KVARTALSRAPPORT.

Transkript

1 2017 Q3 KVARTALSRAPPORT

2 Positiv utveckling i våra verksamheter 2017 jan-sep 2016 jan-sep 2016 jan-dec Nettoomsättning, tkr Driftsnetto fastighetsförvaltning, tkr Resultat bostadsrättsprojekt, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Nettoinvesteringar, tkr Förvaltningsfastigheternas värde, tkr Balansomslutning, tkr Överskottsgrad, % Soliditet, % Skuldsättningsgrad 2,7 3 3 Färdigställda bostadsrätter Bostadsrätter i produktion Ekonomisk uthyrningsgrad, % Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari september 2016 och för balansposter per 31 december CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

3 Positiv utveckling i våra verksamheter Under tredje kvartalet har vi haft en fortsatt positiv utveckling inom våra verksamheter. Med ökat förvaltningsresultat och fortsatt stigande fastighetsvärden står vi väl rustade för framtiden. Det låga ränteläget och den fortsatt starka efterfrågan på bostäder ger oss bra förutsättningar också framöver, även om marknaden på vissa orter dämpats något under senaste tiden. Mer långsiktigt kvarstår ett starkt behov av både bostadsrätter och lokaler i våra tillväxtområden. samordningen på entreprenadsidan för nyproduktionsoch ombyggnationsprojekt. Med en stark projektportfölj, ett stabilt kassaflöde i förvaltningen och goda samarbeten tar vi oss an 2018 med tillförsikt. Hittills under året har vi startat produktion av 58 bostäder i tredje etappen i Trädgårdsstaden Hestra och i november startade försäljningen av de 22 bostäderna i den fjärde och sista etappen. Stallbacken etapp 1 är om några månader klart för inflyttning och Pallashuset fylls nu med kontor, vilket är den avslutande delen i projektet. I oktober startade vi försäljningen av 24 bostäder i projektet Berwald på Hestra i Borås, ett attraktivt område som byggs i energieffektiva material och med klimatsmarta lösningar. Vi har också en omfattande portfölj av objekt i planprocess, i Borås och i andra expansiva marknader som Östersund och Uppsala. Hyresgäster med expansiva verksamheter söker sig till oss och vi välkomnar bland andra Kungälvs Rörläggeri i K elva-huset, Lugnets Kyl & Tvätt i Guldbaggen, TF Bank i Pallas Office och vår befintliga hyresgäst Borås Stad som utökar sina verksamhetsytor i fastigheten Uranus. På grund av stor efterfrågan utökar vi våra lokaler i kontorshotellet K7 Community med plats för fler hyresgäster. Lars Angwald VD Som en följd av vår expansion har vi under det senaste året förstärkt vår organisation med flera medarbetare. Det senaste tillskottet är rekryteringen av en entreprenadchef i syfte att öka kapaciteten och CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

4 Trädgårdsstaden Hestra blir komplett Snart blir Trädgårdsstaden Hestra i nordvästra Borås komplett. Området, som byggs i fyra etapper, kommer att omfatta 164 bostäder av varierande karaktär, allt från radhus till lägenheter i olika storlekar. Området är naturskönt beläget på attraktiva Hestra i Borås, med närhet till stadens centrum samtidigt som naturen finns inpå knuten. tre finns i skrivande stund ett fåtal lägenheter kvar till försäljning. I samband med att fjärde etappen byggs skapas förutsättningar för en aktiv fritid för de boende med bland annat gym, bastu, badtunna och grillplats i området. Den fjärde etappen i Borås egen trädgårdsstad omfattar 22 bostäder 20 lägenheter och två radhus. Försäljningsstart skedde den 20 november. I etapp CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

