Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (14) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, journal, anbudsförteckning, överlåtelsehandlingar, kundkännedom - grundläggande åtgärder, uppdragsavtal, marknadsföring och deposition. Prövning av om fastighetsmäklaren vid förmedlingen av en bostadsrätt som är under produktion har uppfyllt sina skyldigheter att tillhandahålla en objektsbeskrivning samt dokumentera förmedlingsuppdraget i en journal och anbudsförteckning. Frågan om överlåtelsehandlingarna har anpassats efter de verkliga förhållandena har också prövats. Dessutom har mäklarens skyldighet att vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och köparen ingått i granskningen. I beslutet ingår en bedömning av det förhållandet att procentsatsen för mäklarens provision har angetts fel i uppdragsavtalet. Även marknadsföringen och frågan om mäklaren har varit i dröjsmål med att betala ut den hos mäklaren deponerade handpenningen till säljaren har berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i förmedlingsuppdraget. Anmälaren har köpt en nyproducerad bostadsrätt under tiden som den uppfördes. Innan bostadsrätten blev färdigställd har POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (14) anmälaren sålt bostaden. Kritiken i anmälan avser förmedlingsuppdraget för den senare försäljningen. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in yttranden från NN samt kopior av följande handlingar från det aktuella förmedlingsuppdraget. Dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Den skriftliga upplysningen till köparna om deras ansvar för att undersöka bostadsrätten Köpekontraktet Journalen Anbudsförteckningen NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in följande handlingar. Köpeavtalet Uppdragsavtalet Stadgarna för bostadsrättsföreningen Den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen Materialbeskrivningen från byggföretaget Planritningen Depositionsavtalet Kopiorna av parternas identitetskort Marknadsföringsmaterialet Mejlkonversationen med anmälaren En fullmakt från säljaren Ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnds beslut den 23 oktober 2013 (dnr. 82/13) Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (14) Hon hade en muntlig överenskommelse med NN att annonskostnaden skulle ingå i provisionen för förmedlingsuppdraget. Denna överenskommelse frångick NN senare när han skickade en marknadsföringsplan för annonseringen. Av planen framgick att hon skulle stå för alla annonskostnader. Hon tyckte det var svårt att avgöra vilken marknadsföring hon skulle välja. Hon valde därför att enbart försöka sälja till mäklarens kundregister. Mäklarföretaget som NN arbetar vid hade vid tiden för uppdragsavtalets undertecknande ett erbjudande som innebar att om man signerade uppdragsavtalet innan den 31 januari 2013 skulle man få en läsplatta när försäljningen var klar. Mäklaren ville senare frångå detta erbjudande med hänvisning till att försäljningsprovisionen blev alltför låg. Mäklaren har emellertid lovat att leverera läsplatta till henne, vilket även framgår av beslutet från Fastighetsmäklarnämndens reklamationsnämnd, men det har ännu inte skett. Uppdragsavtalet är underskrivet av henne och mäklaren. Provisionen ska enligt avtalet vara 1,4 procent. När försäljningen var klar krävde NN en provision på 2,4 procent. Han har utövat påtryckningar för att hon ska acceptera den högre provisionen genom att hålla inne hennes handpenning. Först när hon påpekat för honom att han inte hade rätt att innehålla pengarna betalade han ut handpenningen till henne den 14 juni 2013, dock efter avdrag för en provision på 2,4 procent. Köparna betalade in handpenningen när köpekontraktet skrevs under den 21 maj Utbetalningen av handpenningen var flera veckor försenade, vilket innebar kostsamma lånekostnader för henne. Eftersom hon inte hade möjlighet att närvara vid tillträdet den 21 maj 2013 hade hon skrivit en fullmakt för NN att hantera tillträdet och överlämningen av nyckeln från byggbolaget till köparen. Trots det blev hon uppringd av byggbolaget som undrade varför ingen var där och tog emot nycklarna. Efter det att hon hade ringt till mäklaren reddes situationen ut.