Gemensamhetsanläggningar för allmänheten

Transkript

1 TRITA-INFRA EX ISSN ISRN KTH/INFRA/EX--06/167--SE EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX Gemensamhetsanläggningar för allmänheten Vad tycker fastighetsägarna? Stefan Eriksson Niklas Karlsson Examinator: Martin Bucht STOCKHOLM 2007

2 Förord Detta examensarbete har, efter en idé av Thomas Kalbro, gemomförts på institutionen för Fastighetsvetenskap på KTH, Stockholm. Examensarbetet på 20 poäng är en avslutande del av civilingenjörsutbildningen i Lantmäteri. Vi vill tacka alla personer vi varit i kontakt med och som hjälpt oss i vårt arbete. Ett stort tack till de personer vi intervjuat. Främst vill vi tacka Martin Bucht på institutionen för Fastighetsvetenskap, för hans vägledning och goda råd under arbetets gång. Stockholm, Januari

3 Abstract The land in the area of a detailed development plan can, depending on the use of the area, be common or private. The mandatorship of the commons can be municipal and operated by the government, or private and operated by the people in the area. Joint facilities for common purpose, which is laid on commons (at private authority), or on private land must be operated by the owners of the participated properties. If we look at the legislation today we can see that the liability of public goods is indistinct. The planning and building act (PBL) doesn t say clear enough when the government can decline its authority of the commons. As it is today the government itself can t be a part of the facility. The joint facilities act (AL) only accepts properties and the rule is that they must benefit from the facility before they can join. What they propose (for example in SOU 2005:77, Public Inquiries of the State in Sweden) is to change some of the contents in PBL and AL. The regulation of the joint facilities must be clear and the government itself should be able to join facilities with public interest. The purpose for this project is to see what predecessors of joint facilities with public interest stand in the question of responsibility towards the facilities it selves but mostly towards the public. If it hasn t sparked intense dissatisfaction among the people who are responsible, maybe there shouldn t be any changes in the laws that prevent the government from decline its authority to facilities with public interest. Interviews have been held with 6 predecessors for joint facilities and same questions have been asked. We have taken joint facilities that are big and those who are likely to be in public use. For example we have green areas, roads and markets that attract the public. Questions have been asked of how they stand to responsibility and finance of the joint facilities and how they feel for the public who use them and if they ve done something to reduce the public. Our study shows that in areas of detailed development plans in which the people who live there are responsible for the joint facilities are in general satisfied. It doesn t seem to make a difference that the costs grow bigger when the public use it. They wish, however, that the government should be a part of the joint facility and pay for the use of the public. This means that an amendment needs to be done so that the government itself can be a part of a joint facility with public interest. 3

4 Sammanfattning Mark i detaljplan kan beroende på användningsområde vara utlagd som allmän plats eller kvartersmark. Huvudmannaskapet för de allmänna platserna kan antingen vara kommunalt eller enskilt. Anläggningar för gemensamt ändamål som läggs på allmän plats (vid enskilt huvudmannaskap) eller kvartersmark, ska enskilda fastighetsägare ansvara för. Då bildas en gemensamhetsanläggning som förvaltas av deltagande fastigheter. Som det ser ut idag är lagstiftningen oklar kring ansvarsfrågan för gemensamma anläggningar. Plan- och bygglagen (PBL) anger inte tydligt när kommunen kan avsäga sig sitt huvudmannaskap för allmänna platser. Med nuvarande utformning av anläggningslagen (AL) kan inte kommunen som sådan delta i en gemensamhetsanläggning. I t.ex. SOU 2005:77 föreslås det dels en ändring i PBL så att oklarheten undviks och dels en ändring i AL så att kommunen kan delta med den nytta och användning som allmänheten har av gemensamhetsanläggningen. Syftet med detta arbete är att se hur företrädare för gemensamhetsanläggningar ställer sig till att de ansvarar för anläggningar som har allmännyttig karaktär. Finns det inget utbrett missnöje hos dem som sköter anläggningarna, finns det kanske inte belägg för att ändra dagens tillämpningssätt. Intervjuer har hållits med företrädare för sex olika gemensamhetsanläggningar och samma frågeställningar har ställts till samtliga. Typiskt för studerade anläggningar är att de är stora och kan tänkas användas av externa användare, t.ex. grönområden, vägar och torg. Frågor har ställts hur de ser på inflytande över och finansiering av anläggningen, samt hur de ser på och hanterar allmänhetens tillträde. Våra studier visar att de boende i områden där de själva ansvarar för gemensamma anläggningar överlag tycker det är positivt att själva inneha detta ansvar. Detta trots ökade kostnader gentemot kommunal finansiering och sekundära användare som nyttjar anläggningarna. Däremot vill de att kommunen ska vara med och finansiera drift och underhåll genom deltagande i den bildade gemensamhetsföreningen. Detta tyder på att en lagändring behöver komma till stånd som ser till att kommunen deltar i gemensamhetsanläggningar som används av en bredare allmänhet. 4

5 Innehållsförteckning Innehållsförteckning Inledning Bakgrund Syfte Avgränsning Metod Disposition Lagstiftning Inledning Bestämmelser om gemensamma anläggningar inom detaljplan Allmän plats- och kvartersmark Övriga bestämmelser Pågående utredningsarbete om gemensamma anläggningar Inledning PBL-kommitténs betänkande Riktlinjer för gemensamma anläggningar Tanken bakom lagstiftningen Kombinerade områden Tryggande av allmänhetens tillträde på kvartersmark Ansvar för kostnader mm Begreppet allmän plats Blandat huvudmannaskap Sammanfattning Undersökning av gemensamhetsanläggningar Inledning Brevik i Lidingö kommun Områdesbeskrivning Intervju med Brevik samfällighetsförening Farsta Slottsvik i Värmdö kommun Områdesbeskrivning Intervju med Farsta Slottsvik samfällighetsförening Hagbyhöjden (Åkers-Husby) i Österåkers kommun Områdesbeskrivning Intervju med Hagbyhöjdens samfällighetsförening Järla Sjö i Nacka kommun Områdesbeskrivning Intervju med Järla Sjö samfällighetsförening Rönninge i Salems kommun Områdesbeskrivning Intervju med Strömsdal samfällighetsförening Starrbäcksängen i Stockholm kommun Områdesbeskrivning Intervju med Starrbäckens delägarförvaltning Analys av och kommentar till frågorna

6 5.1 Inledning Genomgång av frågorna Allmänna frågor Frågor om inflytande Frågor om finansiering Frågor om allmänheten Sammanfattande frågor Diskussion...45 Bilaga Källförteckning Litteratur Publikationer Rättsfall Muntliga källor

