D-UPPSATS 2005:15 Gemensamhetsyta vid LSS-boenden en rättighet? Urban Krutrök Luleå tekniska universitet D-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Samhällsvetenskap 2005:15 - ISSN: 1402-1552 - ISRN: LTU-DUPP--05/15--SE
Abstract The main purpose of the essay has been to investigate which legal framework is applicable in calculating rent levied upon communal areas in special accommodation, and to investigate what support there is in legislation, in legal precedent or doctrine for the use either of the Land Code Ch. 12 (Rent Act) or the Act Regarding Support and Service to Certain Functionally Handicapped Persons (LSS) in setting rent for communal areas. I have limited the study to LSS-compliant accommodation, with focus on rent-setting on communal areas. In the essay, there is a presentation of the Rent Act, the Social Services Act and the Act Regarding Support and Service to Certain Functionally Handicapped Persons (LSS), and their relation to special accommodation. The essay is based on literature studies and interviews. The essay also presents the background of present legislation and reasons why this legislation is largely untried. The conclusion is that in rent calculations there is a good case for including communal areas in LSS-compliant accommodation in accordance with the Land Code Ch. 12. ii
Sammanfattning Uppsatsens huvudsakliga syfte är att undersöka dels vilket rättsområde som skall användas vid hyresberäkning av gemensamhetsytor vid särskilt boende, dels vilket stöd i lagstiftning, prejudikat eller doktrin som finns för att använda sig av antingen 12 kap. JB (hyreslagen) eller lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) i hyresättning av gemensamhetsytor. Jag har avgränsat mig till LSS boende med inriktning mot hyressättning av gemensamhetsytor. I uppsatsen presenteras hyreslagen, socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade och deras relation till särskilda boenden. Litteraturstudier och intervjuer ligger till grund för uppsatsen. I uppsatsen redogörs för bakgrunden för nuvarande lagstiftning samt orsaker till att lagstiftningen inte i större utsträckning är prövad. Slutsatsen är att mycket talar för att hyressättning av gemensamhetsytor vid LSS boenden skall inberäknas i hyran enligt 12 kap. JB. iii
INNEHÅLSFÖRTECKNING Abstract. ii Sammanfattning iii Kapitel 1 INLEDNING.... 1 1.1 Introduktion. 1 1.2 Syfte. 1 1.2 Avgränsning. 1 1.3 Metod... 1 Kapitel 2 SVENSK RÄTT.. 3 2.1 Jordabalken 12 kap (hyreslagen). 3 2.1.2 Bostadshyran (12:19 JB). 4 2.1.3 Hyrans betalning 12 kap 20 JB. 4 2.1.4 Hyreslagen i relation med LSS 5 2.3 Socialtjänstlagen (SoL).. 5 2.3.1 Socialtjänstlagen och särskilt boende.. 6 2.4 Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS).. 6 2.4.1 Boende med stöd av LSS 7 2.4.2 Praxis... 8 Kapitel 3 HYRESSÄTTNING I SÄRSKILT BOENDE.. 11 3.1 Bakgrund till begreppet särskilt boende.. 11 3.2 Hyressättning... 11 iv
3.2.2 Bruksvärdesprincipen.. 11 3.3 Värdeområden.. 13 3.3.1 Den enskilda lägenheten.. 14 3.3.2 Gemensamma utrymmen. 14 3.3.3 Övriga kvaliteter.. 15 3.4 Hur mäter och räknar vi?. 15 3.5 Några synsätt 16 3.5.1 Särskilt boende för äldre med icke fullvärdiga enskilda lägenheter... 16 3.5.2 Särskilt boende med fullvärdiga enskilda lägenheter. 17 3.5.3 Övriga ytor... 18 3.6 Boende med stöd av LSS. 18 Kapitel 4 AVSLUTANDE KOMMENTARER. 20 4.1 Det gemensamma utrymmet i bostad med särskild service enligt LSS.. 20 4.2 Aktuell rättstillämpning... 20 4.3 Slutsatser. 21 Käll- och litteraturförteckning... 22 v
