Yttrande MP, V Kommunstyrelsen Ärende Yttrande om översyn av Boplats Göteborg AB

Transkript

1 Yttrande MP, V Kommunstyrelsen Ärende Yttrande om översyn av Boplats Göteborg AB De hyresrätter som finns tillgängliga behöver förmedlas på ett öppet och transparent sätt. För den bostadssökande ska det vara lätt att förstå bostadsmarknaden och hitta de hyresrätter som finns. En bostadskö är lätt för bostadssökande att förstå. Värdet i att ha en samlad överblick över lediga hyresrätter i Göteborgsområdet är stort. Inte minst för de som inte har resurser eller möjlighet att leta upp och kontakta olika hyresvärdar separat. Därför värnar vi om Boplats som den samlande bostadsförmedlingen i Göteborg. Det är idag skattebetalarna och de bostadssökande som i huvudsak har betalat för uppbyggnaden av systemet. Att sälja källkoden till IT-systemet vore att underlätta för parallella system, vilket skulle försvåra för de bostadssökande. Värdet av IT-systemet ska även fortsättningsvis komma göteborgarna till gagn via Boplats som den samlande portalen för bostadsförmedling. Vi vill poängtera vikten av att avgifterna för att få stå i kö hos Boplats även fortsättningsvis kommer att vara skäliga och att det i uppdraget om övriga intäkter ingår att utreda fastighetsägarnas medverkan i finansieringen vid användningen av Boplats tjänster.

2 Yrkande (S) Kommunstyrelsen, Ärende Yrkande gällande redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB Boplats Göteborg AB har en särskilt viktig roll som en samlad plats för tillgängliga hyresrätter i Göteborg. Det är en tydlig ingång för dem som söker bostad och gör det enklare för fler att nå en betydande del av hyresmarknaden. Stadsledningskontorets förslag till beslut uppfyller kraven på transparens och en långsiktigt hållbar förmedling av bostäder. Förslaget ger samtidigt utrymme för att Boplats Göteborgs uthyrningssystem kan fortsätta utvecklas och moderniseras för att matcha både hyresvärdars och bostadssökandes behov. Även fortsättningsvis kommer det att finnas möjlighet att använda de uthyrningskriterier som systemet idag medger. Vi vill därtill betona vikten av att Boplats Göteborg fortsatt verkar för att kunna erbjuda en samlad plattform för hyresrätter i Göteborg. Utöver förslaget i tjänsteutlåtandet, föreslår vi därför att Boplats ska erbjuda möjlighet för bostadssökande att komma i kontakt även med de fastighetsägare som inte använder sig av systemet i sin uthyrning, i syfte att ha en sammanhållen marknadsplats för hyresrätter i Göteborg. Stadshus AB ska i sin värdering av Boplats Göteborg AB och mer specifikt av källkoden till IT-verktyget, använda sig av externa analyser för att säkerställa att bedömningen av marknaden blir korrekt. Kommunstyrelsen och kommunfullmäktige föreslås besluta: Att bifalla tjänsteutlåtandet Att uppdra åt Stadshus AB att, i samverkan med Boplats Göteborg AB, inkomma till kommunfullmäktige med ett förslag till en sammanhållen modell där de fastighetsägare med hyresrätter i Göteborg som inte annonserar sina bostäder på Boplats Göteborg

3 ändå ges möjlighet att finnas med på Boplats Göteborgs webbplats med kontaktvägar och en generell presentation av sin verksamhet. Att som en del i värderingen av Boplats Göteborg AB uppdra åt Stadshus AB, i syfte att ge Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen möjlighet att förvärva en kopia av källkoden till ITverktyget, att göra en specifik värdering av denna källkod på marknadsmässig grund och med hänsyn tagen till (1) kostnaderna för de specialanpassningar som genomförts relativt standardprodukter på marknaden, till (2) geografiskt användningsområde samt till (3) eventuella upplåtelserättigheter.

4 Återremissyrkande (SD) Kommunstyrelsen Ärende Återremissyrkande gällande Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB SD har kommentarer om tjänsteutlåtandet. Den första gäller beskrivningen av verksamheten inom Boplats Göteborg AB så som den ser ut idag. Det betonas mycket om att samtliga bostadssökande ska likabehandlas i bostadskön. Detta är någonting som SD stöder. Den andra kommentaren är angående stadsledningskontorets förslag till fortsatt inriktning och omfattning. Överst på sidan 5(26) står det att krav ska ställas på likabehandling av den bostadssökandes kötid om villkoren i övrigt är uppfyllda oavsett kategori av fastighetsägare. Om två sökande söker samma bostad ska alltid den sökande med längst kötid gå före. I det politiskt korrekta Göteborg är det oerhört känsligt att tala om nyanlända som ges bättre förmåner än vad som ges till göteborgare. Inte ett ord nämns om nyanlända i tjänsteutlåtandet trots att denna grupp ges förtur vid tilldelning av bostäder vilket bidrar till att kötiden för övriga bostadssökande förlängs avsevärt. Nyanlända går i många fall före svenska bostadslösa medborgare med över ett decenniums kötid. Stadsledningskontoret skriver på sid 11(26) om att: kötiden är avgörande då övriga krav är uppfyllda är enligt stadsledningskontorets bedömning den som bäst motsvarar dessa ambitioner. Samma princip ska gälla för samtliga lägenheter som annonseras via Boplats. Detta stämmer inte då nyanlända rundar de drygt andra sökande i Boplats bostadskö. Eftersom många bostäder i bostadsbeståndet går direkt till nyanlända undrar vi hur det påverkar kötiden på Boplats Göteborg. Detta har inte belysts i tjänsteutlåtandet. Därför tycker vi att ärendet ska återremitteras så att detta utreds grundligt. Kommunstyrelsen föreslås besluta att: Ärendet återremitteras för att utreda hur kötiden påverkas av tilldelningen av bostäder till nyanlända.

5 Tjänsteutlåtande Utfärdat Reviderat Diarienummer 0958/14 Stadsutveckling Mats Odhagen Telefon E-post: Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: 1. Den framtida inriktningen och omfattningen av verksamheten inom Boplats Göteborg AB ska utvecklas i enlighet med slutsatserna i stadsledningskontorets tjänsteutlåtande. 2. Göteborgs Stadshus AB får i uppdrag att vara processledare i denna förändring och därvid uppta förhandlingar med övriga delägare i Boplats Göteborg AB i syfte att förvärva samtliga aktier till pris och villkor i övrigt som styrelsen i Stadshus AB beslutar. 3. Göteborgs Stadshus AB får i uppdrag att i samverkan med kommunstyrelsen ta fram ett ägardirektiv för Boplats Göteborg AB med den inriktning som beskrivs i stadsledningskontorets tjänsteutlåtande. 4. Boplats Göteborg AB får i uppdrag att till kommunfullmäktige inkomma med ett beräkningsunderlag inklusive förslag till nivå på köavgift där utgångspunkten ska vara att bolagets kostnader helt och hållet ska täckas av köavgifter och övriga intäkter. 5. Göteborgs Stadshus AB får i uppdrag att till kommunfullmäktige inkomma med förslag till organisatorisk placering för Boplats Göteborg AB inom koncernen i enlighet med den inriktning på verksamheten som beskrivs i stadsledningskontorets tjänsteutlåtande. 6. Uppdraget till kommunstyrelsen att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB förklaras fullgjort. Sammanfattning Ärendet har tidigare behandlats vid kommunstyrelsens sammanträde Kommunstyrelsen beslutade att remittera ärendet till Boplats Göteborg AB (Boplats) och fastighetsnämnden för att utreda och återkomma med förslag gällande finansieringsformer, ägande och fördelningsprinciper som tillåter att bolaget fortsättningsvis utvecklas som en transparent marknadsplats för både kommunala och privata fastighetsägare. Stadsledningskontoret har värderat inkomna remissvar men kvarstår i sin tidigare bedömning beträffande förslag för framtida inriktning av verksamheten inom Boplats Göteborg. 1(26)

6 Sammanfattningsvis föreslås att staden blir ensam ägare av bolaget och att det utifrån lokaliseringsprincipen finns utrymme för Boplats att bedriva verksamhet inom den lokala arbetsmarknadsregionen. Vidare föreslås att för samtliga bostäder som förmedlas via Boplats ska kötid vara avgörande efter att övriga krav uppfyllts samt att bolagets kostnader helt och hållet ska täckas av köavgifter och övriga intäkter. Stadsledningskontoret gör också bedömningen att bolagsformen är mest ändamålsenlig. Stadsledningskontoret föreslår att kommunfullmäktige uppdrar Göteborgs Stadshus AB att vara processledare för förändringsarbetet och att Göteborgs Stadshus AB återkommer med förslag till organisatorisk placering för Boplats Göteborg AB inom koncernen. Boplats Göteborg AB föreslås få i uppdrag att inkomma med ett beräkningsunderlag inklusive förslag på nivå för köavgiften utifrån utgångspunkterna kring verksamhetens finansiering som beskrivs i detta tjänsteutlåtande. Ekonomiska konsekvenser Förslaget till fortsatt inriktning av verksamheten inom Boplats Göteborg AB innebär att bolagets kostnader helt och hållet ska täckas av köavgifter och övriga intäkter. En direkt ekonomisk effekt därav är att stadens årliga driftsbidrag (för år 2016 uppgick detta till 5,7 mnkr) skulle upphöra. Förslaget innebär en ekonomisk konsekvens för de bostadssökande eftersom nivån på köavgiften sannolikt blir högre än den administrativa registreringsavgift på 100 kr/år som tas ut idag. En rent teknisk beräkning utifrån dagens kostnadsvolym skulle innebära en köavgift på omkring 180 kr. I Stockholm och Malmö där motsvarande verksamheter helt eller till övervägande del finansieras med köavgifter ligger nivån på 200 respektive 300 kr/år. Då det måste anses vara en fråga av principiell beskaffenhet ska beslut om att ta ut en avgift för tjänster som kommunen tillhandahåller, enligt 3 kap 17 kommunallagen, tas upp till kommunfullmäktige för ställningstagande. Boplats ska därför i en hemställan till kommunfullmäktige presentera ett beräkningsunderlag med förslag till nivå på köavgift. Därmed kommer frågan kring ekonomisk effekt för de bostadssökande ytterligare beredas inför ett kommande beslut i kommunfullmäktige. Barn-, jämställdhets- och mångfaldsperspektivet Förslaget till fortsatt inriktning av verksamheten inom Boplats Göteborg AB innebär att kötiden ska vara avgörande då övriga krav är uppfyllda. Samma princip ska gälla för samtliga lägenheter som annonseras via Boplats och därigenom säkerställs en likabehandling av kötiden bland de bostadssökande. Att kötiden är avgörande innebär enligt stadsledningskontorets bedömning en hög grad av transparens och förutsägbarhet samt att redan på systemnivå säkerställa att annan hänsyn, som kan vara eller uppfattas vara diskriminerande utifrån ovanstående perspektiv, inte möjliggörs. Miljöperspektivet Stadsledningskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Omvärldsperspektivet I samband med genomlysningen av Boplats Göteborg AB har verksamheten i första hand jämförts med motsvarande verksamhet i Stockholm och Malmö. Stadsledningskontoret konstaterar bland annat att både Stockholms stads Bostadsförmedling AB och Boplats Syd i Malmö tillämpar en rak kö där enbart kötiden är utslagsgivande vid tilldelning av lägenhet om villkoren i övrigt är uppfyllda hos den bostadssökande. Vidare finansieras båda verksamheterna i huvudsak av köavgifter från de bostadssökande. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 2(26)

7 Bilaga 1 Protokollsutdrag kommunstyrelsen med tillhörande yrkande M, L, KD samt yttrande MP, S, V Bilaga 2 Protokollsutdrag och tjänsteutlåtande fastighetsnämnden Bilaga 3 Remissvar och protokollsutdrag Boplats Göteborg AB, Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 3(26)

8 Ärendet Kommunstyrelsen behandlade redovisningen av uppdraget att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB och beslutade att remittera ärendet till Boplats Göteborg AB och fastighetsnämnden. Jämfört med tjänsteutlåtandet som kommunstyrelsen behandlade är föreliggande version kompletterad med en redovisning av remissvaren tillsammans med stadsledningskontorets värdering av de samma. Förändrade och/eller nya textavsnitt är markerade med ett streck i vänstermarginalen. Bakgrund Kommunstyrelsen beslutade under hösten år 2011, med utgångspunkt i ett gemensamt yrkande från samtliga partier, att genomföra en översyn av stadens bolag. Utifrån den genomförda översynen beslutade kommunfullmäktige om ett antal uppdrag gällande enskilda bolag. Ett av dessa uppdrag var att initiera en översyn av verksamheten inom Boplats Göteborg AB. I anslutning till genomförandet av uppdraget lämnade stadsledningskontoret ett förslag till fortsatt inriktning och omfattning. Kommunstyrelsen beslutade att remittera ärendet till Boplats Göteborg AB och fastighetsnämnden för att utreda och återkomma med förslag gällande finansieringsformer, ägande och fördelningsprinciper som tillåter att bolaget fortsättningsvis utvecklas som en transparent marknadsplats för både kommunala och privata fastighetsägare. Som bakgrund till föreliggande ärende redovisas nedan en sammanfattning av stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Förslag till framtida inriktning för BoPlats Göteborg AB (Handling 2014 nr 86) uppdelat på de områden som genomgången av bolaget var inriktad på. Under en särskild rubrik redovisas därefter innehållet i tilläggsyrkandet som S, MP och V inkom med i en skrivelse från Uppdraget och den kommunala nyttan Bolagets konsortialavtal måste tydligare spegla bolagets uppdrag och definiera det geografiska område inom vilket bolaget ska vara verksamt. Inriktningen av bolagets verksamhet bör i sin tur avgöra vilket kluster som är lämpligast att tillhöra. Finansiella frågor Stadsledningskontoret konstaterar att parterna förutom Göteborgs Stad inte fullgör sina finansiella åtaganden enligt konsortialavtalet och att ett eventuellt nytt avtal måste avspegla ägande och finansiellt ansvar på ett korrekt sätt. Stadsledningskontorets bedömning är att den intäktsmodell som Boplats har att tillämpa måste bli mer likvärdig och transparent. Legala frågor Stadsledningskontorets bedömning är att kontrollkriteriet enligt LOU måste uppfyllas och att detta kan ske genom att bolaget formellt blir till 100 procent ägt av staden direkt eller indirekt. Genom överenskommelse med Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen kan styrelserepresentation garanteras även i fortsättningen utan formellt delägande. Bedömningen är också att Fastighetsägarnas finansiella bidrag måste stå i rimlig proportion till utnyttjandet för att undvika risken för otillåtet statsstöd. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 4(26)

