Policy; Förändringar på utsida av hus och på mark

Transkript

1 1

2 Innehållsförteckning Karta med gatunummer.. 3 Situationsplan med fastighetsgräns, naturmark, hus mm... 3 Bakgrund... 4 Förslag till policy Förutsättningar 4 1. Förändringar av räcken på befintliga altaner Allmänt 5 Tillåtna förändringar av räcken på befintliga altaner Förändring omfattande nya uteplatser Allmänt. 6 Tillåtna förändringar omfattande nya uteplatser Förändring på fasader och tak Allmänt. 8 Tillåtna förändringar på fasader och tak Förändring på mark Allmänt.. 10 Tillåtna förändringar på mark Återställning genomförda förändringar som inte är tillåtna. 13 Anmälan till och godkännande av styrelsen. 14 Uppföljning och återställande Blankett för anmälan tillåtna förändringar 15 2

3 Karta med gatunummer Situationsplan med fastighetsgräns, naturmark, hus mm 3

4 Bakgrund På Extra föreningsstämman den 5 februari 2019 beslutades att styrelsen får i uppdrag att upprätta en, som komplement till nu gällande Trädpolicy respektive Policy för utomhusbelysning. Den nya policyn ska redovisas på ordinarie årsstämma 2019 för att då gå till beslut. Efter extra föreningsstämman har 17 bostadsrättsinnehavare (av 49 möjliga) inkommit med synpunkter på vad policyn ska innehålla och hur den ska utformas. Synpunkterna varierar och ger ingen tydlig färdriktning. Synpunkterna innehåller allt från att området ska bevaras så som det var tänkt från början till förslag på godkända förändringar eller få egna genomförda förändringar tillåtna. Förslag till policy; Förändringar på utsida av hus och på mark Förutsättningar Förutsättningar för förslaget till är bland annat följande: Detaljplanen, som vann laga kraft 26 januari Byggloven, med slutbevis utfärdat Bostadsrättsföreningen stadgar beslutade Området är unikt i Göteborg. Det finns få, om än något, liknande område med en så genomtänkt sammanhållande arkitektur, bevarad naturmark mellan och runt husen samt havet inpå knutarna. Upplåtelseformen bostadsrätt ger också betydligt större möjligheter att bevara detta än om det hade varit äganderätt. Många som flyttat hit har gjort det pga. av just dessa förutsättningar. Man har också flyttat hit för att slippa ta ansvar för utsidan av sin bostad och marken runt huset. Samtliga som köpt sin bostadsrätt och flyttat hit är väl medvetna om att det är ett område med hus upplåtna med bostadsrätt, där möjligheterna att göra förändringar eller sätta sin personliga prägel på utsidan av sin bostad och marken runt bostaden är mycket begränsade. Till skillnad från en äganderätt där man har betydligt större frihet och möjligheter. Det finns dock bostadsrättsinnehavare som har gjort/önskar göra förändringar på räcken på befintliga altaner, ordna nya altaner/uteplatser eller öka ut befintliga altaner, och/eller sätta större personlig prägel på utemiljön genom att göra förändringar på fasader, tak och på mark. Ambitionen med denna policy är att till viss del och inom givna ramar tillgodose även dessa önskemål. Förutsättningarna att göra, enligt denna policy, tillåtna förändringar är inte desamma för de olika husen, bland annat beroende av läge i området och orientering av husen. Alla förändringar, som inte är uttryckligen tillåtna enligt denna policy, är förbjudna. 4

5 Tidigare genomförda förändringar, som inte är tillåtna, ska återställas snarast, dock senast det datum som bostadsrättsinnehavaren avflyttar efter försäljning av sin bostadsrätt. 1. Förändring av räcken på befintliga altaner Allmänt Bygglovshandlingarna och relationshandlingarna, som bifogas slutbeviset utfärdat efter slutanmälan, visar att altaner är utförda med metallnät på räcket och raster av trä på den nedre delen. Dessutom är läge, form och storlek på altaner definierad i bygglovshandlingarna. Räckena är en viktig del av den sammanhållande arkitekturen för området och utformningen går delvis även igen i de räcken som finns på andra ställen i området, där det är större nivåskillnader. Att förändra räckena på altaner/uteplatser är därför inte tillåtet. Räckena på altanerna saknas i vissa fall, beroende på hur högt golvet på altanen ligger i förhållande till omgivande mark. Där kan man mycket väl tänka sig att ge tillstånd till att uppföra ett räcke. Några upplever att det är blåsigt på altanen och att detta begränsar möjligheten att nyttja den. Detta är naturligt eftersom husen ligger i kustbandet. Många har försökt lösa detta genom att sätta upp skydd på befintligt räcke inom ramen för befintligt räcke. Andra har löst det genom att på olika sätt montera höj- och sänkbara glasräcken. I några fall har man då monterat bort det befintliga räcket, vilket inte är tillåtet. Tillåtna förändringar av räcken på befintliga altaner Punkt Tillåtna förändringar Kommentar 1.1 Montering av räcke på befintlig altan, där sådant saknas. Räcket ska utföras med samma utformning som befintliga räcken för altaner inom området. 1.2 Montering av skydd mot vind i form av fast monterat glas, markisväv eller motsvarande inom ramen för räckeshöjden. Glas får inte vara färgat eller ogenomskinligt. Markisväv ska vara av kulör NCS S 2000-N, grå eller motsvarande. Montering av skydd av trä eller plåt eller andra täta material är inte tillåtet. 5

