Svensk Fastighetsmarknad

Transkript

1 RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog 2015

2 RUBRIK B Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, vänder sig till dig som är intresserad av skogsfastigheter och kanske vill utveckla ditt fastighetsinnehav. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska skogsfastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om bedömda genomsnittliga värden för skogsmark och prisutvecklingen för skogsfastigheter i Sveriges alla län. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastighetsbranschen. Detta ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Innehåll Sid NAI Svefa Skogsfastighetsindex 2 Skogsmarknaden 4 NAI Svefa 20 år 7 Norrbotten 8 Västerbotten 10 Jämtland 12 Västernorrland 14 Gävleborg 16 Dalarna 18 Värmland 20 Västmanland 23 Örebro 24 Uppsala 26 Södermanland 29 Tema 30 Stockholm 32 Östergötland 35 Jönköping 36 Västra Götaland 38 Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa Gotland 41 Kalmar 42 Kronoberg 44 Halland 46 Blekinge 47 Skåne 48 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Om NAI Svefa 51 Våra adresser 53 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Tryck: Sib-Tryck Holding AB

3 Fokus Skog 2015 Varmt välkommen till årets upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog! Fjolåret blev händelserikt för Skogssverige. Exportnäringen fick återigen välbehövlig draghjälp av den sjunkande kronkursen, med ökade exportvolymer till USA som följd. Det förbättrade affärsklimatet gav i sin tur virkesprisuppgångar, vilket tillsammans med det låga ränteläget nog får betraktas som en del av förklaringen till att den breda prisnedgången på skogsfastigheter, som inleddes hösten 2011, har stannat upp i en stor del av landet. Under några dagar i slutet av sommaren brann hektar i Västmanland, vilket blev en påminnelse om vilken begränsad möjlighet människan har att ingripa under en pågående naturkatastrof, men även om den roll som branden historisk haft för våra boreala ekosystem. Mycket har onekligen hänt. Vad tror du om 2015? År 2015 har redan blivit ett år som kommer att gå till den fastighetsekonomiska historien. Men perspektivet är, än så länge i varje fall, inte naturkatastrofer utan den aldrig tidigare skådade räntepolitiken. I februari sänkte Sveriges Riksbank för första gången någonsin reproräntan till negativa räntenivåer och strax därpå följde ytterligare en räntesänkning. Riksbanken pekar i sin motivering på ökade ekonomiska osäkerheter och en värld i otakt och ser räntesänkning tillsammans med köp av stadsobligationer som verktyg för att pigga upp den slokande svenska inflationskurvan. För exportföretagen har den försvagade kronkursen blivit en betydande konkurrensfördel gentemot övriga virkesproducerande länder. När nu den amerikanska centralbanken börjar snegla mot en första räntehöjning i spåren av en spirande konjunktur, så gör nog svensk skogsnäring rätt i att driva på det strukturarbete som inletts i hopp om att hitta nya marknader, för valutaeffekten förändras som bekant över tid. Prisnedgången på skogsfastigheterna har stannat av sett till ett rikssnitt och en försiktig uppgång märks i södra och mellersta Sverige. Jämfört med 2014 har även transaktionsvolymen ökat, vilket kan tolkas som att marknaden tagit till sig den nya nivån och att nedgången bottnat för den här gången. Sett till transaktionsvolym per län så fortsätter den förskjutning mot södra och västra Sverige som vi kommenterat tidigare år. Kartan med transaktionsvolymen i rapportens början illustrerar tydligt vilka värden som omsätts länsvis och det summerade värdet av alla jord- och skogsfastigheter som såldes förra årert i Skåne är större än Norrbottens, Västerbottens och Jämtlands län tillsammans. Även om skogsägarna det senaste årtiondet tvingats vänja sig vid allt mer frekventa stormar så blev år 2014 ett dystert år sett till skogsskadorna. Branden i Västmanland blev med sina hektar den mest utbredda skogsbranden sedan I rapportens mittuppslag berättar vi mer och ger ett skogshistoriskt perspektiv över skogsbränders påverkan på landets skogar. För 20 år sedan, år 1995, föddes Svefa ur dåvarande Lantmäteriverkets fastighetsvärderingsenhet. Bakgrunden var den renodling och effektivisering av statsapparaten som följde i spåren av fastighetskrisen och en politisk opinion hävdade envist att myndigheter inte skulle bedriva uppdragsverksamhet. De närmast föregående åren hade varit mycket turbulenta för Sverige. Förutom fastighetskrisen, som hade inneburit massiva nedskrivningar av fastighetsvärdena, rusade räntan samtidigt som arbetslösheten var historiskt hög. I ett internationellt perspektiv hade USA engagerat sig i kriget i Kuwait och många länder brottades med de ekonomiska svårigheter som kort och gott kallades valutakaoset i Europa och kortfattat berodde på ett växelkurssystem som fungerade allt sämre med den rörligare internationella kapitalmarknaden. Lyckligtvis har Svefas resa gått väl och det är en stark 20-åring som i dag blickar ut över Sverige. Vi har vuxit inte bara sett till omsättning, resultat och storlek utan även genom att utveckla fler verksamhetsgrenar på Svefaträdet. Var vi kommer att vara om 20 år och hur vi då kommer att se tillbaka på 2015, det får framtiden utvisa välkommen att följa oss på resan! Paul Nord Affärsområdeschef Skog och Lantbruk Mikael Lundbäck Skogsindexansvarig Magdalena Stjerndahl Redaktör Niklas Lundberg Projektledare

4 NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 2 Var är det bäst att köpa skog? NAI Svefa Skogsfastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för ett framgångsrikt investeringsbeslut. Var är det över tid lönsammast att investera pengar i skogsfastigheter i Sverige? Indexet är ett rankingsystem för länens fastighetsmarknad vad avser skogsdominerade fastigheter där underlag för analysen utgörs av offentlig statistik samt nyckeltal från marknaden. Indexnivån bör ses utifrån ett långsiktigt perspektiv med fokus på den värdetillväxt, avkastningsmöjlighet, alternativa markanvändning med mera som respektive län uppvisar. Lägesfaktorn har en betydande del i indexet då den långsiktigt bedöms vara en viktig riskfaktor för en investerare. Detta medför att de län som har större tillväxtregioner gynnas något mot glesbygdslänen. TIO PARAMETRAR LIGGER TILL GRUND FÖR NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 1 Skillnaden mellan medelpriset på länets fastighetsmarknad och regionala virkespriser 2 Prisutvecklingen på skogsfastigheter senaste 12-månadersperioden 3 Hur mycket framtida produktionsförmåga som kan köpas för länets medelprisnivå 4 Jaktarrendenivå 5 Närhet till marknad, till exempel ett starkt grannlän eller utlandet 6 Befolkningsmängd 7 Medelinkomst per person 8 Befolkningsutveckling 9 Arbetslöshet 10 Villapriset i länets ekonomiska centrum Pris- Befolknings- Län Skogsindex utveckling utveckling 1 Stockholm 62 l l l 2 Västra Götaland 56 l l l 3 Uppsala 56 l l l 4 Skåne 55 l l l 5 Halland 54 l l l 6 Jönköping 51 l l l 7 Södermanland 47 l l l 8 Kronoberg 46 l l l 8 Västmanland 46 l l l 10 Västerbotten 45 l l l 11 Gävleborg 44 l l l 11 Östergötland 44 l l l 13 Värmland 41 l l l 13 Norrbotten 41 l l l 15 Örebro 40 l l l 15 Kalmar 40 l l l 15 Dalarna 40 l l l 18 Blekinge 36 l l l 19 Västernorrland 35 l l l 20 Jämtland 31 l l l 21 Gotland 18 l l l Trafikljusen redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet för riket. Röd signalerar sämre värde, gul ett värde i nivå med genomsnittet och grönt ljus ett bättre värde än genomsnittet. Genomsnittet för Skogsfastighetsindex är 44, det vill säga i nivå med Gävleborgs och Östergötlands index. Den genomsnittliga prisutvecklingen över alla län för skogsfastigheter är 0,4 procent. Tio län har haft en positiv prisutveckling under den senaste tolvmånadersperioden medan sex län haft en negativ prisutveckling. Genomsnittet av befolkningsutvecklingen i länen var vid senaste officiella presentationen 0,79 procent.

