HSB BRF BOFINKEN Årsredovisning 2013
Att bo i en Bostadsrättsförening - vad innebär det? I HSB bor du till självkostnadspris. Det är ingen annan som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften (= månadsavgiften, hyran gånger 12) täcker föreningens lån, driftskostnader och fondavsättningar för t ex reparationer och underhåll. Med bostadsrätt äger du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger dock bostadsrättsföreningen tillsammans med övriga medlemmar/bostadsrättsinnehavare och har därmed enligt bostadsrättslagen en i tiden obegränsad nyttjanderätt till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer ni en styrelse bland er boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Med i styrelsen sitter en ledamot från HSB. Det betyder att styrelsen och bostadsrättsföreningen genom HSB-ledamoten har hela HSB Stockholms erfarenhet och kunnande som stöd. HSB erbjuder också fortlöpande utbildning för nya styrelseledamöter; kunskap är en viktig förutsättning för levande boendedemokrati. Ta vara på fördelarna med bostadsrätt i HSB. Du är med och äger husen och miljön. Du får full insyn i förvaltning och ekonomi. På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.
Solna 2014-04-01 Medlemmarna i Brf Bofinken kallas härmed till ordinarie föreningsstämma tisdagen den 29 april 2014 med start kl 19:00. Kom i tid, avprickning av röstlängd startar 18:00 och avslutas senast 19:05 Lokal: Restaurang Terra, Solna Gate Hemvärnsgatan 9, 172 54 Solna (se bild) De medlemmar som inte kan närvara på årsstämman kan utöva sin rösträtt via ombud med fullmakt. Fullmaktsblankett bifogas årsredovisningen. Efter stämman bjuder föreningen på en lätt måltid i anslutning till möteslokalen. Anmälan till måltiden sker via anmälningsblankett som bifogas i årsredovisningen. Anmälningsblanketten lämnas till fastighetsskötarens expedition på Wiboms väg 8, Nedre Källaren, senast kl 12.00 onsdagen den 16 april 2014. Vägbeskrivning T-bana: Till årsstämman Tag T-bana linje 10 från Västra Skogen mot Hjulsta åk till Vreten (går var sjätte minut) sedan 350 m promenad till Solna Gate Hem Tag T-bana från Vreten mot Kungsträdgården (går varje kvart) Forts på baksidan iii
Vägbeskrivning med bil: iv
Dagordning föreningsstämma Brf Bofinken i Solna Dagordning vid brf Bofinkens ordinarie föreningsstämma den 29 april 2014 1. Stämmans öppnande 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Fastställande av dagordning 6. Val av två personer att, jämte stämmoordförande, justera protokollet 7. Fråga om kallelse behörigen har skett 8. Styrelsen årsredovisning 9. Revisorernas berättelse 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut i anledning av föreningens vinst enligt den fastställda balansräkning 12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13. Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa ordinarie stämma, samt principer för andra ekonomiska ersättningar till styrelseledamöter 14. Val av styrelsens ordförande 15. Val av styrelseledamöter och suppleanter 16. Val av revisor samt ersättare 17. Val av valberedning 18. Erforderligt val till representation i HSB 19. Propositioner 1) Omvandla hyreslokaler till bostadsrätter 2) Förbereda lamellhusens råvindar för eventuell konvertering till bostadsrätter 20. Motioner 1) Meddela alla brf-innehavare att relining/stambyte är en tvingande åtgärd 2) Ålägg de brf-innehavare som motsatt sig stambyte att bära merkostnader 3) Besluta avsätta styrelsen m.m. 4) Ordna med grillplats/picknickplats 5) Begränsa åtkomst till anslagstavlan på föreningens hemsida 6) Åtgärda ytterdörrar, hängning + stöd 7) Valberedning 8) Trapphusbelysning 9) Skyltar ute 10) Sopstation (OBS! FRÅGA, EJ MOTION) 11) Uppdra styrelsen att undersöka arbetsmiljöansvaret, där arbete inte pågår 12) Uppdra styrelsen att medverka till att asbestsaneringskostnad inte åläggs medlemmar 13) Uppdra styrelsen att medverka till att medlemmar kan bryta avtal med Titania 14) Renovera alla icke godkända grodor enligt tidplan 15) Införa webbaserat bokningssystem för Holken och uthyrningsrummen v
vi
Innehållsförteckning 1. Årsredovisning 2013 för Brf Bofinken 1. Förvaltningsberättelse Sid 3 2. Årsberättelse a. Resultaträkning Sid 14 b. Balansräkning Sid 15 c. Kassaflödesanalys Sid 17 d. Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Sid 18 e. Noter Sid 19 3. Revisionsberättelse Sid 23 2. Möteshandlingar 1. Valberedningens förslag Sid 25 2. Styrelsens propositioner Sid 27 3. Motioner med Styrelsens yttranden bifogade Sid 29 3. Blanketter 1. Anmälningsblankett Måltid Sid 43 2. Fullmaktsblankett Sid 45 1
2
Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB:s brf Bofinken i Solna får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Funktion Utsedd av Ann-Christin Lundbäck Ordförande Föreningen Jolanta Wielburski 1 Vice ordförande Föreningen Rainer Korkiamäki Sekreterare Föreningen Eva Heffler Ledamot Föreningen Folke Nordlander Ledamot Föreningen Lennart Persson Ledamot Föreningen Enis Taric Ledamot Föreningen Håkan Lagnefeldt Ledamot HSB Styrelsesuppleanter Anders Andrae Suppleant Föreningen Silvia Hammarberg Suppleant Föreningen Leif Lohm 2 Suppleant Föreningen Peter Backström Suppleant HSB Ordinarie revisorer Richard Minouge Revisor Föreningen Bo Genfors Revisorsuppleant Föreningen BoRevision AB Revisor HSB Riksförbund Valberedning Olle Sigvard (sammankallande) Lars Astell Monica Carlander Arnoldsson Anders Welin Urban Hiertner Ombud vid representation i HSB Ann-Christin Lundbäck Folke Nordlander Enis Taric (suppleant) Rainer Korkiamäki (suppleant) Firmateckning Föreningens firma tecknas, förutom styrelsen i sin helhet, av styrelsens ledamöter, två i förening. Föreningen har efter årsstämman 2013 tecknats av: Ann-Christin Lundbäck, Jolanta Wielburski, Enis Taric och Rainer Korkiamäki. 1 Endast del av året, utträde ur styrelsen 2013-12-10 2 Endast del av året, utträde ur styrelsen 2013-09-17 3
Fastigheter och lägenheter/lokaler Föreningen äger fastigheterna Bofinken 1, Flugsnapparen 1, Korsnäbben 2 och Nötväckan 1 i Solna kommun med därpå uppförda 8 stycken byggnader med sammanlagt 426 lägenheter, 17 hyreslokaler och 1 bostadsrättslokal. Total tomtarea: 22 024 kvm Total bostadsarea: 34 772 kvm Total lokalarea: 1 080 kvm Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Trygg Hansa. Hemförsäkring och bostadsrättstillägg bekostas av bostadsrättsinnehavarna. Förvaltning HSB Stockholm har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Arbetsgrupper För att effektivisera styrelsens arbete har fyra arbetsgrupper bildats. Syftet med detta är, att också säkerställa, att kunskap och kompetens finns kvar inom styrelsen och kan överföras till framtida nya ledamöter. Teknik och Underhåll och Stamgrupp Enis Taric (sammankallande), Folke Nordlander och Jolanta Wielburski. I stamgruppen (Jolanta Wielburski är sammankallande) ingår samma ledamöter samt ordförande Ann- Christin Lundbäck. Ekonomi och Juridik Ann-Christin Lundbäck (sammankallande), Jolanta Wielburski och Rainer Korkiamäki. Kommunikation och Hemsida Lennart Persson (sammankallande) och Silvia Hammarberg. Trivsel och Miljö Eva Heffler (sammankallande) och Anders Andrae Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Ordinarie föreningsstämma genomfördes den 24 april samt att fortsättningsstämma hölls den 20 maj. Tre stycken informationsmöten har hållits med föreningsmedlemmarna under 2013. Styrelsen har förutom föreningsstämmor, genomfört 16 protokollförda sammanträden inklusive budgetmöte. Fastighetsbesiktning, lekplatsbesiktning samt genomgång av utemiljön har genomförts. Föreningen har en fortsatt god ekonomi och årets resultat landade på 1 miljon kronor. Under året har föreningens lån utökats med ett byggnadskreditiv på 5,4 miljoner kronor pga stamrenoveringsprojektet. Styrelsen förutspår att stamrenoveringsprojektet kommer att uppgå till omkring 60 miljoner kronor. Kostnadsökningen från de projekterade 50 miljoner kronorna hänför sig till ett tvingande utbyte av vattenledningarna mellan huskropparna samt av 4
