BESIKTNINGSPROTOKOLL Besiktningshusets överlåtelsebesiktning av småhus

Transkript

1 Sidan 1 av 23 BESIKTNINGSPROTOKOLL Besiktningshusets överlåtelsebesiktning av småhus Envägen 15, Granö, Järsö, Lemland Besiktningsdag: 21 mars 2017 Johannes Wikblom Besiktningshuset Ab

2 Sidan 2 av 23 Innehållsförteckning: 1. Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren 2. Okulär besiktning 3. Riskanalys 4. Fortsatt teknisk utredning 5. Övrigt Bilaga: Fuktmätningsprotokoll För allmänna villkor gällande besiktningen, se Besiktningshusets hemsida; besiktningshuset.ax/allmannavillkor

3 Sidan 3 av 23 OBJEKT Fastighetsbeteckning Adress Envägen 15 Postnummer 22160, Mariehamn Kommun Lemland Fastighetsägare Anneli Svensson Beställare Anneli Svensson, via Din fastighet Ab. Närvarande Anneli Svensson Johannes Wikblom, besiktningsman Besiktningens omfattning Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklameras senare än ett år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnaden.

4 Sidan 4 av 23 BESIKTNING 1 Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från uppdragsgivaren Tillhandahållna handlingar: Besiktningsman har inte tagit del av några handlingar som läggs till grund för besiktningen. Säljarinformation: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifternas riktighet är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Fastighet förvärvad av nuvarande ägare Efter tillträdet påbörjades en tillbyggnation av norra delen av huset. (tambur, våtrum, sovrum samt källare). Arbetet utfördes av fastighetsägare själva byggdes huset till med en del åt öster. Även detta arbete utfördes av fastighetsägare själva sprang hydroforen läck till husets vattensystem. Fastighetsägare var hemma när det inträffade varvid fastighetsägare kunde stänga av vattnet och säkerställa att inga följdskador inträffade. Hydroforen byttes mot en ny. Inga sättningar är noterade i huset. Små svarta myror brukar komma in i huset under vårar och somrar. De sista åren har dessa inte kommit in i huset. Möss figurerar på mellantaket, främst höst och vintertid. Mössen brukar inte komma in i huset.

5 Sidan 5 av 23 En avloppslukt finns i källaren då en aquatron biokammare finns i källaren. Fastighetsägare har inte fått tag på maskar att lägga i avloppsmaskineriet, varvid förmultningen sannolikt fungerar mindre tillfredsställande. Mindre läckage finns mellan husets avloppssystem och aquatronen, samt mellan aquatronen och utgående avlopp. Fastighetsägare har ställt hink under läckagepunkterna för att fånga upp avloppsvatten. Dessa hinkar får tömmas mellan varven. 2 Okulär besiktning Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningen möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis belamrade, har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn tagen till byggnadens ålder och byggsätt. Muntliga uppgifter Skulle, enligt beställarens uppfattning, någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven i detta utlåtande, har beställaren sju dagar på sig att meddela besiktningsmannen om önskemål om ändringar. Om sådant meddelande inte lämnas inom angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som annars kunnat rättas.

6 Sidan 6 av 23 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår: Hustyp, antal plan: Markförhållanden: Grundläggning: Stomme: Fasad: Fönster: Yttertak: Ventilation: Värmesystem: Ursprungshuset byggt Huset tillbyggt 1994 samt Enplanshus ovan kall källare och plintgrund. Naturtomt med inslag av berg. Källare samt plintgrund. Lösvirke. Lockläkt. 3 glas isolerfönster. Betongpannor, underlagstak av papp och råspont. Självdragsventilation. Direktverkande el, luftvärmepump samt täljstensspisar. Dränering: Dräneringsledningens utförande och återfyllnad är inte synligt vid besiktningen och är ej besiktningsbart och ingår därmed inte i besiktningen.

7 Sidan 7 av 23 Gradering av upptäckta brister, risker och skador I besiktningsprotokollet gör besiktningsmannen noteringar om det som har framkommit vid besiktningen. Iakttagelserna graderas efter hur allvarliga bristerna eller skadorna är och om det finns särskilda risker. Besiktningens graderingar Inget att notera Denna symbol används om besiktningsmannen inte hittar några avvikelser, med hänsyn taget till husets ålder och byggsätt. Symbolen används även för att peka på konstruktionslösningar som bedöms vara utförda på ett vettigt och korrekt sätt. Mindre brister och noteringar Denna symbol används om besiktningsmannen upptäckt en mindre brist som inte bedöms ha lett till allvarligare skador. Bristerna eller skadorna bedöms heller inte behöva fortsatt teknisk utredning. Symbolen kan även användas då besiktningsmannen ger allmän information eller beskriver en teknisk lösning i huset. Brister och felaktigheter Risk för skador Denna symbol används om besiktningsmannen upptäcker brister och felaktigheter. Denna symbol används om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Besiktningsmannen redovisar förhållandet i en riskanalys under punkt 3 i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen samt den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.

