BRÖDET, FISKARNA OCH 7998 ANDRA GODA IDÉER. Ett nytt recept i bygg och fastighetsbranschen

Transkript

1 BRÖDET, FISKARNA OCH 7998 ANDRA GODA IDÉER Ett nytt recept i bygg och fastighetsbranschen

2 HISINGEN GÖTEBORG Linnéplatsen Slottsskogen Ängårdsbergen LÅNGEDRAG VARFÖR JUST NYA HOVÅS? FISKEBÄCK VÄG 158 Sisjön E6 Förtätning av stadsbilden i Göteborg på ett oväntat sätt. En helt ny stadsdel, utanför stadskartan. NÄSET Amundön NYA HOVÅS Oxsjön Sandsjöbacka naturreservat BILLDAL KULLAVIK

3 VI SKA ÅTERSKAPA EN LEVANDE MÖTESPLATS Den plattform som stadsdelstorgen en gång skapade lokalt.

4 MELLAN HAVET OCH CITY Endast en kvart från Göteborgs centrum med närhet till både hav och natur. Runt knuten finns Amundöns många granitklippor och Sandsjöbackas naturreservat.

5 SAMLAS PÅ STABIL GRUND Hur skapar man en blandstad på ett nytt och bättre sätt? Det började med två tänkardagar i det lilla fiskesamhället Träslövsläge. Där togs projektets allra viktigaste beslut...

6 OMVÄND MÅLBILD Insikt: Precis som vanligt fast tvärtom. Om visionen ska bli verklighet måste vi tänka i nya banor.

7 KOMMUNIKATION ÄR INFORMATION - INSPIRATION - TRANSAKTION DET HANDLAR INTE OM VAD DU BERÄTTAR, UTAN HUR DET BERÄTTAS SAMHÄLLSINFORMATION + INSPIRATION = SAMHÄLLSINSPIRATION

8

9 POSITION OCH VARUMÄRKE ETT VARUMÄRKE ÄR INGET ANNAT ÄN MÄNNISKORS UPPFATTNING OM, OCH UPPLEVELSE AV ETT FÖRETAG, EN ORGANISATION ELLER PRODUKT

10

11 SPRÅKFÖRVIRRING INFORMATION OM LOSSHÅLLNING BÖR GÅ UT TILL TREDJE MAN VI TÄNKER OSS ETT ORTOGONALT MÖNSTER VI ARBETAR MED 3D-FASTIGHETSBILDNING I OMRÅDET

12 STRATEGISKA AVDELNINGEN KRAVSTÄLL EXPLOATÖREN PLANHANDLÄGGARE DIALOGARBETE UPPSTART IDÉ PLANBESKED DETALJPLAN SAMRÅD DETALJPLAN SKRIFTLIG GRANSKNING DETALJPLAN ANTAGANDE LAGA KRAFT ÖVERKLAGANDEN MÖJLIGHET ATT LÄMNA SYNPUNKTER

13 NYA HOVÅS-MODELLEN

14 GÖR DET ENKELT ATT FÖRSTÅ Involvera brett Bjud in ofta Gemensamma nedslag Flytta om pengarna i plånboken Investera i resurser tidigare än normalt

15 SKAPA TRYGGHET Osäkerhet föder skepsis. Utvecklingsprojekt väcker ofta reaktioner. I sämsta fall går projekt i baklås, med överklaganden och negativ opinion. Det tar tid, kostar pengar och är slitsamt. I bästa fall går det som i Nya Hovås bostäder men endast 3 överklaganden.

16 DIALOGEN BLEV ARBETSSÄTTET Självklart var det med viss oro man bestämde sig att vara totalt transparent. Men det visade sig vara helt rätt sätt att gå. Dialogen vann respekt bland både boende i närområdet, lokala politiker och tjänstemän.

17 LÄR DIG ÄLSKA KAFFE Mitt i området etablerades tidigt en projektlokal. Det är Nya Hovås främsta skyltfönster och har från start visat att vi menar allvar. Hit är alla välkomna för att diskutera visionen över en kopp kaffe.