tappvattenledningar i källarplanen. Orsaken till detta är att vi annars inte kan säkerställa flöden samt temperatur på varmvattnet. Styrelsen kan konstatera att föreningen under kommande år har behov av ökade underhållsåtgärder. Styrelsens arbete Verksamheten för 2013 har främst inneburit att verkställa föregående årsstämmas beslut att upphandla, planera för och igångsätta stam- och badrumsrenovering i föreningens och respektive medlems regi samt byte av tappvattenledningar. Till stöd för detta har styrelsen i föreningens regi inhandlat kompetens från Ramböll Sverige AB, för förprojektering, upphandling och urval av entreprenör (Fas 1) samt även för projektledning, igångsättandet och genomförandet (Fas 2) av stamrenoveringsprojektet. Styrelsen har på det årliga budgetmötet fattat ett inriktningsbeslut om att försöka minska föreningens klimatpåverkan genom att energieffektivisera och utvärdera investeringsbeslut utifrån ett livscykelperspektiv. Styrelsearbetets fyra övergripande arbetsområden är: Teknik och Underhåll Förutom löpande drifts-, underhålls- och fastighetsförvaltningsfrågor, har arbetsgruppen arbetat med att planera för att åtgärder vidtas där så behövs. Stamgruppens uppgift har varit att se till att planering, förberedelser, upphandling av projektledare och anbudsförfarande sker inför projektet bad-/och stamrenoveringen samt att även projektet genomförs. I Stamgruppen ingår samma ledamöter som teknikgruppen, samt ordföranden. Ekonomi och juridik Förutom löpande ekonomiuppföljningar/-frågor, har arbetsgruppen arbetat med översyn av avtal med HSB och omförhandling av föreningens lån och planering för kommande projekt. Kommunikation och hemsida Gruppens främsta uppgift är att skapa en väl fungerande kommunikation till medlemmarna och andra intressenter. Andra uppgifter är att bearbeta och sammanställa information till både medlemmar och styrelse, se vidare under rubriken information. Trivsel (Trädgård/Lokalvård/Portombud mm) Arbetsgruppen har arbetat med frågor kring vår yttre och inre miljö (till exempel trädgård, lekplatser, trafikfrågor på Wiboms väg samt städning) samt ansvarat för möten med och information till alla portombud. Övriga aktiviteter (se nedan rubrik Medlemsnytt ). Aktiviteter 2013 Tak och fasader Värmeläckage och fuktproblem i våra fasader samt inträngande vatten via fönster har åtgärdats löpande. Under året har också renoveringen av punkthusens tak färdigställts. I samband med stamrenovering har dagvattenavloppen från punkthustaken renoverats med rörinfodringsmetoden (relining). 5
Åtgärder som vidtagits under året är: Inklädning av tak över entréer på baksidan av lamellhusen. Tätning av fuktinträngning samt värmeläckage vid fönster och fasad Större projekt som att renovera lamellhusens tak, balkongfönster och -dörrar samt fasadbeklädnader får vänta tills efter stamrenoveringen. Föreningen har utfört besiktning av taken för att säkerställa att det håller tills efter stamrenoveringen. Belysning Ett omfattande utbyte av alla utomhusarmaturer har genomförts vid varje husentré. På lamellhusen är alla armaturer kring entréer utbytta. Den nya LED-tekniken medför att elförbrukningen på de utbytta armaturerna sjunker till en tiondel av den tidigare förbrukningen. En ytterligare fördel är att PCB saneras bort i de gamla armaturerna fortlöpande. Provinstallation med LED-belysning i parker och trapphus pågår för utvärdering under 2014. Energiförbrukning Brf Bofinken Uppvärmning och varmvatten År Fjärrvärme Värmepumpar Total Återvunnet Graddagar MWh MWh MWh MWh % 2008 3270 2218 5488 1383 84 2009 3558 2476 6035 1573 92 2010 4948 1603 6551 994 114 2011 4772 671 5443 416 86 2012 5779 ----------------- 5779 ------- 98 2013 5489 ----------------- 5489 ------- 94 Anm: Graddagar i % av normalår. En siffra under 100 medför att året varit varmare än normalåret. Siffror ej kompenserade för graddagar. Föreningen har tecknat avtal med Vattenfall med fast pris på el (41,5 öre/kwh inkl elcertifikat) under ett år från och med 1 oktober 2013 till och med 30 september 2014. Styrelsen följer marknadsutvecklingen av el. Handikappanpassning Under året har handikappsanspassning av fastigheterna skett för enskilda medlemmar genom Solna stads försorg. Ventilation Justering av till- och frånluft har genomförts och de 10 sista aggregaten har bytts ut under 2013 i syfte att förbättra styrningen och detta bidrar till en kraftig minskning av elförbrukningen. Badrums- och stamrenovering I juni tecknade styrelsen Bostadsrättsföreningen Bofinken kontrakt med Titania Bygg & VVS AB att genomföra stamrenovering med rörinfodringsmetoden (relining) samt även upphandling 6
av standardavtal för badrumsrenovering i medlemmens regi. Parallellt med det planerades underhållsåtgärder med byte av tappvattenledningsrör i alla badrum och kök. Ingreppet skulle medföra en smärre förändring med rördragning i medlemmens bostad och krävde 2/3 majoritet. Under sommaren 2013 genomfördes en projektering av hela projektet som igångsattes den 5 augusti, med en löptid på två år. Stamrenoveringsprojektet har förlöpt bra och första huset är klart, stammarna är infordrade och de flesta badrum i det huset är renoverade och vattenledningsrören är utbytta. Dock kvarstår ett smärre antal icke renoverade/icke godkända badrum och WC att renovera där medlemmen av olika anledningar motsatt sig renovering. Styrelsen analyserar hur detta problem bör hanteras med hänsyn till bostadsrättslagar och stadgar. Beslutet om stam- och badrumsrenoveringen var taget vid årsmötet 2012 och styrelsen skulle inför årsmötet 2013 ta fram ett underlag för tappvattendragning i badrum och kök. Beslutet 2012 var att genomföra nuvarande projekt i samverkan mellan medlem och förening, genom en total entreprenad i föreningens och medlemmens regi. Medlemmen har i och med det rätten att nyttja möjligheten till ROT-avdrag (där så är möjligt) för sina arbetskostnader. Ambitionen var att bevara de badrum som är nyrenoverade och har ett godkänt utförande utifrån gällande regelverk och kvalitetsdokument. Syftet med det gemensamma projektet var att eliminera vattenskador och ständigt pågående reparationer samt kvalitetssäkra fastigheternas värde långsiktigt. I samband med projekteringen framkom att asbest finns i badrum och toaletter i kaklets fästmassa samt i fogar och i källarplanens rörledningskrökar i mer eller mindre utsträckning. Asbestsanering har fortlöpande genomförts vid badrumsrenovering i enlighet med gällande regelverk för hantering, borttagande, eliminerande av spridning samt bortforsling av asbest. Vid årsmötet 2013 var styrelsen i slutfasen med upphandling av totalentreprenör för stam- och badrumsprojektet. Vid mötet, framkom många frågeställningar från medlemmarna beträffande styrelsens proposition inför röstning om nya lägen för tappvattenledningar. Propositionens