5 Verksamheten juli september 2017 INVESTERINGAR Koncernens totala nettoinvesteringar i materiella anläggningstillgångar direkt eller indirekt via köp eller försäljningar av bolag uppgår till 109,4 mkr (102,4 mkr). Inköp av nya fastigheter eller tilläggsköp för befintliga fastigheter har gjorts direkt eller indirekt via bolag för 2,5 mkr (10 mkr). Försäljningar av fastigheter direkt eller indirekt via bolag har gjort för 0,9 mkr (30,6 mkr). Koncernen har genom flera års utveckling av ett antal kommersiella fastigheter skapat ett attraktivt fastighetsbestånd, där merparten utgör ytor för kontor och handel. Totalt har under perioden investerats 107,8 mkr (123,0 mkr) i utveckling av kommersiella fastigheter. INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernens nettoomsättning har ökat med 50,4 mkr vilket motsvarar 28 %. Fastighetsförvaltningens omsättning har ökat med 8,0 mkr vilket motsvarar 17 %. Ökningen är främst relaterad till föregående års förvärv av Guldbaggen, färdigställandet av Landala för en större kund och K7 Community samt att inflyttning har påbörjats i Pallas. Bostadsutvecklingen har under året ökat sin omsättning med 42,5 mkr vilket motsvarar 32 %. Omsättningen härrör främst från projekten Trädgårdstaden 2 & 3, Stallbacken samt Pallas Roof. Driftsnettot har ökat med 6,4 mkr (+18%). Ökningen är främst en effekt av den ökade ekonomiska uthyrningsgraden. Projektresultatet uppgår till 26,4 mkr (33,3 mkr) minskad marginal är dels relaterad till marknadssituation men även till produktionsskede vid löpande vinstavräkning. Ökningen av posten Övriga externa kostnader är består av främst ökade inköp för kunders räkning i samband med lokalanpassningar, 3,6 mkr, dessa kostnader är vidarefakturerade till kund och ingår i posten Övriga intäkter utöver det har en ökad debitering från moderbolaget skett för koncerngemensamma funktioner med 4,4 mkr. Sammantaget har rörelseresultatet minskat till 37,6 mkr (69,1 mkr). Rensat från effekten av fastighetstransaktioner är motsvarande siffror 37,5 mkr (46,2 mkr). FÖRVALTNING OCH FASTIGHETSUTVECKLING Cernera Fastigheter AB hade per bokslutsdatum 16 st (16 st) förvaltningsobjekt. Samtliga förvaltningsfastigheter värderas årligen av ett externt värderingsföretag, Forum Fastighetsekonomi. Det totala värdet för förvaltningsfastigheterna uppgår till mkr ( Mkr), beaktat kommande investeringar, vilket innebär en värdeökning på 5,2 %. Fastigheterna ligger centralt i Borås Stad i attraktiva områden för fastighetens ändamål och utgör en bra blandning av kontor och handel. Fastigheten Pallas 1 har under året totalrenoverats till ett modernt köpcentrum med kontorslokaler. Fastigheten beräknas vara färdigställt under våren 2018 med löpande inflyttningar under hela H&M öppnade sin butik på drygt kvm i slutet av september I dagsläget är ca 98 % av fastigheten uthyrd. Fastigheten redovisas som projektfastighet. I Uranus 2 har kvm färdigställts för Borås Lokalförsörjningsförvaltning. I K11 har Kungälvs Rörläggeri AB flyttat in i kvm totalrenoverade lokaler. I Guldbaggen 1 & 12 har drygt 900 kvm färdigställts för nya hyresgäster. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

