Villaägarnas enkätundersökning 2010 om tomträtt för småhus Chockhöjda tomthyror och friköpspriser skapar kraftiga reaktioner Sollentuna i juni 2010 Lena Södersten, förbundsjurist
Kort om tomträtt Tomträtt är en på obestämd tid upplåten nyttjanderätt i fast egendom. För den betalar tomträttshavaren en årlig avgäld, en slags tomthyra. Tomträtt infördes i början av 1900-talet för att göra det möjligt för fler att förverkliga drömmen om ett eget hem. Sedan dess har syftet med tomträtt förändrats. Numera handlar det mer om att kommunerna i rimlig omfattning skall kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen. Det är oftast kommunerna som upplåter tomträtt, men det förekommer också att staten och kyrkan upplåter tomträtt. Det finns även privata fastighetsägare som äger tomträttsmark. Även om det bara är det allmänna som får upplåta tomträtt finns det inte något förbud mot att marken senare säljs till en privat aktör. En privat fastighetsägare har inte några politiska incitament att begränsa avgälden. I Ängelholm, där staten har sålt sitt tomträttsinnehav till ett aktiebolag, har tomträttshavarna drabbats av oerhört kraftiga höjningar av tomträttsavgälder och friköpspriser. I Ängelholm finns också kommunala tomträtter. Otrygg upplåtelseform Tomträtt har blivit en otrygg upplåtelseform. Tomträttshavare har ofta svårt att planera sin ekonomi. Många upplever att de har hamnat i en skuldfälla. Det beror på att avgäldshöjningarna vid omreglering eller förnyad upplåtelse ofta blir mycket kraftiga. En höjning med 20 000 kronor om året är inte ovanlig, men höjningarna kan bli betydligt större. Höjningarna beror på den kraftiga prisutveckling som skett på marken i kombination med att avgälderna är oförändrade under lång tid. Avgäldshöjningarna sker oberoende av det enskilda hushållets betalningsförmåga. Det saknas skyddsregler för tomträttshavare. Det finns inte någon begränsningsregel som reducerar avgälden för familjer med låga inkomster. För tomträttshavare med äldre tomträtter blir höjningarna ännu mer dramatiska. Den som hyr hela sitt boende av kommunen skyddas av bruksvärdeprincipen. För tomträttshavare råder i praktiken marknadshyror. Chockhöjningar efter 2009 års taxeringsvärden Tomträttsproblemen har helt klart förstärkts på senare år. Vid 2009 år fastighetstaxering har marktaxeringsvärdena ökat kraftigt, medan byggnadsvärdena inte alls har ökat i samma omfattning. De ökade marktaxeringsvärdena driver upp avgälder och friköpspriser för tomträtthavare eftersom de flesta kommuner utgår från marktaxeringsvärdet när de bestämmer avgälder och friköpspriser. På många håll har marktaxeringsvärdena ökat så kraftigt att kommunerna tvingats vidta åtgärder för att motverka dessa. I flera kommuner har chockhöjda avgälder och friköpspriser lett till kraftiga opinionsyttringar. 2
Stockholm beräknar tomträttsavgälden på en kombination av 2000 och 2003 års marktaxeringsvärde. Tomträttsmanifestation i Karlstad inför kommunfullmäktigemöte Göteborg vidtog redan 2006 åtgärder redan för att milda effekten av höjda marktaxeringsvärdena mellan 2003 och 2006 genom att sänka avgäldsräntan till 2 % (2,25 % för 20- åriga avgäldsperioder). Göteborg 1 har vid taxeringen 2009 återgått till 3,5 % avgäldsränta och beräknar istället tomträttsavgälden på 30 % av 2009 års marknadsvärde. Göteborg har även anpassat sitt sätt att beräkna friköpspriset. Det har också Västerås, Malmö, och Linköping gjort. Karlstad och Sollentuna har anpassat sina beräkningsgrunder för tomträttsavgälder. Trots detta blir höjningarna i många fall fortfarande kraftiga och ytterligare åtgärder krävs eftersom de åtgärder som vidtagits inte är tillräckliga. Västerås har stoppat höjningen av friköpspriset helt och hållet och fortsätter att tillämpa 2006 marktaxeringsvärde som grund för friköp. Hallstahammar har sänkt friköpspriset till 70 % av 2006 års marktaxeringsvärde under 2009 och 2010. Andra kommuner har förlängt möjligheten att friköpa till tidigare taxeringsvärden. Det har bl a Örebro, Halmstad, Sollentuna, Ängelholm, Nacka och Norrköping gjort. Riksdagens civilutskott bakom Villaägarnas krav på ändrad lagstiftning Villaägarnas Riksförbund anser att tomträtt är en förlegad upplåtelseform. Genom friköp ska tomträttshavare ges möjlighet att stärka sitt enskilda ägande. Det enskilda ägandet är en av grundstenarna i ett fritt och demokratiskt samhälle och en förutsättning för en fungerande marknadsekonomi. Personligt