Kapitel 1 INLEDNING 1.1 Introduktion Allt fler kommuner anser att gemensamhetsutrymmena i gruppbostäder enligt LSS får utgöra underlag för beräkning av den enskildes hyra. Varför? Lagstiftaren har ju genom LSS bestämt att behovet av personal och omvårdnad, och gemensamma utrymmen inte skall medföra någon kostnad för den enskilde. Många kommuner ställer sig frågande gällande hyreslagens tillämplighet på särskilda boendeformer, t.ex. boende med stöd av lag (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). Frågorna har särskilt gällt hyressättningen av detta boende och möjligheten att därvid beakta gemensamma utrymmen. Två lagar ligger till grund för det aktuella rättslaget: rättighetslagen LSS och den generella lagstiftningen Jordabalken 12 kap, även kallad hyreslagen. Det har visat sig att det gemensamma utrymmet i gruppbostaden definieras på olika sätt beroende på vilken lag som tillämpas, antingen som en hyresgrundande förmån enligt hyreslagen eller en stöd och omvårdnadsinsats enligt LSS. 1.2 Syfte Syftet med uppsatsen är att beskriva en del av lagstiftningen. Uppsatsen kommer att ge en översiktlig bild av innebörden hyressättning av gemensamhetsyta vid särskilda boenden enligt LSS, samt ett försök till gränsdragningen mellan lagen om stöd och service till funktionshindrade och jordabalken 12 kap. 1.3 Avgränsning Uppsatsen behandlar inte alla berörda områden inom hyressättning. Tyngdpunkten i uppsatsen är riktad mot hyra vid särskilt boende och i synnerhet gemensamhetsytan. Begreppets innebörd kommer att belysas genom en närmare redogörelse av förarbeten, doktrinen, samt praxis. 1.4 Metod I arbetet med uppsatsen har jag till en början läst in mig på ämnet genom att studera relevanta lagar, förarbeten, praxis och doktrin. Jag har särskilt studerat avgöranden vid domstolar enligt svensk rätt. För att finna relevant litteratur till uppsatsen har jag använt mig av databaserna Libris och LUCIA, samt även artikeldatabaserna vid Luleå universitetsbibliotek. Slutligen har intervjuer gjorts med sakkunniga vid Svenska kommunförbundet och Pajala kommun. 1
Kapitel 2 SVENSK RÄTT 2.1 Jordabalken 12 kap (hyreslagen) Hyresavtalet (både beträffande bostad och lokal) regleras i 12 kap JB, trots att det alltså inte rör sig om en självständig lag utan om ett kapitel i JB. Hyreslagen behandlar bara den obligationsrättsliga sidan (d v s den inbördes relationen mellan avtalsparterna) av hyresavtalet. Sakrättsliga regler finns i 7 kap JB 1. Om vederlag utgår för boende i lägenhet är hyreslagen (12 kap. jordabalken) tillämplig. Denna lag är en tvingande lagstiftning till hyresgästens förmån. därför går det inte att avtala om sämre förmåner än vad lagen anger. Om så har skett blir avtalsvillkoren ogiltiga och lagens bestämmelser tar över, såvida det inte anges i ifrågavarande bestämmelse att den är dispositiv. Det bör uppmärksammas att hyreslagen reglerar frågor som rör t.ex. störningar från hyresgästen, rätt att ha inneboende, hyresgästens ansvar för skador, övergivande av lägenheten, hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten. Parterna har avtalsfrihet när det gäller villkor som inte regleras i hyreslagen. Ett villkor som part ställer bör dock vara skäligt. En hyresrätt är förverkad endast enligt någon av de situationer som anges i hyreslagen, tex. om hyresgästen dröjer med betalning av hyran eller vanvårdar lägenheten (se vidare12 kap. 42 JB). Gemensamt för alla situationer är att det som läggs hyresgästen till last inte får vara av ringa betydelse. Om man ålagt hyresgästen någon annan skyldighet i avtalet framgår av hyreslagen (se 42 1 st. p. 8) att om hyresgästen åsidosätter avtalsenligt skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt 12 kap. JB, är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att omedelbart säga upp hyresgästen, om det får anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs. Det fordras alltså att villkoret inte