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund En detaljplan kan antingen ha kommunalt eller enskilt huvudmannaskap för allmänna platser. Kommunen ska ha ansvaret för allmänna platser i en detaljplan om inte särskilda skäl föreligger. Avsaknaden av en tydlig lagstiftning kan leda till att ansvaret mellan kommun och enskild för gemensamma anläggningar, som används av en bredare allmänhet, ändras från fall till fall. För den enskilde kan det uppfattas som orättvist att det inte är lika för alla områden. Tänk dig att du är bosatt i ett område där det finns en park. Denna park är en populär mötesplats även för andra människor i kommunen. Kommunen har bestämt att det är de boende i området som ska ansvara för och bekosta anläggningen. I ett närliggande bostadsområde finns det också en park, men den bekostas av kommunen genom kommunalskatt, vilket innebär att du även bekostar den. Hur ser du på att bekosta en park i ditt bostadsområde samtidigt som du betalar alla andra liknande områden i kommunen via skatt? Är det värt att betala mer för att få mer ansvar? Det är denna frågeställning som ställs i vår undersökning. De problem som kan uppstå i dagsläget är att anläggningar med allmännyttig karaktär läggs på kvartersmark. I mer sällsynta fall kan det vara så att själva huvudmannaskapet faller på de enskilda. I båda fallen får de enskilda svara för de gemensamma anläggningarna och ansvaret kan ibland tänkas bli för stort. PBL-kommittén föreslår i SOU 2005:77 att ansvaret mellan enskilt och allmänt görs tydligare. Allmänna platser med tydligt allmännyttig karaktär bör ha kommunalt huvudmannaskap, medan platser med tydligt enskild karaktär, d.v.s. fritidsbebyggelsekaraktär, bör ha enskilt. I de fall som inte faller under något av ovanstående föreslås det av utredningen att huvudmannaskapet ska kunna vara delat. De menar att det ska vara möjligt med olika huvudmän för olika allmänna platser inom samma plan och kommunen ska kunna ingå i en gemensamhetsanläggning och därmed bidra till drift- och underhållskostnader i förhållande till allmänhetens behov av denna. 1.2 Syfte Syftet med detta arbete är att undersöka hur deltagare i gemensamhetsanläggningar ställer sig till att de ansvarar för anläggningar som i vissa fall har allmännyttig karaktär. Vidare ska vi diskutera om dagens lagstiftning är ändamålsenlig eller om den behöver ändras. 1.3 Avgränsning Vi har riktat in oss på anläggningar belägna i stockholmsregionen, dels för att underlätta mötet med företrädare för anläggningarna och dels för att själva kunna se anläggningarna i verkligheten. Hjälp med letandet efter lämpliga anläggningar har vi fått av byggföretag i regionen. 7

8 1.4 Metod Företrädare för 6 olika anläggningar har intervjuats och samma frågeställningar har ställts till samtliga. Anläggningarnas utformning har också studerats för att få en tydligare bild utifrån svaren som givits. Information för att bedöma resultatet har hämtats från lagtext, litteratur och publikationer som behandlar området. 1.5 Disposition Examensarbetet består av två delar, en teoretisk del och en intervjuundersökning. I arbetets teoretiska del har förarbeten till aktuell lagstiftning studerats. I intervjuundersökningen har företrädare för sex anläggningar intervjuats. Frågorna redovisas i bilaga 1. Totalt består examensarbete av 6 kapitel. Kapitel 1 tar upp bakgrund, syfte, avgränsning och metod. Kapitel 2 är en kort genomgång av relevant lagstiftning inom området som en introduktion till våra studier. I Kapitel 3 redovisas vad som framkommit i den senaste utredningen som gjorts på området. I kapitel 4 tas de studerade anläggningarna med beskrivningar och frågeställning upp. Kapitel 5 består av analys och kommentarer av våra studier. I kapitel 6 redovisas de slutsatser vi kommit fram till. 8

9 2 Lagstiftning 2.1 Inledning Nedan redovisas relevant lagstiftning som ligger till grund för den kommande studien. Vid planering av ett bostadsområde har kommunen att välja på att lägga ut gemensamma anläggningar antingen på allmän plats eller på kvartersmark. Vi börjar med att förklara vad allmän platsmark och kvartersmark är och vilka regler som gäller. Det är också viktigt att redogöra för vad som gäller vid kommunalt respektive enskilt huvudmannaskap. Om detta står det i plan- och bygglagen där det framgår hur marken ska fördelas mellan de olika markägarna inom en detaljplan. I Sverige har vi s.k. kommunalt planmonopol vilket innebär att det är kommunen som bestämmer när, var och hur en detaljplan ska upprättas (1:2 PBL). En detaljplan kan vara mer eller mindre detaljerad beroende på hur stora valmöjligheter som ska ges till själva genomförandet av detaljplanen. Ett visst innehåll måste dock alltid finnas med i en detaljplan. Dessa är allmänna platser, kvartersmark och vattenområden (5:3 PBL). 1 Det finns tre alternativ att lägga ut gemensamma anläggningar för allmänheten. Är det kommunalt huvudmannaskap kan de antingen läggas på allmän plats eller på kvartersmark. Det tredje alternativet uppkommer vid enskilt huvudmannaskap då de läggs ut på allmän plats. För anläggningar som är utlagda på allmän plats med enskilt huvudmannaskap eller på kvartersmark måste en gemensamhetsanläggning bildas. Bildandet sker enligt anläggningslagen (AL) och förvaltningen av dessa bestäms utifrån bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter (SFL). Observera dock att enskilt huvudmannaskap är mycket ovanligt. 2.2 Bestämmelser om gemensamma anläggningar inom detaljplan Allmän plats- och kvartersmark Kommunalt huvudmannaskap Första alternativet för gemensamma anläggningar för allmänheten är att de vid kommunalt huvudmannaskap läggs på allmän plats. Det kan t.ex. vara gator, vägar, torg och parker (5:3 PBL). Dessa ska vara tillgängliga för allmänheten. Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser om inte särskilda skäl finns (6:26 PBL). Särskilda skäl kan t.ex. vara fritidsområden. Om kommunen är huvudman för allmänna platser är de också skyldiga att ställa i ordning dessa allt eftersom bebyggelsen färdigställs enligt den upprättade detaljplanen (6:26 PBL). I 6:27 PBL framgår det också att en viss minimistandard ska vara uppfylld för de allmänna platserna och att man då ser till standarden på orten. 2 1 Boverket, 2002, s 68 2 Kalbro, 2002, Markexploatering, s 88 9

