GENOMFÖRANDEBESKRIVNING. Åby ängar etapp 1. Utställningshandling

Transkript

1 D E TALJPLAN GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Åby ängar etapp 1 Utställningshandling

2 Innehåll Innehåll... 2 Genomförandebeskrivning ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Genomförandetid Ansvarsfördelning, huvudmannaskap Ramavtal och exploateringsavtal FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Gemensamhetsanläggning, rättigheter mm EKONOMISKA FRÅGOR Detaljplanens ekonomi Gatukostnader Anläggningsavgift för vatten och avlopp (VA) Inlösen, ersättning TEKNISKA FRÅGOR Vatten & avlopp (VA) Dagvatten Miljöteknisk undersökning Bullerutredning... 10

3 4.5 Geoteknik Gator Parkering El / Transformatorstation Avfallshantering... 12

4 Genomförandebeskrivning Allmänt Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för ett ändamålsenligt och i övrigt samordnat plangenomförande. Genomförandebeskrivningen har inte någon självständig rättsverkan utan ska fungera som vägledning till de olika genomförandeåtgärderna. Avgörande frågor som rör fastighetsbildning, vatten och avloppsanläggningar (nedan benämnt VA-anläggningar), gator m.m. regleras således genom respektive speciallag. 1. ORGANISATORISKA FRÅGOR 1.1 Tidplan Detaljplanen har varit ute på programsamråd under år Samråd skedde sommaren Planen beräknas kunna antas under sommaren Utbyggnad av allmänt VA och gatunät kommer att ske under drygt ett års tid innan byggnationen av de 4 kvarteren i nordost, utbyggnadsetapp 1A, motsvarande ca 155 lägenheter och 25 radhus kan påbörjas under Utbyggnad sker successivt under 2-4 år i en takt som anpassas efter den efterfrågan som finns på den typen av bostäder. Utbyggnadsetapp 1B som omfattar de 4 kvarteren i väster sker därefter. Denna utbyggnasdsetapp omfattar 175 lägenheter och ca 25 stadsradhus och sträcker sig uppskattningsvis 5-8 år framåt i tiden. 1.2 Genomförandetid En genomförandetid om 10 år föreslås. 1.3 Ansvarsfördelning, huvudmannaskap Kommunen föreslås bli huvudman för allmän platsmark (gatumark och naturområden). Vallentunavatten AB, ett dotterbolag till Roslagsvatten AB, är huvudman för allmänna vatten- och avloppsledningar (VA) i området. Roslagsvatten AB sköter vattendistribution och avloppsrening till samtliga brukare med allmänt VA i Vallentuna kommun.

5 Kommunalt huvudmannaskap innebär att kommunen svarar för genomförande av planen inom allmän platsmark, till exempel förbättring och utbyggnad av gator, gång- och cykelvägar och naturområden. Inom bostadsområdena kommer vägar byggas på kvartersmark och dessa blir enskilda. Detta gäller också för gemensamma områden i nära anslutning till grupphusbebyggelsen samt för planerade lekplatser, biluppställningsplatser med mera. Dessa anläggningar kommer att höra till respektive bostadsrättsföreningar eller kan komma att ingå i en eller flera gemensamhetsanläggningar. I sydöstra delen av planområdet planeras en förskola i två plan som ska inrymma fyra avdelningar. Kommunen ansvarar genom fastighetsavdelningen för uppförandet av förskolan. 1.4 Ramavtal och exploateringsavtal Ett ramavtal har år 2008 träffats mellan Vallentuna kommun, Vallentunavatten, Skanska, Veidekke, Riksbyggen och Hemgården/Sundsvall för att, i ett tidigt skede av planprocessen, reglera principer för marköverlåtelser, ekonomiska frågor och ansvarsfördelning i samband med exploateringen. Sedan augusti 2012 deltar inte längre Skanska i samarbetet. Ramavtalssamarbetet har fortsatt med övriga exploatörer Exploateringsavtal för tre av bostadskvarteren i nordöst har träffats med kvarvarande exploatörer i samband med utställandet av detaljplanen. De områden inom detaljplanen som var tänkta att bebyggas av Skanska kan kommunen nu överlåta till andra intressenter. För de resterande bostadskvarteren i sydvästra delen av planområdet avses exploateringsavtal träffas mellan kommunen och kvarvarande exploatörer när det om något år är aktuellt med utbyggnad av bostäderna inom dessa kvarter. Genomförandeavtal har upprättas mellan ägaren till Vallentuna-Åby 1:149, Bra Bil Fastighet i Vallentuna AB, och Vallentuna kommun. Avtalet reglerar frågor rörande anläggandet av en ny infart till BraBil vilket påkallas av att trafiksituationen i området förändras. Avtalet reglerar även iordningställandet av de markområden som överförs till BraBils fastighet för att ersätta de områden av deras fastighet som tas i anspråk för bostadsbebyggelse och gator.

