Stadsutveckling. Bengt Andrén. Andrén Stadsbyggnad AB

Transkript

1 Stadsutveckling Bengt Andrén Andrén Stadsbyggnad AB

2 Några av mina uppdragsgivare

3 Planering skapar värden framtida värden för de som kommer efter oss

4 Fastighetsvärde Fastighetens potentiella värde är en funktion av framtida potentiella nyttor för fastighetsägaren

5 Uppdraget Fram till 2040 är det övergripande svenska planeringsuppdraget att skapa förutsättningar för att ca 1.6 miljoner människor ska känna sig välkomna till våra tre storstadsregioner

6 Hypoteser God stadsplanering går ut på att skapa platser där människor trivs Betalningsvilja för bostäder speglar hur trivsamt ett område är Om vi kan identifiera trivsamma och mindre trivsamma områden kan vi jämföra betalningsviljan och på så sätt bestämma värdet av bra stadsplanering

7 Planprocessen När skapas värden i planprocessen? Värde EJ SKALENLIG Värde bebyggd fastighet Byggkostnader Tomtvärde Råtomtvärde, antagen detaljplan Avgifter för gator, VA m.m. Förväntningsvärde Råmark / Värde befintlig markanvändning Planarbete fram till antagen detaljplan Råtomtmark Tomtmark Bebyggd fastighet Tid

8 PBL Den fysiska samhällsplaneringen regleras i planoch bygglagen och det är kommunerna som ansvarar för planeringen. Planeringsprocessen är en dialog som skapar grund för fortsatt arbete med handlingsplan och genomförande, vilket ger säkra beslutsunderlag och flexibilitet i beslutsprocessen.

9 ÖP Kommunerna ska ha en aktuell kommuntäckande översiktsplan där de övergripande planeringsfrågorna och de allmänna intressena finns behandlade. Översiktsplanen ska utgöra underlag för att ta fram detaljplaner och områdesbestämmelser. Översiktsplanen är kommunens avsiktsförklaring" av den fysiska miljön. Planen ska redovisa hur kommunen avser att tillgodose riksintressen och miljökvalitetsnormer

10

11 Vad måste regleras i detaljplan Plan- och bygglagen reglerar både vad en detaljplan måste innehålla och vad den får innehålla. Det är bara de bestämmelser som är nödvändiga för att uppnå planens syfte som ska vara med i planen. Vissa regleringar som markanvändning och genomförandetid, måste finnas med. Annat, som bestämmelser om exempelvis utformning och placering av byggnader samt markens höjdläge, får finnas med. Alla planbestämmelser måste ha stöd i lagen. Allmänna platser ska skiljas från kvartersmark. För allmänna platser som kommunen är huvudman för, ska användning och utformning anges. För kvartersmark och vattenområden ska användning anges.

12

13

14

15 Ex Uppsala

16 Generella detaljplaner Medger många olika byggsystem Detaljstyr inte utformning Utrymme för stor variation orebro.se

17

18 Utökat förfarande

19

20 Ex Örebro I onsdags meddelade regeringen att man vill samarbeta om ökat bostadsbyggande med allianspartierna och vänsterpartiet. Vårt råd till parterna inför de samtal som nu ska ske är att inte fokusera på regeländringar. Gör ni det kommer ni sannolikt att missa målet, skriver representanter från Örebro kommun Den nuvarande lagstiftningen möjliggör både snabba och smidiga processer samtidigt som den gör det möjligt för det offentliga Sverige att bygga städer som kan fungera bra även i framtiden. Det är inte så mycket själva lagstiftningen som sättet att arbeta med den som på många håll inte fungerar tillräckligt bra.

