1 JANUARI 30 SEPTEMBER 2018

Transkript

1 Q3 1 JANUARI 30 SEPTEMBER 2018

2 ALM EQUITY AB (publ) DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 30 SEPTEMBER 2018 JANUARI SEPTEMBER 2018 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 1 599,2 (1 922,9) Mkr och rörelseresultatet till 131,8 (267,1) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 73,9 (195,6) Mkr motsvarande 2,22 (15,50) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (1 810) Mkr, motsvarande 105,42 (103,37) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 534,0 (1 554,3) Mkr och rörelseresultatet till 28,1 (255,6) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till -18,4 (206,8) Mkr motsvarande -4,20 (9,28) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (2 197) Mkr, motsvarande 72,00 (62,07) kr per stamaktie. Under perioden byggstartades 38 (546) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (346) bostäder. Under perioden såldes totalt 451 (464) bostäder, varav ALM Equitys andel var 231 (317) bostäder. JULI SEPTEMBER 2018 Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 715,0 (787,8) Mkr och rörelseresultatet till 26,3 (87,5) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 2,2 (50,1) Mkr motsvarande -1,47 (3,68) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (1 810) Mkr, motsvarande 105,42 (103,37) kr per stamaktie. Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 208,3 (637,7) Mkr och rörelseresultatet till -122,1 (90,8) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till -137,6 (50,1) Mkr motsvarande -9,43 (1,15) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till (2 197) Mkr, motsvarande 72,00 (62,07) kr per stamaktie. Under perioden byggstartades 0 (16) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (16) bostäder. Under perioden såldes totalt 5 (65) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 4 (64) bostäder. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN ALM Equity förvärvade bolaget Kopparnäset Holding AB som äger andelar i fyra av ALM Equitys projekt. Köpeskillingen uppgick till 344 Mkr. Den finansiella effekten av affären innebär en positiv resultatpåverkan om 57 Mkr enligt segmentsredovisningen. Enligt IFRS påverkas resultatet negativt med 85 Mkr. Eget kapital enligt IFRS påverkas totalt med -378 Mkr. Dotterbolaget Svenska Nyttobostäder tecknade ett femårigt hyresavtal med Handelshögskolan i Stockholm, avseende 40 nyproducerade bostäder i Hässelby Strand. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG ALM Equity avyttrade sista delen i Kvarnenkvarteret i Uppsala. Avyttringen skedde i bolagsform och förvärvades av Bergsporten AB. Det underliggande fastighetsvärdet vid försäljningen var 31,2 Mkr. ALM Equitys andel uppgick till 25 procent. Förvaltningsprojektet Mälarterrassen i Hässelby Strand blev fullt uthyrt. Investerare har förbundit sig att tillskjuta eget kapital för utveckling samt förvaltning av projektet Telegrafberget i Nacka, innehållande 180 bostäder, för förvaltning. Byggstart av 62 hyresrätter i Rönninge Centrum. ALM Equity har avyttrat 25 procent av projektet Ingenting, Solna. Dessa andelar var en del av förvärvet från Kopparnäset. * Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering. ALM Equity AB 2