18 ÖPPENHET SOM VIKTIGASTE BYGGSTEN En kontinuerlig dialog förs och det är lätt att påverka. Alla frågor och orosmoln som kom upp bearbetades löpande. Otydligheter och rädslor försvann och den gemensamma visionen tog form. ORON FÖR HUSHÖJDER VAD HÄNDER MED TRAFIKEN? VI VILL HA ETT BAGERI! 2000 PERSONLIGA MÖTEN

19 ÖVERTYGELSE & ENGAGEMANG GENOM PROJEKTET 20 DEBATTKVÄLLAR 30 FRUKOSTMÖTEN 14 NYA HOVÅS-DAGAR 200 ÖPPNA HUS IDÉER HUNDRATALS MÖTEN HEJ GRANNE! HAR DU FRÅGOR OM NYA HOVÅS? ÖPPET HUS I PROJEKTLOKALEN VARJE ONSDAG VÄLKOMNA!

20 SNURRA RUNT DET LOKALA NAVET PROJEKTET Handlarna i de befintliga verksamhetslokalerna på plats blir ovärderliga ambassadörer för området. Var dyker frågor, rykten och uttryck upp. Det är oftast Ann i Fiskbilen som får de första frågorna om oron för höga hushöjder, trafiken och skolvägarna för barnen.

21 MED GEMENSAM MÅLBILD Stadens politiker och tjänstemän var involverade redan från start. Med en nära dialog och ett genuint engagemang arbetade man tillsammans. På så sätt undvek man onödiga ledtider, missuppfattningar och kunde fokusera framåt.

22

23

24 NYA HOVÅS KVALITETER Behovet av att samla alla kloka tankar som kommit in väcktes tidigt. Resultatet blev ett handfast dokument på 86 sidor fyllt med inspiration och ambition.

25 NYA HOVÅS KVALITETER EN SMÅSKALIG BLANDSTAD I VÄRLDSKLASS REVIDERAD 1 MARS 2016

26 KVALITETERNA I NYA HOVÅS FÖRORD Om du läser detta betyder det att du på ett eller annat sätt kommer involveras i utvecklingen av Nya Hovås. Vi hälsar dig hjärtligt välkommen! För att alla som aktivt arbetar med utvecklingen av Nya Hovås under resans gång ska utgå ifrån samma värdegrunder och förutsättningar har vi sammanställt detta dokument. Vi kallar det Nya Hovås Kvaliteter. Oavsett om man varit med i projektet från start eller just är på väg in kan man genom detta kvalitetsdokument enkelt förstå vad Nya Hovås står för. Dokumentet ska fungera som en gemensam målbild och ett handfast verktyg för alla som är med och utvecklar området, oavsett om det gäller handel, verksamheter eller bostäder. VI HAR EN GEMENSAM VISION OM ATT UTVECKLA NYA HOVÅS TILL EN LEVANDE BLANDSTAD. PARTERNA NEDAN STÄLLER SIG BAKOM INNEHÅLLET I NYA HOVÅS KVALITETER: DATUM: 1 MARS 2016 LARS GÖRAN ANDERSSON FÖR HSB GÖTEBORG JACOB TORELL FÖR NEXT STEP GROUP AB LARS HENRIKSSON FÖR SKANSKA SVERIGE OLOF OLAUSSON FÖR VEIDEKKE BOSTAD TILLSAMMANS SKAPAR VI: En småskalig blandstad av absoluta världsklass Mänsklig aktiv livsstil Havet, naturen och det bästa från staden stråk platser bebyggelse 4 /UTKAST 1 MARS 2016 / NYA HOVÅS KVALITETER /UTKAST 1 MARS 2016 / NYA HOVÅS KVALITETER 5