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (14) Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Av uppdragsavtalet framgår bland annat följande. Provision/arvode Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med 1,4 % inkl moms. Köpeavtalet är underskrivet av parterna den 16 maj Av köpeavtalet framgår att handpenningen skulle betalas av köparen senast den 23 maj 2013 samt att tillträdet var den 24 juni Av 6 köpeavtalet framgår även följande. Besiktning, skick och fonder Före köpet har köparen uppmanats att noggrant undersöka lägenheten, som överlåtes i det skick och med den utrustning som föreligger idag, med undantag av säljarens åtagande om flyttstädning. Annat skick ska skriftligen avtalas mellan parterna. Av den mejlkonversation som NN har lämnat in framgår bland annat följande. Från: NN Skickat: den 9 januari :56 Till: [Anmälarens mejladress] Ämne: [Bostadsrättsföreningens namn] Hej [anmälarens namn] [ ] Vi kan ge dig ett arvode på 2,5 % för att förmedla lägenheten. Den stora fördelen vi har är såklart att vi sitter på hela spekulantregistret med befintliga kunder samt att vi är den enda mäklarbyrån som har tillträde till fastigheten innan den 15 juni. [ ] Från: [Anmälarens namn och e-mejladress] Skickat: den 14 januari :09 Till: NN Ämne: [Bostadsrättsföreningens namn och lägenhetsnummer]

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (14) Hej NN, Skickar du mig ett avtalsförslag med provisionen vi kom överens om, 2,4 %, så kan du dra igång när du tycker det är läge, med tanke på byggstatusen. Mvh [anmälarens förnamn] Av ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen framgår bland annat att köparen har godkänts som medlem i föreningen den 12 juni Av depositionsavtalet framgår bland annat följande. Deposition sker på grund av att köpet kan återgå om köparen inte godtas som medlem i föreningen. Redovisning ska ske: Till säljaren då köparen beviljats medlemskap i föreningen. Av en lägenhetsförteckning som finns upptagen i den ekonomiska planen finns bland annat uppgifter om lägenheternas andelstal, nummer, storlek och årsavgift. Av marknadsföringsmaterialet framgår bland annat följande. Nu när nya året snart är här kanske det börjar bli dags att förbereda försäljning av ert nuvarande boende? Till er som köpt lägenhet i [bostadsrättsföreningen] har vi på [mäklarföretaget] tagit fram ett speciellt erbjudande. Signera ett uppdragsavtal med oss innan den 31 januari 2013 och få en [läsplatta] när vi sålt er bostad. Dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom består av kopior av parternas identitetshandlingar. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden uppgett bland annat följande. Marknadsföring Erbjudandet om en läsplatta gick ut till alla som valde att sälja sitt nuvarande

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (14) boende genom hans mäklarbyrå efter att ha köpt en nyproducerad lägenhet i bostadsrättsföreningen. Det står klart och tydligt i erbjudandet. Den aktuella bostadsrätten kan inte ha varit anmälarens nuvarande bostad eftersom den inte ens var färdigbyggd. Trots det har han erbjudit anmälaren en läsplatta. Den finns att hämta på hans mäklarbyrå, men anmälaren har inte hämtat ut den ännu. Uppdragsavtalet Den 9 januari 2013 erbjöd han anmälaren en provision på 2,5 procent. Den 14 februari 2013 skickade anmälaren ett motförslag på 2,4 procent vilket han accepterade. Att han samma dag skickade uppdragsavtalet med en provision på 1,4 procent är en uppenbar felskrivning. Det som är överenskommet går inte att ta miste på och ersätts inte av en felskrivning. Anmälaren har agerat omoraliskt i denna fråga. Anmälaren har i telefon medgett för både honom och hans chef att hon tog chansen när den gavs som hon själv valde att uttrycka det. Annonsering Han har över huvud taget inte diskuterat annonsering i tryckt press med anmälaren. Han har haft en del mejlkorrespondens med anmälaren, men han har aldrig nämnt något om den annonsering som anmälaren pratar om. Anmälaren har heller inte nämnt något om avsaknaden av annonsering. Det har inte funnits någon överenskommelse om annonsering, vilket anmälaren måste ha missförstått. Dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom Han har uppnått kundkännedom om parterna. Det har han registrerat både digitalt och i den mapp som akten avseende uppdraget arkiveras i. Objektsbeskrivningen och den skriftliga informationen om

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (14) undersökningsplikten Bostadsrätten var nyproducerad och förmedlades vidare av honom innan den var färdigställd. Han använde sig av byggherrens försäljningsmaterial vid förmedlingen. Eftersom bostadsrätten var nyproducerad var informa-tionen som delades ut till spekulanter annorlunda än vid en traditionell försäljning. Undersökningsplikten gick till exempel inte att tillämpa eftersom bostaden såldes medan den fortvarande var under produktion. Köparna har därför inte fått någon skriftlig information om undersökningsplikten. Han har mejlat information till köparen med förklaring till vad det innebar att köpa en nyproducerad bostadsrätt. Köparen har dessutom haft möjlighet att undersöka en visningslägenhet med exakt samma specifikationer samt även tillfälle att besöka sin egen lägenhet när den var under produktion Budgivningen Någon budgivning förekom inte. Både utgångspriset och försäljningspriset