3 VD HAR ORDET MÖJLIGEN HAR VI INTE SETT BOTTEN ÄNNU De senaste månaderna har ALM Equity pratat med fler byggare, betonggjutare och arkitekter än någonsin tidigare. Anledningen är att alla är ute och letar nya jobb - en bristvara sedan främst Finansinspektionen stängt ute en stor del av de tänkbara köparna från bostadsrättsmarknaden. Priserna har fallit och de som trots restriktionerna har möjlighet att köpa har blivit försiktiga. Möjligen har vi inte sett botten ännu. Sett på ett par års sikt kommer dock marknaden tillbaka är tillskottet av nybyggda lägenheter fortfarande på hög nivå men redan 2020 minskar antalet dramatiskt. Bankernas ansökningar om byggnadskreditiv rasar vilket är en tydlig indikator. EN SÖNDERREGLERAD MARKNAD Flertalet kommuner uppger att det råder bostadsbrist på deras orter. Denna brist är emellertid självförvållad. De skyldiga är politiker på kommunalplanet som släppt fram för många byggen med stora lägenheter och politiker på riksplanet som reglerat sönder bostadsmarknaden. Om olika hinder för människor att anpassa sitt boende efter förändrade behov inte hade funnits skulle den största delen av bostadskön sannolikt försvinna på ett antal år. Det handlar bland annat om hyresregleringen som gör att ingen lämnar en äldre innerstadslägenhet. Alla alternativ är sämre, dyrare och mindre. Ägare av villor eller större bostadsrätter blir inlåsta till följd av vinstbeskattningen vid en flytt. Pensionärer som flyttar till nytt och dyrare har svårt att få lån om inkomsterna inte når upp till de krav som bankerna är ålagda att följa. En stor del av problemen hade kunnat avhjälpas med en återgång till en fastighetsskatt som betalas löpande under tiden som bostaden brukas, kombinerat med en slopad reavinstskatt. Genom att ta bort ränteavdragen kan reglerna för amortering och lånetak mildras så att även unga med goda inkomster men utan kapitalinsats kan ta sig in på marknaden. Sveriges politiker har ett stort ansvar för att bostadsmarknaden har drabbats av något som kan liknas vid kärlkramp. ALM EQUITY FORTSÄTTER ATT STÄLLA OM VERKSAMHETEN TILL DE NYA MARKNADS- FÖRUTSÄTTNINGARNA ALM Equity producerar i dag 710 bostäder mot hyresmarknaden. Andelen kommer fortsätta att öka. Planering för vårt första hyresprojekt startade 2012 och färdigställdes 2014 och denna typ av projekt utgör nu mer än 50 procent av vår pågående produktion och drygt 60 procent av projektportföljen. Vår finansieringsmodell är att arbeta med partners som bidrar med finansiering medan ALM Equitys uppdrag är att driva och utveckla projekten. De kassaflöden som ett hyresobjekt levererar efter färdigställandet används för att betala tillbaka insatsen från vår projektpartner, vilket i slutänden leder till att ALM Equity förvaltar en egen portfölj av främst delägda hyresobjekt. Vi är alltså på väg att ömsa skinn från ett renodlat projektutvecklingsbolag inom bostadssektorn, till att även förvalta en egen portfölj av bostadsfastigheter via våra dotterbolag Svenska Nyttobostäder och Smarta Hyresbostäder. Mer än 90 procent av hyresbostäderna som i dag är under produktion har hyrts ut i olika blockaffärer, exempelvis till ett av Petter Stordalens bolag och till Handelshögskolan i Stockholm. Den typen av affärer räknar vi med kommer att fortsätta, vi ser att behovet finns i både företag och organisationer. Under perioden såldes endast fem bostäder i bostadsrättssegmentet samtidigt som vi efter perioden tecknat ytterligare försäljningsavtal för 180 hyresbostäder. Totalt har vi nu sålt 710 hyresbostäder i produktion och 536 sålda hyresbostäder som ska produktionsstartas. Till detta har vi nu ytterligare hyresbostäder som ligger ute till försäljning mot investerare. Vår förhoppning är att vi snart ska kunna byggstarta sålda projekt och fortsätta sälja hyresbostäder enligt vår affärsmodell. forts... ALM Equity AB 3

