PRESSMEDDELANDE Delårsrapport januari-september 2001 Resultat i korthet Periodens resultat för Columna Fastigheter uppgår till -10,1 (-109,9) Mkr. Detta motsvarar ett resultat per aktie om -1,0 (-11,3) öre. Resultatförändringen beror huvudsakligen på nedskrivning av aktierna i Prosolutions (fd Drax Holding) -14,3 (- 113,6) Mkr, nedskrivning av andelar i intresseföretag -10,0 (0,0) Mkr och resultat från avyttring av andelar i intresseföretag 0,0 (-25,7) Mkr, lägre resultat från andelar i intresseföretag 25,4 (33,6) Mkr samt valutakursförändring om 9,9 (-2,2) Mkr. Jan-sept Jan-sept Jan-dec (Mkr) 2001 2000 2000 Hyresintäkter netto 53 49 64 Driftnetto 38 44 51 Avskrivningar -7-6 -8 Resultat från andelar i intresseföretag 25 34 29 Resultat från avyttring av andelar i intresseföretag - -26-26 Rörelseresultat 15 19 12 Nedskrivning av aktier -14-114 -138 Periodens resultat -10-110 -135 Eget kapital 633 657 629 Soliditet % 43 46 43 Eget kapital per aktie (öre) 65 67 65 Resultat per aktie (öre) -1,0-11,3-13,8 Kassaflöde per aktie (öre) 2,3 1,1-0,3 Stockholm 2001-11-28 COLUMNA FASTIGHETER AB (publ) För ytterligare information kontakta: VD Joakim Bierfeldt, 08-679 05 91 Columna Fastigheter AB, Mäster Samuelsgatan 4, 111 44 Stockholm Tel. 08-679 05 90, fax 08-679 05 99, e-post: info@columna.com, Internet: www.columna.com Org.nr.55 61 00-0703
COLUMNA FASTIGHETER AB (publ) DELÅRSRAPPORT januari september 2001 KONCERNEN Verksamhet Columna Fastigheter äger och förvaltar fastigheter. Fastighetsbeståndet, som huvudsakligen innehåller kommersiella fastigheter, är geografiskt beläget i Storstockholm, centrala Bryssel och centrala Rotterdam. I koncernen har rörelse bedrivits i, förutom moderbolaget, de helägda dotterföretagen Slagsta Strand KB och European Real Estate med dotterföretag. Realia AB, Manhattan Center bvba och Oceanview Investments v o f är fastighetsförvaltande intresseföretag. Realia (noterat på Stockholmsbörsen) som äger svenska förvaltningsfastigheter har sitt största fastighetsinnehav i Storstockholm. Manhattan Centers fastigheter ligger huvudsakligen i Bryssel, Belgien och Oceanviews fastigheter ligger i Rotterdam, Holland och i Hamm, Tyskland. DELÅRSPERIODEN ( 1/1 30/9 ) Intäkter och resultat Hyresintäkterna uppgick till 53,3 (49,2). Periodens resultat uppgick till -10,1 (-109,9) Mkr, vilket motsvarar -1,0 (-11,3) öre per aktie. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 21,8 (10,7) Mkr motsvarande 2,3 (1,1) öre per aktie. Resultatförändringen beror huvudsakligen på nedskrivning av aktierna i Prosolutions (fd Drax Holding) -14,3 (-113,6) Mkr, nedskrivning av andelar i intresseföretag -10,0 (0,0) Mkr och resultat från avyttring av andelar i intresseföretag 0,0 (-25,7) Mkr, lägre resultat från andelar i intresseföretag 25,4 (33,6) Mkr samt valutakursförändring om 9,9 (-2,2) Mkr. Från och med 1 juli 2001 behandlas den långfristiga utlåningen från Moderbolaget till utländska dotterbolag som en utvidgning av moderbolagets investering i dessa dotterbolag. Denna ändrade bedömning innebär att kursdifferenser hänförliga till denna utlåning från 1 juli redovisas direkt mot eget kapital i koncernredovisningen. Effekten i rapportperioden av den ändrade bedömningen blev en resultatförsämring med -17,5 Mkr. Ändringen ger ingen effekt på totalt eget kapital. Finansiella poster Finansiella poster uppgick till -25,0 (-128,9) Mkr. Nedskrivning av aktier ingår med -14,3 (-113,6) Mkr och valutakursförändringar ingår med 9,9 (-2,2) Mkr. Finansiell ställning, finansiering och likviditet Eget kapital uppgick till 633,4 (629,1) Mkr och eget kapital per aktie uppgick till 65 (65) öre. Soliditeten uppgick till 43 (43) procent. Räntebärande skulder ökade till 783,9 (773,4) Mkr. Den genomsnittliga upplåningsräntan vid periodens slut uppgick till 6,1 (5,5) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,6 (2,5) år. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 28,6 (26,7) Mkr. Fastighetsbeståndet Columna Fastigheters helägda fastighetsbestånd omfattar 62 295 kvm i Sverige och 22 736 kvm i Belgien. Fastigheternas bokförda värde uppgick till 864,4 Mkr. Externa värderingar som utfördes i slutet av år 2000 utvisade att fastighetsbeståndet då hade ett bedömt marknadsvärde som motsvarade det bokförda värdet. En ny marknadsvärdering kommer att göras per 31 december 2001. Periodens investeringar i fastigheter uppgick till 34,4 Mkr. Huvudsakligen avser det fastigheten i Botkyrka kommun. Under det tredje kvartalet har två fastigheter i Bryssel avyttrats omfattande cirka 5 000 kvm. En av fastigheterna såldes via ett bolag. Sammantaget medförde försäljningarna av dotterföretaget och fastigheterna en förlust om 7,6 Mkr.
Intressebolag I februari sålde intresseföretaget Oceanview sin största fastighet för ca 300 Mkr. Försäljningen medförde en vinst för Columna Fastigheter. Kvarvarande två fastigheter bedöms ha ett marknadsvärde som för Columna Fastigheters del understiger bokfört värde med cirka 10 Mkr varför merparten av den realiserade vinsten har reserverats för detta undervärde. I samband med försäljningen framkom att det föreligger olika uppfattningar mellan ett av Columna Fastigheters dotterbolag och den andra delägaren i Oceanview om innehållet i en ställd garanti till förmån för den andra delägaren. Om garantin tolkas till Columna Fastigheters dotterbolags nackdel bedömer styrelsen att kostnaden idag skulle uppgå till ca 30 Mkr. RAPPORTPERIODEN ( 1/7-30/9 ) Under det tredje kvartalet uppgick hyresintäkterna till 18,3 (14,3). Resultatet uppgick till -4,8 (-10,0) Mkr, vilket motsvarar -0,5 (-1,0) öre per aktie. Resultatförändringen beror huvudsakligen på nedskrivning av aktierna i Prosolutions -3,2 (-19,1) Mkr, resultat från avyttring av andelar i intresseföretag 0,0 (-19,2) Mkr, resultat från avveckling av dotterföretag -12,6 (0,0) Mkr samt på valutakursförändring om 0,0 (4,8) Mkr. Under rapportperioden har två fastigheter i Bryssel avyttrats med en förlust om 7,6 Mkr som redovisats ovan. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Den 12 oktober 2001 avnoterades Columna Fastigheter vid Stockholmsbörsen. På extra bolagsstämma den 17 oktober nyvaldes Joakim Bierfeldt, Göran Larsson, Keith Olsson samt Bertil Åberg som ordinarie styrelseledamöter. I styrelsen ingår även Thomas Hopkins och Jonas Welandson. Kent Gravesen efterträddes samtidigt av Joakim Bierfeldt som verkställande direktör. I november avyttrades det holländska dotterföretaget Intercity Management BV. Bolaget sköter den ekonomiska förvaltningen av Columna Fastigheters utländska fastigheter samt fastigheterna i de utländska intressebolagen medförde en förlust om cirka 1,3 Mkr. Förlusten reserverades under det tredje kvartalet. En aktieägare har i slutet av oktober 