strider mot hyreslagen och att det är mycket betydelsefullt att villkoret följs, vilket är ett strängt krav. Vidare krävs att villkoret har en erforderlig bestämdhet. Om det är fråga om andrahandsuthyrning saknar andrahandshyresgästerna besittningsskydd de två första åren av hyresförhållandet, dvs. rätt till förlängning av hyreskontraktet. Sedan den 1 april 2002 har genom lagändring, i 12 kap. 45 JB (SFS 20029), andrahandshyresgästens besittningsskydd dock stärkts. En hyresgäst som ingår avtal efter nämnda tidpunkt och i detta hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd som har hyrt lägenheten genom ett sk. blockhyresavtal, har besittningsskydd som en förstahandshyresgäst. Ett blockhyresavtal innebär att förstahandshyresgästen genom ett och samma avtal hyrt flera lägenheter i avsikt att hyra ut dem till andra. Det skall också vara fråga om minst tre lägenheter. Dessa behöver inte vara belägna inom en och samma fastighet. Det är vanligt att kommuner hyr lägenheter på detta sätt. Lagändringen innebär således att man måste avtala bort besittningsskyddet i förekommande fall. Sådana överenskommelser skall, om hyresförhållandet inte inletts, godkännas av hyresnämnden. 1 Grauers (2001) 2
2.1.2 Bostadshyran (12:19 JB) Om hyra skall utgå i pengar skall den bestämmas till visst belopp i hyresavtalet. Beloppet skall anges i kontraktet om hyresavtalet är skriftligt. Om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen får hyresbeloppet istället bestämmas och anges i förhandlingsöverenskommelsen. Ersättning för kostnader som avser uppvärmning, varmvatten, el eller avgifter för vatten och avlopp behöver inte vara bestämd i belopp om 1. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och grunden för beräkningen av ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse. 2. lägenheten är belägen i en- eller tvåfamiljshus 3. eller om kostnaderna skall betalas av hyresgästen efter individuell mätning. Hyran för en lägenhet som hyrs ut i andra hand eller som hyrs ut av någon som innehar lägenheten med bostadsrätt får knytas till den hyra eller årsavgift som den som hyr ut betalar 2. Detta har redovisats genom Bostadsdomstolens beslut 1994-04-14 (RBD 1994:8) har klarlagts att 12 kap. jordabalken (JB) - allmänt kallat hyreslagen - är tillämplig vid upplåtelser av enkelrum i särskilda boendeformer då avgift uttas för boendet. Detta gäller även om boendet är förenat med omfattande vård och service. Den boendeavgift kommunen tar ut skall därför fastställas enligt hyreslagens regler. 2.1.3 Hyrans betalning 12 kap 20 JB Hyran skall betalas vid de tidpunkter som avtalats. Hyran som beräknas för månad eller längre tid får, oavsett vad som avtalats, betalas per månad senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Detta gäller dock inte hyra för den första kalendermånaden under hyresförhållandet som skall betalas vid den tidpunkt som avtalats. Om avtal inte träffas när betalningen av hyran skall ske, skall den betalas i förskott senast sista vardagen före varje kalendermånads början när hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid som hyran beräknas för. Om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor, anses hyresvärden ha fått hyran vid betalningen. Alternativt när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlade kontoret. 2 RBD 1994:8 3
