1 JANUARI 30 JUNI 2018

Q2 1 JANUARI 30 JUNI 2018

ALM EQUITY AB (publ) DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 30 JUNI 2018 JANUARI JUNI 2018 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 884,3 (1 135,0) Mkr och rörelseresultatet till 105,6 (179,6) Mkr. Resultat efter skatt 71,7 (145,4) Mkr motsvarande 3,69 (11,82) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 240 (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 325,6 (916,6) Mkr och rörelseresultatet till 150,2 (164,8) Mkr. Resultat efter skatt 119,2 (156,7) Mkr motsvarande 5,23 (8,13) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 980 (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie. Under perioden byggstartades 38 (530) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (330) bostäder. Under perioden såldes totalt 446 (399) bostäder, varav ALM Equitys andel var 228 (253) bostäder. APRIL JUNI 2018 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 476,0 (497,9) Mkr och rörelseresultatet till 53,8 (87,9) Mkr. Resultat efter skatt 34,8 (74,2) Mkr motsvarande 1,74 (6,05) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 240 (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 685,9 (284,7) Mkr och rörelseresultatet till 85,4 (61,2) Mkr. Resultat efter skatt 65,1 (62,1) Mkr motsvarande 2,74 (4,92) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 980 (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie. Under perioden byggstartades 0 (392) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (225) bostäder. Under perioden såldes totalt 422 (66) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 206 (60) bostäder. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN ALM Equity har sålt 36,25 procent av Archimedes i Bromma till investerare. Projektet tillträddes under första kvartalet 2018. Avyttrat 5 377 kvm kommersiell yta i Uppsala för 136 Mkr. ALM Equitys ägarandel uppgår till 25 procent. 50 procent av ALM Equitys innehav i tre projekt har sålts till investerare. Projekten, som är belägna i Stockholm, Järfälla och Salem, omfattar totalt 411 bostäder. Det avtalade aktieköpet av fastigheten Jakob Mindre 5 återgick. Återgången ger en positiv resultateffekt för ALM Equity på 55 Mkr. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser efter periodens utgång. * Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering. ALM Equity AB 2

VD HAR ORDET Läget på bostadsmarknaden är fortfarande utmanande, men långt ifrån omöjlig. För ALM Equitys del ser vi möjligheter redan i den befintliga marknaden, men konstaterar också att det kommer ljusare tider framöver. SYSTEMET ATT KÖPA PÅ RITNING HAR DÖTT Kreditregleringarna har lagt en våt filt över bostadsrättsmarknaden som den hittills har sett ut. Kraven på köparna för att få låna har snabbt ändrat vilka lägenheter som efterfrågas. Medan produktionen har varit inriktad på större objekt har kreditrestriktionerna effektivt bantat vad som är möjligt att köpa. De tunnare plånböckerna har också resulterat i prisnedgång. Och med fallande priser har få velat binda sig för en bostad som man inte sett och som man inte kan flytta in i förrän om 1-2 år. I dagsläget verkar systemet med att köpa på ritning vara i det närmaste dött. I de löpande bostadsrättsprojekten har merparten av lägenheterna sålts med bindande kontrakt innan byggstart. Resterande säljs löpande men enstaka lägenheter övertar ALM Equity i enlighet med avtal som träffats med den bostadsrättsförening som är den formella beställaren. Dessa bokas till produktionsvärdet och vinsten redovisas först när dessa säljs. Under perioden har nettot av lagerbostäder ökat, vilket delvis är en effekt av att flera projekt har slutavräknats. Ett positivt tecken är att marknaden för befintliga lägenheter fungerar, speciellt för mindre objekt. En stor skillnad mot projektförsäljningen är att objekten kan upplevas och tillträdas mer eller mindre direkt. Från ett läge när säljare och köpare hade alltför olika uppfattning om priset förefaller det ha skett en jämkning och antalet avslut ökar stadigt. Att antalet lägenheter till salu fortfarande är högt antyder dock att det fortfarande inte råder balans. Låneregleringen har ändrat spelplanen och sänkt den väntade nyproduktionen. Antalet byggstarter av bostadsrätter kan bli lågt framöver om inte prisbilden stabiliseras. BYGGSTART AV HYRESRÄTTER UNDER HÖSTEN ALM Equity hade en topp under 2017 när antalet bostäder i produktion nådde 2 100 stycken. Den siffran kan jämföras med de 1 400 bostäder som vi hade i produktion vid halvårsskiftet; en nedgång med en tredjedel. Vi identifierade tidigt att marknaden för bostadsrätter skulle förändras till följd av de nya lånekraven. Därför har halva byggrättsportföljen konverterats till att även kunna producera hyresrätter. Under kvartalet har det resulterat i att hälften av två projekt, Barkarby i Järfälla och Rönninge i Salem, med totalt 364 hyreslägenheter har sålts till investerare. I villkoren finns även att den framtida förvaltningen kommer skötas inom ALM Equitys affärsområde Förvaltning, som kommer att hyra ut lägenheterna på hyresmarknaden. Projekten vinstavräknas under produktion på samma sätt som bostadsrättsprojekten genom succesiv vinstavräkning. När projektet når förvaltningsstadiet kommer en marknadsvärdering att göras varvid ett eventuellt övervärde minus skatteskuld kommer att bokas upp som eget kapital. Det kan också nämnas att vi räknar med samma vinstmarginaler vid en försäljning av ett projekt som hyresrätter som om det skulle handla om bostadsrätter. Under kvartalet sålde ALM Equity även 47 bostadsrätter i Rinkeby, Stockholm som en blockaffär till investerare. forts... PROJEKTPORTFÖLJ Totalt ALM Equitys andel apr-jun 2018 apr-jun 2017 apr-jun 2018 apr-jun 2017 Byggrätter 10 573 10 248 7 527 7 769 Startad produktion 0 392 0 225 Sålda bostadsrätter 58 66 24 60 Sålda hyresrätter till förvaltningsbolag 364 0 182 0 Bostäder i produktion vid periodens slut 1 431 2 064 959 1 515 Försäljningsgrad i produktion 84% 82% 82% 79% Bostäder levererade till marknaden 90 61 81 43 ALM Equity AB 3

