STURESTADENS FASTIGHETS AB

Transkript

1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Sturestadens Fastighets AB (organisationsnummer ) avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret Verksamhetsbeskrivning Sturestadens Fastighets AB (Sturestaden) har till ändamål att äga och förvalta fastigheter inom Arboga kommun för kommunikationsändamål och företagsetableringar samt idka därmed förenlig verksamhet. Bolaget ska aktivt medverka till utvecklingen av Arboga kommun som attraktiv och efterfrågad etableringsort genom att vara ett strategiskt verktyg inom fastighetsområdet. Sturestadens affärsidé är formulerad direkt utifrån uppdraget från ägarna. Sturestaden ska vara den ledande aktören för kommersiella fastigheter inom Arboga kommun och vara en del av Arbogas utveckling. Verksamheten ska vara lyhörd för de värden som kännetecknar ägarna. Företagets mål ska nås genom ständig förbättring av verksamheten. Organisationen har under 2011 bestått av en externt anställd - verkställande direktör. Samtliga förvaltningstjänster, såväl tekniska som ekonomiska/finansiella köps genom avtal. Ägarförhållanden Bolaget ägs till lika delar av Arboga kommun och Byggnadsfirman Lund AB. Bolaget har sitt säte i Arboga kommun. Koncernstruktur Sturestadens Fastighets AB är moderbolag. Inom bolagsgruppen finns två heläga dotterbolag. Dessa är Marieborgs Lagerfastigheter i Arboga AB (Marieborg), med ändamål att äga och förvalta lagerfastigheten Harren 3 och Norra skogen i Arboga Fastighets AB (Norra skogen), med ändamål att äga och förvalta fastigheten del av Norra skogen 1:65. Sturestadens Fastighets AB upprättar koncernredovisning. Väsentliga händelser Flera större projekt har färdigställts under året. På fastigheten Norra skogen har uppförts en butikslokal för DollarStore. Hyresdebiteringen startar från januari I fastigheten Kuriren har lokaler för PwC (PricewaterhouseCoopers) och Arboga kommun, Fritids- och Kulturförvaltningen färdigställts och överlämnats. Fastigheten Gösen 15 har förvärvats genom ett transportköp, via Arboga kommun från Fortifikationsverket. Fastigheten var vid förvärvandet helt outhyrd och är rent uthyrningsmässigt att betrakta som en projektfastighet under Ny bolagsordning med tillägget bostäder som ändamål har antagits. Det pågår en förstudie i möjligheten att skapa ett bostadsprojekt i centrala Arboga. Miljö Sturestadens Fastighets AB ser miljöarbetet, präglat av långsiktighet och helhetssyn, som väsentligt för att nå företagets mål. Samhällets krav enligt lagar och förordningar betraktas som minimikrav. Inom företaget pågår löpande arbete med att minimera vår inverkan på miljön. Under 2010 togs ett strategiskt beslut att installera fjärrvärme i tre av byggnaderna inom Arboga Teknikpark. Under 1