5 NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 3 Transaktionsvolymen för skogsfastigheter har precis som fastighetsprisutvecklingen visat ett trendbrott under den senaste 12-månadersperioden. För hela riket har transaktionsvolymen ökat med 17 procent och prisutvecklingen visar på en ökning med 0,4 procent. Volymsförändringen ser emellertid olika ut för olika landsdelar; södra Sverige ligger nära rikssnittet medan mellersta Sverige ökar med nästan 50 procent. I norra Sverige syns även i år en tydlig nedgång, cirka 10 procent i transaktionsvolym. I Mellansverige har fastighetspriserna sjunkit med en knapp procent medan transaktionsvolymen gått upp kraftigt. Detta kan tolkas som att botten är nådd för fastighetspriserna och att aktörerna på marknaden börjat göra affärer på den nya lägre nivån. Detta gäller mellersta Sverige som helhet, när länen analyseras ett efter ett kommer fler faktorer in som påverkat fastighetsprisutvecklingen. I årets skogsfastighetsindex hittar man färre röda trafikljus än i fjol. Den enklaste tolkningen är att marknaden har vänt från några procents nedgång i föregående rapport till en liten uppgång i årets. Röda eller gröna trafikljus förklaras dock inte så mycket av den nationella prisutvecklingen som av hur stor spridning det är mellan länen avseende alla de tio parametrarna som beskrivs här intill. Just i år får Gotland betydligt lägre indexpoäng än i fjol vilket gör att botten av skalan hamnar lägre ner och blir mer utdragen. Detta leder i sin tur till att skalans gröna del kommer att omfatta ett större poängomfång där fler län placerar sig medan färre län placerar sig i skalans röda del. Även virkespriserna har under det senaste året utvecklats i linje med skogsfastighetspriserna, både i riket som helhet och i de tre landsdelarna. I norra och södra Sverige följs alltså virkespriser och fastighetspriser åt även i år, medan mellersta Sverige uppvisar näst intill oförändrade fastighetspriser men ökade virkespriser och kraftigt ökad transaktionsvolym. De två senare faktorerna ger tillsammans stöd till bedömningen att fastighetspriserna inte bara har slutat att sjunka utan även har potential att stiga under kommande år förutsatt att virkespriserna förblir stabila även på längre sikt. Analysen baseras på grundprislistor som presenteras offentligt men de verkliga förändringarna på respektive lokal marknad är ofta större om hänsyn även tas till förändringar i prislistepåslag med mera. Sverige är ett mycket avlångt och varierande land och även de skogsliga förutsättningarna skiljer sig över landet. Marknadspriserna för jakträttighet är exempelvis 17 gånger högre i de dyraste delarna av landet jämfört med de billigaste. I vårt index påverkar ett högt jaktpris indexet positivt, vilket också är riktigt ur investerarens perspektiv, men om vi istället ser det ur den jaktintresserades perspektiv så kan man delvis vända på resonemanget. Om man är intresserad av en typ av jakt där inte vilttäthet, närhet till tätort med mera är det viktigaste så får man mycket jaktmark för pengarna i de nordligaste delarna av landet. För kr per år kan man i Norrbotten få jaga på över 300 ha medan man i Skåne får hålla till godo med cirka 10 ha. Denna stora skillnad i pris för jakten, och även skillnaden i pris för skogsfastigheter, har gjort att vissa fastigheter som bjuds ut till försäljning i norr köps som rena jaktfastigheter av köpare från såväl norr som söder. För att ytterligare tydliggöra förhållandet kan man konstatera att ett jaktvärde i Skåne kapitaliserat på evig tid når upp till nästan halva marknadsvärdet för skogsfastigheter i Norrbotten, räknat per ha. Färgen på cirklarna i kartan illustrerar vilket trafikljus varje län har fått i NAI Svefa skogsfastighetsindex gällande februari 2015, som också visas och förklaras närmare i tabellen på nästa sida. Storleken på cirklarna illustrerar transaktionsvolymen för obebyggda lantbruksenheter i varje län under år Ju större cirkel desto högre transaktionsvolym.

6 SKOGSMARKNADEN 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på skogsfastighetsmarknaden År 2014 och inledningen av 2015 har inneburit en fortsatt återhämtning inom den svenska skogsindustrin och en generell återhämtning för skogsfastighetsmarknaden. Variationerna inom de båda branscherna är emellertid stora. På industrisidan bygger en möjlighet till vinstökning i stora delar på gynnsammare valutakurser och på fastighetssidan är utvecklingen kraftigt varierande över landet. I korthet kan läget därmed beskrivas som en fortsättning på den utveckling som var synlig redan under år Många av framgångsfaktorerna vilar på relativt svaga grunder. Världens konsumtion av skogsråvara måste öka för att stabilitet ska kunna uppnås. Svensk ekonomi fortsätter att återhämta sig och konjunkturen förbättras fortlöpande även om det går långsamt. Sårbarheten för nya bakslag och osäkerheten kring utvecklingen är fortsatt stor. Drivkraften i den svenska ekonomin är framförallt inhemsk efterfrågan och privat konsumtion. Hushållen har under alliansens styre stimulerats av skattesänkningar och inkomsterna har utvecklats väl samtidigt som hushållens förmögenheter har ökat till följd av stigande bostadspriser. Finanspolitiska jobbstimulanser har gett en mycket stark sysselsättningsutveckling, vilket också har bidragit till en stark och ökande privat konsumtion. Ett uthålligt och handlingskraftigt politiskt styre är viktigt för att skapa konsumtionsvilja och fortsatt svensk tillväxt. Det osäkra parlamentariska läget kan i värsta fall innebära minskat förtroende för framtiden och att hushållen drar ner på sin konsumtion till förmån för ett ökat sparande. Exporten hämmas av den relativt svaga ekonomiska utvecklingen i omvärlden, särskilt i euroområdet där återhämtningen går långsamt. Den exportberoende svenska skogsindustrin påverkas inte bara av konjunkturläget i mottagarlandet utan också i högsta grad av valutakurser. Den svenska kronan har tappat i värde under det gångna året. Detta är positivt för exporten, en svag krona innebär att varor som exporteras från Sverige blir billigare för mottagaren. Emellertid har den svagare kronan inte fått det starka genomslag för exporten som VALUTOR MOT SVENSKA KRONOR SEK EUR Källa: Sveriges Riksbank USD 0 I I I I I I I skogsbranschen hoppats på. En av orsakerna till den svaga valutan är de räntesänkningar som har skett. I mars 2014 handlades dollarn på nivåer runt 6,40 kr och i december runt 7,70 kr. Euron handlades runt 8,90 kr i mars 2013 och 9,40 i december Ur dessa valutafluktuationer följer stora delar av de förbättrade marginaler som skogsindustrinäringen nu uppvisar. Det hade känts tryggare om de glädjande förbättringarna byggt på stabila konsumtionsökningar, välgrundade investeringar på industrisidan eller en skogsnäring som bättre svarade mot de produkter som efterfrågas, men så är det tyvärr inte denna gång. Även om omfattande investeringar och forskningsinsatser gjorts på området så är det inte ur detta som den nuvarande framgången kan skördas, men ansträngningarna kommer förhoppningsvis att bära frukt i sinom tid. Mer glädjande är att delar av de förbättrade marginalerna delvis kan hänföras till antydningar av konsumtionsökningar i våra mottagande importländer. Sett till det ekonomiska läget inom landet står vi relativt starka. De svenska hushållens köpkraft ökar i takt med räntesänkningarna även om också faran med en för hög skuldsättning finns där. Fastighetsmarknaden bortom skogen visar ofta på kraftiga värdeuppgångar på de attraktiva lägena och mycket talar för att den kommersiella fastighetssidan är mitt inne i en högkonjunktur. Den troligtvis enskilt starkast påverkande faktorn bakom detta är de låga räntorna. Den låga räntan skapar ett för fastighetsinvesteringar intressant gap mellan räntekostnader och avkastningen från fastigheten. De prisuppgångar som nu sker på den kommersiella fastighetssidan har alltså även de delvis sitt ursprung i penningpolitiska förhållanden. Visst hade det varit tryggare om uppgången i transaktionsmarknaden hade byggt på ökad efterfrågan på lokaler eller en i övrigt stark hyresmarknad, men så är det inte. En het bostadsmarknad råder inte desto mindre i våra tillväxtregioner och förhållandet är där till stora delar uppkommet ur en omfattande och historiskt betingad bostadsbrist som knappast nybyggnationen kommer att mätta inom överskådlig tid. Skogsfastigheter är generellt sett lågt belånade, vilket har sin förklaring i att värdeökningen historiskt sett varit hög inom segmentet. Värdeökningen kombinerat med en låg omsättningstakt för skogsfastigheter skapar en låg belåningsgrad. En stor fördel för

