För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis.

Transkript

1 BYGGA NYTT HUS För dig som ska bygga ny villa eller nytt fritidshus Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (26) Innehåll Allmänt... 4 Konsumenttjänstlagen... 4 Konsumentköplagen... 5 ABS AA Hantverkarformuläret... 6 Förberedelser för byggnation... 6 Budget - vad har Du råd med?... 6 Tomt - byggrätt, lämplig byggnad... 7 Entreprenadformer... 7 Totalentreprenad (funktionsentreprenad)... 8 Generalentreprenad (utförandeentreprenad)... 8 Delad entreprenad... 8 Innan entreprenadavtalet... 9 Förfrågningsunderlag... 9 Beställare = Byggherre... 9 Entreprenören... 9 Ekonomisk kalkyl Entreprenadavtalet Pris Fast pris Löpande räkning Tidsplan och vite Betalplan Byggmöten enligt bestämd plan Kontrollansvarig Kontrollanten Dagbok Slutlig beställning och tillval Prefabhus - slutbeställning Ändrings och tilläggsarbeten Besiktning Förbesiktning Slutbesiktning besiktning = garantibesiktning Särskild besiktning Efterbesiktning... 17

3 3 (26) Överbesiktning Ersättning till besiktningsman Fackmässigt utförande Enstegstätade fasader Ansvar för fel Fel i entreprenaden Tidsfrister för reklamation Ansvar under entreprenadtiden Ansvar under garantitiden två år från godkänd slutbesiktning Ansvar efter garantitiden Avhjälpande av fel Häva avtalet Avbeställning Dröjsmål Försäkringar vid entreprenad Byggfelsförsäkring Färdigställandeskydd Försäkringsgivare... 24

4 4 (26) Denna skrift riktar sig till dig som ska anlita entreprenör för att låta utföra en större omoch/eller tillbyggnad av ditt hus eller kanske låta uppföra ett helt nytt hus. Skriften utgår ifrån de lagar och regler som gäller för avtal som ingås från och med 1 januari Lagar som är tillämpliga inom detta område är framförallt konsumenttjänstlagen, konsumentköplagen och lag om byggfelsförsäkring. För att underlätta för parterna att veta hur olika situationer ska hanteras har kompletterande bestämmelser, vilka brukar benämnas Allmänna Bestämmelser, samt kontraktsmallar som anknyter till dessa, utarbetats i samverkan mellan olika företrädare för byggbranschen, Konsumentverket och Villaägarna. Dessa s k standardavtal är ABS 09, AA 05 och Hantverkarformuläret. Mer om dessa och användningsområdena nedan. Samtliga avtalsmallar och allmänna bestämmelser som omnämns i denna skrift finns tillgängliga för medlemmar på Villaägarnas hemsida, Ska du endast anlita hantverkare för ett mindre reparations eller ombyggnadsarbete bör du Konsumenttjänstlagen Konsumenttjänstlagen gäller när du som konsument för huvudsakligen enskilt bruk låter en näringsidkare utföra ett arbete på en sak eller på din fastighet eller förvara en sak åt dig. Detta informationsmaterial tar sikte på de fall då arbete ska utföras på fastighet. Arbete på fastighet innebär t.ex. ändringsarbeten, reparationer, installationer eller småhusentreprenader. Som konsument räknas du när du i egenskap av privatperson ger en näringsidkare i uppdrag att utföra en tjänst åt dig. Näringsidkare är företag, eller enskilda personer, som yrkesmässigt driver verksamhet av ekonomisk natur. Även statliga och kommunala organ, t.ex. kommunala energiverk, som bedriver sådan verksamhet omfattas av lagen. Lagen är tvingande till konsumentens förmån, med undantag av de paragrafer där det uttryckligen står att annat får överenskommas. Detta innebär att du inte är bunden av avtalsvillkor som, i jämförelse med lagens villkor, är till nackdel för dig. Däremot kan du åberopa avtalsvillkor som är förmånligare för dig. Från årsskiftet 2005 gäller att konsumenttjänstlagen som helhet inte går att avtalas bort. Vid årsskiftet 2005 infördes också ett helt nytt avsnitt i konsumenttjänstlagen som yggnad eller uppförande av en- eller tvåbostadshus samt ev. komplementbyggnad. Även fritidshus omfattas av dessa regler. Observera att ombyggnad av småhus inte inräknas i dessa

5 5 (26) bestämmelser utan omfattas endast av konsumenttjänstlagens övriga lagregler, (läs dock under avsnittet om ABS 05 om möjlighet att avtala om tillämpning av införts: Konsumenten har bevisfördel beträffande vad som avtalats angående arbetets omfattning, pris eller hur priset har beräknats, betalningstidpunkter och kontraktstidens längd. Detta innebär att konsumentens ord gäller såvida inte entreprenören kan bevisa motsatsen (ex vis genom att förete ett skriftligt avtal eller på annat sätt med hjälp av omständigheterna i övrigt i avtalsförhållandet motbevisa konsumentens påstående). Konsumenten har en ovillkorlig rätt att aldrig behöva betala för något i förskott. Detta utesluter dock inte möjligheten till avbetalningsplan så länge den knyts till utförda arbetsmoment. Konsumenten har alltid rätt att innehålla 10 % av det avtalade priset fram till godkänd slutbesiktning. Kom också ihåg att som beställare/konsument har du dessutom alltid rätt att innehålla betalning motsvarande kostnad att åtgärda eventuella fel och brister. Slutbesiktning är obligatorisk och ska utföras om någon av parterna begär det. I första hand ska besiktningsman utses av beställaren vilket vi också rekommenderar! När besiktningsmannen får betalt direkt av husföretaget och kanske har många besiktningsuppdrag för husföretaget, finns en risk att besiktningsmannen inte är lika hörsam för konsumentens anmärkningar utan mera lyssnar på entreprenören. En form av lagstadgad garanti har införts. Denna innebär att fel som upptäckts inom en tvåårsperiod från godkänd slutbesiktning förutsätts vara entreprenörens ansvar. För att entreprenören ska undgå ansvar krävs att denne kan visa att felet orsakats av olyckshändelse eller på vanvård, onormalt brukande eller liknande från konsumentens sida. För en mer utförlig presentation av lagens regler rekommenderas Villaägarnas skrift Konsumentköplagen Konsumentköplagen gäller när du som konsument köper lösa saker som en näringsidkare säljer till en konsument. Lagens tillämpningsområde omfattar också köp av byggnadsdelar och det är med tanke på detta som lagen omnämns i denna skrift. Nytt från årsskiftet 2005 är att vid köp av byggnadsdelar, avsedda att utgöra en huvudsaklig del av ett en- eller tvåbostadshus, gäller att ett fel som visar sig inom två år efter det att varan avlämnades ska anses ha funnits vid avlämnandet, om inte annat visas eller detta är oförenligt med varans eller felets art. För att undgå ansvar måste entreprenören visa att felet orsakats av olyckshändelse eller vanvård, onormalt brukande eller liknande från konsumentens sida. Reklamation ska ske inom skälig tid från det att man tog emot varan (reklamation