Ifall hyresgästen inte betalar hyran inom en vecka från förfallodagen kan hyresrätten förverkas och hyresvärden får rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Om hyresavtalet har sagts upp på grund av förverkande kan hyresgästen komma att avhysas från lägenheten. Hyresgästen har dock möjlighet att återvinna hyresrätten om hyran betalas inom tre veckor från det att hyresgästen delgivits en underrättelse om denna möjlighet. 2.1.4 Hyreslagen i relation med LSS Många kommuner har dock ifrågasatt hur hyressättningen skall göras när boendet beviljats med stöd av lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade ( LSS). Detta med tanke på att det av två beslut från kammarrätten i Jönköping i (95-05-11, mål nr 2870-94 och 1996-10-23, mål nr 177-96) framgått att en kommuns beslut om hyresuttag som innefattade ersättning för gemensamma utrymmen stred mot LSS och dess förarbeten 3. 2.3 Socialtjänstlagen (SoL) Rättsordningens innehåll har på många sätt påverkats av socialpolitiska syften. Detta gäller inte bara inom förvaltningsrättens områden, utan även inom andra delar av rättsordningen, t ex arrende- och hyreslagstiftningen, konsumentlagstiftningen och skattelagstiftningen. De av sociala synpunkter influerade rättsreglerna är nu så fast införlivade med olika delar av rättsordningen, att det knappast är möjligt att sammanföra dem till en särskild juridisk disciplin. Däremot kan man inom förvaltningsrätten behandla de rättsregler, som bärs upp av socialpolitiska syften, i en särskild avdelning: socialförvaltningsrätten eller socialrätten i inskränkt mening. Dessa rättsregler är av två huvudtyper. De kan gälla kan de gälla ingripanden i konkreta fall för att avhjälpa personliga eller ekonomiska nödtillstånd. Rättsreglerna kan också de avse åtgärder, som mera generellt sett är ägnande att motverka sociala missförhållanden, såsom kontroll av arbetsmiljön, arbetstidsreglering, arbetsmarknadspolitiska åtgärder samt stöd åt bostadsproduktionen. De åtgärder, genom vilka socialvården verkar, kan i sin tur indelas i tre huvudtyper. Den första omfattar olika former av personlig vård, t ex vård av barn och ungdomar, äldre människor, kroppsligt eller psykiskt sjuka samt missbrukare. Vården kan meddelas som öppen vård eller inom en institution. Den kan också vara frivillig eller påtvingad. Den andra huvudtypen består av olika slags tjänster utan vårdkaraktär som erbjudes den enskilde, t ex hemhjälp och förskoleverksamhet. Den tredje huvudtypen utgöres av ekonomisk hjälp i olika former: socialbidrag, socialförsäkringar och speciella bidragsformer. Först i modern tid har socialrätten kommit behandlas som en särskild gren av förvaltningsrätten. Det socialrättsliga regelsystemet har byggts ut steg för steg i takt med det socialpolitiska reformarbetet. Då reformerna skett i etapper och i regel varit inriktad på speciella delar av socialvården, har följden blivit en stark splittring av 3 Kammarrätten i Jönköping mål nr 2870-94 och 1996-10-23, mål nr 177-96 4
regelsystemet på olika lagar och författningar utan sytematisk sammanhang. Ett steg mot större enhetlighet i lagstiftningen togs genom 1962 års lag om allmän försäkring, vari reglerna om sjukförsäkring, folkpensionering och tilläggspensionering samanfördes. Härigenom och även genom senare reformer har de allmänna försäkringskassorna fått en central roll som förmedlare av socialförsäkringsförmåner och speciella former av socialbidrag. Ytterligare ett steg mot större enhetlighet har tagits genom 1980 års socialtjänstreform, varigenom den kommunala socialvården kommit att regleras av en enda lag, socialtjänstlagen 4. 2.3.1 Socialtjänstlagen och särskilt boende Kommunerna skall enligt socialtjänstlagen (SoL) inrätta särskilda boendeformer för service och omvårdnad för äldre med särskilt behov av stöd. Med särskild boendeformer avse t ex servicebostäder, ålderdomshem, gruppbostäder o sjukhem. Kommuner har också skyldighet enligt socialtjänstlagen (SoL) att inrätta bostäder med särskild service för människor som av psykiska, fysiska eller andra skäl har betydande svårigheter i sin livsföring o till följd därav behöver ett särskilt boende. Två former av särskilt boende regleras i socialtjänstlagen (SoL, 2001:453). Bestämmelserna återfinns i 5 kap. och avser bostäder för äldre (5 ) och bostäder med särskild service för funktionshindrade (7 ). I lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) beskrivs ännu en särskild boendeform, nämligen bostad med särskild service för vuxna eller annan särskilt anpassad bostad (9 9 p). 