BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2017

Transkript

1 Q4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2017

2 ALM EQUITY AB (publ) BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2017 JANUARI DECEMBER 2017 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 2 692,1 (1 132,9) Mkr och rörelseresultatet till 315,9 (204,9) Mkr. Resultat efter skatt 225,2 (159,2) Mkr motsvarande 16,76 (12,84) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 3 351,4 (1 448,2) Mkr och rörelseresultatet till 505,5 (217,2) Mkr. Resultat efter skatt 455,7 (192,3) Mkr motsvarande 23,45 (13,05) kr per stamaktie. Under fjärde kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. Eget kapital uppgick vid periodens slut till (1 046) Mkr, motsvarande 77,23 (32,84) kr per stamaktie. OKTOBER DECEMBER 2017 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 769,2 (269,5) Mkr och rörelseresultatet till 48,8 (39,8) Mkr. Resultat efter skatt 29,7 (28,0) Mkr motsvarande 1,25 (2,01) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 797,1 (716,9) Mkr och rörelseresultatet till 249,9 (123,3) Mkr. Resultat efter skatt 248,8 (121,2) Mkr motsvarande 14,17 (11,57) kr per stamaktie. Under kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. Under perioden byggstartades 0 (230) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (230) bostäder. Under perioden såldes 81 (184) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 69 (175) bostäder. Bolaget har genomfört nyemissioner av preferensaktier genom dels en apportemission av preferensaktier som nyttjades för att öka ägarandelar i två befintliga projekt och dels genom en riktad nyemission av preferensaktier som utökade kassan med cirka 189 Mkr netto. Bolaget har amorterat kvarvarande 124 Mkr i banklån som moderbolaget tog upp i samband med förvärvet av Småa AB. Därmed är hela banklånet om 600 Mkr återbetalt. ALM Equity har vunnit en markanvisning, i samarbete med BSK Arkitekter, i Skärholmen, Stockholm omfattande cirka kvm planerad byggrätt med ägarandel 100 procent. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Koncernbolaget Svenska Nyttobostäder har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Petter Stordalens investeringsbolag Strawberry Living, avseende 487 nyproducerade bostäder i Solna. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. ALM Equity sjösätter ny organisationsstruktur för koncernen. * Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering. ALM Equity AB 2

3 VD HAR ORDET Sedan i somras har det spekulerats om en möjlig kollaps för bostadsrättsmarknaden i Stockholm, den stora delmarknad i Sverige kännetecknad av stor bostadsbrist, höga priser och en del spekulativa inslag. Vidare vilka byggföretag och bostadsutvecklare som i spåren av en kollaps också skulle drabbas. ANPASSNINGSBARA PROJEKT Jag är glad att kunna säga att frågan faktiskt inte är avgörande för ALM Equity. Vi är inte endast beroende av att kunna sälja bostadsrätter till våra kunder. Vår framgång bygger på att vi utvecklar smarta, effektiva, prisvärda och trevliga bostäder. Hur vi paketerar våra projekt hyresrätter, bostadsrätter eller kanske en kombination av dessa båda former handlar om yttre faktorer som regleringar av lånemarknaden, skatteregler eller helt enkelt preferenser hos kunderna. Men frågan om paketering är inte central när vi börjar med utvecklingen av ett nytt projekt. Då handlar det om att skapa ett så bra boende som möjligt. Vi står inte och faller med ändrade spelregler för hur ägandet av en bostad ska se ut. Flertalet av våra projekt kan vi anpassa till nya förhållanden. Våra kalkylerade marginaler håller samma nivåer oavsett vilken bostadsform som slutligen väljs för projektet. STOCKHOLMS BOSTADSMARKNAD Just nu handlar diskussionerna mycket om vad som kommer att hända på Stockholms bostadsrättsmarknad. Ibland har tidningsrubriker gett intryck av att det kan bli ett riktigt ras, att antalet bostäder till salu är gigantiskt och att ingen vågar köpa. Det är faktiskt fel, antalet genomförda affärer är rekordhögt och har varit det under ett antal månader. Jag kan tänka mig flera orsaker. En är att spekulanter, som bokat sig för flera lägenheter i syfte att innan inflyttning sälja med vinst, har fått kalla fötter och vill sälja eftersom en prisstegring inte längre är självklar. En annan, och viktigare, är att vanliga människor som behöver byta bostad vill sälja innan de köper för att inte riskera att sitta med två bostäder och för att veta vad de har för utrymme att köpa något nytt för. Detta har fört med sig ett betydligt större utbud än normalt men även byggt upp ett latent köpbehov. Som marknaden ser ut i dag kan jag tänka mig att dagens överskott, köparens marknad, kan svänga snabbt till ett underskott, säljarens marknad. HÖG TILLVÄXT SKAPAR EFTERFRÅGAN Men det är faktiskt inte väsentligt för ALM Equity om prognosen slår in eller inte. Det som är viktigt för oss är att det finns en efterfrågan på bostäder. Svaret på det är enkelt; i Stockholm råder det underskott på bostäder och den situationen kommer inte att vara avhjälpt på många år. Det gäller för övrigt inte bara bostäder. Faktum är att tillväxten i Stockholmregionen är så stor att det även är brist på kontorsytor, främst i centrala Stockholm, men även i olika närförorter. Det har trissat upp hyrorna för dessa lokaler. När vi räknar på våra projekt kan vi se att vissa skulle kunna ge en bättre avkastning som kontor än som bostäder. Trots de höga priser som gäller för bostadsrätter. Vissa projekt kommer därför att utvecklas till kontor istället för bostäder. forts... PROJEKTPORTFÖLJ Totalt ALMs andel jan-dec 2017 jan-dec 2016 jan-dec 2017 jan-dec 2016 Byggrätter Startad produktion Sålda bostäder Bostäder i produktion vid periodens slut Försäljningsgrad i produktion 82% 89% 78% 87% Bostäder levererade till marknaden ALM Equity AB 3