innebörd var att vidta underhållsåtgärder med byte av vattenledningsrör i nya lägen, samtidigt med projektets igångsättande. För det krävdes 2/3 medlemsmajoritet, vilket röstades fram. Ett antal medlemsmöten (tre) har hållits under 2013 samt husmöten för de hus som påbörjats. Styrelsen har även infört dokumentet Frågor och svar på hemsidan så att medlemmen kan ta del av frågor som uppkommer. Syftet har varit att ge löpande information om planering av igångsättandet så långt det var möjligt under pågående upphandling, vilket var svårt under förhandlingarna. Det var totalt nio entreprenörer som inlämnade intresseanmälan, där styrelsen genom urval tog ut fyra till förhandling och därefter valde ut Titania. Vattenskador Föreningen har under året fortsatt drabbats av vattenskador, dels i badrum orsakade av bland annat dåligt tätskikt, men också på grund av att en del stammar och tappvattenrör börjat läcka. Totalt har skadorna kostat föreningen 740 172 kronor, en ökning med 50% från föregående år! Vår fastighetsförsäkring har också tyvärr ökat på grund av vattenskadorna med totalt 180 000 kronor de senaste två åren. Detta visar det överhängande behovet av att medlemmarna renoverar sina badrum och föreningen renoverar stammar och vattenledningar. 7
Utöver detta tillkommer den enskilde medlemmens kostnader, samt eventuella kostnader för övriga drabbade medlemmar. Information Hemsidan Strax efter semestrarna togs den nya hemsidan i bruk. Den är utformad på ett mera överskådligt och enklare sätt, både att arbeta med och att orientera sig i. Innehållsförteckningen har därför fått en ny indelning, sidorna har flyttats om och en uppdatering och rensning av informationen har påbörjats. Dessutom har fler bilder lagts till. Hemsidans anslagstavla är ny och är ett forum för kommunikation mellan medlemmarna. Styrelsen besvarar inga frågor i detta forum utan alla frågor som medlemmarna vill ha besvarade, skall som tidigare ställas till styrelsen som mail eller brev. En mer överskådlig, informativ och attraktiv webbplats har skapats och utgör nu den bas som kan utvecklas ytterligare. TV-slingan För de medlemmar som inte har tillgång till dator finns en möjlighet till information från styrelsen på den så kallade Slingan, som är en analog TV-kanal hos ComHem. Slingan består av ett antal rörliga bilder, som innehåller både information med namn och telenummer som är bra att känna till, samt aktuell information om beslut och medlemsaktiviteter (exempelvis medlemsmöten, elpriser, parkeringsföreskrifter med mera). Bofinken Info Bofinken Info utkommer en gång per år och så snabbt som möjligt efter Årsstämman i april. Bofinken Info innehåller bland annat information från styrelsens arbetsgrupper, boenderegler, samt renoveringsregler. Information om styrelsens sammansättning, namn och telefonnummer, samt telefonnummer till HSB Service ingår också. Boenderegler Varje år uppdateras dokumentet Boenderegler. Här finns föreningens Trivselregler, som syftar till att skapa trivsel, samt ordning och reda i vår förening. Dessutom innehåller dokumentet de regler som medlemmen har att följa när det gäller renovering i lägenheten, särskilda regler för renovering i våtutrymmen, samt utdrag från föreningens stadgar för att klargöra ansvarsfördelning mellan medlemmen och föreningen när det gäller att hålla lägenheter och fastigheter i gott skick. Bofinken Nytt Under 2013 har vi gett ut 9 nummer av Bofinken Nytt, där Styrelsen informerar om vilka arbeten som pågår i föreningen samt vilka beslut som fattats. Bofinken Nytt kan hämtas i respektive portentré snarast efter varje styrelsemöte. Informationsmöten Under 2013 har tre medlemsmöten hållits (i juni, augusti och oktober) med två dagar vid varje tillfälle. Mötena har varit mycket välbesökta. Den mesta tiden av mötena har ägnats åt information och frågor om den nu pågående Stam- och Badrumsrenoveringen. 8
Startmöten inför Stam- och Badrumsrenoveringen I samband med att renoveringsarbetena startar i respektive Etapp skall ett informationsmöte hållas med de boende. Hittills har två startmöten genomförts, på Wiboms väg 12 samt Wv 10. Dessa husvisa möten kommer att hållas 8 veckor före byggstart. Stam och Bad Nytt Var 14:e dag håller styrelsens stamgrupp, entreprenören Titania och projektledaren Ramböll byggmöten. Stamgruppen bevakar och följer upp utvecklingen i projektet, både avseende stamrenoveringen och renoveringen av medlemmarnas badrum och WC. Efter varje sådant möte delar styrelsen ut ett informationsblad till boende i det/de hus där arbete pågår. Informationsbladet läggs i plastlådan i entrén. Trädgård och lekplatser För trädgårdsskötseln har vi haft ny underleverantör från HSB 2013. Samarbetet har fungerat mycket bra. En lekplatsbesiktning och två protokollförda marksyner har genomförts. Vintern var hård och många buskar torkade, så extra beskärning har fått utföras. Träd, som stått för nära fasader har beskurits och andra har tagits ner efter samråd med fackkunniga. Rutten sarg kring lekplatsen Wv 6 har bytts ut och klättermasten bakom Wv 19 är nu ersatt av en ny. Överlåtelser Under år 2013 har 29 överlåtelser skett. Föreningens 426 lägenheter och 1 lokal är upplåtna med bostadsrätt. Dessutom finns det 17 hyreslokaler. Övrig verksamhet Föreningslokalen Holken och gästrummen har haft ett bra utnyttjande under året. Holken har under året varit uthyrd 30 gånger och har dessutom utnyttjats för olika föreningsaktiviteter såsom bridge, dans och pensionärsklubb. Holken har också använts som dagrum under stamrenoveringen. Gästrummen har varit uthyrda under 250 nätter. Medlemsnytt Det finns ett portombud i varje port som ska fungera som informationsstöd till er vid inflyttning, samt som förlängt stöd för medlemmarna till styrelsen. Portombudens namn finns anslaget på informationstavlan i entréerna. Tre av portombuden ingår i Grannsamverkan med Polis i syfte att motverka brott. Två portombudsmöten har hållits under ledning av trivselgruppen och minnesanteckningar har förts. I september hade vi den årliga grillfesten ordnad av Anders Welin med dotter Wv 10. Sommarvärmen hade dröjt sig kvar och de goda korvarna smakade bättre än någonsin. Det finns även en aktiv pensionärsförening och en boule- och bridgeklubb i Bofinken. Årsmötet samt påföljande fortsättningsstämma hölls i april samt i maj. Årsmötet avslutades med en traditionsenlig middagsbuffé. 9
Uppföljning av Stämmobeslut 2013 Styrelsens proposition kring tappvattenfrågan bifölls med 2/3 majoritet. Efter stämman har några medlemmar aktivt sagt nej till tappvattendragning i nya lägen i sina lägenheter. Styrelsen har därmed fört frågan till Hyresnämnden för avgörande. Hyresnämnden har genom beslut den 9 januari 2014 avvisat medlemmarnas besvär. Detta betyder att föreningen har rätt att göra tappvattendragning (klassas som smärre förändringar) i medlemmarnas lägenheter som avser fastigheternas underhåll. Redogörelse för motioner som bifölls på stämman. Motion 5: Armaturbyte av utomhusbelysning. Utomhusarmaturer på fastigheterna är utbytta till LED-lampor. Pågår utvärdering av parkbelysning som därefter kommer att utbytas löpande. Motion 10: Ledstänger vid källarentréer lamellhus. Ledstänger har monterats. Motion 11: Ledstänger vid sopnedkast i trapphus. Styrelsen har undersökt frågan med expertis och kommit fram till att det inte uppfyller säkerhetskraven som är ställda för trapphusen. Motionen kan därför inte genomföras. Motion 16: Kontroll och underhåll av källardörrar. Underhåll av källardörrar görs kontinuerligt. Under 2014 kommer en utredning om källarentréer att utföras. Motion 17: Bättre kommunikation om stambytet. Inför och under stambytet har styrelsen utökat informationsflödet genom att informera dels genom medlemsmöten och startmöten i respektive hus som skall renoveras men också genom Bofinken Nytt samt Stam och Bad Nytt. Information finns även på hemsidan och i det distribuerade Frågor och svar dokumentet avseende stambytet. Årsavgifter Vid budgetkonferensen för verksamhetsåret 2014, beslutade styrelsen om en höjning av årsavgifterna med 13,88 % för att täcka det pågående projektet med stamrenovering. 10