6 I Merkurius 1 pågår ombyggnationen av fastigheten för att skapa moderna kontorsytor i en anrik lokal för Cernera Fastigheter och Uddetorp Invest. Inflytt beräknas ske i december BOSTADSUTVECKLING Projektet Stallbacken som omfattar 118 lägenheter fördelat på två etapper, såldes slut under våren 2017 och nu är under full produktion. Inflyttning för köpare i etapp 1 beräknas under våren 2018 vilket är tidigare än beräknat. Andra etappen beräknas vara klar för inflyttning under hösten I Trädgårdsstaden Hestra, som är uppdelat i fyra etapper om totalt 164 lägenheter, har etapp 2 slutförts för inflyttning under sommaren och i etapp 3 återstår i dagsläget endast några få lägenheter till försäljning. Försäljningen av fjärde och sista etappen sker i november LIKVIDITET OCH KASSAFLÖDE Koncernens tillgängliga likvida medel vid periodens slut uppgick till 65 Mkr (67 Mkr) och kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 36 Mkr (45 Mkr). FINANSIERING Koncernens lånestock förvaltas aktivt för att hålla nere ränterisken och i dagsläget är det en bra balans mellan rörlig och bunden ränta där även swapavtal används för att behålla flexibiliteten. Koncernens totala räntebärande lån uppgår till 830 Mkr (779 Mkr). Förvaltningsfastigheternas belåningsgrad uppgår till 64 % (65 %). Försäljning av trähusprojektet Berwald Hestra med 24 bostäder startar i oktober Lorensberg 3 inköptes i maj, avsikten är att utveckla bostäder på fastigheten. Cerneras andel av projektet uppgår till 40 %. Detaljplanen för Pallas Tower där Cerneras andel uppgår till 50 % antogs sommaren Lorensberg 3 inköptes i maj, avsikten är att utveckla bostäder på fastigheten. Cerneras andel av projektet uppgår till 40%. NETTOOMSÄTTNING +28% jämfört med jan-sep 2016 Fastigheten Pallas 1 har under året totalrenoverats till ett modernt köpcentrum med kontorslokaler. Fastigheten beräknas vara färdigställt under våren 2018 med löpande inflyttningar under hela H&M öppnade sin butik på drygt kvm i slutet av september I dagsläget är ca 98 % av fastigheten uthyrd. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

7 Snart är Pallashuset fullt Undan för undan fylls Pallashuset med butiker och restauranger. Som få boråsare kunnat undgå flyttade H&M in i gallerian i slutet av september och kring årsskiftet är det dags för sportbaren Stars & Stripes att slå upp portarna i huset. Till våren öppnar ännu en restaurang i Pallas, i regi av bröderna Ramezankhani som driver Café Viskan och Vinbaren i Borås. Exakt vilka menyer som kommer att serveras är inte bestämt men klart är att köket får en internationell prägel och råvarorna absolut toppklass. På den planerade uteserveringen kommer du att kunna äta och dricka gott eller bara ta en kopp kaffe med Viskan och Stadsparken som närmaste granne. Också Pallashusets kontorsdel, Pallas Office, fylls med hyresgäster. Under hösten och vintern flyttar WooCode, Järngrinden och TF Bank in i nya lokaler med vyer över stans takåsar. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

8 RESULTATRÄKNING KONCERNEN 2017 jan-sep 2016 jan-sep 2016 jan-dec RÖRELSEINTÄKTER Fastighetsförvaltning Bostadsutveckling Övriga rörelseintäkter SUMMA RÖRELSEINTÄKTER RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Produktionskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader SUMMA RÖRELSEKOSTNADER RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter Räntekostnader SUMMA FINANSIELLA POSTER RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Bokslutsdispositioner RESULTAT FÖRE SKATT Aktuell skatt Uppskjuten skatt PERIODENS RESULTAT CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

9 BALANSRÄKNING KONCERNEN TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter (inkl mark) Projektfastigheter Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer Andra långfristiga värdepappersinnehav 1 1 Övriga finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Projektutvecklingskostnader Kundfordringar Fordringar på koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Uppskjuten skatteskuld LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

10 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2017 jan-sep 2016 jan-sep 2016 jan-dec RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter SUMMA RÖRELSEINTÄKTER RÖRELSEKOSTNADER Övriga externa kostnader Personalkostnader SUMMA RÖRELSEKOSTNADER RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Ränteintäkter Räntekostnader SUMMA FINANSIELLA POSTER RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Bokslutsdispositioner RESULTAT FÖRE SKATT Aktuell skatt PERIODENS RESULTAT CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