6 6 (26) inom 2 månader anses alltid ha skett inom skälig tid) och inom tre år från att man tog emot varan. Läs ABS 09 Allmänna Bestämmelser för småhusentreprenader, ABS 09, är utarbetade av Konsumentverket/KO, Sveriges Byggindustrier, Försäkrings AB Bostadsgaranti, Gar-Bo, Svensk Trähusindustri (STR) och Villaägarnas Riksförbund. ABS 09 är avsett att användas vid småhusentreprenader, d.v.s. vid tillbyggnad eller uppförande av en- eller tvåbostadshus samt ev. komplementbyggnad, och är en komplettering till konsumenttjänstlagen. ABS 09 kan också användas då ett arbete omfattar såväl till- som ombyggnad av småhus samt även vid rena ombyggnadsarbeten. Observera dock att om ABS 09 ska användas vid ombyggnadsarbeten bör en tilläggstext införas i avtalet där parterna överenskommer att konsumenttjänstlagens paragrafer ska gälla parterna emellan, då ABS 09 anknyter till dessa paragrafer. När ABS 09 används ska det ofta tecknas en byggfelsförsäkring samt ett ), läs mer om detta i avsnittet om försäkringar. Alla överenskommelser ska träffas skriftligt. Det är enligt lagen byggherrens dvs. beställarens ansvar att se till att försäkring finns om detta krävs. AA 12 Allmänna Avtalsvillkor vid köp av monteringsfärdigt husmaterial, AA 12, är utarbetat av Konsumentverket/KO, TMF (Trä- och Möbelföretagen) och Villaägarnas Riksförbund. AA 12 är avsett att användas vid köp av monteringsfärdigt husmaterial och är en komplettering till konsumentköplagen. Även om stommontering (observera skillnaden mellan stommontering och totalt entreprenadåtagande för uppförande av hus då ABS 09 och konsumenttjänstlagen är tillämpligt) ingår i köpet av byggsatsen ska avtalet betraktas som köp och inte som en tjänst. Även då ska AA 12 användas. Hantverkarformuläret Allmänna Bestämmelser för reparations- och ombyggnadsarbete där enskild konsument är beställare, Hantverkarformuläret, har utarbetats av Konsumentverket, Sveriges Byggindustrier och Villaägarnas Riksförbund. Hantverkarformuläret är tänkt att användas vid mindre ombyggnadsarbeten eller reparationer och knyter an till konsumenttjänstlagen. I de allmänna bestämmelserna finns regler om besiktning och i formuläret finns utrymme att avtala om vite. Budget - vad har Du råd med? Det första ställningstagandet är; - Vad har du råd med? Det är många kostnader som uppkommer i samband med ett husbygge och ett husägande. Förutom själva tomtköpet och huspaketet tillkommer en rad olika anslutningsavgifter t.ex. vatten, avlopp, el, telefon mm.

7 7 (26) Det finns också risk att husbygget blir dyrare är beräknat t.ex. på grund av tilläggsbeställning. Det är viktigt att ha god marginal. Tag kontakt med flera banker för Tomt - byggrätt, lämplig byggnad Fundera över vilken typ av hus du vill ha. Vem tillhandahåller ett sådant hus? Beställ hem olika huskataloger. Bor du i Göteborg kan du besöka Husknuten i Göteborg och bor du i Stockholm kan du besöka Husmässan i Botkyrka eller Nybygget i Arlandastad. Besök olika hemsidor på Internet, ex vis och för att få information och tips om husbygge. Skaffa dig helt enkelt en bild av dina önskemål. Det förekommer att husföretag köper upp tomter och sedan - själva eller genom fastighetsmäklare, och eventuellt sedan avstyckning skett - bjuder ut dem på marknaden med villkor om att köparen måste ingå avtal om att där bygga ett av företaget levererat hus. Naturligtvis ska du noga överväga om leverantörens hus motsvarar dina och din familjs önskemål och behov. Det är också en fördel om entreprenadkontraktet tecknas i samband med tomtköpet så att du får klart för dig vilka villkor som kommer att gälla för entreprenaden. Välj i annat fall någon annan tomt på marknaden - utan "hustvång" eller med säljare/leverantör vars hus passar dig bättre. (Det bör tilläggas att fastighetsmäklaren ska förmedla köp. Fastighetsmäklarnämnden kan därför ingripa om en registrerad mäklare "köper upp mark och säljer den vidare" på detta sätt.) När du ska bygga ett nytt hus finns det olika sätt att gå tillväga. Om du vill anlita en eller flera entreprenörer för husbygget kan det ske på olika sätt. Man brukar tala om olika entreprenadformer. Vilken entreprenadform som är bäst beror givetvis på förutsättningarna i det enskilda fallet. För den som väljer att bygga i egen regi eller att själv samordna ett bygge med flera parter inblandade (delad entreprenad) utan att ha tillräckliga kunskaper, kan det dock visa sig bli ett betydligt mer problemfyllt projekt än vad man räknat med. Många inser inte heller att de har en delad entreprenad, trots att de har ett avtal med respektive firma. Anledningen är att de har uppfattat det som en totalentreprenad, då de olika firmorna kan ha rekommenderats av husföretaget. Den delade entreprenaden som kanske på papperet såg ut att vara det billigaste alternativet kan då bli det dyraste. Uppstår problem som förseningar, förekommer det att t.ex. kakelsättaren skyller på rörmokaren som i sin tur skyller på snickaren. Det är ofta omöjligt att utreda vems fel det egentligen var att förseningen uppstod. Samma sak kan förekomma när fel upptäcks på en del av huset, som flera olika firmor har hjälpts åt med. Beror det läckande taket på takläggaren eller plåtslagaren? För undvikande av problem med samordning, som kan visa sig bli kostsamma, samt för att få koll på totala kostnaderna rekommenderar vi att ett avtal skrivs med en totalentreprenör. Avtalet kan skrivas antingen med en husfabrikant som förutom husleveransen då åtar sig att uppföra huset, eller med en byggmästare som förutom själva arbetet då åtar sig att inköpa allt husmaterial.