För dessa projekt räknar vi med byggstart under hösten och att ytterligare liknande affärer ska kunna genomföras. I den närmaste framtiden kan det handla om totalt 1 050 bostäder i Häggvik i Sollentuna, Telefonplan i Stockholm och Telegrafberget i Nacka. FÖRFRÅGNINGAR FRÅN BRANSCHEN Marknaden för byggrätter har efter inbromsningen närmast kollapsat. ALM Equity har fått en hel del förfrågningar om att köpa eller gå in i olika projekt. En del tittar vi närmare på och helt klart finns det möjligheter. Ännu har dock inga avslut skett inom detta område. BOSTASBRISTEN GER STORA MÖJLIGHETER Vi lär aldrig få reda på om de införda kreditregleringarna har räddat oss från en ny hemmagjord lågkonjunktur eller inte. Vad vi redan nu kan se så har regleringarna åstadkommit en kraftig inbromsning av bostadsbyggandet. Framför allt i Stockholmsregionen, den del av Sverige som torde ha den värsta bostadsbristen. För ALM Equity innebär bristen på bostäder givetvis stora möjligheter. Ryckigheten på marknaden hade med en bättre planering från myndigheterna också kunnat undvikas. För en trögrörlig bransch innebär snabbt ändrade förutsättningar stora kostnader. MED SIKTE PÅ NYA REKORD Det nya marknadsläget har skapat nya möjligheter att växa vidare med stora volymer billiga hyresrätter som har blivit möjliga att leverera genom de lägre byggoch markkostnaderna. När man analyserar bolaget kommer det i en övergångsfas bli en viss ryckighet i resultaten över tid när antalet bostadsrätter i produktion minskar och antalet hyresrätter ökar. Den ökade produktionen av hyresrätter torde leda till att vi kanske redan i början av 2019 når rekordnivåer för antalet bostäder i produktion. Stockholm, 23 augusti 2018 Joakim Alm, VD En positiv effekt av det minskade byggandet är att entreprenadpriserna har kommit ned från en upptrissad nivå. Uppskattningsvis handlar det om en minskning på 20 procent. Den ungefärliga kostnaden per kvadratmeter bostad ligger nu på 30 000 kronor +/- 5 000, beroende på hur komplicerade objekten är. För ALM Equity kan såväl sänkta priser som tillgänglig kapacitet innebära att ett projekt snabbare lotsas fram till byggstart. ALM Equity AB 4

PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT UNDER PRODUKTION FASTIGHETER UNDER BYGGNATION OCH FÄRDIGSTÄLLANDE Per 30 juni 2018 var 16 (23) projekt under produktion om totalt cirka 77 000 (126 000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 55 600 (97 800) kvm. Detta motsvarar 1 431 (2 064) bostäder varav ALM Equitys andel är 959 (1 515). Av dessa är 1 086 bostäder nyproduktion medan 345 skapas genom ombyggnation av befintliga byggnader. Den totala försäljningsgraden i produktion uppgick vid periodens slut till 84 (82) procent. Under andra kvartalet levererades totalt 90 (61) bostäder till kunder varav ALM Equitys andel är 81 (43) bostäder. En stor del av de pågående projekten avslutas under 2018, se tabell över planerade frånträden närmsta tre åren: PLANERADE FRÅNTRÄDEN (KVM) I PRODUKTIONSSTARTADE PROJEKT KOMMANDE TREÅRSPERIOD 25 000 Sålda bostäder (kvm) Osålda bostäder (kvm) 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Vid utgången av andra kvartalet under 2014-2018 var projekt under produktion: PROJEKT I PRODUKTION 5 ÅR Projektportfölj i produktion (kvm) ALM Equitys andel projektportfölj i produktion (kvm) 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2014-06-30 2015-06-30 2016-06-30 2017-06-30 2018-06-30 Per den 30 juni fanns 105 (15) enheter i lager till ett värde av 263,3 (39,2) Mkr, vilket motsvarar produktionskostnaderna. ALM Equitys andel uppgår till 70 (5) enheter i eget lager till ett värde av 152,6 (16,1) Mkr. Under andra kvartalet såldes totalt 5 (2) bostäder för 24,3 (3,0) Mkr. ALM Equitys andel uppgår till 3 (1) bostäder som såldes för 11,7 (1,5) Mkr. Antalet enheter i lager har under 2018 ökat som ett resultat av antalet frånträdda projekt som är högt. ALM Equity ser ingen stor risk i detta utan tror att marknaden välkomnar färdigställda enheter som inte ligger flera år fram i tiden för slutkunden. ALM Equity AB 5

PROJEKT UNDER UTVECKLING FASTIGHETER UNDER UTVECKLING GENOM KONCEPTUALISERING OCH/ELLER DETALJPLANEÄNDRING. Per den 30 juni 2018 var 57 (57) projekt under utveckling om totalt 623 800 (589 000) kvm varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 446 700 (445 600) kvm. I portföljen ingår 225 867 kvm, varav ALM Equitys andel är 205 065 kvm, som antingen är markanvisningar eller förvärv som ännu inte tillträtts. Totalt omfattar det 3 979 (3 190) bostäder färdig byggrätt och 5 155 (4 994) planerade bostäder under detaljplaneprocess. Under andra kvartalet sålde ALM Equity 36,25 procent av detaljplaneprojektet Archimedes i Bromma till investerare för ett underliggande fastighetsvärde på 477 Mkr. Projektet tillträddes under första kvartalet 2018. Uthyrbar area är idag 18 202 kvadratmeter och tomtarealen är 13 663 kvadratmeter. Archimedes kommer huvudsakligen omfatta bostadsbyggelse, men även lokaler och garage planeras. Den nya detaljplanen beräknas att antas under 2018. Försäljningen av projektandelarna har hanterats av ALM Equitys dotterbolag Nordisk Fastighetskredit. Avyttring av 5 377 kvm kommersiell yta i Kvarnengallerian, Uppsala för 136 MKR. ALM Equitys ägarandel uppgick till 25 procent. Kvarnengallerian avyttrades i bolagsform och bolaget med tillhörande fastighet såldes för 136 Mkr. Kvarnengallerian var den sista delen som avyttrades av den ursprungliga fastigheten. ALM Equity har sålt 50 procent i tre projekt till investerare; Kronan i Barkarbystaden, Esplanaden i Rinkebyterrassen och Torghuset i Rönninge Centrum. Detta motsvarar 411 lägenheter som kommer att förvaltas av ALM Equitys dotterbolag Svenska Nyttobostäder. Värdet på de färdiga fastigheterna som förvaltningsobjekt är beräknat till 670 Mkr. Försäljningen av projektandelarna har hanterats av ALM Equitys dotterbolag Nordisk Fastighetskredit. Projekt Kronan har ritats om och tillfört ytterligare bostäder efter tillträdet. Under 2014 avtalade ALM Equity om förvärv av kontorsfastigheten Jakob Mindre 5 med AMF Fastigheter. Under andra kvartalet 2018 har parterna kommit överens om att aktieköpet återgår och att fastigheten nu sälj till Axfast. Frånträde skedde 15 juni 2018 och ger en positiv resultateffekt för ALM Equity på 55 Mkr. Vid utgången av andra kvartalet 2014-2018 fördelades projekt under utveckling: PROJEKT UNDER UTVECKLING 5 ÅR Estimerade byggrätter (kvm) ALM Equitys andel estimerade byggrätter (kvm) 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2014-06-30 2015-06-30 2016-06-30 2017-06-30 2018-06-30 ALM Equity AB 6