7 SKOGSMARKNADEN 5 köpare i dagsläget är att räntekostnaden är låg. Denna fördel spelar också en stor roll för den pressade lönsamheten inom jordbruket. På jordbrukssidan pågår en fortsatt hög rationaliseringstakt. Relativt stora jordbruksföretag riskerar att slås ut om de inte växer och för att trygga tidigare investeringar så fortsätter brukaren på inslagen bana. Följden blir ökande markpriser till rekordhöga nivåer. Toppnoteringar på över kronor per hektar åkermark blir allt vanligare i Skåne. Med den nuvarande låga räntan blir lånekostnaderna låga. För de stora brukningsenheterna är belåningsgraden ofta hög och räntekostnaderna därmed mycket viktiga. Prisökningstakten har emellertid avtagit och en viss utplaning sker nu, men då på en riktigt hög nivå. Läget inom sågverksindustrin har blivit något bättre efter en tid av ekonomisk kris. Det sågas dock mer än marknaden klarar av, vilket leder till ökande lager hos sågverken. Med ökande lager följer oftast en prisnedgång. Ser vi till konsumtionsutvecklingen för sågade trävaror så råder det uppgång inom flera viktiga delmarknader. Svensk konsumtion ökar, konsumtionen i Storbritannien ökar också på grund av större byggaktivitet och Egypten, som är en viktig marknad för sågad furu, är åter på uppgång efter att ha fallit tillbaka under delar av Att ta marknadsandelar från andra skogsindustriländer leder ofta till prisdumpningar med rekyler i marknaden som följd, medan stabila konsumtionsökningar leder till en stark överlevnad för hela branschen. Nu väntar branschen fortsatt på rejäla konsumtionsökningar i USA och Kina, men de lyser alltjämt med sin frånvaro. På några års sikt bör USA komma att spela en större roll för den svenska sågverksindustrin. Vid finanskrisen mer eller mindre försvann den svenska exporten till USA. I Nordamerika drabbades Kanada, som varit starkt beroende av export till USA, hårdast av krisen. Kanada hade förutom kris i sågverksindustrin också drabbats av stora insektsskador på den levande skogen. Detta löstes snillrikt genom en export av såväl skadat som friskt virke till Kina. Virkesexporten i kombination med att ekonomin har börjat återhämta sig något i USA har medfört att sågverken i Kanada också återhämtat sig något. Det finns nu en etablerad exportmarknad till Kina som Kanada troligtvis inte kommer att släppa. På några års sikt, när husbyggandet tar fart på allvar i USA, kan Sverige och Europa därigenom komma att få spela en större roll som leverantörer av råvara. På bomarknaden i USA finns nu ett stort uppdämt behov som kommer behöva täckas med nybyggnation. Frågan är bara när det kommer att ske. Massa- och pappersmarknaden har sina fortsatta utmaningar med överproduktion av grafiskt papper men stadig konsumtionsökning inom hygien- och förpackningssegmenten. Inom massaindustrin sker det nu stora investeringar i bruken runt om i Skandinavien. I Sverige pågår exempelvis just nu en kraftig utbyggnad av Södra Cell Värö i Halland. Utbyggnaden innebär att produktionskapaciteten ökar markant och bruket kommer att bli ett av världens största för produktion av barrsulfatmassa. Utbyggnaden är beräknad att tas i drift under det tredje kvartalet år Optimismen i den svenska massaindustrin är god och priserna går uppåt. Den svaga kronan spelar här och för stunden en central roll. Merparten av den svenska pappers- och massaproduktionen används inom EU medan förpackningsprodukterna ofta hittar sina mottagare lite längre bort. Inom energisortimenten med skogsflis och biprodukter från skogsindustrin råder fortsatt kräftgång kring behoven, med förhållandevis låga priser som följd. Orsakerna är säkert flera milda vintrar, tillgången till alternativa bränslen, exempelvis sopor, är god och de alternativa energikällorna som el och olja håller en lägre prisnivå än på flera år. Fortsatt utbyggnad av landets värmeverk pågår, vilket bör skapa efterfrågan på sikt. Detta bör också det faktum att det också nu förekommer export av bränsleprodukterna till närliggande länder såsom Danmark och Tyskland. Inför riksdagsvalet 2014 presenterades visioner om miljardsatsningar på skogsbranschen och att nya jobb skulle skapas inom skogsnäringen fram till år I regeringsförklaringen och budgetuppgörelsen lyftes flera positiva punkter fram, bland annat vikten av en fortsatt utveckling av skogsnäringen, basindustrins betydelse och fortsatt arbete med förnybar energi. Men det finns även förslag som är mindre positiva. Dessa gäller framförallt infrastruktur, transport och energi. Skogsindustrin är beroende av lastbilstransporter och regeringen vill bland annat införa en avståndsbaserad vägslitageskatt. Svaveldirektivet drabbar framförallt sjötrafiken. Detta är två faktorer som kommer att slå hårt mot både lastbilstransporter och sjötransporter. Regeringens syfte får antas vara att styra över transport till landets järnvägsnät. Men järnvägen är inte så pass utbyggd att den klarar av en större ökning av transporter. Skatteintäkten från vägslitageskatten ska delvis gå till att rusta upp järnvägen, men det kommer att ta tid. Ett ytterligare förslag är att anslagen till bärighetsförbättringar och tjälsäkring halveras. Detta är ytterligare problem för skogsnäringen, som ofta utnyttjar de mindre vägarna för virkestransporterna från skogen.