9 Övriga verksamhetsrelaterade frågor Stadsledningskontorets bedömning är att stadens medverkan i finansieringen av en marknadsplats borde följas av krav på likabehandling av kötiden oavsett kategori av fastighetsägare. Såväl bostadsförmedlingen i Stockholm (Stockholms Stads Bostadsförmedling AB) som Boplats Syd (Malmö m fl kommuner) har en rak kö där bostaden enbart förmedlas efter kötid om villkoren i övrigt är uppfyllda. Förslag om fortsatt inriktning Stadsledningskontorets sammanfattande bedömning är att nuvarande inriktning av verksamheten hos Boplats Göteborg måste förändras och att detta kräver en särskild översyn. Stadsledningskontoret kan se några alternativ bl a beroende på vilken politisk målsättning som finns med verksamheten. 1. En helägd kommunal aktör som enbart omfattar de allmännyttiga bostadsbolagen i Göteborg. 2. En helägd kommunal aktör i likhet med Stockholm och Malmö där kötiden är utslagsgivande vid fördelning av bostad och där privata och andra fastighetsägare utnyttjar tjänsten på samma villkor. 3. En regional aktör med ägande från anslutna kommuner. 4. En kommunal bostadsförmedling i nämndform som också skulle kunna svara för fastighetskontorets roll vid förmedling av bostäder till särskilda målgrupper. 5. Överföring av verksamheten i privat regi. Med utgångspunkt i den ambition som konsortialavtalet är ett uttryck för bedöms det mest närliggande alternativet vara en bostadsförmedling av den modell som finns i Stockholm (alternativ 2). Detta alternativ innebär att bolaget är helägt av staden och att de privata fastighetsägarna är frivilligt anslutna till förmedlingstjänsten mot att enbart kötid ska gälla vid förmedling. Kostnaden för förmedlingen ligger helt och hållet på de bostadssökande. Tilläggsyrkande Av tilläggsyrkandet från S, MP och V framgår en positiv syn på möjligheten att bolaget får ett ägande som mer motsvarar Göteborgs arbetsmarknadsregion, men i det fall bolaget blir av regional karaktär betonas vikten av att Göteborg förblir majoritetsägare och att styrelsens politiska sammansättning speglar majoriteten i Göteborg. I yrkandet framhålls också en modell där principen att kötid är utslagsgivande vid tilldelning av Boplats samligt annonserade bostäder, efter att övriga kriterier är uppfyllda. Med detta avses att samma villkor ska gälla för alla uthyrare som använder sig av Boplats som marknadsplats för hyresrätter. Utredningens utgångspunkter, disposition och arbetsmetoder Utifrån stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Förslag till framtida inriktning för BoPlats Göteborg AB (Handling 2014 nr 86) samt tilläggsyrkandet från S, MP och V sammanfattas utredningens utgångspunkter nedan (se nedan bild 1). Kolumnerna representerar de olika ägarförhållanden som lyfts fram i stadsledningskontorets tjänsteutlåtande samt tilläggsyrkandet från S, MP och V. Raderna representerar de värden som utifrån samma källor framställs som eftersträvansvärda eller som följer av där dragna slutsatser. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 5(26)

10 Arbetsmarknadsregionen som geografiskt område Oavsett frågan kring bolagets ägarförhållanden kan det geografiska området för verksamheten diskuteras. Av bolagets konsortialavtal framgår att bolaget ska verka i Göteborg, men redan idag har bolaget avtal med allmännyttiga bostadsbolag från flera omkringliggande kommuner och har därigenom utökat marknadsplatsens geografiska område. Kötid är utslagsgivande vid tilldelning av annonserade lägenheter Av såväl tjänsteutlåtandet från stadsledningskontoret som tilläggsyrkandet från S, MP och V framgår att principen att kötid ska vara utslagsgivande vid tilldelning av Boplats samtliga annonserade lägenheter, efter att övriga kriterier är uppfyllda. Transparent intäktsmodell (ägarnas bidrag och 100-lappen) Boplats intäkter består till största delen av dels en administrativ avgift från bostadssökande och dels ett årligt driftsbidrag från de delägande parterna. Den administrativa registreringsavgift som betalas av de bostadssökande uppgår till 100 kr per år. Avgiften började tas ut under år 2014 och föregicks av ett godkännande i kommunfullmäktige. 1 Att de delägande parterna ska täcka driftsunderskottet i bolaget finns reglerat i konsortialavtalet mellan parterna. Privata fastighetsägare som inte är anslutna till Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen samt de allmännyttiga bostadsbolagen utanför Göteborgs Stad betalar enligt andra principer vilket innebär att kostnaden per annonserad lägenhet är svår att beräkna. Således är ersättningen till bolaget för den tjänst som levereras olika beroende på vilken kategori av fastighetsägare man tillhör. Stadsledningskontorets slutsats i bolagsöversynen var därför att den intäktsmodell som Boplats har att tillämpa måste bli mer likvärdig och transparent. Samlad marknadsplats för hyreslägenheter (allmännyttan och privata värdar) Genom att vara en marknadsplats för hyreslägenheter från såväl privata fastighetsägare som allmännyttan bidrar Boplats till ökad tillgänglighet för de som söker lägenhet. Istället för att lägenhetssökande ska behöva ha kontakter med ett stort antal olika fastighetsägare samlar Boplats både allmännyttans och en stor andel av de privata fastighetsägarnas hyreslägenheter på ett och samma ställe. Bild 1. Utredningens utgångspunkter 1 Göteborgs Stad Kommunfullmäktige Handling 2012 nr 97 Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 6(26)

11 Tjänsteutlåtandets disposition Redovisningen av utredningen inleds nedan med en kortare beskrivning av verksamheten inom Boplats Göteborg AB så som den ser ut idag. I två avsnitt redogörs sedan kort för motsvarande verksamheter i Stockholm respektive Malmö. Därefter följer fem avsnitt som behandlar respektive område i figuren i avsnittet ovan: verksamhetens geografiska område, kötid som förmedlingsprincip, transparent intäktsmodell, samlad marknadsplats samt ägarförhållanden. I avsnittet kring Boplats som en samlad marknadsplats redogörs kort för intervjuerna med de privata fastighetsägarna. Respektive avsnitt avslutas med en bedömning från stadsledningskontoret. Sedan redovisas de remissvar som inkommit från fastighetsnämnden samt Boplats Göteborg AB tillsammans med en bedömning från stadsledningskontoret av de inkomna synpunkterna ställt i relation till det ursprungliga förslag som kommunstyrelsen i maj år 2016 beslutade skicka ut på remiss. Avslutningsvis sammanfattas bedömningarna och därmed redovisas ett sammanhållet förslag för framtida inriktning av verksamheten inom bolaget utifrån tjänstemannaberedningen av uppdraget. Arbetsmetoder Som underlag för översynen har såväl skriftlig dokumentation som muntlig information använts. Det innefattar bland annat olika kommunövergripande styrdokument samt dokumentation kring verksamheten i Boplats AB så som konsortialavtal, affärsplan, budget, årsredovisningar och bolagspresentationer av olika slag. Översynen har även inkluderat genomförande av intervjuer med representanter från Boplats Göteborg AB, Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (Fastighetsägarna GFR) 2, Bostadsförmedlingen i Stockholm AB samt Boplats Syd i Malmö. Om Boplats Göteborg AB Ändamålsparagrafen i bolagsordningen för Boplats Göteborg AB stadgar att bolaget skall informera om bostadsmarknaden och fungera som en marknadsplats för bostäder samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Av bolagets konsortialavtal framgår att bolaget ska verka i Göteborg samt att särskilda insatser ska riktas mot ungdomar och mot företag som ämnar etablera sig eller göra nyanställningar i Göteborg. Bolaget ägs av Göteborgs Stad (genom Göteborgs Stadshus AB), Bostads AB Poseidon, Familjebostäder Göteborg AB, Göteborgs Stads Bostads AB samt Fastighetsägarna GFR. Ägandeandel och styrelserepresentation framgår av tabellen nedan. Styrelserepresentation Part Ägarandel, % Ordinarie Suppleant Göteborgs kommun De tre kommunala bostadsföretagen Göteborgs Fastighetsägareförening Totalt Intervjuer har genomförts med fem fastighetsägare som är medlemmar i Fastighetsägarna GFR, varav tre vid intervjutillfället var representerade i styrelsen för Boplats Göteborg AB (som ordinarie ledamot eller suppleant). Vidare har intervju genomförts med VD och en tjänsteman med ansvar för näringspolitik på Fastighetsägarna GFR. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 7(26)

12 Förutom för hyreslägenheter och studentlägenheter utgör Boplats även marknadsplats för försäljning av nyproducerade bostadsrätter och egna hem. Därutöver kan privatpersoner annonsera andrahandsuthyrning och rum för inneboende. Boplats har också avtal med ett antal allmännyttiga bostadsbolag i regionen samt fastighetsägare som inte är anslutna till Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Sedan Boplats bildades har bolaget också ett uppdrag att informera om pågående och planerat bostadsbyggande och varje år anordnar Boplats en bostadsmässa där bostadsproducenter och hyresvärdar presenterar kommande projekt. Boplats funktion som en marknadsplats innebär att bolaget inte har någon förmedlande roll, dvs. att bolaget inte aktivt medverkar till matchning mellan hyresvärdarnas utbud av bostäder och de bostadssökandes efterfrågan. Fastighetsägarna sätter upp villkoren för uthyrningen, såsom inkomst och familjesituation, och beslutar vilken bostadssökande som blir erbjuden visning och vem som därefter får möjlighet att förhyra lägenheten. Alla villkor, hyresvärdens princip för tilldelning och eventuella förturer visas i annonsen för den aktuella lägenheten. De allmännyttiga bostadsbolagen i Göteborg anlitar Boplats för annonsering av samtliga lediga lägenheter förutom interna byten och har beslutat att kötidens längd ska vara utslagsgivande vid tilldelning av lägenhet om de grundläggande villkoren i övrigt är uppfyllda. Enligt uppgift från Boplats tillämpar allmännyttiga bostadsbolag utanför Göteborg samma tilldelningsprincip. De privata fastighetsägarna gör en samlad bedömning utan att kötiden är utslagsgivande. Såldes tillämpas olika principer när det gäller kötidens betydelse vid tilldelning av lägenhet. Det finns enligt uppgift från bolaget några privata fastighetsägare som i praktiken tillämpar samma köregler som allmännyttan gör. Boplats har en kundtjänstverksamhet där sökanden antingen genom besök eller genom telefonsupport kan erhålla hjälp och service. I slutet 2016 fanns drygt betalande registrerade bostadssökande och under året hade lägenheter annonserats. Av dessa var 47 procent från allmännyttiga bostadsbolag, 10 procent utgjordes av studentlägenheter från Chalmers Studentbostäder och resterande 43 procent var från privata hyresvärdar. Den genomsnittliga kötiden vid kontraktsskrivande var dagar. Det totala antalet hyresvärdar som annonserade och fullföljde sina uthyrningar under året uppgick till 85. Bostadsförmedlingen i Stockholm AB Bostadsförmedlingen i Stockholm har startade redan 1947 och har sedan dess bedrivits som dels kommunalförbund, dels förvaltning och därefter, sedan 1999, som intäktsfinansierat kommunalt aktiebolag. Bostadsförmedlingen har en rak kö och i det närmaste samtliga lägenheter förmedlas efter kötid till de som uppfyller fastighetsägarens krav. Bolaget har en tydlig förmedlande roll, dvs en hyresvärd vänder sig till Bostadsförmedlingen med en lägenhet och får tillbaka ett namn på en person som de kan skriva hyreskontrakt med. Ett undantag från principen om kötid finns då Bostadsförmedlingen under namnet Bostadssnabben annonserar bostäder som av olika skäl kräver snabb eller särskild hantering för att bli uthyrda i tid. Det är dock ett mycket begränsat antal bostäder som förmedlas på detta sätt. Under 2016 förmedlades 16 hyreslägenheter via Bostadssnabben (varav de flesta var studentbostäder) vilket ska jämföras med de närmare hyreslägenheter som totalt förmedlades av Bostadsförmedlingen i Stockholm. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 8(26)