4 ALM Equitys förvaltningsbolag har i dagsläget ingångna avtal avseende bostäder varav 710 är produktionsstartade. Den totala byggrättsportföljen uppgår till cirka bostäder varav beräknas utvecklas till förvaltningsbostäder. För förvaltningsbostäderna kommer vi liksom tidigare att ha en intjäning med ungefär samma marginaler genom succesiv vinstavräkning under produktionsfasen men till skillnad mot tidigare så kommer vi även få en del av värdeökning och kassaflöde på det förvaltade beståndet. OMSTÄLLNING OCH PÅVERKAN Det blir en ganska stor omställning när man går från försäljning mot privatkunder på den traditionella bostadsrättsmarknaden till försäljning för uthyrning. Även redovisning och resultat påverkas och effekterna kan bli ganska ryckiga och negativa under en övergångsfas. Successivt fasas sålda bostadsrätter ut genom frånträden av projekt samtidigt som vi nu byggstartar förvaltningsprojekt. KOPPARNÄSET-AFFÄREN Affären med Kopparnäset är bra och lönsam för oss. Bokföringsmässigt ger affären en positiv effekt på 57 Mkr enligt segmentsredovisningen och -85 Mkr enligt IFRS i kvartalet. Den passar bra in i vår fortsatta strategi då större delen av den förvärvade portföljen kommer läggas i förvaltning vid färdigställande, totalt planerat till bostäder. För att minska vår kapitalbindning i projektet Ingenting i Solna har vi efter perioden sålt 25 procent till investerare. Dessa investerar också i förvaltningsbostäderna som ligger med i affären. Vi kommer att jobba på samma sätt med övriga delar av den förvärvade portföljen och ta med investerare som vill satsa långsiktigt med oss på förvaltning. Stockholm, 22 november 2018 Joakim Alm, VD Kvartalsresultatet påverkas negativt med anledning av ett minskat antal bostäder i produktion. Den omställningen kommer ske under ett antal kvartal framåt men kommer att ge ett rekordhögt antal bostäder i produktion på sikt. De projekt som nu är i produktion och läggs i förvaltning förväntas att påverka resultatet positivt genom orealiserade värdeförändringar och driftnetton. PROJEKTPORTFÖLJ Totalt ALM Equitys andel jul-sep 2018 jul-sep 2017 jul-sep 2018 jul-sep 2017 Byggrätter Startad produktion Sålda bostadsrätter Sålda hyresrätter till förvaltningsbolag Bostäder i produktion vid periodens slut Försäljningsgrad i produktion* 64% 81% 64% 79% - justerad försäljningsgrad efter periodens utgång* 82% - 82% - Bostäder levererade till marknaden * Förvärvet av Kopparnäset Holding AB medförde ett åtagande att förvärva 244 färdigställda bostäder i projektet Ingenting i Solna. Under justerad försäljningsgrad efter periodens utgång visas försäljningsgrad efter periodens utgång då åtagandet efter periodens slut åter övergått till investerare. ALM Equity AB 4

5 PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT UNDER PRODUKTION FASTIGHETER UNDER BYGGNATION OCH FÄRDIGSTÄLLANDE Per 30 september 2018 var 16 (24) projekt under produktion om totalt cirka ( ) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka (93 050) kvm. Detta motsvarar (2 016) bostäder varav ALM Equitys andel är 989 (1 473). Av dessa är 968 bostäder nyproduktion medan 345 skapas genom ombyggnation av befintliga byggnader. Den totala försäljningsgraden i produktion uppgick vid periodens slut till 64 (81) procent. Förvärvet av Kopparnäset Holding AB medförde ett åtagande att förvärva 244 färdigställda bostäder i projektet Ingenting i Solna varför dessa ej redovisas som externt sålda. Efter periodens slut har åtagandet övergått till investerare som förvärvat 25 procent av detta projekt. Skulle den transaktionen skett innan periodens utgång hade försäljningsgraden istället uppgått till 82 procent. Under tredje kvartalet levererades totalt 86 (100) bostäder till kunder varav ALM Equitys andel är 66 (95) bostäder. En stor del av de pågående projekten avslutas under , se planerade frånträden närmsta tre åren nedan: PLANERADE FRÅNTRÄDEN (KVM) I PRODUKTIONSSTARTADE PROJEKT KOMMANDE TREÅRSPERIOD Sålda bostäder (kvm) Osålda bostäder (kvm) 0 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Vid utgången av tredje kvartalet under var projekt under produktion: PROJEKT I PRODUKTION 5 ÅR Projektportfölj i produktion (kvm) ALM Equitys andel projektportfölj i produktion (kvm) Per den 30 september fanns 80 (7) enheter i lager till ett värde av 222 (25,0) Mkr, vilket motsvarar produktionskostnaderna. ALM Equitys andel uppgår till 63 (5) enheter i eget lager till ett värde av 162 (16,1) Mkr. Under tredje kvartalet såldes totalt 11 (0) bostäder från lagret för 47,8 (0) Mkr varav ALM Equitys andel uppgår till 6 (0) bostäder som såldes för 25,4 (0) Mkr. Antalet enheter i lager har under 2018 ökat som ett resultat av antalet frånträdda projekt som är högt. ALM känner ingen oro över lagret då dessa är bokförda till produktionsvärde vilket ligger väsentligt under marknadsvärdet. ALM Equity AB 5