8 SKOGSMARKNADEN 6 Svaveldirektivet innebär att alla fartyg i Östersjön, Nordsjön och Engelska kanalen får betydligt högre krav på renhet i bränslet. Dessa krav är mycket hårdare än i övriga delar av världen. Priset på bränsle blir högre och detta drabbar inte bara skogsindustrins produkter utan alla typer av gods som fraktas med båt runt Sveriges kuster. Den tidigare regeringen utlovade någon form av kompensation, men något beslut hann aldrig tas. Den nya regeringen kommer inte att kompensera industrin för fördyrade transportkostnader. Svaveldirektivet och vägslitageskatten kommer kräva förändringar och effektiviseringar för industrins fortsatta överlevnad. Summeras skogsindustriernas utvecklingsmöjligheter ser behovet av volymer från skogen goda ut, medan prisfrågan är mer öppen. Kanske är inga större prisökningar att vänta generellt. Inom närmsta tiden kanske mer talar för nedgångar och då framförallt på timmersidan. För en skogsfastighetsköpare så är detta något att ta hänsyn till. Finansieringsavverkningarna brukar ofta vara stora vid ett fastighetsövertagande och det finns generellt en koppling mellan fastighetspris och mängden direktavverkningsbar skog. Det här sambandet visar sig bli tydligare på svagare fastighetsmarknader, oftast i våra glesbygdsområden, medan en prissättning med mindre koppling till skogens avkastning blir vanligare på de hetaste marknaderna. Från år 2013 så började vi se skillnader i prisutveckling mellan glesbygdsområden respektive mer tätortsnära områden. Trenden är att de starka marknaderna fortsätter att växa sig ännu starkare, medan de svagaste ofta visar på tillbakagång. En tydlig trend är också att objekt i glesbygd prissätts till stor del utifrån produktionsförhållanden. Sådant som jakt, tillgång till vackra miljöer och vatten får där ett mindre genomslag. Större prispåverkan får istället egenskaper som tillväxt, vägar och arrondering. Ett nästan motsatt förhållande råder inom tätortsregionerna. Östersund Falun Umeå Härnösand Sundsvall Gävle Luleå Hur ska då en skogsfastighets värde mätas? Det genomsnittliga värdet i kronor per skogskubikmeter är det som oftast förekommer på marknaden. Det får nog sägas vara ett bra mått. Men det är av yttersta vikt att vid jämförelser utifrån detta mått så behöver jämförelsen göras mot rätt typ av objekt. Det duger inte att plocka kända nyckeltal från hästgårdar eller ungskogsfastigheter när ett värde ska bedömas för en obebyggd fastighet med bara gammelskog. Om sådana underlag används vid en fastighetsaffär med motivet en långsiktigt lönsam investering, så har den affären en rejäl uppförsbacke att ta igen. Du riskerar då att betala alldeles för högt pris för just den typen av objekt! Finns det då två spekulanter på en het marknad som resonerar lika illa så landar priset också därefter. Säljaren och mäklaren jublar. Men över tid så kommer troligtvis även den affären bli lönsam. Så har marknaden varit hittills. Det är ju inte svårt att göra en bra affär på en uppåtgående marknad. För att minimera risken för att läsa in för mycket sanning i det genomsnittliga värdet för en region så har vi i vår rapport valt att lägga till informationen om nivån för det normala prisintervallet, där flertalet fastighetsaffärer görs upp. Enskilda affärer återfinns trots det långt utanför dessa nivåer, så väl högre som lägre. Med det skrivet så handlar en lyckad skogsfastighetsaffär mycket om att skaffa sig goda underlag inför sitt investeringsbeslut och vara lite kall i budgivningen. För om det är avkastning över tid som söks, så är det inte alltid bäst att köpa grannskiftet. Det skiftet kan lika fullt köpas av helt andra känslomässiga skäl. NAISvefa/Jonedm Lantmäteriet Göteborg Halmstad Karlstad Trollhättan Borås Helsingborg Lund Malmö GENOMSNITTSVÄRDEN Örebro Norrköping Linköping Jönköping Växjö Västerås Uppsala Eskilstuna Kalmar Karlskrona Visby Nyanserna i Sverigekartan ska illustrera förekommande skillnader i genomsnittsvärden, dels över hela landet och dels inom respektive län. Principen är att ju mörkare nyans desto högre genomsnittsvärde. I februari 2015 finner vi de högsta noteringarna i delar av Skåne och Kronobergs län, med ett snitt på 580 kr/m 3 sk. De lägsta prisnoteringarna finner vi i Norrbottens län, där genomsnittet ligger på 240 kr/m 3 sk. Se fokussidor för detaljer. Nyköping Stockholm

9 NAI SVEFA 20 ÅR 7 NAI Svefa 20 år bildades Svefa Svensk fastighetsvärdering AB, som ett statligt bolag avknoppat från Lantmäteriet köpte personalen loss företaget från staten och började resan mot det som idag är NAI Svefa. Det kan hända mycket på 20 år. Första verksamhetsåret för Svefa Svensk fastighetsvärdering AB omsattes knappt 50 miljoner kronor och resultatet blev en förlust med närmare 2 miljoner kronor. Under 2014, som var NAI Svefas tjugonde verksamhetsår, omsattes 162 miljoner kronor, med ett rörelseresultat på drygt 12,8 miljoner kronor. TILLBAKABLICK VARUMÄRKETS UTVECKLING UNDER 20 ÅR Nu är det ju inte bara vi som har utvecklats på olika sätt. En titt bakåt till år 1995 ger en del perspektiv: n I november höjde Riksbanken reporäntan från 8,66 procent till 8,91 procent. Detta för att stävja tendenser till alltför hög inflation. n Vid köp av en skogsfastighet fick man betala omkring 160 kr/ m 3 sk, genomsnitt på riksnivå. n Den 1 januari blev Sverige, tillsammans med Finland och Österrike, medlemmar i EU som då fick totalt 15 medlemsländer. n I oktober påbörjades byggandet av Öresundsbron, vilken öppnades för trafik 5 år senare. En intressant jämförelse är tunneln genom Hallandsåsen: den började byggas 1992 och är fortfarande inte klar. n En person som föddes 1995 kan idag vara student på ett universitet eller hockeyproffs i NHL eller n En tallplanta som 1995 knappt nådde upp till fönsterbrädan på ett hus bör vid det här laget ha vuxit långt över taknocken, åtminstone på lite bördigare marker skapas SVEFA Svensk fastighetsvärdering AB genom bolagisering av dåvarande Lantmäteriverkets fastighetsvärderingsenhet. Verksamheten är fokuserad på tjänster inom fastighetsvärdering. Svefa Marknadsanalys Värdering Fastighetsrätt Bolagsnamnet ändras till Svefa AB och verksamheten breddas. I samband med marknadsföringen av det nya bolagsnamnet och de nya tjänsterna moderniseras logotypen som får ett mer stilistiskt utseende och den personella tillväxten har nu påbörjats. n Wikipedia, Spotify, Skype, Google och smartphones fanns överhuvudtaget inte. n Och om vi sträcker oss lite drygt 20 år bakåt i tiden så var skolorna till stor del statens angelägenhet, Televerket skötte telekommunikationerna, Kungliga Postverket skötte brev och paketleveranser och järnvägen och apoteken var statliga monopol. Vad som händer fram till år 2035 är det givetvis ingen som vet. Men med utvecklingen från våra första 20 år i ryggen räds vi inte att ta oss an de kommande årens utmaningar. Tvärtom ser vi fram emot att växa och utvecklas i oförminskad takt och vi hoppas att ni vill följa med oss på den resan! blir Svefa exklusiv Sverige-representant för fastighetskonsultnätverket NAI Global och börjar verka under varumärket NAI Svefa. Breddningen av tjänsteportföljen fortsätter och nya verksamhetsgrenar läggs till på Svefaträdet.

10 FOKUS NORRBOTTEN 8 Norrbotten Norrbotten är Sveriges till ytan överlägset största län, det är till stor del täckt av skog och denna skog ser väldigt olika ut i olika delar av länet. Vi rör oss från karg tundra i norr till bördig, kalkrik granskog i sydost. Alla dessa skogar betyder mycket för dem som lever och verkar i dem och alla har de ett värde på marknaden. För länet som genomsnitt har marknadsvärdet varit oförändrat det senaste året. Men vad har genomsnitt med Norrbotten att göra? FASTIGHETSMARKNADEN Det gångna året har präglats av en avvaktande skogsfastighetsmarknad för länet som helhet och det bedömda genomsnittspriset för en skogskubikmeter ligger kvar på samma nivå som i NAI Svefas förra skogsrapport. Transaktionsvolymen ser ut att ha sjunkit även denna tolvmånadersperiod. Norrbotten tappar tre placeringar i NAI Svefas skogsindex för Placeringsförändringen beror inte på att de oförändrade skogspriserna står sig dåligt mot övriga landet utan istället på en relativt svag befolkningsutveckling samt en relativt sett högre arbetslöshet jämfört med förra året. Även om genomsnittspriset i länet som helhet bedöms ha stått stilla så varierar detta naturligtvis lokalt. En delvis ny trend som kan urskiljas vid analys av sålda fastigheter, är att skog som ligger nära Luleå ofta betalas förhållandevis bra med dagens mått mätt, medan fina objekt i tidigare urstarka Piteå inte gått fullt så dyrt. För några år sedan gällde generellt det omvända, förmodligen tack vare närhet till industrin i Piteå. Den nya situationen följer snarare bostadsmarknaden, där Luleå är väldigt starkt medan Piteå ligger på en betydligt mer modest nivå. Det oförändrade genomsnittspriset är mot bakgrund av en tids sjunkande fastighetspriser en ganska positiv notering. Redan i förra årets rapport fanns tecken på att virkesmarknaden skulle kunna driva fram en vändning för fastighetspriserna, och även om det kanske inte tagit riktig fart ännu så finns grundförutsättningarna för en stigande marknad framöver. Skillnaden i nyckeltal mellan den tätorts- och kustnära skogen och den mest avlägsna, fjällnära och lågproducerande dito kan uppgå till över 100 procent även om en genomsnittlig skillnad mellan kustoch inlandskommuner ligger betydligt lägre. Flera samverkande faktorer bidrar till högre priser vid kusten och lägre i inland och fjäll. Framförallt handlar det om befolkningskoncentration längs kusten, kustnära industri och bättre klimat och skogsproduktionsförmåga. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 19 Enskilda % 34 Staten % 47 SKOGEN Medelfastigheten ha 230 Virkesförråd m 3 sk/ha 87 Tall / Gran / Löv % 53/29/18 Bonitet m 3 sk/år 2,9 PRIS FEBRUARI 2015 Genomsnitt kr/m 3 sk 240 Normalt intervall kr/m 3 sk Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,1 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 0 NAI Svefa Skogsindex Index 41