8 8 (26) Nedan följer en beskrivning av de vanligaste entreprenadformerna. Totalentreprenad (funktionsentreprenad) Totalentreprenad innebär att du tecknar avtal med en part, totalentreprenören, som svarar för såväl projektering (förberedelsearbetet, t.ex. ritningar) som för material och byggnadsarbeten. Observera dock att det är avtalet som styr hur stort ansvarsområde totalentreprenören svarar för och det finns inget hinder för att flera totalentreprenörer anlitas, var och en ansvariga för sin del av byggnationen, t.ex. för elarbeten, och då för såväl projektering, material och arbete i den delen. Vår rekommendation är dock att endast en totalentreprenör anlitas. Ofta anlitar totalentreprenören andra entreprenörer för tex. el-, VVS-, målnings- och mattläggningsarbeten. Dessa entreprenörer kallas underentreprenörer. Totalentreprenören ansvarar gentemot dig inte bara för de arbeten han själv utför utan även för underentreprenörernas arbeten. Han ansvarar också för konstruktioner och material som ingår i bygget. Om det är någon konstruktion, något arbete eller material som ska utföras respektive levereras i samband med bygget men som inte ska ingå i totalentreprenaden, ska detta särskilt anges i entreprenadkontraktet. Generalentreprenad (utförandeentreprenad) Med begreppet utförandeentreprenad menas att entreprenören svarar endast för material och arbete, inte projektering. Generalentreprenad kallas den entreprenadform där du avtalar med t.ex. en arkitekt om att projektera husbygget och med en entreprenör, generalentreprenören, om att bygga huset efter arkitektens ritningar och beskrivningar. Uppstår ett fel finns det en risk att det kan vara svårt att klarlägga vem som ansvarar för felet - projektören eller generalentreprenören. Kan du inte visa vem av dessa som ansvarar, kan du följaktligen inte göra någon av dem ansvarig. Resultatet blir att du själv får svara för felet. Delad entreprenad Delad entreprenad innebär att du tecknar avtal med en eller flera entreprenörer om att utföra vissa arbeten. Entreprenadformen för de entreprenörer som anlitas styrs av avtalet och kan vara såväl totalentreprenad som utförandeentreprenad. Det kan t.ex. innebära att du avtalar med en arkitektfirma som svarar för projekteringen, en byggentreprenör som gör grunden och reser husstommen, en VVS-entreprenör, en elentreprenör och en målningsentreprenör. Var och en svarar gentemot dig enbart för det arbete och det material som omfattas av hans avtal med dig. Du får själv svara för samordningen av alla arbeten. Du kan också avtala om att samordningsansvaret skall bäras av en av entreprenörerna, lämpligen då byggentreprenören. Vid delad entreprenad finns det ingen - utom du själv - som svarar för att helheten fungerar. Risken är ännu större än vid generalentreprenader att ingen känner ansvar för ett fel.

9 9 (26) Förfrågningsunderlag Du bör anlita en sakkunnig - arkitekt, byggnadstekniker - som hjälper till att upprätta förfrågningsunderlag, såsom administrativa föreskrifter, ritningar och beskrivningar. De administrativa föreskrifterna reglerar hur bygget praktiskt ska gå till och under vilka förutsättningar. Underlaget bör vara detaljrikt och noggrant. Förfrågningsunderlaget tillställs de entreprenörer som man vill ta in offerter från. Begär in flera offerter för att få ett jämförelseunderlag. Det är förvånande hur mycket som kan skilja. Beställare = Byggherre Är det du som ska stå som beställare eller representerar du någon annan? Se till att rätt person står som beställare. Den som beställer tjänsten är också byggherren. Som byggherre har du ett stort ansvar gentemot omgivningen. Ett exempel på detta ansvar är att se till att det föreligger en god arbetsmiljö på byggarbetsplatsen. Förekommer fler än ett företag på byggarbetsplatsen ska också arbetsmiljöarbetet samordnas. Läs mer om ansvaret för arbetsmiljön i Arbetsmiljöverkets hemsida, Du kan avtala med något av företagen att det företaget istället ska ha samordningsansvaret för arbetsmiljön. Har du avtalat om ansvarsfördelning gentemot entreprenören gäller detta endast er emellan. Det är oerhört viktigt att förstå vilket ansvar byggherren har. Det är även av vikt att erforderliga försäkringar tecknas, läs mer under avsnittet om försäkringar. Vid total- eller generalentreprenad tar dock entreprenören automatiskt över byggherrens ansvar, förutsatt att entreprenören har ett samlat ansvar för hela projektet. Något särskilt avtal behövs inte för detta. Du har också yttersta ansvaret för att samhällets krav och regler följs. Genom att utse en kontrollsansvarig kan du dock överföra en del av ditt ansvar beträffande de tekniska egenskaperna på denne. Läs mer om den kontrollansvariges uppgifter under det avsnittet. Entreprenören Vem ska utföra arbetet? Är det en enskild person eller ett företag som du anlitar? Se till att få fullständiga uppgifter om namn, adress, telefonnummer och person- eller organisationsnummer. Observera att om det inte är ett företag som ska utföra arbetet anses du som arbetsgivare och ska stå för skatter, försäkringar och sociala kostnader. Näringsidkare som har F-skattsedel är momspliktiga och ansvarar själva för skatter och sociala avgifter. En uppgift om innehav av en F-skattsedel får godtas om uppgiften lämnas i en anbudshandling, en faktura eller jämförlig handling som även innehåller utbetalarens namn och adress samt betalningsmottagarens personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer. Sådant godtagande accepteras dock inte om man känner till att uppgiften om F-skattsedel är oriktig. Kontroll av F-skattsedel görs hos Skatteverket.