ägande av hus och mark ger incitament till ansvarstagande och långsiktigt klok förvaltning, något som kommer hela samhället till godo. Villaägarnas Riksförbund driver ett krav på ändrad lagstiftning för att skapa trygghet för tomträttshavarna. Det måste införas någon form av begränsning för hur höga tomträttsavgälderna får bli, t ex i form av ett tak för avgäldshöjningen. Dessutom bör den kommunala fastighetsavgiften på marken principiellt ligga på fastighetsägaren. På riksplanet har förståelsen ökat på båda sidorna av blockgränsen om att lagstiftningen om tomträtt måste ses över. I riksdagens civilutskott är partierna numera överens om detta, men det finns olika uppfattningar om hur omfattande en sådan utredning skall vara och när den skall tillsättas. Justitieministern har emellertid velat skjuta frågan till efter valet, vilket har påverkat alliansens ställningstagande i utskottet. Det är orsaken till att någon utredning ännu inte har tillsatts. Se betänkande 2008/09:CU11 Fastighetsrätt från riksdagens civilutskott. Justitiedepartementet har dock i juni 2010 påbörjat planeringen av direktiven till kommande utredning om tomträtt. 1 Göteborgs beslut om ändrade beräkningsgrunder för tomträttsavgälder och friköpspriser överklagades genom kommunalbesvär. Förvaltningsrätten i Göteborg avslog överklagandena den 17 maj 2010. Domarna har när detta skrivs inte vunnit laga kraft. För att kammarrätten skall ta upp ett eventuellt överklagande krävs prövningstillstånd. 3
Om undersökningen Villaägarnas har uppdaterat en enkätundersökning från 2007 om hur kommunerna beräknar tomträttsavgäld vid omreglering, villkoren för friköp av marken och i vilken mån kommunerna upplåter nya tomträtter. Undersökningen omfattar inte tomträtter där marken ägs av staten, kyrkan eller en privat aktör. Villaägarna har vidare undersökt hur många tomträtter som har sålts under 2008 och 2009 och i vilken mån friköp pågår. Vi har också frågat hur många tomträtter som skall omregleras eller förnyas mellan 2010 och 2012. Ett frågeformulär har mejlats till de 58 kommuner som besvarat tidigare enkäter. De som inte har svarat har kontaktats per telefon, men några svar saknas. Uppgiftsinsamlingen har huvudsakligen skett under det första kvartalet 2010. Undersökningen har också kompletterats med senare kända förändringar. Sammanfattande kommentarer Det har skett en kraftig minskning av antalet tomträtter, nästan en halvering på 10 år. Nu finns det ca 52 200 tomträtter kvar i 58 kommuner. Minskningen beror på friköp och på att det i princip inte upplåts några nya tomträtter. Många tomträttshavare har friköpt marken inför hotet om höjda tomträttsavgälder och friköpspriser till följd av höjda marktaxeringsvärden 2009. Drygt 8 100 familjer friköpte under 2008 och 2009 och ytterligare 900 familjer väntar nu på att få köpa marken. För de familjer som inte friköpt väntar kraftiga höjningar när 2009 års marktaxeringsvärden slår igenom. Detta sker successivt i olika områden eftersom avgälderna höjs vart tionde eller tjugonde år. Under perioden 2010-2012 kommer var fjärde tomträttshavare i landet totalt 13 200 familjer att få se sin tomträttsavgäld höjas; i många fall väntar chockhöjningar. Trots att Villaägarna har lyckats skapa förståelse hos alla partier i riksdagens civilutskott om att lagstiftningen om tomträtt måste ses över och att det behövs ett skydd för tomträttshavare så händer ingenting. Det beror på att justitieministern har velat vänta med att tillsätta en utredning till nästa mandatperiod. Justitiedepartementet har dock i juni 2010 påbörjat planeringen av direktiven till kommande utredning om tomträtt. Kommunerna behöver dock inte vänta på att lagstiftningen ändras utan kan själva skapa trygghet för sina tomträttshavare. Det finns olika sätt att göra detta, exempelvis följande: Gå ut med ett bra friköpserbjudande Införa ett generellt avdrag för att motverka effekten av kraftigt höjda marktaxeringsvärden 2009 Avstå från att räkna upp marktaxeringsvärdet till marknadsvärdet genom att multiplicera med faktorn 1,33, detta eftersom marktaxeringsvärdena bestäms schablonmässigt och inte ger säkra värden för den enskilda fastigheten Avstå från att räkna upp marktaxeringsvärdet för förändringar i prisutvecklingen av samma skäl Anpassa avdraget för VA-anslutning och se till avdraget inte understiger Skatteverkets regler för hur stort ett sådant avdrag bör vara vid 2009 års fastighetstaxering. Eftersom 4