11 FOKUS NORRBOTTEN 9 VIRKESMARKNAD Under det gångna året har virkesprislistorna endast justerats i mindre omfattning och någon större upp- eller nedgång på virkesmarknaden har inte noterats. Pappersbruket i Husum kommer att ställas om från pappersproduktion till kartongtillverkning under kommande år, en investering på 1,6 miljarder kronor. Detta påverkar både skogsbolag och skogsägare i hela norra Sverige, bland annat ser Norra Skogsägarna det som en positiv nyhet då det säkrar avsättning för massaveden även i en framtid då efterfrågan på skrivpapper sjunker kraftigt. Föreningen kommer också att investera ca 300 miljoner i sina två sågverk. ANDRA MARKNADSFAKTORER Det händer mycket inom naturvården och skogspolitiken som berör Norrbotten. Senaste nytt i frågan om Änokdeltat i Kvikkjokk är att Naturskyddsföreningen slutligen getts talerätt i avverkningstillståndsfrågor i allmänhet, då de erkänts som sakägare av Högsta Förvaltningsdomstolen i Änokfallet. I mars månad avgjorde så samma instans själva sakfrågan till Naturskyddsföreningens fördel. Utslaget betyder att Skogsstyrelsens beslut att tillåta avverkning var fel. Som prejudikat får det stor betydelse för det fortsatta skogsbruket i områden med höga naturvärden. De kvarvarande skyddsvärda skogarna i fjällområdet synliggörs alltmer, samtidigt som vi har haft regeringsskifte och en virkeskonjunktur som gjort avverkningar mer känsliga för transportavstånd. Sammantaget kan denna ökade uppfyllnad av miljömålen och minskade möjlighet till stordrift i Norrlands inland och fjälltrakter mycket väl leda till att intresset att investera i skog ytterligare minskar i dessa områden. Den kategori som köper skog för att komma åt jaktmarken tjänar däremot på denna utveckling då traditionellt skogsbruk står i konflikt till många typer av jakt. I FOKUS Seskarö sågverk har inte varit i drift på flera år och ägaren Sveaskog deklarerade nyligen att man kommer att sälja sågverksutrustningen snart om ingen intressent som vill försöka starta sågverket igen dyker NAISvefa/Jonedm Lantmäteriet Luleå upp. Om utrustningen säljs kan man inrikta sig på att hitta aktörer som vill bedriva annan verksamhet i lokalerna, och de chanserna bör ju vara större om man inte är begränsad till sågverksverksamhet. Haparanda kommun ställer moraliska krav på Sveaskog att jobben ska skyddas. Samtidigt har det redan gått lång tid och ingen lär starta sågen igenom det inte anses vara lönsamt, åtminstone på sikt. Fallet Seskarö visar att det inte var någon tillfällig, snabb konjunktursvacka för sågverksnäringen som infann sig för ett par år sedan, utan en ny tid av lägre efterfrågan på sågade varor som skapade en mer krävande bransch att verka i. Endast de riktigt starka lyckas överleva och utveckla sig för att så småningom få ta del av bättre tider. Det är kanske så att tiden sprungit förbi Seskarösågen till sist.

12 FOKUS VÄSTERBOTTEN 10 Västerbotten Från vida fjällområden i väster till kusten österut skiftar naturen i huvudsak mellan barrskog och myr. Inlandets vikande befolkningstrend står i direkt kontrast till tillväxtområdena runt kuststäderna Skellefteå och Umeå. Gruv- och skogsindustrin tillhör länets basnäring. Virkespriserna har hållits nere på grund av stor tillgång på skogsråvara efter stormen Hilde. Prisnedgången på skogsfastigheter i länet är bruten, detta bidrog starkt till avancemang i NAI Svefas skogsindex. FASTIGHETSMARKNADEN Den sedan år 2011 nedåtgående trenden, med fallande priser på skogsfastigheter, är nu bruten. Utslaget över länet har snittpriserna enligt vår statistik ökat mellan två och fyra procentenheter. Bidragande orsaker till trendbrottet på fastighetsmarknaden är bland annat den fallande kronan, vilket i sin tur lett till en ljusning för den hårt utsatta skogsindustrin och en viss återhämtning på virkesmarknaden. Dagens exceptionellt låga ränteläge har gjort att allt fler ser skog som ett intressant investeringsalternativ. Därmed finns det goda förutsättningar för att, förutsatt att ränteläget består och situationen på virkesmarknaden inte förvärras, priserna på skogsfastigheter fortsätter att öka något under året. De högsta prisnoteringarna återfinns bland välvårdade skogsfastigheter med ett högt virkesförråd i attraktiva lägen nära de stora kuststäderna Umeå och Skellefteå. En positiv befolkningstillväxt, stark industriell närvaro, goda kommunikationer samt kapitalstarka investerare bidrar till att kusten har en högre prisbild än snittet för länet. Skogspriserna avtar i inlandet och de lägsta nivåerna återfinns i fjällregionen. I fjällregionen kan emellertid andra värden än just skogsmarksvärden, till exempel jakträtt i allmänningsskogar, ge höga prisnoteringar lokalt. Västerbottens positiva prisutveckling på skogsfastigheter i förhållande till andra län under 2014 är den parameter som haft störst påverkan på länets avancemang från plats 14 till plats 10 i NAI Svefas skogsindex Skog är en långsiktigt trygg investering, som i och med den biologiska skogstillväxten alltid ger en relativt sett bra och stabil avkastning även under tider med fallande fastighetspriser. Dagens ränteläge gör till och med att avkastningen i skogen i många fall ger en bättre utdelning på investerat kapital än många av de räntebärande placeringar som bankerna i dagsläget kan erbjuda. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 30 Enskilda % 42 Staten % 28 SKOGEN Medelfastigheten ha 131 Virkesförråd m 3 sk/ha 102 Tall / Gran / Löv % 42/41/17 Bonitet m 3 sk/år 3,3 PRIS FEBRUARI 2015 Genomsnitt kr/m 3 sk 270 Normalt intervall kr/m 3 sk Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,5 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 2 NAI Svefa Skogsindex Index 45