6 Förändringen behöver inte anmälas till bostadsrättsföreningen. 1.3 Montering av höj- och sänkbara räcken. Totala höjden får vara max den dubbla befintliga räckeshöjden. Glas får inte vara färgat eller ogenomskinligt. Det höj- och sänkbara räcket måste monteras innanför det befintliga räcket och inom befintlig altan. Dvs det befintliga räcket får inte helt eller delvis tas bort eller altanen byggas ut/förändras för att möjliggöra detta. När man inte använder/vistas på altanen ska räcket vara i nedsänkt läge. Detta för att inte i onödan störa och ta utsikten från grannar vid väderlek då det lätt blir kondens på glaset. 2. Förändring omfattande nya uteplatser Allmänt Enligt detaljplanen får två altaner/uteplatser anordnas för varje bostadshus. Storlek max 20 respektive 15 kvm. Enligt bygglovet är det en altan om ca 20 kvm. Det innebär att det är möjligt att inom ramen för detaljplanen söka i förekommande fall - bygglov och bygga ytterligare en altan/uteplats. De altaner som finns är gestaltade och utförda, såväl i form som i materialval, som en viktig del av den sammanhållande arkitekturen för området. Det innebär att förändringar av dessa genom om- eller utbyggnad inte är tillåtet, med undantag för trappsteg och/eller grind där det finns befintliga öppningar i räcket. När det gäller tillförande av uteplatser i andra lägen så kan detta få tillstånd under vissa förutsättningar, bland annat att bygglov inte behövs, dvs uteplatsen ligger i nivå med 6

7 omgivande mark, att det är i anslutning till en entré och att man väljer material för beläggningen som redan finns i området. Det finns i området goda exempel på detta. (Det noteras att regeringen lagt ett förslag, som innebär en större frihet att bygga altaner. Förslaget vänder sig till en- och tvåbostadshus med egen tomt, så det är inte säkert att reglerna utan vidare är applicerbara på ett område med bostadsrättshus, där ju husen ägs av föreningen och inta av de som bor i huset och samtliga hus ligger på en och samma tomt. Regeringen föreslår att de nya reglerna ska börja gälla från och med den 1 juli 2019, men ändringar av lagar beslutas slutligen av riksdagen.) Tillåtna förändringar omfattande nya uteplatser Punkt Tillåtna förändringar Kommentar 2.1 Anläggning av en extra uteplats i anslutning till grovköksentré, huvudentré eller fönsterdörr. Storlek upp till ca 10 kvm, inklusive befintliga ytor belagda med betongplattor och/eller asfalt som tas i anspråk för uteplatsen. Uteplats i nivå med kringliggande mark utföres med beläggning av natursten (enligt goda exempel i området) där uteplatsen ansluter till naturmark alternativt med natursten eller betongplattor (likt befintliga) där uteplatsen ansluter till asfalt. Räcken eller andra permanenta avskärmningar får inte sättas upp kring uteplatsen. 2.2 Utbyte av befintliga betongplattor och asfalt i anslutning till grovköksentré eller huvudentré mot natursten. 2.3 Montering trappsteg eller grind i befintliga öppningar på räcket. Natursten enligt goda exempel i området. Trappsteg eller grind ska utföras i tryckimpregnerat trä. Förändringen behöver inte anmälas till bostadsrättsföreningen. 7