27 1. INLEDNING C. OMRÅDESBESKRIVNING Göteborg AMUNDÖN KROGABÄCKEN ASKIMSVIKEN BOSTADSOMRÅDE NYA HOVÅS PROJEKTKONTOR BROTTKÄRRSMOTET PLATSEN Nya Hovås ligger mitt emellan hav och natur. Här finns Amundön med sina salta klippbad och även hela Sandsjöbacka naturreservat runt knuten. Området Nya Hovås ligger i Södra Askim vid Brottkärrsmotet, ca 12 kilometer söder om Göteborg. RAMVERK Under den tidiga dialogprocessen i området har många svar fokuserat på möjligheterna till aktiv livsstil och närheten till naturen. Andra har tryckt på behovet av mötesplatser och verksamhetslokaler. Detta har blivit vägledande för hur vi arbetat med handel- och serviceutbudet. Området i sin helhet kommer att innehålla bostäder, kontor, handel och många olika typer av service. Detta i kombination med närheten till hav och natur gör att vi i Nya Hovås har möjlighet att skapa en småskalig stadsmiljö, fast på landet. Innehållet svarar upp till dialogarbetets många önskemål och skapar både handel, mötesplatser och lokal gemenskap i kombination med en boendeform som inte varit så vanlig i sydvästra Göteborg. Naturreservat Fotbollsplaner Golfbana Skola Väg 158 Skola Skola Simhall Tennishall Ishall Skola Ridklubb Sisjön Skola 1km 2km 3km NYA HOVÅS Fotbollsplaner UGGLEBERGET SPEKTRUMHUSET HOVÅS ALLÉ DETALJPLANER TRAFIKLÖSNING MILJÖKRAV KROGABÄCKENS NATURVÅRD SOLSTUDIER/SKUGGVERKAN; STRATEGISK FUNKTIONSPLACERING VINDSTUDIER; TILLÄMPNING AV KLIMATSTUDIE TILLGÄNGLIGHET HANDIKAPPKRAV TRYGGHET SKAPA TRYGGA PLATSER ORIGOHUSET BULLER TILLÄMPNING AV RAPPORT GEOTEKNIK TEKNISK FÖRSÖRJNING VÄG /UTKAST 1 MARS 2016 / NYA HOVÅS KVALITETER

28 2. STADSBYGGNADSMODELL B. STRATEGIER - BEBYGGELSE INTRO - BEBYGGELSE BOSTADSKVARTER D* BOSTADSKVARTER E* E4 KONTOR/HANDEL HANDEL/KONTOR STADSRUM MED MÄNNISKAN I FOKUS Att bygga en småskalig blandstad helt från början kräver stor förståelse för de element som den byggs upp av. Här är variation ett nyckelord. Stråk, platser och bebyggelse som lånar det bästa från staden, utformade i en mänsklig skala för en aktiv livsstil är byggstenarna som skapar Nya Hovås. I tidigare delar av dokumentet har de offentliga rummen i Nya Hovås beskrivits. Följande kapitel kommer att fokusera på kvarteren och bebyggelsen. Som gående i staden uppfattar man framförallt det som man ser i ögonhöjd. Därför läggs extra fokus på att skapa en intressant och upplevelserik arkitektur i byggnadernas bottenvåningar, samt att etablera olika byggnadstypologier inom samma kvarter för att skapa livligare och mer varierade stadsrum. EXEMPEL & INSPIRATION Med olika färger, material och fönstersättning får fasaderna ett varierat utseende. Burspråk och balkonger kan bidra till ett levande uttryck. Takterrasser bidrar till att skapa liv och variation. VARIERADE KVARTER Inom kvarteren i Nya Hovås skapas ett småskaligt och varierat stadsliv genom ett nära samspel mellan bostad, service och handel. Dialogprocessens formulering om att vilja skapa det bästa från staden får en direkt konsekvens i kvarterens uppbyggnad när lokalerna för handel och service inryms tillsammans med bostäder. För många blir personliga och trevliga handelsytor i gatuplan ett mervärde som kan vara viktiga i valet av bostad. Byggnaderna inom kvarteren ges olika utformning. Även i större skala värnar Nya Hovås en småskalig blandning genom att säkerställa att kvarteren byggs av olika byggherrar. * I bostadskvarter som ansluter mot Hovås Allé blir det butikverksamhet i gatuplan. BOSTADSKVARTER C* BOSTADSKVARTER A* BOSTADSKVARTER B* BOSTADSKVARTER G* BOSTADSKVARTER F1* BOSTADSKVARTER F2 BOSTADSKVARTER J1 UGGLEBERGET SPEKTRUM - KUNSKAPSGALLERIA ORIGOHUSET HANDEL/KONTOR PARKERING BOSTADSKVARTER J2 Handel/kontor. Bostäder. 54 /UTKAST 1 MARS 2016 / NYA HOVÅS KVALITETER /UTKAST 1 MARS 2016 / NYA HOVÅS KVALITETER 55

