2014-01-01 1 (6) Vägledning för tillämpning av Kulturmiljölagen. Byggnadsminnen. Exempel på ersättningsutredning (3 kap 10-13 )



Relevanta dokument
GNESTA KOMMUN Samhällsbyggnadsförvaltningen ÄRENDEBLAD

Byggnadsminnesförklaring av byggnader i kv Bajonetten i Haga Inom fastigheterna 29:1 och 29:9 i Göteborg

Byggnadsminnesförklaring av Vintrosa prästgård, Vintrosa prästgård 1:9, Vintrosa socken, Örebro kommun, Närke, Örebro län

(6) Vägledning för tillämpning av Kulturmiljölagen. Byggnadsminnen. Taxeringsregler, försäkring och bidrag

Byggnadsminnesförklaring av F.d. Ridhuset på Karolinska skolan i Örebro, Kv Husaren 2, Olaus Petri församling, Örebro kommun, Närke, Örebro län

Byggnadsminnesförklaring av Casselska huset, kv Mercurius 11, Gustav Adolfs församling, Sundsvalls kommun

Beslut om byggnadsminnesförklaring av Västergården, Askesta 5:2, Söderala socken, Söderhamns kommun

Gården Grunnarp. O m l ä g g n i n g a v t a k s a m t b y t e a v s y l l. D e n n i s A x e l s s o n ANTIKVARISK MEDVERKAN - RAPPORT

OMRÅDESBESTÄMMELSER FÖR BONDARV 8:7 M FL I SÖDRA JÄRVSÖ LJUSDALS KOMMUN

Skottorps slott, södra flygeln

Uppdraget från planavdelningen var utföra en byggteknisk bedömning och konstatera:

Sickalaön 83:22 (Marcusplatsen 9) Ansökan om rivningslov för rivning av kontorshus.

Byggnadsminnesförklaring av Arbetshuset, Olaus Petri 3:3, Olaus Petri församling, Örebro (3 bilagor)

ANGÅENDE NY DETALJPLAN FÖR DEL AV KV. LIBAU, FASTIGHETEN 24:9, GÄVLE

Ansökan om bygglov för yttre ändring, Oxhuvudet 18, Kungsgatan 36, Norrmalm

Byggnadsminnesförklaring av Adolf Kjellströms villa, Kv Renen 7, Nygatan 51, Nikolai församling, Örebro kommun, Närke (4 bilagor)

Detaljplan för kv Munken, del av, Uppsala kommun

Handläggare Datum Ärendebeteckning Emil Stille


Kvarteren Laxen m fl. Planbeskrivning. Ändring av stadsplan (1283K-6204) för. Helsingborgs stad

Skyddsbestämmelser. 2. Byggnadsminnets bebyggelsestruktur ska behållas, varför området inte ytterligare får bebyggas.

Byggnadsminnesförklaring av Yxe Gamla Skola, Yxe 7:2, Linde socken, Lindesbergs kommun, Västmanland

PLANBESKRIVNING. Detaljplan för PIONEN 1 Katrineholms kommun SAMRÅDSHANDLING. Samrådshandling 1. tillhörande

(10) Vägledning för tillämpning av Kulturmiljölagen. Byggnadsminnen. Ändring och hävande (3 kap )

Byggnadsminnesförklaring av f d Stabsbyggnaden m fl byggnader på fastigheten Husaren 1, Olaus Petri församling, Örebro kommun

Antagande av förslag till detaljplan för fastigheten Apeln 13 i stadsdelen Norrmalm, Dp (23 studentbostäder)

Djursholm 2:429, Nybytorp 1, Djursholm Ansökan om bygglov för utvändig ändring samt ändrad användning av f. d. ekonomibyggnad till enbostadshus


Byggnadsminnesförklaring av Mosaiska kapellet och begravningsplatsen

Tomteboda stationshus

n1 t2 t3 e ,9 n1 +1,9 +1,9 e2 40 T1 (T1) +1,9 +1,9

FLUNDRARP 1:46 HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN ANTIKVARISK FÖRBESIKTNING 2015 RENOVERING AV F.D. POSTHUSET TILL BOSTADHUS RANBY TEXT & KULTURMILJÖ

Bygglov Det krävs vanligtvis bygglov för nybyggnad, tillbyggnad och vissa andra ändringar av en byggnad än tillbyggnad. Bygglov krävs även för andra

Duvan 6, befintliga gårdsbyggnader

Handläggare Datum Ärendebeteckning Ian Cortes

Byggnadsminnesförklaring av Prästgrundets kapell, Skärgården 2:146 och 147, Söderhamns stad och kommun, Hälsingland.