10 10 (26) partiska. Du kan vidare höra efter om hantverkaren tillhör någon branschorganisation. Om så är fallet finns det ofta en branschpraxis som utvisar hur medlemmarna ska arbeta. Du kan också kontakta Skatteverket, Kronofogdemyndigheten och Bolagsverket för att kontrollera företagarens skötsamhet. Vad som är vanligast idag, är dock att man tar en kreditupplysning. Sådana går att köpa på Internet, men kanske även genom överenskommelse med ekonomiavdelningen på din arbetsplats. Ekonomisk kalkyl Innan du skriver på något avtal om att bygga småhus, har du rätt att få en individuellt anpassad kalkyl för produktionen, finansieringen och boendekostnaden. Varje gång du begär ändring av standard, utförande eller omfattning, och ändringarna mer än oväsentligt påverkar kalkylen har du rätt att få en ny kalkyl upprättad. Någon kalkyl behöver inte lämnas för enbart arbete, inte heller för material till sidobyggnad eller viss del av byggnad t.ex. garage eller källare. Är det svårt att uppskatta ett slutpris ska du ändå få besked om till exempel timkostnad och ungefärlig tidsåtgång. Ska kalkyl lämnas ska den vara skriftlig och du ska få läshjälp bifogad. Läs mer i "Riktlinjer för individuell information om kostnader vid marknadsföring av styckebyggda småhus" (KOVFS 1998:6), som finns tillgänglig på Konsumentverkets hemsida, Riktlinjerna är utarbetade av Konsumentverket och Svensk Trähusindustri och ansluter till marknadsföringslagen. Vid överträdelse mot dessa riktlinjer kan Konsumentverket ingripa. I första hand försöker verket komma till rätta med problemet genom underhandskontakter. Skulle inte det fungera kan Konsumentombudsmannen /KO låta domstol pröva åtgärden alternativt själv utfärda ett informations- eller förbudsföreläggande. Trots att du har rätt till en individuellt anpassad kalkyl, kan det av ren självbevarelsedrift vara en fördel att försöka räkna själv på vad huset kan kosta. Det kan vara värt att räkna på vad som händer om räntan skulle gå upp, om ni får ytterligare ett barn, någon blir föräldraledig, sjukskriven eller arbetslös. En bra boendekostnadskalkyl finns tillgänglig på Villaägarnas hemsida. Vid kontakt med den husleverantör som du bestämt dig för blir säljaren en viktig person. Kontrollera att säljaren har behörighet att företräda husföretaget. Ibland har säljaren inte behörighet att göra åtaganden för husleverantörens sida. Det kan också förhålla sig så att det är ett flertal bolag som är inblandade på säljsidan; något företag kan sälja tomten medan ett annat levererar hussatsen och ett tredje står för grundläggningen samt ett fjärde för samordning osv. I vissa fall föreslår husföretaget entreprenörer som företaget samarbetar med. Det kan vara svårt att få ordning på vem som ansvarar för vad och att entreprenörerna blir bundna av gjorda åtaganden. Säljaren kan åta sig att utföra vissa tjänster, exempelvis kontakter med myndigheter, ta fram entreprenören som ska bygga huset osv. Sådana åtaganden ska skrivas in i avtalet.

11 11 (26) Avtalet ska vara skriftligt och ska även omfatta tillval. Precisera så noggrant som möjligt vad som ska göras; vem ska köpa material, stå för bygglovsansökan mm. Det är viktigt att du får klart för dig vad som inte omfattas av tjänsten. Se till att ABS 09 och andra viktiga handlingar såsom ritningar, kostnadskalkyler blir avtalsinnehåll, använd standardkontrakt som finns på Villaägarnas hemsida. Skriv in i avtalet vem som ska göra vad, t.ex. söka bygglov. Det är bra om entreprenören kan bedöma tjänstens omfattning på plats. Skriv in i avtalet vilket material och vilken standard som ska gälla för avtalet. Viktigt att notera är att om inget särskilt står angivet i avtalet om material eller standard har entreprenören rätt att välja billigast tänkbara material och bygga enligt enklaste standard. Det är viktigt att de överenskommelser som träffas skrivs in i avtalet läs dock om den bevisfördel beställaren har i avsnittet om konsumenttjänstlagen. Pris Man kan träffa avtal om fast pris och löpande räkning samt en rad olika mellanting mellan dessa, t.ex. takpris. Avtal om fast pris och löpande räkning bör inte blandas. Det är svårt för beställaren att avgöra vilka arbeten som lagts ner på det ena eller det andra när fakturorna kommer. Alla ändringar och tillägg ska noga dokumenteras, framför allt vad gäller pris. Ändringar leder nästan alltid till kostsamma extrakrav, fast pris är därför att rekommendera. FAST PRIS Fast pris har den fördelen att man överenskommer om en klumpsumma som ersättning för en viss mängd arbete. Om inte förutsättningarna för entreprenörens åtagande ändras, ändras inte heller priset. Fast pris har den fördelen att du får ett grepp om vad det kostar. För de flesta typer av entreprenader är fast pris att föredra för konsumenten. Vid entreprenader är vissa grundarbeten, ex vis sprängning, ofta undantagna då det kan vara svårt att få fast pris på dessa. Indexreglering Det är inte ovanligt att priset indexregleras i entreprenadsammanhang. Förekomst av indexreglering ska anges i avtalet för att få användas. Förutsättningarna för indexreglering bör vara reglerade i avtalet. Indexreglering innebär en justering av priset beroende på omständigheterna. En oförutsedd och påtaglig höjning av den allmänna prisnivån som avsevärt ökar entreprenörens kostnader kan komma att beaktas. Regleringen bör dock även omfatta det motsatta förhållandet. Har prisnivån fallit bör även detta beaktas. Indexklausuler bör alltid knytas till de indexserier som publiceras av offentliga myndigheter eller som annars är allmänt accepterade. LÖPANDE RÄKNING Löpande räkning innebär motsatsen till fast pris, nämligen att beställaren betalar, t.ex. per timme, vad det i efterhand visar sig ha kostat att låta entreprenören utföra sitt åtagande. Löpande räkning i konsumentsammanhang brukar ofta leda till dyra hus. Löpande räkning är det vanligaste vid markentreprenader och vid tilläggsarbeten. När det gäller tilläggsarbeten ingår dessa oftast inte i entreprenadavtalet utan är nya avtal. Detta är viktigt att komma ihåg eftersom andra regler kan komma att gälla om man inte avtalar om att