2 2011 har de två sista byggnaderna blivit anslutna. Därmed har bolagets särskilda miljösatsning reducerat fastighetsbeståndets koldioxidutsläpp till mycket låga värden. En värmepump som utnyttjar ICA:s kylmaskiner har installerats i fastigheten Kuriren vilket starkt bidrar till minskad energiförbrukning. Personal Koncernens anställda finns i moderbolaget. Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens vakanta ytor som redovisas exklusive fastigheten Gösen (97 %) är mycket små, cirka 0,4 % (1,6). Motsvarande siffra för moderbolaget är cirka 1,1 % (4,0). De vakanta lokalerna i moderbolaget finns inom Arboga Teknikpark. Av de uthyrda ytorna hyrs cirka 68 % (72) ut till kommun och stat, resterande avser privata hyresgäster. Motsvarande för moderbolaget är 21 % (22). Koncernens hyreskontrakt har en fördelning avseende förfallodag och relaterat till hyresvärde där 1 % förfaller inom 1 år, 3 % inom 2 år, 3 % inom 3 år, 6 % inom 4 år och 0 % inom 5 år och 87 % om 6 år eller mer. Motsvarande för moderbolaget är 8 % förfaller inom 1 år, 13 % inom 2 år, 16 % inom 3 år, 30 % inom 4 år och 0 % inom 5 år och 33 % om 6 år eller mer. Koncernens verksamhet finansieras till största delen av upplåning från banker och kreditinstitut. Dessa är SBAB och Sparbanken Västra Mälardalen. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings- och ränterisker. Räntenivåerna har stigit under året, särskilt 90-dagarslånen. Koncernen har via swapavtal till viss del säkrat framtida räntenivåer. Swapavtalen löper ut KONCERNEN Omsättning och resultat Hyresintäkterna uppgick till 69,9 mkr (65,7). Resultatet efter finansiella poster uppgick till tkr (7 513) och resultatet efter uppskjuten skatt till tkr (7 387). Fastighetsförvaltningens driftnetto blev tkr (56 927). Direktavkastningen uppgick till 10,3 % (10,0 %). Bokföringsmässiga avskrivningar för byggnader uppgick till tkr (10 084) och för inventarier till tkr (9 538). Investeringar och försäljningar En fastighet har förvärvats under året Gösen 15. Fastighetsinvesteringarna över balansräkningen uppgick till tkr (45 123) för byggnader och markanläggningar och tkr (2 215) för inventarier. Inga fastigheter har avyttrats under året. Finansiell ställning Koncernens eget kapital uppgick till tkr (15 849) vilket ger en synlig soliditet om 3,2 % (2,3). Soliditeten bortsett från uppskjuten skatt uppgår till 3,7 % (2,8) och soliditet inklusive ägarlån uppgår till 11,7 % (10,9). Koncernens likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit vid årets utgång var tkr (28 003). Beviljad checkräkningskredit uppgick till 1,0 mkr (1,0). Koncernens lån uppgick till 643 mkr (645). Av dessa avser skulder till kreditinstitut 579 mkr (580). Resterande lån om 65 mkr (65) är lån från ägare till moderbolaget. Koncernens genomsnittliga ränta för skulder till kreditinstitut var 4,3 % (3,7) vid årets utgång. Amorteringar under räkenskapsåret uppgick till 1,6 mkr (1,1). 2

3 Lån med bunden ränta skall villkorsändras till 244 mkr under 2012, 188 mkr under 2013, 102 mkr under 2014 och 45 mkr under Skulder i utländsk valuta föreligger inte. Kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till 238 tkr (2 980). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till tkr (25 739). Fastighetsbeståndet Koncernens fastighetsbestånd ligger i Arboga kommun. Uthyrningsbar area omfattar kvm. Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler för industri, logistik, kontor och handel. Styrelsen Styrelsen bestod under året av sex ledamöter. Under 2012 har sju styrelsemöten hållits i moderbolaget, sju i Marieborg och två i Norra skogen. Därutöver har de två ägarrepresentanterna hållit arbetsmöten med bolagsledningen. På så sätt säkerställs att bolagets strategier och målsättningar stärks. Under året har följande beslut av större betydelse antagits i Sturestadens styrelse: Genomföra våra investeringsprojekt och förvärv av fastighet. Styrelsen har också beslutat om ändring av Bolagsordningen med tillägget Bostäder som verksamhetsområde. Beslut har därmed fattats om förstudie vad avser byggande av parhus. Förväntad framtida utveckling Koncernens resultat för huvudverksamheten det kommande räkenskapsåret, 2012 förväntas överträffa föregående år. Koncernens och moderbolagets förväntningar för 2012 är att behålla den höga uthyrningsgraden i det tidigare fastighetsbeståndet. För fastigheten Gösen är målet att inom två år nå ett positivt rörelseresultat. Sturestadens avsikt är att förvärva attraktivt belägna fastigheter i Arboga. Bolaget ser också möjligheter att utveckla och förädla det befintliga beståndet och att ytterligare nyproduktion genom nyetablering på orten kan bli aktuell. Det finns för närvarande en försiktig optimism vad gäller möjligheten att kunna genomföra uppförandet av en gruppbebyggelse av bostäder parhus. MODERBOLAGET Omsättning och resultat Hyresintäkterna uppgick till 15,0 mkr (12,2). Resultatet efter finansiella poster uppgick till tkr (898) och resultatet efter uppskjuten skatt till tkr (772). Fastighetsförvaltningens driftnetto blev tkr (5 471). Direktavkastningen uppgick till 6,8 % (4,6%). Bokföringsmässiga avskrivningar för byggnader uppgick till tkr (868) och för inventarier till 540 tkr (16). Försäljning av tjänster till koncernföretag uppgick under året till 1,3 Mkr (1,1). Investeringar och försäljningar 3