Antikvarisk konsekvensbeskrivning med utlåtande

(7) Vägledning för tillämpning av Kulturmiljölagen. Byggnadsminnen. Ansvarsbestämmelser m.m. (3 kap )

SKRIVELSE 1 (7) Kulturmiljöavdelningen Dnr: Er ref:

Bästa sättet att förvalta, utveckla och tillgängliggöra kulturhistoriska värden i staden. Toomas Randsalu & Jonas Ronsby.

Bruno Mathssons sommarhus

KULTURHISTORISK BEDÖMNING TIERP 24:4 DP 1010 KV LEJONET

Byggnadsminnesförklaring av före detta statliga tobaksmonopolets anläggning i Fjälkinge, Fjälkinge 206:1, Fjälkinge socken, Kristianstad kommun

Svensk författningssamling

Startpromemoria för planändring av Rådstugan 1, i stadsdelen Gamla Stan

Svensgård, Å 3:2, Jättendals socken, Nordanstigs kommun. Svensgård. Mangårdsbyggnaden från 1870-tal. Foto: H-E Hansson. SKYDDSBESTÄMMELSER


När är en takkupa bygglovpliktig? När är en takkupa anmälningspliktig?

Byggnadsminnesförklaring av bebyggelse och gård på fastigheten Västergötland 24, Stockholms kommun

(13) Vägledning för tillämpning av Kulturmiljölagen. Byggnadsminnen. Byggnadsminnesförklaring (3 kap 4-9 )

Anvisning till ansökan om bidrag till vård och förvaltning av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse

Åtgärder i bostadshusens klimatskal och bevarandefrågor. Sven Fristedt

Fastigheten Bergshauptmannen 1 Sala kommun, Västmanlands län - enkelt planförfarande

Simsons Prästgård Käringön 1:1 Käringön socken, Orust kommun. Rapport från antikvarisk kontroll av byggnadsvårdsprojekt.

BYGGSAMVERKAN VÄSTRA GÖTALAND

(5) Vägledning för tillämpning av Kulturmiljölagen. Byggnadsminnen. Kommentar till dom gällande hävning av byggnadsminne (3 kap 15 )

Samråd om tillägg till planbestämmelser för fastigheten Blända 9 inom DETALJPLAN FÖR KV DAMMEN MFL I SKURUP, SKURUPS KOMMUN

Handläggare Datum Ärendebeteckning Ian Cortés

Söder 60:5, Sockerbruksgränd

Byggnadsminnesförklaring av Stadra gård, Grecksstadra 2:1, Nora socken och kommun, Västmanland (2 bilagor)

Hanteringsordning för stadens synnerligen värdefulla byggnader. Genomförandebeslut

Angående upphävande av byggnadsminnesförklaring för f d Generalstabens stalletablissement, kv Norra Djurgården 1:1, 18, Stockholms kommun och län

SLÄNDAN 9 (MOVÄGEN 8) Ansökan om rivningslov och bygglov för nybyggnad av enbostadshus

Behöver jag bygglov Behöver jag kontrollansvarig

Upprättad av: Norconsult AB

101 Rivningslov för Kv Lagern 2. Rivning av Råsunda stadion. (SBN/2012:987)

SICKLAÖN 73:10 Ansökan om bygglov för nybyggnad av fritidshus, Skuruparken

Ryggning av stråtak samt återskapande av mellanvägg ANTIKVARISK MEDVERKAN VID BIDRAGSBERÄTTIGADE ARBETEN SAMT ÄNDRING AV BYGGNADSMINNE

Söder 37:5, kvarteret Råmärket (del av) Detaljplan för bostäder och centrum Gävle kommun, Gävleborgs län

Tillståndsprövning enligt kulturmiljölagens 3:e kapitel


Vissa konstruktiva ändringar gjordes i huset, bl.a. revs en betongsilo från 1950-talet och husets övre del, som var vattenskadad, byggdes om.

UTHUS PÅ ÖSTERTULL Rivningsdokumentation

Handläggare Datum Ärendebeteckning Ian Cortés

Sicklaön 83:22, Järnvägsgatan Ansökan om rivningslov för rivning av två affärs- och kontorshus

DOM Stockholm

Nulägesbeskrivning. Läge. Exteriör. Våningsantal. Grund Torpargrund, stomme Timmerstomme.