12 12 (26) samma regler som för entreprenaden ska gälla. Som beställare ska man inte acceptera användningen av löpande räkning utan att det i avtalet anges enligt vilka grunder debitering kommer att ske, t.ex. kan entreprenören ange timkostnad, transportkostnad, materialkostnad, om man vet att ett visst material kommer att användas i stora mängder etc. En omfattande överenskommelse ger dig möjlighet att få en översikt över kostnaderna även om det är löpande räkning. Vid markentreprenader kan det till och med vara mer lönsamt med löpande räkning. Detta beror på att det vid projektering av markarbete ofta råder en osäkerhet om vad som döljer sig under marken. Vid begäran om fast pris överkompenserar entreprenören sig därför regelmässigt. Vid markarbeten som ingår i totalentreprenader är det vanligt att entreprenörernas standardavtal innehåller undantagsklausuler. T.ex. kan det anges att sprängningsarbeten inte omfattas av avtalet. Räkna därför med att det kan uppstå fördyringar vid markarbeten. Men man ska försöka att reglera kostnaderna så mycket som möjligt. Prisinformationslagen Prisinformationslagen ger dig alltid rätt att få vetskap om priset för varor eller tjänster. Är det svårt att uppskatta ett slutpris ska du ändå få besked om t.ex. timkostnad och ungefärlig tid som går åt för ett arbete. Ungefärlig prisuppgift En ungefärlig prisuppgift får inte överskridas med mer än 15 % såvida inget annat överenskommits. Observera att beträffande markarbeten, rivningsarbeten eller annat som kräver undersökningar som entreprenören enligt avtalet inte är skyldig att utföra i anbudsskedet är prisgränsen enligt ABS 09 och Hantverkarformuläret 25 %. Tidsplan och vite I tidsplanen ska det regleras när arbetet ska påbörjas och avslutas. I samband med tidsplanen bör man också reglera frågan om vite. Vite innebär ett fastställt belopp som utgår per påbörjad vecka, om entreprenören inte påbörjar eller avslutar arbetena i tid. En vitesklausul ger entreprenören ett incitament att lämna en realistisk tidsplan. Fördelen med vite är att du inte behöver visa vilken skada du har lidit, utan det avtalade vitesbeloppet ska betalas oavsett till vilket belopp skadan värderas. Lämpligt belopp beror på omfattningen av arbetena, men en tumregel brukar vara 0,5 1 % av kontraktssumman per förseningsvecka. Beloppet bör vara tillräckligt tilltaget så att entreprenören känner sig motiverad att påbörja och avsluta arbetena i tid. Enligt konsumenttjänstlagen har du rätt till skadestånd om entreprenören blir försenad. Med skadestånd menas ersättning för de faktiska kostnader du haft i anledning av ett dröjsmål, dvs. du måste visa vilka kostnader du haft. Ersättning för ideell skada såsom för olägenhet och besvär ersätts inte enligt svensk lag. Även om du har en vitesklausul som ger dig en viss ersättning kan du således ha rätt till skadestånd, förutsatt att din ekonomiska skada visar sig vara större än den ersättning du är berättigad till enligt vitet. Du har dock ingen rätt till dubbelkompensation vitet måste räknas av från det belopp du kräver skadestånd med. Om vitet är högre än den egentliga

13 13 (26) ekonomiska skada du lider har ingen betydelse utan du har då ändå rätt att utfå det belopp ni avtalat om. Observera att en överenskommelse om tilläggsarbete kan innebära rätt till tidsförlängning och därmed skjuta en vitesrätt framåt i tiden. Betalplan Vid entreprenader ska beställaren ofta erlägga priset enligt en betalningsplan. Entreprenören vill ofta få ut så mycket pengar som möjligt medan konsumenten har ett berättigat intresse av att vänta med betalningen så länge som möjligt. Betalplanen bör vara kopplad till utfört arbete, inte till bestämda tidpunkter. Observera att du enligt konsumenttjänstlagen aldrig är skyldig att betala i förskott när du anlitar entreprenör för tillbyggnation eller nyuppförande av småhus. En baktung betalplan är att föredra. Framför allt ska man aldrig betala för något som inte är utfört. En bra betalplan är en kompromiss mellan parternas motstridiga önskemål och bör bygga på principen betalning efter utfört arbete. Man kan komma överens om delbetalningar. Vid upprättande av betalplan bör man försöka uppskatta värdet av byggnationen allt eftersom den fortskrider. När grundläggningen är klar betalar man vad den är värd, vid stomresningen vad stommen är värd osv. När byggnationen är klar ska slutbesiktningen äga rum. Du bör även avtala om s k underhandsbesiktning (förbesiktning; se vidare ABS 09, pkt st), samt gärna koppla din betalningsskyldighet till denna. Enligt konsumenttjänstlagen har du rätt att innehålla tio procent av kontraktssumman till dess entreprenaden är godkänd. Observera att även om en entreprenad blir godkänd behöver det inte vara det samma som att det inte finns fel anmärkta i slutbesiktningsprotokollet. Ett gott råd kan därför vara att försöka få med i avtalet att konsumenten ska äga rätt att hålla inne dels tio procent av kontraktssumman tills dess att samtliga resterande arbeten eller anmärkningar enligt slutbesiktningsutlåtandet har åtgärdats på ett fackmässigt sätt, dels fem procent av kontraktssumman tills dess eventuella anmärkningar i garantibesiktningsutlåtandet har åtgärdats på ett fackmässigt sätt. Du har också alltid en laglig rätt att innehålla så mycket av kontraktssumman som fordras för att ge dig säkerhet för dina rättmätiga krav av kvarstående fel samt för vite och skadestånd eller annan fordran som du är berättigad till, t ex fordran p g a dröjsmål på näringsidkarens sida. Byggmöten enligt bestämd plan Byggmöten är viktiga. Boka gärna in ett antal byggmöten i förväg. Det är lämpligt att byggherren är den som för protokoll vid byggmötena. KONTROLLANSVARIG Den kontrollansvarige ska vara fristående från övriga aktörer i byggprocessen och hans uppgift är att hjälpa dig att se till att de krav samhället ställer på byggnaden uppfylls. En kontrollplan brukar upprättas i samråd med kommunens byggnadsnämnd. Kontrollansvarig ska se till att kontrollplanen följs och rapporter ska skickas till kommunens