13 Det är fastighetsägaren som beslutar om vilka krav som ställs på en bostadssökande för att denna ska bli godkänd som ny hyresgäst. Det kan gälla typ av inkomst, inkomst av viss storlek, sysselsättning, antal personer i hushållet, ålder och så vidare. Dessa krav redovisas tydligt i lägenhetsannonsen. Fastighetsägarens krav kan innebära att sökande förbigås i samband med uttag till visning. Den sökande som har den längsta kötiden och som klarar hyresvärdens krav för godkännande erbjuds kontrakt. Från och med maj 2017 kostar det 200 kronor per år att stå i kö och antalet registrerade bostadssökande är knappt För ett antal år sedan tillkom dessutom en förmedlingsavgift på kronor när ett kontrakt tecknades, men denna avgift är numera borttagen. Bostadsförmedlingen i Stockholm har möjlighet att spärra sökanden från fler intresseanmälningar eller nollställa kötiden om den sökanden inte följer bostadsförmedlingens regler. I Stockholm är det mycket tydligt vilken köplats den sökande har, det syns på respektive sökt lägenhet vilken preliminär plats man har. Dessutom redovisas tydligt registreringsdatum för de som är först i kön. Bolaget redovisar också kötidsstatistik över olika områden. Boplats Syd Boplats Syd i Malmö är väldigt lik bostadsförmedlingen i Stockholm. Den startades under hösten 2009 och tog då mycket inspiration av Stockholms verksamhet. Boplats Syd har också en rak kö, vilket innebär att alla lägenheter uteslutande förmedlas efter kötid bland dem som uppfyller fastighetsägarens krav. Det är fastighetsägaren som beslutar om vilka krav som ställs på en bostadssökande för att denna ska bli godkänd som ny hyresgäst. Det kan gälla typ av inkomst, inkomst av viss storlek, sysselsättning, antal personer i hushållet, ålder och så vidare. Fastighetsägarens krav kan innebära att sökande förbigås i samband med uttag till visningar, dessa krav får inte vara diskriminerande enligt diskrimineringslagens grunder. Den sökande som har den längsta kötiden och som klarar hyresvärdens krav för godkännande ska erbjudas kontrakt. För att säkerställa denna tilldelningsprincip är det Boplats själva som har den förmedlande rollen, dvs. hyresvärdarna har utöver att formulera grundläggande krav ingen del i urvalet bland sökande till en lägenhet. Det kostar 300 kronor per år att stå i kön och den består av omkring bostadssökande. Det finns inskrivet i köreglerna att det är möjligt att ta ut en förmedlingsavgift, men det görs inte i dagsläget. Boplats Syd har möjlighet att spärra sökanden från fler intresseanmälningar eller nollställa kötiden om den sökanden inte sköter sina åtaganden enligt förmedlingens regler. Om en sökande prövats men inte godkänts som ny hyresgäst av en fastighetsägare ska den inte erbjudas den fastighetsägarens lägenheter utan dennes medgivande. Verksamhetens geografiska område Lokaliseringsprincipen styr inom vilket geografiskt område som Boplats kan verka. Principen innebär i grunden att en kommunal åtgärd måste vara knuten till kommunens område eller dess invånare för att den ska anses som laglig samt hindrar kommunen och dess företag från att konkurrera utanför den egna kommunen och sälja tjänster. Principen är dock enligt förarbeten och praxis försedd med viktiga modifikationer som hänger samman med befolkningens rörlighet och ofullkomligheter i den kommunala indelningen. Utgångspunkten är att Boplats verksamhet ska vara knuten till kommunens område och invånare. Även om lokaliseringsprincipen inte innebär ett absolut förbud mot att bedriva Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 9(26)

14 verksamhet utanför kommunens område, ska all sådan verksamhet kunna motiveras med att den medför någon slags nytta för kommunen. För att den lokala arbetsmarknaden ska fungera är det viktigt att det finns tillgång till bostäder inom rimligt avstånd från arbetsplatsen. LO har nyligen i en rapport uttalat att [b]rist på bostäder i regioner där det finns en stor efterfrågan på arbetskraft riskerar att leda till arbetslöshet och ett produktionsbortfall i svensk ekonomi. 3 Det bör därför finnas utrymme att låta arbetsmarknadsområdet påverka gränsen för vad som kan vara förenligt med lokaliseringsprincipen. Bostadsförmedling tillhandahålls inte bara för att underlätta för enskilda att finna bostad, utan även för att näringslivet i stort ska kunna fortsätta utvecklas. Stadsledningskontorets bedömning Eftersom bostadsmarknad och arbetsmarknad har så starka kopplingar gör stadsledningskontoret bedömningen att det finns utrymme att låta den lokala arbetsmarknadsregionen bestämma lokaliseringsprincipens tillämpningsområde när det gäller den typ av verksamhet som Boplats bedriver. Det kan i sammanhanget vara motiverat att kommunfullmäktige i ägardirektiv eller motsvarande sätter ramarna för vad som utgör den lokala arbetsmarknadsregionen genom att knyta an till en vedertagen definition av begreppet. Kötid som förmedlingsprincip En av slutsatserna i stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Förslag till framtida inriktning för BoPlats Göteborg AB (Handling 2014 nr 86) är att stadens medverkan i finansieringen av en marknadsplats borde följas av krav på likabehandling av kötiden oavsett kategori av fastighetsägare. En liknande tanke finns i tilläggsyrkandet från S, MP och V, det vill säga att man vill se en modell där principen att kötid är utslagsgivande vid tilldelning av Boplats samliga annonserade bostäder, efter att övriga kriterier är uppfyllda. Stockholm förmedlar lägenheter efter kötid till de som uppfyller fastighetsägarnas krav. Vid intervjuer med företrädare för dessa verksamheter anges skälet bakom valet av denna fördelningsprincip i första hand vara möjligheten till transparens och förutsägbarhet i förhållande till de bostadssökande. Att lägenheterna fördelas i turordning efter kötid är dessutom en förutsättning för att kunna ta ut den köavgift som finansierar hela eller övervägande del av verksamheterna i Stockholm respektive Malmö. Om motsvarande fördelningsprincip som i Stockholm och Malmö även ska tillämpas inom Boplats i Göteborg kommer det innebära krav på förändrat arbetssätt för bolaget, föranlett av behovet att kunna säkerställa tillämpningen av fördelningsprincipen. En väsentlig skillnad mellan Boplats i Göteborg å ena sidan och motsvarande verksamheter i Stockholm och Malmö å andra sidan är att de senare själva utövar en förmedlande roll. Förenklat kan detta beskrivas som att en hyresvärd vänder sig till dessa bostadsförmedlingar med en lägenhet och får tillbaka ett namn på en person som de kan skriva hyreskontrakt med. I både Stockholm och Malmö finns anställda förmedlare som bland annat har till uppgift att bistå hyresvärdar med att lägga in bostäder i IT-systemet, att bevaka intresseanmälningar och göra erforderliga kontroller av uppgifter lämnade av den bostadssökande inför att ett namn presenteras till hyresvärden. När det gäller Boplats i Göteborg ligger motsvarande uppgift på hyresvärdarna, vilket möjliggörs av att de själva i betydligt större omfattning än i Stockholm och Malmö sköter administrationen i IT-systemet. 3 Bostadsbrist och arbetsmarknad hur får vi en bostadsmarknad i balans? s. 5, LO Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 10(26)

15 Det finns invändningar mot att alla lägenheter som annonseras via Boplats ska förmedlas utifrån den sökandes kötid om väl hyresvärdens grundkrav är uppfyllda. Av de intervjuer som genomförts med privata fastighetsägare kan invändningarna sammanfattas i två huvudkategorier. Den första är att kötid inte speglar den sökandes behov av bostad och den andra är att man som fastighetsägare vill ha rådighet över vilka hyresgäster som man hyr ut till. Stadsledningskontorets bedömning Att staden har ett ägande i Boplats bör enligt stadsledningskontorets bedömning föranleda att verksamheten utformas med så hög grad av transparens och förutsägbarhet som möjligt i relation till de bostadssökande. En princip som innebär att kötiden är avgörande då övriga krav är uppfyllda är enligt stadsledningskontorets bedömning den som bäst motsvarar dessa ambitioner. Samma princip ska gälla för samtliga lägenheter som annonseras via Boplats. Transparent intäktsmodell Av konsortialavtalet, som reglerar förhållandet mellan bolagets delägare, framgår att respektive delägare ska bidra till att täcka ett eventuellt driftsunderkott motsvarande sin ägarandel. I bolagsöversynen konstaterades att Göteborgs Stad betalar ett driftsbidrag till Boplats som överstiger kommunens ägarandel. Det finns, enligt stadsledningskontorets bedömning, risker med denna avvikelse i förhållande till avtalet, främst genom att tillskottet inte anses vara förenligt med kommunallagens förbud om stöd till enskilda näringsidkare och reglerna om otillåtet statsstöd enligt EUF-fördraget. Ett alternativt sätt att finansiera verksamheten är att, som i Stockholm och Malmö, ta ut en köavgift och därigenom undvika ovanstående legala risker. Möjligheten för en kommunal bostadsförmedling att ta ut köavgift regleras i 8 lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (Lkb). Där anges att en förutsättning för avgiftsuttaget är att lägenheterna fördelas i turordning efter kötid. Kravet på förmedling efter kötid hindrar dock inte att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem. En köavgift får tas ut för högst ett år i taget och kommunen bestämmer själv hur hög avgiften ska vara. Möjligheten för kommunerna att ta ut köavgift har motiverats med att det kan finnas behov att kunna finansiera bostadsförmedlingens administrativa kostnader för registerhållning m.m. genom avgifter från dem som får nytta av förmedlingstjänsten. Ett annat skäl till att införa möjligheten till uttag av köavgift var att ett sådant system med avgift bättre skulle återspegla det verkliga behovet av hyreslägenheter på orten (prop. 2000/01:26 s. 22f). Då det måste anses vara en fråga av principiell beskaffenhet ska beslut om att ta ut en avgift för tjänster som kommunen tillhandahåller, enligt 3 kap 17 kommunallagen, tas upp till kommunfullmäktige för ställningstagande. Boplats ska därför i en hemställan till kommunfullmäktige presentera ett beräkningsunderlag med förslag till nivå på köavgift med utgångspunkten att bolagets kostnader helt och hållet ska täckas av köavgifter och övriga intäkter. I underlaget ska ingå en beräkning av eventuella merkostnader till följd av förslaget att bolaget får ett utökat förmedlingsuppdrag. Samtidigt måste underlaget omfatta en analys av bolagets samlade ekonomi. Bakgrunden till detta är bland annat de beräkningar av finansieringsbehov som bolaget gjorde i sin hemställan innan införandet av den administrativa registreringsavgiften. 4 När väl avgiften infördes under 2014 så blev intäktsökningen två gånger vad som hade beräknats i hemställan. Även kostnaderna för driftsättning, support och anpassningar av de olika IT-systemen blev 4 Kommunfullmäktige handling 2012 nr 97 Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 11(26)

16 högre än förväntat, men inte i samma omfattning. För att värdera rimligheten i nivån på en kommande köavgift behöver kommunfullmäktige få en helhetsbild och inte enbart eventuella kostnadsökningar på grund av det utökade uppdraget. En rent teknisk beräkning utifrån dagens kostnadsvolym skulle innebära en köavgift på omkring 180 kr. 5 I Stockholm och Malmö där motsvarande verksamheter helt eller till övervägande del finansieras med köavgifter ligger nivån på 200 respektive 300 kr/år. En alternativ finansiering till köavgift är att ta ut en så kallad förmedlingsavgift. En sådan ersättning får tas ut av en bostadssökande om förmedlingen leder till att hyreskontrakt tecknas och avgiften uppgår till högst kr inklusive moms för en möblerad eller omöblerad lägenhet (se 1 Förordning (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling). Boplats Syd har inskrivet i sina köregler att en förmedlingsavgift kan tas ut, men nivån för denna avgift är av kommunfullmäktige satt till 0 kr. Bostadsförmedlingen i Stockholm har för några år sedan haft en förmedlingsavgift, som innan den avskaffade låg på kr. Av intervju med företrädare för Bostadsförmedling framgår att erfarenheterna med förmedlingsavgiften har varit dåliga och att avgiften många gånger har varit svår att få in vilket flera gånger lett till att de behövt vidta ett inkassoförfarande. Betalningsförmågan olika bland de bostadssökande, vilket utöver faktureringshanteringen också medför ytterligare administrativa kostnader, t ex för att hantera förfrågningar om att få skjuta på betalning eller möjligheten att göra delbetalningar. Det är dessutom inte ovanligt att sökande i samband med flytt till by bostad har dubbelt boende under en tid och att då samtidigt behöva betala en förmedlingsavgift kan upplevas som betungande. Det finns en möjlighet att fastighetsägarna som annonserar lägenheter via Boplats till del bidrar till finansieringen av verksamheten. Det skulle exempelvis kunna ske genom att införa en rörlig annonseringsavgift per lägenhet alternativt en fast avgift som baserar sig på antal lägenheter i den aktuella fastighetsägarens bestånd. För att bibehålla möjligheten för Göteborgs Stad eller något av dess bolag att direkttilldela Boplats kontrakt utan att bryta mot upphandlingslagstiftningen krävs dock en vaksamhet kring hur stor del av verksamheten som finansieras av någon annan än den upphandlande myndigheten. Om denna andel blir alltför stor kan det innebära att det s k verksamhetskriteriet (3 kap LOU) inte uppfylls och därmed skulle det exempelvis inte vara möjligt för stadens allmännyttiga bostadsbolag att direkttilldela Boplats något kontrakt. En annan nackdel med att införa en avgift för fastighetsägarna är att det riskerar medverka till att minska deras intresse att nyttja Boplats tjänster. Idag betalar exempelvis den enskilda fastighetsägaren som är medlem i Fastighetsägarna GFR inte någon ytterligare avgift, än medlemsavgift till branschorganisationen, för att annonsera lägenheter via Boplats. Om en sådan avgift införs riskerar det bidra till att Boplats i mindre utsträckning får karaktären av en samlad marknadsplats för hyreslägenheter. Stadsledningskontorets bedömning För att undvika de risker som identifierats med nuvarande finansieringsmodell föreslår stadsledningskontoret att Boplats kostnader helt och hållet ska täckas av köavgifter och övriga intäkter. I och med övriga föreslagna förändringar i detta tjänsteutlåtande bedömer stadsledningskontoret att Boplats är en kommunal bostadsförmedling som därmed har möjlighet att ta ut en sådan avgift. 5 Beräkningen bygger på de betalande som Boplats själva använder i sin budget för Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 12(26)