4 En fastighet har förvärvats under året Gösen 15. Fastighetsinvesteringarna över balansräkningen uppgick till tkr (35 396) för byggnader och markanläggningar och tkr (2 215) för inventarier. Inga fastigheter har avyttrats under året. Finansiell ställning Eget kapital uppgick till tkr (5 459) vilket ger en synlig soliditet om 5,1 % (4,1). Soliditeten bortsett från uppskjuten skatt uppgår till 7,4 % (6,7) och soliditet inklusive ägarlån uppgår till 11,2 % (11,2). Moderbolagets likvida medel inklusive outnyttjad checkräkningskredit vid årets utgång var tkr (3 507). Beviljad checkräkningskredit uppgick till 1,0 tkr (1,0). Moderbolagets genomsnittliga ränta för skulder till kreditinstitut var 4,2 % (3,8) vid årets utgång. Lån med bunden ränta skall villkorsändras till 50 mkr under 2012, 27 mkr under 2013, 7 mkr under Kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till tkr (2 323). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till tkr (2 641). Händelser efter räkenskapsårets utgång Bolaget har utökats med en medarbetare. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserande vinstmedel kronor: :67 Årets resultat kronor: :68 kronor: :35 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att disponibla vinstmedel disponeras enligt följande: Utdelning aktier a 1.333:33 kronor: :- Balanseras i ny räkning kronor: :35 kronor: :35 Utdelningen förfaller till betalning efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Vad beträffar bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 4

5 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftskostnader Statlig fastighetsskatt Tomträttsgäld Avskrivningar inventarier Avskrivningar byggnader BRUTTORESULTAT Central administration RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter och kostnader Resultat från andra långfristiga värdepappersinnehav Ränteintäkter Räntekostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Uppskjuten skattekostnad ÅRETS RESULTAT KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

6 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital Bundet eget kapital 6 Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 6

7 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflöde mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nya lån kreditinstitut Amortering av skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

8 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i tkr Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftskostnader Statlig fastighetsskatt Tomträttsgäld Avskrivningar inventarier Avskrivningar byggnader BRUTTORESULTAT Central administration RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter och kostnader Resultat från andra långfristiga värdepappersinnehav Ränteintäkter Räntekostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Uppskjuten skattekostnad ÅRETS RESULTAT MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital Bundet eget kapital 6 Aktiekapital (3000 aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder 0 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser dotterföretag

10 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS Belopp i tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflöde mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Fusion av dotterföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nya lån kreditinstitut Nya lån koncernbolag Amortering av skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

11 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i tkr om inget annat anges Samma redovisningsprinciper som föregående år har tillämpats. Bolaget följer årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet samt kapitalandel i intresseföretag (över 20%). Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden varvid vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendation. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges. Redovisning intäkter Intäkter redovisas i enlighet med BFNAR 2003:3. Detta innebär bl.a. att intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelar som bolaget skall få av transaktionen kommer att tillfalla bolaget och dessa fördelar kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter Hyresintäkter redovisas linjärt i enlighet med de villkor som anges i gällande hyresavtal. Ränteintäkter Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas. Driftskostnader I driftskostnader ingår vatten, renhållning, uppvärmning, el, försäkringar, vakt och alarmkostnader samt reparationer och planerat underhåll mm. Central administration Ingår kostnader för VD, styrelsen, bokföring och revisor. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivning enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångarnas beräknade nyttjandeperiod. Skatt Företaget tillämpar BFN AR 2001:1 avseende redovisning av inkomstskatter. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktioner redovisas direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. NOT 1 Byggnader och mark Byggnader Koncern Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets anskaffningar Årets avyttringar Markanläggningar Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets anskaffningar Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Årets avskrivningar Årets avyttringar Planenligt restvärde vid årets slut