29 2. STADSBYGGNADSMODELL B. STRATEGIER - BEBYGGELSE TAKUTFORMNING BYGGNADER VARIATION UTFORMNING Bebyggelsen är den byggsten i den småskaliga blandstaden som många människor har lättast att relatera till och tycka något om. Efter att nätverket av stråk och platser skapats och kvarteren tagit form är det byggnadernas utformning som utgör det gränssnitt där Nya Hovås än en gång måste bevisa att man vill leva upp till sin vision. Dialogprocessens fokus på det mänskliga, det varierade och aktiva gör att byggnaderna så långt det är möjligt bör undvika att skapa baksidor och slutna fasader. Istället ska byggnaderna skapa möjlighet till socialt umgänge genom altaner, terrasser och balkonger. Om dessa ytor vänder sig mot offentliga stråk, platser och parker så tillför de kvalitet, liv och variation till dessa. Taken kan användas för gemensamma takterrasser, planteringsytor eller energiutvinning. LOKALGATA, STRÅK 1-4 våningen FASAD MOT GÅRD, PARK, -Fasadmaterialet bör motsvara det som LOKALGATA, STRÅK FASAD MOT GÅRD, PARK, finnsvåningen på andra sidan byggnaden, för att 1-4 FASAD MOT GÅRD, PARK, LOKALGATA, STRÅK av enhetliga byggnadskropge intrycket -Fasadmaterialet bör motsvara det som FASAD MOT GÅRD, par. LOKALGATA, STRÅK -Bostäder som ligger i PARK, gatuplan bör 1-4 våningen finn p an a i an ggna en att LOKALGATA, STRÅK 1-4 våningen alla ha direkt tillgång till gatan/gården - Fasadmaterialet bör motsvara det som finns på ge intrycket av enhetliga 1-4 våningen /parken. -Fasadmaterialet det som byggnadskroppar. andra sidan byggnaden, förbör attmotsvara ge intrycket av -Fasadmaterialet börbyggnaden, motsvara det finns på andra sidan försom att -Bostäder som ligger i gatuplan bör alla enhetliga byggnadskroppar. finns på andra byggnaden, för att ge intrycket av sidan enhetliga byggnadskropha direkt tillgång till gatan/gården/park- Bostäderge som ligger i gatuplan bör alla ha avsom enhetliga par.intrycket -Bostäder liggerbyggnadskropi gatuplan bör en. direkt tillgång tilldirekt gatan/gården/parken. par. ha -Bostäder som ligger i gatuplan bör alla tillgång till gatan/gården alla ha direkt tillgång till gatan/gården Kvartersgård C /parken. /parken. BUTIKER Parkering 58 /UTKAST 1 MARS 2016 / NYA HOVÅS KVALITETER BUTIKER Gatuplan meter - Butiksfasaden bör ligga minst GatuplanBUTIKER Gatuplan från fastighetsgräns. - För att ge kantzonen förutsättningar till Butiksfasadens placering kan variera -- Butiksfasaden ligga minst 1 meter användning och aktivitet bör som stärker gatulivet under byggnaden för att ge ett varierat BUTIKER från tomtgräns. bör butiksfasaden ligga indragen från BUTIKER uttryck. Entréer till bostadshus kan Gatuplan fastighetsgräns. varieras ytterligare fastighetsgräns. -Gatuplan Butiksfasaden börmot ligga minst 1 meter - Butiksfasadens placering kan variera under -från Butiksfasaden bör ligga minst 1 meter fastighetsgräns. från byggnaden förfastighetsgräns. att ge ett livligt uttryck. - Butiksfasadens placering kan Entréer variera - Butiksfasadens kan variera under byggnaden för att ge ett varierat till bostadshus kan varierasplacering ytterligare mot under byggnaden att ge ettkan varierat uttryck. Entréer till för bostadshus tomtgräns. uttryck. Entréer till bostadshus kan varieras ytterligare mot fastighetsgräns. varieras ytterligare mot fastighetsgräns Billdalsvägen Hovås Allé Billdalsvägen Billdalsvägen Hovås Allé Billdalsvägen Billdalsvägen Hovås Allé NOTERA Göteborgs stadsbyggnadskontors tolkning av våningsbegreppet gör att frontespiser, takkupor och andra vertikala ytor som utskurna terrasser räknas som våningsplan. Detta innebär att vår vision om ett varierat taklandskap begränsas. Takfönster medges i vindsvåning, men takfot får inte överstiga 700mm över vindsbjälklaget, för då räknas vindsvåningen som ett våning. Hovås Allé Billdalsvägen Billdalsvägen Hovås Allé Billdalsvägen