13 FOKUS VÄSTERBOTTEN 11 VIRKESMARKNAD Länets listpriser på virke och massa har legat stilla under året med en liten höjning mot årsslutet på tall- och grantimmer. Detta har sin naturliga förklaring i att det, efter att stormen Hilde hösten 2013 drabbade länet hårt, funnits god tillgång på virkesråvara. Stormen fällde totalt cirka 3,5 miljoner skogskubikmeter och i de värst drabbade områdena så fälldes lika mycket skog som normalt sett avverkas under ett helt år. Bolagen har därför tvingats ställa in planerade avverkningar och istället prioriterat upparbetningen av stormvirket. Stormvirket ska vara helt ute ur skogarna under sommaren En minskad efterfrågan på trädbränslen på grund av mildare vintrar och ett lågt elpris har pressat priserna på bioenergi från skogen. Detta har i länet lett till att värmeverken väljer andra mer lätthanterliga bränslen och inte längre efterfrågar flis från grenar och toppar, GROT. Höjda listpriser på virke och massa i länet kan inte väntas förrän höststormarnas inverkan på marknaden avtagit och stabila priser är att vänta även under ANDRA MARKNADSFAKTORER Älgbetesinventeringen (ÄBIN), som årligen utförs av skogsstyrelsen, visar på en betydande minskning av älgbetesskadorna på tallungskogarna i länet. Från att skadorna historiskt sett ökat något för varje år under 2000-talet så har betesskadorna nu sjunkit till de lägsta nivåerna på tio år. Den stora minskningen visar att skadornas omfattning inte bara beror på älgstammens storlek. Milda och snöfattiga vintrar samt höststormarna gör att älgarna hittar mat på annat håll. Högt betestryck under lång tid har dock lett till att de ackumulerade skadorna inom vissa områden är stora. I de värst drabbade områdena är 20 procent av de träd som i framtiden bedöms kunna producera gagnvirke skadade, vilket kommer att påverka virkeskvaliten under lång tid framöver. I FOKUS Skellefteå har, sedan regeringen antog den Nationella träbyggnadsstrategin under 2000-talets början, etablerat sig som en av Sveriges ledande trästäder. Här finns en lång tradition av att bygga i trä och med utgångspunkt från det tekniska kunnandet rörande modernt NAISvefa/Jonedm Lantmäteriet Umeå träbyggande så har det i kommunen satsats på trä som byggnadsmaterial för såväl broar och parkeringshus som handelsområden och flerbostadshus. För att öka det industriella träbyggandet i Skellefteå antog kommunfullmäktige i oktober 2014 en träbyggnadsstrategi. Strategin kommer i huvudsak att gälla byggherrarna inom kommunens bolag och övriga verksamhet. Nu kommer det krävas en förklaring om varför trä inte är passande när andra konstruktionsmaterial används samt en redogörelse som visar att man ändå klarar hållbarhetsmålen i byggnationen. Trästrategin blir en viktig del i att öka avsättningen av den lokalt växande träråvaran vilket främjar den lokala skogsindustrin och näringslivet, bidrar till att säkerställa jobben och i förlängningen öka regionens attraktionskraft.

14 FOKUS JÄMTLAND 12 Jämtland Jämtlands län är starkt präglat av skogsbruk och skogsindustri, en stark turistnäring samt småskaligt företagande. Holmen och SCA är de största markägarna i länets norra och mellersta delar medan de har stark konkurrens i markägandet av Bergvik i Härjedalen. Fastighetsprisutvecklingen har varit negativ sedan 2012 men under 2014 avtog takten i nedgången något. Flera av skidorterna i länet befinner sig i en expansiv fas med utbyggnationer av liftar, backar och bostäder. FASTIGHETSMARKNADEN Fastighetspriserna har fortsatt att sjunka under 2014, i linje med den negativa utveckling som startade i samband med raset på virkesmarknaden som inträdde i slutet av Vår statistik visar att marknaden gått ner ytterligare 5 procent under Emellertid har den negativa utvecklingen bromsat in under Vi upplever att marknaden fortfarande noterar låga köpeskillingar och i vissa fall även förvånande höga köpeskillingar. Detta tolkar vi som att marknaden nu blivit försiktigare och mer kräsen i dag avspeglar köpeskillingarna bättre fastigheternas faktiska produktionsförmågor och värdepåverkande kvalitéer. Marknaden är fortsatt relativt trög men bättre fastigheter når snabbare avslut. De högsta priserna ser vi fortfarande kring Östersund/ Storsjön, Åre, Funäsdalen och i viss mån Vemdalen med omnejd samt i Bräcke och Ragunda kommuner. Detta tolkar vi som att produktiva marker kring Östersund/Storsjön har stor efterfrågan på grund av närheten till befolkningstäta områden. Vintersportorterna drar både genom möjliga förväntningsvärden, genom att det finns kapitalstarka aktörer i angivna områden och för att de liksom många andra fastigheter i fjällnära miljö kan erbjuda värdefull fjällnära småviltjakt och i viss mån även del i älgjakt. De något högre prisnivåerna i Bräcke och Ragunda är ett resultat av en relativt hög produktionsförmåga samt närheten till Västernorrland och de kustnära industrierna. Prisläget i Västernorrland är något högre och de priserna smittar av sig på östra Jämtland. Omsättningen av skogsfastigheter bedömer vi som fortsatt lägre än årsvolymen under perioden Enligt Svefas skogsprisindex tappar Jämtland position i relation till förra året. Skillnaderna mot 2014 utgörs av inbördes skillnader i länslistan där andra län haft en bättre totalutveckling men den egentliga förändringen i Jämtland är i huvudsak den genomsnittliga fortsatta nedgången om cirka 5 procent. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 51 Enskilda % 42 Staten % 7 SKOGEN Medelfastigheten ha 164 Virkesförråd m 3 sk/ha 121 Tall / Gran / Löv % 33/52/15 Bonitet m 3 sk/år 3,4 PRIS FEBRUARI 2015 Genomsnitt kr/m 3 sk 260 Normalt intervall kr/m 3 sk Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,2 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 5 NAI Svefa Skogsindex Index 31

15 FOKUS JÄMTLAND 13 VIRKESMARKNADEN De vanligaste sortimenten på länets virkesmarknader är i grova drag timmer, massaved och GROT med en del specialsortiment inom ramen för timmersortimenten. Virkespriserna i länet har generellt legat på en jämn nivå. Timmerpriserna har legat relativt stilla under året, med en liten uppgång i slutet av Massavedpriset har varit fortsatt lågt med pris för björkmassa som det bäst betalda. Timmerpriserna bedöms stiga igen när efterfrågan på timmer åter drar igång från USA, Nordafrika och från de större beställarna i Asien. Efterfrågan på timmer påverkas främst av byggaktiviteten nationellt och internationellt. Massasidan har påverkats starkt en kraftigt sänkt efterfrågan på tryckpapper. Återvinningen av papper ökar samtidigt som digitaliseringen av samhället blir allt tydligare. Samtidigt ökar handeln över nätet, vilket kräver större volymer kartong och förpackningspapper. Massavedspriset bedöms bli kvar på likvärdiga nivåer och räddas kvar av de många omstruktureringar som massaindustrin gör från tryckpapper mot förpackningar. NAISvefa/Jonedm Lantmäteriet Östersund Priset avseende GROT är fortsatt lågt och marknaden bedöms vara relativt mättad. Efterfrågan på skogsbränsle påverkas negativt av varma vintrar, ökad elproduktion från vindkraften och relativt stor tillgång på restprodukter från övrig virkesproduktion, vilket är ett billigt alternativ. ANDRA MARKNADSFAKTORER Vi bedömer framtiden för skogsfastigheter i länet som stabil och positiv och ser med spänning fram emot kommande år. Ränteläget tillsammans med ändrad avdragsrätt för pensionssparande kan möjligen ha en stimulerande effekter på marknadsaktiviteten och köpviljan hos oerfarna skogsinvesterarna som letar sitt förstagångsförvärv samtidigt som vi bedömer att de många stormarna och problemen med barkborrar kan hämma aktiviteten och viljan att satsa på skog som kapitalplacering för andra ägargrupper. I FOKUS De senaste årens stormar har starkt påverkat den operativa skogliga verksamheten i länet. Under 2014 gick stora avverkningsresurser åt till att upparbeta de väldiga volymer som blåste ner kring Luciahelgen i december I spåren av omfattande stormskador och ett klimat som gynnat stora barkborrepopulationer står länet sannolikt inför ännu en säsong av omfattande barkborreskador på såväl skadad som frisk skog är i skrivande stund inte påverkat av stormskador men troligen kommer skogsbruket att behöva utföra en del brandkårsutryckningar för att hugga bort uppkomna barkborrehärdar. Vindkraftsutbyggnaden har varit fortsatt stark under 2014 även om nyprojektering verkar ha minskat i omfattning på grund av låga elpriser och därmed ett för stunden ogynnsamt ekonomiskt läge för fortsatt utbyggnad. Vid sidan av skogsnäringens verksamheter i länet har aktiviteterna i skidorterna varit stark under I framförallt Åre, Vemdalen och Funäsdalen med omnejd är exploateringen omfattande med nya backar, nya liftar och många nya bostäder.

