Ett gott år med nya investeringar, miljötänk, tillväxt och nöjdare hyresgäster

Årsredovisning 2012

Ett gott år med nya investeringar, miljötänk, tillväxt och nöjdare hyresgäster Året 2012 har varit ett gott år för oss. Vi har haft fortsatt god tillväxt inom våra olika marknadsområden. Och precis som förra året bottnar allt i goda insatser från våra engagerade medarbetare. För oss handlar det kort och gott om att nöjda och motiverade medarbetare skapar förutsättningar för nöjda kunder. Och nöjda kunder skapar tillväxt. Det är vad vi kalllar den goda cirkeln. Avgörande för vår tillväxt är att vi lyckas hitta bra investeringar och 2012 blev ett framgångsrikt år i detta avseende med nettoinvesteringar på 589 Mkr. I Örebro investerade vi i 64 000 nya kvm att förvalta och utveckla eller 100 nya hyresgäster att lära känna. I Uppsala tog vi ett strategiskt beslut och sålde fastighetsbeståndet i Märsta. Starkaste skälet till det är att vi vill kunna satsa fullt ut på fastigheterna i Uppsala där vi trots allt har huvuddelen av verksamheten. Strax innan årsskiftet förvärvade vi också två kontorsfastigheter i centrala Uppsala. Men det är inte genom köp eller försäljning som vi vill bli bäst. Vägen till toppositionen går via jobbet att utveckla och hjälpa befintliga hyresgäster, det är också där vi satsar mest. Under året investerade vi 248 Mkr i befintliga hyresgäster, till exempel påbörjade vi bygget av en restaurang och ett servicecenter i Kopparlunden i Västerås. Det är det bästa vi kan göra. Det är prio ett för oss! Investeringar gör att vi behöver växa med kompetens och nya roller och det är alltid roligt. Under 2012 anpassade vi kostymen och anställde sex personer för att täcka nya behov. Dels fyllde vi på i befintliga roller och dels satsade vi vidare med personal inom den strategiska projektutvecklingen. Inför 2013 är vi nu väl rustade. Under året har vi jobbat vidare med miljöcertifieringar och miljödiplomeringar. Energibesparingarna uppgick till 2 procent och det är ett gott resultat även om vi inte riktigt nådde fram till målet som var 3 procent. Vi klarade också årets granskning och nu har vi varit miljödiplomerade sedan 2008 enligt Göteborgsmodellen. På lokal nivå händer det en hel del inom miljöområdet. Västerås slår ett slag för snabbladdare för elbilar i Kopparlunden och tillsammans med Mälarenergi och företaget Park & Charge har vi inrättat en laddstation. I Uppsala pågår bland annat en stor ombyggnad i det tidigare EPAvaruhuset och fastigheten byggs om för att certifieras som en Miljöbyggnad. Våra kundundersökningar visar att hyresgästerna trivs hos oss. Med vårt varumärkeslöfte lovar vi att ligga steget före konkurrenterna. Vi lovar också att lyssna på våra hyresgäster och ständigt jobba för att förbättra för dem. Och de ska märka att vi trivs med både dem och vårt jobb. Hur väl vi infriar vårt varumärkeslöfte speglas i våra NKIoch NMI-mätningar. Våra hyresgäster verkar gilla det vi gör. Vår senaste kundundersökning (NKI) visar en ökning från 74 till 76 enheter. I Västerås ökade kundnöjdheten med 4 enheter, i Uppsala höjde man sig hela 6 enheter från förra året och i Örebro försvarade man sitt redan höga NKI och landade på 80. Undersökningen är vårt viktigaste verktyg för att hela tiden kunna hitta förbättringsåtgärder som gör att våra hyresgäster trivs ännu lite bättre hos oss år för år. Otroligt bra jobbat av alla tycker jag! Inför 2013 fortsätter vi den inslagna vägen. Vi satsar såklart på att bli ännu bättre. Med bra investeringar i ryggen och förnyat förtroende från våra hyresgäster har vi stora chanser att lyckas. Claes Larsson, VD