4 REKORDMÅNGA BOSTÄDER LEVERERADE Efter att ha levererat rekordmånga bostäder under sista kvartalet 2017 till slutkunder (313 bostäder), har vi fortfarande cirka bostäder under produktion, varav 82 procent är sålda. Det kan vara värt att kommentera att våra kundavtal är juridiskt korrekt formulerade. Vi har inga processer där köpare ifrågasätter sina förpliktelser. STABILT KASSAFLÖDE Den stora produktion vi har igång innebär att kassaflödet det närmaste året är stabilt. Vi har samtidigt projekt som innehåller totalt bostäder färdiga för byggstart nu när det är lättare att handla upp entreprenader. Vi märker tydligt att inbromsningen i marknaden har friställt byggresurser vilket också innebär sjunkande priser inom olika byggområden. EFFEKTER FRÅN BOSTADSMARKNADEN En annan effekt framkallad av turbulensen på bostadsrättsmarknaden är att vi erbjuds att ta över eller att gå in i projekt som har stött på problem, mestadels beroende på att kreditgivare har skruvat åt kranarna. Vi har studerat ett antal olika propåer men hittills utan att gå vidare. Det är mycket som ska stämma för att gå in i ett redan påbörjat projekt. Men det är en intressant marknad där priserna kommer ned även om säljarnas prisförväntningar fortfarande många gånger är för höga. Speciellt har byggrätter, som har en volatil prisbild, sjunkit med ungefär en tredjedel sedan toppen. ALM EQUITY SMÅA = NIVÅLYFT Under 2017 arbetade vi med att integrera den förvärvade bostadsutvecklaren Småa med ALM Equity. Den processen har resulterat i en ny organisation med de båda bolagens projektutveckling samlade i en enhet. ALM Equitys verksamhet levererade marginaler i rörelsen på cirka 17 procent medan Småas verksamhet, efter vissa justeringar fjärde kvartalet, bidrar med knappt 4 procent på rörelsenivå. Jag räknar med att omorganisationen ska ge effektivitetsvinster och ett nivålyft för den totala rörelsemarginalen i projektutvecklingen redan under Nedan visas strukturen för den nya organisationen med de övergripande funktionerna i moderbolaget och verksamheten indelad i affärsområden. Organisationen ger dessutom utrymme för kommande nya affärsområden som inom ramen för en kreativ atmosfär kan växa sig starka och vinstgivande. Trots eller till följd av en turbulent omvärld är ALM Equity en stabil spelare beredd att både ta vår grundaffär till nya nivåer och att välkomna nya skott att växa upp tillsammans med de redan väl etablerade grenarna. Stockholm 27 februari 2018 Joakim Alm, VD ALM Equity har byggt på byggrättsportföljen med ett par markanvisningar under året motsvarande cirka 400 bostäder. ALM EQUITY VD VVD CFO AFFÄRSOMRÅDE PROJEKTUTVECKLING BOSTAD AFFÄRSOMRÅDE CONSTRUCTION MANAGEMENT AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING AFFÄRSOMRÅDE FINANSIERING AFFÄRSOMRÅDE DIGITALA TJÄNSTER ALM Equity AB 4