BRF Bofinken, kostnads- och förbrukningsjämförelse 2011 2013 Kostnad 2013 Ändr. 2012 Ändr. 2011 El* 1 489 775-43% 2 609 695-2% 2 663 419 Värme 4 556 804-0,4% 4 573 829 25% 3 661 157 Vatten** 675 462 +11% 607 659-9% 636 226 Fastighetsskötsel Byggnad 544 799 +5% 520 400 3% 504 472 Mark 395 472 +2% 386 536 4% 370 512 Städning 543 468 +4% 524 259 3% 509 642 Snörenhållning 178 474-8% 193 210 1% 191 183 Sophämtning Sophämtning 488 417 +3% 475 761 5% 454 352 Grovsophämtning 132 949 +7% 124 639-2% 127 290 Självrisker*** 978 847 +91% 511 487 8% 474 582 Admin förvaltning**** 1 025 173 +17% 876 105 6% 826 121 Förbrukning 2013 Ändr. 2012 Ändr. 2011 Total el, kwh 1 482 812 +3% 1 434 434-25% 1 910 916 Fastighets el, kwh 514 470 +4% 494 013-23% 644 225 Värmepumps el, kwh 0-0 -100% 257 649 Medlems el, kwh***** 909 247-3% 940 421-7% 1 008 000 Fjärrvärme, kwh 5 489 000-4% 5 726 097 20% 4 785 000 Vatten, m³ 49 482 +14% 43 462-6% 46 189 *) I föregående års bokslut så togs av missförstånd en för hög upplupen kostnad för el upp för december när föreningen bytte elleverantör. Detta medför att årets kostnad minskar med det felaktiga beloppet, 472 tkr, vilket innebär att föreningen får väldigt låga elkostnader för 2013. Utan periodiseringsfelet skulle föreningens kostnad för 2013 ha uppgått till 1 825 tkr vilket i princip är i linje med budget för 2014 som baserar sig på det nya avtalet. 11
**) Vattenförbrukning har ökat troligtvis på grund av vattenskador och stamrenoveringsprojektet. Dock kan vi alla påverka vår gemensamma vattenförbrukning genom att vara mer sparsamma. ***) Kostnaderna på grund av vattenskadorna har ökat, se ovan rubrik Vattenskador. Föreningens kostnader för betalda självrisker har också ökat markant. ****) Administrationskostnaderna har ökat på grund av juristhjälp, förvaltningsresurs i samband med vattenskador, olika medlemsärenden samt stamrenovering. *****) Medlemmarnas förbrukning av el har stadigvarande sjunkit under de senaste fem åren. Planerade aktiviteter under 2014 Fortsätta stam- och tappvattenrenoveringen samt renoveringen av badrum och toaletter i medlemmens regi. Måla om våningsplan och trapphus i hus 10 och 12 efter stamrenoveringen. Fortlöpande under kommande år kommer övriga hus att åtgärdas. I samband med detta skall belysningen ses över och moderniseras i våningsplanen. Åtgärda kvarvarande vatteninträngningar och värmeläckage. Utredning (pågår) av långsiktigt behov av renovering eller utbyte av fönster, fönsterkarmar och balkongdörrar. Upphandling av utökade tjänster för styrelsestöd och medlemsärenden. Fasadrenovering av fastigheterna upphandlas först efter utvärdering och eventuellt pilotprojekt som utreds under året. Utredning kring utbyte/renovering av främst källarentrédörrar lamellhus. Utredning kring alternativ energiförsörjning. Utredning av alternativ användning av lokaler och biutrymmen. Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat årets början 4 026 817 Årets resultat 1 045 072 5 071 889 Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond -1 586 333 Överföring till fond 1 928 000 Balanserat resultat 4 730 222 5 071 889 Styrelsens förslag innebär att vi inte gör någon extra avsättning till den yttre fonden. Kostnader för renovering av stammar och tappvatten finansieras genom lån, vilket också ligger till grund för avgiftshöjningen. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Till Brf Bofinkens ordinarie föreningsstämma 2014-04-29 Valberedningens enhälliga förslag till kandidater till förtroendeuppdrag inom Brf Bofinken: Styrelsens ordförande Olle Sigward, Wv 11 Övriga styrelseledamöter Enis Taric, Wv 10 Lennart Persson, Wv 2 Folke Nordlander, Wv 10 Per-Erik Persson, Wv 2 Fredrik Askerberg, Wv 19 Monica Löfvander, Wv 10 Tommy Pollak, Wv 12 Rainer Korkiamäki, Wv 7 Styrelsens suppleanter Jan Lindström, Wv 2 Anders Andrae, Wv 8 Revisor Richard Minogue, Wv 6 Revisorssuppleant Bo Genfors, Wv 2 1 år nyval 2 år omval 1 år omval 1 år omval 2 år nyval 2 år nyval 2 år nyval 1 år nyval (1 år kvar) 2 år nyval (1 år kvar) 1 år omval 1 år omval Distriktsombud, ordinarie Enis Taric Folke Nordlander Distriktsombud, suppleanter Rainer Korkiamäki Tommy Pollak Valberedning Urban Hiertner, (sammankallande), Wv 11 Monica Carlander Arnoldsson, Wv 6 Anders Welin, Wv 10 Lars Astell, Wv 27 Ann-Charlotte Viklund, Wv 10 1 år nyval 1 år omval 1 år omval 1 år nyval 1 år (ställer upp för omval) 1 år (ställer upp för omval) 1 år (ställer upp för omval) 1 år (ställer upp för omval) 1 år (ställer upp för nyval) 25
26
Proposition 1 till brf Bofinkens föreningsstämma 2014-04-29 att omvandla hyreslokaler till bostadsrätter Föreningen har ett antal lokaler som hyrs ut till företag och privatpersoner och ibland sker det naturligt en viss omsättning av dessa. I samband med att det nu står lokaler tomma efter att företaget Ferrivia sagt upp sitt hyreskontrakt på Wv 12 och att dessa lokaler är i akut behov av badrums-, kök- och toalettrenoveringar, undersöker Styrelsen möjligheten att, i de fall det kan anses lämpligt med hänsyn till läge m.m., kunna konvertera befintliga hyreslokaler till bostadsrätter istället. Styrelsen har möjlighet att göra dessa avväganden på egen hand men anser att det är viktigt att alla medlemmar får möjlighet att bestämma över föreningens fortsatta användning av fastigheterna och dess utrymmen. Motiveringen för att konvertera lokalerna till bostadsrätter är att föreningen, som nu ändå står inför tvingande renoveringar i lokalerna, kan passa på att bygga om och använda dessa för att få in kapital till föreningen för att bidra till pågående och framtida underhåll. Solna kommun är attraktiv för boende och Styrelsen bedömer att efterfrågan på bostäder överväger behovet av hyreslokaler. De nu aktuella lokalerna är lokaliserade på Wiboms väg 12 samt 8 men ytterligare lokaler kan bli aktuell för konvertering framöver i övriga hus. Lokal Wv m² Årshyra 9007 12 42,5 40 460 kr 9008 12 89 84 728 kr Fastighetsskötarkontor 8 87 0 kr Fastighetsskötaren kan med fördel flyttas till en mindre lokal i lamellhusen då det finns ett överskott av utrymmen i nuvarande fastighetsskötarkontor. Styrelsens proposition innebär att Bofinkens medlemmar bifaller att Styrelsen arbetar vidare med att konvertera ovanstående tre lokaler till bostäder och att därefter utreda eventuell ytterligare konverteringar inför beslut på årsstämman 2015. Styrelsen föreslår stämman att besluta enligt ovanstående. 27