8 3. Förändring på fasader och tak Allmänt Det är bostadsrättsföreningen som har ansvar för hela utsidan på bostadshuset och förrådet, dvs fasader och yttertak samt stomme mm för altaner/uteplatser. Föreningen har också ansvar för carporttaken (både ovansida och undersida) inklusive stomme och i förekommande fall spaljéer. Dessa ytor behöver vara åtkomliga för underhåll enligt underhållsplanen samt eventuella reparationer. Generellt har funnits ett tillstånd att sätta upp markiser inklusive elinstallationer samt utomhusbelysning enligt Policy utomhusbelysning. Vidare har många genom föreningen försett utsatta entréer med skärmtak. Dessa skärmtak är ritade av områdets arkitekt och är monterade av de som byggde våra hus. Respektive bostadsrättsinnehavare har betalt för sina skärmtak. Anmälan till och godkännande av styrelsen bör dock ändå ske med hänsyn till ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsinnehavaren och bostadsrättsföreningen. I några fall har bostadsrättsinnehavare själva köpt in skärmtak med annan design och monterat dessa. Dessa är inte tillåtna. Utöver detta finns åtskilliga saker som monterats på fasader mm av bostadsrättsinnehavare. T.ex slangvindor, anordningar för klängväxter, utomhusbelysningar som inte följer Policy utomhusbelysning, krokar, flaggstångsfästen, spaljéer, avskärmningar och ställ för vedförvaring mm. Generellt gäller att inget av detta är tillåtet. Det är inte praktiskt möjligt att komma överens om en flytande/subjektiv gräns för vad som är tillåtet eller inte och sedan försöka leva efter denna, utan huvudregeln måste vara att inget, utöver några undantag, är tillåtet. Det finns ju också lösningar för t.ex vedförvaring (fristående vedställ) och slangvindor (flexislang och en hink) som inte behöver fästas in i fasaderna. Många bostadsrättsinnehavare har valt till braskamin. Senare har också ett antal bostadsrättsinnehavare installerat detta i efterhand. För att möjliggöra detta behöver man göra ingrepp i fasad (för tilluft) och i yttertak (för skorsten). Det ursprungliga bygglovet att installera braskaminer gäller inte längre, varför varje ny installation kräver bygglov. För de braskaminer som monterats under byggtiden inom ramen för tillvalsprogrammet behöver inte anmälan till och godkännande av styrelsen ske, eftersom det regleras genom bostadsrättslagen. Däremot för de som monterats senare. Tillåtna förändringar på fasader och tak Punkt Tillåtna förändringar Kommentar 8

9 3.1 Montering av markiser inklusive elinstallationer. Markisväv ska vara av kulör NCS S 2000-N, grå eller motsvarande. Fasta elinstallationer ska utföras fackmannamässigt. Installationer med stickproppsanslutningar bör undvikas. 3.2 Montering av skärmtak vid entréer. Utseende och konstruktion som de som monterats genom föreningens försorg. 3.3 Utomhusbelysning av inbrottsförebyggande skäl samt extra belysningsarmaturer Enligt Policy utomhusbelysning 3.4 Montering av braskamin Bygglov erfordras. 4. Förändring på mark Allmänt 9

10 Det är bostadsrättsföreningen som har ansvar för all mark. Med det ansvaret följer att det är föreningen som har all skötsel av marken med ett undantag. För marken i carport och entré, är bostadsrättshavaren skyldig att följa bostadsrättsföreningens anvisningar gällande skötsel och nyttjande av densamma. I många fall har bostadsrättsinnehavare anlagt rabatter som avgränsats med stenar eller på annat sätt, planterat buskar och andra växter (t.ex olika typer av gräs, perenner och klängväxter av typ vildvin, stockrosor mm), satt ut pallkragar för köksodling och kompost, planterat lökar, lagt ut sten och grus av varierande sorter runt sockeln på husen osv. Mycket av det som tillförts är av en karaktär som inte fanns med från början i området. Generellt gäller att inget av detta är tillåtet. Det är, precis som när det gällde fasader och tak, näst intill omöjligt att komma överens om en flytande/subjektiv gräns för vad som är tillåtet eller inte och sedan försöka leva efter denna, utan huvudregeln måste vara att inget, utöver några undantag, är tillåtet. Det överordnande syftet är att bibehålla en sammanhållande karaktär för området med naturmark mellan och kring husen. Idag är en del av denna naturmark framför husen mer av karaktären gräsmatta, men det finns tydliga indikationer på att naturen håller på att ta över den. Det blir mindre och mindre att klippa, mossan växer och det finns även spår av att ljungen är på väg att etablera sig. För att den utvecklingen inte ska störas är det inte tillåtet att så gräsfrön (typ för gräsmatta) eller att gödsla marken. Vill någon sätta en mer personlig prägel så får det i första hand ske med växter och blommor i krukor, blomlådor och liknande, med trädgårdsmöbler osv. Vissa altaner har sådan höjd över marken att utrymmet under den kan nyttjas. I de flesta fallen har HSB försett dessa med en avlyftbar dörr så utrymmet blir åtkomligt. I vissa fall har bostadsrättsinnehavare tagit bort kvarlämnad vegetation, fyllt upp med grus eller lagt golv, monterat regnskydd mm. Detta är tillåtet. Slutligen bör påpekas att det inte är tillåtet att ta i anspråk mark, som inte tillhör bostadsrättsföreningen, för anläggande av altaner, trädgård och liknande. Det är olagligt och kan innebära att rättsliga åtgärder vidtas av markägaren. Tillåtna förändringar på mark Punkt Tillåtna förändringar Kommentar 4.1 Plantering av lökar på gräsmattor (blivande naturmark) i anslutning till husen. I samlade bestånd, i begränsad omfattning och med omdöme. Ingen gödsling. Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för att de markeras tydligt inför de återkommande klippningarna. 10