10 Kommunen kan ta ut de kostnader som krävs för att få i ordning de allmänna platserna av fastighetsägarna (6:31 PBL). Det gäller bara kostnader för byggande av anläggningen och eventuella framtida standardförbättringar. 3 Andra alternativet för gemensamma anläggningar för allmänheten är att de läggs på kvartersmark. Kvartersmark är tänkt att vara för privat bebyggelse, men det finns undantag som ger allmänheten tillträde. Det gäller då vissa utrymmen, som anses ha anledning att reserveras för allmänt ändamål. Även områden som reserveras för gemensamma ändamål, g, kan komma att användas av allmänheten. 4 I detta fall bildas en gemensamhetsanläggning för ändamålet. Inskränkningar som kan förekomma inom kvartersmarken är så kallade x- och z-områden. Det första gäller för allmän gång- och cykeltrafik ( x ) och det andra för allmän körtrafik ( z ). Observera att dessa beteckningar, likväl g och liknande, inte har någon annan betydelse än att man inte får bygga inom dessa områden. För att det ska bli verklighet måste kommunen ingå avtal med fastighetsägarna för att rättigheten ska gälla. 5 Dessa inskränkningar är komplement till allmänna platser. Det är inte alltid lätt att bestämma när det ska vara x- eller z- områden på kvartersmark och när det ska vara allmän plats. Detta eftersom det inte finns några klara regler. 6 Ibland kombineras dessa med g, som t.ex. gx- och gz-områden. Detta innebär att allmänheten får rätt att beträda den tilltänkta gemensamhetsanläggningen för gång-, cykel- respektive körtrafik. 7 Enskilt huvudmannaskap Det tredje och sista alternativet för gemensamma anläggningar för allmänheten är att de läggs på allmän plats där kommunen inte är huvudman. För dessa allmänna platser är det fastighetsägarna själva som får ta hela ansvaret. Detta gäller som undantag, då främst inom fritidsbebyggelseområden. Detaljplanen ska vid enskilt huvudmannaskap visa att ansvaret ligger på fastighetsägarna (5:4 PBL). 8 Om det är enskilt huvudmannaskap ska anläggningslagen (AL) tillämpas vid byggande och drift av allmänna platser. Man använder sig då av bestämmelserna för gemensamhetsanläggningar. Det är i fastighetsägarnas eget intresse att fullfölja detaljplanen och utforma de allmänna platser som finns, då det finns risk att kommunen inte beviljar bygglov förrän det gjorts (5:8 p1 PBL). 9 Gemensamhetsanläggning I alternativ två och tre ska en gemensamhetsanläggning bildas. Det är Lantmäterimyndigheten som bildar gemensamhetsanläggning genom en anläggningsförrättning (AL). Det är en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och tillgodoser ändamål för stadigvarande betydelse (1 AL). Exempel på sådana anläggningar är vägar, lekplatser, bryggor, grönområden och avloppsanläggningar. 2 AL säger att de regler som gäller för fastighet enligt denna lag även kan tilllämpas på tomträtt, gruva, byggnad eller annan anläggning vilken inte tillhör fastighet, samt för naturreservat. 3 Kalbro, 2002, Markexploatering, s PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s Kalbro, 2002, Markexploatering, s PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s Kalbro, 2002, Markexploatering, s 93 10

11 Enligt 5 AL ska gemensamhetsanläggningen vara av väsentlig betydelse för fastigheten för att fastigheten ska kunna tvingas in i gemensamhetsanläggningen. Kan fastighetsägaren visa att så inte är fallet kan dennes fastighet alltså inte tvingas in i gemensamhetsanläggningen. Fördelningen av kostnader för utförande och drift bestäms vid förrättningen genom att varje fastighet ges andelstal. Andelstalet för utförande bestäms utifrån vad som är skäligt främst till vilken nytta, d.v.s. värdeökning, fastigheten bedöms få av gemensamhetsanläggningen. Andelstalet för drift bestäms utifrån vad som är skäligt främst till vilken användning fastigheten kommer ha av gemensamhetsanläggningen (15 AL). Deltagande fastigheter i en gemensamhetsanläggning utgör en s.k. anläggningssamfällighet för utförande och drift av denna (14 AL). Samfälligheten ska följa anläggningsbeslutet och vill man ändra något måste ett nytt beslut tas. Det finns två olika sätt att förvalta en samfällighet enligt Lag om förvaltning av samfälligheter (SFL), delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Delägarförvaltning innebär att delägarna beslutar gemensamt (6 SFL). Föreningsförvaltning (17 SFL) tillämpas då fastighetsägarna har svårare för att komma överens. I detta fall bildas en förening som kan förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter, där medlemmarna består av delägare i samfälligheten Övriga bestämmelser Offentliga platser I ordningslagen (OL) står det om offentliga platser, vilka definieras i 1:2. De är, som namnet antyder, offentliga och något som allmänheten får nyttja. Offentliga platser är t.ex. allmänna vägar, gator, torg, parker etc. Alla allmänna platser i en detaljplan är offentliga, om de upplåtits för sitt ändamål. Viss kvartersmark i en detaljplan är också offentlig, om det gäller t.ex. hamnverksamhet som är tillgänglig för allmänheten. Om det finns områden som inte finns med bland dem som uppräknas i 1:2 OL kan regeringen, eller en kommun efter regeringens bemyndigande, bestämma att de ska jämställas med offentliga platser (vid tillämpning av 3 kap. OL och lokala bestämmelser). Det kan gälla anläggningar för lek och idrott, camping eller friluftsliv, badplatser etc. Det förutsätts givetvis att platserna är tillgängliga för allmänheten. 11 Allemansrätten Allemansrätten i sig är inte lagstadgat och det står inte vad den omfattar. Men i grundläggande fri- och rättigheter framgår att alla ska ha tillgång till naturen enligt allemansrätten (2:18 regeringsformen). Eftersom det inte uttryckligen finns några regler om vad allemansrätten innehåller får man utgå från vad som är tillåtet enligt lag och vad naturvårdsverket förespråkar. Man har själv en skyldighet att ta reda på vad som gäller, t.ex. ute i naturen. Vad som gäller i naturen framgår av 7 kap. MB. 12 Allemansrätten är en rätt för alla att vistas i viss utsträckning på annans fastighet, oavsett vad för rättigheter som finns i området. Först och främst gäller det att färdas till fots över annans fastighet. Cykling och ridning m.m. kan också räknas till 10 Kalbro, 2002, Markexploatering, s PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s

12 vad man normalt har rätt till. Sådant som inte är tillåtet står om i 12:4 brottsbalken, där det t.ex. står att böter utgår till den som tar olovlig väg över tomt m.m. Motortrafik eller nyttjande av anläggningar på fastigheten får inte heller anses ligga inom allemansrätten. 13 Man kan summera allemansrätten till att man inte ska störa och inte förstöra. 13 PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s