14 14 (26) byggnadsnämnd. Den kontrollansvarige kan hjälpa till att kontrollera anbudsunderlag m.m., om han åtagit sig detta, i synnerhet om du själv är ansvarig för projektering och konstruktion. Till kontrollansvarig får endast utses den som har fått ett godkännande av ett organ som har ackrediterats för detta ändamål. Den kontrollansvarige skall ha riksbehörighet och vara godkänd av byggnadsnämnden. Du hittar en lista över kontrollansvariga på Boverkets hemsida, Ofta har även kommunens byggnadsnämnder sådana listor. KONTROLLANTEN Du avgör själv om du vill utse en kontrollant. Kompetensen bör stå i viss relation till entreprenadens omfattning och art. Vid småhusentreprenader är det ofta en för uppdraget särskilt - ofta på konsultbasis - anlitad person. Den omständigheten att du utövar kontroll befriar inte entreprenören från hans kontraktsenliga ansvar. Det kan inträffa att kontrollanten utan särskilt bemyndigande beställer ändringar eller tilläggsarbeten och träffar ekonomiska uppgörelser med entreprenören. Det innebär en risk för entreprenören i fall där du inte godkänner dessa ändringar. Numera anlitas sällan kontrollanter. Istället har en del av kontrollansvaret överförts på kontrollansvarig. DAGBOK På välordnande byggen används regelmässigt en av branschen framtagen byggdagbok där man för varje dag antecknar vissa saker som väder, arbetsstyrka, gjorda överenskommelser och händelser i övrigt av intresse. Den har ett antal kopior och såväl beställare som entreprenör får varsin. Dagboken förs av entreprenören. Prefabhus - slutbeställning Vid prefabhusköp är det vanligt att den slutliga beställningen sker i samband med ansökan om bygglov eller därefter. Den slutliga beställningen innebär att du under kort tid ska fatta en mängd beslut. Denna del av entreprenaden brukar uppfattas som väldigt arbetsam. När du gör tillval och ändringar i samband med slutbeställningen beträffande material, planlösning osv. från husleverantörens typhus är det mycket viktigt att den du sluter avtal med har behörighet att företräda husleverantören och att alla överenskommelser sker skriftligt! Annars finns det en uppenbar risk att det blir tvist om vad avtalet omfattar. Uppstår tvist i entreprenad som omfattas av konsumenttjänstlagens (se avsnittet om småhusentreprenader), så gäller dock beställarens ord före entreprenörens (läs mer under rubriken konsumenttjänstlagen). Om den slutliga beställningen påverkar prisbilden mer än oväsentligt så ska en ny kalkyl upprättas (läs mer under avsnittet om ekonomisk kalkyl).

15 15 (26) Ändrings och tilläggsarbeten Gör du tillval i efterhand, dvs. efter det att du tecknat avtal, innebär detta i realiteten att du sluter ett nytt avtal (ett tilläggsavtal). Använd då gärna de särskilda blankettmallar som knyter an till ABS 09 och finns att hämta hem på Vidare bör du vara medveten om att ändringsarbeten eller tilläggsarbeten kan kräva ändringar av omfattning av byggfelsförsäkring och säkerheter, en kontakt bör därför alltid tas med försäkringsgivaren. Enligt ABS 09 och konsumenttjänstlagen finns ingen skyldighet för entreprenören att utföra ändringsarbeten som du vill ha utförda, utan det krävs att ni kan komma överens, annars gäller det ni först avtalade. Om du vet med dig att det finns tveksamheter eller sådant som du kan komma att vilja ändra från ursprungligt avtal kan det vara klokt att skriva in i avtalet att beställaren har rätt att ändra sig. Exempel på ändringar som kan vara aktuella; dörrplacering, märke på spis, annan vitvara. En god huvudregel är att om möjligt undvika tilläggsarbeten, eftersom de ofta kan bli föremål för tvister. Fundera därför noga igenom vilket utförande du vill ha, innan du undertecknar avtalet. Enligt konsumenttjänstlagen gäller följande beträffande tilläggsarbeten: Framkommer behov av arbete som på grund av sitt samband med uppdraget lämpligen bör utföras samtidigt med detta, skall näringsidkaren underrätta konsumenten och begära dennes anvisningar. Kan inte konsumenten nås eller får näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar från konsumenten inom rimlig tid, får näringsidkaren utföra tilläggsarbetet 1. om priset för detta är obetydligt eller om det är lågt i förhållande till priset för den avtalade tjänsten, (som lågt brukar belopp upp till 15 % av ursprungspriset räknas) eller 2. om det finns särskilda skäl att anta att konsumenten önskar få tilläggsarbetet utfört i samband med uppdraget Näringsidkaren är skyldig att utföra sådant tilläggsarbete som inte kan uppskjutas utan fara för allvarlig skada för konsumenten, om konsumentens anvisningar inte kan inhämtas eller om konsumenten begär det. Som beställare har du ingen skyldighet att låta entreprenören få utföra eventuella tilläggsarbeten, utan om det skulle finnas skäl till det, kan du anlita annan entreprenör för detta. Normalt är det dock något vi avråder från då det kan bli komplicerat att ha flera avtalsparter (läs mer under avsnittet om entreprenadformer). Många husföretag anlitar samma besiktningsmän för besiktning av sina hus. I och med att dessa besiktningsmän kommer att hamna närmast i en beroendeställning till husföretagen, blir de mindre benägna att göra anmärkningar, då de annars riskerar att såga av den gren som de själva sitter på.