21 Planprocessen När skapas värden i planprocessen? Värde EJ SKALENLIG Värde bebyggd fastighet Byggkostnader Tomtvärde Råtomtvärde, antagen detaljplan Avgifter för gator, VA m.m. Förväntningsvärde Råmark / Värde befintlig markanvändning Planarbete fram till antagen detaljplan Råtomtmark Tomtmark Bebyggd fastighet Tid

22 Markanvisningsprocessen Markanvisning är en option för till exempel ett byggföretag att under en viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med en kommun om förutsättningarna för att uppföra ny bostadsbebyggelse eller att genomföra annan exploatering inom ett visst markområde Genom markanvisningsbeslut fördelar kommunen mark till olika intressenter

23 Markanvisningstävlingar Vid en markanvisningstävling tar kommunen fram ett markanvisningsprogram som beskriver det aktuella markområdet med tillhörande kriterier. Exploatörer bjuds sedan in att delta i markanvisningstävlingen genom att skicka in sina tävlingsbidrag. Kommunen bedömer sedan de inkomna tävlingsbidragen utifrån markanvisningsprogrammets kriterier. Efter det beslutar kommunen om vilken exploatör som ska erbjudas markområdet.

24 Tävla om pris och/eller kvalitet?

25 Exempel på värdeskapande markanvisningsprocesser Tre exempel på markanvisningar från Uppsala Östra Sala Backe Rosendal Resenären

26

27 Östra Sala Backe

28

29

30 Förutsättningar för markanvisning Östra Sala backe etapp 1 Ungefär m2 BTA bostäder och lokaler planeras inom området. Ett vårdboende i kombination med förskola ska rymmas inom området och markanvisas i ett separat anbudsförfarande. Det kan finnas ett kommunalt behov av att hyra lokaler för service och specialbostäder inom fler fastigheter i området. Den totala andelen hyresrätter inom området ska vara minst 30 %. Ambitionen är att bebyggelsen i området ska innehålla en blandning av bostadstyper för olika målgrupper. Markanvisning kan ges till projekt av olika storlekar i mindre eller större enheter. Större sammanhängande projekt delas upp i mindre enheter bland annat för gestaltningsmässig variation. Kvartersmark ska förvärvas när detaljplan vunnit laga kraft. Det markpris som ska gälla vid tidpunkt för förvärv är: - för bostadsrätt och äganderätt i flerbostadshus kr per m2 ljus BTA, - för hyresrätt kr per m2 ljus BTA - för stadsradhus kr per tomt. Inom området finns inga kända markföroreningar. Fördröjningsmagasin för dagvatten ska anordnas inom kvartersmark. Kommunen bekostar och genomför projektering och anläggande av gator och parker i området. En årlig markanvisningsavgift utgår om kr + 3 kr per m2 BTA, baserad på den ungefärliga byggrätt som anges i markanvisningsbeslutet. Byggherren står för lagfartskostnader och anslutningsavgifter för vatten och avlopp etc. Byggherren står även för plankostnader och ska teckna ett separat planavtal med kommunen.

31 D i t t a n s v a r s o m b y g g h e r r e Samarbete kring kvalitet och hållbarhet Bidra till utvecklingen av ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbart stadsbyggande. Delta i workshop med kommunen och övriga utvalda byggherrar inför markanvisning i syfte att: - utveckla samarbetsformer och fungerande byggherrekonstellationer. - fastställa markfördelning. - utveckla gemensamma kvalitets- och hållbarhetskriterier för området. - fördjupa studier kring stadsbild och gestaltning. Tillsammans med övriga byggherrar anlita och bekosta en gemensam kvalitets- och hållbarhetssamordnare för projektets planering, genomförande och uppföljning. Tillsammans med övriga byggherrar och kommunen utveckla ett gemensamt kvalitets- och hållbarhetskontrakt som knyts till köpeavtal. Tillsammans med övriga byggherrar bekosta och genomföra de övriga utredningar som krävs för planarbetet och för att ett köpeavtal med villkor för exploateringen ska kunna tecknas med kommunen. Att ansvara för en uppföljningsplan för samtliga hållbarhetsaspekter. Samarbete kring genomförande Tillsammans med övriga byggherrar bekosta och genomföra projektering och byggande av anläggningar på kvartersmark inklusive anslutning till omgivande allmän platsmark. Samordna parkering, gårdar, dagvattenhantering och sophantering med andra fastighetsägare genom till exempel gemensamhetsanläggningar.