13 3 Pågående utredningsarbete om gemensamma anläggningar 3.1 Inledning Som ovan nämnts har tillämpningen av gällande rätt medfört ett överförande av ansvar från det offentliga till de boende. Detta har inte varit lagstiftarens avsikt. För att få till en situation där mindre ovisshet råder hur lagstiftningen ska tolkas, har det länge diskuterats ändringar i denna. Den senaste utredningen som framförde förslag på lagändringar kom 2005 då PBL-kommittén lade fram ett slutbetänkande på plan- och bygglagstiftningen. Nedan redovisar vi en sammanfattning av denna. 3.2 PBL-kommitténs betänkande Riktlinjer för gemensamma anläggningar Huvudmannaskapet för allmänna platser kan vara kommunalt eller enskilt. Enligt 6:26 PBL kan det vara enskilt om särskilda skäl föreligger. Som det ser ut idag så tillämpas enskilt huvudmannaskap i större utsträckning än vad som var tänkt när lagen skrevs. Det är även vanligt att vid kommunalt huvudmannaskap lägga ut områden för allmänt ändamål på kvartersmark. Detta leder till att det blir svårt att veta när allmänheten har tillträde och vem som har ansvaret för drift och underhåll. 14 Kommittén anser att anläggningar som på något sätt nyttjas av allmänheten ska vara utlagd som allmän platsmark. För allmänna platser med tydligt allmän karaktär bör kommunen vara huvudman. För områden av fritidsbebyggelsekaraktär bör enskilt huvudmannaskap tillämpas. Det föreslås att huvudmannaskapet ska vara delat i andra situationer än de nyss nämnda. Kommunen ska alltså kunna ingå i en gemensamhetsanläggning och därmed bidra till drift- och underhållskostnader i förhållande till allmänhetens behov av denna. Vidare ska det även vara möjligt med olika huvudmän för olika allmänna platser inom samma plan Tanken bakom lagstiftningen Vid utformandet av PBL var det tänkt att kommunerna skulle ha ett stort och grundläggande ansvar för de allmänna platserna. Det är endast vid särskilda skäl som det ska vara möjligt att överlåta det ansvaret på t.ex. en anläggningssamfällighet (6:26 PBL). Områden man tänkte på i förarbetena var t.ex. sådana där det var fritidsbebyggelse. I utredningen konstaterar man att denna tolkning av PBL inte följts av kommunerna de senaste 20 åren PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s Ibid, s

14 Idag händer det att man lägger ut gemensamma anläggningar för allmänheten på kvartersmark. De skulle användas endast som undantag, i de fall där varken allmän plats eller kvartersmark kunde tillämpas. Det kunde t.ex. gälla inskränkning av annan karaktär, som ett tredimensionellt användande, där inte allmän plats kunde tillämpas. En sådan tredimensionell inskränkning kunde till exempel vara ett gångstråk genom bottenvåningen i ett bebyggt stadskvarter. Det är inte aktuellt längre, i och med att tredimensionell fastighetsindelning infördes Kombinerade områden En annan form som förekommer idag för att reglera gemensamma områden är s.k. gx- och gz-områden, alltså en kombination av g- och x- respektive z-områden. Dessa kombinationer finns inte lagreglerade i PBL. Syftet är att fördela drifts- och underhållskostnaderna på de enskilda fastighetsägarna men samtidigt se till att allmänheten ges tillträde till området. Kommittén menar att kommunerna inte följer det som var tänkt vid inrättandet av PBL och att det i huvudsak är av ekonomiska skäl. 18 Problem med dessa kombinerade områden kan vara ansvarsfrågan vid t.ex. olycksfall. Det är oklart om det är kommunen eller samfälligheten som ska ha ansvaret. 19 Två rättsfall tar upp problem vid inrättandet av gemensamhetsanläggningar på kombinerade områden. Det ena fallet gäller om en kommun kunde tvångsanslutas till en gemensamhetsanläggning med en andel som motsvarar allmänintresset av denna. De boende i området ville att kommunen skulle delta med ett andelstal som motsvarade allmänintresset av anläggningen. Högsta domstolen kom fram till att den kommunala fastigheten inte hade väsentlig betydelse av anläggningen, vilket innebar att den inte kunde anslutas och kommunen undgick därmed kostnadsansvar. 20 Det andra fallet gäller det motsatta förhållandet då en kommun ville säkra rättigheterna till mark som betecknats gx i planen. Hovrätten kom fram till att det inte fanns stöd för att en gemensamhetsanläggning skulle inrättas för en kommunal fastighet Tryggande av allmänhetens tillträde på kvartersmark För gemensamhetsanläggningar som ligger på kvartersmark där det även ligger bestämmelser om x- och z-områden finns det olika lösningar för kommunen att trygga allmänhetens tillträde. 22 Första alternativet är att kommunen helt enkelt anser att det räcker med x- eller z-bestämmelser i planen för att denna rätt ska vara tryggad. Utredningen konstaterar att enbart denna planbestämmelse inte kan ge tillträdesrätt. Andra alternativet är att en kommunal fastighet ansluts till gemensamhetsanläggningen. Detta förfarande anser kommittén vara svårt att genomföra med dagens uppbyggnad av AL, då kommunen måste ha en fastighet i närheten som har 17 PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s Ibid, s NJA 1997 s Svea hovrätt , Ö PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s