Byggnadsminnesförklaring av Broströmska stiftelsens byggnader i Kungsladugård Fastigheten Kungsladugård 46:1 i Göteborg

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM

Detaljplan för del av kvarteret Humlan Laholms centralort Laholms kommun

Ansökan om bygglov för fasadändring samt beslut om byggsanktionsavgift

Antikvariskt utlåtande angående vindsinredning med mera i fastigheten Fåran 1, Solna

8.9. Diarienummer: 10/0734 Ankomstdatum: Fastighetsadress: Kleva 205

Samhällsbygnnadsförvaltningen, Anna Eliasson, plan- och bygglovschef

EMBLA 8 (EMBLAVÄGEN 4) Ansökan om bygglov för tillbyggnad av enbostadshus samt rivningslov för två komplementbyggnader

Va:nsbro. kommun. Jävsnämnden. Protokoll Äppelborummet, Medborgarhuset, torsdagen den 19 oktober 2017, kl

Startpromemoria för planläggning av Klocktornet 6 i stadsdelen Bromma Kyrka (0 lägenheter)

Ombildning till bostadsrätt

DOM Stockholm

Remiss - vård och underhållsplan för Krusenstiernska

INVENTERINGSBLANKETT, OMRÅDESHELHET Nr. 1


STAFFENS HEMBYGDSGÅRD Kulturhistorisk dokumentation, renovering av tak mm

MURHÖRNET 1. Långholmsmuren 11 LÅNGHOLMEN

JONSTORP 23:4 HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN ANTIKVARISK FÖRBESIKTNING 2013 RENOVERING AV BONINGSHUS RANBY TEXT & KULTURMILJÖ

POLICY FÖR BALKONGER. i Avesta, Fagersta och Norberg

Samrådsredogörelse. Detaljplan för Pingstliljan 16 Kristinehamns kommun, Värmlands län. Antagandehandling Kvarstående synpunkter:

BYGGNADSMINNEN - PRINCIPER OCH PRAKTIK Den offentliga kulturmiljövårdens byggnadsnninnesverksamhet Beskrivning och utvärdering

OMRÅDESBESTÄMMELSER FÖR TIBBLE

Samrådshandling. Ändring av detaljplan för kv. Galathea. Lidköpings kommun. Dnr. SBN 2018/566

Transkript:

2014-01-01 1 (6) Vägledning för tillämpning av Kulturmiljölagen Byggnadsminnen Exempel på ersättningsutredning (3 kap 10-13 )

2014-01-01 2 (6) Riksantikvarieämbetet Box 5405 11484 Stockholm www.raa.se

2014-01-01 3 (6) Innehåll: 2.1 Förutsättningar... 4 2.2 Ersättningsutredning... 5

2014-01-01 4 (6) ERSÄTTNINGSUTREDNING KV. HÄSTEN 5, LAHOLM 2.1 Förutsättningar Fastigheten Hästen 5 ligger i centrala Laholm och består av en tidigare stadsgård med f.d. handelshus och magasinsbyggnad samt en nyare kontorsbyggnad. Den byggnad som var aktuell för byggnadsminnesförklaring var det f.d. handelshuset, ett korsvirkeshus i 2 ½ -plan uppförd under 1790-tal och tillbyggd under början av 1800-talet. K-märkt Fastigheten ingår i bevarandeplanen för Laholms innerstad och är klassad som Kulturhistoriskt värdefull byggnad som inte får förvanskas (byggnadsklass 1). Motiveringen är att fastigheten är en mycket välbevarad kringbyggd stadsgård och handelshuset anses vara ett av stadens äldsta. Enligt bestämmelser i gällande detaljplan får byggnaden inte rivas eller förvanskas. Bakgrund I samband med en påbörjad renovering av handelshuset upptäckte fastighetsägaren skador av sådan omfattning att renoveringsarbetet avbröts. Istället ansökte, och beviljades, fastighetsägaren ett bygglov som innebar att byggnadens gårdsfasad bevaras och renoveras, men att övriga delar av den befintliga byggnaden rivs och ersätts av en ny byggnad. Bygglovet ansågs i beslutet utgöra en mindre avvikelse från gällande detaljplan. Mot denna bakgrund väckte länsstyrelsen fråga om byggnadsminne och föreslog skyddsbestämmelser för handelshuset. Skyddsbestämmelser Byggnaden får inte rivas eller flyttas. Byggnaden får inte byggas om, till eller på annat sätt förändras utvändigt. Ingrepp får inte göras i byggnadens stomme eller planlösning. I det rum som kryssmarkerats får inte göras ingrepp i eller ändring av fast inredning. Till äldre fast inredning hör bland annat dörrar och dörrfoder, fönsteromfattningar, boaseringar, tapeter, tak och taklister, golv och golvlister samt kolonnkakelugn. Byggnaden ska underhållas så att den inte förfaller. Vård-och underhållsåtgärder ska utföras på ett sådant sätt att det kulturhistoriska värdet inte minskar. Underhållet ska ske med material och metoder som är anpassade till byggnadens egenart. Fastigheten Hästen 5 med byggnader och gårdsmiljö ska hållas i ett sådant skick att byggnadsminnets utseende och karaktär inte förvanskas.

