ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING Styrelsen och verkställande direktören för Sturestadens Fastighets AB (organisationsnummer ) avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för år FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamhetsbeskrivning Sturestadens Fastighets AB (Sturestaden) har till ändamål att äga och förvalta fastigheter inom Arboga kommun för kommunikationsändamål och företagsetableringar samt idka därmed förenlig verksamhet. Bolaget ska aktivt medverka till utvecklingen av Arboga kommun som attraktiv och efterfrågad etableringsort genom att vara ett strategiskt verktyg inom fastighetsområdet. Sturestadens affärsidé är formulerad direkt utifrån uppdraget från ägarna. Sturestaden ska vara den ledande aktören för kommersiella fastigheter inom Arboga kommun och vara en del av Arbogas utveckling. Verksamheten ska vara lyhörd för de värden som kännetecknar ägarna. Företagets mål ska nås genom ständig förbättring av verksamheten. Organisationen har under 2013 bestått av två anställda. Förutom av extern - verkställande direktör också av en anställd fastighetsutvecklare. Samtliga övriga förvaltningstjänster, såväl tekniska som ekonomiska/finansiella köps genom avtal. Ägarförhållanden Bolaget ägs till lika delar av Arboga kommun och Byggnadsfirman Lund AB. Bolaget har sitt säte i Arboga kommun. Koncernstruktur Sturestadens Fastighets AB är moderbolag. Inom bolagsgruppen finns tre helägda dotterbolag. Dessa är Marieborgs Lagerfastigheter i Arboga AB (Marieborg), med ändamål att äga och förvalta lagerfastigheten Harren 3 och Norra skogen i Arboga Fastighets AB (Norra skogen), med ändamål att äga och förvalta fastigheten Norra skogen 1:149. Seniorbostäder i Arboga AB har anskaffats Sturestadens Fastighets AB upprättar koncernredovisning. Väsentliga händelser På fastigheten Norra skogen har uppförandet av en restaurang för Burger King avslutats. I moderbolaget har projektet Spirean har avslutats i dess första etapp om 10 hus samt visningshuset på fastigheten Blåstjärnan 5. Inga beslut är tagna för en eventuell ytterligare etapp. Vid årets utgång återstår ett hus för ythyrning. Fastigheterna Pumphuset 1, Illern 7 och Gäddan 3 har förvärvats under året. De första två har genomgått väsentliga ombyggnader och är fullt uthyrda. Gäddan 3 utgör ett strategiskt markinnehav då den gränsar till vår fastighet Gösen 15. Byggnaden planeras att rivas under Beslut har tagits att inte gå vidare med en satsning inom vindkraft efter att förstudien avslutades. Under året har en ny affärsplan för åren tagits fram. 1