85 % av kommunerna utgår från marktaxeringsvärdet när de bestämmer avgälden är det rimligt att också VA-avdraget sker enligt samma regler Göra avdrag för trädgårdsanläggningar och se till att avdraget inte understiger Skatteverkets regler för hur stort ett sådant avdrag bör vara vid 2009 års fastighetstaxering. Eftersom 85 % av kommunerna utgår från marktaxeringsvärdet när de bestämmer avgälden är det rimligt att också avdraget för trädgårdsanläggningar sker enligt samma regler Göra avdrag för del i gemensamhetsanläggning eftersom detta ofta är förenat med stora kostnader Sänka avgäldsräntan till högst 3,25 % för 10-åriga upplåtelser och till 3,5 % för 20- åriga upplåtelser, vilket är ny rättspraxis Man måste förstås göra en helhetsbedömning också. Ett stort generellt avdrag kan exempelvis leda till lägre avgäld än övriga punkter tillsammans. Göteborg har en bra modell för att beräkna tomträttsavgälden. Göteborgs kommunfullmäktige beslöt i februari 2009 om nya regler för att beräkna tomträttsavgälden. Den nya beräkningsmodellen innebär att avgälden beräknas som 30 % av gällande marktaxeringsvärde och 3,5 % avgäldsränta. Beslutet överklagades genom kommunalbesvär, men överklagandet avslogs av förvaltningsrätten genom en dom den 17 maj 2010 2. Göteborgs beslut om hur tomträttsavgälden ska beräknas strider inte mot likställighetsprincipen och är inte heller ett otillbörligt gynnande av enskilda enligt förvaltningsrättens dom. Till dess domen vunnit laga kraft tillämpas gamla regler i Göteborg, vilket innebär ett högre värde på marken men enbart 2 % avgäldsränta för 10-åriga avgäldsperioder (2,25 % på 20- åriga avgäldsperioder). Göteborgs beräkningsgrund både den tidigare och den nya leder till lägre avgäld än övriga punkter tillsammans. Kommunernas beräkningsmodeller varierar kraftigt. Det gäller både tomträttsavgälder och friköpspriser. Ett sätt att illustrera skillnaden i tomträttsavgäld är att jämföra hur det ser ut för två verkliga familjer med tomträtt, en i Karlstad och en i Göteborg. Båda har 60-åriga avtal och ungefär lika stora tomter, knappt 600 kvm. Familjen i Göteborg har nästan dubbelt så högt marktaxeringsvärde som familjen i Karlstad - 928 000 kr jämfört med 592 000 kr. Ändå blir tomträttsavgälden 21 700 kr för familjen i Karlstad jämfört med 9 744 kr i Göteborg. Skillnaden beror enbart på att de två kommunerna har olika regler. Tomträttsavgälden 9 744 kr är beräknad på den nya beräkningsmodellen i Göteborg. Med Göteborgs tidigare regler (med 2 % ränta) hade familjens tomträttsavgäld varit 15 500 kr. 2 Domen har inte vunnit laga kraft. För att kammarrätten skall ta upp ett eventuellt överklagande krävs prövningstillstånd. 5
Många familjer i Göteborg har medan beslutet varit överklagat fått betala högre avgäld, men får tillbaka mellanskillnaden så snart förvaltningsrättens dom vinner laga kraft. Så hade det blivit för den här tomträttshavaren också. Kraftigt ras antalet tomträtter nästan halverat på 10 år Det finns ca 52 200 tomträtter för småhus i 58 kommuner. Antalet småhustomträtter minskar stadigt. Detta framgår av en jämförelse mellan denna och Villaägarnas tidigare enkätundersökningar. Antal tomträtter för småhus 2000-2009 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000 2005 2007 2009 I början av år 2000 fanns det drygt 90 000 kommunala tomträtter för småhus. Under våren 2005 hade den siffran sjunkit till ca 68 500-70 000 st. 2008 fanns det drygt 60 000 st och 2009 ca 52 200 st. Det sjunkande antalet tomträtter beror på genomförda friköp. Det är bara ett fåtal kommuner som upplåter nya tomträtter och det sker bara enstaka nya upplåtelser. Under åren 2008-2009 har Göteborg och Malmö upplåtit tre tomträtter vardera. Var fjärde tomträttshavare får höjd tomträttsavgäld mellan 2010 och 2012 Omkring 13 200 tomträttshavare dvs var fjärde tomträttshavare i landet kommer att få höjd tomträttsavgäld under perioden 2010-2012. Följande tabell innehåller de 20 kommuner där flest tomträttshavare får höjda tomträttsavgälder. Hela listan finns i bilaga. Plats 2010 2011 2012 Summa 1 Stockholm 568 1099 1052 2719 2 Västerås 612 473 508 1593 3 Göteborg 600 400 490 1490 4 Trollhättan 265 218 224 707 5 Gävle 360 205 96 661 6 Norrköping 166 121 263 550 7 Botkyrka 0 140 320 460 8 Boden 115 136 173 424 9 Karlstad 86 175 156 417 10 Malmö 51 202 122 375 6