16 16 (26) Besiktningsman ska enligt lag utses av dig som beställare, men om du väljer att inte utse besiktningsman har entreprenören den rätten. Se därför till att det blir du som utser besiktningsman! För att få en helt opartisk besiktning rekommenderas att besiktningsmannen inte har någon anknytning till berörda parter. Via Villaägarnas regionkontor kan du eventuellt få hjälp att hitta lämplig besiktningsman. Du kan också kontakta Svenska Byggingenjörers Riskförbund, SBR, Besiktningsmannen ska vara därtill lämpad. Det finns flera olika besiktningsformer att använda. De mest förekommande formerna för besiktning är slutbesiktning och garantibesiktning. Men även förbesiktning (se nedan), som sker vid olika tillfällen under hand som bygget fortskrider, börjar bli vanliga. Förbered dig ordentligt inför slutbesiktningen. Försök själv se efter vilka felaktigheter som finns, för att kunna tala om det vid besiktningen utifall att besiktningsmannen inte uppmärksammar dem. Om byggföretaget t.ex. trots dina protester, har underlåtit att åtgärda fuktskador och spikat upp innerväggar som döljer fuktskadorna, se till att dokumentera detta med fotografier och/eller videofilmning. När allt befinner sig bakom tapeter och andra ytskikt märks ingenting av sådana skador. Ta kopior på fotografierna och filmerna samt förevisa materialet vid besiktningen. Förbesiktning Såsom kan utläsas av namnet innebär förbesiktning att besiktningen utförs innan arbetet är avslutat. Genom att upptäcka fel i tid kan pengar och onödigt arbete besparas, något som båda parter kan ha nytta av. Det kan också vara en god idé att skriva in i avtalet att du som beställare äger rätt att låta besiktningsmannen ha tillgång till arbetsplatsen för att under entreprenadtiden utföra löpande inspektioner. Sådan rätt föreligger automatiskt om ABS 09 har avtalats gälla i entreprenaden (se ABS 09, pkt st.). Påkallad besiktning måste respekteras av båda parter. Men en part som anser att motparten saknat giltigt skäl kan påkalla rättslig prövning. Sådan prövning får inte förhindra besiktningen. En följd av detta kan bli den att entreprenören åläggs att betala kostnaden för besiktningen om domstol skulle finna att skäl för besiktning saknas. Det är ofta en god idé att redan i avtalet ange vid vilka moment en förbesiktning ska ske. Slutbesiktning När byggnationen är klar är det dags för slutbesiktning. Vid småhusentreprenad ska slutbesiktning göras, om någon av parterna begär det. Entreprenören ska i god tid underrätta konsumenten om när arbetet beräknas vara avslutat och slutbesiktning kan göras. Slutbesiktningen syftar till att kontrollera att byggnationen verkligen uppfyller vad som överenskommits enligt kontraktet och bygglovshandlingar. Det är beställarens skyldighet att utse besiktningsman. Om inte så sker har entreprenören den rätten. Parterna kan också utse en besiktningsman gemensamt. Det förekommer att entreprenören utser en besiktningsman och därefter låter beställaren godkänna denna skriftligt. Detta behöver inte beställaren acceptera.

17 17 (26) Vid godkänd slutbesiktning överlåts entreprenaden på beställaren. Beställaren är skyldig att medverka så att besiktningen genomförs. Om beställaren brister i sitt åtagande innebär det INTE att han därigenom godtar entreprenaden. Men han kan bli skyldig till kontraktsbrott. Del av entreprenaden kan efter parternas överenskommelse göras till föremål för kompletterande slutbesiktning. Kompletterande slutbesiktning utgör inte hinder för entreprenadens godkännande, om inte annat avtalats. 59 besiktning = garantibesiktning Part äger påkalla garantibesiktning innan två år passerats från det entreprenaden godkändes vid slutbesiktning eller, om besiktning inte gjorts, inom två år efter det arbetena avslutades. Det är viktigt att besiktningen hinner genomföras innan tiden passerats. Var gärna ute i så god tid att besiktningsmannen hinner utfärda och till dig översända utlåtandet över besiktningen innan tvåårsgränsen passerats. Entreprenören har bevisbördan för fel till tvåårsperiodens utgång. Efter garantitidens utgång kvarstår entreprenörens ansvar för s k dolda fel, d.v.s. fel som framträtt först efter garantitiden (givetvis har entreprenören fortsatt ansvar för tidigare påtalade fel, om dessa inte har avhjälpts). Bevisbördan avseende tidpunkten då fel uppträtt övergår efter garantitiden på beställaren. Detta gör garantibesiktningen mycket viktig för beställaren. Fel som borde ha gjorts gällande tidigare (jmfr. 60 Konsumenttjänstlagen) får inte tas med vid denna besiktning. Undantag; omständigheter som antecknats vid slutbesiktning att slutligt avgöras vid senare besiktning. Särskild besiktning Part äger påkalla särskild besiktning avseende fel som framträtt efter slutbesiktning. Särskild besiktning avser fel som uppträtt under garantitiden och vars avhjälpande inte kan anstå samt sådana fel som beställaren påtalat till entreprenören inom sex månader från entreprenadtidens utgång (slutbesiktningen). I händelse av utebliven garantibesiktning kan fel som framträtt efter slutbesiktningen i och för sig konstateras genom särskild besiktning. Beställaren ska då visa att felen framträtt redan under garantitiden och att entreprenören ska ansvara för felen. Ju längre tid som förflyter från garantitidens utgång desto svårare är det. Även i det fall garantibesiktning hållits kan särskild besiktning påkallas i syfte att få fram dolda fel som framträtt först efter garantitiden. Efterbesiktning Efterbesiktning används för att konstatera om fel avhjälpts. Omfattar troligtvis inte endast fel som påtalats vid tidigare besiktningar utan också fel som påtalats under entreprenadtiden. Det finns ingen uttalad praxis avseende efterbesiktning.

18 18 (26) Överbesiktning Överbesiktning kan ske av samtliga nu nämnda besiktningsformer. Genom överbesiktning prövas frågor som entreprenadens godkännande, förekomst av fel eller ansvar för fel. Överbesiktning ska påkallas inom en månad från det att besiktningsprotokoll erhållits. Överbesiktning verkställs av person som parterna gemensamt utser. Besiktning kan också prövas av allmän domstol. Ersättning till besiktningsman Om inget annat överenskommits betalas ersättning till besiktningsman enligt följande: Slutbesiktning och kompletterande slutbesiktning betalas av beställaren. Om en slutbesiktning görs om svarar entreprenören för den del som hänför sig till den nya slutbesiktningen. Efterbesiktning betalas av entreprenören om fel i större omfattning kvarstår och i annat fall av beställaren. Garantibesiktning och förbesiktning betalas av påkallande part. När det gäller överbesiktning och särskild besiktning ska besiktningsman, med hänsyn till utgången vid besiktningen, besluta hur ersättningen ska fördelas mellan parterna. Det är vanligt förekommande att entreprenören och du har olika uppfattning om vad som är att anse som fackmässigt utförande. Konsumenttjänstlagen föreskriver att entreprenören ska utföra sitt åtagande fackmässigt samt med tillbörlig omsorg tillvarata dina intressen och samråda med dig i den utsträckning som behövs och är möjligt. Det finns även vissa föreskrifter om skyldighet för entreprenören att samråda med beställaren. Någon enkel generell beskrivning av vad som är fackmässigt utförande låter sig inte göras. Som beställare bör man vara medveten om att fackmässigt utförande sällan innebär högsta möjliga standard på utförandet. Beträffande konstruktioners placering, bärighet, m.m. finns långtgående beskrivningar i lagar och förordningar, bl.a. plan- och bygglagen samt Boverkets regler (BBR och BKR). Risken för problem i dessa avseenden är relativt liten. I allmänna material- och arbetsbeskrivningar (AMA) finns förslag till lösningar som kan uppfylla gällande regler. AMA tillämpas regelmässigt av entreprenörerna. Reglerna ställer däremot inte upp lika höga krav på estetik etc. Det är därför vanligt att entreprenörer slarvar med "finishen"; Lister spikas upp lite snett, tätningar sker med silikon som smetas ut med tummen, golven knarrar osv. Entreprenören försöker ofta uppfylla fackmässigheten med minsta möjliga marginal, eftersom finishen tar mycket tid i anspråk. Denna mertid har entreprenören ofta inte beaktat vid offertgivningen. Beställaren förväntar sig däremot att entreprenören ska använda girlåda för att passa ihop listerna och förväntar sig millimeterprecision. Mindre skavanker anses normalt inte utgöra fel i entreprenadrättslig mening. Förekomsten av dessa noteras allt som ofta inte ens i besiktningsutlåtandet.