EKONOMI ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI JUNI 2018 (6 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 884,3 (1 135,0) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 105,6 (179,6) Mkr, rörelsemarginalen till 11,9 (15,8) procent och periodens resultat efter skatt till 71,7 (145,4) Mkr. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1 325,6 (916,6) Mkr, rörelseresultatet till 150,2 (164,8) Mkr, rörelsemarginalen till 11,3 (18,0) procent och resultatet efter skatt till 119,2 (156,7) Mkr. RESULTAT FÖR PERIODEN APRIL JUNI 2018 (3 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 476,0 (497,9) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 53,8 (87,9) Mkr, rörelsemarginalen till 11,3 (17,7) procent och periodens resultat efter skatt till 34,8 (74,2) Mkr. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 685,9 (284,7) Mkr, rörelseresultatet till 85,4 (61,2) Mkr, rörelsemarginalen till 12,4 (21,5) procent och resultatet efter skatt till 65,1 (62,1) Mkr. BALANSRÄKNINGEN ENLIGT IFRS PER DEN 30 JUNI 2018 Balansomslutningen uppgick till 5 597 (5 230) Mkr. Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på 3 276 (3 569) Mkr. På skuldsidan uppgick långfristiga obligationslån till 1 076 (1 076) Mkr, räntebärande lån till kreditinstitut till 741 (1 529) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 377 (299) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 2 980 (2 160) Mkr. Soliditeten uppgår vid kvartalets slut till 53 (41) procent och enligt segmentsredovisningen till 48 (40) procent. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut totalt uppgick till 1 800 Mkr, återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 585,1 (445,6) Mkr. Kassaflödet för andra kvartalet var 70,8 (-72,1) Mkr. Finansiering av projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa aktieägartillskott och preferens- kapital baserade på framtagna förvärvs- och projektkalkyler. All projektfinansiering är idag i huvudsak kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 30 juni i spannet 1,45 4,54 procent med en genomsnittsränta på 2,31 procent. ALM Equity AB 7

ORGANISATION I början av 2018 sjösatte ALM Equity en ny organisationsstruktur som ska ta tillvara på koncernens synergier och styrkor efter förvärvet av bostadsutvecklaren Småa AB. Verksamheten delas in i fem affärsområden; Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser efter periodens utgång. MODERBOLAGET Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för kvartalet uppgick till 0,6 (202,0) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 52 (228) Mkr i likvida medel. Borgensförbindelser upptagna för projektbolag uppgick vid periodens slut till 478 (604) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 1 031 (906) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 48 (42) procent. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Under 2016 och 2017 har moderbolaget emitterat 600 Mkr + 600 Mkr i obligationslån (varav 124 Mkr är återköpt) till en rörlig ränta om STIBOR 3m (ränte- golv på 0 procent om STIBOR är negativ) + 6,75 procent respektive STIBOR 3m + 7,5 procent, vilket ökar finansierings/likviditetsrisken i bolaget. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående är under perioden i linje med föregående år. För ytterligare information hänvisas till ALM Equitys årsredovisning för 2017, not 28. ALM Equity AB 8

KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. KONCERNENS RAPPORT ÖVER RESULTATET ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017 Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec 2 Nettoomsättning 476 021 497 860 884 271 1 135 027 2 692 060 Produktions- och driftskostnader -395 462-380 142-721 899-884 575-2 251 256 Bruttoresultat 80 559 117 718 162 372 250 452 440 804 Försäljnings- & administrationskostnader -26 763-29 821-56 816-70 847-124 865 Resultat från andelar i intresseföretag 0 0 0 0 0 Rörelseresultat 53 796 87 897 105 556 179 605 315 939 Finansiella intäkter 2 562 4 779 5 003 3 718 15 597 Finansiella kostnader -21 825-22 983-38 810-36 127-103 811 Värdeförändring derivatinstrument 0 0 0 0 0 Resultat före skatt 34 533 69 693 71 749 147 196 227 725 Skatt 284 4 475-75 -1 773-2 480 Periodens resultat 34 817 74 168 71 674 145 423 225 245 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 34 917 74 263 71 827 145 575 225 571 Innehav utan bestämmande inflytande -100-95 -153-152 -326 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 1,74 6,05 3,69 11,82 16,76 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 1,74 6,04 3,69 11,81 16,74 Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental) Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 8 224 6 122 8 224 6 122 8 122 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 10 171 10 155 10 171 10 162 ALM Equity AB 9

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not 2018-06-30 2017-12-31 TILLGÅNGAR 2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 8 525 13 525 Andelar enligt kapitalandelsmetoden 0 0 Uppskjuten skattefordran 2 907 5 023 Summa anläggningstillgångar 11 432 18 548 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 57 879 90 358 Exploateringsfastigheter* 3 358 744 3 159 578 Lagerandelar i bostads- och äganderätter 165 918 63 030 Övriga kortfristiga fordringar 547 654 626 556 Likvida medel 529 675 531 850 Summa omsättningstillgångar 4 659 870 4 471 372 Summa tillgångar 4 671 302 4 489 920 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel 2 240 283 2 070 551 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån 1 082 193 1 086 614 Uppskjuten skatteskuld* 154 833 154 644 Övriga avsättningar 24 850 25 822 Summa långfristiga skulder 1 261 876 1 267 080 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 657 684 707 961 Efterställda räntebärande reverslån 160 144 121 876 Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 351 315 322 452 Summa kortfristiga skulder 1 169 143 1 152 289 Summa skulder och eget kapital 4 671 302 4 489 920 Minoritets andel av eget kapital uppgår till -6 653-6 500 * Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 10

KONCERNEN IFRS KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017 Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec 1,2 Nettoomsättning 685 943 284 656 1 325 644 916 565 3 351 391 Produktions- och driftskostnader -572 383-253 828-1 116 714-741 941-2 771 074 Bruttoresultat 113 560 30 828 208 930 174 624 580 317 Försäljnings- & administrationskostnader -26 763-28 521-56 816-68 542-124 864 Resultat från andelar i intresseföretag -1 436 58 876-1 866 58 680 50 012 Rörelseresultat 85 361 61 183 150 248 164 762 505 465 Finansiella intäkter 1 510 2 881 2 080 4 805 3 395 Finansiella kostnader -19 886-14 566-33 888-28 806-69 476 Värdeförändring derivatinstrument -3 284 3 439-1 112 6 485 11 436 Resultat före skatt 63 701 52 937 117 328 147 246 450 820 Skatt 1 405 9 117 1 868 9 441 4 857 Periodens resultat 65 106 62 054 119 196 156 687 455 677 Periodens övriga totalresultat Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0 Periodens övriga totalresultat 0 0 0 0 0 Periodens totalresultat 65 106 62 054 119 196 156 687 455 677 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 45 134 62 787 87 468 108 027 293 513 Innehav utan bestämmande inflytande 19 972-733 31 728 48 660 162 164 Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 45 134 62 787 87 468 108 027 293 513 Innehav utan bestämmande inflytande 19 972-733 31 728 48 660 162 164 Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 2,74 4,92 5,23 8,13 23,45 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 2,74 4,91 5,23 8,11 23,43 Resultat per preferensaktie (kr) 2,10 2,10 4,20 4,20 8,40 Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental) Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 8 224 6 122 8 224 6 122 8 122 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 10 171 10 155 10 171 10 162 ALM Equity AB 11