8 Sidan 8 av 23 Fortsatt teknisk utredning rekommenderas Åtgärdsförslag Denna symbol betyder att besiktningsmannen upptäckt en brist eller ett fel som lett till skada som bör utredas noggrannare, till orsak och omfattning. Besiktningsmannen redovisar detta närmare under punkt 4 i besiktningsutlåtandet. En sådan utredning ingår som regel inte i besiktningsuppdraget men kan avtalas separat, som ett extra uppdrag. Besiktningsmannen kan lämna åtgärdsförlag. Åtgärdsförslagen avser generella åtgärder och är ingen detaljerad åtgärdsplan. Åtgärdsförslaget är ingen garanti för att bristen eller felet åtgärdas i det enskilda fallet. Obesiktigad byggnadsdel Denna symbol används om besiktningsmannen inte kunnat besikta en eller flera byggnadsdetaljer. Exempelvis belamrade utrymmen, snötäckta ytor, eller utrymmen som inte är krypbara.

9 Sidan 9 av 23 Noteringar Utvändigt Väderlek: +1 C, sol. Markförhållanden: Vatten rinner in under huset från kringliggande berg. Plintar: Murningen mellan plintar har till stora delar kantrat. Flertalet plintar har slagsida.

10 Sidan 10 av 23 Fasad / Vindskivor: o Luftvärmepumpens utedel är monterad inne i ett hörn mot husfasaden, värmepumpens utedel producerar vintertid stora mängder kondensvatten. Kondensvattnet bidrar till att fukta upp husets grund. Placeringen av värmepumpens utedel, i hörnet, försämrar även effektiviteten på anläggningen då luftomsättningen runt pumpen är bristfällig. o Algpåväxt finns på fasad. o Rötskador finns i vindskivor. o Altanen är byggd mycket nära fasaden. Snö ansamlar sig lätt mot fasad, vilket ökar risken för rötskador. Fönster: o Fönsterbleck saknar uppvik mot foder. Otätheter intill fönsterinfästning finns. o Fönster har eftersatt underhåll.

11 Sidan 11 av 23 Grundmur till källare: o Krackeleringar finns i putsen. o Listning i ovankant av fuktisoleringsmatta är bristfälligt fastsatt. o Ovankant av mattan sticker upp ovan mark. Med tiden bryter solens UV ljus ner mattans mjukgörande egenskaper varvid sprickor lätt uppstår i mattan. o Avloppsventilationsrör, vilket går ut ur grundmuren och är draget på husets utsida, har fallit bort från sin infästning vid grundmuren. Dörrar: Källardörren och den ena altandörren är utsliten.

12 Sidan 12 av 23 Hängrännor /Stuprör: Stuprör är ej anslutna till markledning. När takvattnet rinner ner intill husgrunden bidrar detta till att fukta upp husets grundkonstruktion. o Hängrännorna på husets östra sida ligger omlott. o Skräp och mossa finns i rännor.

13 Sidan 13 av 23 Yttertak: o Lekmannamässigt utförda plåt och takarbeten finns allmänt på yttertaket. o Den norra sidan av yttertaket var snötäckt vid besiktningstillfället och gick således inte att besikta.

14 Plintgrund: Sidan 14 av 23 o Stillastående vatten finns under hus. o Mögelpåväxt finns på trossbottenskivor samt på lerig jord på marken. Flera av trossbottenskivorna har släppt ur sin infästning, varvid luft lätt kan blåsa rakt in i golvkonstruktionen. o Flertalet av plintarna saknar fuktskyddande skikt mellan plint och bärande del av stommen. o Bärreglar, utförda av impregnerat virke är till del ingjutna i plintar. o Lera med mögelpåväxt finns till del inne i grund. Träbitar finns i grunden. o Bärreglar är till del uppallade med små brädbitar. o I grund uppmäts till dagens datum fuktvärden under mikrobiell tillväxt. o Avloppsrör från bastu avslutas under huset.

15 Sidan 15 av 23 Mellantak över den södra delen av huset: o Konvektionsskador finns på mellantaket. Fungerande konvektionsspärr finns ej. När de i taket infällda halogenspotlightsen tänds alstras värme runt dessa. Varm fuktig bostadsluft letar sig upp på mellantaket och bidrar till att fukta upp mellantaket ovan den södra delen av huset. Den fuktiga bostadsluften kyls sedan ner på mellantaket och ger förutsättningar för mögeltillväxt. Så kallade Konvektionsskador. För att komma tillrätta med detta behöver bostadens ventilation förbättras i kombination med att täta bjälklaget mot mellantaket. o En oisolerad imkanal leds horisontellt ovan takstolar. o Bristfälliga elinstallationer finns på mellantak. Mellantak bortom skorsten är ej möjligt att besikta, då höjden ej tillåter krypning samt då landgångar sakna.

16 Sidan 16 av 23 Mellantak över norra delen av huset: o Mellantak är besiktat från lucka då vinden är isolerad med lösull och landgångar saknas i sin helhet. o Flertalet av vindavledarna har släppt från infästningen i takstolarna. o Vid fuktmätning på mellantak uppmäts fuktvärden under gräns för mikrobiell aktivitet. Se även fuktmätningsprotokollet.