17 Samlad marknadsplats Genom att samla annonseringen av lägenheter från både allmännyttan och flera privata fastighetsägare bidrar Boplats till ökad tillgänglighet till hyresmarknaden för de som söker lägenhet. Av de intervjuer som genomförts med privata fastighetsägare framgår att de inte föredrar en förmedlingsprincip som bygger på kötid då övriga krav är uppfyllda. En av invändningarna bygger på tanken om att kötid inte speglar den sökandes behov av bostad. Exempel som nämns i sammanhanget är att någon som önskar boende i staden på grund av jobb får det än svårare att komma in på hyresmarknaden. En annan invändning är att det minskar möjligheten för fastighetsägaren att själv ha rådighet över vilka hyresgäster som man hyr ut till. Enligt fastighetsägarna innebär nuvarande rådighet till en bättre förutsättningar att uppnå en blandning av hyresgäster som på olika sätt bidrar till ett bra och långsiktigt boende. En förändring som innebär att kötid blir avgörande, då övriga krav är uppfyllda, för samtliga lägenheter som annonseras via Boplats kan medföra att privata fastighetsägare i lägre utsträckning än idag kommer nyttja bolagets tjänster. Andra delar av den föreslagna inriktningen kan få en positiv inverkan på de privata fastighetsägarnas benägenhet att utnyttja Boplats tjänster och därmed bidra till att det fortsatt blir en samlad marknadsplats. Ovanstående förslag beträffande finansiering av verksamheten inom Boplats innebär att fastighetsägarna kostnadsfritt kan nyttja tjänsten. Dessutom föreslås Boplats få en mer aktivt förmedlande roll, en roll som fastighetsägarna skulle avlastas när de lämnar förmedlingsuppdraget för en lägenhet till Boplats. Den föreslagna inriktningen för Boplats liknar i stor utsträckning de kommunala bostadsförmedlingarna i Stockholm och Malmö. I Stockholm förmedlade Bostadsförmedlingen ca lägenheter under år Sett till fastighetsägaretyp var 43 procent av lägenheterna från stadens bostadsbolag, 50 procent från privata fastighetsägare och 7 procent från övriga kommuners bostadsbolag. I Malmö förmedlade Boplats Syd omkring lägenheter under år Av dessa var 60 procent från kommunala bostadsbolag och resterande 40 procent från privata fastighetsägare. Av de drygt lägenheter som annonserades via Boplats Göteborg under år 2016 var 47 procent från allmännyttiga bostadsbolag, 10 procent utgjordes av studentlägenheter från Chalmers Studentbostäder och resterande 43 procent var från privata hyresvärdar. Stadsledningskontoret har inte genomfört någon djupare analys av eventuella särdrag mellan hyresmarknaderna i respektive kommun, men kan konstatera att privata fastighetsägare nyttjar tjänsterna som erbjuds i Stockholm och Malmö även om de tillämpar kötiden som förmedlingsprincip i sina respektive verksamheter. Stadsledningskontorets bedömning Stadsledningskontorets bedömer att den framtida inriktningen för Boplats som föreslås i detta tjänsteutlåtande kan medföra en risk för att privata värdar i lägre utsträckning väljer att annonsera sina lägenheter via Boplats. Samtidigt visar erfarenheterna från motsvarande verksamheter i Stockholm och Malmö, vars verksamheter i stor uträckning liknar den föreslagna inriktningen beträffande Boplats, att det går att leverera en tjänst som efterfrågas även av privata fastighetsägare. Delar av de föreslagna förändringarna borde också enligt stadsledningskontorets bedömning kunna medverkar till förbättrade förutsättningar till en utveckling i den riktningen. Ägarförhållanden Så länge det finns privat ägande i bolaget är kontrollkriteriet inte uppfyllt. Detta innebär, vid en strikt tillämpning av LOU, att det inte är möjligt för vare sig Göteborgs Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 13(26)

18 stad eller något av dess bolag att direkttilldela Boplats kontrakt utan att bryta mot upphandlingslagstiftningen. Även omvänt gäller Boplats kan inte utan föregående upphandling tilldela övriga bolag i staden kontrakt. Kontrollkriteriet innebär vidare att även om bolaget inte till någon del ägs av privata intressen, så måste den upphandlande myndigheten ha ett bestämmande inflytande ifråga om såväl strategiska mål och viktiga beslut. Detta innebär bl a att utseendet av styrelsens och dess sammansättning ska vara en fråga för fullmäktige. Ett sätt att säkerställa uppfyllande av kontrollkriteriet är att staden blir ensam ägare av bolaget. Stadsledningskontoret bedömer det som betydelsefullt att de privata fastighetsägarna och stadens allmännyttiga bostadsbolag är kunder till bolaget utifrån liknande premisser varför förslaget innebär att stadens ägande bör bara direkt, dvs att stadens ägande av bolaget i dess helhet ligger hos Stadshus AB. Att göra Boplats till ett av staden helägt bolag innebär vidare en ytterligare markering av att bolaget utgör en kommunal bostadsförmedling. Detta tillsammans med att bolaget tillämpar en fördelningsprincip som bygger på kötid utgör förutsättningar för att verksamheten ska kunna finansieras med köavgifter. En viktig uppgift för Boplats är att utveckla service och tjänster mot kunder i bostadskön men detsamma gäller även i förhållande till fastighetsägarna, i syfte att säkerställa ett fortsatt gott inflöde av lägenheter. Det senare har bl a säkerställts genom delägarskap och styrelserepresentation från såväl staden allmännyttiga bostadsbolag som privata fastighetsägare. Analogt med förslaget ovan att avveckla det fastighetsägarnas ägandet i bolaget föreslår stadsledningskontoret att fastighetsägarnas respresentation i styrelsen inte längre ska kvarstå. Det blir därför ett angeläget uppdrag för Boplats att finns nya forum som skapar delaktighet från fastighetsägarna i utvecklingen av service och tjänster. Av tilläggsyrkandet från S, MP och V framgår en positiv syn på möjligheten att bolaget får ett ägande som mer motsvarar Göteborgs arbetsmarknadsregion. I den mån som staden på sikt vill bjuda in andra kommuner till delägarskap så bedömer stadsledningskontoret att verksamheten bör kvarstår i bolagsform. Som angetts ovan hindrar dock inte lokaliseringsprincipen Göteborgs stad från att bedriva bostadsförmedling inom den lokala arbetsmarknadsregionen. Stadsledningskontoret bedömer därför att det saknas en omedelbar anledning för Göteborgs stad att bedriva bostadsförmedling tillsammans med andra kommuner i en gemensam association. Bedömningen är att alla de positiva effekter som ett gemensamt bolag skulle medföra kan nås även på annats sätt, t ex genom inter-kommunala avtal. Därutöver innebär delägarskap alltid risk för påfrestningar mellan ägarna, särskilt som skillnaden i storlek mellan kommunerna är betydande. En förändrad ägarstruktur av Boplats där även kommuner som inte ingår i den lokala arbetsmarknadsregionen blir delägare, möjliggör en ytterligare utvidgning av bolagets verksamhetsområde. Det bör dock noga övervägas och prövas i vilken utsträckning en sådan utvidgning skulle gynna de egna kommunmedlemmarna och i övrigt innebära ökad nytta för staden. Stadsledningskontoret bedömning är att det i dagsläget är svårt att se vad som skulle kunna motivera en sådan utvidgning. Stadsledningskontorets bedömning Stadsledningskontoret föreslår att Boplats Göteborg AB blir ett av Göteborgs Stad helägt bolag och att det är Stadshus AB som övertar det formella ägandet av hela bolaget. För att bibehålla en framtida möjlighet till ett mer regional ägande, dvs. ett delägarskap med andra kommuner inom arbetsmarknadsregionen, bedömer stadsledningskontoret att bolagsformen är mest ändamålsenlig. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 14(26)

19 Remissvar Nedan redovisas en sammanfattning remissvaren från fastighetsnämnden och styrelsen i Boplats Göteborg AB. Remissvaren återfinns i sin helhet i bilaga 2 och 3. I anslutning till respektive remissvar redovisas stadsledningskontoret kommentarer under en särskild rubrik. Fastighetskontoret Med hänvisning till sitt uppdrag och verksamhetsområde är fastighetsnämndens yttrande begränsat till att behandla frågan ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. Därmed har nämnden inte berört frågorna kring organisering och finansieringsformer i sitt remissvar. Nämnden konstaterar att möjligheten till en samlad överblick över vilka hyresrätter som ska hyras ut är ett mycket viktigt verktyg för den som söker en bostad. Särskilt gynnas den som inte har resurser eller möjlighet att själv kontakta olika fastighetsägare för att söka lägenhet. Boplats Göteborgs AB har genom sin verksamhet en mycket viktig roll för att bidra till att hushåll kan få tillgång till bostäder som blivit lediga. Till övervägande del förhåller sig fastighetsnämnden i sitt remissvar till förslaget i stadsledningskontorets tjänsteutlåtande om att samtliga lägenheter som förmedlas via Boplats Göteborg AB ska fördelas utifrån registreringstid när övriga villkor för att kunna hyra lägenheten är uppfyllda. Nämnden konstaterar att kötid som grundläggande fördelningsprincip har olika för- och nackdelar. En viktig fördel är att det ger tydlighet för de som söker lägenhet, men nackdelen är att det begränsar tillgången för grupper som av olika skäl inte har den registreringstid som krävs, men som ändå har stora behov av att få en bostad. Registreringstid är inget entydigt mått på behovet av lägenhet och ger en betydande fördel för de som har möjlighet att vänta på att få en lägenhet. Nämnden konstaterar samtidigt i sitt yttrande att alla bostäder inte måste fördelas enbart efter registreringstid. Möjligheten finns att tillgodose akuta behov hos olika grupper genom att skapa förturer för dessa. Utifrån exemplet hur motsvarande verksamhet fungerar i Stockholm drar nämnden slutsatsen att en förmedlingsprincip som bygger på kötid inte är ett avgörande hinder för privata fastighetsägare. Den service som ges via bostadsförmedlingen kan i detta sammanhang antas vara mer attraktiv än att själv sköta uthyrningen. Stadsledningskontorets bedömning Stadsledningskontoret delar i huvudsak de slutsatser och bedömningar som fastighetsnämnden gör i sitt remissvar. Att det finns vissa negativa konsekvenser med att tillämpa kötid som huvudsaklig tilldelningsprincip har stadsledningskontoret redogjort för i det tjänsteutlåtande som sändes ut på remiss. Stadsledningskontoret gör bedömningen att fastighetsnämndens svar, som är begränsat till att behandla frågan ur ett bostadsförsörjningsperspektiv, inte bör förändra förslaget till framtida inriktning för verksamheten inom Boplats. Boplats Göteborg AB Styrelsen för Boplats anger i sitt remissvar att de vill värna en framtida inriktning på verksamheten som innebär att respektive fastighetsägare kan tillämpa sin respektive uthyrningspolicy. Därutöver anges utgångspunkterna för bolagets arbete att utreda alternativ som är juridiskt, tekniskt, finansiellt och praktiskt hållbara för bolaget, för hyresvärdarna och för de bostadssökande. Bolaget anlitade en advokatfirma för att biträda i utredningen av ett förslag till ny organisation. Förslaget som togs fram tillsammans med konsulten går i korthet ut på att Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 15(26)

20 dela upp bolagets utbud i två olika delar, med skilda kösystem och finansiering. Den ena delen är en traditionell bostadsförmedling där hyreslägenheter förmedlas utifrån rangordningskriteriet längsta kötid ( Bostadsförmedlingen ) och den andra delen bedriver yrkesmässig bostadsförmedling där övriga hyreslägenheter förmedlas utifrån fler kriterier ( Marknadsplatsen ). Båda delarna av bolagets utbud skulle presenteras för allmänheten i ett gemensamt sammanhang, via boplats.se. Styrelsen bedömning är att ovanstående är en tekniskt möjlig lösning, men att det skulle kvarstå stora risker såväl finansiellt, juridiskt som praktiskt för bolaget, ägarna och styrelsen. I slutändan valde därför styrelsen att inte föreslå en sådan lösning. Istället förordar styrelsen en delning av bolaget. Det skulle innebära att den ena delen blir en renodlad kommunal bostadsförmedling, helägd av Göteborgs Stad och den andra delen en renodlad privat marknadsplats, helägd av Fastighetsägarna GFR. Styrelsen önskar därför att en ägardialog bör genomföras snarast med utgångspunkten att värdera bolaget i sin helhet men också till delar i en due diligence process. Det finns ett intresse från Fastighetsägarna GFR att bli ägare till en egen version av källkoden till IT-systemet och hur en sådan transaktion skulle kunna ske behöver enligt styrelsen utredas av ägarna i processen, i nära dialog med bolaget. Som en del av en kommande ägardialog önskar styrelsen också diskutera möjligheterna till ett gemensamägt bolag med dagens ägarkonstellation som i sin tur äger varumärket Boplats. Detta bolag föreslås också inneha rättigheterna till boplats.se som fortsatt kan tjäna som en ingångsportal för bostadssökande, som därifrån kan länkas vidare till antingen den kommunala bostadskön eller den privata marknadsplatsen. Syftet med en sådan konstruktion skulle enligt styrelsen vara att värna en samlad marknadsplats och i detta sammanhang dra nytta av att Boplats är ett välkänt varumärke. I anslutning till styrelsens beslut om remissvaret lät Göteborgs Stads styrelserepresentanter föra till protokollet att värderingen som utgör grunden för delningen av bolaget, utöver nuvarande ägarförhållanden, även bör beakta proportionerna mellan både de olika ägarnas och de bostadssökandes bidrag till bolaget. Stadsledningskontorets bedömning Styrelsen för Boplats har tagit sig an remissen med utgångspunkterna att utreda ett alternativ som är juridiskt, tekniskt, finansiellt och praktiskt hållbart för bolaget, hyresvärdarna och de bostadssökande. I detta sammanhang anges att hållbarhet ur hyresvärdarnas perspektiv, åtminstone till del, handlar om att respektive fastighetsägare ska kunna tillämpa sin respektive uthyrningspolicy. Resultatet av den utredning, som bolaget gjort med biträde av en konsult och som finns bifogad till styrelsens remissvar, lever dock enligt styrelsens egen bedömning inte upp till dessa utgångspunkter i tillräcklig omfattning. Stadsledningskontoret delar styrelsens bedömning i detta avseende. Det förslag som styrelsen istället förordar är, ställt i relation till den bifogade utredningen, väldigt kortfattat och det saknas tydliga beskrivningar av hållbarhet för bolaget, hyresvärdar och bostadssökande utifrån ett juridiskt, tekniskt, finansiellt och praktiskt perspektiv. Detta innebär enligt stadsledningskontoret att förslaget är förknippat med flera osäkerhetsfaktorer. Därutöver kan utfallet av den föreslagna värderingen av bolaget, ägarfrågan när det gäller källkoden och förutsättningarna för ett gemensamägt bolag som äger varumärket och rättigheterna till boplats.se påverka såväl möjligheterna som viljan hos berörda parter att få till en förändring enligt styrelsens förslag. Styrelsen vill genom sitt förslag fortsatt ha en gemensam ingångsportal för de bostadssökande via boplats.se. Stadsledningskontoret delar bedömningen att en Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 16(26)