Aspholmen Fastigheter AB Årsredovisning 2012 (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) 2012 års verksamhet Förvaltningsresultatet uppgick till 192 Mkr (168) Årsvärdet av hyresintäkterna uppgick till 558 Mkr (509) Investeringar i ny-, till- och ombyggnation uppgick till 248 Mkr (248) Förvärv av 7 000 kvm i Uppsala till en köpeskilling av 121 Mkr Förvärv av 64 000 kvm i Örebro till en köpeskilling av 337 Mkr Försäljning av 17 000 kvm i Märsta till en köpeskilling av 117 Mkr Innehåll En kort presentation... 3 Förvaltningsberättelse... 4 Resultaträkning... 8 Balansräkning... 9 Förändring av eget kapital... 10 Kassaflödesanalys... 10 Redovisningsprinciper och noter.... 11 Förslag till vinstdisposition... 16 Revisionsberättelse... 16 Definitioner... 17 Fastighetsförteckning... 18 Nöjd Kund Index ökade 2 enheter till 76. Mkr 600 Nyckeltal* 2012 2011 2010 2009 2008 550 Hyresintäkter, (årsvärde), Mkr 558 509 451 435 406 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 91 92 93 500 450 400 Förvaltningsresultat, Mkr 192 168 152 153 126 350 Resultat efter skatt, Mkr 168 79 79 41 68 300 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 4 712 4 169 3 884 3 566 3 414 Total uthyrningsbar yta, tkvm 624 560 545 516 519 250 200 150 Investeringar, Mkr 707 357 468 259 1 086 100 Medelantal anställda 46 42 41 40 37 *Definitioner se sid 17 50 0 2008 2009 Hyresintäkter 2010 2011 2012 Förvaltningsresultat 3

Förvaltningsberättelse (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) Allmänt om verksamheten Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB som är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Aspholmens uppgift är att förvalta, förvärva och utveckla kommersiella fastigheter i Mälardalen. Verksamheten är koncentrerad till de tre universitets- och högskoleorterna Örebro, Uppsala och Västerås. Huvudkontoret för bolaget ligger i Örebro med lokalkontor i Uppsala, Västerås och Örebro. En grundsten i bolaget är att vara en nära och attraktiv partner i lokalfrågor med god kännedom om marknaden och kundens verksamhet. Ett långsiktigt samarbete medför nöjda kunder och minimum av avflyttningar. Fastighetsbeståndets fördelning efter hyresvärde. Fastighetsbestånd Vid årets utgång ägde koncernen 120 fastigheter med en total yta av 624 000 kvm och ett bokfört värde om 4 712 Mkr. Hyresvärdet har under året ökat med 60 Mkr till 610 Mkr. Fastighetsbeståndet värderas årligen internt och uppgick per 2012-12-31 till 5 763 Mkr. Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd 2012-01-01 4 169 120 + Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 248 + Förvärv 458 7 Försäljning 98 7 Avskrivningar 53 Nedskrivningar 12 Bestånd 2012-12-31 4 712 120 Aspholmens fastighetsbestånd 2012-12-31 Antal fastigheter 2012-12-31 januari december 2012 Yta tkvm Bokfört värde Mkr Bokfört värde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Uppsala 24 142 1 571 11 089 179 1 264 88,1% 157 46 327 111 Örebro 31 147 1 246 8 451 156 1 059 97,3% 152 44 297 108 Västerås 20 90 594 6 602 89 983 90,3% 80 26 284 54 Summa kontor/butik 75 379 3 411 8 998 424 1 117 92,0% 389 116 305 273 Lager/industri Västerås 19 67 222 3 304 49 733 86,9% 43 16 240 27 Örebro 17 132 629 4 758 87 653 100,2% 87 21 155 66 Uppsala 3 17 124 7 552 16 979 90,5% 14 3 214 11 Summa lager/industri 39 216 975 4 518 152 703 94,8% 144 40 186 104 Summa 114 595 4 386 7 373 576 967 92,7% 533 156 262 377 Uthyrning och fastighetsadministration 29 50 29 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 185 312 348 Projekt 3 29 312 34 25 12 13 Obebyggd mark 3 14 Totalt 120 624 4 712 610 558 197 361 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Aspholmen-koncernen ägde per 31 december 2012. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 361 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 335 Mkr förklaras av att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 30 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, samt sålda fastigheter frånräknats med 4 Mkr. 4