19 19 (26) Den som förväntar sig mycket hög standard på utförandet bör därför noggrant reglera detta i avtalet. Har man bilder och beskrivningar av ett visst utförande som man förväntar sig, bör man göra dessa till kontraktsinnehåll. Kräver man att lister och liknande ska ligga dikt an och väggar vara prickfria bör man ange detta i kontraktet. Villaägarnas Riksförbund har tagit fram en särskild informationsskrift om enstegstätade fasader p.g.a. de fukt- och mögelproblem som har uppstått på enstegstätade fasader. Du hittar informationsskriften på Fel i entreprenaden Entreprenaden anses vara behäftad med fel om resultatet av entreprenörens arbete avviker från vad som avtalats i fråga om konstruktion, utförande, mängd eller på annat sätt; eller om resultatet av entreprenörens arbete inte motsvarar uppställda krav på fackmässighet, även om avvikelsen beror på olyckshändelse under entreprenadtiden eller därmed jämförlig händelse. Det är mycket viktigt att klargöra vem som har ansvaret för riktigheten i handlingar t.ex. konstruktionshandlingar. Är du ansvarig härför åligger skada som orsakats av brister i handlingarna dig, dvs. det anses inte vara fel i entreprenaden om entreprenören följt ritningarna. Har entreprenören utfört entreprenaden korrekt efter handlingar tillhandahållna av dig föreligger icke fel även om byggnadsobjektet sedermera skulle visa sig vara konstruktivt, funktionsmässigt eller kvalitetsmässigt otillfredsställande. Man kan säga att felbedömningen följer entreprenadformen. Kontraktshandlingar föreskriver ibland funktions eller kvalitetskrav på produkter som entreprenören inte själv tillhandahåller eller tillverkas av denne men för vilka han ansvarar. Det är då upp till entreprenören att i sin upphandling försöka återförsäkra sitt ansvar. Observera dock att entreprenören enligt konsumenttjänstlagen har en avrådandeplikt. Detta gäller i de fall en tjänst, med hänsyn till pris, värdet av föremålet för tjänsten eller andra särskilda omständigheter, inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten. I det fall entreprenören borde ha förstått att det utförande som konsumenten valt skulle leda till en ohållbar konstruktion, men underlåtit att informera konsumenten om det, kan resultatet bli att arbetet skall betraktas som felaktigt trots att det var konsumenten som svarade för konstruktionsritningarna. Entreprenören är skyldig att ha allriskförsäkring. Självrisken ska vara på högst ett basbelopp.

20 20 (26) Tidsfrister för reklamation Efter godkänd slutbesiktning kan beställaren endast åberopa fel som: 1. konsumenten har påtalat vid slutbesiktningen men som besiktningsmannen inte har ansett utgöra fel eller 2. besiktningsmannen varken har märkt eller borde ha märkt vid slutbesiktningen (dolda fel), eller 3. har påtalats av konsumenten för näringsidkaren inom sex månader från slutbesiktningen Konsumenten har avseende ovan angivna punkter (undantag pkt. 3; se vidare 61 2 st. 2 pkt. Konsumenttjänstlagen) alltid en skyldighet att reklamera inom skälig tid från det att denne märkt eller bort märka felet. Reklamerar konsumenten inom två månader från det att han fått vetskap om felet så anses det alltid vara inom skälig tid. Ansvar under entreprenadtiden Entreprenören ansvarar under entreprenadtiden för skada på ej avlämnad del av entreprenaden. Detta innebär att entreprenören står risken för all skada som uppkommer på entreprenaden intill dess den blivit avlämnad, dvs. slutbesiktigad. Inte ens naturkatastrofer eller dylikt är undantaget (s k force majeure). Enda undantaget är skada som beror på förhållanden från beställarens sida. Ansvar under garantitiden två år från godkänd slutbesiktning Enligt konsumenttjänstlagen har entreprenören ett s.k. garantiansvar under en tvåårsperiod från godkänd slutbesiktning, eller om sådan inte har gjorts, inom två år efter att arbetena avslutades. Entreprenörens ansvar omfattar fel som framträder under garantitiden. Garantiansvaret omfattar inte skada som entreprenören gör sannolikt beror på olyckhändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på beställarens sida. Bevisbördan för detta åvilar entreprenören. Utöver denna tvåårsperiod som lagen angivit kan parterna avtala om ytterligare garantitid. Detta torde dock vara ovanligt i praktiken. Ansvar efter garantitiden Efter tvåårsperioden, räknat från godkänd slutbesiktning, svarar entreprenören för fel i upp till åtta år. De fel som kan komma ifråga är s.k. dolda fel, läs mer under avsnittet om reklamationsfrister. I och med garantitidens utgång övergår bevisbördan till beställaren. Detta innebär att beställaren har att visa att det rör sig om ett dolt fel. Avhjälpande av fel Entreprenören har rätt och är skyldig att utan kostnad för beställaren avhjälpa sådana fel som antecknats i besiktningsutlåtande och som är sådant som han ansvarar för. Avhjälpande ska ske snarast från det att besiktningsutlåtandet tillställts entreprenören och han beretts tillfälle att avhjälpa felet. Inom två månader ska felet vara åtgärdat om inte särskilda