2.4 Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) Lagen är tillämplig på 1. personer med utvecklingsstörning, autism eller autismliknande tillstånd, 2. personer med betydande och bestående begåvningsmässig funktionshinder efter hjärnskada i vuxen ålder föranledd av yttre våld eller kroppslig sjukdom, samt 3. personer med andra varaktiga fysiska eller psykiska funktionshinder som uppenbart inte beror på normalt åldrande, om de är stora och förorsakar betydande svårigheter i den dagliga livsföringen och därmed omfattande behov av stöd eller service. De av lagen föreskrivna insatserna kan bestå av bl a rådgivning och annat personligt stöd, biträde av personlig assistent eller ekonomiskt stöd till sådan assistans, 4 Strömberg (1997) 5
korttidsvistelse och korttidstillsyn utanför hemmet, boende i familjedaghem eller i bostad med särskild service samt daglig verksamhet för personer i yrkesverksam ålder. De personer som omfattas av lagen har rätt till nämnda insatser, om de behöver sådan hjälp i sin livsföring och deras behov inte tillgodoses på annat sätt. Insatserna ges i princip endast på den enskildes egen begäran. Om han är under 15 år eller uppenbart saknar förmåga att på egen hand ta ställning i frågan, kan vårdnadshavare, god man, förmyndare eller förvaltare begära insatser för honom. Ansvaret för insatserna åvilar kommunerna; dock skall vederbörande landsting svara för rådgivning och annat personligt stöd. Ledningen av kommunens eller landstingets verksamhet enligt lagen utövas av en eller flera nämnder som fullmäktige utser. Verksamheten står under tillsyn av socialstyrelsen och LSt. Beslut av en nämnd eller av LSt kan överklagas av hos LR. Enligt en särskild promulgationslag skall landsting och kommuner fortsätta att planera avveckling av befintliga specialsjukhus och vårdhem. Tillsvidare får dessa institutioner användas för sitt hittillsvarande ändamål, men nyintagning får ske endast för vård oberoende av samtycke 5. 2.4.1 Boende med stöd av LSS En bostad med särskild service kan också erhållas enligt LSS. Gemensamt för dessa boendeformer är att den boende i olika grad har närhet till personal och service dygnet runt, samt att det ofta finns gemensamma utrymmen. För det särskilda boendet betalas hyra eller avgift, beroende på om boendet grundas på ett hyresförhållande eller ett annat nyttjande. Enligt rättspraxis är en upplåtelse av lägenhet och rum i ett särskilt boende normalt att hänföra till ett hyresförhållande till skillnad från en upplåtelse av del i rum 6. I Socialtjänstlagen tydliggörs genom ett tillägg till 8 kap. 2, som trätt i kraft 2002-07-01, att riktlinjerna om avgiftsuttag inte är tillämpliga när det gäller ett hyresförhållande. I förarbetena till LSS sägs bl.a. Avgift för bostad bör avse den enskildes privata bostad. Den enskilde bör däremot inte ha kostnader för gemensamma utrymmen och personalutrymmen. Beträffande förhyrning av "en bostad med särskild service enligt LSS" har som tidigare nämnts Kammarrätten i Jönköping i två lagakraftvunna domar uttalat, att kommunens beslut om hyresuttag som inkluderar ersättning för gemensamma utrymmen stred mot lagen och dess förarbeten. Boende- och avgiftsutredningen (SOU 1999:33) har dock föreslagit ett tillägg till 19 LSS, som innebär att om boendet utgör ett hyresförhållande så skall inte avgiftsbestämmelserna enligt LSS vara tillämpliga 7. 5 Strömberg, (1997) s 168. 6 RBD 1994:8 och RH 1999:10. 7 SOU 1999:33 6