11 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Fordringar på koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar på intresseföretag Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 2 0 Fordringar på koncernföretag Fordringar på intresseföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

12 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2017 jan-sep 2016 jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Räntenetto Lösen av långfristiga derivatinstrument Betald inkomstskatt Förändring av rörelsekapital Projektutvecklingskostnader Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Leverantörsskulder Övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Investeringar i dotterbolag Sålda dotterbolag Förändring i övriga långfristiga fordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Förändring kortfristiga finansiella skulder Amortering av skulder Lämnat koncernbidrag Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Outnyttjad checkkredit Tillgänglig likviditet CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

13 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Eget kapital Förändring uppskrivningsfond Utdelning Årets resultat Övrigt -24 Eget kapital Förändring uppskrivningsfond Periodens resultat Övrigt 25 Eget kapital REDOVISNINGSPRINCIPER Cernera Fastigheter tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Års- och koncernredovisning (K3). De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i not 1 i årsredovisningen för räkenskapsåret Händelser efter periodens utgång I november såldes fastigheten Borås Lommen 8, affären genomfördes som en bolagsaffär genom försäljning av bolaget Boråslommen 8 Fastighets AB. Bolaget ägs till 50%. NYCKELTALSDEFINITIONER Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Skuldsättningsgrad Eget kapital i förhållande till totala skulder vid periodens utgång. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q

14 Om oss För en attraktiv stad med kundens behov i fokus Välkommen till Cernera ett av Västsveriges största privatägda fastighetsbolag. Vi äger, förvaltar, förädlar och utvecklar kommersiella fastigheter i utvalda tillväxtregioner. Vi är också en etablerad aktör inom bostadsutveckling. Under mer än tre decennier har vi utvecklats till vad vi är idag ett marknadsledande och finansiellt starkt bolag som möter dagens krav på en modern fastighetsförvaltning, med styrkan att ta oss an små som stora byggprojekt. Som engagerad och expansiv fastighetsägare arbetar vi aktivt för en levande stadsmiljö, där människor vill leva, bo och jobba. För även om våra fastigheter är grunden i vår verksamhet, är vi lika intresserade av människorna som vistas där. Att forma attraktiva platser för framtiden och skapa ett långsiktigt värde. För oss själva, för våra kunder och för vårt samhälle. Vår framgång bygger på en gedigen erfarenhet, unika spetskompetenser och en stark lokal kännedom om de marknader vi verkar inom. Vi har också goda relationer och väl utvecklade samarbeten med erkänt duktiga konsulter, allt från namnkunniga arkitekter till teknikkonsulter. Det ger oss möjligheten att alltid leverera med kvalitet i varje detalj. Oavsett om det gäller lokaler eller bostäder. För oss är det naturligt att verka för en hållbar framtid i alla satsningar. Det gör vi bland annat genom att skapa förutsättningar för källsortering, minskad energiförbrukning och minskade utsläpp. Men också genom att ta ansvar ekonomiskt, socialt och etiskt. Cernera har en egen förvaltningsvolym på drygt 1,2 miljarder kronor och utöver det har vi en projektportfölj med cirka byggrätter för bostäder i olika skeden. Och fler blir det. Under 2016 har vi medverkat till fler än 200 bostäder i produktion och för 2017 räknar vi med produktion av ytterligare lika många. Cernera verkar inom affärsområdena: FÖRVALTNING OCH FASTIGHETSUTVECKLING av kontor, butiker, hotell, logistik- och produktionslokaler samt bostäder. Alltid med kreativa lösningar nära till hands om våra kunders behov förändras. BOSTADSUTVECKLING från förvärv, idé, planutveckling och bygglov till upphandling, genomförande, marknadsföring och försäljning av lägenheter eller byggrätter. CERNERA KVARTALSRAPPORT Q