Resultatutveckling Mkr 400 350 300 250 200 150 Intäkter och resultat ens hyresintäkter uppgick till 526 Mkr (487) och den ekonomiska uthyrningsgraden var 93 procent (93). Driftsöverskottet före uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 365 Mkr (335). Uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 30 Mkr (32). Avskrivningar enligt plan blev 54 Mkr (46). Centrala administrationskostnader uppgick till 7 Mkr (7). Finansnettot uppgick till 135 Mkr ( 128). ens förvaltningsresultat uppgick till 192 Mkr (168). Sänkt bolagsskatt har medfört en engångsintäkt om 49 Mkr utöver sedvanlig skattekostnad, vilken ingår i årets resultat. 100 50 0 2008 2009 Driftsöverskott 2010 2011 2012 Förvaltningsresultat Investeringar och försäljningar en har under året gjort förvärv av fastigheter med 458 Mkr (109). Investeringar i ny-, till- och ombyggnader har under året uppgått till 248 Mkr (248). Försäljning av bolagets bestånd i Märsta har gjorts under året med en bokföringsmässig vinst om 18 Mkr ( ). Kontraktsförfallostruktur Mkr 140 Antal kontrakt 350 Likviditet och kassaflöde ens likvida medel uppgick vid årets slut till 1 Mkr (8). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från Castellum AB. en hade vid årets slut en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 113 Mkr (81). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 238 Mkr (368). 120 100 80 60 40 20 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018+ Kontraktsvärde Antal kontrakt Hyresvärde, hyresintäkter Mkr 700 600 500 400 300 200 100 0 2008 2009 2010 2011 2012 Hyresvärde Hyresintäkter 300 250 200 150 100 50 0 Finansiering ens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 3 801 Mkr (3 312), innebärande en belåningsgrad om 64 procent. en finansieras av lån från moderbolaget Castellum AB och uppgick till 3 801 Mkr (3 312). Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2012 var den genomsnittliga effektiva räntan 3,6 procent och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,8 år. Castellum AB administrerar och hanterar bolagets ränte- och kreditrisk i enlighet med finanspolicyn. en har ett eget kapital om 629 Mkr (610). Kontraktsstruktur Kontraktsförfallostrukturen har en god riskspridning med förfallotider väl fördelade i tiden och kundstrukturen spridd på flera branscher. Det största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 2 procent (2) av det totala kontraktsvärdet. Kontraktsstruktur per förfallotidpunkt framgår av diagrammet till vänster. Marknad Trots svårigheter med finansiering så har aktiviteten avseende fastighetstransaktioner i Aspholmens marknadsområden varit relativt god under året. Avkastningskraven bedöms vara stabila och därmed bedöms således fastighetsvärdena vara stabila. Värdeförändringar i Aspholmens bestånd 2012 har varit marginella och uppgår netto till 19 Mkr motsvarande 0,3 procent av marknadsvärdet. Bedömt marknadsvärde per 2012-12-31 uppgick till 5 763 Mkr. Efterfrågan på lokaler har under 2012 varit god och stabil i samtliga marknadsområden och inom samtliga segment förutom butik där efterfrågan varit svag under året. Vakanser och hyresnivåer har under året varit stabila samtidigt som tillskottet av kommersiella ytor på spekulation varit begränsat. Nettouthyrningen för året landade på 4 Mkr. Uthyrningsgraden var den 31 december 2012 cirka 93 procent. 5

Projektutveckling och förvärv Förvärv och projektutveckling av byggrätter och exploateringsfastigheter är ett prioriterat område för Aspholmen och utgör grunden för fortsatt tillväxt. Investeringarna uppgick under 2012 till totalt 706 Mkr och netto till 589 Mkr efter försäljning av bolagets bestånd i Märsta för 117 Mkr. Investeringar i ny- till- och ombyggnad uppgick till 248 Mkr medan förvärven uppgick till 458 Mkr. I Uppsala förvärvades två cityfastigheter på cirka 7 000 kvm till en köpeskilling om 121 Mkr. Fastigheterna ligger intill Aspholmens befintliga citybestånd och hade en vakans på cirka 40 procent. I Örebro förvärvades ett industribestånd på sex fastigheter med en lokalarea på cirka 64 000 kvm till en köpeskilling om 337 Mkr. I förvärvet ingår byggrätter på cirka 20 000 kvm i mycket gott läge. Beståndet hade en vakans vid tillträdet på cirka 15 procent. I Örebro pågår sista etappen på Inköparen. Projektet, med en total investering på 68 Mkr, färdigställs under första kvartalet 2013 och är fullt uthyrt. I Västerås pågår upphandlingen av första etappen i byggnad 27 i Kopparlunden samt upphandlingen av första etappen på Högspänningen 1 i arbetsområde Tunbytorp. Investeringarna uppgår till 24 respektive 43 Mkr och är uthyrda till 100 respektive 23 procent. I Uppsala startades under fjärde kvartalet ombyggnaden av första etappen på Dragarbrunn 20:4. Investeringen uppgår till totalt 190 Mkr och första etappen är uthyrd till 33 procent. Under andra kvartalet såldes bolagets bestånd i Märsta. Försäljningen innebär att marknadsområde Uppsala framöver lägger all fokus på utvecklingen av bolagets bestånd i Uppsala. Miljö Målet om energibesparingar på 9 procent för åren 2010 2012 uppnåddes i och med årets besparingar på cirka 2 procent. Det nya målet för energibesparingar 2013 2015 är 2 procent per år. 6