5 PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT UNDER PRODUKTION FASTIGHETER UNDER BYGGNATION OCH FÄRDIGSTÄLLANDE Per 31 december 2017 var 21 (10) projekt under produktion om totalt cirka (61 900) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka (40 100) kvm. Detta motsvarar (1 204) bostäder varav ALM Equitys andel är (840). Av dessa är bostäder nyproduktion medan 345 skapas genom ombyggnation av befintliga byggnader. Den totala försäljningsgraden i produktion uppgick vid årsskiftet till 82 (89) procent. Under fjärde kvartalet tillträdde kunder totalt 313 bostäder varav ALM Equitys andel är 261 bostäder. En stor del av de pågående projekten avslutas under 2018, se tabell över planerade frånträden närmsta tre åren: PLANERADE FRÅNTRÄDEN (KVM), KOMMANDE TREÅRSPERIOD Sålda bostäder (kvm) Osålda bostäder (kvm) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Vid utgången av fjärde kvartalet under var projekt under produktion: PROJEKT I PRODUKTION 5 ÅR Projektportfölj i produktion (kvm) ALMs andel projektportfölj i produktion (kvm) Per den 31 december fanns 34 (22) enheter i lager till ett värde av 87,1 (34,8) Mkr, vilket motsvarar produktionskostnaderna. ALM Equitys andel uppgår till 18 (8) enheter i eget lager till ett värde av 42,7 (14,7) Mkr. Under fjärde kvartalet såldes 0 (0) bostäder för 0 (0) Mkr. ALM Equity AB 5

6 PROJEKT UNDER UTVECKLING FASTIGHETER UNDER UTVECKLING GENOM KONCEPTUALISERING OCH/ELLER DETALJPLANEÄNDRING. Per den 31 december 2017 var 58 (27) projekt under utveckling om totalt ( ) kvm varav ALM Equitys andel utgjorde cirka ( ) kvm. I portföljen ingår kvm, varav ALM Equitys andel är kvm, som antingen är markanvisningar eller förvärv som ännu inte tillträtts. Totalt omfattar det (2 275) bostäder i färdig byggrätt och (4 816) planerade bostäder under detaljplaneprocess. Vid utgången av fjärde kvartalet fördelades projekt under utveckling: PROJEKT UNDER UTVECKLING 5 ÅR Estimerade byggrätter (kvm) ALMs andel estimerade byggrätter (kvm) ALM Equity AB 6