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr Not 2018-06-30 2017-12-31 TILLGÅNGAR 1,2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 8 525 13 525 Andelar enligt kapitalandelsmetoden 24 773 34 128 Uppskjuten skattefordran 4 626 5 023 Summa anläggningstillgångar 37 924 52 676 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter* 1 073 470 718 382 Pågående bostadsprojekt* 3 276 096 3 345 127 Lagerandelar i bostads- och äganderätter 263 582 87 444 Övriga kortfristiga fordringar 360 731 590 072 Likvida medel 585 094 568 940 Summa omsättningstillgångar 5 558 973 5 309 965 Summa tillgångar 5 596 897 5 362 641 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel 2 979 627 2 667 488 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån 3,4 1 082 193 1 086 614 Derivatinstrument 3 7 078 6 580 Uppskjuten skatteskuld* 163 526 165 239 Övriga avsättningar 24 850 25 822 Summa långfristiga skulder 1 277 647 1 284 255 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 4 740 743 865 611 Efterställda räntebärande reverslån 4 222 252 146 822 Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande 376 628 398 465 Summa kortfristiga skulder 1 339 623 1 410 898 Summa skulder och eget kapital 5 596 897 5 362 641 Minoritets andel av eget kapital uppgår till 1 048 047 891 529 * Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 12

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Rörelseresultat 85 361 61 183 150 248 164 762 505 465 Finansiella poster -18 376-11 685-31 808-24 001-57 485 Ej kassapåverkande poster 573 276 1 025 553-21 493 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 67 558 49 774 119 465 141 314 426 487 Investering/försäljning exploaterings- -112 574 6 160-355 088-487 850-416 912 fastigheter Investering/försäljning pågående bostads- 157 029-220 921 67 715-1 462 755 181 688 projekt Investering/försäljning lagerandelar Brf -78 108 2 500-176 138 5 051-52 406 Övrig förändring i rörelsekapital -25 477 68 632 209 537-265 479-483 778 Kassaflöde från löpande verksamhet 8 428-93 855-134 509-2 069 719-344 921 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet 10 894-124 620 14 728-90 701-824 015 10 894-124 620 14 728-90 701-824 015 Obligation 0 600 000 0 600 000 600 000 Utdelning -9 770-12 856-26 826-25 499-3 055 Aktieägartillskott 140 436 140 134 264 680 726 657 811 366 Upptagna/Amorterade lån -79 180-546 434-53 859 547 949-608 242 Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader 0-1 473-60 246 027 461 673 Transaktioner Innehav utan bestämmande inflytande 0-33 005-48 000-6 823-41 550 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 51 486 146 366 135 935 2 088 311 1 220 192 Periodens kassaflöde 70 808-72 109 16 154-72 109 51 256 Likvida medel vid periodens början 514 286 517 684 568 940 517 684 517 684 Likvida medel vid periodens slut 585 094 445 575 585 094 445 575 568 940 ALM Equity AB 13

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2018 2017 jan-jun jan-dec Eget kaptal vid periodens början 2 667 488 1 045 788 Resultat för perioden (moderbolagets aktieägare) 87 468 293 510 Övrigt totalresultat 0 0 Årets totalresultat 87 468 293 510 Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning -34 326-55 411 Optionspremier -60 1 361 Nyemissioner 0 464 199 Emissionkostnader 0-3 887 Ovillkorade aktieägartillskott 140 436 811 366 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande 118 621 110 562 Summa transaktioner med ägare 224 671 1 328 190 Eget kapital vid periodens slut 2 979 627 2 667 488 ALM Equity AB 14

MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2018 2017 2018 2017 2017 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Nettoomsättning - 162 0 169 281 Försäljnings- & administrationskostnader -3 110-5 429-7 997-21 926-35 744 Rörelseresultat -3 110-5 267-7 997-21 757-35 463 Resultat koncernföretag 20 360 218 601 68 360 219 576 237 479 Finansnetto -16 652-11 293-27 087-21 631-60 086 Resultat efter finansiella poster 598 202 041 33 276 176 188 141 930 Bokslutsdispositioner - - - - -24 863 Resultat före skatt 598 202 041 33 276 176 188 117 067 Skatt - - - - - Periodens resultat 598 202 041 33 276 176 188 117 067 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2018-06-30 2017-12-31 TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier - - Andelar i intressebolag 162 162 Andelar i koncernbolag 1 248 146 1 138 413 Summa anläggningstillgångar 1 248 308 1 138 575 Kortfristiga fordringar m.m. 836 767 721 491 Likvida medel 52 374 299 088 Summa omsättningstillgångar 889 141 1 020 579 Summa tillgångar 2 137 449 2 159 154 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 031 158 1 032 268 Obligationslån 1 076 000 1 076 000 Summa långfristiga skulder 1 076 000 1 076 000 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut - - Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 30 291 50 886 Summa kortfristiga skulder 30 291 50 886 Summa skulder och eget kapital 2 137 449 2 159 154 ALM Equity AB 15

NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2018 2017 2018 2017 2017 Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec IFRS Rörelsemarginal 12,4% 21,5% 11,3% 18,0% 15,1% Resultat per stamaktie före utspädning 2,74 4,92 5,23 8,13 23,45 Eget kapital per stamaktie 87,93 60,83 87,93 60,83 77,23 Avkastning på eget kapital 13% 34% 11% 35% 43% Soliditet 53% 41% 53% 41% 50% SEGMENTSREDOVISNING Rörelsemarginal 11,3% 17,7% 11,9% 15,8% 11,7% Resultat per stamaktie före utspädning 1,74 6,05 3,69 11,82 16,76 Eget kapital per stamaktie 118,99 98,87 118,99 98,87 106,88 Avkastning på eget kapital 6% 26% 6% 18% 20% Soliditet 48% 40% 48% 40% 46% PROJEKTPORTFÖLJEN Försäljningsgrad i produktion 84% 82% 84% 82% 82% Antal sålda bostadsrätter (brutto) 58 66 82 399 545 Antal sålda hyresrätter till förvaltning (brutto) 364 0 364 0 0 Antal produktionsstartade bostäder (brutto) 0 392 38 530 546 Antal bostäder i produktion (brutto) 1 431 2 064 1 431 2 064 1 707 Färdiga byggrätter under utveckling* (brutto, kvm) 216 358 221 578 216 358 221 578 215 236 Estimerade byggrätter under utveckling (brutto, kvm) 407 476 366 697 407 476 366 697 396 500 *Färdiga men inte produktionstartade byggrätter. DEFINITIONER OCH NYCKELTAL Om inget annat anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. Vissa nyckeltal presenteras även beräknade på segmentsredovisningen då bolaget anser att den ger den mest rättvisande bild då vinstavräkning sker successivt i samtliga projekt. Soliditet enligt segmentsredovisningen beräknas då covenanterna från obligationsemissionerna under 2016 och 2017 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas. DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av balansomslutningen. ALM Equity AB 16

NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER ALM Equity tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i årsredovisningen för räkenskapsåret 2017, sidorna 92 101. Standarden IFRS 15 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms ha en begränsad påverkan på redovisningen inom koncernen, men kan komma att leda till ökade upplysningskrav. Utvärderingen kommer fortlöpa. Reglerna om nedskrivningar i IFRS 9 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms inte leda till väsentliga ändringar av nedskrivningar med ALM Equitys nuvarande affärsmodell. Historiskt har nedskrivningar av finansiella tillgångar varit begränsade. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter. NOT 2 SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, fastighetsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tilllämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i samband med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart. Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en lagakraftvunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. STEG 1: (Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln: STEG 2: (Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas delägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen. ALM Equity AB 17

FORTS. NOT 2 Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen Avstämning mot IFRS. Bostadsutveckling Segment Bostadsutveckling enligt IFRS Avstämning Resultaträkning apr-jun 2018 mot IFRS Nettoomsättning 476 021 209 922 685 943 Rörelsekostnader -422 225-178 357-600 582 Rörelseresultat 53 796 31 565 85 361 Finansnetto -19 263 887-18 376 Värdeförändring derivatinstrument 0-3 284-3 284 Resultat före skatt 34 533 29 168 63 701 Skatt 284 1 121 1 405 Periodens resultat 34 817 30 289 65 106 Resultaträkning jan-jun 2018 Nettoomsättning 884 271 441 373 1 325 644 Rörelsekostnader -778 715-396 681-1 175 396 Rörelseresultat 105 556 44 692 150 248 Finansnetto -33 807 1 999-31 808 Värdeförändring derivatinstrument 0-1 112-1 112 Resultat före skatt 71 749 45 579 117 328 Skatt -75 1 943 1 868 Periodens resultat 71 674 47 522 119 196 Balansutdrag 2018-06-30 Exploateringsfastigheter 3 358 744-2 285 274 1 073 470 Pågående bostadsprojekt 0 3 276 096 3 276 096 Eget kapital 2 240 283 739 344 2 979 627 Balansomslutning 4 671 302 925 595 5 596 897 Soliditet 48% 53% ALM Equity AB 18