21 sammanhållen marknadsplats med en gemensam portal bidrar till en ökad tillgänglighet för de bostadssökande. Samtidigt ser stadsledningskontoret en uppenbar risk att samägandet av varumärket och rättigheterna till boplats.se kan bidra till minskad transparens utifrån den bostadssökandes perspektiv. Verksamheten inom Bostadsförmedlingen respektive Marknadsplatsen kommer å ena sidan vara starkt förknippade med varandra genom det samägda varumärket och gemensamma ingångsportalen. Å andra sidan bedrivs de utifrån olika principer beträffande såväl kösystem, finansiering och tilldelningsprinciper. Styrelsens förslag innebär vidare att stadsstödsreglerna aktualiseras i samband med en delning av bolaget. För att undvika risken för otillåtet statsstöd behöver en delning av bolaget ske på marknadsmässiga villkor. Förslaget om ett gemensamägt bolag och ägarskap av en version av källkoden till IT-verktyget innebär dock enligt stadsledningskontoret att risker för otillåtet statsstöd kvarstår även efter delningen i en Bostadsförmedling och en Marknadsplats. Det kan till exempel handla om hantering och fördelning av kostnader för drift, support och utveckling av IT-systemet samt kundtjänstärenden. Sammantaget gör stadsledningskontoret bedömningen att det finns flera osäkerhetsfaktorer kring förslaget från styrelsen för Boplats. Stadsledningskontoret bedömer vidare att det finns vissa uppenbara risker med ett gemensamt ägande av varumärket, rättigheterna till boplats.se samt en kvarstående relation kring IT-systemet. Med ovanstående som grund kvarstår stadsledningskontoret vid sitt tidigare förslag till framtida inriktning och omfattning av verksamheten inom Boplats. Sammanfattning av förslag till framtida inriktning för verksamheten inom Boplats Nedan följer en sammanfattning av stadsledningskontorets slutsatser och bedömningar uppdelat i de områden som översynen varit inriktad på. Verksamhetens geografiska område Eftersom bostadsmarknad och arbetsmarknad har så starka kopplingar gör stadsledningskontoret bedömningen att det finns utrymme att låta den lokala arbetsmarknadsregionen bestämma lokaliseringsprincipens tillämpningsområde när det gäller den typ av verksamhet som Boplats bedriver. Kötid som förmedlingsprincip En princip där kötiden är avgörande, då övriga krav är uppfyllda, innebär enligt stadsledningskontorets bedömning en hög grad av transparens och förutsägbarhet i relation till de bostadssökande. Samma princip ska gälla för samtliga lägenheter som annonseras via Boplats. Transparent intäktsmodell Stadsledningskontoret föreslår en finansieringsmodell som innebär att Boplats kostnader helt och hållet ska täckas av köavgifter och övriga intäkter. Genom denna förändring undviks riskerna med att nuvarande finansiering inte anses vara förenligt med kommunallagens förbud om stöd till enskilda näringsidkare och reglerna om otillåtet statsstöd enligt EUF-fördraget. Samlad marknadsplats Två delar av stadsledningskontorets förslag kring verksamheten inom Boplats bedöms kunna ha en positiv inverkan på verksamhetens status som en samlad marknadsplats för hyresbostäder: Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 17(26)

22 1. att fastighetsägarna föreslås kunna använda sig av Boplats för förmedling av sina lägenheter utan kostnad 2. att Boplats får en mer förmedlande roll och därmed tar över uppgifter som hittills legat hos fastighetsägarna Den föreslagna förmedlingsprincipen kan dock verka i motsatt riktning, dvs. att privata värdar i lägre utsträckning väljer att annonsera sina lägenheter via Boplats Ägarförhållanden Stadsledningskontoret föreslår att Boplats Göteborg AB blir ett av Göteborgs Stad helägt bolag och att det är Stadshus AB som övertar det formella ägandet av hela bolaget. Genom att det privata ägandet i bolaget avvecklas kommer kontrollkriteriet vara uppfyllt. Stadsledningskontoret bedömer att bolagsformen fortsatt är mest ändamålsenlig, främst med hänvisning till möjligheten att på sikt bjuda in andra kommuner till ett delägarskap vilket framhålls i tilläggsyrkandet från S, MP och V. Stadsledningskontoret Mats Odhagen Planeringsledare Jessica Granath Avdelningschef Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 18(26)

23 Bilaga 1 Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum , Dnr 0958/14 Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB Tidigare behandling Bordlagt den 2 mars 2016, 113, den 6 april 2016, 198 och den 4 maj 2016, 293. Handlingar Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande den 15 februari Yrkande från M, L och KD den 13 maj Yttrande från MP, S och V den 18 maj Yrkanden Ulf Kamne (MP) yrkar bifall till beslutssatsen i yrkande från M, L och KD den 13 maj Beslut Enligt yrkande från M, L och KD: Ärendet remitteras till Boplats Göteborg AB och fastighetsnämnden för att utreda och återkomma med förslag gällande finansieringsformer, ägande och fördelningsprinciper som tillåter att bolaget fortsättningsvis utvecklas som en transparent marknadsplats för både kommunala och privata fastighetsägare. Protokollsanteckning Representanterna från MP, S och V antecknar som yttrande en skrivelse från den 18 maj Expedieras Remitteras genom stadsledningskontoret till Boplats Göteborg AB Fastighetsnämnden Vid protokollet Jonas Andrén Ordförande Ann-Sofie Hermansson Justerare Jonas Ransgård 19(26)

24 Göteborg den Yrkande (M) (L) (KD) Kommunstyrelsen Ärende Ang. Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB Kommunstyrelsen föreslås besluta: Att remittera ärendet till Boplats Göteborg och fastighetsnämnden för att utreda och återkomma med förslag gällande finansieringsformer, ägande och fördelningsprinciper som tillåter att bolaget fortsättningsvis utvecklas som en transparent marknadsplats för både kommunala och privata fastighetsägare Ärendet Göteborg har en bostadsbrist som tydligt visar sig i den mycket långa kö av bostadssökande som befinner sig på Boplats. Det måste byggas betydligt fler bostäder så att köerna minskar. Idag har Boplats ett utbud av både kommunala och privata hyresvärdar, vilket underlättar för den som söker bostad. Boplats gynnar de bostadssökande som får en sökväg istället för att behöva vända sig till flera olika hyresvärdar/aktörers enskilda system. Boplats förmedlar idag lägenheter från betydligt fler olika hyresvärdar än vad Stockholms bostadsförmedling och Boplats Syd gör. Med förslaget om att tvinga samtliga hyresvärdar att använda rak kötid vid förmedling via Boplats så riskerar andelen lägenheter från privata hyresvärdar att krympa. Fastighetsägarna har i en undersökning hos sina medlemmar visat att 75% av de tillfrågade helt skulle sluta använda Boplats om ett sådant krav införs. Vi tror inte att det gynnar de som söker bostad om många aktörer väljer att lämna Boplats. Då förloras fördelarna för de bostadssökande med att kunna finna många lägenheter på en samlad plats. Utan en sådan plats minskar transparensen och överblickbarheten på hyresmarknaden. Det finns inget självklart samband mellan längre kötid och bostadsbehov. En sådan utveckling skulle riskera att missgynna exempelvis äldre, unga och de som vill bli nya göteborgare men som idag saknar lång kötid. Vi ser gärna en ökad transparens på Boplats Göteborgs hemsida genom att det tydligt framgår vilka urvalskriterier hyresvärden tillämpar och genom att möjliggöra för sökande i Boplats Göteborgs system att kunna utläsa vilken plats man har i de fall hyresvärden tillämpar kötid. När det gäller finansieringen är det viktigt att den är transparent, funktionell och står i samklang med lagar och regler. Samägandet av Boplats gynnar som vi tidigare beskrivit de bostadssökande genom en plats att söka bostäder på med ett brett utbud. Vi vill därför att Boplats Göteborg utreder möjligheterna att samordna Boplats genom att fastighetsägarna exempelvis får en plats i styrelsen. Vi vill också att man utreder möjligheten att gå från driftsbidrag till en mer proportionerlig finansiering. Här behöver ytterligare utredas vilken exakt finansieringskonstruktion som skulle vara den bästa. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 20(26)

25 Yttrande MP, S, V Kommunstyrelsen Ärende Yttrande angående Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB I remitteringen av ärendet ska Boplats Göteborg och Fastighetsnämnden klargöra möjligheten att hitta ett system, utifrån intentionerna bakom fullmäktigebeslutet 2014, som även beaktar fastighetsägarnas önskemål. Det vill säga att Boplats Göteborg i möjligaste mån bibehåller och utvecklar den höga marknadsandel av hyresrätter som Boplats Göteborg har. Vi önskar även att de juridiska förutsättningarna tydliggörs i tjänsteutlåtande då ärendet återkommer till kommunstyrelsen. Det är viktigt att Boplats verksamhet ligger i linje med de lagar som finns. Därför önskar vi att de juridiska utlåtanden som tagits fram i samband med ärendet också biläggs handlingarna som återkommer till kommunstyrelsen. Vi vill poängtera vikten av att avgifterna för att få stå i kö hos Boplats även fortsättningsvis kommer att vara skäliga och att det i uppdraget om övriga intäkter ingår att utreda fastighetsägarnas medverkan i finansieringen vid användningen av Boplats tjänster. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 21(26)

26 Bilaga 2 Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum Yttrande till kommunstyrelsen avseende översynen av Boplats Göteborg AB 250, diarienr 4077/16 HANDLING Fastighetskontorets tjänsteutlåtande BESLUT Enligt fastighetskontorets förslag: 1. Som fastighetsnämndens yttrande till kommunstyrelsen avseende översynen av Boplats Göteborg AB översänds tjänsteutlåtandet. 2. Denna paragraf förklaras omedelbart justerad. Vid protokollet Sirpa Bernhardsson Justerat Ordförande Jahja Zeqiraj Justerare Hampus Magnusson 22(26)

27 Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden diarienummer 4077/16 Analys och utredning Lars-Gunnar Krantz telefon e-post: Yttrande till kommunstyrelsen avseende översynen av Boplats Göteborg AB Förslag till beslut Som fastighetsnämndens yttrande till kommunstyrelsen avseende översynen av Boplats Göteborg AB översänds detta tjänsteutlåtande. Nämndens beslut förklaras omedelbart justerat. Ärendet Kommunstyrelsen beslutade den 18 maj 2016 att remittera stadsledningskontorets tjänsteutlåtande om översyn av Boplats Göteborg AB till fastighetsnämnden och Boplats Göteborg AB för yttrande. I beslutet angavs att remissen omfattar att utreda och återkomma med förslag gällande finansieringsformer, ägande och fördelningsprinciper som tillåter att bolaget fortsättningsvis utvecklas som en transparent marknadsplats för både kommunala och privata fastighetsägare. Yttrande ska lämnas senast den 30 september Bakgrund Kommunfullmäktige beslutade den 5 juni 2014 att ge kommunstyrelsen i uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB mot bakgrund av stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Förslag till framtida inriktning för Boplats Göteborg AB (Handling 2014 nr 86). I det tjänsteutlåtande som nu sänts ut för yttrande föreslås att staden blir ensam ägare av bolaget och att det utifrån lokaliseringsprincipen finns utrymme för Boplats att bedriva verksamhet inom den lokala arbetsmarknadsregionen. Vidare föreslås att huvudprincipen för samtliga bostäder som förmedlas via Boplats ska vara att kötid är avgörande, efter att övriga krav uppfyllts, för vem som ska erbjudas lägenheten. Dessutom föreslås att bolagets kostnader helt och hållet ska täckas av köavgifter och övriga intäkter. Stadsledningskontoret gör också bedömningen att bolagsformen är mest ändamålsenlig. Stadsledningskontoret föreslår att kommunfullmäktige uppdrar åt Stadshus AB att vara processledare för förändringsarbetet. Överväganden I tjänsteutlåtandet om översynen av Boplats Göteborg AB redovisas förslag rörande den framtida inriktningen och omfattningen av verksamheten. I redovisningen ingår även förslag till finansieringsformer och fördelningsprinciper för lägenheterna. Utifrån fastighetsnämndens uppdrag och verksamhetsområde avgränsas yttrandet till att behandla 23(26)