17 Sidan 17 av 23 Invändigt Allmänt Hall: o Besiktning sker i vänstervarv, rum för rum. o Allmänt förekommer slarvigt utförda ytskiktsarbeten. Sovrum 1: Sprickor finns i klinker i hallen. Sovrum 2: Inget att notera. Inget att notera.

18 Sidan 18 av 23 Duschrum: o Tätskiktsanslutningar finns ej i golvbrunnarna. o Vattenlåset saknar plugg. Rekommenderas att montera in gummiplugg i det öppna hålet för att undvika att avloppslukt sprider sig i utrymmet. o Bakfall noteras i duschzon under duschkabin. Golvbrunnen under duschkabinen tycks befinna sig i en höjdpunkt inne i våtrummet. o Fuktindikering utförd mot golv i duschutrymme utan förhöjda fuktindikationer. o Frånluftsfläkt finns ej i våtrum. Ytfuktmätning utförd i våtrum utan förhöjda fuktindikationer.

19 Sidan 19 av 23 För info; om tätskiktsanslutningar i golvbrunnar: Golvbrunnen är mycket viktig för att våtrummet ska fungera på rätt sätt. Risken för vattenskador är stor i anslutning till golvbrunnen. Enligt Vattenskadeundersökningen 2013, som utförs av Vattenskadecentrum, beror cirka hälften av läckaget i tätskiktet vid anslutningen till golvbrunnen. Respektive golvbrunnstillverkare har monteringsanvisningar och tillbehör för att på ett korrekt sätt kunna ansluta ett tätskikt mot sina produkter. Våtrumsreglerna har med tiden skärpts, med hårdare krav på vattengenomsläpplighet på godkända tätskiktssystem, i takt med att antalet vattenskador i dyra våtrum har ökat. Många av dessa skador har kunnat undvikas om bara hantverkarna som byggt våtrummen monterat de tätskikt som tidigare varit godkända på ett korrekt sätt, enligt monteringsanvisningarna. Ett vätskebaserat tätskikt kan mot Veisers golvbrunnar anslutas med en membranfläns, tillhörande Veiser, (nedan till vänster bild på membranfläns från Veiser.) En annan lösning är att använda en så kallad brunnsmanschett. (Bild nedan till höger på brunnsmanschett färdigmonterad i golvbrunn av fabrikatet Jafo.) Våtrummets tätskikt ska anslutas mot membranflänsen/brunnsmanschetten. Sedan ska flänsen/brunnsmanschetten anslutas mot den tillhörande golvbrunnen med en så kallad klämring, bild på Serres klämring nedan till vänster, vilka medföljer golvbrunnarna vid köp. Nedan till höger, anslutningsprincip mellan klämring och brunnsmanschett till golvbrunn från fabrikatet Purus.

20 Sidan 20 av 23 Teknikrum: o Klämringen sitter löst i golvbrunnen. o Mattan har släppt från underlaget runt golvbrunn. o Golvmattan har spruckit upp under klämringen. Sprickor finns i hörn inne i våtrum. Ytfuktmätning utförd i våtrum utan förhöjda fuktindikationer. Kök: Vardagsrum: Underlägg finns ej under kyl och frys. Rekommenderas att montera underlägg under vitvaror för att upptäcka ett eventuellt smygläckage i god tid. Inget att notera. Förråd bakom kök: Inget att notera.

21 Sidan 21 av 23 Allrum: Duschrum: Inget att notera. o Felaktig förhöjningsring noteras i golvbrunn från Veiser. o Frånluftsventilation finns ej i våtrum. o Bakfall noteras i duschzon. Ytfuktmätning utförd i våtrum utan förhöjda fuktindikationer.

22 Sidan 22 av 23 Bastu: o Felaktig förhöjningsring noteras i golvbrunn från Veiser. o Tilluftsventill finns, dock ingen frånluftsventil. o Luftspalt finns ej bakom bastupanel. Ytfuktmätning utförd i våtrum utan förhöjda fuktindikationer. Källarplan: o Avloppslukt noteras inne i källare o Röranslutningarna till den urinseparerande behållaren för avloppet läcker.

23 Sidan 23 av 23 3 Riskanalys Då brister noteras i husets våtrum finns risk för mögel röt och luktrelaterade skador i till våtrummen angränsande konstruktioner. Då allvarliga brister noteras på husets yttertak finns risk för läckagerelaterade mögel röt och luktrelaterade skador i till yttertaket angränsande konstruktioner samt mellantak. 4 Fortsatt teknisk utredning För att ta reda på orsaken till samt omfattningen av de i plintgrunden konstaterade mögelangreppen, rekommenderas att en fortsatt teknisk utredning genomförs. För att ta reda på omfattningen av kantrande plintar, havererade murar mellan plintar och övriga skador i grundläggningen rekommenderas att en fortsatt teknisk utredning genomförs. Rekommenderas att sakkunnig konsulteras för att åtgärda husets avloppslösning, med bristfälligt fungerande urinseparerande tank i källarplan. 5 Övrigt Eckerö, 24 april 2018 Johannes Wikblom Av SBR Godkänd Besiktningsman