var kr. Det förekom inga öppna visningar. Bostadsrätten såldes till en spekulant som fanns i hans köparregister. Han visade köparen lägenheten och denne beslutade sig för att köpa den. Överlåtelsehandlingarna Innan köpeavtalet skrevs under har köparen haft möjlighet att undersöka en visningslägenhet med exakt samma specifikationer. Köparen har även kunnat besöka sin egen lägenhet när den var under produktion. Deposition Handpenningen fanns på hans klientmedelskonto från den 21 maj till den 14 juni Medlemskapet i föreningen godkändes den 12 juni Han kunde inte betala ut några pengar till anmälaren innan medlemskapet hade godkänts, eftersom köpet var villkorat av att köparen blev beviljad medlemskap i föreningen. Det har inte anmälaren förstått. De påtryckningar som anmälaren påstått att han använt sig av handlar i själva verket om att han har

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (14) följt de regler och lagar som gäller. Journalen Han för inte journal vid nyproduktionsförsäljningar. Tillträdet Byggbolaget hade inte möjlighet att överlämna nycklarna till honom på tillträdesdagen. Eftersom köparen inte skulle flytta in på tillträdesdagen kom de överens om att köparen skulle få nyckeln i efterhand. Det var aldrig något problem vid tillträdet. Ansvaret för att lämna ut nycklarna var byggbolagets. Det var tråkigt att anmälaren själv inte hade möjlighet att närvara på tillträdet och blev orolig. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till euro eller mer. Av 2 kap. 3 samma lag framgår bland annat att med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Verksamhetsutövare ska vid tillämpning av första stycket 2 utreda kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (14) Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare normalt inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 2 kap. 9 samma lag ska den avslutas. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna, om än något annorlunda formulerade. Av 17 penningtvättsföreskrifterna framgår bland annat att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera kundens identitet ska kopieras. Dokumentationen ska oavsett om det sker elektroniskt eller i pappersformat bevaras på ett säkert sätt. NN har uppgett att han har uppnått kundkännedom om parterna. Av hans yttranden framgår emellertid inte vid vilken tidpunkt som detta har skett. Tidpunkten framgår inte heller av den dokumentation som NN har lämnat in i ärendet. Kopiorna av parternas identitetshandlingar saknar anteckning om när identitetskontrollen genomfördes och detta finns inte heller antecknat på någon annan handling. Reglerna om kundkännedom i penningtvättslagen innebär att identitetskontrollen avseende uppdragsgivaren ska vara genomförd innan mäklaren ingår uppdragsavtalet. De innebär också att identitetskontrollen avseende köparen ska vara genomförd innan köpekontraktet skrivs under. Mot bakgrund av att det saknas uppgifter om när NN har uppnått kundkännedom om parterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är visat att NN

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (14) har genomfört grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljaren innan uppdragsavtalet ingicks. Inspektionen anser inte heller att det är visat att NN har genomfört grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen innan köpekontraktet skrevs under. Båda förseelserna motiverar var och en för sig en varning. Objektsbeskrivningen Av 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. Att upprätta en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. NN har uppgett att han använt sig av byggherrens material vid marknadsföringen av bostadsrätten. Bostadsrättsföreningens ekonomiska plan och materialbeskrivningen innehåller vissa av de uppgifter som ska finnas i en objektsbeskrivning. En del uppgifter saknas emellertid, som till exempel uppgifter om driftskostnaderna. Inget av dessa dokument ger all den information som en köpare har rätt att få i en objektsbeskrivning och kan således inte heller anses utgöra en sådan. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en objektsbeskrivning. Detta är varningsgrundande. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (14) I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit ska kunna få dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ) (prop. 2010/11:15 s. 60f). Skälen till att mäklaren ska föra journal är enligt förarbetena att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). NN har uppgett att han inte har upprättat någon journal i förmedlingsuppdraget på grund av att han inte för journal vid nyproduktionsförmedlingar. Något undantag från skyldigheten att upprätta en journal vid sådana förmedlingsuppdrag finns inte. NN har inte gett in några handlingar som skulle kunna betraktas som journal. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN åsidosatt sin skyldighet att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Förseelsen motiverar en varning. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren bland annat upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumenta-tionen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (14) som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 sid. 36). Något undantag från fastighetsmäklarens skyldighet att upprätta och överlämna en anbudsförtekning finns inte. Den situationen att endast ett anbud har lämnats omfattas alltså också av denna skyldighet. Även om det inte har förekommit någon budgivning med flera spekulanter anser Fastighetsmäklarinspektionen att köparens meddelande till NN, att denne ville köpa bostadsrätten för utgångspriset, är att likställa med ett bud. Det har sedan varit upp till säljaren att godta budet eller inte. Därmed har NN haft skyldighet att upprätta en anbudsförteckning och att överlämna denna till parterna vid uppdragets slut. Eftersom NN inte har upprättat någon anbudsförteckning ska han varnas för detta. Uppdragsavtalet Av 9 första stycket fastighetsmäklarlagen framgår att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. NN har upprättat ett uppdragsavtal där den avtalade provisionen angavs till 1,4 procent av försäljningspriset. Han har därefter i samband med att handpenningen fördes över till uppdragsgivaren gjort avdrag för en provision motsvarande 2,4 procent. Eftersom ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet inte får åberopas av mäklaren har NN agerat felaktigt när han har framställt krav på en provision motsvarande 2,4 procent. Av utredningen i ärendet framgår emellertid att NN har haft fog för sin uppfattning att den avtalade provisionen var 2,4 procent och att uppdragsgivaren har varit medveten om att den provisionssats som har angetts i uppdragsavtalet var en felskrivning. Med hänsyn till dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (14) bedömas som ringa och därför inte leder till någon ytterligare åtgärd från inspektionens sida. Överlåtelsehandlingarna Av 21 fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i princip överförts oförändrad från 1984 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen följer att det åligger en mäklare att klargöra ett köpevillkors innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. I kravet på tydlighet ligger att mäklaren ska verka för att parterna träffar sådana överenskommelser som förebygger konflikter och ger lösningar på problem som kan uppkomma (prop. 1983/84:16 s. 41). När en fastighetsmäklare medverkar vid kontraktsskrivningen har parterna enligt god fastighetsmäklarsed rätt att kräva att köpeavtalet utformas på ett riktigt sätt (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 15 februari 2012 i mål ). I detta ligger bland annat ett krav på att utformningen av handlingar och uppgifterna i dessa stämmer överens med förhållandena i det enskilda fallet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har underlåtit att anpassa överlåtelseavtalet till den aktuella överlåtelsen genom att hänvisningen till bostadsrättslägenhetens skick på kontraktsdagen inte har anpassats till att försäljningen avsåg ett objekt som var under produktion. Att köparen har haft möjlighet att undersöka en annan liknande lägenhet förändrar inte bedömningen. Förseelsen motiverar en erinran. Depositionen Av 10 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast ska överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal.

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (14) Enligt depositionsavtalet skulle handpenningen redovisas till anmälaren då köparen blivit godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen. Av utredningen i ärendet framgår att NN betalade ut handpenningen till anmälaren två dagar efter att medlemskapet godkändes av föreningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att NN har varit i dröjsmål med utbetalningen av handpenningen till anmälaren. Det finns därför inte grund för någon disciplinär åtgärd i denna fråga. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN tilldelas en varning för att han har etablerat en affärsförbindelse utan att först ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren, för att han har medverkat till en transaktion innan han har uppnått kundkännedom om köparen, för att han inte har upprättat någon objektsbeskrivning i förmedlingsuppdraget, för att han inte har fört någon journal över förmedlingsuppdraget samt för att han inte har upprättat någon anbudsförteckning. I denna varning ingår en erinran för att NN har underlåtit att anpassa överlåtelseavtalet till omständigheterna vid den aktuella överlåtelsen.