11 Förändringen behöver inte anmälas till bostadsrättsföreningen. 4.2 Sådd av ängsblommer på gräsmattor (blivande naturmark) I samlade bestånd, i begränsad omfattning och med omdöme. Ingen gödsling Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för att de markeras tydligt inför de återkommande klippningarna. Förändringen behöver inte anmälas till bostadsrättsföreningen. 4.3 Plantering av klängväxter eller blommor runt befintlig altan. Plantering i befintlig naturmark på en remsa om max 50 cm runt altanen. Remsan får inte avskiljas från naturmarken/gräsytan med kantsten eller likande, dvs det får inte anläggas som en rabatt. Jordförbättring får ske där planteringen sker. Observera att plantering eller jordförbättring inte får ske där dräneringsgruset runt sockeln ligger. Förändringen behöver inte anmälas till bostadsrättsföreningen. 4.4 Plantering av buskar och träd Detta är bostadsrättsföreningens ansvar, men om någon bostadsrättsinnehavare har specifika önskemål kan det anmälas till styrelsen som prövar detta. De buskar och träd som är aktuella är i första hand bondsyrén, vildapel, bergtall och olika former av enar. Planteringar i form av häckar är inte tillåtet. Det kan bli aktuellt att bostadsrättsinnehavaren under etableringstiden för plantan får ta på sig att vattna. 11

12 4.5 Uppförande av vedställ Vedställ ska vara fristående och får uppföras på mark i anslutning till huset. Placering ska godkännas av berörda grannar. 4.6 Komplettering med stenar och grus runt hussocklar I begränsad omfattning och med omdöme. Stensort i stil med det som förekommer i området naturligt eller anlagt. (Typ dansk sjösten, snäckskal, skärvor och liknande främmande material eller material som riskerar att förstöra den dränerande funktionen är inte tillåtet.) Stenkistor för dränering får inte täckas med stenmaterial som riskerar att förstöra den dränerande funktionen. Förändringen behöver inte anmälas till bostadsrättsföreningen. 4.7 Nyttjande av marken runt huset för krukor, blomlådor och liknande med växter, trädgårdsmöbler, en eller ett par förvaringskistor mm. 4.8 Inredning av utrymme under altan/uteplats I begränsad omfattning och med omdöme. Nyttjande av marken runt husen som ersättning för förråd, som skräpupplag eller liknande är inte tillåtet. Utrymmet får inte inredas med täta ytterväggar eller på annat sätt som påverkar funktionen på stomme, altangolv mm negativt. 12

13 Återställning genomförda förändringar som inte är tillåtna enligt Policy; Förändringar på utsida av hus och på mark. Punkt Förändring Återställning 1 Förändring av räcken på befintliga altaner Förändringen ska återställas snarast, dock senast i samband med att bostadsrättsinnehavaren, som genomfört förändringen, säljer sin bostadsrätt och avflyttar. Om berörda grannar har allvarliga invändningar mot förändringen kan ovanstående omprövas och styrelsen ställa krav på omgående återställning. 2 Förändring omfattande nya altaner/uteplatser eller utökning befintliga altaner Förändringen ska återställas snarast, dock senast i samband med att bostadsrättsinnehavaren, som genomfört förändringen, säljer sin bostadsrätt och avflyttar. Om berörda grannar har allvarliga invändningar mot förändringen kan ovanstående omprövas och styrelsen ställa krav på omgående återställning. 3 Förändring på fasader och tak Förändringar på fasader (inklusive insida tak för carport och eventuella spaljéer vid carportar) ska återställas omgående innan reparation/ommålning av fasader enligt underhållsplanen påbörjas successivt med start våren Förändring på mark Förändring på mark ska återställas omgående, innan reparation/ommålning av fasader enligt underhållsplanen påbörjas successivt med start våren 2019, i de fall dessa det bedöms att dessa kan vara i vägen för arbetet som ska 13