15 nytta av ett deltagande. Dessutom är det vid detta alternativ behoven för kommunens fastighet som tillgodoses och inte allmänheten. Tredje alternativet är att det bildas en gemensamhetsanläggning utan kommunens deltagande. Därefter skrivs det avtal mellan kommun och samfällighetsförening om allmänhetens tillträde till fastigheten. Detta anses vara en bra lösning, men svårigheten ligger i att lyckas upprätta detta avtal mellan parterna. Ett fjärde alternativ är att det parallellt med en gemensamhetsanläggning bildas ett servitut för det allmänna ändamålet. Även i detta fall ges troligen allmänheten tillträde, men andra problem uppstår vad gäller förvaltningsansvar mellan kommun och de enskilda fastighetsägarna. I de allra flesta fall är det troligen så att allmänheten får tillträde trots att det är kvartersmark, eller enskilt huvudmannaskap. Om kommunerna i allt större utsträckning väljer dessa får de enskilda en större ansvarsskyldighet gentemot allmänheten. Det skulle kunna leda till en stadsbild med många s.k. gated communities, där allmänheten utestängs Ansvar för kostnader mm Då ansvaret ligger på de enskilda fastighetsägarna oavsett om det är enskilt huvudmannaskap eller där anläggningarna ligger på kvartersmark (så kallade storkvarter), måste dessa fastighetsägare betala dels för sina egna anläggningar och dels för alla allmänna platser genom kommunalskatten. Kommittén konstaterar att det är bättre, ur en ekonomisk synvinkel, att bo i ett område med kommunalt huvudmannaskap då driften av allmänna nyttigheter betalas via kommunalskatten. 24 En nackdel för kommunen ekonomiskt sett att lägga ut allmänna anläggningar på kvartersmark, istället för på allmän plats, är att de då inte kan ta ut kostnaderna för byggandet av dessa av fastighetsägarna. Ligger anläggningarna på allmän plats kan gatukostnadsavgifter tas ut av de intilliggande fastighetsägarna. 25 En svårighet som uppkommer vid en blandning av x- eller z-område men g- område är hur man löser inlösenfrågan av fastigheten, dvs vem av kommun och anläggningssamfällighet som ska bli skyldig att lösa in marken. Enligt 14:2 PBL ska huvudmannen för gemensamhetsanläggningen förvärva nyttjanderätt eller annan särskild rätt om fastighetsägaren begär det. I samma paragraf står det även att mark för allmän trafikanläggning (x- och z-områden) ska lösas in om fastighetsägaren begär det och i detta fall är det troligen kommunen som ansvaret riktas mot Begreppet allmän plats Utredningen diskuterar om det finns anledning att förtydliga begreppet allmän plats i PBL, då det finns många områden som inte ligger på allmän plats men som av allmänheten uppfattas och används som sådan. Någon direkt definition av allmän plats finns inte i lagen utan sker indirekt genom avgränsning i detaljplanen. Utredningen menar att fler områden än idag borde läggas ut som allmän plats. 23 PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s Ibid, s Ibid, s

16 Tillämpas PBL som det var tänkt från början menar de att många problem med allmänna platser kan undvikas. Samtidigt anser utredningen att man måste se på bakgrunden till kommunernas beslut att lägga ut fler gemensamhetsanläggningar för allmänheten på enskilda fastighetsägare. Ekonomiskt sett har de svårt att själva ta ansvar för och driva dessa. Kommunernas ekonomi ska klara av skötseln av anläggningarna. Detta får dock inte innebära att en alltför stor privatisering av de allmänna nyttigheterna och att stora kostnader istället läggs på enskilda fastighetsägare Blandat huvudmannaskap Utredningens förslag på detta är att man ska kunna ha blandat huvudmannaskap i planerna för att på så sätt lättare kunna lägga ut anläggningar för allmänheten på allmän platsmark. På detta sätt undviker man dagens utformning med x- och z- områden på kvartersmark då dessa områden istället läggs ut som allmän plats med enskilt huvudmannaskap. Detta medför att det blir tydligare vad som är allmänt och vad som är enskilt. 28 Kommunen bör även i framtiden vara huvudman för anläggningar av tydligt allmän karaktär och fastighetsägarna för anläggningar i områden med karaktär av fritidsbebyggelse. Det som utredningen försöker lösa är mellanläget där det inte är helt klart vem som ska vara huvudman. Man föreslår en lösning liknande dagens blandområden där kommunen ibland går in som delägare i gemensamhetsanläggningarna. Utredningen menar att denna metod måste lagfästas för att tydligt klargöra vilken andel kommunen ska ha i anläggningen. Dagens utformning av lagen ger enbart själva fastigheten rätt att delta i anläggningen och det är svårt att påvisa att det är av betydelse för denna fastighet att delta. För att säkra kommuninvånarnas tillträde föreslår de att man ändrar i 2 AL så att kommunen som sådan kan anslutas till gemensamhetsanläggningen. 29 Det är viktigt att se kopplingen till gatukostnadsreglerna i 6:31-38 i PBL. Kan kommunen ta ut kostnaderna för byggandet fullt ut av fastighetsägarna bör deras andel sättas till princip noll vid inrättandet av en gemensam anläggning för att kommunens läge inte ska försämras från nuvarande lagstiftning. Det är den framtida användningen från allmänheten, d.v.s. driften av anläggningen, som andelstalet framför allt ska bygga på. Dessa bestämmelser ska enligt utredningen läggas in i 6:26 PBL. 30 Reglerna i 15 AL är dispositiva vilket innebär att kommun och exploatör kan komma överens om en annan lösning. Lantmäteriet ska alltså i princip bestämma andelstalen utifrån överenskommelsen. En avvikelse från paragrafen som sker i ett otillbörligt syfte, t.ex. att kommun och exploatör lägger höga kostnader på de boende som borde ligga på allmänheten, skulle lantmäteriet däremot kunna frångå. 31 Det sätt som utredningen anser vara det lämpligaste för att komma från osäkerheten som råder är att krav ställs på att det redan i detaljplanen tydliggörs kom- 27 PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s Ibid, s Ibid, s Ibid, s

17 munens delansvar vid blandat huvudmannaskap. Detta för att fastighetsägarna inte ska behöva vänta på utgången av anläggningsförrättningen för att få reda på effekterna av planen. 32 Utredningen anser det vara lämpligast att införa bestämmelser i 5:4 PBL om att grunderna för kommunens medverkan vid blandat huvudmannaskap anges i detaljplanen. Det ska även föras in bestämmelser i 5:4 och 6:26 PBL om att olika allmänna platser i samma detaljplan ska kunna ha olika huvudmannaskap genom att uttrycka att bestämmelserna i paragraferna gäller för allmänna platser i obestämd form i en detaljplan Sammanfattning Utredningens förslag kan sammanfattas i följande punkter: Möjlighet öppnas för att olika huvudmän ska kunna ges ansvar för olika allmänna platser inom en och samma detaljplan. 2. Kravet på att kommunen kan avsäga sig huvudmannaskapet för allmänna platser endast om det föreligger särskilda skäl tas bort. I stället införs en ordning som innebär att a) kommunen alltid ska vara huvudman för allmänna platser av tydligt allmän karaktär, b) kommunen aldrig behöver vara huvudman för områden av tydlig enskild karaktär, såsom områden som planerats och genomförts som områden för boende delar av året och c) i fall som hamnar mellan fallen a och b ska kommunen kunna välja att inte vara huvudman om kommunen bidrar till kostnaderna för utförande och drift av de allmänna platserna. Detta föreslås ske genom att kommunen ingår i en gemensamhetsanläggning med en andel som motsvarar den omfattning i vilken allmänheten kan förväntas utnyttja de allmänna platserna. 32 PBL-kommittén, 2005, Får jag lov?, s Ibid, s Ibid, s