2001 till Stockholms tingsrätt överklagat bolagsstämmans beslut om ansvarsfrihet för tidigare styrelseledamöter med anledning av Drax-affären. Columna Fastigheter har bestridit och bett aktieägaren inkomma med grunderna för dennes invändning. I samband med ordinarie bolagsstämma våren 2001 beslöts att överföra bundet eget kapital till fritt eget kapital. Detta är en förutsättning för att kunna genomföra en omvänd split och besluta att bevilja styrelsen möjlighet att återköpa aktier i Columna Fastigheter. Innehavarna av konvertibler i Columna Fastigheter har dock i slutet av oktober 2001 bestridit åtgärden hos Stockholms Tingsrätt. Den omvända split, som aviserats av bolagets tidigare styrelse hade därför inte kunnat genomföras. FRAMTIDSBEDÖMNING Enligt styrelsens uppfattning är Columna Fastigheters verksamhet för liten för att bära de stora administrativa kostnader som följer med att vara ett noterat bolag. Styrelsen arbetar aktivt med att sänka bolagets administrativa kostnader och förbättra fastigheternas driftsnetto. Parallellt arbetar styrelsen med att finna en struktur där bolaget kan ingå och där aktieägarnas substans i form av förlustavdrag tillvaratas. Styrelsen har ansökt om notering vid NGM Equity. Arbetet pågår med upprättande av noteringsprospekt och notering beräknas ske i mitten av december 2001. 2
RESULTAT OCH BALANSRÄKNINGAR KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2001 2000 2001 2000 2000 Mkr juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept jan-dec Hyresintäkter 18,3 14,3 53,3 49,2 63,9 Övriga förvaltningsintäkter 0,8 1,4 3,3 5,1 5,9 Fastighetskostnader -5,3-3,7-19,1-10,8-18,7 Driftnetto 13,8 12,0 37,5 43,5 51,1 Avskrivningar fastigheter -1,8-2,1-7,0-6,3-8,4 Bruttoresultat 12,0 9,9 30,5 37,2 42,7 Administrations- och försäljningskostnader -9,9-8,2-24,6-32,4-43,8 Resultat fastighetsförsäljning 3,7-3,7-4,2 Övriga rörelseintäkter 0,2 5,4 2,5 6,3 6,1 Övriga rörelsekostnader - - - - -0,9 Resultat avveckling dotterföretag -12,6 - -12,6 - - Resultat från andelar i intresseföretag 10,7 7,1 25,4 33,6 29,3 Nedskrivning av andelar i intresseföretag - - -10,0 - - Resultat från avyttring av andelar i intresseföretag - -6,5 - -25,7-25,7 Rörelseresultat 4,1 7,7 14,9 19,0 11,9 Nedskrivning aktier -3,2-19,1-14,3-113,6-138,2 Övriga finansiella intäkter 5,3 5,5 25,6 14,5 31,8 Övriga finansiella kostnader -11,0-4,1-36,3-29,8-40,1 Resultat efter finansiella poster -4,8-10,0-10,1-109,9-134,6 Skatt - - - - - Periodens resultat -4,8-10,0-10,1-109,9-134,6 Resultat per aktie, öre -0,5-1,0-1,0-11,3-13,8 Resultat per aktie efter full konvertering, öre -0,5-1,0-1,0-10,8-13,2 Antal aktier, tusental 974 929 974 928 974 929 974 928 974 928 Antal aktier efter full konvertering, tusental 1 021 458 1 021 458 1 021 458 1 021 458 1 021 458 KONCERNENS BALANSRÄKNING 2001 2000 2000 Mkr 30 sept 30 sept 31 dec Fastigheter 864,4 784,1 871,9 Andelar i intresseföretag 254,6 266,4 262,7 Övriga anläggningstillgångar 252,1 256,4 259,0 Övriga omsättningstillgångar 69,5 95,7 58,6 Likvida medel 28,6 30,4 26,7 Summa tillgångar 1469,2 1433,0 1478,9 Eget kapital 633,4 656,5 629,1 Avsättningar - 11,5 11,9 Långfristiga skulder 733,9 692,2 723,4 Kortfristiga skulder 101,9 72,8 114,5 Summa eget kapital och skulder 1469,2 1433,0 1478,9 3