6 PROJEKT UNDER UTVECKLING FASTIGHETER UNDER UTVECKLING GENOM KONCEPTUALISERING OCH/ELLER DETALJPLANEÄNDRING. Per den 30 september 2018 var 91 (90) projekt under utveckling om totalt ( ) kvm varav ALM Equitys andel utgjorde cirka ( ) kvm. Totalt omfattar det (3 367) bostäder färdig byggrätt och (4 763) planerade bostäder under detaljplaneprocess. I portföljen ingår kvm, varav ALM Equitys andel är kvm, som antingen är markanvisningar eller förvärv som ännu inte tillträtts. Vid utgången av tredje kvartalet fördelades projekt under utveckling: PROJEKT UNDER UTVECKLING 5 ÅR Estimerade byggrätter (kvm) ALM Equitys andel estimerade byggrätter (kvm) ALM Equity AB 6

7 EKONOMI ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. RESULTAT FÖR PERIODEN JANUARI SEPTEMBER 2018 (9 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 1 599,2 (1 922,9) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 131,8 (267,1) Mkr, rörelsemarginalen till 8,2 (13,9) procent och periodens resultat efter skatt till 73,9 (195,6) Mkr. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 1534,0 (1 554,3) Mkr, rörelseresultatet till 28,1 (255,6) Mkr, rörelsemarginalen till 1,8 (16,4) procent och resultatet efter skatt till -18,4 (206,8) Mkr. RESULTAT FÖR PERIODEN JULI SEPTEMBER 2018 (3 MÅNADER) ENLIGT SEGMENTSREDOVISNING Nettoomsättningen enligt segmentsredovisningen som är i enlighet med ALM Equitys interna rapportering samt tidigare redovisningsprinciper uppgick till 715,0 (787,8) Mkr, rörelseresultatet uppgick till 26,3 (87,5) Mkr, rörelsemarginalen till 3,7 (11,1) procent och periodens resultat efter skatt till 2,2 (50,1) Mkr. ENLIGT IFRS Omräknat till IFRS uppgick omsättningen till 208,3 (637,7) Mkr, rörelseresultatet till -122,1 (90,8) Mkr, rörelsemarginalen till -58,6 (14,2) procent och resultatet efter skatt till -137,6 (50,1) Mkr. BALANSRÄKNINGEN ENLIGT IFRS PER DEN 30 SEPTEMBER 2018 Balansomslutningen uppgick till (5 443) Mkr. Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes de största posterna av pågående bostadsprojekt på (3 774) Mkr. På skuldsidan uppgick långfristiga obligationslån till (1 076) Mkr, räntebärande lån till kreditinstitut till 674 (1 740) Mkr och övriga kortfristiga, ej räntebärande skulder till 730 (337) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till (2 197) Mkr. Soliditeten uppgår vid kvartalets slut till 47 (40) procent och enligt segmentsredovisningen till 43 (39) procent. Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens slut totalt uppgick till Mkr, återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING ENLIGT IFRS Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 458,5 (407,2) Mkr. Kassaflödet för tredje kvartalet var -126,6 (-38,4) Mkr. Finansiering av projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv, obligationer, externa aktieägartillskott och preferenskapital baserade på framtagna förvärvs- och projektkalkyler. All projektfinansiering är idag i huvudsak kortfristig. Bankräntan på låneskulderna låg per den 30 september i spannet 1,45 4,54 procent med en genomsnittsränta på 2,51 procent. ALM Equity AB 7