Aspholmens miljödiplomering har förnyats under hösten 2012. Företaget har varit miljödiplomerat enligt Göteborgsmodellen sedan 2008 och är medlemmar i nätverket för miljödiplomerade företag i Örebro. Anställda har vidareutbildats inom miljöområdet bland annat genom Miljökörkortet, miljöbyggnadsutbildning och en kurs i ecodriving. En stor om- och tillbyggnad av tidigare EPA-huset i Uppsala pågår och målsättningen är att certifiera fastigheten enligt Miljöbyggnad. I området Kopparlunden i Västerås har Aspholmen tillsammans med Mälarenergi och företaget Park & Charge inrättat en laddstation för elbilar. Climate Challanges Västerås har också utsett Aspholmen till En fantastisk förebild. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Organisation/Personal Aspholmen har en platt och kundnära organisation med lokalkontor i de tre marknadsområdena Örebro, Västerås och Uppsala. Ansvarig i respektive marknadsområde är en fastighetschef som till sin hjälp har medarbetare för uthyrning, projektutveckling, teknisk service och fastighetsskötsel. Genom korta beslutsvägar skapas bra förutsättningar för god kundvård och effektiv bearbetning av marknaden. På kontoret i Örebro finns bolagets ledning samt enheterna för Ekonomi, IT och Transaktion. Aspholmen hade vid årsskiftet totalt 47 (42) anställda. Bolagets medeltal anställda samt löner och ersättningar framgår av not 7. 7

Resultaträkning Belopp i tkr Not 1 2012 2011 2012 2011 Hyresintäkter Not 2 525 907 487 331 245 667 286 398 Driftskostnader 109 416 102 728 45 065 52 544 Underhåll 27 800 25 889 11 791 12 934 Tomträttsavgäld 2 056 2 072 411 525 Fastighetsskatt 21 935 21 317 10 162 12 221 Uthyrning och fastighetsadministration 29 292 32 130 16 672 22 058 Driftsöverskott före avskrivningar 335 408 303 195 161 566 186 116 Avskrivningar m.m. Not 3 54 060 45 872 26 989 27 757 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 281 348 257 323 134 577 158 359 Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter, netto 115 965 306 865 197 452 Bokfört värde 98 367 454 416 337 693 Resultat fastighetsförsäljning 17 598 147 551 140 241 Centrala administrationskostnader 7 496 6 990 7 496 6 990 Rörelseresultat 291 450 250 333 20 470 11 128 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 4 3 762 3 627 30 255 25 034 Finansiella kostnader Not 5 138 980 131 478 100 532 101 376 Nedskrivning av fastigheter och aktier Not 8, 10 11 800 27 432 9 950 6 990 Resultat efter finansnetto 144 432 95 050 100 697 72 204 Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan 910 2 889 Resultat före skatt 144 432 95 050 101 607 69 315 Aktuell betald skatt Not 6 640 2 020 Uppskjuten skatt Not 6 24 465 13 535 44 925 15 238 Årets resultat 168 257 79 495 56 682 54 077 8

Balansräkning Belopp i tkr Not 1 2012 31 Dec 2011 31 Dec 2012 31 Dec 2011 31 Dec Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 8 4 712 137 4 169 158 1 692 490 2 079 635 Inventarier Not 9 1 948 2 022 1 948 2 022 Summa materiella anläggningstillgångar 4 714 085 4 171 180 1 694 438 2 081 657 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Not 10 59 145 59 145 Långfristiga fordringar, koncernföretag 614 643 458 140 Summa finansiella anläggningstillgångar 673 788 517 285 Summa anläggningstillgångar 4 714 085 4 171 180 2 368 226 2 598 942 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 2 727 2 926 1 306 2 108 Fordringar, koncernföretag 124 795 151 256 112 795 151 255 Skattefordran 4 451 2 440 Övriga fordringar 8 400 10 634 3 567 7 345 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 751 6 638 2 728 1 825 Summa kortfristiga fordringar 144 124 171 454 122 836 162 533 Kassa och bank 583 7 626 368 330 Summa omsättningstillgångar 144 707 179 080 123 204 162 863 Summa tillgångar 4 858 792 4 350 260 2 491 430 2 761 805 Eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder Eget kapital Not 12 Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 10 000 Bundna reserver/reservfond 29 625 26 495 2 000 2 000 Fria reserver/fritt eget kapital 420 844 493 635 189 090 382 332 Årets resultat 168 257 79 495 56 682 54 077 Summa eget kapital 628 726 609 625 144 408 340 255 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar 25 659 24 749 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Not 11 248 355 254 720 72 302 110 510 Skulder Not 13 Lån i förvaltningsfastigheter, koncernföretag 3 801 493 3 312 607 2 134 570 2 159 795 Leverantörsskulder 51 480 52 254 20 681 31 923 Skatteskulder 1 437 396 Övriga skulder 21 565 18 256 2 890 2 895 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 14 107 173 101 361 90 920 91 282 Summa skulder 3 981 711 3 485 915 2 249 061 2 286 291 Summa eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder 4 858 792 4 350 260 2 491 430 2 761 805 Ställda säkerheter Not 15 3 235 052 2 921 811 1 459 921 1 792 221 Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Inga 9