Proposition 2 till brf Bofinkens föreningsstämma 2014-04-29 att förbereda lamellhusens råvindar för eventuell konvertering till framtida bostadsrätter I samband med stamrenoveringen kan förberedelser ske för en eventuell utveckling av lamellhusens råvindar till bostadsrätter genom att lämpliga röravstick utförs avseende vatten och avlopp. Styrelsen har möjlighet att göra dessa avväganden på egen hand men anser att det är viktigt att alla medlemmar får möjlighet att bestämma över föreningens fortsatta användning av fastigheterna och dess utrymmen. Motiveringen för att göra dessa avstick nu är att kostnaden i samband med stamrenoveringen blir lägre och när ändå utrymmen öppnas upp för framdragning av ledningar så kan nödvändiga avstick förberedas. Det ankommer på framtida styrelser att avgöra om råvindar är lämpliga att konvertera till attraktiva bostadsrätter men den rådande trenden i kommunen är att möjliggöra för fler bostäder. I arbetet att undersöka möjligheten för konverteringar ingår att göra lämpliga kostnadsanalyser, designlösningar samt kalkyler som kan presenteras för medlemmarna. Framtida konverteringar möjliggör att föreningen får in kapital för att bidra till pågående och framtida underhåll av fastigheterna. Solna kommun är attraktiv för boende och Styrelsen bedömer att efterfrågan på bostäder är god. Styrelsens proposition innebär att Bofinkens medlemmar bifaller att Styrelsen arbetar vidare med att förbereda lamellhusens råvindar med lämpliga röravstick för en eventuell konvertering till nya bostadsrätter. Styrelsen föreslår stämman att besluta enligt ovanstående. 28
Motioner inlämnade till brf Bofinkens föreningsstämma 2014 Styrelsens yttrande på inlämnade motioner bifogas i anslutning till respektive motion. Till årsstämman i Bofinkens bostadsrättsförening 2014 Motion 1 Motion 1 Motion: Meddela alla bostadsrättsinnehavare att relining/stambyte är en tvingande förbättringsåtgärd och inte ett frivilligt val. Med anledning av att några bostadsrättsinnehavare både på Wiboms väg 12 och Wiboms väg 10 motsätter sig relining, byte av tappvattenledningar och nödvändiga reparationer föreligger stor risk att Titania inte kan lämna nödvändiga garantier för sitt arbete. Jag anser det orimligt att ett tiotal personers vägran innebär att övriga ca 800 grannar blir lidande. När alla bostadsrättsinnehavare tillåtit Titania utföra relining, byte av tappvattenledningar och nödvändiga reparationer vinner vi alla följande fördelar; Alla bostadsrättsinnehavare erhåller 10 års garanti på utfört arbete. Risken för vattenskador och allt elände det för med sig, minimeras. Gentemot försäkringsbolag får Bofinken ett bra förhandlingsläge för att på sikt kunna minska dagens otroligt höga kostnader för premier. Detta kommer i sin tur alla medlemmar tillgodo. Enligt Bofinkens stadgar 36 står "Bostadsrättshavarens underhålls- och reparationsansvar för lägenheten omfattar bland annat - ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmannamässigt sätt. Bostadsrättshavaren ansvara också för fuktisolerande skikt i badrum och våtrum. Därför yrkar jag att stämman beslutar; Att styrelsen ska meddela alla bostadsrättsinnehavare att relining och byte av tappvattenledningar är en tvingande åtgärd och att reparation kommer att ske i deras lägenheter oavsett bostadsrättshavarens medgivande eller ej. Maud Simmingskiöld Wiboms väg 6 Styrelsens yttrande över motion 1 Styrelsen har vidtagit ytterligare åtgärder för att förmå kvarstående medlemmar att renovera sina badrum genom individuella möten med dem. Enligt Bostadsrättslagen och föreningens stadgar kan tvingande åtgärder vidtas och detta kommer Styrelsen att genomföra om inte nödvändig renovering kan genomföras i medlemmens badrum. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 1 besvarad 29
Till årsstämman i Bofinkens bostadsrättsförening 2014 Motion 2 Motion 2 Motion: Ålägg de bostadsrättsinnehavare som motsatte sig relining och byte av tappvattenledningar inom projektets tidsram att bära merkostnaderna som uppstår när åtgärderna utförs i efterhand av Titania. De lägenhetsinnehavare på Wiboms väg 12 och 10, som försuttit sin chans till relining och byte av tappvattenledningar inom projektets ursprungliga tidsram ska ekonomiskt stå för konsekvenserna av sitt val. Då relining mm är nödvändigt att utföras i alla lägenheter ska bostadsrättshavare som ej accepterade att genomföra detta, bära de merkostnader det innebär att renovering av stammar i deras lägenheter sker vid annan tidpunkt än vid ursprunglig projektplan och tidplan. De medlemmar som avböjde relining när detta utfördes i deras fastighet, måste betala inte bara det pris Titania erbjudit dem utan även den merkostad det innebär att efter avslutat projekt, starta ett uppsamlingsheat och genomföra nödvändiga reparationer så garanti kan lämnas för hela fastigheten. Det är inte rimligt att övriga bostadsrättsinnehavare ska belastas de extra kostnader som uppstår på grund av några andras obetänksamma val. Föreningen har rätt att avhjälpa brist enligt bostadsrättslagen 12 a "Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad." Lag 2003:31. Därför yrkar jag att stämman beslutar; Att ålägga de bostadsrättsinnehavare, som motsatte sig relining och byte av tappvattenledningar inom projektets ursprungliga tidsram, att bära de merkostnader som uppstår när bristerna avhjälps i efterhand, direkt efter renoveringsprojektets avslut. Maud Simmingskiöld Wiboms väg 6 Styrelsens yttrande över motion 2 Enligt Bostadsrättslagen kommer Styrelsen att tillse att enskild medlem som förorsakar föreningen merkostnader i samband med föreningsgemensamma projekt också skall stå för kostnaden för detta. Som har informerats efter medlemsmötena den 10 och 13 februari har Styrelsen kontaktat berörda medlemmar som inte vill renovera och informerat om tillkommande kostnader för medlemmen. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 2 besvarad 30
Motion till BRF Bofinkens föreningsstämma den 29 april 2014. Motion 3 Styrelsen har grovt misskött sina uppgifter genom att inte följa lagar och stadgar samt stämmobeslut. Enligt lag och förarbeten är det medlemmens ansvar att genomföra det löpande underhållet i sina lägenheter. Däremot strider det mot lagen att medlemmen skall stå för kostnader som är en följd av föreningens underhåll av fastigheten. Enligt lagen skall hyresrätten och bostadsrätten så långt det är möjligt vara jämförbara. Det innebär att de boende inte plötsligt skall kunna drabbas av stora kostnader, som en följd av att fastighetsägaren uppfyller sin plikt att hålla fastigheterna i gott skick. Därför skall kostnader till följd av föreningens underhållsplikt hamna på månadsavgiften, på samma sätt som hyresgäster får höjd hyra vid en renovering. Detta för att alla människor, oavsett ekonomi, skall kunna bo i en bostadsrätt. Hela idén med bostadsrättslagen var att även ekonomiskt svaga personer skulle kunna skaffa sig en bostadsrättslägenhet, utan att riskera att behöva sälja lägenheten när föreningen underhåller fastigheten. Det är också därför lagen är tvingande när det gäller föreningens underhållsansvar, inte ens ett stämmobeslut kan överföra detta ansvar på den enskilda bostadsrättsägaren. Styrelsen har trots denna tvingande lag, egenmäktigt överfört föreningens underhållsansvar på enskilda medlemmar. Styrelsen har inte ens ett stämmobeslut till stöd för sitt agerande, den agerar även i direkt strid mot stämmobeslutet. Inte nog med att styrelsen gjort detta, så vill styrelsen tvinga den enskilde medlemmen att anlita Titania för ett arbete som i grunden är föreningens ansvar. För övrigt finns det många frågetecken när det gäller upphandlingen av Ramböll och förfarandet när styrelsen