14 utföras. Övriga förändring på mark ska återställas snarast, dock senast i samband med att bostadsrättsinnehavaren, som genomfört förändringen, avflyttar efter försäljning av sin bostadsrätt. Förändringar som av styrelsen bedöms som omfattande (t.ex. större rabatter, plantering av buskar som på sikt riskerar att bilda en häck osv) eller har skett på mark som inte ägs av bostadsrättsföreningen ska vara återställt senast 31 oktober Anmälan till och godkännande av styrelsen För många av de tillåtna förändringarna enligt Policy; Förändringar på utsida av hus och på mark krävs en anmälan till och ett godkännande av styrelsen för bostadsrättsföreningen. I några fall, där tillåten förändring redan genomförts så får denna anmälan göras i efterhand. Det är bostadsrättsinnehavarens ansvar att göra anmälan, men vid behov kan styrelsen komma att kräva in en anmälan. Anmälan ska ske på en blankett som bostadsrättsföreningen tillhandahåller. Blanketten i sin nuvarande utformning bifogas policyn. Anmälan behöver inte ske för redan genomförda förändringar som inte är tillåtna enligt, utan det bevakas av bostadsrättsföreningen när bostadsrättsinnehavaren, som genomfört förändringen, säljer sin bostadsrätt och avflyttar. Har återställning då inte skett förbehåller sig bostadsrättsföreningen rätten att utföra återställandet på bostadsrättsinnehavarens bekostnad. Det noteras också att styrelsen inte kan godkänna att bostadsrätten säljs med genomförda otillåtna förändringar som en tillgång för köparen. Uppföljning och återställande Styrelsen kommer att ge HSB eller någon annan utstående i uppdrag att årligen följa upp att det inte genomförs förändringar i strid mot Policy; Förändringar på utsida av hus och på mark med start våren 2020, omfattande förändringar som genomförts efter att policyn blivit giltig på årsstämman 7 maj Genomförda förändringar, som gjorts efter 7 maj 2019, i strid mot policyn ska efter skriftlig anmodan återställas inom 6 månader efter att bostadsrättsinnehavaren mottagit anmodan. Om bostadsrättsinnehavaren inte genomför återställandet inom 6 månader förbehåller sig bostadsrättsföreningen rätten att utföra återställandet på bostadsrättsinnehavarens bekostnad. 14

15 Anmälan tillåtna förändringar pa utsida av hus och pa mark inom HSB Brf Valö Fyr i Göteborg Bostadsrättsinnehavare Pers.nr Pers.nr Bostadsrättslägenhet, adress Tånguddsbacken Vi anmäler härmed följande tillåtna förändringar enligt Policy; Förändringar på utsida av hus och på mark. Nr enligt Policy Tillåtna förändringar enligt Policy Beskrivning/kommentar 15

16 Vid behov kompletteras denna anmälan med förtydligande skisser och/eller foton. Bostadsrättshavaren ska svara för underhåll och reparationer av genomförda förändringar, samt även eventuella skador som kan uppstå på bostadsrättsföreningens egendom i anledning av dessa. Vid underhåll, som utförs av bostadsrättsföreningen, är bostadsrättsinnehavaren skyldig att på egen bekostnad demontera genomförda förändringar i erforderlig omfattning och återmontera desamma efter avslutat underhåll. Om förändring kräver godkännande av berörda grannar enligt Policy; Förändringar på utsida av hus och på mark, ska detta bifogas denna anmälan. Vid överlåtelse av bostadsrätten är bostadsrättsinnehavaren skyldig att tillse att förvärvaren övertar skyldigheter och rättigheter enligt denna anmälan. Detta görs genom att förvärvaren skriver sitt godkännande på en kopia av den tidigare godkända anmälan. Denna lämnas till styrelsen för bostadsrättsföreningen senast vid den syn som bostadsrättsföreningen genomför inför avflyttning. Bostadsrättsföreningen förbehåller sig rätten att kräva att anmälda förändringar enligt denna anmälan återställs på bostadsrättsinnehavarens bekostnad om förvärvaren inte godkänner denna anmälan genom sin underskrift. Denna anmälan har upprättats i två likalydande exemplar varav bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren har tagit var sitt. Västra Frölunda den.. Bostadsrättsinnehavare... Bostadsrättsföreningen godkänner att bostadsrättsinnehavaren på egen bekostnad får genomföra förändringar på utsida av hus/bostadsrätt enligt denna anmälan. Västra Frölunda den. HSB Brf Valö Fyr i Göteborg 16