2 Miljö Sturestadens Fastighets AB ser miljöarbetet, präglat av långsiktighet och helhetssyn, som väsentligt för att nå företagets mål. Samhällets krav enligt lagar och förordningar betraktas som minimikrav. I övrigt ansluter sig Sturestaden till Arboga kommuns mål inom området. Personal Koncernens anställda finns i moderbolaget. Risker och osäkerhetsfaktorer I koncernens kommersiella bestånd är de vakanta ytorna, exklusive fastigheten Gösen, mycket små, cirka 0,8 % (0,3). Motsvarande siffra för moderbolaget är cirka 1,6 % (0,8). De vakanta lokalerna i moderbolaget finns inom Arboga Teknikpark och Arboga station där kaférörelsen har upphört. Förhoppningen om att kunna öppna igen under vårvintern är stor. Av de uthyrda ytorna hyrs cirka 66 % (69) ut till kommun och stat, resterande avser privata hyresgäster. Motsvarande för moderbolaget är 20 % (23). Koncernens hyreskontrakt har en fördelning avseende förfallodag och relaterat till hyresvärde där 2 % förfaller inom 1 år, 6 % inom 2 år, 3 % inom 3 år, 3 % inom 4 år och 1 % inom 5 år och 85 % om 6 år eller mer. Motsvarande för moderbolaget är 12 % förfaller inom 1 år, 30 % inom 2 år, 15 % inom 3 år, 16 % inom 4 år och 6 % inom 5 år och 21 % om 6 år eller mer. För Sturestadens bostäder/seniorbostäder bestod vakansen av ett hus i Spirean-projektet. Koncernens verksamhet finansieras till största delen av upplåning från banker och kreditinstitut. Dessa är SBAB, Sparbanken Västra Mälardalen och Handelsbanken. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings- och ränterisker. Koncernens swapavtal löpte ut KONCERNEN Omsättning och resultat Hyresintäkterna uppgick till 77,3 Mkr (74,8). Resultatet efter finansiella poster uppgick till tkr (12 681) och resultatet efter uppskjuten skatt till tkr (11 861). Fastighetsförvaltningens driftnetto blev tkr (63 489). Direktavkastningen uppgick till 10,6 % (10,7 %). Bokföringsmässiga avskrivningar för byggnader uppgick till tkr (6 506) och för inventarier till tkr (10 556). Investeringar och försäljningar Tre fastigheter har förvärvats under året Pumphuset 1, Illern 7 och Gäddan 3. Fastighetsinvesteringarna över balansräkningen uppgick till tkr (15 039) för byggnader och markanläggningar och 879 tkr (1 012) för inventarier. Inga fastigheter har avyttrats under året. Finansiell ställning Koncernens eget kapital uppgick till tkr (30 294) vilket ger en synlig soliditet om 5,7 % (4,3). Soliditeten bortsett från uppskjuten skatt uppgår till 6,3 % (5,0) och soliditet inklusive ägarlån uppgår till 14,4% (13,0). Koncernens likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit vid årets utgång var tkr (8 739). Beviljad checkräkningskredit uppgick till 6,0 mkr (1,0). Koncernens lån uppgick till 672 Mkr (628). Av dessa avser skulder till kreditinstitut 607 Mkr (563). Resterande lån om 69 Mkr (65) är lån från ägare till moderbolaget samt 1,9 Mkr övriga skulder. Koncernens genomsnittliga ränta för skulder till kreditinstitut var 3,9 % (4,2) vid årets utgång. Amorteringar under räkenskapsåret uppgick till 15,4 mkr (15,7). Nya lån från kreditinstitut uppgick till 25 Mkr. Lån med bunden ränta skall villkorsändras till 520 Mkr under 2014, 57 Mkr under 2015, 19 Mkr under 2016 och 5 Mkr under

3 Skulder i utländsk valuta föreligger inte. Kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till tkr ( ). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till tkr (16 259). Fastighetsbeståndet Koncernens fastighetsbestånd ligger i Arboga kommun. Uthyrningsbar area omfattar kvm. Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler för industri, logistik, kontor och handel. Styrelsen Styrelsen bestod under året av sex ledamöter. Under 2013 har sex styrelsemöten hållits i moderbolag, Marieborg och Norra skogen. Därutöver har de två ägarrepresentanterna hållit arbetsmöten med bolagsledningen. På så sätt säkerställs att bolagets strategier och målsättningar stärks och nås. Under året har följande beslut av större betydelse antagits i Sturestadens styrelse: Genomföra våra investeringsprojekt, förvärv av fastigheter och att inte förvärva ett vindkraftsprojekt. Förväntad framtida utveckling Koncernens resultat för huvudverksamheten det kommande räkenskapsåret, 2014 förväntas överträffa föregående år. Koncernens och moderbolagets förväntningar för 2014 är att behålla den höga uthyrningsgraden i det tidigare fastighetsbeståndet, exklusive projektfastigheter. För fastigheten Gösen är den ekonomiska utvecklingen främst beroende av det tilltänkta projektet Arkivdepå. Avgörande väntas under Sturestadens avsikt är att förvärva attraktivt belägna fastigheter som ett led i att bidra till utvecklingen av Arboga. Bolaget ser också möjligheter att utveckla och förädla det befintliga beståndet och att ytterligare nyproduktion genom nyetablering på orten kan bli aktuell. Fortsatta tidiga skeden för ytterligare bostadsprojekt kommer också att utvecklas. MODERBOLAGET Omsättning och resultat Hyresintäkterna uppgick till 17,2 Mkr (16,4). Resultatet efter finansiella poster uppgick till tkr (4 661) och resultatet efter uppskjuten skatt till tkr (3 841). Fastighetsförvaltningens driftnetto blev tkr (8 705). Direktavkastningen uppgick till 5,0 % (6,8). Bokföringsmässiga avskrivningar för byggnader uppgick till tkr (1 299) och för inventarier till 958 tkr (851). Försäljning av tjänster till koncernföretag uppgick under året till 1,8 Mkr (1,6). Investeringar och försäljningar Tre fastigheter har förvärvats under året Pumphuset 1, Illern 7 och Gäddan 3. Fastighetsinvesteringarna över balansräkningen uppgick till tkr (3 559) för byggnader och markanläggningar och 665 tkr (263) för inventarier. Inga fastigheter har avyttrats under året. Finansiell ställning Eget kapital uppgick till tkr (7 886) vilket ger en synlig soliditet om 3,4 % (4,7). Soliditeten bortsett från uppskjuten skatt uppgår till 5,7 % (7,4) och soliditet inklusive ägarlån uppgår till 8,9 % (11,0). Moderbolagets likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit vid årets utgång var tkr (3 415). Beviljad checkräkningskredit uppgick till 5,0 tkr (1,0). 3