18 4 Undersökning av gemensamhetsanläggningar 4.1 Inledning Vi har intervjuat företrädare för 6 olika gemensamhetsanläggningar för att ta reda på hur de boende ställer sig till att själva ha ansvaret för dessa. Anläggningar som valts kunde tänkas ha stor andel externa användare. Hjälp med att hitta områden med sådana anläggningar har vi fått av byggföretag i regionen. Alla anläggningar är belägna i Stockholms län. Detta dels för att underlätta mötet med företrädare för anläggningarna och dels för att vi själva skulle kunna se anläggningarna i verkligheten. Dessutom försökte vi hitta anläggningar som varit i drift en längre tid för att fastighetsägarna skulle kunna ha en åsikt om deras ansvar. Vi börjar först med en kort beskrivning av områdena vi valt där anläggningarna är belägna. Efter varje beskrivning tar vi upp intervjuerna vi haft med respektive ordförande i samfällighetsföreningarna (observera att en av anläggningarna innehas med delägarförvaltning). Frågorna vi ställt under intervjuerna ligger som bilaga 1 till arbetet. Upplägget på dessa är som följer: Allmänna frågor, där det tas upp när anläggningen är bildad, om kommunen är med som deltagande fastighet etc. Frågor om inflytande, där det framgår vad de boende tycker om bl.a. ansvaret för anläggningen. Frågor om finansiering, där vi tar reda på hur de boende ställer sig till att bekosta anläggningen. Frågor om sekundära användare, där vi får reda på om det finns i området och vad de boende anser om detta. Sammanfattande frågor, där det framgår vad de boende rent generellt tycker om att ansvaret ligger hos dem. 4.2 Brevik i Lidingö kommun Områdesbeskrivning Breviks centrum är beläget i sydöstra Lidingö. Det ligger söder om Södra Kungsvägen ner mot Trädgårdsvägen, mellan Västra allén och Hövdingevägen. Runt området är det villabebyggelse. Området ligger i en sluttning ner mot vattnet. I norra delen av området ligger punkthus med bostadsrätter och i södra delen lägre parhus som är privatägda. Fastighetsgränserna går precis utanför huskropparna och hela området kännetecknas av parkmiljö. Parkering finns för de boende, men inte för allmänheten. I Brevik finns det bl.a. skolor och kyrkor och i centrum finns livsmedelsbutik, postkontor, spelbutik, restaurang m.m. Med bil tar sig in till området från Södra Kungsvägen. Via Lidingöbanan kan man lätt ta sig till området då det finns en hållplats vid Breviks centrum. Det går även att ta sig dit 18

19 med buss då det finns busshållplats på Södra Kungsvägen i områdets norr del. Till fots eller med cykel kommer man in i området från alla håll, se bild 1. Bild 1, Breviks centrum. Det är kommunalt huvudmannaskap för allmänna platser i området. Gångstråket som skär genom bostadsområdet från söder till norr är allmän plats. All mark runt byggnationen samt parkeringsytor är kvartersmark och där har gemensamhetsanläggning bildats Intervju med Brevik samfällighetsförening 8 december, 2006 hölls intervju med Birgitta Eriksson ute i Brevik. Mötet inleddes med rundvandring i området och avslutades med intervju hemma hos henne. Birgitta är även boende i området. Allmänt Fråga 1 och 2. Brevik samfällighetsförening, vilken bildades 1993, består av 28 stycken gemensamhetsanläggningar, nedan kallad anläggningen. Den som vi kollat på består av centralantennanläggning, anordningar för dagvatten, grovsoprum samt grönytor och gångstråk, lekplatser mm. Grönytorna, gångstråken och lekplatserna utgör tillsammans en parkmiljö som är gemensam för området. Fråga 3. Anläggningen var inte inrättad innan inflyttning skedde i området och de boende hade alltså möjlighet att själva vara med och påverka under anläggningsförrättningen. Innan gemensamhetsanläggningen bildades var det JM som skötte anläggningarna i området. Då man inte kunde göra på något annat sätt var nog bästa sättet att inrätta anläggningen efter att inflyttning skett. Birgitta tror att de flesta helst vill vara med vid bildandet för att på så sätt kunna framföra sina synpunkter på anläggningen. 35 Planbeskrivning över Brevik centrum 19

20 Fråga 4. I anläggningen ingår ca 244 hushåll uppdelat på 46 privata fastigheter, 3 bostadsrättsföreningar och 1 hyresfastighet. Fråga 5. Varje hushåll har andelstal 1 och alla betalar alltså lika mycket till drift- och underhållskostnaderna. Varje hushåll betalar kr/kvartal. Fråga 6. För närvarande deltar inte kommunen i anläggningen. Det finns inget kommunalt allmännyttigt bostadsföretag som är med i anläggningen. Fråga 7. Idag sker ingen reglering av allmänhetens tillträde och man har alltså enbart upprättat anläggningen. Inflytande Fråga 8. Möjligheten att kunna vara med och påverka utformningen ser Birgitta som bra. De samarbetar med kommunen som äger angränsande mark, men Birgitta hade helst sett att lantmätaren varit med tidigare i processen och diskuterat med de boende om utformningen av anläggningen. Denne skulle då ha fungerat som en länk mellan de boende och de som planerar. Hon ser det även som bra att de kan vara med och påverka drift och underhåll av anläggningar. Fråga 9. Birgitta tror att standarden på utformningen skulle ha varit samma om kommunen varit ansvarig. Området har utformats enhetligt av planarkitekten och Birgitta tror att det därför inte spelat någon roll vem som varit ansvarig. Fråga 10. Drift och underhåll tror Birgitta hade fungerat sämre om kommunen varit ansvarig. Det är bättre att man får lägga de pengarna själv på skötsel så att man trivs i området. Problemet med kommunalt ansvar är att kommunen, för att klara budgeten, kanske måste spara in pengar på ett specifikt område, vilket leder till missnöje hos de boende. Något som hon däremot tror hade fungerat bättre är om snöröjningen varit upphandlad gemensamt för hela området. Fråga 11. Att ha ansvaret för anläggningen ser Birgitta inte som betungande. Hon ser det snarare som en möjlighet att kunna påverka istället för som något betungande. Eget inflytande på området kräver att man tar ett ansvar för idén med området och Birgitta hade velat ha fler styrdokument för att lättare kunna hantera ansvaret mot de boende. Finansiering Fråga 13. Birgitta tror att de är bättre än kommunen vad gäller kostnadseffektiviteten för driften av området. De ställer högre krav på anläggningen jämfört med kommunen. Fråga 14. Kommunen bidrar inte på något sätt till finansieringen av anläggningen. Fråga 15. Birgitta tycker det är värt att betala drifts- och underhållskostnad på kr/kvartalet för att få mer inflytande över anläggningen. Ingen av de övriga boende har klagat på kostnaden. Fråga 16. Birgitta tycker att fördelningen av kostnaderna mellan deltagarna i gemensamhetsanläggningen i stort sett är bra. Hon har dock inte någon direkt åsikt då hon inte har hört med övriga boende och därmed inte kan företräda dem. Fråga 17. Det är inte heller någon som klagat på att man som boende i området får betala mer än om kommunen stått för kostnaderna. Hon tycker det är lite orättvist men då kostnaden inte är så hög och de har möjlighet att påverka området är det värt att själva stå för kostnaderna. Folk som bor i området upplever att det sätt som anläggningen sköts på nu är det bästa. Sekundära användare 20