11 Eskilstuna 175 175 Ingen uppgift f n 350 12 Hallstahammar 132 70 137 339 13 Köping 189 38 108 335 14 Kiruna 135 80 100 315 15 Luleå 87 96 103 286 16 Borås 140 75 20 235 17 Söderhamn 56 71 85 212 18 Gällivare 0 0 200 200 19 Nacka 138 0 54 192 20 Kristinehamn 29 66 62 157 Här finns tomträtterna Landets ca 52 200 tomträtter finns i 58 kommuner. Göteborg, Stockholm och Västerås är de tre kommuner som har flest tomträtter. Tidigare låg Västerås på andra plats, men efter att ha sålt drygt 25 % av sitt tomträttsinnehav ligger Västerås nu på tredje plats. Några kommuner har bara ett fåtal tomträtter. 47 kommuner har minst 15 tomträtter. Följande tabell innehåller de 20 kommuner som har flest tomträtter. Alla tomträttskommuner finns i bilaga. Plats 2009 (2007) Kommun Antal tomträtter 1 Göteborg 9000 2 (3) Stockholm 6069 3 (2) Västerås 5978 4 Luleå 3350 5 (6) Gävle 2550 6 (5) Malmö 2500 7 Norrköping 2073 8 Boden 1900 9 Kiruna 1900 10 Karlstad 1624 11 Trollhättan 1550 12 (14) Eskilstuna 1100 13 (15) Borås 1100 14 (19) Kristinehamn 1052 15 (17) Västervik 1032 16 (20) Gällivare 1000 17 (16) Hallstahammar 910 18 (12) Örebro 834 19 (21) Köping 824 20 (22) Botkyrka 677 Här har friköpen skett I många kommuner har antalet tomträtter sjunkit kraftigt till följd av friköp. Drygt 8 100 har friköpt under 2008 och 2009 och ytterligare 900 familjer väntar nu på att få köpa marken. De kraftigt höjda marktaxeringsvärdena 2009 har helt klart bidragit till att fler valt att friköpa för att inte behöva drabbas av chockhöjda tomträttsavgälder och friköpspriser. De höjda marktaxeringsvärdena 2009 har också lett till att många kommuner har tvingats se över sitt friköpspris eller förlänga möjligheten att friköpa till tidigare taxeringsvärden. 7
I vissa kommuner är det ökade antalet friköp dessutom en följd av att Villaägarna har bedrivit opinionsarbete och uppmärksammat tomträttshavarna på vilka höjningar som väntar. Det gäller exempelvis Västerås, Stockholm, Halmstad, Malmö, Linköping, Örebro och Karlstad. Några kommuner har förlängt möjligheten att friköpa till tidigare taxeringsvärden, vilket har lett till att fler har friköpt. Det har bl a Örebro, Halmstad, Sollentuna, Ängelholm, Nacka och Norrköping gjort. I övrigt blir friköp vanligtvis aktuellt i samband med omreglering. Intresset för friköp påverkas naturligtvis också av friköpspriset. Det varierar mellan kommunerna, vilket framgår nedan. Västerås har fattat beslut om att fortsätta sälja marken till 65 % av 2006 års marktaxeringsvärde för att stimulera till friköp. I Karlskoga höjdes friköpspriset vid halvårsskiftet 2009 från 75 % till 100 % av marktaxeringsvärdet, vilket har lett till att kommunen har sålt drygt 80 % av sitt tomträttsinnehav. Några kommuner har successivt avvecklat sina tomträtter. Huddinge och Järfälla har i princip sålt ut sitt tomträttsinnehav. Avesta, Lund och Solna har sålt ut sina tomträtter tidigare. Följande tabell innehåller de 20 kommuner som har sålt flest tomträtter, relativt sätt och i absoluta tal. Plats Sålt flest tomträtter (relativt sätt) Plats Sålt flest tomträtter (i absoluta tal) 1 Karlskoga 81 % 1 Västerås 1976 2 Ängelholm 77 % 2 Stockholm 799 3 Halmstad 67 % 3 Halmstad 708 4 Sollentuna 63 % 4 Malmö 686 5 Kalmar 58 % 5 Nacka 673 6 Värmdö 56 % 6 Örebro 605 7 Gotland 54 % 7 Karlskoga 345 8 Nacka 52 % 8 Norrköping 280 9 Linköping 44 % 9 Ängelholm 259 10 Örebro 42 % 10 Linköping 205 11 Upplands-Bro 39 % 11 Landskrona 185 12 Landskrona 32 % 12 Hallstahammar 181 13 Klippan 31 % 13 Upplands-Bro 166 14 Nyköping 28 % 14 Nyköping 157 15 Kumla 25 % 15 Eskilstuna 111 16 Västerås 25 % 16 Karlstad 111 17 Nykvarn 23 % 17 Kalmar 99 18 Oskarshamn 23 % 18 Sollentuna 60 19 Malmö 22 % 19 Gotland 59 20 Östersund 18 % 20 Borås 58 Här står fler i kö för friköp Flera av de kommuner som har sålt relativt många tomträtter fortsätter att sälja eller har kö. Omkring 900 tomträttshavare väntar på att få köpa marken. Det stora intresset för friköp i Stockholm beror till stor del på att Villaägarna skickade ut ett vykort till alla tomträttshavare och uppmanade dem att anmäla intresse för friköp innan de nya taxeringsvärdena slog igenom på friköpspriset. I Göteborg är kön relativt lång pga att kommunens beslut om hur avgälderna skall beräknas har varit överklagat. Det har gjort att många har avvaktat med friköp. (Överklagandet har avslagits, men domen har ännu inte vunnit laga kraft.) 8