Kassaflödesanalys 2001 2000 2000 Mkr jan-sept jan-sept jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 22 11-3 Kassaflöde från den löpande verksamheten -22-6 39 Kassaflöde från investeringsverksamheten 12-129 -201 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 11 41 63 Förändring av likvida medel 2-96 -99 NYCKELTAL 2001 2000 2000 jan-sept jan-sept jan-dec Soliditet, procent 43 46 43 Kassaflöde, Mkr 22 11-3 Eget kapital per aktie, öre 65 67 65 Eget kapital per aktie efter full konvertering, öre 68 71 68 Kassaflöde per aktie, öre 2,3 1,1-0,3 Kassaflöde per aktie efter full konvertering, öre 2,1 1,0-0,3 För definitioner se årsredovisningen för 2000. Kassaflöde = kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet. Eget kapital 2001 2000 Mkr jan-sept jan-sept Eget kapital vid periodens ingång enligt tidigare redovisningsprinciper 629,1 763,9 Effekt av ändrad redovisningsprincip avseende inkomstskatt 1) -1,1-1,1 Eget kapital vid årets ingång enligt nuvarande redovisningsprinciper 628,0 762,8 Konvertering - 1,2 Omräkningsdifferenser 15,6 2,4 Periodens resultat -10,2-109,9 Eget kapital vid periodens utgång enligt nuvarande redovisningsprinciper 633,4 656,5 1) Bolaget har använt samma redovisningsprinciper som i den senaste årsredovisningen med undantag av att Redovisningsrådets rekommendation avseende inkomstskatter, RR9, tillämpas från och med 2001. Effekten av denna principändring är i sin helhet hänförlig till ändrad redovisningsprincip i intresseföretaget Realia AB vilket medfört att kapitalandelsfonden i Columna Fastigheters eget kapital minskat med 1,1 Mkr. Denna principändring har i övrigt inte gett någon effekt på rapportperiodens redovisade resultat och ställning. Någon uppskjuten skattefordran redovisas ej avseende underskottsavdrag då förutsättningarna för sådan redovisning för närvarande ej är uppfyllda. Några andra väsentliga temporära skillnader föreligger ej. MODERBOLAGET Rörelseintäkterna för delårsperioden uppgick till 2,9 (6,9) Mkr och periodens resultat efter skatt uppgick till 1,9 (-91,1) Mkr. I periodens resultat ingår nedskrivning av aktier i Prosolutions med -14,3 (-113,6) Mkr och valutakursförändringar med 9,2 (-2,6) Mkr. Bokfört värde på aktierna i Prosolutions uppgår efter nedskrivningar till 1,1 Mkr vilket motsvarar börskursen per 30 september 2001. Aktiekapital och ägarförhållanden Antalet aktieägare i Columna Fastigheter AB uppgick per 2001-10-31 till cirka 84 000 aktieägare vilket var en minskning med 51 000 aktieägare sedan årsskiftet. Antal aktier uppgår till 974 929 000 B-aktier. Nominellt värde per aktie är 0,10 kr. Utestående konvertibla skuldebrev uppgår till nominellt 62,8 Mkr, vilka senast i september 2007 kan konverteras till 46 528 707 B-aktier, och löper med fem procents ränta. 4
Antal Andel av Större aktieägare 2001-10-31 aktier aktier/röster, % Weland-Gruppen 171 196 037 17,6% Thomas Hopkins m bolag 157 240 241 16,1% Förvaltnings AB Enen och Hans Melin 17 385 000 1,8% Investment AB Spiltan 15 945 000 1,6% Svenska Handelsbanken, Luxemburg 12 602 452 1,3% Ven Capital AB 10 935 000 1,1% Delphi Trading AB 9 695 000 1,0% Godmarkstiftelsen 9 590 000 1,0% Övriga (83 900) aktieägare 570 340 270 58,5% 974 929 000 100,0% INTRESSEFÖRETAGEN Nedan redovisade uppgifter avser hela intresseföretaget. Columna Fastigheters ägarandel framgår nedan. Realia Ägarandelen i Realia vid periodens utgång uppgick till 47,4 procent av rösterna och 25,8 procent av