Svenska folkets flyttskatteskuld

Svenska folkets flyttskatteskuld Vad är den genomsnittliga småhusägaren skyldig staten? Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se

2 (9) Innehåll Sammanfattning... 3 Flyttskatter... 4 Stämpelskatt... 4 Skatt på lagfart... 4 Pantbrevskatt... 4 Expeditionsavgift... 4 Räkneexempel... 5 Kapitalvinstsskatt och uppskovsskatt... 5 Hur stor är genomsnittsvenskens flyttskatt?... 6 Inköpspris... 6 Nyproduktion... 6 Försäljningspris... 7 Exempel... 7 I Riket... 8 Vad anser Villaägarna?... 8

3 (9) Sammanfattning Den köper eller säljer en privatbostad måste betala flera olika skatter som sammantaget kallas flyttskatter. Det är kapitalvinstskatt som betalas av säljaren och skatt på lagfart och pantbrevskatt, så kallade stämpelskatter som betalas av köparen. Sammantaget är det svenska flyttskatterna högre än i något annat land i Europa. Om detta har Villaägarna skrivit tidigare och framhållit att höga flyttskatter gör att omsättningen på småhus blir låg liksom nyproduktionen. Den svenska bostadsmarknaden är helt enkelt mindre rörlig på grund av de höga flyttskatterna än vad den annars hade varit. I denna rapport mäts hur hög den genomsnittliga flyttskatten är i Sveriges kommuner vilket också ger ett mått på hur stor den potentiella skatteeffekten är om alla småhus skulle byta ägare. Metoden är att med hjälp av SCB-statistik beräkna omsättningshastigheten i de enskilda kommunerna och med hjälp prisutvecklingen bedöma hur stor den potentiella flyttskatten är 2014 i varje kommun. Förutom att det resulterar i en genomsnittlig flyttskatt på hushållsnivå ger det också den totala skattebördan som landets småhusägare står inför. Det är förstås orimligt att samtliga Sveriges småhusägare skulle vilja sälja sina småhus samtidigt. Men resultatet talar ändå för att flyttskatterna sannolikt är starkt bidragande till den låga rörligheten inom det svenska småhusbeståndet. Höga flyttskatter och låg rörlighet är i förlängningen klart negativa för bostadsmarknaden. När få bostäder omsätts blir även investeringarna i helt nya bostäder lägre. Sverige har mycket riktigt dragits med en nyproduktion som är knappt hälften av oecd-snittet sedan mitten av 1990-talet. Låg nyproduktion och låg rörlighet gör att hushållen får svårare att tillgodose sina boendebehov och priserna på de bostäder som omsätts blir mycket höga. Det leder i sin tur till hög hushållsskuldsättning och en sämre fungerande arbetsmarknad. Några resultat: - Den genomsnittliga omsättningshastigheten på svenska småhus har 1990-2008 varit 3,1%. - Den genomsnittliga flyttskatten i riket som ett småhus står inför vid en försäljning är 350 tkr. - I Solna är den potentiella flyttskatten högst med över 1,6 miljoner kronor. Det exceptionella resultatet kan bero på att kommunen har få villor. Tvåa kommer Stockholms kommun med en genomsnittlig flyttskatt på ca 880 tkr. - Lägst potentiell flyttskatt är det i Åsele där det i genomsnitt endast kostar 6000 kronor i skatt att flytta. - Om alla småhus bytte ägare i år skulle det utlösa en flyttskatt på 567 miljarder kronor.