28 frågan ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. När det gäller organisering och finansieringsformer har kontoret därför inget att tillägga. Tillgång till bostäder skapas av nyproduktion och omsättning bland de befintliga bostäderna. Möjligheterna att tillgodose bostadsbehoven och efterfrågan på bostäder på kort sikt tillgodoses främst genom omsättning inom det befintliga bostadsbeståndet. Den ger därmed fler människor en möjlighet att få en bostad som de efterfrågar. Möjligheten att på ett enkelt sätt få en samlad överblick över vilka hyresrätter som ska hyras ut är därför ett mycket viktigt verktyg för den som söker en bostad. Det gynnar den som inte har resurser och möjlighet att själv kontakta olika fastighetsägare för att söka lägenhet. Boplats Göteborgs AB har en mycket viktig roll för att bidra till att hushåll kan få tillgång till bostäder som blivit lediga. I dagsläget lämnar bolagen inom Förvaltnings Framtiden AB lediga lägenheter till Boplats Göteborg AB utifrån den antagna uthyrningspolicyn. Lägenheter tilldelas utifrån de sökandes registreringstid. När det gäller privata fastighetsägare väljer de själva i vilken utsträckning som de förmedlar lägenheterna själva eller använder Boplats Göteborg AB. Fastighetsägarna avgör även vilka kriterier som de använder vid valet av hyresgäst. Det finns dock ingen uppgift om hur stor andel av det totala antalet lägenheter som blir lediga som hyrs ut via Boplats Göteborg. När det gäller nyproduktion av hyresrätter som sker på mark som markanvisats av fastighetsnämnden anges som villkor i markanvisningspolicyn och därmed i markanvisningsavtalen att lägenheterna ska utannonseras via Boplats Göteborg AB. I översynen föreslås att samtliga lägenheter som förmedlas via Boplats Göteborg AB ska fördelas utifrån registreringstid när övriga villkor för att kunna hyra lägenheten är uppfyllda. Detta är en princip som ger de sökande en god förutsägbarhet om möjligheten att kunna få hyra den lägenhet man anmält intresse för samt även en motivering till varför man inte blir erbjuden den lägenhet man sökt. Ett motiv är även att det i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar anges att en förutsättning för att finansiera verksamheten med köavgift är att lägenheterna fördelas i turordning efter kötid. Ett begränsat antal kan fördelas utifrån olika förturssystem. En fördelning av lägenheter utifrån kötid tillämpas av bostadsförmedlingen i Stockholm och Boplats Syd i Malmö. Kötid som grundläggande fördelningsprincip har olika för- och nackdelar. En viktig fördel är att det ger tydlighet för de som söker lägenhet, men nackdelen är att det begränsar tillgången för grupper som av olika skäl inte har den registreringstid som krävs, men som ändå har stora behov av att få en bostad. Allra tydligast är det för personer som nyligen flyttat till Göteborg, t. ex för att börja studera eller arbeta. I synnerhet gäller detta när efterfrågan på hyresrätter, särskilt i attraktiva lägen, är betydligt större än utbudet. För många blir då andrahandskontrakt, att vara inneboende eller att köpa en bostad alternativen som står till buds. Förmedling efter registreringstid ger de som har möjlighet att vänta på att få en lägenhet en betydande fördel, exempelvis de som redan har en bostad. Registreringstid är därför inget entydigt mått på behovet av lägenhet. Alla bostäder behöver dock inte fördelas enbart efter registreringstid. Möjligheten att tillgodose akuta behov hos olika grupper kan lösas genom att skapa förturer för dessa. Via Boplats har förtur tidigare getts till ungdomar och idag finna en särskilt satsning under två år för barnfamiljer som bor i Göteborg och saknar ordnat boende. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4077/16 24 (26)

29 I översynen påpekas att det finns en risk att de privata fastighetsägarna i mindre grad kan komma att utannonsera lägenheter via Boplats Göteborg AB om alla lägenheter fördelas efter registreringstid. Motivet skulle bland annat vara att man själv vill ha full kontroll över vilka som ska erbjudas en lägenhet. Drygt hälften av de lägenheter som förmedlades av bostadsförmedlingen i Stockholm under 2015 kom från privata fastighetsägare. De privata fastighetsägarnas branschorganisation, Fastighetsägarna Stockholm, rekommenderar sina medlemmar att lämna minst hälften av sina lediga lägenheter till bostadsförmedlingen. Där är därför inte förmedlingsprincipen ett avgörande hinder för privata fastighetsägare. Den service som ges via bostadsförmedlingen kan antas vara mer attraktivt än att själv sköta uthyrningen. Ekonomiska perspektivet, Barnperspektivet, Jämställdhetsperspektivet, Mångfaldsperspektivet, Miljöperspektivet, Omvärldsperspektivet Olika aspekter på frågan utifrån dessa perspektiv redovisas i stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Martin Öbo Tf fastighetsdirektör Stephan Cedergren Utvecklingschef Bilagor: Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande om översyn av Boplats Göteborg AB Protokollsutdrag från kommunstyrelsens sammanträde Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 4077/16 25 (26)

30 Göteborg Inlämnar härmed svar på remiss 18 maj 2016 i 342 Dnr för Styrelsen för Boplats Göteborg AB. Maria Meyer Martins, vd Boplats Göteborg Innehåll sid Svar till kommunstyrelsen från styrelsen för Boplats Göteborg AB 2 Bilaga 1 Utredning enligt kommunstyrelsens direktiv gjord av Boplats Göteborgs AB 4 Bilaga 2 Protokoll med beslut att lämna in remissvar samt kommentar, se punkt 5. 15

31 Svar till Kommunstyrelsen, Remiss 18 maj 2016 i 342, Dnr 0958/14 Styrelsen i Boplats fick av Kommunstyrelsen den 18 maj 2016 remitterat tjänsteutlåtandet Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB (Handling 0958/14) för yttrande över framtida organisation. Viljeriktningen var att återkomma med en lösning för Boplats som även kunde accepteras av de privata fastighetsägarna. Styrelsen har verkat för att värna Boplats som marknadsplats där respektive fastighetsägare kan tillämpa sin respektive uthyrningspolicy. Vi beklagar den uppkomna situationen och hade helst fortsatt att driva Boplats på samma sätt som tidigare. Utgångspunkten i bolagets arbete har varit att utreda alternativ som är juridiskt, tekniskt, finansiellt och praktiskt hållbara för bolaget, för hyresvärdarna och för de bostadssökande. Boplats har anlitat en advokatfirma för att biträda i utredningen av en ny organisation. Denna presenterades för styrelsen i Boplats den 22 september 2016 (Se bilaga 1). Sammanfattningen av förslaget lyder: För att åstadkomma åsyftad målsättning inom ramen för lagstiftningen på området föreslår Boplats att bolagets utbud delas upp i två delar med skilda kösystem som presenteras för allmänheten i ett sammanhang via boplats.se. Den ena delen är en traditionell bostadsförmedling där hyreslägenheter förmedlas utifrån rangordningskriteriet längsta kötid ( Bostadsförmedlingen ). Den andra delen bedriver yrkesmässig bostadsförmedling där övriga hyreslägenheter förmedlas utifrån fler kriterier ( Marknadsplatsen ). För att kunna söka de hyreslägenheter som förmedlas genom Bostadsförmedlingen måste den sökande betala en årlig köavgift. Marknadsplatsen ska finansieras genom antingen förmedlingsavgifter och/eller annonsavgifter som betalas av hyresvärdarna. Marknadsplatsen agerar på en konkurrensutsatt marknad vilket innebär att statstödsreglerna kan aktualiseras om Göteborgs Stad gynnar Marknadsplatsen på ett sätt som hotar att snedvrida konkurrensen i förhållande andra yrkesmässiga bostadsförmedlare. För att undvika risken för otillåtet statsstöd behöver den del av Boplats som gäller Marknadsplatsen bedrivas på marknadsmässiga villkor. Det betyder att Göteborgs Stad inte får lämna driftsbidrag som direkt eller indirekt kommer Marknadsplatsen till del. Nyttjanderätten till IT systemet och eventuella support och underhållstjänster har ett värde som bör belasta Marknadsplatsens verksamhet. Finansieringen av Marknadsplatsen ska ske genom intäkter i verksamheten. Aktier i Boplats som säljs till ett pris understigande marknadsvärdet kan också innebära ett otillåtet statsstöd. Boplats bör anmäla den färdiga modellen inklusive ägande och finansiering till Näringsdepartementet för prövning av statsstödsfrågan. Även om ovanstående är en tekniskt möjlig lösning, återstår fortfarande stora risker såväl finansiellt som juridiskt men även praktiskt för bolaget, ägarna och styrelsen. Styrelsen kan därför inte förorda en sådan lösning. Styrelsens förslag Styrelsen förordar istället en delning av bolaget. Den ena delen blir en renodlad kommunal bostadsförmedling, helägd av Göteborgs Stad och den andra delen en renodlad privat marknadsplats, helägd av Fastighetsägarna GFR. I praktiken blir lösningen den som föreslås i det ursprungliga sid 2

32 tjänsteutlåtandet. En ägardialog bör snarast genomföras med utgångspunkten att värdera bolaget i sin helhet men också till delar i en due diligence process. Det finns ett intresse från Fastighetsägarna GFR att bli ägare till en egen version av källkoden till ITsystemet, som i synnerhet utformats för att passa de privata hyresvärdarnas önskemål. Det finns också en igenkänningsfaktor bland bostadssökande som är värd att värna. Hur en sådan transaktion av källkoden skulle kunna ske behöver utredas av ägarna i processen, i nära dialog med bolaget. Det finns ett stort värde för göteborgarna, och för dem som vill bli göteborgare, att ha en samlad marknadsplats där majoriteten av de lediga lägenheterna i staden annonseras. Boplats är ett välkänt varumärke som erbjuder en ingång till huvuddelen av de lediga lägenheterna i Göteborg. Det vill styrelsen fortsatt värna. Ett förslag är därför att ha ett gemensamägt bolag med dagens ägarkonstellation som i sin tur äger varumärket Boplats. Bolaget föreslås också inneha rättigheterna till boplats.se som kan fortsätta att tjäna som en ingångsportal för bostadssökande, som därifrån kan länkas vidare till antingen den kommunala bostadskön eller den privata marknadsplatsen. Möjligheterna till en sådan lösning föreslås också vara en del av ägardialogen och den fortsatta processen. Styrelsen bedömer att det kommer att ta ett år att upprätta den nya organisationen. Styrelsen för Boplats Göteborg AB sid 3

33 sid 4

34 Innehåll 1 Bakgrund Förutsättningar Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Kommunstyrelsens beslut Mål Sammanfattning Regler om bostadsförmedling Köavgift Förmedlingsavgift Statsstödsregler Allmänt Rekvisit Rekvisit Rekvisit Tröskelvärde Anmälan av otillåtet statsstöd Skadestånd Verksamhet Allmänt Avdelningen Bostadsförmedling Hyresvärden Bostadssökande Avdelningen Marknadsplatsen Hyresvärden Bostadssökande Gemensamma frågor Särskilt om ködagar Privatpersoners annonsering Konkurrerar Boplats (bortsett från den föreslagna Bostadsförmedlingen) med andra annonsplatser? Ägande Finansiering Bostadsförmedlingen - drift, utveckling och support Marknadsplatsen - drift, utveckling och support Övriga avdelningar Sociala åtgärder sid 5

35 6.7 Redovisning Bakgrund Göteborgs Stads kommunfullmäktige beslutade den 5 juni 2014 i 7, Dnr 1721/11, att ge kommunstyrelsen i uppdrag att initiera en översyn av Boplats mot bakgrund av stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Förslag till framtida inriktning för BoPlats Göteborg AB, diarienummer 1721/11, av den 5 februari Kommunstyrelsen initierade en sådan översyn vilken resulterade i ett nytt tjänsteutlåtande från stadsledningskontoret; Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB, diarienummer 0958/14, av den 15 februari I det tjänsteutlåtandet föreslås bl.a. att för samtliga bostäder som förmedlas via Boplats ska kötid vara avgörande efter att övriga krav uppfyllts och att uppdraget till kommunstyrelsen att initiera en översyn av Boplats ska förklaras fullgjort. Kommunstyrelsen beslutade dock den 18 maj 2016 i 342, Dnr 0958/14, att remittera ärendet till Boplats och fastighetsnämnden för att utreda och återkomma med förslag gällande finansieringsformer, ägande och fördelningsprinciper som tillåter att Boplats fortsättningsvis utvecklas som en transparent marknadsplats för både kommunala och privata fastighetsägare. Om förslaget att Boplats enbart ska bedriva bostadsförmedling utifrån tilldelningskriteriet längsta kötid införs medför det att ett antal viktiga värden i Boplats nuvarande verksamhet går förlorade. Exempelvis har flera medlemmar i Fastighetsägarna GFR, som idag använder Boplats, uttryckt att de inte är intresserade av att hyra ut hyreslägenheter genom Boplats om hyreslägenheterna enbart fördelas utifrån tilldelningskriteriet längsta kötid. Boplats styrelse uppfattar att bolagets uppdrag från kommunstyrelsen är att lämna ett alternativt förslag där verksamheten kan bedrivas med bevarande av dessa värden och med lösningar på förekommande juridiska och finansiella frågor. 2 Förutsättningar 2.1 Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Förutsättningarna enligt stadsledningskontorets tjänsteutlåtande Redovisning av uppdrag att initiera en översyn av Boplats Göteborg AB lyder: Hyreslägenheter som förmedlas till sökande som betalar en köavgift ska förmedlas utifrån tilldelningskriteriet längsta kötid (s. 10). Boplats finansiering ska helt och hållet ske genom "köavgifter och övriga intäkter" (s ). Boplats ska bli ett av Göteborgs Stad helägt bolag och det formella ägandet ska övertas av Göteborgs Stadshus AB (s ). 2.2 Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsen i Göteborgs Stad beslutade som ovan nämnts den 18 maj 2016 att, i enlighet med ett yrkande från M, L och KD, ge Boplats och fastighetsnämnden i uppdrag att utreda och återkomma med förslag gällande finansieringsformer, ägande och fördelningsprinciper som tillåter att Boplats fortsättningsvis utvecklas som en transparent marknadsplats för både kommunala och privata fastighetsägare. I yrkandet betonas att: Med förslaget om att tvinga samtliga hyresvärdar att använda rak kötid vid förmedling via Boplats så riskerar andelen lägenheter från privata hyresvärdar att krympa. ( ) Då förloras fördelarna för de bostadssökande med att kunna finna många lägenheter på en samlad plats. Utan en sådan plats minskar transparensen och överblickbarheten på hyresmarknaden. sid 6