Här är en tabell över de kommuner där försäljningar pågår eller där minst tio tomträttshavare håller på att köpa eller har anmält intresse för friköp. Plats Kommun Har anmält intresse för friköp 1 Stockholm 500 2 Göteborg 100 3 Västerås 60 4 Karlstad 50 5 Linköping 40 6 Nacka 30 7 Malmö 15 8 Norrköping 12 9 Eskilstuna 10 10 Södertälje 10 11 Sollentuna 10 Friköpspriserna varierar mellan kommunerna Alla kommuner låter tomträttshavarna friköpa, men friköpspriset varierar. För nio tomträttshavare av tio beräknas friköpspriset på marktaxeringsvärdet. 36 kommuner av 58 relaterar friköpspriset till marktaxeringsvärdet, direkt eller indirekt. De flesta kommuner relaterar friköpspriset direkt till marktaxeringsvärdet och säljer marken till en andel av eller till hela marktaxeringsvärdet. Andra kommuner relaterar friköpspriset till avgäldsunderlaget, som i sin tur oftast är kopplat till marktaxeringsvärdet, och säljer marken till ett pris som motsvarar en andel av eller hela avgäldsunderlaget. Det gör Fagersta, Gotland, Halmstad, Kalmar, Karlstad, Trollhättan och Uddevalla. Gävle, Kristianstad och Skövde relaterar också friköpspriset till avgäldsunderlaget, men det är inte lika tydligt kopplat till marktaxeringsvärdet. Av de kommuner som beräknar friköpspriset på marktaxeringsvärdet utgår några från tidigare marktaxeringsvärde. Västerås fortsätter att sälja marken till 65 % av 2006 års marktaxeringsvärde för att stimulera till friköp. Hallstahammar har sänkt friköpspriset till 70 % av 2006 års marktaxeringsvärde under 2009 och 2010. Norrköping säljer för 60 % av föregående års marktaxeringsvärde. En sådan beräkningsgrund leder till lägre friköpspris under ett fastighetstaxeringsår; nästa gång 2012. Det förekommer också andra sätt att beräkna friköpspriset, t ex ett fastställt belopp, ett kvadratmeterpris eller ett pris som motsvarar ett kommunalt tomtpris. Någon kommun låter värdera tomten. Följande kommuner relaterar friköpspriset direkt till marktaxeringsvärdet (MTV). Dessa kommuner omfattar ca 83 % av landets tomträttshavare. Friköpspris 40 % av MTV Landskrona och Upplands-Bro 50 % av MTV Enköping, Gällivare, Nacka, Nykvarn, Stockholm och Värmdö 60 % av MTV Boden och Norrköping 9
65 % av MTV Göteborg 3, Malmö och Västerås 70 % av MTV Borås (radhus), Botkyrka, Hallstahammar och Luleå 73 % av MTV Örebro höjer friköpspriset successivt och säljer för 65-90 % av MTV mellan 2007 och 2015. Under 2010 gäller 73 % av MTV 75 % av MTV Eskilstuna (t o m 2010), Kiruna och Västervik 80 % av MTV Borås (villor), Nyköping, Södertälje och Ängelholm 100 % av MTV Eskilstuna (fr o m 2011), Karlskoga, Kristinehamn och Sollentuna Listan över kommunerna som har ändrat sitt sätt att beräkna friköpspriset Många kommuner har beslutat att ändra sitt sätt att beräkna friköpspriset sedan motsvarande undersökning gjordes 2007, vilket lett till ändrade friköpspriser. Dessutom har friköpspriserna förändrats i absoluta tal även i övriga kommuner till följd av stigande marktaxeringsvärden 2009. Följande kommuner har ändrat sitt sätt att beräknar friköpspriset sedan motsvarande underökning, 2007. Observera att sänkt procentsats inte betyder att friköpspriset i absoluta tal har sänkts. Den sänkta procentsatsen kan istället innebära att den prishöjning som annars skulle följa av taxeringsvärdehöjningen 2009 har begränsats. I Hallstahammar har dock friköpspriset sänkts för att förstärka kommunens ekonomi. Kommun Ändrad beräkningsgrund för friköp Borås slopat uppräkningsfaktorn 1,5 vid övergång till 2009 års MTV Eskilstuna höjer priset från 75 % till 100 % av MTV fr o m 2011 Finspång enligt samma principer som obebyggda småhustomter, ändrat från 70-85 % av MTV Göteborg 4 sänkt procentsatsen från 85 % till 65 % av MTV Hallstahammar under 2009-2010 sänkt priset från 100 % av MTV + 10 000 kr till 70 % av MTV 2006 Järfälla höjt priset från 205 000 kr till 260 000 kr per tomt Jönköping för 2010 fastställt olika friköpsbelopp beroende på område Kalmar sänkt procentsatsen från 100 % till 75 % av avgäldsunderlaget Karlskoga höjt priset från 75 % till av 100 % av MTV fr o m juli 2009 Kungälv säljer åter till avgäldsunderlaget, under 2005-2008 gällde 50 % av MTV Linköping sänkt priset och gått från ett uppskattat marknadsvärde till ett fast belopp som omräknas med fastighetsprisindex och som justeras utifrån taxeringsvärde och taxeringsmodell Malmö sänkt procentsatsen från 100 % till 65 % av MTV Nyköping sänkt procentsatsen från 100 % till 80 % av MTV Trelleborg höjt priset från 130 kr till 150 kr per kvadratmeter Västerås fortsätter sälja till 65 % av 2006 års MTV Kommunerna beräknar avgälderna på olika sätt Enligt jordabalkens regler skall kommunen och tomträttshavaren i första hand träffa en överenskommelse om ändrad avgäld för kommande avgäldsperiod. Om parterna inte kommer överens får talan om omprövning väckas vid domstol. Talan skall väckas senast ett år före utgången av den löpande perioden. Domstolen skall då fastställa avgälden på grundval av markvärdet vid tidpunkten för omprövningen. Av förarbetena framgår att avgälden skall motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. 