beslutar sig för att anlita Titania för stambytet. Det finns personliga kopplingar mellan Ramböll och Titania som behöver utredas närmare, och i vilken utsträckning detta påverkat valet av Titania som entreprenör. En relining av grodor och övriga rör i badrum är fullt möjligt enligt experter, men då hade inte medlemmarna tvingats anlita Titania vilket hade varit en stor ekonomisk nackdel för bolaget. Allt det här behöver utredas närmare för att se varför styrelsen agerat som man gjort. Med detta som bakgrund yrkar jag: - Att stämman beslutar att avsätta den nuvarande styrelsen och inte bevilja ledamöterna ansvarsfrihet. (1) - Att stämman beslutar tillsätta en helt ny styrelse som inte har några kopplingar till den gamla styrelsen. (2) - Att stämman beslutar om att tillsätta en utredning för att granska hur upphandlingen av Ramböll och Titania gått till och senare häva avtalen med Ramböll och Titania. En granskning bör även göras av hur avtalet mellan Bofinken och Titania ser ut. Den nya styrelsen bör även försäkra sig om att inga utbetalningar görs till Ramböll och Titania, innan man försäkrat sig om att utbetalningarna inte strider mot lagen om penningtvätt. (3) - Att stämman beslutar, att om den nya styrelsen finner att det finns misstanke om brott, bör det hela överlämnas till Ekobrottsmyndigheten. (4) - Att stämman beslutar att den nya styrelsen, till en extrastämma, skall inkomma med förslag, om hur föreningen skall gå vidare med stamrenoveringen, så att den följer praxis i branschen och inte strider mot stämmobeslut eller lag. (5) 31
- Att stämman beslutar att den nya styrelsen utarbetar ett förslag, för att hjälpa medlemmar att bryta sina oskäliga avtal med Titania. De som redan anlitat Titania för sin badrumsrenovering är i framtiden fullt ansvariga för de avlopps- och vattenledningar som bytts ut, där bör den nya styrelsen utarbeta ett förslag, där detta ansvar återförs på föreningen. (6) - Att stämman beslutar att den nya styrelsen skall ta kontakt med skatteverket för att försäkra sig om att de Rotavdrag som utbetalats till medlemmar följer gällande lag och rätt. Rotavdrag är inte tillåtna för arbeten som är föreningens ansvar enligt lag och stadgar. (7) Med vänlig hälsning Sten Ove Nordqvist Wiboms väg 6 171 60 Solna Styrelsens yttrande över motion 3 Styrelsen ställningstagande över delyttrande 1-7*: (1 och 2) Föreningsstämman råder över styrelsens tillsättande, avsättande och beviljande av ansvarsfrihet. Detta regleras av standarddagordningen för en föreningsstämma. Vad gäller ansvarsfrihet så innebär detta ett ekonomiskt ställningstagande av styrelsens hantering av föreningens medel och som är granskat av föreningens egen samt externa revisorer. Revisorerna har granskat årsredovisningen och konstaterat att den uppfyller gällande krav. (3) Nuvarande Styrelse har inget att dölja i fråga om upphandlingen som har följt ett standardförfarande. Att sluta betala entreprenörer innebär ett avtalsbrott med åtföljande skadeståndskostnader. (4) Detta är upp till den nya Styrelsen att behandla och inte en stämmofråga. (5-7) Föreningen har vid två föreningsstämmor, 2012 och 2013, beslutat att genomföra stamrenovering med relining, samt att medlemmen ansvarar för renovering av badrum/wc. Föreningsstämmorna har gett Styrelsen uppgiften att upphandla respektive genomföra stamrenovering och att upphandla badrumsrenovering. Styrelsen har vid varje informationsmöte påtalat att stam- och badrumsrenoveringen är ett samverkansprojekt där både medlem och förening har ett gemensamt åtagande för projektets kvalitet och resultat. Detta innebär tydligt att medlemmen ansvarar för renovering av badrummet/wc och samtidigt som föreningen genomför stamrenoveringen. Styrelsen har i två informationsmöten den 10 och 13 februari 2014 samt i utdelat material till samtliga medlemmar den 26 februari meddelat att en korrigering har gjorts så att ansvars- och kostnadsfördelning för badrumsrenovering överensstämmer med föreningsstämmans beslut 2012. Gällande ROT-avdrag, så är även detta korrigerat att följa Skatteverkets anvisningar. * Styrelsen vill härmed meddela att även om det råder full åsiktsfrihet inom en förening och i samhället så är förtalsliknande insinuationer på helt lösa grunder och som i sin tur skapar onödig oro bland föreningsmedlemmarna inte acceptabelt beteende inom en förening. Styrelsen tar gärna emot konstruktiv kritik byggd på analys men agerar inte på förtal. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 3 besvarad 32
Motion till BRF Bofinken 2014-02-25 Grillplats / picknickplats Motion 4 Vi ser ett outnyttjat område på baksidan av Wibomsväg 5 som inte används av några i nuläget pga att det bara är en tråkig grusplan. Eftersom det redan nu finns en lekpark, så finns ett behov av grillplats / picknickplats med bord och bänkar som kan nyttjas av alla åldrar. Detta skulle höja trivseln och grannsamverkan i bostadsrättsföreningen mellan unga och gamla. Detta skulle göra att vi får ha våra bord och bänkar utan brännmärken utav engångsgrillar. Att grillplatsen skulle nyttjas av andra än bofinkens medlemmar ser inte vi som ett stort problem då de nuvarande föreningarna runt omkring redan har egna grillplatser. Vårt förslag är 2-3 st fasta grillanordningar och 3-4 st sittgrupper (bord och bänkar) samt lite trivsel runt omkring tex blomrabatter. Maria Nordin Wibomsväg 15 Karin Edblad Wibomsväg 5 Styrelsens yttrande över motion 4 Styrelsen ser mycket positivt på förslaget. Dock kan detta inte genomföras förrän efter stamrenoveringen är klar hösten 2015 eftersom ytorna eventuellt skall användas för containeruppställning. Styrelsen uppmanar stämman att uppdra till kommande styrelse att budgetera för denna framtida åtgärd. Styrelsen föreslår stämman att bifalla Motion 4 med ovanstående tillägg. 33
Motioner till stämman 2014. version 2. Inlämnat av Göran Karlsson, Wiboms väg 5 Motion 5 1. Begränsa åtkomsten till forumet. Föreningens diskussionsforum på HSB hemsida ska självklart bara kunna användas av föreningens egna medlemmar och inga andra. Endast medlemmar ska kunna läsa där, och även skriva, för ett effektivt och ohämmat meningsutbyte. Det är synnerligen olämpligt ja även oansvarigt, att låta utomstående ickemedlemmar kunna ta del av våra diskussioner där. Det kan i sämsta fall motverka syftet med forumet om t.ex. HSB förvaltning, Titania och ev köpare av våra bostäder kan läsa om våra interna spörsmål. Så här lyder också texten på forumets hemsida: "Anslagstavlan och diskussionsforumet är till för Brf Bofinkens medlemmar". Varför tillåts då vem som helst att läsa där? Jag föreslår därför ett enkelt inloggningsförfarande till forumet för våra medlemmar, till att börja med. Motion 6 2. Åtgärda ytterdörrar, hängning + stöd Flertalet ytterdörrar hänger så pass kraftigt snett i gångjärnen så att de skrapar emot marken/golvet nedanför och är därmed svåra att stänga/öppna på ett problemfritt sätt. Alltefter de används med detta fel så förstörs de alltmer också. Jag föreslår en justering av dörrarna alternativt köp av nya dörrar då de aktuella är gamla och i många avseenden odugliga. I samband med detta föreslår jag att man samtidigt ordnar med (fot)stöd för dörren, eller motsvarande anordning, så att den kan ställas upp vid behov, t.ex vid bärande av stora och skymmande saker ex.vis. vid flyttning. Nu används träplankor och stenar om man råkar ha någon till hands och dessa förstör dörrarna förutom att det är opraktiskt med dessa. 