8 ORGANISATION I början av 2018 sjösatte ALM Equity en ny organisationsstruktur som ska ta tillvara på koncernens synergier och styrkor efter förvärvet av bostadsutvecklaren Småa AB. Verksamheten delas in i fem affärsområden; Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN Under tredje kvartalet köpte ALM Equity, genom dotterbolaget ALM Småa Bostad AB, Kopparnäsets dotterbolag Kopparnäset Holding AB som äger andelar i fyra av ALM Equitys bostadsutvecklingsprojekt; 50 procent i The Brick, Telefonplan 20 procent i Kista Square Garden, Kista 25 procent i Ingenting, Solna 50 procent i Saltsjö-Järla, Nacka. Köpeskillingen om 344 Mkr motsvarar nominellt värde av investerat kapital plus upplupen årlig avkastning om 5 procent. ALM Equity har tillsvidare finansierat förvärvet med revers till säljaren. Kopparnäset har garanterat en eventuell emission av preferensaktier upp till 350 Mkr. Affären medförde ett åtagande att köpa 244 färdigställda bostäder i projekten Skalden och Poeten som ligger i området Ingenting, Solna. Den finansiella effekten av affären innebar en positiv resultatpåverkan om 57 Mkr enligt segmentsredovisningen. Enligt IFRS är resultateffekten -85 Mkr och effekten på eget kapital är totalt -378 Mkr dels genom resultateffekten dels genom att aktieägartillskott från investerare har eliminerats. Svenska Nyttobostäder, som ingår i ALM Equitykoncernen, ingick avtal med Handelshögskolan i Stockholm om 40 nyproducerade lägenheter i Hässelby Strand. Avtalet löper under fem år från och med mars 2019 med möjlig förlängning. Det nya lägenhetsbeståndet hyrs ut på blockhyresavtal och Handelshögskolan hanterar all förmedling. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG ALM Equity avyttrade sista delen i Kvarnenkvarteret i Uppsala. Avyttringen skedde i bolagsform och förvärvades av Bergsporten AB. Det underliggande fastighetsvärdet vid försäljningen var 31,2 Mkr vilket överstiger det bokförda värdet på 23,65 Mkr med 7,55 Mkr. Resultateffekten för ALM Equity uppgick till 1,88 Mkr. ALM Equitys andel uppgick till 25 procent. Investerare har förbundit sig att tillskjuta eget kapital för utveckling samt förvaltning av projektet Telegrafberget i Nacka, innehållande 180 bostäder, för förvaltning. Svenska Nyttobostäder, som ingår i ALM Equitykoncernen, har tecknat avtal om totalt 121 nyproducerade lägenheter i Hässelby Strand. Detta innebär att projektet, som innehåller 161 lägenheter och två lokaler, är fullt uthyrt när det färdigställs i Q Driftnettot för fastigheten förväntas bli 15,2 Mkr på årsbasis vid inflytt. I Rönninge Centrum, Salem, byggstartade ALM Equity projektet Torghuset. ALM Equitys dotterbolag Småa (50 procent) kommer tillsammans med Resona (50 procent) att utveckla ett flerbostadshus bestående av 62 hyreslägenheter, fyra lokaler och ett underliggande garage. Totalentreprenad utförs av dotterbolaget 2xA Entreprenad. De färdigställda bostäderna finansieras av Resona och förvaltas av ALM Equitys dotterbolag Smarta Hyresbostäder som succesivt kan nå en ägarandel på 50 procent. ALM Equity har avyttrat 25 procent av projektet Ingenting i Solna för cirka 90 Mkr. Dessa andelar var en del av förvärvet från Kopparnäset. Detta innebär även att åtagandet att förvärva 50 procent av projektens bostäder vid färdigställande nu åter ligger på externa investerare. Effekten blir att 244 lägenheter kommer redovisas som sålda i Q4. Hade transaktionen genomförts innan utgången av Q3 hade den totala försäljningsgraden uppgått till 82 procent. Den momentana effekten av försäljningen är att resultatet per 30/ enligt segmentredovisningen minskas med 13,6 Mkr. Enligt IFRS redovisas förändringen inte över resultaträkningen utan ger en positiv effekt på egna kapitalet för moderbolagets aktieägare med 21,4 Mkr. EXTRA BOLAGSSTÄMMA Den 28 september fattade en extra Bolagsstämman beslut att förvärv av samtliga aktier i Kopparnäset Holding AB från Kopparnäset Projektholding AB. Vidare beslöt bolagsstämman att ändra bolagsordningen, innebärande ändring av gränser för aktiekapitalet och antalet aktier samt vissa mindre justeringar samt bemyndigade styrelsen att besluta om nyemission av högst 4 miljoner preferensaktier innebärande en aktiekapitalökning om högst 40 Mkr. ALM Equity AB 8