4 Moderbolagets genomsnittliga ränta för skulder till kreditinstitut var 3,3 % (3,9) vid årets utgång. Lån med bunden ränta skall villkorsändras till 65 Mkr under 2014, 14 Mkr under 2015, 12 Mkr under Kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till tkr (1 355). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till tkr (8 127). Händelser efter räkenskapsårets utgång Beslut har fattats om förvärv av fastigheten Gropgården 5. Tillträde skedde den 10 januari I och med detta förvärv har redan ett projekt startas i ett tidigt skede omfattande nyproduktion av bostäder och eventuellt lokaler för våra tre fastigheter i kvarteret Gropgården. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserande vinstmedel kronor: :89 Årets resultat kronor: :60 kronor: :49 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att disponibla vinstmedel disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning kronor: :49 kronor: :49 4

5 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftskostnader Statlig fastighetsskatt Tomträttsgäld Avskrivningar inventarier Avskrivningar byggnader BRUTTORESULTAT Central administration RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter Räntekostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Uppskjuten skattekostnad ÅRETS RESULTAT KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader & upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

6 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital Bundet eget kapital 6 Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 6

7 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflöde mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nya lån kreditinstitut Amortering av skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

8 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftskostnader Statlig fastighetsskatt Tomträttsgäld Avskrivningar inventarier Avskrivningar byggnader BRUTTORESULTAT Central administration 5 _-745 _-942 RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter och kostnader Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter Ränteintäkter koncernföretag Räntekostnader _-952 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Uppskjuten skattekostnad ÅRETS RESULTAT

9 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Fordringar koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital Bundet eget kapital 6 Aktiekapital (3000 aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser dotterföretag

11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflöde mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Ökning(-)/Minskning(+) finansiellanläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nya lån kreditinstitut Nya lån koncernbolag Amortering av skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

12 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i tkr om inget annat anges Samma redovisningsprinciper som föregående år har tillämpats. Bolaget följer årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet samt kapitalandel i intresseföretag (över 20%). Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden varvid vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendation. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges. Redovisning intäkter Intäkter redovisas i enlighet med BFNAR 2003:3. Detta innebär bl.a. att intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelar som bolaget skall få av transaktionen kommer att tillfalla bolaget och dessa fördelar kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter Hyresintäkter redovisas linjärt i enlighet med de villkor som anges i gällande hyresavtal. Ränteintäkter Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas. Driftskostnader I driftskostnader ingår vatten, renhållning, uppvärmning, el, försäkringar, vakt och alarmkostnader samt felavhjälpande och planerat underhåll mm. Central administration Ingår kostnader för VD, styrelsen, bokföring och revisor. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivning enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångarnas beräknade nyttjandeperiod. Skatt Företaget tillämpar BFN AR 2001:1 avseende redovisning av inkomstskatter. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktioner redovisas direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolagsskatten uppgår till 22% från NOT 1 Byggnader och mark Byggnader Koncern Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets anskaffningar Pågående nybyggnation Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets anskaffningar Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Årets avskrivningar Årets avyttringar Planenligt restvärde vid årets slut