4 (9) Flyttskatter De fyra skatter som man måste betala vid köp och försäljning av privatbostad kallas flyttskatter. De är kapitalvinstsskatt med tillhörande uppskovsskatt och de tre stämpelskatterna; skatt på lagfart, pantbrevskatt och expeditionsavgift. Stämpelskatt Stämpelskatt är den skatt man får betala när man köper ett hus eller en tomt. Den består i korthet av lagfartsavgift, expeditionsavgift och pantbrevskatt på nya inteckningar i huset. Skatt på lagfart Skatt på lagfart kan beskrivas som en slags omsättningsskatt och uppgår till 1,5% av priset (köpeskillingen). Om priset understiger taxeringsvärdet beräknas den på taxeringsvärdet. Den som erhåller ett hus genom arv eller gåva slipper skatt på lagfart. Det gäller dock inte om man i utbyte mot gåvan övertar ansvaret för en skuld eller betalar en ersättning på minst 85 procent av husets värde. Slutligen betalar man en expeditionsavgift på 825 kronor. Den som bygger ett hus slipper betala lagfartsavgift på byggnaden men får däremot göra det på tomten. Istället betalar man full moms på byggentrepenaden. Pantbrevsskatt Pantbrevskatt får det hushåll betala som behöver ta lån på det hus som köpts ifall det saknas pantbrev. Om det inte finns pantbrev måste man ta ut nya och det kostar två procent av pantbrevets värde i skatt. Skatten överstiger långt den administrativa kostnaden att ställa ut nya pantbrev och därför är helt fiskal. Eftersom pantbrevskatten betalas av hushåll som måste låna pengar till skillnad från hushåll som inte måste låna pengar kan hävdas att pantbrevskatten är en regressiv skatt. Därutöver får hushållet betala 375 kr per pantbrev i administrativ kostnad. Expeditionsavgift Slutligen måste den som tar över en lagfart betala expeditionsavgift som uppgår till 825 kr och motsvarar statens administrativa kostnader i samband med ägarbytet.

5 (9) Räkneexempel Antag att ett hushåll köper en villa för 4 500 000 kronor en inte ovanlig köpeskilling storstäderna. Hushållet måste låna 80% av summan. På grund av att huset haft samma ägare i många år som inte belånat fastigheten finns det inga pantbrev. Två pantbrev tas ut. Den totala stämpelskatten för hushållet blir med ovanstående ingångsvärden ca. 141 000 kronor. Stämpelskatt Lagfartsavgift (1,5% av köpeskilling) Pantbrevsskatt (2% på nya lån) Expeditionsavgift Avgift för pantbrev (375 kr) Total stämpelskatt: 67 500 kr 72 000 kr 825 kr 750 kr 141 075 kr Kapitalvinstsskatt och uppskovsskatt Den som säljer sin bostad med vinst måste sedan den 1 januari betala 22% i kapitalvinstsskatt. Tidigare var skattesatsen 20%. Det hushåll som gör en förlust vid försäljning av bostad får dra av 15 % av förlusten mot annan beskattning. Uppskov och uppskovsskatt Många köper en ny bostad och väljer därför att begära uppskov vilket är tillåtet upp till 1 450 000 kr. Uppskovet per fastighet får maximalt uppgå till 1,45 miljoner kr multiplicerat med den skattskyldiges andel av den sålda bostaden. Om man köper en billigare bostad än den man säljer så reduceras det uppskov man får göra med prisskillnaden mellan den gamla och den nya bostaden. Sedan 2008 får man betala löpande skatt som uppgår till 0,5% av hela uppskovsbeloppet vilket motsvarar en bankränta på 3,25% på själva skatteskulden. Om ett hus byter ägare genom arv, gåva, testamente eller bodelning så ska uppovsbeloppet beskattas direkt. Undantag från detta gäller vid arv eller testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år, eller bodelning vid äktenskapsskillnad eller att samboförhållande upphör, eller makes eller sambos död. Räkneexempel Antag att ett hushåll säljer en villa för 4 500 000 kronor som köptes för 400 000 kronor för ca. 30 år sedan. Under innehavet har det gjorts standardförbättringar på huset för 70 000 kronor.