9 MODERBOLAGET Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för kvartalet uppgick till -20,8 (-21,6) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över 62 (178) Mkr i likvida medel. Borgensförbindelser upptagna för projektbolag uppgick vid periodens slut till 478 (667) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 993 (873) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 46 (41) procent. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Under 2016 och 2017 har moderbolaget emitterat 600 Mkr Mkr i obligationslån (varav 124 Mkr är återköpt) till en rörlig ränta om STIBOR 3m (ränte- golv på 0 procent om STIBOR är negativ) + 6,75 procent respektive STIBOR 3m + 7,5 procent, vilket ökar finansierings/likviditetsrisken i bolaget. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående är under perioden i linje med föregående år. För ytterligare information hänvisas till ALM Equitys årsredovisning för 2017, not 28. ALM Equity AB 9

10 KONCERNEN SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity anser att segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet då successiv vinstavräkning används för samtliga projekt till skillnad från inom IFRS där vinstavräkning sker både successivt och vid kundtillträde beroende på hur projekten strukturerats. Det finns även andra skillnader mellan redovisningsprinciperna men de bedöms ha mindre påverkan på resultatet. KONCERNENS RAPPORT ÖVER RESULTATET ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec 2 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- & administrationskostnader Resultat från andelar i intresseföretag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) -1,47 3,68 2,22 15,50 16,76 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) -1,47 3,67 2,22 15,48 16,74 Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental) Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental) ALM Equity AB 10

11 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG ENLIGT SEGMENTSREDOVISNINGEN Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR 2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar enligt kapitalandelsmetoden 0 0 Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter* Lagerandelar i bostads- och äganderätter Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån Uppskjuten skatteskuld* Övriga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Minoritets andel av eget kapital uppgår till * Under 2017 har en justering om 131 mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 11

12 KONCERNEN IFRS KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i tkr Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec 1,2 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat från andelar i intresseföretag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Periodens övriga totalresultat Övrigt totalresultat Periodens övriga totalresultat Periodens totalresultat Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie Resultat per stamaktie före utspädning (kr) -9,43 1,15-4,20 9,28 23,45 Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) -9,43 1,15-4,20 9,27 23,43 Resultat per preferensaktie (kr) 2,10 2,10 6,30 6,30 8,40 Antal utstående stamaktier vid periodens slut (tusental) Antal utstående preferensaktier vid periodens slut (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (tusental) Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning (tusental) ALM Equity AB 12

13 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR 1,2 Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar enligt kapitalandelsmetoden Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter* Pågående bostadsprojekt* Lagerandelar i bostads- och äganderätter Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital inkl. minoritets andel Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande lån 3, Derivatinstrument Uppskjuten skatteskuld* Övriga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut Efterställda räntebärande reverslån Övriga kortfristiga skulder, icke räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital Minoritets andel av eget kapital uppgår till * Under 2017 har en justering om 131 Mkr gjorts avseende uppskjuten skatt på förvärvet av Småa AB vilken tidigare nettoredovisats mot fastighetsvärdena men nu lagts om. ALM Equity AB 13

14 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Belopp i tkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Rörelseresultat Finansiella poster Ej kassapåverkande poster Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Investering/försäljning exploateringsfastigheter Investering/försäljning pågående bostadsprojekt Investering/försäljning lagerandelar Brf Övrig förändring i rörelsekapital Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Obligation Utdelning Aktieägartillskott Upptagna/Amorterade lån Nyemission/Teckningsoptioner inkl kostnader Transaktioner Innehav utan bestämmande inflytande Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut ALM Equity AB 14