7 EKONOMI ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI DECEMBER 2017 (12 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 2 692,1 (1 132,9) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 315,9 (204,9) Mkr, rörelsemarginalen till 11,7 (18,1) procent och periodens resultat efter skatt till 225,2 (159,2) Mkr. Koncernens verksamhet ses som ett segment, fastighetsutveckling. I periodens resultat ingår engångskostnader om 17,2 Mkr hänförliga till förvärvet av Småa AB och övergången till IFRS. Rörelsemarginalen ligger på en lägre nivå än historiskt vilket hänförs till förvärvet av Småa vars marginaler är lägre, speciellt under fjärde kvartalet efter inventering av projekt och garantiärenden som medfört tillkommande reserveringar i årsbokslutet. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 3 351,4 (1 448,2) Mkr, rörelseresultatet till 505,5 (217,2) Mkr, rörelsemarginalen till 15,1 (15,0) procent och resultatet efter skatt till 455,7 (192,3) Mkr. I periodens resultat ingår engångskostnader om 17,2 Mkr hänförliga till förvärvet av Småa AB och övergången till IFRS. Under fjärde kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. RESULTAT FÖR PERIODEN OKTOBER DECEMBER 2017 (3 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 769,2 (269,5) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 48,8 (39,8) Mkr, rörelsemarginalen till 6,3 (14,8) procent och periodens resultat efter skatt till 29,7 (28,0) Mkr. Koncernens verksamhet ses som ett segment, fastighetsutveckling. Rörelsemarginalen ligger på en betydligt lägre nivå än historiskt vilket hänförs till förvärvet av Småa vars marginaler är lägre, speciellt under kvartalet efter inventering av projekt och garantiärenden som medfört tillkommande reserveringar i årsbokslutet. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1 797,1 (716,9) Mkr, rörelseresultatet till 249,9 (123,3) Mkr, rörelsemarginalen till 13,9 (17,2) procent och resultatet efter skatt till 248,8 (121,2) Mkr. Under kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. BALANSRÄKNINGEN ENLIGT IFRS PER DEN 31 DECEMBER 2017 Balansomslutningen uppgick till (3 471) Mkr. Av tillgångarna vid periodens utgång utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på (2 106) Mkr. På skuldsidan uppgick långfristiga obligationslån till (554) Mkr, räntebärande lån till kreditinstitut till 866 (817) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 398 (746) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till (1 046) Mkr. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 50 (30) procent och enligt segmentsredovisningen till 46 (36) procent. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut totalt uppgick till Mkr, återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. Tillskottskapitalet redovisas i eget kapital och minoritetsandelar. ALM Equity AB 7

8 LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 569 (518) Mkr. Kassaflödet för räkenskapsåret var 51 (298) Mkr. Finansiering i projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa aktieägartillskott och preferenskapital baserade på framtagna förvärvsoch projektkalkyler. All projektfinansiering är idag i huvudsak kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 31 december i spannet 1,5 4,45 procent med en genomsnittsränta på 2,16 procent. Bolaget genomförde under kvartalet en apportemission av preferensaktier med en teckningskurs om 108,90 kronor per ny preferensaktie. Genom emissionen förvärvade ALM Equity ytterligare 2,5 procent av projektet Saltsjö-Järla i Nacka och ytterligare 50 procent i projektet Eddahuset i Uppsala. ALM Equitys totala ägarandel i projektbolagen efter emissionen uppgår till 50 procent i Saltsjö-Järla Holding AB och 100 procent i Svartbäcken Holding AB. Bolaget genomförde även en riktad nyemission av preferensaktier med en teckningskurs om 107 kr per ny preferensaktie, vilket tillförde bolaget cirka 189 Mkr kontant netto. Bakgrunden till nyemissionen var att ALM Equity ville stärka sin balansräkning och öka rörelsekapitalet i syfte att öka förmågan till värdedrivande affärer. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Koncernbolaget Svenska Nyttobostäder har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Petter Stordalens investeringsbolag Strawberry Living, avseende 487 nyproducerade bostäder i Solna. Koncernen har tillsatt en vice VD, Fredrik Arpe, samt rekryterat en ny CFO, John Sjölund, som ersätter koncernens tidigare ekonomichefer Urban Eriksson och Thomas Brogren som båda går i pension under våren. ALM Equity inleder 2018 med att sjösätta en ny organisationsstruktur som ska ta tillvara på koncernens synergier och styrkor efter förvärvet av bostadsutvecklaren Småa AB. Verksamheten delas in i fem affärsområden Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster. Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis. MODERBOLAGET Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för kvartalet uppgick till -37,5 (-5,5) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 299 (416) Mkr i likvida medel. Resultatet för moderbolaget belastas under 2017 av obligationslånekostnader och kostnader i samband med förvärvet av Småa. Borgensförbindelser upptagna för projektbolag uppgick vid periodens slut till 667 (384) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till (509) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 48 (47) procent. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Under 2016 och 2017 har moderbolaget emitterat 600 Mkr Mkr i obligationslån (varav 124 Mkr är återköpt) till en rörlig ränta om STIBOR 3m (räntegolv på 0 procent om STIBOR är negativ) + 6,75 procent respektive STIBOR 3m + 7,5 procent, vilket ökar finansierings/likviditetsrisken i bolaget. Bolaget analyserar löpande likviditetssituationen på både kort och lång sikt med egna utvecklade modeller för att hantera dessa risker. För ALM Equitys väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer hänvisas till årsredovisning 2016, sidorna TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående är under perioden i linje med föregående år. För ytterligare information hänvisas till ALM Equitys årsredovisning för 2016, not 28. ALM Equity AB 8