FORTS. NOT 2 Bostadsutveckling Segment Bostadsutveckling enligt IFRS Avstämning Resultaträkning apr-jun 2017 mot IFRS Nettoomsättning 497 860-213 204 284 656 Rörelsekostnader -409 963 186 490-223 473 Rörelseresultat 87 897-26 714 61 183 Finansnetto -18 204 6 519-11 685 Värdeförändring derivatinstrument 0 3 439 3 439 Resultat före skatt 69 693-16 756 52 937 Skatt 4 475 4 642 9 117 Periodens resultat 74 168-12 114 62 054 Resultaträkning jan-jun 2017 Nettoomsättning 1 135 027-218 462 916 565 Rörelsekostnader -955 422 203 619-751 803 Rörelseresultat 179 605-14 843 164 762 Finansnetto -32 409 8 408-24 001 Värdeförändring derivatinstrument 0 6 485 6 485 Resultat före skatt 147 196 50 147 246 Skatt -1 773 11 214 9 441 Periodens resultat 145 423 11 264 156 687 Balansutdrag 2017-06-30 Exploateringsfastigheter 3 527 797-2 738 477 789 320 Pågående bostadsprojekt 0 3 568 591 3 568 591 Eget kapital 1 777 239 382 516 2 159 755 Balansomslutning 4 493 556 736 018 5 229 574 Soliditet 40% 41% ALM Equity AB 19

NOT 3 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Redovisat värde Verkligt värde Belopp i tkr 2018-06-30 2017-06-30 2018-06-30 2017-06-30 Räntederivat 7 078 8 225 7 078 8 225 Obligationslån 1 076 000 1 076 000 1 076 000 1 076 000 1 083 078 1 084 225 1 083 078 1 084 225 VÄRDERINGSHIERARKIN Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Nivå 2: Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av räntederivat och långfristiga räntebärande skulder (obligationslån). De har värderats till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshieraki. RÄNTEDERIVAT Verkligt värde för ränteswapar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden per balansdagen framtagen av Swedbank. OBLIGATIONSLÅN För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när obligationslånet utgavs, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motsvaras av det redovisade värdet. NOT 4 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda Säkerheter 2018-06-30 2017-06-30 2018-06-30 2017-06-30 Fastighetsinteckningar 394 132 561 244 - - Andelar i bostadsrättsföreningar 11 904 17 212 - - Nettotillgångar i koncernföretag - 868 821-870 000 Likvida medel på spärrkonto 414 8 203 - - 406 450 1 455 480-870 000 Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser 2018-06-30 2017-06-30 2018-06-30 2017-06-30 Borgensförbindelser för koncernföretag 177 600-477 994 603 945 177 600-477 994 603 945 ALM Equity AB 20

Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 23 augusti 2018 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information Joakim Alm, tel. 073-396 97 27 Om ALM Equity Mer information finns på www.almequity.se Rapportdatum 22 november 2018 Delårsrapport januari - september 2018 27 februari 2019 Bokslutskommuniké 2018 Offentliggörande Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08:00 den 23 augusti 2018. ALM Equity AB 21

OM ALM EQUITY AB GRUNDAT 2006 UTVECKLAR BOSTADSPROJEKT & KOMMERSIELLA PROJEKT VÄRDEORD SCHYSSTHET UTVECKLING RESULTATFOKUS ENGAGEMANG VERKSAMMA I STOCKHOLM, UPPSALA, MÄLARDALEN & KOMMUNIKATIONS- NÄRA LÄGEN 1 400 BOSTÄDER I PRODUKTION 10 600 BOSTÄDER I TOTAL PROJEKTPORTFÖLJ