Förändring av eget kapital tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Totalt eget kapital Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 28 835 653 705 692 540 Utdelning till aktieägare 214 000 214 000 bidrag 70 000 70 000 Skatteeffekt på koncernbidrag 18 410 18 410 Förskjutningspost 2 340 2 340 Årets resultat 79 495 79 495 Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 26 495 573 130 609 625 Utdelning till aktieägare 158 000 158 000 bidrag 12 000 12 000 Skatteeffekt på koncernbidrag 3 156 3 156 Förskjutningspost 3 130 3 130 Årets resultat 168 257 168 257 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 29 625 589 101 628 726 tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 2 000 542 900 554 900 Utdelning till aktieägare 214 000 214 000 bidrag 72 500 72 500 Skatteeffekt på koncernbidrag 19 068 19 068 Årets resultat 54 077 54 077 Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 2 000 328 255 340 255 Utdelning till aktieägare 158 000 158 000 bidrag 25 555 25 555 Skatteeffekt på koncernbidrag 6 720 6 720 Årets resultat 56 682 56 682 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 2 000 132 408 144 408 Kassaflödesanalys Belopp i tkr 2012 2011 2012 2011 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar 335 408 303 195 161 566 186 116 Centrala administrationskostnader 7 496 6 990 7 496 6 990 Betalt finansnetto 135 218 127 851 70 277 76 342 Betald skatt 640 2 020 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 192 054 166 334 83 793 102 784 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar 39 330 133 439 39 697 142 848 Förändring av kortfristiga skulder 6 910 68 360 12 005 65 100 Kassaflöde från den löpande verksamheten 238 294 368 133 111 485 310 732 Investeringsverksamheten Investeringar i ny, till- och ombyggnader 248 360 248 235 99 744 163 040 Förvärv av fastigheter 443 250 103 675 4 971 Försäljningar av fastigheter 115 965 308 035 197 452 Investeringar i övrigt netto 578 1 043 593 1 003 Kassaflöde från investeringsverksamheten 576 223 352 953 202 727 33 409 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 488 886 204 860 25 225 16 263 Förändring långfristiga fordringar 130 949 146 074 Utdelning 158 000 214 000 158 000 214 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 330 886 9 140 314 174 343 811 Årets kassaflöde 7 043 6 040 38 330 Kassa och bank ingående balans 7 626 1 586 330 Kassa och bank utgående balans 583 7 626 368 330 10

Nothänvisningar och Redovisningsprinciper (Alla belopp i tkr om inget annat anges) Not 1 Redovisningsprinciper Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org. nr. 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Aspholmen Fastigheter ABs räkenskaper har upprättats i enlighet med svensk Årsredovisningslag och med tillämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFN AR 2008:1. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förkommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. redovisning ens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder har övertagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. ens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. en omfattar utöver moderbolaget de i not 10 angivna dotterbolagen samt de av bolagen Aspholmen Fastigheter Holding AB, Aspholmen Fastigheter Förvaltning AB och Aspholmen Fastigheter Delägare AB ägda dotterbolagen. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m.m. redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Aspholmen Fastigheter ABs åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fas tighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan på förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd för olika grupper av anläggningstillgångar. De avskrivningsbara tillgångarna har ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1 % Byggnads- och markinventarier 10 % Markanläggningar 1 % Inventarier 20 % Datorer 33 % Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d.v.s. ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens egna kapital med tillägg för övervärden avseende fastigheter netto efter avdrag av kalkylmässig skatt. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- och ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Inkomstskatter Bolaget är skattskyldigt enligt svensk lagstiftning. Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3 procent. Med verkan från och med 1 januari 2013 har Riksdagen beslutat att sänka bolagsskatten till 22 procent. Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisas direkt mot eget kapital då även eventuell skatte effekt redovisas direkt mot eget kapital. 11