15 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Belopp i tkr jan-sep jan-dec Eget kapital vid periodens början Resultat för perioden (moderbolagets aktieägare) Övrigt totalresultat 0 0 Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning Optionspremier Nyemissioner Emissionkostnader Ovillkorade aktieägartillskott Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande Summa transaktioner med ägare Eget kapital vid periodens slut ALM Equity AB 15

16 MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Nettoomsättning Försäljnings- och administrationskostnader Rörelseresultat Resultat koncernföretag Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i tkr TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier - - Andelar i intressebolag Andelar i koncernbolag Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar m.m Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Obligationslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut - - Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital ALM Equity AB 16

17 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec IFRS Rörelsemarginal -58,6% 14,2% 1,8% 16,4% 15,1% Resultat per stamaktie före utspädning -9,43 1,15-4,20 9,28 23,45 Eget kapital per stamaktie 72,00 62,07 72,00 62,07 77,23 Avkastning på eget kapital -18% 8% -6% 26% 43% Soliditet 47% 40% 47% 40% 50% SEGMENTSREDOVISNING Rörelsemarginal 3,7% 11,1% 8,2% 13,9% 11,7% Resultat per stamaktie före utspädning -1,47 3,68 2,22 15,50 16,76 Eget kapital per stamaktie 105,42 103,37 105,42 103,37 106,88 Avkastning på eget kapital -5% 14% 2% 20% 20% Soliditet 43% 39% 43% 39% 46% PROJEKTPORTFÖLJEN Försäljningsgrad i produktion* 64% 81% 64% 81% 82% - justerad försäljningsgrad efter periodens 82% - 82% - - utgång* Antal sålda bostadsrätter (brutto)* Antal sålda hyresrätter till förvaltning (brutto) Antal produktionsstartade bostäder (brutto) Antal bostäder i produktion (brutto) Färdiga byggrätter under utveckling** (brutto, kvm) Estimerade byggrätter under utveckling (brutto, kvm) * Hänvisning till Kopparnäsaffären sidan 8. ** Färdiga men inte produktionstartade byggrätter. DEFINITIONER OCH NYCKELTAL Om inget annat anges specifikt är nyckeltal beräknade enligt IFRS. Vissa nyckeltal presenteras även beräknade på segmentsredovisningen då bolaget anser att den ger den mest rättvisande bild då vinstavräkning sker successivt i samtliga projekt. Soliditet enligt segmentsredovisningen beräknas då covenanterna från obligationsemissionerna under 2016 stipulerar att detta nyckeltal ska beräknas. DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare minskat med preferenskapitalet. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet och minoritetens andel av det egna kapitalet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas och minoritetens del av resultatet för perioden. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av balansomslutningen. ALM Equity AB 17