3 Göteborgs beslut om sänkt procentsats från 85 % till 65 % har varit överklagat, men förvaltningsrätten i Göteborg har avslagit överklagandet. Domen har inte vunnit laga kraft. Ett eventuellt överklagande kräver prövningstillstånd. (När Stockholms stad sänkte friköpspriset från 70 % till 50 % överklagades även det beslutet, men beslutet ändrades inte.) 4 Se fotnot 3. 10
Avgälden fastställs normalt genom att markvärdet avgäldsunderlaget multipliceras med en avgäldsränta. Det finns inte någon lagreglerad metod eller formel för hur detta skall gå till. Av enkätsvaren följer att kommunernas beräkningsgrunder varierar. Det leder till att tomträttshavare med samma marktaxeringsvärde betalar olika hög avgäld i olika kommuner och skillnaderna kan vara stora. Ett fåtal kommuner fastställer avgälden som ett belopp. Ett fåtal kommuner har ingen fastställd beräkningsgrund, t ex för att inte det skett någon omreglering på länge. Någon enstaka kommun kan inte ange vilken avgäldsränta som kommer att tillämpas. Avgäldsunderlaget, dvs markvärdet 85 % av tomträttshavarna får sin tomträttsavgäld bestämd utifrån marktaxeringsvärdet. Drygt två tredjedelar av kommunerna fastställer markens värde med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Några kommuner utgår från ett kommunalt tomtpris, men det förekommer även andra metoder. Det kan vara praktiskt att utgå från marktaxeringsvärdet, men det finns också en fara med det. Fastighetstaxeringssystemet bygger på schabloner och statistiska antaganden och det finns en uppenbar risk för felaktiga taxeringsvärden i det enskilda fallet. Villaägarna uppdrog i februari 2009 till WSP Group att undersöka hur stora avvikelserna är mellan 75 procent av det faktiska marknadsvärdet, dvs det värde som enskilda hus bevisligen sålts för, och det uppskattade värde som taxeringsprocessen gett dessa småhus. Undersökningen visar att varje småhus vid 2009 års taxering är felvärderat med i genomsnitt 260 000 kr. För obebyggda tomter är avvikelserna ännu större. Riksdagen beslöt dessutom i mars 2010 att Regeringen bör tillsätta en utredning som tittar på möjligheten att avskaffa fastighetstaxeringen på bostäder. Villaägarna anser att kommunerna bör avstå ifrån att räkna upp den enskilda tomtens marktaxeringsvärde till marknadsvärdet med faktorn 1,33 (eller dividera med faktorn 0,75 vilket ger samma resultat) och/eller med förändringar i prisutvecklingen för att motverka den osäkerhet som finns i taxeringssystemet. Följande kommuner räknar upp marktaxeringsvärdet med faktorn 1,33 (eller dividerar med faktorn 0,75): Borås, Enköping, Eskilstuna, Fagersta, Finspång, Halmstad, Kalmar, Karlstad, Kumla, Linköping, Luleå, Mönsterås, Oskarshamn, Piteå, Uddevalla, Värmdö, Ängelholm och Örebro. Följande kommuner räknar upp marktaxeringsvärdet för förändringar i prisutvecklingen: Boden, Eskilstuna, Gävle, Kalmar, Nyköping, Upplands-Bro och eventuellt även Uddevalla. De flesta kommuner som utgår från marktaxeringsvärdet reducerar detta för VA-anslutning och/eller för de trädgårdsanläggningar tomträttshavaren utfört. Några enstaka kommuner gör en gemensam reduktion för VA och trädgårdsanläggningar. Gotland reducerar också för el-anslutning. Enköping reducerar i vissa äldre områden markvärdet för gatukostnader. 11