16 FOKUS VÄSTERNORRLAND 14 Västernorrland Västernorrlands län är till ytan Sveriges sjätte största län och folkmängdsmässigt det sjätte minsta. Sundsvall med sina invånare är länets största stad. I Sundsvall och Örnsköldsvik finns huvuddelen av länets skogsindustrier. Statistiken visar att fastighetspriserna i likhet med fjolårets tillbakagång fortsatte att sjunka under året. Den 18:e december öppnade Sundsvallsbron, ett brobygge på meter. Projektet blev klart nästan ett år tidigare än beräknat. FASTIGHETSMARKNADEN I Västernorrland är SCA det dominerande skogsbolaget med flera stora industrier nära Sundsvall. Länet har stora geografiska skillnader i befolkningstäthet, avstånd till industrier och infrastruktur. Dessa förhållanden och skillnader återspeglas också i prisnivåer för skogsfastigheter då vi har en genomsnittligt högre prisnivå i kustkommunerna jämfört med områden i de nordvästra delarna av Ångermanland, där vi återfinner de lägsta prisnoteringarna. Under året har vi i länet börjat se effekterna av en vikande efterfrågan på tidningspapper. Bland annat pågår just nu en omställning av produktionen från papper till kartong på Husumfabriken utanför Örnsköldsvik. Fabriken ägs av Metsä Board och räknar med att upphöra med papperstillverkning år För närvarande investeras i nya kartongmaskiner för cirka 1,6 miljarder kronor vilka beräknas producera cirka ton/år. I framtiden bedöms att större båtar kommer att angöra hamnen i Husum, vilket kommer att kräva investeringar i hamnområdet. På fastighetsmarknaden har omsättningen av skogsfastigheter varit relativt lik föregående år. Signaler från olika mäklare i länet antyder att det varit en fortsatt tröghet i många avslut av fastighetsaffärerna. Köpeskillingsstatistiken för 2014 visar att priserna fortsatte att sjunka under året jämfört med år 2013, och det innebär att priserna nu har gått ned för fjärde året i följd. Det är stor skillnad mellan objektens egenskaper, vilket resulterat i en fortsatt stor prisvariation. Vår bedömning från fjolåret med fortsatt svag negativ utveckling av fastighetspriserna höll i sig under året. Västernorrland tappar två placeringar (från 17:e till 19:e plats) i NAI Svefas skogsindex, följt endast av Jämtland och Gotland. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 54 Enskilda % 44 Staten % 2 SKOGEN Medelfastigheten ha 103 Virkesförråd m 3 sk/ha 141 Tall / Gran / Löv % 32/50/18 Bonitet m 3 sk/år 4,1 PRIS FEBRUARI 2015 Genomsnitt kr/m 3 sk 280 Normalt intervall kr/m 3 sk Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,4 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 3 NAI Svefa Skogsindex Index 35

17 FOKUS VÄSTERNORRLAND 15 VIRKESMARKNAD Virkesmarknaden har under året fortsatt i samma riktning som fjolåret och framförallt massaindustrin har det besvärligt. I spåren av en minskad konsumtion av tidningspapper är alternativet till nedläggningar att anpassa maskiner för produktion av förpackningar av olika slag. Vi har tidigare nämnt Husumfabriken som ett exempel i denna omställningsprocess. Prislistorna har under året hos de flesta aktörer i regionen legat relativt stadigt med vissa premiejusteringar på framförallt timmer. Enligt lokala virkesköpare uppskattas priserna för 2015 troligtvis sjunka något för massaved, alternativt ligga kvar i nivå, samtidigt som en ökning förväntas på timmerpriset. Bränslemarknaden har välfyllda lager med mycket låg efterfrågan för närvarande. Virkesköpare i regionen menar att man i mycket goda avsättningslägen nära värmeverk/förbrukare kan överväga GROT-uttag. Emellertid täcker värdet av produkten för närvarande många gånger obetydligt mer än sina egna kostnader. Värmeverken använder också rivningsvirke, torv, rötved med mera, vilket alltså konkurrerar med GROT-sortimentet. NAISvefa/Jonedm Lantmäteriet Härnösand Sundsvall ANDRA MARKNADSFAKTORER Upparbetning av stormvirke har fortsatt i stor utsträckning under 2014 och Skogsstyrelsen har vid ett flertal tillfällen uttryckt sin oro för omfattande granbarkborreangrepp i spåren av stormarna. Granbarkborren har under sommaren haft mer virke att föröka sig i än på länge på grund av stormen Ivar i december Barkborren svärmade på grund av den mycket varma och nederbördsfattiga sommaren redan i slutet av juli, vilket är ovanligt tidigt. Fällt virke ska enligt lag vara upparbetat och uttransporterat från skogen den sista juli. Trots att skogsföretagen har utökat sina resurser för att ta hand om virket så var det en hel del som låg kvar vid denna tidpunkt. Det är nu extra viktigt för skogsägare att få ut skadad skog innan svärmning sker under 2015 för att minska risker för spridning av skogsskador. I FOKUS I fokus i regionen under året är ju givetvis färdigställandet av Sundsvallsbron som blir Sveriges längsta motorvägsbro med sina 2109 meter. Högakustenbron mäter cirka 1800 meter i jämförelse. Brobygget invigdes den 18:e december 2014 och projektet blev klart nästan ett år tidigare än beräknat! Under en längre tid har en animerad debatt förts om vilken broavgift som ska tas ut. Nu har fastställts att det från och med februari kostar 9 kronor för personbilar och 20 kronor för tyngre trafik att passera bron. I Sverige har även Öresundsbron, Svinesundsförbindelsen, Motalabron samt den kommande Skurubron i Nacka broavgift. Det omfattande projektet på Alnön med omställning till kommunalt vatten och avlopp bedöms också bli klart under 2015 och under hösten bedöms fastighetsägare kunna koppla in sig på ledningsnätet. Totalt berörs cirka fastigheter.