18 NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER ALM Equity tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. De tillämpade redovisningsprinciperna och beräkningsgrunderna överensstämmer med de som beskrivs i årsredovisningen för räkenskapsåret 2017, sidorna Standarden IFRS 15 behandlar redovisning av intäkter från kontrakt och försäljning av vissa icke finansiella tillgångar och tillämpas från 1 januari Den nya standarden bedöms ha begränsad påverkan på redovisningen. ALM Equity har i samband med övergången till IFRS inför 2016 utgått från principen inom IFRS 15 och har under året fortsatt utvärdera den. Bedömningen är att projektutvecklingen av bostadsrätter fortsatt kommer redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning och att koncernens försäljning av småhus kommer redovisas enligt färdigställandemetoden. Därmed kvarstår bedömningen att bolagets nuvarande intäktsredovisning inte kommer påverkas väsenligt. Reglerna om nedskrivningar i IFRS 9 som tillämpas från 1 januari 2018 bedöms inte leda till väsentliga ändringar av nedskrivningar med ALM Equitys nuvarande affärsmodell. Historiskt har nedskrivningar av finansiella tillgångar varit begränsade. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer för sina finansiella rapporter. NOT 2 SEGMENTSREDOVISNING ALM Equity delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, fastighetsutveckling. Den mest väsentliga skillnaden mot IFRS är vinstavräkningsmetoden där företaget internt tillämpar en successiv vinstavräkning i två steg enligt nedan beskrivning medan inom IFRS tas hela vinsten i samband med att kunderna tillträder. Successiv vinstavräkning enligt IFRS används i de fall bostadsrättsföreningarna inte kontrolleras av ALM Equity och räknas då av från produktionsstart. Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten har en laga kraft vunnen detaljplan, när den juridiska strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan-/ kostnadskalkyl godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. STEG 1: (Initialt inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från första avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln: STEG 2: (Försäljningsgrad av projektet X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Med ovanstående modell uppnås enligt företaget en mer rättvisande syn över resultatutvecklingen. Stora krav ställs emellertid på att företagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. I segmentsredovisningen klyvs del av resultat- och balansräkning in enligt ägarandel. Inom IFRS beaktas delägarnas andel genom minoritet. Räntor i projekten kapitaliseras enligt IFRS medan de kostnadsförs i segmentsredovisningen. Andra väsentliga skillnader i redovisningsprinciper inom segmentrapporteringen avser redovisning av räntederivat som inte värderas till marknadsvärde i segmentsrapporteringen. ALM Equity AB 18

19 FORTS. NOT 2 Skillnaderna mellan segmentsredovisningen och IFRS redovisas nedan i kolumnen Avstämning mot IFRS. Bostadsutveckling Segment Bostadsutveckling enligt IFRS Avstämning Resultaträkning jul-sep 2018 mot IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Resultaträkning jan-sep 2018 Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 43% 47% ALM Equity AB 19

20 FORTS. NOT 2 Bostadsutveckling Segment Bostadsutveckling enligt IFRS Avstämning Resultaträkning jul-sep 2017 mot IFRS Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Resultaträkning jan-sep 2017 Nettoomsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Balansutdrag Exploateringsfastigheter Pågående bostadsprojekt Eget kapital Balansomslutning Soliditet 39% 40% ALM Equity AB 20

21 NOT 3 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Redovisat värde Verkligt värde Belopp i tkr Räntederivat Obligationslån VÄRDERINGSHIERARKIN Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande: Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). ALM Equitys finansiella instrument som löpande värderas till verkligt värde eller där upplysning om verkligt värde lämnas består av räntederivat och långfristiga räntebärande skulder (obligationslån). De har värderats till verkligt värde enligt nivå 2 i ovanstående värderingshieraki. RÄNTEDERIVAT Verkligt värde för ränteswapar baseras på marknadsvärdering av framtida kassaflöden per balansdagen framtagen av Swedbank. OBLIGATIONSLÅN För obligationslånet har bedömningen gjorts att kreditmarginalen är densamma som när aktieägarlånet ingicks, vilket innebär att det verkliga värdet bedöms motvaras av det redovisade värdet. NOT 4 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Ställda Säkerheter Fastighetsinteckningar Andelar i bostadsrättsföreningar Nettotillgångar i koncernföretag Likvida medel på spärrkonto Koncernen Moderbolaget Eventualförpliktelser Borgensförbindelser för koncernföretag ALM Equity AB 21

22 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 22 november 2018 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information Joakim Alm, tel Om ALM Equity Mer information finns på Rapportdatum 27 februari 2019 Bokslutskommuniké maj 2019 Delårsrapport januari - mars juni 2019 Årsstämma augusti 2019 Delårsrapport januari - juni 2019 Offentliggörande Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 16:15 den 22 november ALM Equity AB 22

23 OM ALM EQUITY AB GRUNDAT 2006 UTVECKLAR BOSTADSPROJEKT & KOMMERSIELLA PROJEKT VÄRDEORD SCHYSSTHET UTVECKLING RESULTATFOKUS ENGAGEMANG VERKSAMMA I STOCKHOLM, UPPSALA, MÄLARDALEN & KOMMUNIKATIONS- NÄRA LÄGEN BOSTÄDER I PRODUKTION BOSTÄDER I TOTAL PROJEKTPORTFÖLJ