6 2. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR 2.1 Fastighetsbildning Inom Åbyholmsvägen, ett intilliggande område där också detaljplaneläggning pågår, är Riksbyggen ägare till fastigheten Vallentuna-Åby 1:125. En överenskommelse om fastighetsreglering upprättades år 2008 i avsikt att ligga till grund för ett markbyte mellan kommunen och Riksbyggen. Riksbyggen får genom fastighetsbildningen äganderätt till ett område inom detaljplanen för Åby Ängar och kommunen blir ägare till övriga delar av Vallentuna-Åby 1:125, vilka då avses överföras till en kommunägd fastighet. Överenskommelsen från år 2008 ersätts med en ny överenkommelse i samband med att exploateringsavtal träffas med Riksbyggen. Ett avtal om markbyte har år 2008 upprättats mellan ägaren till Vallentuna-Åby 1:118, Södra Roslagens Brandförsvarsförbund och Vallentuna Kommun. Enligt avtalet har parterna för avsikt att i enlighet med det detaljplaneförslag som tas fram göra ett markbyte som möjliggör att viss mark kan användas för aktuell exploatering samtidigt som mark överförs till Vallentuna-Åby 1:118 så att pågående markanvändning kan fortgå tills vidare. Till detta finns även ett avtal om ett anläggningsarrende där Brandförsvarsförbundet ges rätt att nyttja ett område om ca 60 m 2 av Vallentuna-Åby 1:94 för att där ha en mast för brandförsvarets behov. Detta område är utanför aktuellt planområde. En kompletterande överenskommelse om fastighetsreglering har tagits fram under år Enligt överenskommelsen ska de områden av Vallentuna-Åby 1:118 som inte längre ska tillhöra brandstationen, utan som i vid aktuell planläggning avses utgöra kvartersmark för bebyggelse eller allmän plats, överföras till Vallentuna-Åby 1:94 och området kring masten ska överföras till Vallentuna-Åby 1:118. Eventuellt kommer hela fastigheten Vallentuna-Åby 1:118 att överlåtas till Vallentuna kommun vilket är ett led i att kommunerna inom Södra Roslagens Brandförsvarsförbund övertar äganderätten till sina respektive brandstationer. Detta påverkar dock inte detaljplanen och dess innehåll. En överenskommelse om fastighetsreglering har träffats mellan Vallentuna kommun och ägarna till Vallentuna-Åby 1:149, Bra Bil Fastighet i Vallentuna AB. Överenskommelsen syftar till att markområden som idag används som parkering åt bilhandeln ska överföras till kommunägd fastighet för att sen kunna ingå i de fastigheter som nybildas för byggnation av flerbostadshus eller utgöra gatumark. Vissa av de markområden som idag används som gata ska tillföras Vallentuna Åby 1:149 och utgöra parkering mm för att delvis ersätta de parkeringsplatser som försvinner. Iordningställandet av dessa parkeringsplatser har redan utförts hösten 2013 i samband med färdigställandet av vägombyggnaden vid Vallentuna Trafikplats