kapitalet. Därutöver äger Columna Fastigheter konvertibla vinstandelsbevis i Realia med ett nominellt värde om 290,8 Mkr. Ägarandelen i Realia skulle efter konvertering av de konvertibla vinstandelsbevisen till B-aktier uppgå till 57,3 procent av rösterna och 44,4 procent av kapitalet. Finansiell information Realia, Mkr (Columna Fastigheters kapitalandel uppgår till 25,8 procent) Resultaträkningar, Mkr 2001 2000 2000 jan-sept jan-sept jan-dec Hyresintäkter 542 526 709 Driftnetto 266 282 375 Resultat fastighetsförsäljning 62 76 118 Periodens resultat 71 107 102 Balansräkningar 2001-09-30 2000-09-30 2000-12-31 Bokfört värde fastigheter 4 843 5 184 5 047 Eget kapital 996 965 960 Balansomslutning 5 073 5 404 5 295 Fastighetsarea, kvm 1 058 085 1 106 950 1 095 000 5
Manhattan Center Ägarandelen i Manhattan Center uppgår till 50 procent av röster och kapital. Resterande 50 procent ägs av den amerikanska fonden Apollo Fund II. Bolaget äger två kontorsfastigheter varav en är belägen i centrala Bryssel (68 273 kvm) och en i Antwerpen (1 177 kvm). Finansiell information Manhattan Center, MBEF (balansdagens kurs mot SEK = 0,24) (Columna Fastigheters kapitalandel uppgår till 50 procent) Resultaträkningar 2001 2000 2000 jan-sept jan-sept jan-dec Hyresintäkter 196 142 196 Driftnetto 156 75 101 Periodens resultat -32-70 -72 Balansräkningar 2001-09-30 2000-09-30 2000-12-31 Bokfört värde fastigheter 2 832 2 575 2 676 Eget kapital -199-165 -167 Balansomslutning 2 832 2 729 2 787 Fastighetsarea, kvm 69 450 68 949 69 450 Oceanview Investments Ägarandelen i Oceanview uppgår till 30 procent av röster och kapital. Resterande 70 procent ägs av den amerikanska fonden Oaktree Capital Management LLC. Under första kvartalet avyttrade bolaget en kontorsfastighet i centrala Rotterdam omfattande 21 691 kvm med en reavinst om 12,7 MNLG. Bolagets fastighetsinnehav består därefter av en fastighet i den tyska staden Hamm omfattande 16 810 kvm vars uthyrningsbara area till största delen utgörs av ett parkeringshus. Dessutom äger bolaget 50 procent av en kontorsfastighet i centrala Rotterdam omfattande 6 014 kvm. Finansiell information Oceanview, MNLG (balansdagens kurs mot SEK = 4,42) (Columna Fastigheters kapitalandel uppgår till 30 procent) Resultaträkningar 2001 2000 2000 jan-sept jan-sept jan-dec Hyresintäkter 0,5 7,3 5,8 Driftnetto 0,3 3,0 3,9 Resultat fastighetsförsäljning 12,7 - - Periodens resultat 10,4-0,3-1,5 Balansräkningar 2001-09-30 2000-09-30 2000-12-31 Bokfört värde fastigheter 18 109 81 Andelar i intresseföretag 1-1 Eget kapital 10 16 15 Balansomslutning 22 117 84 Fastighetsarea, kvm 19 817 40 207 41 508 6
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké 2001 28 februari 2002 Årsredovisning 2001 april 2002 Ordinarie bolagsstämma maj 2002 Stockholm den 28 november 2001 Columna Fastigheter AB Joakim Bierfeldt Verkställande direktör Granskningsrapport Jag har översiktligt granskat denna delårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte kommit fram något som tyder på att delårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. Stockholm den 28 november 2001 Bo Ribers Auktoriserad revisor Ytterligare upplysningar lämnas av vd Joakim Bierfeldt, tel 08-679 05 91. Columna Fastigheter AB (publ), Mäster Samuelsgatan 4, SE-111 44 Stockholm Telefon 08-679 05 90, Telefax 08-679 05 99, e-mail: info@columna.com www.columna.com 7