Regionstyrelsen Ingemar Nilsson Servicedirektör 0702-37 57 61 Ingemar.A.Nilsson@skane.se BESLUTSFÖRSLAG Datum 2013-09-25 Dnr 0902057 1 (7) Regionstyrelsen Försäljning av fastigheter - godkännande av köpeavtal Ordförandens förslag Regionstyrelsen föreslår regionfullmäktige följande 1. Regionfullmäktige godkänner försäljning i överensstämmelse med upprättat köpeavtal för fastigheter i föreliggande köpeavtal för en köpeskilling om 370 000 000 kronor. 2. Regionstyrelsen föreslår regionfullmäktige att ärendet omedelbart justeras. Sammanfattning Regionstyrelsen beslutade 2011-09-08, 226, Försäljning av fastigheter att uppdra åt fastighets- och servicenämnden att utreda förutsättningarna för försäljning av vissa fastigheter samt överlämna ett samlat förslag till regionstyrelsen för bedömning av lämplighet och konsekvenser av en försäljning för respektive berörd verksamhet. Förslag inlämnades från fastighets- och servicenämnden samt yttrande från vårdproduktionsberedningen. Regionstyrelsen beslutade 2012-05-10, 104, Försäljning av fastigheter att uppdra åt regiondirektören att förbereda en försäljning genom att upprätta förslag till köpeavtal för fastigheter i enlighet med fastighets- och servicenämndens förslag och med beaktande av de synpunkter som redovisas i beslutsförslag 2012-04-19, då köpeskilling för ett enskilt försäljningsobjekt överstiger 100 prisbasbelopp. De 27 fastigheterna som föreslås till försäljning i köpeavtalet ingick i fastighets- och servicenämndens förslag. Bifogat finns förslag på köpeavtal som upprättats för godkännande av regionfullmäktige. C:\pactdok\Regionfullmäktige\2013-10-29\07 Försäljning av fastigheter\beslutsförslag_rs_0902057-u16.docx Postadress: Organisationsnummer: 23 21 00-0255 Besöksadress: Telefon (växel): Fax: Internet: www.skane.se
Datum 2013-09-25 2 (7) I ärendet finns följande dokument 1. Beslutsförslag 2013-09-25 inkl. förslag till köpeavtal Beskrivning av ärendet och skälen för förslaget Fastigheterna sammanlagda yta uppgår till 50 460 kvm. Försäljningsprospekt har upprättats av upphandlad mäklare och av inkomna indikativa anbud har det för s mest förmånliga alternativet valts. Samtliga berörda kommuner har getts möjlighet att lämna bud på fastighet belägen inom egen kommun. I de fall kommunen har lämnat ett bud som minst motsvarade mäklarens värdering av fastigheten har försäljning skett. Tidplan Tid Aktivitet Hösten 2012 Underlag för försäljningsprospekt insamlas. 2013 Förfrågan till berörda kommuner om intresse att Januari-mars förvärva fastighet inom egen kommun. Mars Förhandlingar inleds med Sjöbo kommun, Staffanstorps kommun och Lomma kommun då de lämnat indikativa bud på fastighet inom resp kommun och bud var högre än mäklarens värdering. Mars Med utgångspunkt från försäljningsprospektet inbjuds potentiella köpare att lägga ett indikativt bud på ett samlat paket bestående av 27 fastigheter. 30 april Senaste datum att lämna ett indikativt anbud. Maj Utvärdering av inkomna anbud. Av de 39 st utskicken till presumtiva köpare inkom 8 st med svar. Maj Exklusivitet gavs till anbudsgivaren som lämnat det mest förmånliga anbudet. Inledande förhandlingar påbörjas. 10 juni Regionstyrelsen godkänner köpekontrakt för sex fastigheter varav tre fastigheter som förvärvas av Sjöbo kommun, Staffanstorps kommun resp Lomma kommun. Köparen genomför due diligence (teknisk undersökning) av fastigheterna och genomgång av skriftligt underlag som lämnats av Regionservice. Juniseptember Augustiseptember Slutförhandling med köparen och kontraktsskrivning. 10 oktober Regionstyrelsen beslutar om att föreslå regionfullmäktige att godkänna köpeavtal. 29 oktober Regionfullmäktige beslutar att godkänna köpeavtal. 1 december Köparen tillträder. Förslag föreligger på köpeavtal för fastigheterna som bland annat reglerar:
Datum 2013-09-25 3 (7) Köpare är Lönnbacken Fastigheter AB. Köpeskillingen uppgår till 370 000 000 kr. Tillträdesdag är 2013-12-01. Köparen ska, inom två år från tillträdesdagen, investera sammantaget minst 10 000 000 kronor i fastigheterna. Köparen avgör i vilka av fastigheterna som investeringarna ska genomföras, samt beslutar vilken typ av investering som ska göras. Köparen ska på begäran från redovisa genomförda investeringar vid tvåårsperiodens utgång. Detta sker inom ramen för köparens finansiering som således inte påverkar hyresnivån. Tabell: Faktauppgifter för fastigheterna. Fastighet Köpeskilling Bokfört värde Kvm kr kr Bjuv Apoteket 5 6 400 000 2 409 076 628 Bromölla Korsvången 1 11 000 000 796 161 2 147 Burlöv Tågarp 18:5 (Arlöv) 35 000 000 2 635 895 3 707 Båstad Lyckebacken 2 10 000 000 2 287 756 1 645 Eslöv Solrosen 1 37 100 000 11 782 724 6 573 Helsingborg Sippan 33 8 000 000 497 650 723 Hässleholm Doktorn 1 13 500 000 896 492 1 413 Hässleholm Fornbacken 5 2 000 000 645 548 Hässleholm Svärdsliljan 15 (Vinslöv) 12 500 000 6 190 737 1 885 Hässleholm Vannaröd 64:3 och 64:4 3 500 000 och 1 365 999 638 (Sösdala) 1 000 000 Höganäs Centralen 4 13 000 000 10 177 259 1 041 Hörby Överum 1 8 000 000 2 515 024 760 Klippan Appolo 15 20 000 000 6 922 824 2 547 Klippan Skvadronen 9 (Ljungbyhed) 6 500 000 4 179 773 1 023 Kristianstad Degeberga 12:47 10 000 000 4 332 856 1 119 Kristianstad Kristianstad 3:10 21 000 000 10 420 213 5 306 Kristianstad Näsby 35:12 14 000 000 5 278 777 1 581 Kristianstad Paviljongen 1 18 000 000 1 855 333 2 980 Kristianstad Tollarp 5:52 12 000 000 4 756753 1 559 Kristianstad Vä 157:10 10 500 000 987 409 1 368 Kristianstad Åhus 3:108 18 000 000 3 649 783 1 926 Lund Banken 7 (Dalby) 29 500 000 7 700 428 3 210 Simrishamn Hjälmaröd 4:94 (Kivik) 1 000 000 75 675 171 Skurup Rapphönan 1 23 000 000 14 441 177 2 125 Tomelilla Brösarp 12:22 4 000 000 3 333 881 784 Örkelljunga Tre Kronor 2 13 000 000 1 741 709 2 304 Tomträtten till fastigheten 8 500 000 1 365 999 749 Kristianstad Anton Cortmeijer 3 Summa 370 000 000 152 414 416 50 460 Den totala årshyran för samtliga fastigheter uppgår till drygt 51 Mkr.
Datum 2013-09-25 4 (7) Beskrivning av köparen 2010 beslöt Alecta, Kyrkans Pensionskassa och AI Pension att tillsammans starta Lönnbacken Fastigheter AB i avsikt att förvärva, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Målsättningen var att göra en långsiktig investering med möjligheter till god avkastning och samtidigt bidra till utvecklingen av en god och väl fungerande samhällsservice. Valet föll på offentligt finansierade äldreboende, främst nya eller nyrenoverade fastigheter men även strategiskt intressanta ny- och ombyggnadsprojekt. Drygt 70 % av fastighetsbeståndet utgörs av fastigheter innehållande äldreboenden. Kommuner och regioner/landsting svarar för drygt 70 % av hyresvolymen och den genomsnittliga längden på hyresavtalen är drygt 11 år. Lönnbacken Fastigheter är idag en etablerad aktör på den svenska marknaden för samhällsfastigheter. Företaget förvaltar fastigheter till ett värde av ca 2,6 miljarder kronor med tyngdpunkterna i fyra svenska starka regioner; Mälardalen, Skåne, Dalarna och Umeå. I fastigheterna bedrivs framförallt äldreomsorg men även skola och vård. Ägarna till Lönnbacken Fastigheter AB beslutade i augusti 2013 att stärka kapitalbasen ytterligare vilket medger en utökning av investeringskapaciteten från ca 3 500 Mkr till ca 4 500 Mkr. Hittills har investeringar för drygt 3 000 Mkr gjorts i Mälardalen, Skåne, Dalarna och Umeå. Hyresavtal med köparen Regionservice är hyresgäst för samtliga hyresavtal och hyr ut lokalerna i andra hand, huvudsakligen till verksamheter internt i. Tabell: Nyttjare av inhyrda lokaler. Fastighet Verksamhet Kontraktstid Kvm t o m Bjuv Apoteket 5 Folktandvården 2022-12-31 628 Bromölla Korsvången 1 Primärvården 2015-03-31 117 Folktandvården 2022-12-31 692 Hälsoringen 2015-03-31 1 338 Burlöv Tågarp 18:5 (Arlöv) Primärvården 2019-12-31 2 527 Folktandvården 2022-12-31 730 Båstad Lyckebacken 2 Folktandvården 2015-12-31 395 Capio 2016-09-30 1 190 Eslöv Solrosen 1 Primärvården 2019-12-31 2 691 Habilitering och 2019-12-31 1 277 Hjälpmedel SUS 2013-12-31 20