7 I östra delen av planområdet bildas en fastighet för uppförande av en förskola. Det kan ske antingen genom avstyckning från Vallentuna-Åby 1:126 eller genom fastighetsreglering med någon annan kommunägd fastighet. De marköverföringar som kommunen och exploatörerna kommit överens om i ramavtal, köpeavtal och exploateringsavtal samt de fastighetsregleringar och avstyckningar som erfordras för att genomföra detaljplanen kommer genomföras genom lantmäteriförrättningar när detaljplanen har vunnit laga kraft. Kommunen ansöker om dessa lantmäteriförrättningar såvida inte annat har reglerats i avtal. Ansvaret för kostnaderna för förrättningarna kommer att regleras i de avtal som upprättas med berörda markägare och exploatörer. Exploatörerna ansvarar för ansöka om lantmäteriförrättning avseende ytterligare fastighetsbildningsåtgärder inom de områden de förvärvar av kommunen. 2.2 Gemensamhetsanläggning, rättigheter mm Gemensamhetsanläggningar kan komma att inrättas för gemensamma ytor och anläggningar på kvartersmark, såsom ledningar, anläggningar för avfallshantering, parkering, dagvattenhantering med mera. Omfattningen av gemensamhetsanläggningarna regleras delvis av vilka upplåtelseformer som blir aktuella för bostäderna och då främst om radhusen blir upplåtna med bostadsrätt eller äganderätt. Om områdena med flerbostadshus indelas i flera fastigheter kommer också behovet av gemensamhetsanläggningar eller servitut att öka. Avgränsningen av de områden med kvartersark för bostadsbebyggelse som överlåts till respektive exploatör enligt exploateringsavtalen och överenskommelsen om fastighetsreglering har anpassats till den uppskattning av parkeringsbehovet som gjorts för respektive område. Varje fastighet förväntas klara sitt parkeringsbehov inom sin egen fastighet med undantag för att i planen angivet antal parkeringsplatser inom allmän plats som respektive område kan tillgodoräkna sig. Omfattningen av gemensamhetsanläggningarna kan minska och begränsas till entrégatorna. En eller flera samfällighetsföreningar kan komma att bildas för förvaltning av gemensamhetsanläggningarna. Exploatörerna ansvarar för att ansöka om de gemensamhetsanläggningar som erfordras samt att se till att verksamheten i samfällighetsföreningarna kommer i gång. Inom ett par av de områden som upplåtes för gemensamhetsanläggningar kommer det även att upplåtas utrymme för allmänna VA-ledningar samt ledningar för el, tele, fjärrvärme mm.

8 3. EKONOMISKA FRÅGOR 3.1 Detaljplanens ekonomi Kostnaderna för framtagandet av detaljplanen har reglerats i ramavtalet och betalas till större delen av de exploatörer som förvärvar mark inom planområdet. 3.2 Gatukostnader Någon gatukostnadsutredning tas inte fram och något uttag av gatukostnader kommer inte att bli aktuellt inom detta område. Kommunen ansvarar för iordningställande av gator och grönområden inom allmän plats. Exploateringsbidrag från exploatörerna bidrar till dessa kostnader. Storleken på dessa kostnader regleras i exploateringsavtalen. Exploatörerna bekostar byggande av vägar, gator, lekplatser och gemensamma utrymmen inom kvartersmark. 3.3 Anläggningsavgift för vatten och avlopp (VA) Anläggningsavgifter för vatten och avlopp är reglerade i en VA-taxa. När den allmänna VA-anläggningen är utbyggd och förbindelsepunkt till respektive fastighet är meddelad, debiterar Roslagsvatten fastigheterna enligt vid tillfället gällande VA-taxa. Inom exploateringsområdet finns en VA-ledning som flyttas till ett nytt läge för att möjliggöra en bebyggelselokalisering närmare Smidesvägen. Exploatörerna bekostar nedläggandet av denna ledning vilket regleras genom exploateringsbidraget i avtalet. 3.4 Inlösen, ersättning De ersättningar som blir aktuella i samband med de marköverföringar som kommer ske när detaljplanen har vunnit laga kraft avses regleras vid lantmäteriförrättningarna i enlighet med överenskommelserna med berörda markägare. Erläggande av exploateringsbidrag respektive köpeskilling avseende de markområden som överlåtes till exploatörerna kommer att regleras i kommande köpeavtal eller genom exploateringsavtal med exploatörerna.