21 Fråga 19. Det är ett fåtal sekundära användare som kommer till området. De som kommer till området har t.ex. svårt att veta vilken av lekplatserna i områdets mitt som är kommunens och vilken som är samfällighetens. Dessa används ungefär lika mycket. Fråga 20. De sekundära användarna tar sig till området från alla håll. Främst kommer de dock från torget eller från områdets södra del. Flera av de boende i närområdena går över anläggningen när de ska till och från Breviks tågstation. Det kommer även barn från daghemmen i närområdet och leker på lekplatserna. Fråga 21. Allmänhetens användande av anläggningen ser Birgitta som en tillgång. Detta då det enbart är ett fåtal människor som nyttjar den och dessa utgör inget problem för anläggningen. Fråga 22. Inget har gjorts från samfällighetsföreningens sida för att begränsa allmänhetens användande. Frågan har diskuterats i föreningen men de vill hellre underlätta allmänhetens tillträde genom att t.ex. sätta upp parkbänkar. Däremot har enskilda fastighetsägare försökt begränsa med t.ex. krukor för att hindra människor från att snedda över anläggningen, men det är inget föreningen står bakom. Fråga 23. Allmänheten orsakar låga driftskostnader då det är få sekundära användare och därmed blir slitaget inte mycket mer än med enbart de boende. För dessa ökade kostnader ges inga kommunala bidrag. Sammanfattning Fråga 25. Fördelen med att ansvara för anläggningen anser Birgitta vara att de som boende i området har lättare än kommunen att se vad som direkt behöver åtgärdas. Fråga 26. Nackdelen är samfälligheten inte har lika lätt som kommunen att styra upp så att de boende t.ex. inte utnyttjar samfälligheten och utvidgar sina tomter över anläggningen. Fråga 27. I det kostnadsläge som kommunen har idag är det sammantaget en fördel för dem att själva ha ansvaret. Detta då kommunen inte hade lagt så mycket pengar på området som de boende gör idag. 4.3 Farsta Slottsvik i Värmdö kommun Områdesbeskrivning Farsta Slottsvik ligger strax väster om Gustavsbergs fabriksområde och hamnen vid Farstaviken. I väst och syd ligger skogs- och ängsmark. Drygt 1 km nordost om området ligger Gustavsbergs centrum. Området består av permanentbebyggelse. De byggnader som är kulturhistoriskt synnerligen värdefulla, t.ex. Farsta Slott, har rustats upp. Bebyggelsen består i huvudsak av en- till tvåvåningshus. Denna har anpassats till den ursprungliga slottsmiljön så att karaktären bevarats. Stora delar av området är utlagt som naturområde. Parkering finns utlagt på kvartersmark, de flesta för boende och ett fåtal för allmänheten. I området finns det vård-, senior- och smålägenheter. Intill området ligger Värmdö tekniska gymnasieskola och kring Gustavsbergs centrum ligger förskolor och skolor. I Gustavsbergs centrum och i hamnen finns det butiker, post, bank, restaurang m.m. Med bil tar man sig till via Idrottsvägen i södra delen av området. Odelbergs väg som går ut mot Kattholmen nordost om planen och vidare mot Gustavsbergs centrum är en buss- 21

22 gata och därmed avstängd för biltrafik. På gång- och cykelvägar går det att ta sig från flera håll in i området, se bild 2. Bild 2. Farsta Slottsvik Det är enskilt huvudmannaskap för allmänna platser i området. I stort sett hela området är utlagt som allmän plats och enbart mark där bebyggelse finns ligger som kvartersmark Intervju med Farsta Slottsvik samfällighetsförening Denna intervju hölls 11 december, 2006 per telefon med Bertil Dahl, ordförande i Farsta Slottsviks samfällighetsförening. Bertil är även boende i området. Allmänt Fråga 1 och 2. Samfällighetsföreningen består av fyra stycken olika gemensamhetsanläggningar, nedan kallad anläggningen. I första ingår vägar, i andra ängsmark och gångvägar, i tredje dagvatten och i fjärde en teleanläggning. Föreningen och anläggningen bildades i mars Fråga 3. Anläggningen var inte inrättad när inflyttning skedde i området. JM har byggt ut området sedan 1985 och debiterade de boende under tiden för vägkostnader och liknande. De boende vill vara med vid bildandet då man i flera år redan jobbat med frågan att inrätta anläggningen. Fråga 4. I anläggningen ingår 8 bostadsrättsföreningar och 2 föreningar med ca 20 egnahem i varje. Totalt finns det ca 70 fastigheter med ca 400 hushåll, exklusive kommunens och JM.s fastigheter. 36 Planbeskrivning över Farsta Slottsvik 22