36 ( ) När det gäller finansieringen är det viktigt att den är transparent, funktionell och står i samklang med lagar och regler. ( ) Vi vill därför att Boplats Göteborg utreder möjligheterna att samordna Boplats genom att fastighetsägarna exempelvis får en plats i styrelsen. Vi vill också att man utreder möjligheten att gå från driftsbidrag till en mer proportionerlig finansiering. 3 Mål Boplats verksamhet har ett antal värden som bör bevaras och utvecklas: De bostadssökande har tillgång till en betydande andel av Göteborgs lediga förstahandshyreslägenheter på ett samlat ställe och har möjlighet att med samma konto anmäla intresse för hyreslägenheter av flera olika kategorier som hyrs ut av ett stort antal hyresvärdar. Fastighetsägarna har tillgång till (i) en betydande andel av de personer som söker en hyreslägenhet i Göteborgsregionen, (ii) en allmänt känd och tillgänglig annonsplats (boplats.se) samt (iii) ett IT-system för publicering och hantering av annonser och sökande (Boplats marknadssystem). Göteborgs Stad ges möjlighet att bl.a. skapa satsningar som riktar sig till särskilda grupper tack vare att uthyrningen av hyreslägenheter samlas till ett ställe. Exempel på sådana projekt är Ungahem ( ), Lägenheter till stora barnfamiljer ( ), Rum till internationella studenter (2007-), Olika hyresnivåer på hyresrätter i Frihamnen (2021), Bättre utnyttjande av befintligt bostadsbestånd (Fastighetskontoret 2016). 4 Sammanfattning För att få ta ut köavgift av de bostadssökande måste Boplats förmedla lägenheter strikt efter kötid, dvs. inom ramen för den reglerade förmedling som sker genom en kommunal bostadsförmedling. Boplats får dock ta ut en förmedlingsavgift med högst kr för ingångna hyreskontrakt som förmedlas genom yrkesmässig bostadsförmedling där andra tilldelningskriterier tillämpas. För att åstadkomma åsyftad målsättning inom ramen för lagstiftningen på området föreslår Boplats att bolagets utbud delas upp i två delar med skilda kösystem som presenteras för allmänheten i ett sammanhang via boplats.se. Den ena delen är en traditionell bostadsförmedling där hyreslägenheter förmedlas utifrån rangordningskriteriet längsta kötid ( Bostadsförmedlingen ). Den andra delen bedriver yrkesmässig bostadsförmedling där övriga hyreslägenheter förmedlas utifrån fler kriterier ( Marknadsplatsen ). För att kunna söka de hyreslägenheter som förmedlas genom Bostadsförmedlingen måste den sökande betala en årlig köavgift. Marknadsplatsen ska finansieras genom antingen förmedlingsavgifter och/eller annonsavgifter som betalas av hyresvärdarna. Marknadsplatsen agerar på en konkurrensutsatt marknad vilket innebär att statstödsreglerna kan aktualiseras om Göteborgs Stad gynnar Marknadsplatsen på ett sätt som hotar att snedvrida konkurrensen i förhållande andra yrkesmässiga bostadsförmedlare. För att undvika risken för otillåtet statsstöd behöver den del av Boplats som gäller Marknadsplatsen bedrivas på marknadsmässiga villkor. Det betyder att Göteborgs Stad inte får lämna driftsbidrag som direkt eller indirekt kommer Marknadsplatsen till del. Nyttjanderätten till IT-systemet och eventuella support- och underhållstjänster har ett värde som bör belasta Marknadsplatsens verksamhet. Finansieringen av Marknadsplatsen ska ske genom intäkter i verksamheten. Aktier i Boplats som säljs till ett pris understigande marknadsvärdet kan också innebära ett otillåtet statsstöd. Boplats bör anmäla den färdiga modellen inklusive ägande och finansiering till Näringsdepartementet för prövning av statsstödsfrågan. sid 7

37 5 Regler om bostadsförmedling 5.1 Köavgift För att Boplats ska ha rätt att ta ut en årlig administrativ köavgift av hyressökande ska hyreslägenheterna förmedlas utifrån rangordningskritieriet längsta kötid enligt 8 lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar: En kommunal bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i turordning efter kötid får, utöver sådan förmedlingsersättning som får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a jordabalken, ta ut en avgift för rätten att stå i kö (köavgift) av den hyressökande. Kravet på förmedling efter kötid ska inte hindra att ett begränsat antal lägenheter som är tillgängliga för kön fördelas enligt ett förturssystem. Köavgiften får tas ut för högst ett år i taget. Kommunen får bestämma avgiften och grunderna för hur den ska tas ut. Detta lagkrav är uppfyllt i det förslag som presenteras nedan. 5.2 Förmedlingsavgift I enlighet med 12 kap. 65 a jordabalken (1970:994) och 1 förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling kan Boplats ta ut en förmedlingsavgift om kr för sådan förmedling som leder till att ett hyreskontrakt ingås. En sådan förmedlingsavgift får tas ut även i de fall där Boplats sedan tidigare har tagit ut en sådan köavgift som anges ovan i p kap. 65 a jordabalken (1970:994): Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. I fråga om köavgift vid kommunal bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. 1 förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling: Sådan ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål som enligt 12 kap. 65 a jordabalken får tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling får uppgå till, inklusive mervärdesskatt, högst kronor för en omöblerad eller möblerad lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och kronor för ett möblerat eller omöblerat rum. Ersättning får tas ut endast om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal. 5.3 Statsstödsregler Allmänt Den del av Boplats som ägnar sig åt kommunal bostadsförmedling omfattas inte av statsstödsreglerna. Vad som sägs om Boplats nedan gäller alltså den del av verksamheten som bedrivs inom ramen för Marknadsplatsen. Rekvisiten för att en åtgärd ska utgöra ett otillåtet statsstöd är att åtgärden 1. gynnar ett visst företag eller en viss produktion, 2. finansieras genom offentliga medel, 3. snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen, samt sid 8

38 4. påverkar handeln mellan medlemsstaterna Rekvisit 1 För att en åtgärd ska anses gynna en privat ägare i Boplats krävs det att åtgärden (i) innebär en ekonomisk fördel för den privata ägaren och (ii) att åtgärden är selektiv. Utbetalningen av ett driftsbidrag från kommunen till Boplats innebär en ekonomisk fördel för den privata ägaren eftersom den privata ägaren inte skulle ha erhållit bidraget under normala marknadsvillkor, dvs. om den privata ägaren självständigt hade bedrivit bostadsförmedling. Om de fastighetsägare som annonserar hyreslägenheter genom Marknadsplatsen inte betalar en marknadsenlig annonsavgift, exempelvis p.g.a. att Boplats till skillnad från en privat aktör kan finansiera sin verksamhet genom driftsbidrag från Göteborgs Stad och/eller köavgifter, kan det också utgöra ett otillåtet statsstöd. Vidare är ovanstående två åtgärder selektiva eftersom de gynnar ett begränsat antal aktörer Rekvisit 2 Rekvisitet är uppfyllt inte enbart vid en direkt överföring av offentliga medel, vilket är fallet vid bl.a. ovan nämnda utbetalning av driftsbidrag, utan även vid t.ex. en försäljning av aktier i Boplats till ett pris understigande marknadsvärdet. Samma sak gäller om Marknadsplatsens aktörer får nyttja tillgångar och resurser till underpris. IT-systemet och de support- och underhållstjänster som löpande tillhandahålls IT-systemet har ett värde/kostnad som på ett eller annat sätt bör belasta Marknadsplatsens verksamhet. Sistnämnda fråga är inte helt enkel eftersom IT-systemet utvecklats inom ramen för nuvarande Boplats, vilket innebär att den nuvarande verksamheten har bedrivits i en statsstödsmässig gråzon. Det kan i det sammanhanget tyckas märkligt att börja ta ut ersättning för nyttjanderätten till en tillgång som visserligen utvecklats och bekostats av allmänna medel men som ägs av Boplats. Å andra sidan leder uppdelningen av avdelningar enligt förslaget till ett tydliggörande av en tydlig kommunal verksamhet och en kommersiell del, vilket lyfter fram en tydlig risk för stöd. Mot denna bakgrund bör Marknadsplatsen betala för sitt nyttjande av IT-lösningen och support- och underhållstjänster Rekvisit 3-4 Bedömningen av om en åtgärd snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen ska göras tillsammans med bedömningen av om bidraget har påverkan på handeln mellan medlemsstaterna. De båda kriterierna ska alltså i praktiken bedömas som ett kriterium. Om t.ex. det faktum att de fastighetsägare som annonserar hyreslägenheter genom Marknadsplatsen inte betalar en marknadsenlig annonsavgift (på grund av stöttande åtgärder hänförliga till Göteborgs Stad) förstärker Marknadsplatsens ställning i förhållande till andra konkurrerande företag i handeln inom EU, så anses handeln påverkas av bidraget. Det är således inte nödvändigt att den gynnade aktören bedriver handel med andra medlemsstater för att rekvisitet ska vara uppfyllt varför kriteriet enligt vår bedömning kan vara uppfyllt vid såväl nämnda utbetalningar av driftsbidrag till Boplats, en försäljning av aktier i Boplats till ett pris understigande marknadsvärdet som vid uttaget av en sådan ickemarknadsenlig annonsavgift, alternativt att finansieringen av Marknadsplatsen på andra sätt får ekonomisk stöttning direkt eller indirekt av Göteborgs Stad, till exempel genom att värdet av de IT-tjänster som Marknadsplatsen får tillgång till inte motsvaras av intäkter i Marknadsplatsens verksamhet Tröskelvärde Om stödet understiger ett tröskelvärde om euro, cirka kr, under en treårsperiod, dvs. i genomsnitt drygt kr per år, utgör stödet inte ett otillåtet statsstöd, även om ovanstående rekvisit är uppfyllda. sid 9

39 5.3.6 Anmälan av otillåtet statsstöd Om en åtgärd uppfyller ovanstående rekvisit och åtgärden inte är undantagen p.g.a. att den ekonomiska fördelen understiger tröskelvärdet ska åtgärden anmälas till Näringsdepartementets enhet för konkurrens, statsstöd och samvillkor. Näringsdepartementet kan därefter anmäla försäljningen till EU-kommissionen för vidare prövning. Även om t.ex. utbetalningen av ett driftsbidrag inte anmäls kan EU-kommissionen, exempelvis efter tips/klagomål från en konkurrerande privat aktör, besluta om att stödet ska återställas. Om så sker innebär det att Boplats ska betala tillbaka det aktuella driftsbidraget, inklusive eventuell ränta, till kommunen Skadestånd Om en stödjande åtgärd anses utgöra ett otillåtet statsstöd ska stödet som sagt återställas och kommunen riskerar i den situationen att bli skadeståndsskyldig mot konkurrerande bostadsförmedlingar. För att en konkurrerande bostadsförmedling, t.ex. Bostad Direkt, ska vara berättigad till skadestånd krävs det att åtgärden har orsakat bolaget en ekonomisk skada. Det är den konkurrerande bostadsförmedlingen som har bevisbördan för att en skada har uppkommit och att det föreligger ett orsakssamband mellan åtgärden och den uppkomna skadan. Vår bedömning är att det inte kan uteslutas att en konkurrerande bostadsförmedling vid en sådan försäljning av aktier eller utbetalning av driftsbidrag som anges ovan kan visa att det föreligger en faktisk skada och ett orsakssamband, vilket skulle få som konsekvens att kommunen blir skadeståndsskyldig i förhållande till den konkurrerande bostadsförmedlingen. 6 Verksamhet 6.1 Allmänt Boplats ägandestruktur ska enligt förslaget kvarstå i sitt nuvarande skick. Boplats behöver ett ägardirektiv som beskriver uppdraget att bedriva verksamheten på det vis som anges i detta förslag. Ett aktieägaravtal reglerar frågor såsom aktieägarnas finansiering och ansvar. Boplats har länge haft olika avdelningar; Förstahand (hyreslägenheter), Rum (del i lägenhet), Andrahand (andrahandsuthyrning av lägenhet) samt Köp nytt (försäljning av bostadsrätter). Vi föreslår att det utbud som idag finns i avdelningen Förstahand delas i två delar; Bostadsförmedlingen och Marknadsplatsen. Rent praktiskt kommer det att fungera som så att den sökande först registrerar sitt konto på Marknadsplatsen. Den sökande kan då anmäla intresse på alla annonser förutom de som ingår i Bostadsförmedlingen. För att kunna söka de hyreslägenheter som förmedlas genom Bostadsförmedlingen, dvs. utifrån kötid, måste den sökande betala en årlig köavgift. De hyreslägenheter som förmedlas genom Bostadsförmedlingen förmedlas utifrån rangordningskritieriet längsta kötid och kommer att vara tydligt utmärkta för att skilja dessa från övriga annonser. 6.2 Avdelningen Bostadsförmedling Alla fastighetsägare, dvs. såväl privata som allmännyttiga, ges möjlighet att annonsera sina hyreslägenheter genom Bostadsförmedlingen. Om detta förslag genomförs är det av vikt att Göteborgs Stads kommunfullmäktige klargör att allmännyttans lägenheter i Göteborg ska förmedlas genom Bostadsförmedlingen, samt köavgiftens storlek. Detta då det rör sig om sådana frågor av principiell beskaffenhet som ska tas upp till kommunfullmäktige för ställningstagande enligt 3 kap. 17 kommunallagen (1991:900). sid 10