Billdalsvägen Billdalsvägen Hovås Allé Penthouse Bostad Stråk/lokalgata Stråk/lokalgata Bostad Stråk/lokalgata Stråk/lokalgata Stråk/lokalgata Stråk/lokalgata Bostad 4500 Översta våningen - Mot Billdalsvägen bör takutformnintakutformning gen varieras minst tre gånger per TAKUTFORMNING Översta kvarter våningen Översta våningen -TAKUTFORMNING bör takutformnin- Mot Mot Billdalsvägen stråk och Björklundavägen bör - Känslan av småskalighet skapas genom att TAKUTFORMNING gen varieras minstvarieras tre gånger per takutformningen minst fyra Översta våningen variera takutformning och tak- och fasadmaterial kvarter Översta våningen gånger per kvarter. - Mot Billdalsvägen bör takutformnininom kvarteret. --gen Mot stråk och Björklundavägen Vid sadeltak bör takfoten befinna sig Motvarieras Billdalsvägen bör takutformninminst tre gånger per bör takutformningen varieras fyrahela minst 1 meter ovanför denminst översta - Mot Hovås bör takutformningen variera genallé varieras minst tre gånger per kvarter per kvarter. Takmaterialetbör bör kvarter ett flertal gånger gånger pergolvnivå. kvarter. -våningens Mot stråk och Björklundavägen i med astråk elta ta golvnivå. tenminst efinna ig följa till denna Mot och Björklundavägen bör takutformningen varieras fyra - Mot stråken och Björklundavägen stärker en än minst 1 meter ovanför denminst översta takutformningen varieras fyra gånger per kvarter. mer varierad takutformning småskaligheten hos hela golvnivå. Takmaterialet gånger per kvarter. - Vidvåningens sadeltak bör takfoten befinna sig dessa gaturum. bör följa med till denna golvnivå. -minst Vid sadeltak bör takfoten befinna hela sig 1 meter ovanför den översta FASAD MOT BILLDALS- Vid sadeltak bör takfoten befinna minstbör minst 1 meter ovanför densig översta hela våningens golvnivå. Takmaterialet VÄGEN SAMT våningens golvnivå. Takmaterialet 1 meter ovanför dentill översta hela våningensbör följa med dennagavlar golvnivå. 2-4 följavåningen med till denna golvnivå. golvnivå. FASAD Takmaterialet börbilldalsfölja med till denna MOT - Fasaden bör ligga minst 1 meter från golvnivå. VÄGEN En sådan utformning kan etablera och SAMT GAVLAR fastighetsgräns. Fasadlivet bör ha en stärka en 2-4 unik byggnadsidentitet i Nya Hovås. våningen FASAD MOT homogen linje. BILLDALSFASAD MOT BILLDALS-VÄGEN Fasaden ligga minst 1 meter -Minst tvåbör olika fasadmaterial bör från SAMT GAVLAR tomtgräns. Fasadlivet bör ha en VÄGEN SAMT GAVLAR 2-4 våningen användas per kvarter. homogen linje. 2-4 HOVÅS våningen FASAD MOT ALLÉ SAMT - Fasaden bör ligga minstgavlar 1 meter -Minst två olika fasadmaterial bör från - Fasaden bör ligga minst 1bör meter från 2-4 våningen fastighetsgräns. Fasadlivet ha en användas per kvarter. fastighetsgräns. bör ha en homogen linje. - Fasadlivet i gatuplan börfasadlivet ligga minst 1 meter homogen -Minst Fasadlivet två linje. olika fasadmaterial bör från tomtgräns. bör ha en homogen -Minst två per olikakvarter. fasadmaterial bör användas linje. användas per kvarter. - Minst två olika fasadmaterial bör användas FASAD MOT GÅRD, PARK, per kvarter Butik Hovås Allé Billdalsvägen Tomtgräns Fastighetsgräns Fastighetsgräns Billdalsvägen Tomtgräns Hovås Allé Billdalsvägen Billdalsvägen Fastighetsgräns Billdalsvägen Hovås Allé Fastighetsgräns Fastighetsgräns Fastighetsgräns Fastighetsgräns /UTKAST 1 MARS 2016 / NYA HOVÅS KVALITETER 59

30 SMALL SHOPS Konceptet Small Shops tog form små unika butiker med ett personligt utbud. De första butikerna är redan på plats. En ny destination för västsvensk shopping växer fram.

31 EN LEVANDE STADSDEL MED 3D-BILDNING I Nya Hovås beslöt markägarna tidigt att satsa på 3d-fastighetsbildning. Detta innebar att en aktör nu går in och tar ett helhetsgrepp för all handel och service. BOSTÄDER BOSTÄDER PARKERING LOKAL GRÄNS I 3D-FASTIGHET STAMFASTIGHET = 1:1 3D = 1:2

32

33

34

35

36

37

38