6 (9) Kapitalvinstskatten bli 886 600 kronor för hushållet. Om hushållet köper en lika dyr ny bostad kan man skjuta upp 1 450 000 kronor av försäljningspriset vilket motsvarar 319 000 kronor i skatt som alltså får betalas senare. Till dess att den uppskjutna skatten betalats måste dock hushållet betala en uppskovsskatt på 7 250 kronor per år vilket motsvarar 2,27% ränta som dock ej är avdragsgill. Om de två ovanstående räknexemplen läggs ihop uppgår den totala skattekostnaden för ett bostadsbyte till en bit över en miljon kronor. Hur stor är genomsnittsvenskens flyttskatt? Alla hushåll som säljer sitt hus tvingas betala flyttskatt. Hur stor den är avgörs av det pris man får för sitt hus och hur mycket man en gång betalade för huset när det köptes. För att uppskatta hur stor den potentiella flyttskatteskulden är krävs därför att man vet hur länge ett hushåll ägt ett hus och vad prisläget var vid det tillfälle som huset köptes. Dessbättre är detta data som är känd genom SCB på kommunnivå. INKÖPSPRIS Genom att dividera antalet omsatta småhus i en kommun med det befintliga beståndet får vi en omsättningshastighet. Eftersom antalet omsatta hus och totalt bestånd är känt från 1990 och framåt i varje kommun med ett fåtal undantag kan en genomsnittlig omsättningshastighet beräknas som således är specifik för varje kommun. Lägst omsättningshastighet 1990-2012 har Pajala haft med 0,88% i genomsnitt per år och högst har Täby haft med 4,44%. Den genomsnittliga omsättningshastigheten i riket har varit 2,45% 1990-2012. Genom att låta talet 50 divideras med varje enskild kommuns omsättningshastiget fås den genomsnittliga tiden som nuvarande småhusägare bott i sina hus i varje kommun. Det visar att ett småhus i Täby genomsnitt ägts i 11,2 år och ett småhus i Pajala i 56,8 år. I genomsnitt har ett hus ägts i 20,4 år i Sverige. Det kan ligga nära till hands att vilja dela 100 med omsättningshastigheten i varje kommun. Detta skulle dock istället svara på frågan hur länge i genomsnitt ett hus ägs i varje kommun. Denna rapport söker snarare svaret på hur mycket nuvarande ägare skulle få i flyttskatt om man sålde sina hus nu. NYPRODUKTION För att räkna ut den genomsnittliga flyttskatten som hushållen står inför idag räcker det inte bara att veta vad det genomsnittliga inköpspriset var det genomsnittliga

7 (9) inköpsåret. Även nyproduktionen, som är dyrare än begagnade hus, måste beaktas. Därför har inköpspriset för de nyproducerade småhusen i den aktuella kommunen räknats upp med ett nyproduktionstillägg på 15%. Dvs. alla nyproducerade hus i antas ha kostat 15% mer än de begagnade husen som bytte ägare samma år. FÖRSÄLJNINGSPRIS SCB:s prisstatistik för småhus 2012 samt prisutvecklingen fram till december 2013 enligt SCBs småhusbarometer används för at bestämma det genomsnittliga försäljningspriset. EXEMPEL Upplands Väsby kommun i norra storstockholm används som exempel i tabellen nedan. Den genomsnittliga omsättningshastigheten för småhus i Upplands Väsby åren 1990-2008 var 4,20%. Därför antas ett småhus i genomsnitt ha varit ägt i 12 år dvs år 2002 är det genomsnittliga inköpsåret för småhus i Upplands Väsby. År 1998 var det genomsnittliga inköpspriset för småhus i kommunen 1,9 miljoner kr enligt SCB samt med hänsyn taget till viss nyproduktion det året i kommunen. Samma genomsnittliga hus kunde i december 2013 säljas för 3,4 miljoner kr. Till inköpspriset har lagts 200 000 kronor för att täcka vissa renoveringar och mäklararvode. Utöver det har lagfartskostnaden vid köpet 2002 beräknats till 46 tkr. Enligt dessa resultat och antaganden så uppgår det genomsnittliga kapitalvinstsskatten i Upplands Väsby till närmare 286 tkr för en småhusägare som säljer sitt hus. Köparen av samma hus får betala lagfartsavgift och pantbrevskatt till ett totalt värde av 73 tkr. Totalt blir flyttskatten vid en genomsnittlig småhusförsäljning i Upplands Väsby 359 tkr. I Upplands Väsby finns det 6073 småhus. Den totala latenta flyttskatteskulden i kommunen är närmare 2,2 miljarder. Det är det beloppet som får bostadsmarknaden att gå trögt i Upplands Väsby. Och Sverige. Kommun Genomsnittlig årlig Genomsnittligt Genomsnittligt Genomsnittligt Kapitalvinstskatt omsättningshastighet 1990-2012 inköpsår inköpspris pris dec 2013 Upplands Väsby 4,20% 2002 1 882 526 kr 3 431 400 kr 286 398 kr Skatt på lagfart Pantbrevsskatt Total flyttskatt Antal Skatteskuld i kommunen 51 471 kr 21 684 kr 358 907 kr 6073 2 183 568 942 kr