3. Valberedningen Motion 7 I styrelsens valberedning finns personer som suttit på sin post i 10 år. Detta är ingen bra förutsättning för förändring och nytt blod i styrelsen. Jag föreslår därför att en vald representant i valberedning endast kan sitta på max 2 år likt andra roller i styrelsen. 4. Trapphusbelysning Motion 8 För några år sedan byttes belysning i trapphusen inne i lamellhusen för energibesparingens skull. Vid montering av dessa så har man inte åtgärdat väggen runt installationen så att både gammal omålad vägg över en hyfsat stor yta och även gamla elkablar sticker ut. Detta är säkert både farligt och ser vansinnigt ovårdat och fult ut. En tänkbar köpare av våra lägenheter funderar säkert på varför det ser ut på detta sätt. Jag föreslår att detta åtgärdas med nymålning omedelbart och att eventuella utstickande kablar göms eller tas bort. 5. Skyltar ute Motion 9 Vid kortsidan av lamellhusen W.v. 5 så finns ett antal trafikskyltar monterade på en stolpe. Skyltarna är i mycket dåligt skick och utgör ett fult inslag i vår miljö. De kanske inte ens är aktuella längre. Jag föreslår att skyltarna avlägsnas. Om det inte är föreningens skyltar utan t.ex. Gatunämndens, så föreslår jag att styrelsen kontaktar de ansvariga för aktuell åtgärd. 6. Sopstation? Fråga 10 För några år sedan fanns planer på sopstation ute vid vår fotbollsplan. Vad har det blivit av detta? V.G. Vänd för Styrelsens yttranden kring ovanstående motioner och frågor. 34
Styrelsens yttrande över motion 5 Styrelsen anser att forumet är avsett för medlemmarnas behov av att kommunicera kring enklare frågor som det står beskrivet på hemsidan. I dagsläget används hemsidan i mångt till enkelriktade missnöjesyttringar vilka istället skall vändas till Styrelsen direkt eller till Servicecenter för åtgärd. Det är Styrelsens uppfattning att med tiden kommer sidan att användas med klokskap och utifrån dess tänkta intention. Ett öppet forum garanterar demokrati vilket gör att alla i föreningen har tillgång utan restriktioner oavsett tid, rum eller när man blir medlem. Slutna inloggningssystem måste också underhållas och administreras vilket medför ökade kostnader för föreningen. HSB kan heller inte i dagsläget erbjuda ett inloggningsförfarande på sin hemsida pga deras datasystem är gammalt. Styrelsen har också tagit ett policybeslut för hur anslagstavlan skall användas, se nedan. Om detta inte efterlevs kommer anslagstavlan tas bort. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 5 Bofinkens Nätpolicy För oss är yttrandefrihet en självklarhet och där är nätet ett oerhört kraftigt verktyg. Däremot ser vi, liksom många andra på nätet, både privatpersoner och företag, tyvärr en växande trend där kritik övergår till påhopp, kränkningar och hot. Ibland kallas denna typ av inlägg på nätet för näthat. Detta är något vi tar starkt och ovillkorligt avstånd från. Vi vill istället främja en vänlig och konstruktiv dialog i sociala medier. Vi tror att en positiv och vänlig ton snabbare leder till en lösning än svordomar, påhopp och ovårdat språk. Vi kommer alltid att plocka bort inlägg och kommentarer som går över gränsen, innehåller påhopp, hot eller annat kränkande innehåll. Vare sig det är riktat mot oss som förening, styrelse eller medlemmar som finns i våra sociala kanaler där vi närvarar. Vi vill undvika att ta bort inlägg eller spärra användare så långt det är möjligt men vi kommer inte heller tveka att göra det som behövs för att hålla dialogen på en bra nivå. Styrelsens yttrande över motion 6 Föreningens dörrar är av äldre konstruktion och måste underhållas och repareras kontinuerligt vilket också görs. Översyn pågår och underhållsåtgärder kommer att vidtas. Utbyte av dörrpartier som innebär en stor utgift för föreningen finns i underhållsplanen för åtgärd efter 2015. Styrelsen avser undersöka bästa tekniska lösning för att tillfälligt kunna ställa upp dörrarna. Styrelsen föreslår stämman att bifalla Motion 6 Styrelsens yttrande över motion 7 Valberedningen väljs enligt våra stadgar 24. För att ändra stadgar måste beslut tas på två på varandra följande föreningsstämmor. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 7 Styrelsens yttrande över motion 8 I samband med stamrenovering kommer allmänna ytor att bli smutsiga och även utsättas för onormalt slitage vilket innebär att målning av trapphus kommer först att ske när stamrenoveringen är över. Om medlem upptäcker farliga elinstallationer eller andra fastighetsfel så skall detta anmälas till Servicecenter omedelbart för åtgärd. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 8 35
Styrelsens yttrande över motion 9 Skyltarna tillhör föreningen och är planerade att bytas ut efter stamrenoveringen. Styrelsen föreslår stämman att bifalla Motion 9 med ovanstående tillägg Styrelsens yttrande över fråga 10. Ej utformad som motion! Förslaget om sopstation har utretts tidigare och beslutats att inte genomföras på grund av den omfattande nedskräpning som skulle bli följden samt att det är problem för sopbilen att komma fram till platsen. Renhållningen har också därför nekat till att hämta sopor därifrån. Vi har inget överhängande behov inom föreningen av en permanent sopstation samt att det ställs ut en container 4 ggr per år för skrymmande avfall för enskilda medlemmars behov. Det ingår i Styrelsens normala arbete att behandla frågor som medlemmar har. Flertalet av ovanstående frågor kunde enkelt ha besvarats om frågorna hade ställts till Styrelsen direkt. 36
Motion till Brf Bofinkens ordinarie föreningsstämma den 29 april 2014 Datum: 2014-02-28 Namn: Birgitta och P-O Grundström Bakgrund till motionerna: Styrelsens hantering av stämmobeslutet 2012, samt vilseledande information. Styrelsen beslöt att medlemmen, i strid mot stämmobeslutet, själv skulle svara för kostnaderna för bytet av grodorna. Efter många invändningar från medlemmar, ändrade sig styrelsen, Föreningen svarar för badrumsgrodan, dock ej wc-grodan. Fortfarande följer styrelsen inte stämmobeslutet 2012. Nya besked: I informationsbladet 2014 02 26 från styrelsen, ska även wc grodan ingå, (för att följa stämmobeslutet och stadgarna?!) Även om det inte framgår tydligt. Gäller det bara när wc renoveras av Titania? Arbetsmiljöansvaret: Titania och styrelsen har tidigare förbjudit medlemmarna att anlita annan entreprenör fram till aug 2015, på vilka grunder. Arbetsplatsmiljöansvaret är begränsat till den del, där arbete pågår, enl. arbetsmiljöverket. Asbests: Förbjöds inom byggindustrin redan 1976, totalförbjöds 1982. Alla som gjort om sina badrum efter nämnda datum, torde inte ha någon asbests. Någon kostnad för sanering, torde ej heller utgå i nämnda fall. Många medlemmar har p.g.a den aggressiva tonen från styrelsen/titania känt sig tvingade att skriva under beställningsblanketten från Titania, i tron att det var tvingande. Yrkanden: 3 motioner att stämman uppdrar åt styrelsen att undersöka arbetsmiljöansvaret, och få klarhet i vad som gäller, där arbeten inte pågår. Motion 12 att stämman uppdrar åt styrelsen att medverka till att de medlemmar som redan genomfört asbestsanering, inte åläggs ytterligare kostnader. Motion 13 att Stämman uppdrar åt styrelsen att medverka till och bistå de medlemmar som känt sig tvingade att teckna avtal med Titania, samt att omförhandling/ bryta avtalet. Birgitta och P-O Grundström Motion 11 V.G. Vänd för Styrelsens yttranden kring ovanstående motioner. 37