Reduktionen för VA är ofta beloppsmässig och/eller beräknas på samma sätt som vid fastighetstaxering, dvs man reducerar marktaxeringsvärdet med värdet av fem VA-klasser. VAreduktionen uppgår för de kommuner som anger belopp till storleksordningen 2 000 kr - 100 000 kr. Villaägarna anser att de kommuner som utgår från marktaxeringsvärdet som grund för beräkning av tomträttsavgälden bör se till att deras avdrag för VA-anslutning åtminstone inte understiger Skatteverkets regler Även reduktionen för trädgårdsanläggningar varierar. Avdragen är antingen beloppsmässiga eller procentuella. De beloppsmässiga avdragen varierar för de kommuner som anger belopp till mellan 5-50 000 kr medan de procentuella avdragen varierar mellan 5,5 % och 20 %. Enbart två kommuner Eskilstuna och Kalmar svarar att de följer Skatteverkets regler från fastighetstaxeringen 2009 för hur stort avdraget för trädgårdsanläggningar bör vara. Kumla har, efter påpekande från Villaägarna, meddelat att kommunen tar upp frågan till nytt beslut och kommer att höja avdraget för trädgårdsanläggningar och följa Skatteverkets regler. Riktvärde för normaltomten (kr) Justeringsbelopp för avsaknad av tomt- och trädgårdsanläggningar (permanenthus, trädgårdstomter, normalt detaljplanelagt område) (kr) Justeringsbelopp för avsaknad av tomtoch trädgårdsanläggningar (permanenthus, trädgårdstomter, normalt ej detaljplanelagt område) (kr) 10 000 2 000 1 000 11 000 30 000 4 000 2 000 31 000 50 000 6 000 3 000 51 000 70 000 10 000 5 000 71 000 90 000 14 000 7 000 91 000 140 000 19 000 10 000 181 000 225 000 32 000 16 000 141 000 180 000 24 000 12 000 226 000 275 000 44 000 22 000 276 000 300 000 60 000 30 000 301 000 350 000 80 000 40 000 351 000 400 000 105 000 50 000 401 000 450 000 120 000 55 000 451 000 800 000 135 000 67 000 801 000 1 100 000 150 000 72 000 1 101 000 1 500 000 175 000 85 000 1 501 000 1 900 000 190 000 95 000 1 901 000 2 400 000 210 000 105 000 2 401 000. 260 000 150 000 Utdrag ur Skatteverkets Handledning för fastighetstaxering 2009 småhus (SKV 358) Många kommuner gör sannolikt allt för låga avdrag för trädgårdsanläggningar. Det innebär att tomträttshavaren tvingas betala tomträttsavgäld även för de trädgårdsanläggningar som han eller hon själv har gjort. Här kan man dra en parallell till hyreslagens regler där det krävs särskilda skäl för att en av en hyresgäst bekostad förbättring ska kunna läggas till grund för höjd hyra (JB 12:55 b) Villaägarna anser att de kommuner som utgår från marktaxeringsvärdet som grund för beräkning av tomträttsavgälden bör se till att deras avdrag för trädgårdsanläggningar åtminstone inte understiger Skatteverkets regler. De kommuner som inte gör något alls för trädgårdsanläggningar bör också se över sina regler. 12
Några kommuner reducerar markvärdet om tomten har del i en gemensamhetsanläggning och därmed har kostnader för gång- och cykelvägar, lekplatser m m. I Malmö är reduktionen 20 %, i Gävle 10 % plus 15 000 kronor för tomt vid gata och i Upplands-Bro 1 %. I Eskilstuna sker en reduktion för värdet av eventuell gemensam anläggning med avdrag för kostnad för drift/underhåll av denna. Enligt den nya beräkningsgrunden i Göteborg 5 gör kommunen inte längre något avdrag för del i gemensamhetsanläggning, men beräknar tomträttsavgälden på 30 % av marktaxeringsvärdet. Västerås har i april 2010 infört ett avdrag för gemensamhetsanläggningar på 5 % för omregleringar under 2010. Villaägarna anser att fler kommuner bör överväga att införa avdrag för del i gemensamhetsanläggning eftersom detta kan vara förenat med stora kostnader. Flera kommuner har ändrat sina beräkningsgrunder och låter inte de nya taxeringsvärdena 2009 få slå igenom fullt ut. Göteborg har beslutat 6 att beräkna tomträttsavgälden på 30 % av marktaxeringsvärdet 2009. Malmö begränsar effekten av taxeringsvärdehöjningen genom att beräkna avgälden på 65 % av marktaxeringsvärdet medan Västerås tillämpar 75 %. Stockholm beräknar tomträttsavgälden på en kombination av 2000 och 2003 års marktaxeringsvärde. Villaägarna anser att fler kommuner bör överväga att införa ett generellt avdrag för att motverka effekten av kraftigt höjda marktaxeringsvärden 2009 Det finns även andra metoder. Kiruna har satt ett tak för höjningen; avgälden får inte överstiga 1,5 procent av marktaxeringsvärdet. Västerås och Stockholm låter den nya avgälden slå igenom successivt. I Västerås får höjningen under år 1-2 inte överstiga tidigare avgäld med mer än 150 procent. Fr o m år 3 får höjningen inte överstiga tidigare avgäld med mer än 200 procent. Fr o m år 4 tillämpas den nya avgälden. I Stockholm trappas den nya avgälden upp med en tredjedel per år, vilket innebär att den nya avgälden slår igenom fullt ut fr o m år 3. Avgäldsräntan Avgäldsräntan skall enligt praxis fastställas med utgångspunkt från antaganden om en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden med tillägg för så kallad triangeleffekt. Triangeleffekten är en kompensation för inflationen under avgäldsperioden. Även avgäldsräntan varierar mellan kommunerna. För tioåriga avgäldsperioder tillämpar de flesta kommuner fortfarande 3,5 4 % avgäldsränta. Avgäldsränta Kommun 3 % Malmö, Trollhättan 3,2 % Botkyrka 3,25 % Eskilstuna, Karlstad, Kumla och Västerås 3,5 % Enköping, Fagersta, Gällivare, Göteborg 7, Hallstahammar, Kungälv, Landskrona, Ängelholm och Örebro 5 Se sidan 5 och fotnot 1-2 6 Se sidan 5 och fotnot 1-2. 7 Se sidan 5 och fotnot 1-2 13