32 Resultat etapp 1 Ca 600 lgh 36 ansökningar De 8 som valdes ut var alla nya aktörer i Uppsala

33

34

35 Rosendal 1 (utdrag ur inbjudan till markanvisningstävling) Södra Rosendal är en viktig pusselbit i utvecklingen och ligger mitt emellan våra två universitet. Här vill vi inte bygga vilken stadsdel som helst. Det nya kvarteret ska väcka nyfikenhet, på bostaden, på kvarteret, på Rosendal och på staden Uppsala! UPPDRAGET I KORTHET: Vilka utmaningar och möjligheter ser du med en tomt i södra Rosendal? Och vilka möjligheter ser du att utveckla hyresrätten som boendeform? Det mest kreativa svaret på platsens och hyreshusets utmaningar kan ge en markanvisning av en färdig byggrätt i den framväxande stadsdelen Rosendal. Som bonus erbjuder Uppsala kommun en avsiktsförklaring för ett långsiktigt samarbete.

36 Platsens utmaningar tomten har ett annonsläge mot Vårdsätravägen hur utformar man en signatur-byggnad för en hel stadsdel? Stadsdelens utmaningar du är en av de första på plats, hur ska ett kvarter utformas för att både fungera nu och i en annorlunda framtid? Hur skapar man förutsättningar för integration? Hur kan du bidra till levande gator och en spännande stadsmiljö? Uppsalas utmaningar OK, här har byggts mycket bra arkitektur på sista tiden, men är inte 00- och 10-talets bidrag till bostadsbeståndet lite enahanda? Och hur får man folk att stanna i stan under sommaren? Och var ska de bo efter examen? Flerbostadshusets utmaningar nya familjekonstellationer, nya livsstilar, hur möter vi dem? Och hur skapar vi en spektakulär, fantastisk utomhusmiljö? Hyresrättens utmaningar hur får vi hög kvalitet inom begränsade ekonomiska ramar? Eller annorlunda uttryckt hur skapar vi ett boende som alla har råd med, men som ändå har stora kvaliteter? Miljömässiga utmaningar med avseende på klimat- och energifrågor, byggmaterial, byggskedet, hela livscykeln med mera. Oväntade lösningar? Nya vinklingar?

37 Så snart utvärderingen är klar, kommer kommunen att kontakta den som står bakom det vinnande bidraget med ett erbjudande om att teckna markanvisningsavtal. I avtalet slås markpriset fast, liksom de faktorer som kommunen bedömer vara lämpliga att reglera i ett avtal. Uppgifter om energieffektivitet samt energibalans för byggnader kan även komma att begäras in och ingå i avtalet. Övriga bärande komponenter i förslaget tas med som viktiga utgångspunkter inför markförsäljning och bygglovprocess. Vårt mål är att markförsäljning, bygglovsprocess och byggstart ska äga rum under Uppsala kommun har under 2012 tillsammans med ett par hyresrättsbyggare arbetat fram en avsiktsförklaring för ett långsiktigt samarbete. Vinnaren i tävlingen kommer också att erbjudas att teckna ett sådant avtal med kommunen.

38

39

40 UPPSALA KOMMUN INBJUDER TILL MARKANVISNINGSTÄVLING FÖR RESENÄREN Uppsala kommun söker en samarbetspartner med god ekonomisk stabilitet, uthållighet och vilja att ligga i framkant avseende arkitektur, miljö-, klimat- och energifrågor samt förmåga att fullfölja ingångna avtal och påbörjade projekt.

41 UPPSALA KOMMUN INBJUDER TILL MARKANVISNINGSTÄVLING FÖR RESENÄREN TÄVLINGSUPPLÄGG I KORTHET: ANBUDSFÖRFARANDE I ett första steg inbjuds anbudsgivare att lämna ett markprisanbud på den aktuella tomten. ARKITEKTTÄVLING I ett andra steg deltar de fyra anbudsgivare som lämnat de högsta godkända anbuden i en anonym arkitekttävling. En jury, i samarbete med Sveriges Arkitekter, utvärderar inkomna tävlingsbidrag och utser en vinnare senast i november 2013.

42

43

44 Exempel Örebro, Örnsro Utifrån inkomna intresseanmälningar har fem tävlingsteam valts ut att delta i markanvisningstävlingen. Tävlingsbidragen kommer att bedömas av en jury och efter juryns beslut (i slutet av maj 2016) offentliggörs vinnaren. Fram till dess råder sekretess, både när det gäller inkomna intresseanmälningar och de fem utvalda tävlingsteamen och deras tävlingsbidrag.