Datum 2013-09-25 5 (7) Fastighet Verksamhet Kontraktstid Kvm t o m Eslövs 2015-07-31 1 284 Montessorifriskola Eslövs kommun 2014-09-30 36 Helsingborg Sippan 33 Primärvården 2015-12-31 723 Hässleholm Doktorn 1 Primärvården 2019-12-31 1 413 Hässleholm Fornbacken 5 Falck Ambulans 2013-09-10 548 AB Hässleholm Svärdsliljan 15 Primärvården 2019-12-31 1 625 (Vinslöv) Hässleholm Vannaröd 64:3 och 64:4 Primärvården 2017-12-31 593 (Sösdala) Höganäs Centralen 4 Primärvården 2019-12-31 1 041 Hörby Överum 1 Falck Ambulans 2014-12-31 760 AB Klippan Appolo 15 Primärvården 2017-12-31 1 745 Primärvården 2015-12-31 220 Folktandvården 2022-12-31 582 Klippan Skvadronen 9 (Ljungbyhed) Primärvården 2015-12-31 743 M. Walchalski, 2015-12-31 244 tandklinik Kristianstad Degeberga 12:47 Primärvården 2019-12-31 849 Kronans 2016-09-30 50 Droghandel Dental Human 2014-12-31 220 Kristianstad 3:10 Habilitering 2013-01-01 276 Habilitering 2019-12-31 642 Habilitering 2019-12-31 362 Habilitering 2013-12-31 550 Habilitering 2014-12-31 455 Habilitering 2019-12-31 607 Habilitering 2019-12-31 82 Daghem 2013-12-31 400 Kristianstad 2014-07-31 849 kommun Kristianstad Tillsvidare 61 kommun Kristianstad 2014-09-30 540 kommun Kristianstad Näsby 35:12 Primärvården 2019-12-31 1 499 Kristianstad Paviljongen 1 Psykiatri Skåne 2019-12-31 2 277 Skånevård Kryh 2013-12-31 162 Handicampen 2015-05-31 240 Kristianstad Tollarp 5:52 Primärvården 2019-12-31 1 100 Folktandvården 2022-12-31 320
Datum 2013-09-25 6 (7) Fastighet Verksamhet Kontraktstid Kvm t o m Apoteket AB 2014-09-30 139 Kristianstad Vä 157:10 Primärvården 2017-12-31 1 282 Apotek Pharmacy 2015-09-30 86 Kristianstad Åhus 3:108 Primärvården 2019-12-31 1 397 Folktandvården 2022-12-31 507 Lund Banken 7 (Dalby) Primärvården 2019-12-31 2 111 Folktandvården 2022-12-31 472 Lunds kommun 2014-09-30 388 Lunds kommun 2014-09-30 42 Simrishamn Hjälmaröd 4:94 (Kivik) Primärvården 2014-12-31 151 A Åkesson 2014-02-28 20 Skurup Rapphönan 1 Primärvården 2019-12-31 1 613 Folktandvården 2022-12-31 512 Tomelilla Brösarp 12:22 Primärvården 2019-12-31 784 Örkelljunga Tre Kronor 2 Primärvården 2017-12-31 1 677 Tomträtten till fastigheten Kristianstad Anton Cortmeijer 3 Previa 2013-12-31 64 M Anton, tandklinik 2014-12-31 357 Folktandvården 2022-12-31 749 Ekonomiska konsekvenser och finansiering Fastigheternas samlade bokförda värde per 2013-07-31 uppgår till 152 414 416 Mkr. Försäljningsomkostnader kommer att finansieras genom köpeskillingen. Juridisk bedömning Juridiska avdelningen har granskat beslutsförslaget. Föreslagen försäljning sker i enlighet med reglemente för regionstyrelse, nämnder och revisorerna i (dec 2010) och delegationsordning för regionstyrelsen (2011-03-17, 62). Miljökonsekvenser Försäljningen kommer att följa de generella regler som gäller vid försäljning. Kopplingar till s policyer och övergripande beslut Se Juridisk bedömning.
Datum 2013-09-25 7 (7) Samverkan med berörda fackliga organisationer Samverkan och MBL-förhandling i ärendet har slutförts på regional nivå. Hur uppföljning ska ske Uppföljning kommer att ske enligt gällande rutiner i samband med tertialoch årsbokslut. Pia Kinhult Ordförande Jonas Rastad Regiondirektör