18 FOKUS GÄVLEBORG 16 Gävleborg Länet sträcker sig från kusten i sydöst, där befolkningscentrat och de stora skogsindustrierna ligger, till ren glesbygd i nordväst mot Orsa finnmark och Härjedalen. Däremellan sägs det att vi kan hitta landets bästa fura. Länet har i år avancerat från 18:e till 11:e plats i NAI Svefas skogsindex. Det är nu relativt sett bättre att investera i skog i Gävleborg än tidigare. Det beror mest på skogsmarksprisets stigande trend. Länets medelpris har stigit med cirka 3 procent. FASTIGHETSMARKNADEN Vi kan konstatera en knapp men klar uppgång av priserna på skogsmark i länet. Medelpriset i februari uppskattas till 350 kr/m 3 sk. Det är i stort sett samma prisnivå i hela länet även om det finns några lägre noteringar i västra delen av Ljusdal upp mot Kvarnberg och Orsa Finnmark. Detsamma gäller i Nordanstig, men det är egentligen bara några få låga köp som avviker mot en annars ganska homogen prisbild. Skogstillståndet på de försålda fastigheterna är bättre nu än föregående år. I fjol våras konstaterade vi ett genomsnittligt virkesförråd bland överlåtelserna på cirka110 m 3 sk/ha och i år har siffran stigit till drygt 120 m 3 sk/ha. Detta gör också att spridningen kring medelpriset kr/hektar har smalnat av och vi ser inte längre så många låga köp på marknaden. Medelfastigheten i tabellen här intill visar att det som säljs på marknaden har ett sämre virkesförråd än genomsnittet för länet. Detta gäller även för storleken på saluobjekten, som minskat något och nu är nere mellan ha produktiv skogsmark. Här påverkar troligen också det faktum att flera av köpen avser delar av fastigheter som överlåtits genom fastighetsreglering. Omsättningen av skogsfastigheter har i motsats till prisnivån fortsatt att minskat även under senaste året. Det kan bero på att de sämre fastigheterna förblivit osålda i Gävleborg, till skillnad från andra län och regioner där vi istället sett att priserna sjunkit. Det återstår att se om prisuppgången i länet är stabil. Omsättningen är också jämnare fördelad över länet än tidigare. De allra flesta köpen görs fortfarande i Hälsingland, men Gästrikland ökar sin andel. Länet har i år avancerat från 18:e till 11:e plats i NAI Svefas skogsindex. Det är alltså relativt sett bättre att investera i skog i Gävleborg för tillfället. Länets medelpriser har stigit med cirka tre procent. Detta kan verka lite, men flera län backar i jämförelse och länet ligger klart över snittet för Mellansverige. SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 42 Enskilda % 44 Staten % 14 SKOGEN Medelfastigheten ha 114 Virkesförråd m 3 sk/ha 143 Tall / Gran / Löv % 48/37/15 Bonitet m 3 sk/år 5,4 PRIS FEBRUARI 2015 Genomsnitt kr/m 3 sk 350 Normalt intervall kr/m 3 sk Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,7 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 3 NAI Svefa Skogsindex Index 44

19 FOKUS GÄVLEBORG 17 VIRKESMARKNADEN Priset på sågtimmer steg visserligen under första delen av 2014, men har åter sjunkit något den senaste tiden. Grundpriset för massaved och priset för energived ligger kvar på landets lägsta nivåer, vilket de gjort under lång tid i denna region. Det innebär att normalpriset för en avverkningsrätt totalt sett är bland de lägsta i landet. Den skog som ligger närmare kustens industrier slipper i alla fall transportavdraget. Det som ändå gör att rotnettot, trots den svaga prisutvecklingen, håller sig någorlunda väl i nivå är att kostnadssidan mildras något av sjunkande dieselpriser. Men även om drivmedelspriserna, den låga räntan och den svaga kronan ger positiva effekter, så är det tillfälligt. På lite längre sikt kan låga inköpskostnader på oljeprodukter istället permanenta låga priser på andra energislag t ex brännved och flis. Kanske kan de nya effektiva sågklingorna i Färila i Ljusdals kommun ge mer över till skogsägarna? ANDRA MARKNADSFAKTORER En av de starkaste prispåverkande faktorerna för skogsmarken i landet är närheten till större befolkningscentra. Det kan vi se väldigt tydligt i grannlänet Dalarna där de klart högsta priserna betalas kring Falun/Borlänge. Samma fenomen ser vi söderut i Uppsalas och Stockholms län priset blir högre ju närmare de största städerna vi kommer. Men i detta län kan vi inte se en sådan utveckling. Här är det stor skillnad i pris på bostadsdominerade fastigheter i Gävletrakten och i övriga länet, samtidigt som skogsmarkspriset är ganska lika. Det kan ha historiska förklaringar med starkt skogsägande och traditionell hantering med hög virkeskvalitet längs älvarna i Hälsingland, samtidigt som den kustnära vindpinade skogen varit mindre attraktiv. Men det kan vara på väg att ändras. Gävleregionen har störst befolkningstillväxt och en tredjedel av länets befolkning bor numera i Gävle kommun. I FOKUS Skogsstyrelsen i länet varnar för att 2015 kan bli ett år med svårare barkborreangrepp på granskogen än tidigare. Även om vi inte haft någon vinterstorm detta år så ligger det fortfarande död ved kvar i skogarna efter tidigare vintrars stormfällningar. Förra sommaren NAISvefa/Jonedm Lantmäteriet!! Gävle! kalasade barkborrarna mest på liggande virke. Nu när det har torkat finns risken att de nya generationerna, som kläcks i sommar, kommer att ge sig på friska träd om inte det liggande virket med yngelplatserna tagits bort i tid. Den första juli får det inte finnas mer än 3 m 3 sk färsk död granved per hektar i Hälsingland och max 5 m 3 sk i Gästrikland. För övrig barrved är maxgränsen 5 m 3 sk i hela länet. Överstigande färsk barrved ska göras otjänligt som yngelmaterial för skadeinsekter, exempelvis genom randbarkning. Reglerna gäller inte för lövträd och contortatall. Granbarkborren räknas generellt som ett större problem än märgborren, vilken bara angriper tall, eftersom den kan döda även friska träd och för närvarande är talrikare än någonsin.

20 FOKUS DALARNA 18 Dalarna Dalarnas län är vidsträckt och har en stor variation av olika naturtyper. Från nordväst till sydost är avståndet drygt 32 mil och här finns allt från fjällområdenas kärva, inlandspräglade miljöer till de bördigare och mer låglänta delarna längs nedre Dalälvens stränder. Dessa naturliga variationer påverkar förutsättningarna för olika typer av brukande, men det är tydligt att närhet till befolkningscentra är en viktigare faktor för priserna på skogsfastigheter. FASTIGHETSMARKNADEN Under 2014 har vi kunnat notera en förhållandevis lugn skogsfastighetsmarknad i länet. De två senaste årens prisfall har stannat upp och antalet fastighetsförsäljningar har hållit sig på ungefär samma nivå som under Det vi kan se är att prisnivåerna börjar skilja sig åt mer och mer inom länet. I stora drag är tendensen densamma som tidigare, det vill säga att snittpriserna är högre i den södra halvan av länet och lägre i den norra halvan. Går vi in och gör en djupare analys inom mindre geografiska områden framträder däremot en betydligt mer varierad bild. När man begränsar det geografiska området blir antalet köp ofta betydligt färre, vilket innebär att bedömningen av genomsnittsvärden inom området görs på ett osäkrare underlag. Det är dock ingen tvekan om att vi har de högsta snittvärdena i Falun- Borlänge-regionen. Där har försäljningspriserna i genomsnitt hållit sig omkring 370 kr/m 3 sk det senaste året. Bara ett tiotal mil västerut är istället genomsnittspriset omkring 270 kr/m 3 sk en avsevärd skillnad. Vi kan se att medelboniteten hos de försäljningarna varit lägre. Detta kan dock inte förklara hela prisdifferensen mellan de olika områdena. Vår tolkning, som bekräftas när vi gör liknande jämförelser med andra delområden inom länet, är istället att prisnivån till stor del påverkas av försäljningsobjektets läge i förhållande till större befolkningscentra. Som alltid är det dock ett stort antal olika faktorer som påverkar försäljningspriset i det enskilda fallet. Förvånande nog har vi under det senaste året konstaterat att bristande underlag samt otillräcklig annonsering, där bara en mindre del av marknaden fått kännedom om försäljningen, i flera fall inneburit omotiverat låga köpeskillingar. Denna gång ser vi också att Dalarna gör ett välförtjänt kliv uppåt i vårt skogsindex. Relativt övriga län har prisutveckling och andra makroekonomiska faktorer tillsammans gett en lite ljusare bild av länets skogsfastighetsmarknad. Hur tänker länets köpare av skogsfastigheter kring det? SKOGEN I SIFFROR ÄGANDE Totalareal ha Produktiv skogsmark ha Bolag % 45 Enskilda % 39 Staten % 16 SKOGEN Medelfastigheten ha 71 Virkesförråd m 3 sk/ha 121 Tall / Gran / Löv % 56/33/11 Bonitet m 3 sk/år 4,8 PRIS FEBRUARI 2015 Genomsnitt kr/m 3 sk 330 Normalt intervall kr/m 3 sk Genomsnitt kr/ha Normalt intervall kr/ha LÄNSFAKTA Befolkningsutveckling % 0,5 Prisutveckling skogsfastigheter, 1 år % 0 NAI Svefa Skogsindex Index 40