9 4. TEKNISKA FRÅGOR 4.1 Vatten & avlopp (VA) Området kommer att anslutas till allmänna ledningarna för vatten, spill- och dagvatten. Inom det blivande planområdet har allmänna VA-ledningar i nordost-sydvästlig riktning ersatts av nya ledningar i Smidesvägen för att ge mer plats åt den nya bebyggelsen. Inom Vallentuna-Åby 1:149 går allmänna VA-ledningar. Dessa ledningar har tillsvidare säkrats genom ett avtal mellan markägaren och Vallentunavatten AB, men en ny ledning kommer att nedläggas i Oxelgatan nordost om fastigheten vid genomförandet av detaljplanen. 4.2 Dagvatten Vallentuna kommun ingår i Oxunda vattensamverkan vilket innebär att Oxundaåns dagvattenpolicy gäller för planområdet. Dagvattenpolicyn anger mål och riktlinjer för dagvattenhanteringen. Bl a anges att: Dagvattensystem skall utformas så att flöden utjämnas och så mycket som möjligt av föroreningarna kan avskiljas före utsläpp i recipient. Dagvatten ska fördröjas och infiltreras så långt som möjligt inom detaljplaneområdet och sedan avledas via allmänna ledningar till Ormstaån och vidare till Vallentunasjön. Exploatörerna/fastighetsägarna ansvarar för avledande av dagvatten inom kvartersmark fram till förbindelsepunkt. Vallentunavatten AB ansvarar för avledande av dagvattnet från gator och torg inom allmän plats. Den avledning av dagvatten som erfordras från grönområden och naturmark ansvarar kommunen för. 4.3 Miljöteknisk undersökning I samband med de geotekniska undersökningarna för projekteringen av gator och VA påträffades fyllnadsmassor med bland annat oljerester. En kompletterande miljöteknisk undersökning genomfördes 2012 och i de valda provpunkterna kunde inga ytterligare föroreningar påträffades. Vid utbyggnaden av gator och bebyggelse är det viktigt att vara vaksam över eventuella indikationer på föroreningar som kan dyka upp.

10 Norr om brandstationen har tidigare funnits en övningsplats för brandsläckning, där det vid en miljötekninsk markundersökning år 2008 kunde kontateras vissa föroreningar från övningarna. Under år 2013 genomfördes en kompletterande miljöteknisk undersökning av mark och grundvatten norr om Brandstationen. I rapporten från undersökningen föreslås åtgärder som kommer att vidtas när detaljplanen vunnit laga kraft och innan arbetena med byggnation av gator och kvartersmark påbörjas. 4.4 Bullerutredning En bullerutredning och en ljudinventering har gjorts och dessa ska följas. 4.5 Geoteknik En geoteknisk utredning har genomförts år Under våren och sommaren 2012 genomfördes en kompletterande geoteknisk undersökning i samband med att projekteringshandlingar togs fram för gator och VA. Markförhållandena inom området leder till att förstärkningsåtgärder måste göras vid grundläggningen av både gator, ledningar och byggnader. Enligt framtagen projektering för vägar och VA har en grundförstärkning med kalkcementpelare föreslagits. 4.6 Gator Kommunen ansvarar för byggande av gator och andra anläggningar inom allmän plats. Exploatörerna/fastighetsägarna ansvar för iordningställandet av entrégator och parkeringsytor inom kvartersmark. Omfattningen av allmän plats har utökats jämfört med samrådsförslaget. Oxelgatan, gatan mellan BraBil och bostadskvarteret utformas med vändplan samt att parkeringen utefter östra sidan blir kvartersmark. Oxelgatan utformas så att den möjliggör en kommande anslutning av en gång- och cykelväg utefter Angarnsvägen. Utfart från BraBil avses ske mot den allmänna gatan norr om fastigheten och inte mot kvartersgatan öster om fastigheten. 4.7 Parkering Det behov av parkeringsplatser som uppkommer med anledning av tillkommande bostadsbebyggelse och verksamheter ska i första hand lösas inom planområdet. Enligt kommunens parkeringsnorm ingår planområdet i zon 1. Där gäller att det ska finnas 0,6 parkeringsplatser för 1 rum och kök (rok), 0,8 platser för 2 rok, 1, 1 platser för 3 rok, 1, 2 platser för 4 rok. I detta ingår besöksparkering 0,1 per lägenhet. För radhus med gemensam parkeringsyta ska det anordnas 1,7 parkeringsplatser per bostad vilket inkluderar 0,2 platser för besökare. Dessutom finns kravet att minst en tredjedel