2014-01-01 5 (6) 2.2 Ersättningsutredning Berörd del Historiskt sätt har fastigheten en tydlig funktionsmässig enhet som stadsgård med huvudbyggnad, magasin och butik. Även tomtindelningen är av ålder bestående och regleras i en tomtkarta från 1896. I gällande detaljplan bekräftas denna fastighetsindelning. Berörd del bedömdes därmed motsvara hela fastigheten, dvs även magasinsbyggnaden och den nyuppförda kontorsbyggnaden. Fastighetsbeskrivning Total uthyrbar area = 1448 kvm fördelat på tre byggnader: 1. Kontorbyggnad uppförd 2008 i två våningsplan. Uthyrbar area: 813 kvm. 2. Magasinsbyggnad uppförd 1902 och ombyggd/upprustad till bostäder 2008. Uthyrbar area: 321 kvm 3. Handelshus uppförd 1799 och tillbyggd 1829. Två våningsplan samt oinredd kallvind och källare under tillbyggnaden. Vid utredningstillfället utrymd efter en påbörjad men avbruten renovering. Tidigare nyttjades byggnaden med två lokaler i gatuplan och ca 159 kvm bostäder plan 1. Teknisk status handelshuset Handelshuset var i stort behov av en genomgripande upprustning och renovering. Sammanfattningsvis fanns omfattande rötskador i bottensyllar och relativt omfattande rötskador i framför allt de västra och södra fasadernas korsvirkesstommar. En enklare/sämre utförd grundläggning hade i kombination med ålder och tidigare ombyggandsåtgärder medfört sättningsskador med följdskador i fasad. Skador förekom även i infästningar mellan bjälklaget och den västra fasaden. Taket var omlagt under senare decennier och bedömdes vara huvudsakligen utan skador. Invändigt var bostäder och lokaler inte i uthyrbart skick. Marknadsvärde utan skyddsbestämmelser Marknadsvärde efter rivning och nybyggnad av handelshuset enligt beviljat bygglov: 19,7 miljoner kr Investeringskostnader: 9,6 miljoner kr Värdeinverkan av investeringskostnader: 8,3 miljoner kr Marknadsvärde värderingstillfället: 11,4 miljoner kr Marknadsvärde med skyddsbestämmelser Marknadsvärde efter restaurering av handelshuset enligt beviljat bygglov: 19,2 miljoner kr Investeringskostnader: 14,3 miljoner Värdepåverkan av investeringskostnader: 11,6 miljoner Marknadsvärde värderingstillfället: 7,6 miljoner kr Slutbedömning Värde före = marknadsvärde utan skyddsbestämmelser = 11,4 miljoner kr Värde efter = marknadsvärde med skyddsbestämmelser = 7,6 miljoner kr Värde före minus Värde efter = 3,8 miljoner kr 3,8 miljoner = ca 35% av 11,4 miljoner Rivningsförbud och skyddsbestämmelser innebär ackumulerad skada

2014-01-01 6 (6) Vid ackumulerad skada bedöms skadan utifrån den högsta kvalifikationsgränsen = ca 15% 15% av 11,4 miljoner = ca 1,7 miljoner kr Ersättningsgill skada = Värdeminskning minus avdrag för skada som ska tålas utan ersättning Ersättningsgill skada = 3,8 miljoner minus 1,7 miljoner = 2,1 miljoner. Expropriationslagen sen 2010 = + 25% på skadebeloppet = 525000 kr Ersättning = 2625000 kr