3,75 % Borås, Gotland, Halmstad, Huddinge, Jönköping, Köping, Linköping, Luleå, Norrköping, Nykvarn, Nyköping, Oskarshamn, Sollentuna, Stockholm, Södertälje, Upplands-Bro och Värmdö 4 % Boden, Burlöv, Gävle, Kalmar, Karlskoga, Kristinehamn, Skövde, Uddevalla och Västervik 4,2 % Mönsterås 4,25 % Kristianstad 4,5 % Piteå För tjugoåriga avgäldsperioder ligger avgäldsräntan mellan 3,25 och 5 %. De flesta tillämpar 3,75 4,5 % avgäldsränta. Några kommuner tillämpar samma avgäldsränta för tio- och tjugoåriga avgäldsperioder, medan andra sätter räntesatsen något högre för tjugoåriga avgäldsperioder. Villaägarna konstaterar att det nyligen har skett en förändring i rättspraxis 8 som innebär 3,25 % avgäldsränta för 10-åriga upplåtelser och 3,5 % för 20-åriga upplåtelser. Förändringen gäller tillägget för triangeleffekt med anledning av riksbankens inflationsmål på 2 %. Eskilstuna, Karlstad och Västerås har sänkt avgäldsräntan med anledning av förändringar i praxis. Listan över kommunerna som har ändrat sitt sätt att beräkna tomträttsavgälden Kommun Ändrad beräkningsgrund för tomträttsavgäld Borås har tagit bort uppräkningen för prisutveckling Botkyrka ändrat från MTV x 3,2 % till nuvarande avgäld + MTV x 0,25 x 3,2 % Eskilstuna ändrat från MTV x 5 % till MTV T (enligt Skatteverkets tabell) x 1,33 x prisutveckling enl fastighetsprisindex värde av ev gemensam anläggning kostnad för drift/underhåll av ev gemensam anläggning x 3,25 % Gotland höjt avdragen för VA, el och trädgårdsanläggningar Göteborg 9 sänkt markvärdet och återgått till en något högre avgäldsränta Jönköping ändrat från MTV VA x 1,33 T x 3,75 % till fastställt friköpsbelopp för respektive område x 3,75 % Kalmar höjt avdraget för trädgårdsanläggningar enligt Skatteverkets regler Karlstad sänkt avgäldsräntan till 3,25 % för 10-åriga avtalsperioder och till 3,5 % för 20-åriga avtalsperioder Kumla ändrat från MTV x 5 % till MTV VA T x 1,33 x 3,25 %, kommer enligt uppgift i juni 2010 att höja avdraget för trädgårdsanläggningar enligt Skatteverkets regler Linköping höjt avdraget för trädgårdsanläggningar Malmö begränsat höjningen av marktaxeringsvärdet med 35 % och sänkt avgäldsräntan Mönsterås ändrat från samma avgäld för alla till MTV VA x 1,33 x 4,2 % Sollentuna slopat uppräkningen med 1,33 Trollhättan begränsat höjningen av marktaxeringsvärdet med 10 % och sänkt avgäldsräntan från 4 % till 3 % Västerås begränsat höjningen av marktaxeringsvärdet med 25 %, sänkt avgäldsräntan till 3,25 % och infört avdrag för del i gemensamhetsanläggning 8 Högsta domstolen har 2010-05-11 beslutat att inte meddela prövningstillstånd, vilket innebär att Svea hovrätts dom 2009-06-01 i mål T 3353-08 står fast. 9 Se sidan 5 och fotnot 1-2 14
Äldre upplåtelser Det förekommer också äldre tomträtter, dvs tomträtter som är upplåtna före 1954. Dessa upplåtelser är tidsbegränsade och löper ofta på 60 år. När upplåtelsen löper ut kan avtalet förnyas. Upplåtelsen omfattas därmed av nuvarande lagstiftning. De äldre tomträtterna omregleras alltså inte vart tionde eller vart tjugonde år utan avgälden är oförändrad under hela upplåtelsetiden. Dessa äldre upplåtelser har därför mycket låga avgälder idag. När avtalen förnyas ökar tomträttshavarnas kostnader dramatiskt. Villaägarna har dock i flera kommuner kunnat konstatera att höjningen till största delen beror på stigande marktaxeringsvärden under 2000-talet. De flesta kommuner tillämpar samma regler vid förnyad upplåtelse som vid omreglering och samma friköpspris för äldre tomträtter som för tomträtter upplåtna enligt nuvarande lagstiftning, dvs jordabalken. Lund har numera avvecklat sina tomträtter, men tillämpade tidigare ett friköpspris som varierade mellan 51 och 70 % av marktaxeringsvärdet beroende på hur lång avtalstid som kvarstod. Malmö lämnade tidigare 15 % rabatt vid friköp av äldre tomträtter om friköpet skedde när det återstod mer än fem år till förnyelse, men det gäller inte längre. Bilagor Tabell som visar hur många tomträttshavare som får höjda avgälder mellan 2010 och 2012 Kommunernas beräkningsgrunder vid omreglering, friköpspris m m finns i bilaga. 15