Styrelsens yttrande över motion 11 Styrelsen har redan klargjort och informerat om arbetsmiljöansvaret ett flertal gånger. Titania har arbetsmiljöansvaret och råder över arbetsstället, Wiboms väg 2-27, under hela projekttiden. Styrelsen har överlåtit arbetsmiljöansvaret till Titania enligt avtal. Arbeten pågår i hela området till och med september 2015 vilket gör att inga delar är färdiga förrän då. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 11 Styrelsens yttrande över motion 12 Det är den enskilde medlemmen som ska uppvisa att vedertagen asbestsanering har skett. Har renovering skett utan asbestsanering, har inte gällande lagstiftning för asbestsanering efterlevts (vid åtgärdandet) vilket alla är skyldiga att följa. Vid renovering i badrum eller utrymmen där asbest finns kan det ge hälsovådliga negativa effekter för boende i samma fastighet. Därför påtalar Styrelsen skyldigheten alla medlemmar solidariskt verkar för att ta bort all asbest vid varje renovering. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 12 Styrelsens yttrande över motion 13 Enskilda renoveringsavtal tecknas mellan Titania och medlem enligt god affärssed. Styrelsen anser att behovet som eftersöks av förslagsställaren inte föreligger. Styrelsen har erfarit att medlemmar som renoverat med Titania har varit nöjda med resultatet. Styrelsen föreslår stämman att avslå Motion 13 38
Motion till Brf Bofinkens ordinarie stämma 2014 Renovering av avloppsrör i badrum och toalettrum Bakgrund Föreningens styrelse har nu accepterat att föreningen har underhållsansvaret för rubricerade rör (ofta kallade grodor). Styrelsen har konstaterat att rören är i så dålig kondition att risken för vattenskador är oacceptabelt stor. Stämman år 2012 och 2013 har uppdragit åt styrelsen att renovera rören. Relining av rören godtas inte, styrelsen accepterar endast utbyte. Vi anser att uppdraget är så entydigt formulerat och situationen så allvarlig ifråga om vattenskador att renoveringen skall utföras enligt tidplanen för aktuell etapp även om berörd medlem inte avser att renovera badrum eller toalett förrän senare. Renovering vid en senare tidpunkt kommer erfarenhetsmässigt att medföra skador på underliggande badrum resp. toaletter, att asbestsanering kanske inte utförs enligt reglerna, att skador uppstår i gemensamma utrymmen på grund av dålig skyddstäckning av hissar och gångvägar och att bullerstörningar uppstår på nytt i redan renoverade portar/byggnader. Föreningens åtgärder för att motverka vattenskador Friläggande av rören medför att golvets tätskikt förstörs. Efter att grodan bytts i badrum och/eller toalett, jämnas golvet av och täcks med en plastmatta. Badrummet kan sedan användas i begränsad omfattning tills renovering sker. Kostnader för plastmattan och annat som medlemmen ändå skulle få vid senare renovering, betalas av medlemmen. Som medlem i en bostadsrättsförening är man skyldig att rätta sig efter de beslut som föreningen, företrädd av styrelsen, fattar. Motion 14 Vi yrkar att stämman ålägger styrelsen att låta renovera alla icke godkända grodor enligt tidplanen för respektive etapp och att badrum och/eller toalett i direkt anslutning därtill antingen görs begränsat brukbart enligt beskrivningen ovan, om medlemmen så begär, eller renoveras fullt ut. Lars Bäcklund, Wv6 Peo Grundström, Wv17 Yngve Möller, Wv2 08-279364 08-276180 08-835723 larsybacklund@telia.com peo@cardionics.se yngvemoller@bredband.net Hans-B Troby, Wv4 Christer Törnqvist, Wv2 08-272169 0702-952915 hans-b.troby@comhem.se christer_tornquist@bredband.net V.G. Vänd för Styrelsens yttranden kring ovanstående motion. 39
Styrelsens yttrande över motion 14 Styrelsens uppdrag är att utföra stamrenovering i föreningen och detta kommer att ske av alla föreningsgemensamma avloppsdelar innan september 2015. Om detta inte görs enligt gällande tidplan så drabbas föreningen av tillkommande kostnader och försämrade garantier. I stamrenoveringen ingår renovering av badrumsgroda, golvbrunn, anslutning till avloppsstam samt gjutning av badrumsgolv. I detta ingår även renovering av avloppet i lilla WCn. Vidare har Styrelsen vidtagit ytterligare åtgärder för att förmå kvarstående medlemmar att renovera sina badrum genom individuella möten med dem. Se även Styrelsens yttranden över motion 1 och 2. Om medlem kräver en lösning som innebär en begränsad brukbarhet kommer föreningens merkostnader för detta att få betalas av den enskilde medlemmen. Styrelsen föreslår stämman att anse Motion 14 besvarad 40
Motion Brf Bofinken Angående bokning av lokaler Att vi i Brf Bofinken har tillgång till övernattningsrum och festlokal för uthyrning är en mycket uppskattad tjänst, dock anser jag att bokningsförfarandet kan förbättras. Problem med nuvarande lösning Idag är detta är en helt manuell hantering där man måste ringa för att kontrollera om lägenhet/lokal är ledig, vilket medför följande problem: Omöjligt att boka på kort varsel eftersom telefontiden är begränsad till endast 3h / v Svårt att planera in vistelse då man inte kan få en översikt av nuvarande bokningsläge Framtida lösning Att varje medlem skall kunna logga in för att se en bokningsöversikt för lägenheterna/lokal, samt att skapa bokning från sin egen dator/mobil. För att inte diskriminera personer utan dator/mobil så behåller vi möjligheten att kunna kontrollera tillgänglighet samt skapa bokning via telefon såsom det funkar idag, med den skillnaden att även sådana bokningar förs in i det elektroniska bokningssystemet. Nyckeluthämtning sker på nuvarande vis. Jag yrkar på Motion 15 att inleda en kravinsamling och samla in offerter av webbaserade bokningsystem för våra övernattningslägenheter samt Holken. att ge styrelsen mandat att investera i sådant system om styrelsen anser att kostnaden är skälig Undertecknad bistår gärna i kravinsamling samt offertarbete. Solna, 2014-02-28 John Gunnarsson Wiboms väg 4 Styrelsens yttrande över motion 15 Styrelsen ser positivt på både förslaget och det individuella initiativet som visar att medlemmar vill engagera sig i föreningsutvecklande frågor. Styrelsen föreslår stämman att bifalla Motion 15 41
42
Anmälningsblankett måltid Jag/vi, personer, önskar delta vid måltid som följer efter föreningsstämman den 29 april 2014 på Restaurang Terra, Solna Gate, Hemvärnsgatan 9, Solna Namn: Wiboms väg: Anmälningsblanketten lämnas till fastighetsskötarens expedition på Wiboms väg 8, Nedre Källaren, senast kl 12.00 onsdagen den 16 april 2014. 43
44
Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående (= förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort... Datum... Fullmakt för...... att företräda bostadsrättshavaren...... Lägenhetsnummer... i brf Bofinken i Solna. (Obs. Enbart föreningens unika lägenhetsnummer skall anges, 1 426, 7001) Bostadsrättshavarens egenhändiga namnteckning:... (Namnförtydligande). (Fullmakten behöver inte vara bevittnad) 45
46
Styrelsens sammansättning Brf Bofinken under 2013-2014 Från vänster övre raden: Från vänster nedre raden: Lennart Persson Ledamot* Enis Taric Ledamot Rainer Korkiamäki Sekreterare Asal Abdi Förvaltare Silvia Hammarberg Suppleant* Håkan Lagnefeldt HSB Ledamot Ann-Christin Lundbäck Ordförande Eva Heffler Ledamot Folke Nordlander Ledamot Jolanta Wielburski Vice ordförande* Anders Andrae Suppleant * Från och med 2014 är Lennart Persson vice ordförande, Silvia Hammarberg ledamot samt att Jolanta Wielburski har avgått ur styrelsen. 47