23 Fråga 5. Andelstalen är satta efter vilken nytta fastigheterna har av anläggningen. Vad gäller väganläggningarna har vissa delägarfastigheter kortare vägar och har därmed fått ett lägre andelstal. Varje andel uppgår till 850 kr/år för vägar och 400 kr/år för ängsmark och gångvägar. Fråga 6. Kommunen deltar med en fastighet i anläggningarna för vägar och ängsmark. Det finns inget kommunalt allmännyttigt bostadsföretag som deltar i anläggningen. Fråga 7. Allmänhetens tillträde till anläggningen regleras inte på något sätt. Det finns dock en parkeringsplats där det rörliga friluftslivet ska kunna parkera. Inflytande Fråga 8. Bertil kan inte se att de kan göra något åt utformningen och driften i nuläget. Han säger vidare att det hade varit bra att kunna vara med vid utformningen när anläggningen blev till. Att kunna påverka driften är mycket bra då man skulle kunna lägga ribban olika högt beroende på hur väl de tycker att anläggningen ska skötas. De kan då lägga standarden snäppet högre bara de får folk att vilja vara med och betala. Fråga 9. De tror att standarden på utformningen skulle ha varit lägre om kommunen varit ansvarig. Till skillnad från om kommunen hade varit ansvarig kan de sätta upp vissa ordningsregler för vad som måste göras och därmed ta fram pengar till det. Fråga 10. Vad gäller drift och underhåll tror Bertil att det inte varit någon skillnad med kommunalt ansvar. Kommunen är mer experter på att sköta anläggningarna jämfört med dem som sitter i styrelsen. Fråga 11. Det är lite betungande att ansvara för anläggningen som styrelsemedlem, men samtidigt är det kul. I och med att man är med i styrelsen har man ett visst inflytande. Finansiering Fråga 13. Bertil tror att de kan sköta byggande och drift sämre, sett på kostnadseffektivitet, än om kommunen varit ansvarig. Fråga 14. Genom att kommunen har en fastighet som är med i anläggningen är de med och betalar sin andel. Kommunen har dessutom under 2006 ställt medel till förfogande för skötsel av vägar och man har då kunnat söka bidrag per hushåll. Bertil tror dock att detta var en engångsföreteelse från kommunens sida. Fråga 15. Vidare kan Bertil tänka sig att man är beredd att betala mer än kommunalskatt för att få inflytande över anläggningen. Fråga 16. Fördelningen av kostnader mellan deltagarna i samfällighetsföreningen anses vara bra. Fråga 17. Det upplevs inte heller som orättvist att det är de boende som får stå för kostnaderna för anläggningen. Sekundära användare Fråga 19. Det är ett fåtal sekundära användare som använder anläggningen. Fråga 20. De som kommer utifrån är boende i närområden och Bertil tror de flesta går till området då det inte är så lätt att parkera bilar där. Fråga 21. Allmänhetens användande av anläggningen ses inte som ett problem utan som en tillgång då det upplevs som positivt att det är rörelse i området. 23

24 Fråga 22. Inget har gjorts för att begränsa allmänhetens användande och man har inte ens diskuterat frågan i föreningen. Det är inte många sekundära användare som använder vägarna då det inte är någon genomfart. Fråga 23. Allmänheten anses inte orsaka några ytterligare drifts- och underhållskostnader. Sammanfattning Fråga 25. Bertil anser att fördelarna med eget ansvar för anläggningen är att man själva har ansvaret för att inte dra på sig för mycket skador och kostnader. De har mer utrymme att göra vad de vill inom ramen av vad som får göras. Fråga 26. Nackdelen är att man får betala mer för detta ansvar. Fråga 27. Bertil ser det ändå som en fördel att ha ansvaret för anläggningen. De boende upplever att deras område sköts bra och att det ser snyggare ut där än t.ex. nere i centrum. 4.4 Hagbyhöjden (Åkers-Husby) i Österåkers kommun Områdesbeskrivning Hagbyhöjden är beläget inom Täljö-Gottsundaområdet, i Österåkers kommun. Planområdet ligger ca 2,5 km från Åkersberga centrum. Området avgränsas åt söder av Svinningevägen. Parallellt med vägen går också järnvägen (Roslagsbanan). I öster avgränsas området av det tilltänkta Åkers Husby centrum. I väster ligger Täljö-Gottsunda, vilken kan komma att få en fortsatt utbyggnad. Mot norr slutar området i en bergsplatå, som sträcker sig vidare norrut mot Hagby golfbana. Bild 3. Hagbyhöjden 24

25 Marken används idag för privat bruk och har ingen kommersiell verksamhet. Det fanns redan bebyggelse i området innan planen kom till, inom det södra området. Bebyggelsen utgörs främst av tvåvåningshus. Utifrån den centrala bygatan breder bebyggelsen ut sig i form av kvarter. Varje kvarter i området löser parkeringen för sitt kvarter, som ligger inom sin egen tomtgräns. Parkeringar för allmänheten finns inte i området. Skolor finns i Åkersberga och inom Täljö-Gottsunda har en tomt reserverats för skola väster om planområdet. I Åkersberga centrum finns postkontor, kommunens huvudbibliotek och ett stort utbud av butiker. Det är ca 2,5 km till Åkersberga centrum. I och med att Åkers Husby centrum byggs kommer även viss verksamhet att finnas i direkt anslutning till området. Roslagsbanan ligger i nära anslutning till området. Från Åkers-Runö station kan man ta sig till fots in i området. Med bil kan man ta sig till området via Svinningevägen. Vägen ansluter till den centrala bygatan, Husby Backe, där den slutar. Från Husby Backe går sedan vägarna ut till alla kvarteren i området, som ingår i gemensamhetsanläggningen. Gång- och cykelväg går parallellt med Svinningevägen, som sträcker sig till Åkersbergas centrala delar, men även till Täljö-Svinninge. På gångvägen längs Husby Backe kan allmänheten passera genom området, ut till naturområdena, se bild 3. Det är kommunalt huvudmannaskap för allmänna platser i området. Den enda allmänna platsen inom planområdet är tillfartsvägen som sträcker sig in till Husby Backe. Området finansieras av de boende i området och till viss del av kommunen, som innehar 8 andelar i den gemensamhetsanläggning som är inrättad i området Intervju med Hagbyhöjdens samfällighetsförening Denna intervju hölls 30 november, 2006 hemma hos Carina Thomasson, ordförande i Hagbyhöjdens samfällighetsförening. Carina är även boende i området. Allmänt Fråga 1 och 2. Hagbyhöjdens samfällighetsförening består av en stor gemensamhetsanläggning och flera mindre gemensamhetsanläggningar, nedan kallad anläggningen. Den mer omfattande anläggningen består av vägar, såsom bil-, cykel- och gångväg, lekplatser och skog m.m. Anläggningen och föreningen bildades i november 2005 och förvaltades då av exploatören, JM. De boende tog sedan över driften av anläggningen i oktober Fråga 3. Anläggningen var inte inrättad i området, utan har successivt tagits över i och med utbyggnaden av området. Carina anser att det inte varit någon nackdel att ha varit med från början vid inrättandet av anläggningen. Detta var möjligt i och med områdets begränsade storlek och att det då var överskådligt för de boende. Lite klagande har det varit från de boende som har skiftande åsikter om vad som bör göras, vilket nog inte skulle ha uppstått om anläggningen redan varit inrättad innan inflyttning. Men totalt sett har det varit positivt att få ha varit med från början. Fråga 4. I anläggningen ingår totalt 142 hushåll varav 3 inte är sålda. Fråga 5. Alla har andelstal 1, eftersom alla i området innehar ett hushåll av liknande storlek och att man därmed får anta att alla nyttjar anläggningarna i lika stor omfattning. Totalt är det 150 andelar. Kostnaden för den stora anläggningen är 95 kr/andel/månad. Utöver detta så tillhör nästan alla hushåll dessutom en 25