11 av parkeringsbehovet för lägenheter i flerfamiljshus, exklusive besöksparkering, ska ordnas i garage under mark. Grundprincipen är att varje tilltänkt fastighet/område för flerbostadshus förväntas klara sitt parkeringsbehov inom den egna fastigheten. Enligt planbestämmelserna ska det för lokaler iordningställas 22 st parkeringsplatser/1000 m 2 BTA. För de 5 kvarter/områden där centrumverksamhet möjliggörs har en uppskattning gjorts av att 2 parkeringsplatser per område kommer att behövas för att säkerställa lokalernas parkeringsbehov och dessa platser har medräknats i den kvot som kan tillgodoräknas inom allmän plats. Parkeringsplatserna inom allmän plats kommer dock inte att kunna reserveras eller upplåtas till någon enskild utan är att betrakta som en tillgång för hela planområdet. I planbeskrivningen finns en parkeringsskiss med en uppskattning av parkeringsbehovet utifrån ett antagande om tänkt exploatering. De tillgängliga parkeringsplatserna inom allmän plats fördelas på respektive område. På plankartan finns redovisat hur många parkeringsplatser respektive kvarter eller område kan tillgodoräkna sig inom allmän plats. Detta ska fungera som en reduktion på det antal parkeringsplatser som exploatören/fastighetsägaren förutsätts iordningställa inom kvartersmark. Sker ytterligare fastighetsbildning inom områdena måste de tillgängliga parkeringsplatserna fördelas på de fastigheter som bildas i proportion till hur många byggrätter och vilken lägenhetsfördelning det blir inom respektive fastighet. Gemensamhetsanläggningar kan bli aktuella att bilda för parkering. Fastighetsägarna får genom lantmäteriförrättning säkerställa att det blir en logisk och rättvis fördelning av parkeringsplatserna eftersom blivande indelning i flera fastigheter är omöjlig att förutse vid planläggningen. Inom område 4 föreslås området kring transformatorstationen kunna samutnyttjas med parkering för flerbostadshuset. För Hemgården/Sundvalls har i exploateringsavtal överenskommits att de kan uppföra sitt flerbostadshus inom område 5 utan att garageplatser iordningställs. Motsvarande garageplatser ska istället uppföras i ett angränsande kvarter (område 3) vid den fortsatta utbyggnaden av planområdet. Under tiden fram till utbyggnad av detta kvarter säkerställs behovet av garageplatser, (ca 6 st), genom att kommunen tillfälligt upplåter parkeringsplatser i parkeringsgaraget i centrum, bredvid ICA. Genom avtal har även säkerställts att behovet av markparkeringsplatser för område 5 även tillfälligt får anordnas inom område 3. Planbestämmelserna försöker begränsa parkeringen på bostadsgårdarna. Om lokaler för centrumverksamhet iordningställs och tas i anspråk utöver detaljplanens krav

12 medges att ytterligare 2 parkeringsplatser/område kan iordningställas inom respektive område. 4.8 El / Transformatorstation Inom ett av de föreslagna bostadskvarteren finns en transformatorstation. Området för transformatorstationen har säkerställts med ett EP-område i detaljplanen vilket innebär att området kring transformatorstationen även kan samutnyttjas med parkering för bostadskvarteret. 4.9 Avfallshantering Inom planområdet förutsätts avfallshanteringen ske med underjordiska behållare/sänkkärl. Förutsättningar finns för att iordningställa avfallsanläggningar inom varje område. Eventuellt kommer någon av lokaliseringarna att bli gemensamma för flera fastigheter och de kommer då att inrättas som gemensamhetsanläggningar. I planförslaget möjliggörs för insamling av avfall i 2 fraktioner, dels brännbart och dels komposterbart. Lokaliseringen av dessa sänkkärl föreslås ske inom kvartersmark, men det accepteras att hämtning kan ske med ett fordon som är uppställt inom allmän plats. Detta för att undvika att dessa fordon ska behöva backa och vända. Detta innebär att lyftning av avfallskärl kan komma att ske över gångbana som då tillfälligtvis får stängas och gångtrafiken får ledas på motsatt sida av gatan. För Riksbyggens kvarter i nordost kommer avfallsanläggningen att placeras inom gaturummet mellan körbana och gång- och cykelväg. Detta beror på maxavståndet på 50 meter mellan flerbostadshusets entré och den plats där avfall lämnas. Kommande fastighetsägare till kvartersmarken ges rätt att ha denna anläggning där genom bildande av servitut eller gemensamhetsanläggning. Fastighetägaren får ansvara för underhåll av avfallskärl och avfallskärlets uppställningsyta. Kommunen ansvarar för drift av avfallsbilens uppställningsyta. En allmän återvinningsstation planeras även i västra delen av planområdet. Vallentuna samhällsbyggnadsförvaltning Anna-Carin Mattsson Exploateringschef Anders Nahlbom Exploateringsingenjör