45

46 Exempel Upplands Väsby Fyrklövern i Upplands Väsby Parkering Stadsmässighet Samarbete Innovation Lokaler 46 STRIKT KONFIDENTIELLT

47 Exempel på Markanvisningsmodell Framtagen för Upplands-Väsby kommun Tanken bakom modellen är att byggherrar ska kunna påverka kommunens markpris genom att bidra med värdeskapande åtgärder. 47

48 TB-BOSTAD BRABO STOCKHOLM AB SHH BOSTAD JM AB SENIORGÅRDEN AB VÄSBYHEM RIKSBYGGEN UNIVER CITY SAVANA JUNIOR LIVING HSB SKANSKA& SILVER LIFE STENA FASTIGHETER

49

50

51 Råd från SKL Tänk långsiktigt och utgå från ett samhällsekonomiskt perspektiv, det är inte enbart antal kronor på sista raden som räknas Våga testa nya tillvägagångssätt Samverka och för dialog om gemensamma målbilder Identifiera hur strategiska markförvärv blir mest effektivt för kommunen Säkerställ att kommunen har ett ansikte utåt Tydlighet i riktlinjer och policys för markanvisningar Identifiera tillfällen att markanvisa med fast pris, fokus på kvalitet och genomförbarhet Inför intressentregister för markanvisningar Utnyttja möjligheten att styra genomförandet via markanvisningsavtal

52 Planerarrollen att väga ett stort antal intressen mot varann - Planeraren

53 Planerarrollen att väga ett stort antal intressen mot varann - Planeraren

54 Planerarrollen att väga ett stort antal intressen mot varann Särintressen Regler Planeraren Form

55 Planerarrollen Spaning - Städernas betydelse ökar tillväxt = fler invånare = behov av planering - Komplexiteten i planeringen ökar» Ingen kan allt, många kan allt mer om allt mindre» Framtiden blir alltmer oförutsägbar, ökad förändringshastighet» PBL?

56 Juryarbetet ger inblick i dagens trender och tendenser i fysisk planering Allt fler storskaliga planprojekt Stor variation mellan kommuner Fördjupade medborgardialoger Ekologisk hållbarhet har blivit en hygienfaktor Förändringar i kommuners organisation Integrerade plan- och markanvisningsprocesser Flexibla planer Förhållningssätt till PBL

57 Spaning Svensk stadsplanering Från förtätningar till nya stadsdelar Från normer till certifiering Från bilar till cyklar Förtätningar har utnyttjat tidigare gjorda investeringar Nya affärsmodeller behövs för investeringar till gemensamma nyttor (transportsystem, gatunät, parker, idrottsanläggningar konserthus, bibliotek, arenor mm). Finansieringsansvaret måste delas mellan alla som erhåller nytta. Utveckling av utsatta stadsdelar

58 Planering skapar värden

59 Planprocessen När skapas värden i planprocessen? Värde EJ SKALENLIG Värde bebyggd fastighet Byggkostnader Tomtvärde Råtomtvärde, antagen detaljplan Avgifter för gator, VA m.m. Förväntningsvärde Stor potential till värdeökning vid framtagande av detaljplan. Värdet ökar under detaljplaneprocessens gång och allteftersom osäkerheten om utfallet av planarbetet minskar. Råmark / Värde befintlig markanvändning Planarbete fram till antagen detaljplan Råtomtmark Tomtmark Bebyggd fastighet Tid

60 Värdeskapande stadsutveckling Utformningen av stadsmiljön påverkar livskvalitet, utveckling, hållbarhet och tillväxt. Rätt stadskvalitéer gör att samtliga fastigheter i ett område får ett högre värde. Vilka stadskvalitéer gör ett område mer attraktivt? Hur värderar vi olika stadskvalitéer? Hur förverkligar vi värdeskapande stadskvalitéer?