8 (9) I RIKET Upplands Väsby är en kommun i norra storstockholm som har högre omsättningshastighet än riket i genomsnitt. Prisläget ligger också högre än i riket i stort. I genomsnitt har en villa i Sverige ägts sedan 1998 vilket bygger på att omsättningshastigheten i riket var 3,10% i genomsnitt 1990-2008. Det genomsnittliga inköpspriset för ett småhus 1994 var 746 tkr och idag är det genomsnittliga priset litet över två miljoner kronor. Givet att hushållet kan dra av 200 000 kronor för om- och tillbyggnad samt 50 000 kr i mäklarkostnader innebär det att man har en latent kapitalvinstskatt som uppgår till 294 tkr. Köparen av samma hus får betala ca. 56 tkr för att köpa samma hus vilket gör att den totala flyttskatten blir närmare 350 tkr. Hela den latenta flyttskatteskulden för alla Sveriges småhus är närmare 568 miljarder kronor. Det skulle vara skatteprislappen om alla småhusägare skulle sälja sina hus nu. Även om det förstås är ett högst osannolikt scenario ger det en stark förklaring till varför småhus i Sverige omsätts i mycket låg takt. Å andra sidan skulle en relativt blygsam ökning i omsättningshastigheten av småhus inte bara vara bra för bostadsmarknaden och därmed arbetsmarknaden och byggbranschen. Sannolikt skulle relativt små flyttskattesänkningar ha relativt tydliga effekter för intäkterna från samma flyttskatter genom beteendeförändringar bland småhusägarna. Genomnsittlig årlig Genomsnittligt Genomsnittligt Genomsnittligt pris dec 2013 Kapitalvinstskatt omsättningshastighet 1990-2008 inköpsår inköpspris 3,10% 1998 746 295 kr 2 299 000 kr 294 229 kr Skatt på lagfart Pantbrevsskatt Total flyttskatt Total latent skatteskuld 1 34 485 kr 21 738 kr 350 452 kr 567 834 725 874 kr I separat datafil finns motsvarande beräkning för samtliga kommuner. I några fall har kommundelningar skett. I de fallen har de nya kommuner antagits ha haft samma utveckling som moderkommunen under de år som den nya kommunen inte fanns som egen kommun. Vad anser Villaägarna? Villaägarnas Riksförbund anser att flyttskatterna bör avvecklas. Lägre flyttskatter skulle öka rörligheten på svensk bostadsmarknad och helt säkert också nyproduktionen. 1 Den totala skatteskulden är summan av de kommunala skatteskulderna inte riksgenomsnittet.

9 (9) Medelåldern för småhusägare har stigit under senare år vilket Villaägarna visat i tidigare rapporter och rörligheten har minskat. Skulle de hushåll som är födda på 30- och 40-talet och som bor i stora villor i storstäderna flytta i större utsträckning skulle mer kapital för nyproduktion av bostäder frigöras. På grund av flyttskatterna väljer istället fler och fler pensionärer att teckna seniorlån med småhuset som säkerhet för att komma åt kapitalet som är bundet i huset. Därmed går det mycket stora kapital som för närvarande är bundet i småhus till löpande konsumtion istället för till nyproduktion av bostäder som efterfrågas av personer över 60 år. Villaägarna bedömer att redan blygsamma reduceringar av flyttskatterna skulle ha stor effekt på rörligheten på bostadsmarknaden. Det kan inte uteslutas att de totala skatteintäkterna från flyttskatterna faktiskt skulle kunna ligga kvar på samma nivå eller t.o.m. öka vid en skattesänkning eftersom rörligheten är så låg för närvarande. Därutöver skulle statens inkomster öka om rörligheten på bostadsmarknaden ökade genom en bättre fungerande arbetsmarknad, ökat byggande och ökad omsättning inom mäklarbranschen, flyttfirmor och annan företagsamhet som nyttjas vid bostadsbyte. Villaägarna anser därför att sänkta flyttskatter är en strukturellt korrekt åtgärd som politikerna bör genomföra de närmaste åren. Finansiering på kort sikt bör tas från det reformutrymme som finns. Men på sikt bedömer Villaägarna att reformen finansierar sig själv eftersom den förväntas ge tydligt positiva effekter på en rad områden.