13 Koncernen äger fastigheten Brevbäraren 1 (tomträtt), Uttern 8, Åsby 8:7, Trädgården 10, Kuriren 1, Gösen 15, Harren 3 (tomträtt), Gropgården 3, Norra skogen 1:149 (tomträtt), Gäddan 3, Illern 7, Pumphuset 1, Blåstjärnan 5 i Arboga kommun. Fastigheten Åsby 8:7 innefattar byggnad 23, 24, 39 samt 69. Mark belägna i Arboga kommun är Gropgården 4. Planenliga avskrivningar på byggnader uppgår till 1,0 % och markanläggningar 2-5 % beräknat på anskaffningsvärdet. Årets skattemässiga avskrivningar uppgår till (18.196) för koncernen samt (3.230) för moderbolaget. Det bokförda värdet av byggnader överskrider därmed det skattemässiga restvärdet med (59.660) för koncernen samt (27.575) för moderbolaget. Samtliga fastigheter är försäkrade till fullvärde. NOT 2 Inventarier Koncern Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden Planenligt restvärde vid årets slut Inventarier avskrivs planenligt av på 5 år till 10 år. Not 3 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncern Moderbolag Vid årets början Årets förändring 0 0 Bokfört värde vid årets slut Avser Sparbanken Västra Mälardalen Förlagslån med återbetalningsdag Not 4 Kassa Bank Koncern Moderbolag Beviljad kredit limit Utnyttjad del 0 0 Outnyttjat kreditbelopp Not 5 Central administration Löneersättningar till styrelse,verkställande direktör och en anställd har under räkenskapsåret uppgått till (1.234) och sociala kostnader har uppgått till 716 (699) därav pensionskostnader 277 (265). Löneersättningar avser moderbolaget. I dotterbolagen finns ingen anställd personal. Verkställande direktörens anställningsavtal gäller från tills vidare. Verkställande direktörens lön inklusive sociala kostnader uppgick under året till (1.188). Utöver lön utgår förmåner för bil och drivmedel. VD äger rätt till en premiebestämd tjänstepension på 25 % av ordinarie lön exklusive premie för sjukförsäkring som bolaget består. Något bonussystem inom Sturestaden finns inte. Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 3 månader och från bolagets sida 12 månader. Full lön utgår under uppsägningstiden. Avgångsvederlag utbetalas inte. 13

14 NOT 6 Eget kapital Koncern Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Vid årets början Utdelning Årets resultat Vid årets utgång Moderbolag Vid årets början Utdelning Årets resultat Vid årets utgång Uppskjuten skatteskuld, ej redovisad över balansräkningen, hänförlig till dotterbolagen Uppgår vid årets utgång till Villkorligt aktieägartillskott uppgår vid räkenskapsårets slut till (1000). NOT 7 Skulder till kreditinstitut långfristiga Koncern Andelar av Ränteomsättningar år Lånebelopp Snittränta totala lån ,92% 87% ,35% 9% ,35% 3% ,80% 1% ,94% 100% Moderbolaget Ränteomsättningar år ,17% 72% ,88% 16% ,28% 12% ,29% 100% Kortfristig del av långfristiga skulder uppgår till (15.248) för koncernen och (1.498) för moderbolaget. Amorteringar inom 5 år uppgår till ( ) för koncernen och (7.490) för moderbolaget. Säkerhet för skulder till kreditinstitut utgörs av fastighetsinteckningar på ( ) samt borgensförbindelser från aktieägarna. För moderbolaget uppgår fastighetsinteckningar till (80.341). Not 8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Räntekostnader Förutbetalda hyror Övriga upplupna kostnader

15 Not 9 Andelar i koncernföretag Dotterföretag säte organisationsnr antal andelar Andelar i % Bokfört värde Marieborgs Lagerfastigheter i Arboga AB Arboga Norra skogen i Arboga Fastighets AB Arboga Seniorbostäder i Arboga AB Arboga Not 10 Uppskjuten skattekostnad/skatteintäkt Koncern och moderbolag Avseende temporära skillnader Avseende underskottsavdrag Not 11 Uppskjuten skatteskuld Koncern och moderbolag Ingående balans Årets skattekostnad Arboga Robert Wibom Olof Ytterberg Hans-Olof Lund Agneta Bode Verkställande direktör Styrelseordförande Jonna Lindman Conny Ivansson Carin Strutz Bastås Min revisionsberättelse har lämnats Fredrik Sjödén Auktoriserad revisor 15