Uppskjuten skatt redovisas i Aspholmen, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Aspholmen finns tre poster där det föreligger temporära skillnader; fastigheter, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av dessa poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilket motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser. Den totala skatten kan komma att avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Leasingavtal Hyreskontrakt hänförliga till Aspholmens förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Aspholmen är leasetagare. Även dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Aspholmen följer BFN AR 2000:4, punkt 2 5. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga Aspholmens ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värde ring av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet i koncernen läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för Castellum koncernen. Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Bolaget har en långsiktig syn på sitt fastighetsinnehav och redovisningsmässigt behandlas därför fastigheterna som anläggningstillgångar. I de fall det finns bolag som i skattemässig mening bedriver handel med fastigheter, utgör bolagets fastigheter och eventuella andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag omsättningstillgångar. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen. Fordringar i utländsk valuta finns ej. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Finansiella skulder Aspholmen Fastigheter AB:s räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Lånen löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är dock baserad på Castellum AB:s långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Skulder i utländsk valuta finns ej. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. 12

Not 2 Hyresintäkter 2012 2011 Kontrakterade hyresintäkter under år 1 Kommersiellt 525 466 495 082 Bostäder 402 656 Kontrakterade hyresintäkter år 2 5 979 191 959 922 Kontrakterade hyresintäkter senare än 5 år 169 316 176 123 Summa framtida hyresintäkter 1 674 375 1 631 783 Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Not 3 Avskrivningar m.m. 2012 2011 2012 2011 Byggnader 36 627 33 213 18 269 20 279 Byggnadsinventarier 14 712 10 022 7 081 5 829 Markinventarier 1 448 1 375 566 567 Markanläggningar 606 587 406 407 Inventarier 667 675 667 675 Summa 54 060 45 872 26 989 27 757 Not 4 Finansiella intäkter 2012 2011 2012 2011 Ränteintäkter internt 3 334 3 503 30 045 24 976 Ränteintäkter externt 428 124 210 58 Summa 3 762 3 627 30 255 25 034 Not 5 Finansiella kostnader 2012 2011 2012 2011 Räntekostnader internt 138 842 131 342 100 407 101 275 Räntekostnader externt 138 136 125 101 Summa 138 980 131 478 100 532 101 376 Not 6 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3 procent för 2012. Med verkan från och med den 1 januari 2013 har Riksdagen beslutat att sänka bolagsskatten till 22 procent. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att: nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, vilka överstiger de redovisningsmässiga. nyttja skattemässigt direktavdrag för vissa investeringar på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt. nyttja befintliga underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga överavskrivningar och avdragna investeringar görs. Som en följd av den sänkta bolagsskatten redovisar Aspholmen en engångsintäkt om 49 Mkr avseende omvärdering av uppskjuten skatt. Skattekostnad 2012 2011 2012 2011 Redovisat resultat före skatt 144 432 95 050 101 607 69 315 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3 % 37 985 24 998 Skatteeffekt p g a: Omvärdering av uppskjuten skatt till 22 % 48 540 15 275 Upplösning av tidigare års reservering för JAU 8 515 Försäljning av fastigheter 11 125 29 635 17 529 Övriga justeringar 2 145 928 15 2 291 Redovisad skattekostnad 23 825 15 555 44 925 15 238 Not 7 Personal, styrelse och revisorer Antal anställda 2012 2011 2012 2011 Medelantal anställda (Sverige totalt) 46 42 46 42 varav kvinnor 15 14 15 14 Löner och ersättningar VD 2 048 2 310 2 048 2 310 Varav rörlig ersättning 719 1 099 719 1 099 Övriga anställda 19 782 17 790 19 782 17 790 Summa löner och ersättningar 21 830 20 100 21 830 20 100 Sociala kostnader VD 1 282 1 070 1 282 1 070 varav pensionskostnader 430 340 430 340 Övriga anställda 9 193 7 310 9 193 7 310 varav pensionskostnader 2 415 1 460 2 415 1 460 Summa sociala kostnader 10 475 8 380 10 475 8 380 Sjukfrånvaro Totalt 2% 3% 2% 3% varav långtids sjukskrivna Män 2% 2% 2% 2% Kvinnor 3% 7% 3% 7% 29 år och yngre 0% 1% 0% 1% 30 49 år 2% 4% 2% 4% 50 år och äldre 2% 3% 2% 3% Ersättning till revisionsbyrå Revisonsuppdrag 210 250 210 250 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning 365 371 365 371 Övriga tjänster 235 219 235 219 Summa ersättning till revisionsbyrå 810 840 810 840 Av koncernens totala ersättning om 810 tkr, avser 655 tkr ersättning till KPMG AB. 13

Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Företagsledning Till verkställande direktören har under 2012 utgått fast och rörlig ersättning med 2 048 tkr och förmåner med 89 tkr. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 33 procent av den fasta lönen inkl. förmåner. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Not 8 Förvaltningsfastigheter 2012 2011 2012 2011 Specifikation bokfört värde Byggnader 3 535 353 3 280 945 1 392 809 1 707 872 Byggnadsinventarier 118 125 91 106 41 122 38 229 Markinventarier 9 382 9 533 2 494 3 419 Anslutningsavgifter 1 180 1 093 514 428 Markanläggningar 45 880 52 612 29 677 35 616 Mark 736 640 553 845 146 386 168 817 Pågående nyanläggning 265 577 180 024 79 488 125 254 Summa bokfört värde 4 712 137 4 169 158 1 692 490 2 079 635 Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärden 4 870 361 4 513 081 2 565 539 2 776 572 Investeringar 248 360 248 235 99 744 163 040 Förvärv 458 200 109 045 4 971 Försäljning m.m. 102 870 482 063 374 073 Utgående anskaffningsvärden 5 474 051 4 870 361 2 188 191 2 565 539 Ingående avskrivningar 365 182 319 985 225 383 230 063 Försäljning m.m. 1 531 26 475 31 762 Årets avskrivningar 53 393 45 197 26 322 27 082 Utgående avskrivningar 417 044 365 182 225 230 225 383 Ingående nedskrivningar 336 021 308 629 260 521 258 150 Årets nedskrivningar 11 800 27 432 9 950 6 990 Försäljning m.m. 2 951 40 4 619 Utgående nedskrivningar 344 870 336 021 270 471 260 521 Bokfört värde 4 712 137 4 169 158 1 692 490 2 079 635 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 2 124 022 2 032 325 976 868 1 186 561 Mark 598 975 583 557 246 652 316 838 Summa taxeringsvärde 2 722 997 2 615 882 1 223 520 1 503 399 Not 9 Inventarier 2012 2011 2012 2011 Ingående anskaffningsvärden 8 387 7 384 8 387 7 384 Inköp 593 1 003 593 1 003 Utgående anskaffningsvärden 8 980 8 387 8 980 8 387 Ingående avskrivningar 6 365 5 690 6 365 5 690 Årets avskrivningar 667 675 667 675 Utgående avskrivningar 7 032 6 365 7 032 6 365 Bokfört värde 1 948 2 022 1 948 2 022 Not 10 Andelar i koncernföretag 2012 2011 2012 2011 Ingående anskaffningsvärden 59 145 59 145 Bokfört värde 59 145 59 145 Principer för konsolidering av koncernföretag framgår av not 1. Org.nr. Säte Röstandel Bokfört värde Aspholmen Fastigheter Holding AB 556669 3775 Örebro 100 160 Aspholmen Fastigheter Uppsala AB 556642 9212 Örebro 100 294 Fastighetsbolaget Elenergin AB 556742 7280 Örebro 100 42 897 Linum Fastighet AB 556739 3474 Örebro 100 15 794 Summa 59 145 Av Aspholmen Fastigheter Holding AB, Aspholmen Fastigheter Förvaltning AB och Aspholmen Fastigheter Delägare AB ägda dotterbolagen: Org.nr Säte HB Örebro Gällersta-Gryt 4:9 969616 2008 Örebro HB Degeln 916931 1355 Örebro HB Kokaren 916931 1728 Örebro HB Lufthammarn 916931 1363 Örebro HB Ånghammaren 916931 1389 Örebro Boländerna HB 916616 7156 Örebro Kopparlunden Fastighetsutveckling HB 969667 4341 Örebro Tunby Fastigheter i Västerås HB 916837 7043 Västerås Aspholmen Bolandcity AB 556575 0261 Örebro Aspholmen Fastigheter Tunbytorp AB 556590 3340 Örebro Kilstenen AB 556446 7958 Örebro Aspholmen Fastigheter Inköparen AB 556732 4008 Örebro Aspholmen Fastigheter Högspänningen AB 556718 8957 Örebro Aspholmen Cityfastigheter i Örebro AB 556758 2316 Örebro Fastighets AB Brandthovda 556732 9643 Örebro 14