9 KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. KONCERNENS RAPPORT ÖVER RESULTATET ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec 2 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat från andelar i intresseföretag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt* Periodens resultat Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 1,25 2,01 16,76 12,84 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 1,25 2,01 16,30 12,83 Antal utstående stamaktier vid periodens slut Antal utstående preferensaktier vid periodens slut Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tkr) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tkr) * Det positiva skattenettot under fjärde kvartalet är hänförligt till periodiseringar för uppskjuten skatt under året vilka motsvarar totalt 5,2 Mkr för räkenskapsåret 2017 i förhållande till - 7,7 Mkr i aktuell skatt. ALM Equity AB 9

10 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Lagerandelar i bostads- och äganderätter Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån Uppskjuten skatteskuld* Övriga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Minoritets andel av eget kapital uppgår till * En justering om 131 mkr har gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB som genomfördes under 2017 vilken i tidigare delårsrapporter nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 10

11 KONCERNEN IFRS KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i tkr Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec 1,2 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat från andelar i intresseföretag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt* Periodens resultat Periodens övriga totalresultat Övrigt totalresultat Periodens övriga totalresultat Periodens totalresultat Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 14,17 11,57 23,45 13,05 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 14,16 11,56 22,81 13,04 Resultat per preferensaktie (kr) 2,10 2,10 8,40 8,40 Antal utstående stamaktier vid periodens slut Antal utstående preferensaktier vid periodens slut Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tkr) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tkr) * Det positiva skattenettot är hänförligt till periodiseringar för uppskjuten skatt under året vilka motsvarar totalt 13,2 Mkr för räkenskapsår 2017 i förhållande till - 8,3 Mkr i aktuell skatt. ALM Equity AB 11

12 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR 1,2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar enligt kapitalandelsmetoden Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Lagerandelar i bostads- och äganderätter Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån Derivatinstrument Uppskjuten skatteskuld* Övriga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Minoritets andel av eget kapital uppgår till * En justering om 131 mkr har gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB som genomfördes under 2017 vilken i tidigare delårsrapporter nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 12

13 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Belopp i tkr jan-dec jan-dec Eget kaptal vid periodens början Resultat för perioden Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning Optionspremier Nyemissioner Emissionkostnader Ovillkorade aktieägartillskott Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande Summa transaktioner med ägare Eget kapital vid periodens slut ALM Equity AB 13

14 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Belopp i tkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Rörelseresultat Finansiella poster Ej kassapåverkande poster Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning pågående bostadsprojekt Investering/försäljning lagerandelar Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Obligation Utdelning Aktieägartillskott Upptagna/Amorterade lån Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader Transaktioner Innehav utan bestämmande inflytande Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut ALM Equity AB 14

15 MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning Försäljnings- och administrationskostnader Rörelseresultat Resultat koncernföretag Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier - 42 Andelar i intressebolag Andelar i koncernbolag Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar m.m Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Obligationslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut - - Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital ALM Equity AB 15

16 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec IFRS Rörelsemarginal 13,9% 17,2% 15,1% 15,0% Resultat per stamaktie före utspädning 14,17 11,57 23,45 13,05 Eget kapital per stamaktie 77,23 32,84 77,23 32,84 Avkastning på eget kapital 81% 186% 43% 49% Soliditet 50% 30% 50% 30% SEGMENTSREDOVISNING Rörelsemarginal 6,3% 14,8% 11,7% 18,1% Resultat per stamaktie före utspädning 1,25 2,01 16,76 12,84 Eget kapital per stamaktie 106,88 64,76 106,88 64,76 Avkastning på eget kapital 5% 13% 20% 22% Soliditet 46% 36% 46% 36% PROJEKTPORTFÖLJEN Försäljningsgrad i produktion 82% 89% 82% 89% Antal sålda bostäder (brutto) Antal produktionsstartade bostäder (brutto) Antal bostäder i produktion (brutto) Färdiga byggrätter under utveckling* (brutto) Estimerade byggrätter under utveckling (brutto) *Färdiga men inte produktionstartade byggrätter. DEFINITIONER OCH NYCKELTAL Om inget annat anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. Vissa nyckeltal presenteras även beräknade på segmentsredovisningen då bolaget anser att den ger den mest rättvisande bild då vinstavräkning sker successivt i samtliga projekt. Soliditet enligt segmentsredovisningen beräknas då covenanterna från obligationsemissionerna under 2016 och 2017 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas. DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av balansomslutningen. ALM Equity AB 16