40 6.2.1 Hyresvärden Alla hyresvärdar som annonserar ut hyreslägenheter genom Boplats arbetar självständigt i Boplats marknadssystem, publicerar annonser, sätter villkor och sköter kontakterna med och kontroll av de sökande. Hyresvärdarna kan ställa grundläggande krav som är förknippade med den sökandes möjligheter att klara av sina åtaganden som hyresgäst, t.ex. krav på ekonomisk förmåga att betala hyran samt krav som är förknippade med hyresgästens skyldighet att vårda lägenheten. Det är inte tillåtet att vid förmedling av hyreslägenheter genom Bostadsförmedlingen rangordna de sökande som uppfyller ovan nämnda krav utifrån ett annat rangordningskriterium än längsta kötid. Detta innebär bl.a. att företräde t.ex. inte får ges till sökande som redan bor hos den aktuella hyresvärden. En kommun kan dock ha flera köer för olika kategorier av lägenheter eller olika kategorier av hyressökande. Det är t.ex. möjligt att ha en särskild kö för sådana sökande som kan erbjuda en byteslägenhet eller en särskild kö för ungdomslägenheter. Det är inte i lag reglerat hur många och vilka typer av särskilda köer som får upprättas inom ramen för Bostadsförmedlingen. Det kan inte uteslutas att upprättandet av ett stort antal särskilda köer skulle kunna anses utgöra ett kringgående av skyldigheten att förmedla hyreslägenheterna utifrån rangordningskritieriet längsta kötid. Det är sannolikt särskilt fallet om en eller flera av de särskilda köerna utgår från ett kriterium som inte har någon direkt inverkan på den aktuella hyreslägenheten. Vidare kan önskemål om t.ex. blandade bostadsområden tillgodoses genom att vissa lägenheter hålls utanför kösystemet, något som i sådana fall måste anges tydligt. Vid förmedling av sådana hyreslägenheter utanför kösystemet får dock Boplats inte ta ut någon köavgift. Hyresvärdarna måste följa den likabehandling som regleras i diskrimineringslagen (2008:567) och ska som sagt fördela hyreslägenheterna utifrån kötid. Detta kan göras med Boplats eget kösystem, Dagar hos Boplats, som allmännyttan i Göteborg använder idag, eller med ett eget kösystem, såsom HSB:s eller en annan kommuns kösystem. Till alla hyresvärdar som annonserar hyreslägenheter genom Bostadsförmedlingen kommer Boplats att tillhandahålla: Support till de sökande för de lägenheter som publiceras (telefon och e-tjänst). Support för att publicera lägenhetsannonser. Deltagande i en eller flera referensgrupper som utvecklar funktioner i systemet, detta gäller för de hyresvärdar som annonserar minst 24 lägenheter om året. Boplats kan erbjuda hyresvärdarna hjälp med utförandet av uthyrningsarbetet mot en kostnad som tas ut som en avgift från den aktuella hyresvärden Bostadssökande För att anmäla intresse för de hyreslägenheter som förmedlas genom Bostadsförmedlingen ska en sökande enligt detta förslag betala en årlig köavgift, för närvarande 100 kr/år, till Boplats. 6.3 Avdelningen Marknadsplatsen Under denna avdelning återfinns: Annonser för förstahandslägenheter Annonser för andrahandslägenheter Annonser för uthyrning av rum Nybyggda bostadsrätter och äganderätter till försäljning sid 11

41 6.3.1 Hyresvärden Hyresvärdarna ska även vid annonseringen via Marknadsplatsen efterleva diskrimineringslagens bestämmelser men fördelar hyreslägenheterna utifrån andra tilldelningskriterier än längsta kötid. Hyresvärden har tillgång till Boplats marknadssystem, system för publicering och hantering av annonser samt sökande. I jämförelse med Bostadsförmedlingen får hyresvärden dock tillgång till en begränsad support från Boplats och hyresvärden får själv finansiera sådana eventuella nya funktioner som hyresvärden önskar få tillgång till Bostadssökande För att anmäla sitt intresse behöver en sökande registrera sig på boplats.se, men den sökande behöver inte betala den köavgift som krävs för att kunna söka hyreslägenheter genom Bostadsförmedlingen. Den sökande måste uppfylla de av hyresvärden uppställda villkoren och ska till Boplats betala en förmedlingsavgift om den sökande tilldelas och skriver på ett hyreskontrakt. Förmedlingsavgiften garanteras av hyresvärden som ska kontrollera att det finns ett kvitto på betalning av den omnämnda förmedlingsavgiften till Boplats vid kontraktsskrivningen. 6.4 Gemensamma frågor Särskilt om ködagar En sökande ska alltid förlora sina ködagar när denne erhåller ett hyreskontrakt, dvs. även om den sökande t.ex. betalar en köavgift för att kunna söka hyreslägenheter genom Bostadsförmedlingen och den sökande erhåller ett hyreskontrakt genom Marknadsplatsen. Om en sökande som erhåller ett hyreskontrakt genom Marknadsplatsen får behålla sina ködagar hos Bostadsförmedlingen innebär det att den sökande kort tid efter att denne har erhållit hyreskontraktet kan erbjudas en hyreslägenhet genom Bostadsförmedlingen, dvs. en hyreslägenhet som förmedlas utifrån längsta kötid, och välja att byta till den hyreslägenheten. Det får som konsekvens att hyreslägenheten som förmedlas genom Bostadsförmedlingen inte i stället erbjuds en sökande med kortare kötid. En ordning som innebär att en sökande behåller sin kötid även om denne får en hyreslägenhet genom Marknadsplatsen leder därför, i jämförelse med en ordning där den sökande blir av med sina ködagar efter att ha erhållit ett hyreskontrakt, till försämrade möjligheter för sökande med, en i sammanhanget, kort kötid att erbjudas en hyreslägenhet. Likställighetsprincipen, 2 kap. 2 kommunallagen, som Boplats omfattas av som kommunalt bolag, innebär att Boplats verksamhet bör vara systematisk och dessutom att systematiken ska vara sådan att den kan betecknas som rättvis. Principen anses vara särskilt viktig i verksamheter som direkt berör enskilda kommunmedlemmar, vilket Boplats verksamhet gör. Det kan argumenteras för att en ordning som innebär att en sökande som t.ex. har fått en hyreslägenhet genom Marknadsplatsen får behålla sina ködagar och därför kort därpå kan komma att erbjudas en hyreslägenhet genom Bostadsförmedlingen, utgör en sådan orättvis systematik som inte är förenlig med likställighetsprincipen Privatpersoners annonsering Annonser för Andrahand och Rum ska förbli gratis för annonsören så länge Boplats får omkostnaderna betalda (Rum till internationella studenter (2007-)), (Bättre utnyttjande av befintligt bostadsbestånd (Fastighetskontoret 2016)). Boplats har möjlighet att ta ut en kostnad för dessa annonser. Förslagsvis 100 kr Konkurrerar Boplats (bortsett från den föreslagna Bostadsförmedlingen) med andra annonsplatser? Det är kompetensenligt att Boplats utför uppdrag även åt andra än de allmännyttiga fastighetsägarna och i konkurrens med andra annonsplatser under förutsättning att det finns sid 12

42 en samhällsnytta med Boplats uppdrag. Boplats förmedlingstjänster kan anses vara samhällsnyttiga, bl.a. eftersom de utgör ett utskott av Göteborgs Stads bostadsförsörjningsansvar. Nödvändigheten av att Boplats utför uppdrag även för andra aktörer än de allmännyttiga fastighetsägarna för att kommunen ska uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar förstärks av det faktum att kötiden till en hyreslägenhet i Göteborg är näst längst i Sverige, endast i Stockholm är den genomsnittliga kötiden längre. 1 Vidare förväntas befolkningsantalet i Göteborgsregionen att passera miljonstrecket 2017 och därefter fortsätta att växa med totalt cirka invånare t.o.m Ovanstående talar för att Boplats utgör ett centralt verktyg vid kommunens utövande av sitt bostadsförsörjningsansvar och att Boplats utför ett samhällsnyttigt uppdrag som på ett direkt sätt leder till fullgörandet av kommunens bostadsförsörjningsansvar. 6.5 Ägande Boplats kan, som utgångspunkt, vara delägt av både kommunala och privata hyresvärdar. En kommun får nämligen enligt 3 kap kommunallagen överlämna verksamhet som kommunen själv har kompetens att bedriva till kommunala bolag eller privaträttsliga subjekt. Göteborgs stad har kompetens att bedriva både den kommunala bostadsförmedlingen i form av avdelningen Bostadsförmedling och förmedlingstjänsterna i form av avdelningen Marknadsplats, se avsnitt Det innebär att Göteborgs stad kan överlämna driften av både Bostadsförmedling och Marknadsplats till ett helägt, delägt eller helt privat bolag. Det framgår också av förarbeten till lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar att det står kommuner fritt att i enlighet med kommunallagens bestämmelser avgöra på vilket sätt den kommunala bostadsförmedlingen ska utföras. Bostadsförmedlingen kan lämnas över till både privata och kommunala bolag, så länge det är kommunen som drar upp riktlinjerna för den kommunala bostadsförmedlingen och fastställer förmedlingsprinciperna. 3 Göteborgs stad måste alltså dra upp riktlinjerna och fastställa förmedlingsprinciperna för avdelningen Bostadsförmedling. Observera emellertid att den omständigheten att Boplats har privata delägare vad gäller avdelningen Marknadsplats skulle kunna utgöra ett brott mot statsstödsreglerna, se avsnitt 5.3. Det kan exempelvis gälla om de delägare som är aktiva inom ramen för avdelningen Marknadsplats får en fördel i relation till andra aktörer på marknaden endast av det skälet att de är delägare i Boplats. Göteborgs stad måste också se till att Boplats i viss omfattning blir bundet av de villkor som anges i 3 kap kommunallagen. Det innebär exempelvis att Göteborgs stad bör utse en viss andel styrelseledamöter i Boplats och att Boplats, genom att följa offentlighetsprincipen och tillämpa offentlighets- och sekretesslagen (2009:400), bör ge allmänheten rätt att ta del av handlingar hos bolaget. 6.6 Finansiering Bostadsförmedlingen - drift, utveckling och support De betalande medlemmarna i Bostadsförmedlingen betalar en årlig köavgift som bestäms av kommunfullmäktige. Boplats kan även ta ut en förmedlingsavgift. Om intäkterna från medlemmar inte täcker verksamheten kan kommunen tillskjuta driftsbidrag Marknadsplatsen - drift, utveckling och support Avgörande är att Marknadsplatsen kan stå på egna ben ekonomiskt vad gäller intäkter till täckande av kostnader. 1 Se bl.a. Bokriskommitténs rapport En fungerande bostadsmarknad en reformagenda, 2014, s Se Befolkningsprognos Västra Götaland , Rapport 2014:4. 3 Prop. 2000/01:26, s. 19 f. sid 13

43 Marknadsplatsen finansieras först och främst av förmedlingsavgiften från de sökande som ingår av Boplats undertecknade hyresavtal. IT-utvecklingen av den här delen är beroende av inkomsterna. Ett komplement till förmedlingsavgift är att de hyresvärdar som använder Marknadsplatsen betalar en annonsavgift till Boplats Övriga avdelningar Övriga avdelningar finansieras projektvis eller av intäkter från annonsering. Avdelningen med bostadsrätter finansieras t.ex. helt av annonsörernas avgifter. Boplats evenemang och mässor är självfinansierande Sociala åtgärder Göteborgs Stad finansierar stöd till enskilda medborgargrupper som inte klarar av att söka bostad eller inte har möjlighet att använda internet om detta fortsatt ska ske i Boplats regi. Finansiering Beslut Summa Bostadsförmedling Årsavgift för medlemmar Kommunfullmäktige kr Ev. förmedlingsavgift Kommunfullmäktige kr Driftsbidrag om prognosen inte stämmer Göteborgs Stad Marknadsplats Förmedlingsavgift Boplats 3000 kr Annonsavgift Boplats kr Privatpersoners annonsering Särskilda insatser Kostnad för annons Göteborgs Stad Boplats Per tjänst 100 kr IT-stöd till medborgare Driftsbidrag Göteborgs Stad Per tjänst 6.7 Redovisning Hur skiljer vi på de olika avdelningarna ekonomiskt? Som framgått ovan är det av högsta vikt att redovisningen av de olika avdelningarna sker tydligt avskilt från varandra och med transparens. Kommunalt driftsbidrag får bara komma Bostadsförmedlingen till del. Redovisningen bör tydliggöra att Marknadsplatsen genom egna intäkter finansierar nyttjandet av tillgångar och resurser, vilka direkt eller indirekt har bekostats av Göteborgs Stad med marknadsmässig ersättning. Drift: driftskostnad fördelas efter antal annonser eller liknande. Utveckling: åtgärder som gynnar ena eller båda avdelningarna sätts på respektive budgetpost. Support: antal tjänster. sid 14

44 sid 15

45 sid 16