12 Koncern Moderbolag Taxeringsvärde, byggnad Taxeringsvärde, mark Koncernen äger fastigheten Brevbäraren 1 (tomträtt), Uttern 8, Åsby 8:7, Trädgården 10, Kuriren 1, Gösen 15 samt Harren 3 i Arboga kommun. Gösen 15 och Harren 3 är taxerad som specialenhet utan taxeringsvärde. Bokfört värde uppgår till 448 Mkr. Fastigheten Åsby 8:7 innefattar byggnad 23, 24, 39 samt 69. Planenliga avskrivningar på fastigheter uppgår till 1,0-2,0 % beräknat på anskaffningsvärdet. Årets skattemässiga avskrivningar uppgår till (16.574) för koncernen samt (2.405) för moderbolaget. Det bokförda värdet av byggnader överskrider därmed det skattemässiga restvärdet med (25.356) för koncernen samt (17.951) för moderbolaget. Samtliga fastigheter är försäkrade till fullvärde. NOT 2 Inventarier Koncern Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden Planenligt restvärde vid årets slut Inventarier avskrivs planenligt av på 5 år till 10 år. Not 3 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncern Moderbolag Vid årets början Årets förändring 0 0 Bokfört värde vid årets slut Avser Sparbanken Västra Mälardalen Förlagslån återbetalningsdag Not 4 Kassa Bank Koncern Moderbolag Beviljad kredit limit Utnyttjad del 0 0 Outnyttjat kreditbelopp Not 5 Central administration Arvode och kostnadsersättning KPMG Revision Koncern 29(30) Moderbolag 21(22) Andra uppdrag Koncern 5(0) Moderbolag 5(0) Löneersättningar till styrelse och verkställande direktör har under räkenskapsåret uppgått till 848(671) och sociala kostnader har uppgått till 488(369) därav pensionskostnader 201(152). Koncernen har inte haft någon anställd övrig personal. 12

13 NOT 6 Eget kapital Koncern Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Vid årets början Årets resultat Vid årets utgång Moderbolag Vid årets början Utdelning 0 Årets resultat Vid årets utgång Uppskjuten skatteskuld, ej redovisad över balansräkningen, hänförlig till dotterbolaget Marieborgs Lagerfastigheter i Arboga AB uppgår vi årets slut till Villkorligt aktieägartillskott uppgår vid räkenskapsårets slut till 1.000(1000) NOT 7 Skulder till kreditinstitut - långfristiga Koncern Andelar av Ränteomsättningar år Lånebelopp Snittränta totala lån ,91% 42% ,32% 32% ,88% 18% ,60% 8% ,26% 100% Moderbolaget Ränteomsättningar år ,01% 60% ,53% 32% ,96% 8% ,16% 100% Kortfristig del av långfristiga skulder uppgår till (1.498) för koncernen och 1.498(1.498) för moderbolaget. Amorteringar inom 5 år uppgår till (82.490) för koncernen och 7.490(7.490) för moderbolaget. Säkerhet för skulder till kreditinstitut utgörs av fastighetsinteckningar på ( )samt borgensförbindelser från aktieägarna. Not 8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Räntekostnader Förutbetalda hyror Övriga upplupna kostnader

14 Not 9 Andelar i koncernföretag Dotterföretag säte organisationsnr antal andelar andelar i % Bokfört värde Marieborgs Lagerfastigheter i Arboga AB Arboga Norra skogen i Arboga Fastighets AB Arboga Not 10 Uppskjuten skattekostnad/skatteintäkt Koncern och moderbolag Avseende temporära skillnader Avseende underskottsavdrag Not 11 Uppskjuten skatteskuld Koncern och moderbolag Ingående balans Årets skattekostnad Arboga Robert Wibom Olof Ytterberg Hans-Olof Lund Agneta Bode Verkställande direktör Styrelseordförande Jonna Lindman Conny Ivansson Carin Strutz Bastås Min revisionsberättelse har lämnats Per-Oluf Hansen Auktoriserad revisor 14