17 NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER ALM Equity tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i årsredovisningen för räkenskapsåret 2016, sidorna Standarden IFRS 15 behandlar redovisning av intäkter från kontrakt och försäljning av vissa icke finansiella tillgångar och tillämpas från 1 januari Den nya standarden bedöms ha begränsad påverkan på redovisningen. ALM Equity har i samband med övergången till IFRS inför 2016 utgått från principen inom IFRS 15 och har under året fortsatt utvärdera den. Bedömningen är att projektutvecklingen av bostadsrätter fortsatt kommer redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning och att koncernens försäljning av småhus kommer redovisas enligt färdigställandemetoden. Därmed kvarstår bedömningen att bolagets nuvarande intäktsredovisning inte kommer påverkas väsenligt. Reglerna om nedskrivningar i IFRS 9 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms inte leda till väsentliga ändringar av nedskrivningar med ALM Equitys nuvarande affärsmodell. Historiskt har nedskrivningar av finansiella tillgångar varit begränsade. Därmed förväntas ingen omräkning av ingående balans för 2018 ske. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter. NOT 2 SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, fastighetsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tillämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i samband med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart. Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en lagakraftvunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. STEG 1: (Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln: STEG 2: (Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas delägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen. ALM Equity AB 17

18 FORTS. NOT 2 Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen Avstämning mot IFRS. Resultaträkning okt-dec 2017 Bostadsutveckling Segment Avstämning mot IFRS Bostadsutveckling enligt IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Resultaträkning jan-dec 2017 Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 46% 50% ALM Equity AB 18

19 FORTS. NOT 2 Resultaträkning okt-dec 2016 Bostadsutveckling Segment Avstämning mot IFRS Bostadsutveckling enligt IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Resultaträkning jan-dec 2016 Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 36% 30% ALM Equity AB 19

20 NOT 3 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Redovisat värde Verkligt värde Belopp i tkr Räntederivat Obligationslån VÄRDERINGSHIERARKIN Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Nivå 2: Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av räntederivat och långfristiga räntebärande skulder (obligationslån). De har värderats till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshieraki. För övriga finansiella instrument bedöms skillnaden mellan redovisade och verkliga värden inte vara väsentlig. RÄNTEDERIVAT Verkligt värde för räntespar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden per balansdagen framtagen av Swedbank. OBLIGATIONSLÅN För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när obligationslånet utgavs, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motsvaras av det redovisade värdet. NOT 4 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda Säkerheter Fastighetsinteckningar Andelar i bostadsrättsföreningar Nettotillgångar i koncernföretag Likvida medel på spärrkonto* *Avser inbetalda handpenningar från bostadsrättsköpare i pågående projekt. Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser Borgensförbindelser för koncernföretag ALM Equity AB 20

21 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 27 februari 2018 ALM Equity AB (publ) Styrelsen För mer information Joakim Alm, tel Om ALM Equity Mer information finns på Rapportdatum 24 maj 2018 Delårsrapport januari - mars maj 2018 Årsstämma augusti 2018 Halvårsrapport januari - juni november 2018 Delårsrapport januari - september februari 2019 Bokslutskommuniké 2018 Offentliggörande Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 13:30 den 27 februari ALM Equity AB 21

22 OM ALM EQUITY AB GRUNDAT 2006 UTVECKLAR BOSTADSPROJEKT & KOMMERSIELLA PROJEKT VÄRDEORD SCHYSSTHET UTVECKLING RESULTATFOKUS ENGAGEMANG VERKSAMMA I STOCKHOLM, UPPSALA, MÄLARDALEN & KOMMUNIKATIONS- NÄRA LÄGEN BOSTÄDER I PRODUKTION BOSTÄDER I TOTAL PROJEKTPORTFÖLJ