Aspholmen Fastigheter Svänghjulet AB 556826-5549 Örebro Aspholmen Örebro Vindrutan 1 AB 556822-2284 Örebro Aspholmen Västerås Blästerugnen 2 AB 556822-2268 Örebro Aspholmen Västerås Gjutjärnet 7 AB 556822-2292 Örebro Aspholmen Uppsala Kvarngärdet 64:3 AB 556822-2458 Örebro Aspholmen Fastigheter Brunnen AB 556634-6770 Örebro Aspholmen Fastigheter Fåhlhagsleden AB 556627-8916 Örebro Aspholmen Boländerna 11:5 AB 556723-4140 Örebro Aspholmen Basen 10 AB 556858-5987 Örebro Aspholmen Årsta 78:1 AB 556858-5904 Örebro Aspholmen Fastigheter Kopparlunden AB 556858-5953 Örebro Aspholmen Kontrollanten AB 556858-5961 Örebro Aspholmen Järnmalmen AB 556858-5946 Örebro Aspholmen Grosshandlaren AB 556858-5979 Örebro Aspholmen Svetsaren AB 556858-5920 Örebro Aspholmen Ånsta 20:148 AB 556858-5995 Örebro Aspholmen Virkeshandlaren AB 556858-5938 Örebro Aspholmen Galleria Dragarbrunn AB 556858-5912 Örebro Aspholmen Stickspåret 1 HB 916407-9049 Örebro Aspholmen Stickspåret AB 556782-0765 Örebro Aspholmen Oden Ygg AB 556856-8173 Örebro Aspholmen Distributören 7 AB 556886-7849 Örebro Aspholmen Litografen HB 969651-2038 Örebro Aspholmen Kontrollanten 12 HB 969651-3127 Örebro Aspholmen Elektrikern 3 HB 969651-2988 Örebro Aspholmen Hand HB 969651-2996 Örebro Aspholmen Försäljaren AB 556566-5717 Örebro Aspholmen Fyrislund AB 556886-7831 Örebro Not 11 Uppskjuten skatteskuld 2012 2011 2012 2011 Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag 28 790 37 180 5 060 4 025 Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde 277 145 291 900 77 362 114 535 Netto uppskjuten skatteskuld 248 355 254 720 72 302 110 510 Not 12 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2012 fördelat på 100 000 A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 10 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Aktiekapitalets utveckling Bildande, Datum Antal aktier Nom. kr/aktie Aktiekapital, tkr A-aktier 1964-12-17 1 000 100 100 Nyemission 1991-07-25 99 000 10 9 900 Årets utgång 2012-12-31 100 000 10 10 000 Eget kapital skall enligt Aktiebolagslagen fördelas mellan icke utdelningsbart (bundet) och utdelningsbart (fritt) eget kapital. I Aspholmen Fastigheter AB består bundet eget kapital av aktiekapital och reservfond. Resterande del av Aspholmens egna kapital utgörs av fritt eget kapital. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av bolagsstämman. Utdelning för 2012 kommer att föreslås med 108 Mkr enligt vinstdispositionen. Not 13 Skulder 2012 2011 2012 2011 Övriga skulder 180 218 173 308 114 491 126 496 Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett till fem år efter balansdagen 3 801 493 3 312 607 2 134 570 2 159 795 Summa skulder 3 981 711 3 485 915 2 249 061 2 286 291 Varav räntebärande 3 801 493 3 312 607 2 134 570 2 159 795 Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2012 2011 2012 2011 Förskottsbetalda hyror 77 486 80 310 76 909 78 940 Övrigt 29 687 21 051 14 011 12 342 Summa 107 173 101 361 90 920 91 282 Not 15 Ställda säkerheter 2012 2011 2012 2011 Fastighetsinteckningar 3 235 052 2 921 811 1 459 921 1 792 221 Summa 3 235 052 2 921 811 1 459 921 1 792 221 Säkerheterna är ställda för egna skulder. Not 16 Händelser efter balansdagen Styrelsen i Aspholmen Fastigheter AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 108 Mkr. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen skall fastställas på Aspholmen Fastigheter ABs årsstämma, vilken beräknas äga rum den 7 mars 2013. 15

Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen. Bolaget föreslås lämna utdelning om 108 000 000 kronor. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar koncernens soliditet till 11 procent. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3. et Till årsstämmans förfogande står följande: Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägaren utdelas Överföres i ny räkning 189 090 058 kr 56 682 050 kr 132 408 008 kr 108 000 000 kr 24 408 008 kr 132 408 008 kr Örebro den 22 februari 2013 Håkan Hellström Henrik Saxborn Claes Larsson Ordförande Verkställande direktör Revisionsberättelse Till årsstämman i Aspholmen Fastigheter AB, org. nr 556121-9089 16 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Aspholmen Fastigheter AB för år 2012. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Aspholmen Fastigheter AB för år 2012. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Örebro den 22 februari 2013 Carl Lindgren Auktoriserad revisor KPMG AB Anna Willgård Auktoriserad revisor KPMG AB Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder, efter avdrag av koncerninterna fordringar, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde enligt intern värdering med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har uppräknats till helårsvärden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, det vill säga driftskostnader, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader såsom kostnader för uthyrning och fastighetsadministration. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt hänförlig till förvaltningsresultatet. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Soliditet Eget kapital i procent av totala tillgångar vid periodens utgång. Förvaltningsresultat Redovisat resultat med återläggning av avskrivningar på fastigheter, resultat från fastighetsförsäljningar, nedskrivningar netto och skatt. 17