61 Samhällsekonomiska nyttor Ökad stolthet och ett mer positivt synsätt hos människor inom och utanför det planerade området Ökad känsla av trygghet och säkerhet inom det planerade området och i dess närhet Mer energieffektiva lösningar och mindre miljöbelastande byggmetoder

62 Vilka funktioner skapar värden för staden? Tillgång till arbete Närhet till kommunikationer Närhet till vatten eller grönområden Tillgång till park eller lekplats Tillgång till kommersiell service Tillgång till offentlig service Tillgång till sport och fritidsutbud Tillgång till kulturellt utbud Trygghet Gatunät som prioriterar gång och cykeltrafik Kvartersform Gestaltning av offentliga rum Arkitektur och design i området Öppenhet och sammanhållning inom området eller fastigheten Identitet och status för ett område

63 Vilka funktioner skapar värden för bostadsrättproducenten?

64 Hypoteser Betalningsvilja för bostäder speglar hur attraktivt ett område är. Om vi kan identifiera attraktiva och mindre attraktiva områden kan vi jämföra betalningsviljan för olika områden och på så sätt bestämma värdet av bra stadsplanering. Värdet av en fastighet/bostad i ett område beror av hela områdets utformning, inte minst det offentliga rummets utseende. Allt annat lika är en fastighet i en klassisk stadsmiljö i dag mer värd än en fastighet i ett område som saknar dessa stadskvaliteter.

65 Hur kan vi få till/realisera/förverkliga stadskvaliteter?

66 Kommersiell metod Varför är vissa platser mer attraktiva än andra? Sammanställning av forskning och kunskap kring attraktiva miljöer och dess inverkan för olika intressenter. Ekonomiska nyttor av attraktiva stadmiljöer, Kvantifiera värdet av attraktivitet Metod för samverkan kring investeringar i stadskvaliter Hur kan aktörer i stadsbyggnadsprocessen samverka för att få till investeringar i stadskvaliter och offentliga miljöer som ger olika typer av avkastning för olika intressenter under vitt åtskilda tidpunkter

67 Exempel ByggVesta Vilka investeringar behövs för att skapa en långsiktig stabil tillväxt av fastighetsvärden Vilka motiv finns för att investera i tidiga skeden Testa i konkret sammanhang Generisk modell

68

69

70

71 Exempel på genomförande Kista Äng i Stockholm 71 STRIKT KONFIDENTIELLT

72 Exempel Järva Storstad

73 Järva Storstad VAD En ny stad där folk vill bo och där berörda vågar investera HUR Öka attraktiviteten och värdet i befintlig bebyggelse Bygga samhälle/stad, genom att inte bara bygga bostäder Samordna och bistå de fem berörda kommunerna Samordna byggare och alla andra aktörer Utveckla nya metoder och verktyg

74 Vilka funktioner skapar värden för staden? Tillgång till arbete Närhet till kommunikationer Närhet till vatten eller grönområden Tillgång till park eller lekplats Tillgång till kommersiell service Tillgång till offentlig service Tillgång till sport och fritidsutbud Trygghet Gatunät som prioriterar gång och cykeltrafik Kvartersform Gestaltning av offentliga rum Arkitektur och design i området Öppenhet och sammanhållning inom området eller fastigheten Identitet och status för ett område Tillgång till kulturellt utbud

75 Åtgärder för social hållbarhet De fem kommunerna runt Järva bör organisera sig för att ta ett gemensamt ansvar Arbetsplatser är viktigast Extrasatsning på företagsklimatet Bygg ihop stadsdelarna Prioritera brottsbekämpning enligt mycket lyckade internationella förebilder Investera i ungdomar Underlätta småbarnsfamiljers bosättning i barnvänliga miljöer Mer aktiv användning av kommunala bostadsbolag och markanvisningar Lyft skolorna Satsa på digitalisering

76

77 Utmaningar Vilka funktioner skapar värden för staden? Vem ska bygga för de med lägre inkomster?

78 Behov = Efterfrågan? Efterfrågan på nyproducerade bostäder, speciellt i storstadsregioner, kan verka oändlig. MEN: behov och efterfrågan är två olika saker Boverket: "Det är inte säkert, eller kanske ens troligt, att bostadsefterfrågan kommer att nå upp till det prognosticerade behovet. Hur stor efterfrågan blir beror av hushållens ekonomi och en rad andra förhållanden.

79 Andrén Stadsbyggnad AB