2.4.2 Praxis Svea Hovrätts diskuterade i beslutet SÖH 411/2001 frågan om hyresuttag för gemensamma utrymmen i bostad med särskild service enligt LSS och fann med hänvisning till "de överväganden som för närvarande görs i lagstiftningssammanhang", inget skäl att frångå praxis, nämligen att tillämpa hyreslagen (12 kap jordabalken). Hovrätten ansåg också att gemensamma ytor, larm och "övriga omständigheter" skäligen kunde höja bruksvärdet med i detta fall 125 kr/kvm (672 ). Trots kammarrättens nyss återgivna ståndpunkt, skall alltså gemensamma ytor beaktas vid hyressättning i hyresmål. Vid all hyressättning av särskilt boende är utgångspunkten följaktligen bestämmelserna i hyreslagen, alltså 12 kap. 55 jordabalken. Där klargörs att hyran skall vara skälig, samt att den inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. För att lägenheterna skall anses likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra med hänsyn till bl. a storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge och boendemiljö i stort. I första hand skall jämförelser göras med lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. För att "likvärdiga lägenheter" skall vara jämförbara förutsätts i allmänhet också att dess hyra har bestämts efter förhandling med hyresgästförening eller prövats av hyresnämnd. Svea hovrätt uttalar dock att "varken lagtext eller förarbeten anger som ett krav att hyran för en jämförelselägenhet måste ha förhandlats för att kunna användas som jämförelsematerial" 8. Men i ett tidigare avgörande, hade hovrätten konstaterat att hyran för ett gruppboende inte kunde användas som jämförelsematerial, eftersom Stockholms stad såsom hyresvärd inte var ett allmännyttigt bostadsföretag och hyran inte var förhandlad. 9 Svea Hovrätt, avd. 16, har i två avgöranden, det första i det förut omtalande rättsfallet, SÖH 411/2001 och det andra SÖH 405/2001, prövat hyror avseende bostad med just stöd av LSS. I det förstnämnda avgörandet gällde det en lägenhet som hade en rumsyta på 48 m2 samt tillgång till gemensamhetsutrymmen på ca 18 m2. Bostaden var försedd med hall, pentry, duschrum och uteplats. Hushållsel ingick. Månads hyran var 5 546 kronor i månaden. Per m2 och år svarade beloppet mot 1008 kronor eller, om hänsyn togs enbart till rumsytan om 48 m2 1386 kronor. Bostaden låg i Västra Frölunda och ägdes av Göteborgs stad. Hyresgästen yrkade att hyran skulle bestämmas till 4 575 kronor/månad. Hyresvärden motsatte sig hyressänkning. Hyresnämnden inledde med att beröra nämnda beslut från kammarrätten. Denna utgång, som i båda målen hade meddelats efter en laglighetsprövning, fick enligt hyresnämnden dock ses i belysning av de social- och kommunalrättsliga aspekter som en förvaltningsdomstol har att beakta, men hade ingen självständig betydelse för den prövning av hyran som en hyresnämnd skall företa. Vid en sådan prövning hade nämnden uteslutande att ta hänsyn till den lagstiftning som gäller på hyresrättens område. 8 SÖH 447/1999 9 SÖH 50/1998 7
Hyresnämnden konstaterade att vad gällde hyressättning av ett särskilt boende, kunde det ofta vara svårt att finna godtagbara jämförelselägenheter. För kategoriboende av olika slag hade följande hyresrättsliga principer lagts fast. Å ena sidan skall som lägenhetsyta endast räknas den yta som hyres gästen disponerar ensam, och å andra sidan kan tillgången härutöver till gemensamma ytor och funktioner höja bruksvärdet inte i obetydlig mån. Gemensamma ytor bör därvid inte prissättas lika högt som de ytor som ingår i själva lägenheten. Förmånen att specialsäng, larm m.m. i kategoriboendet verkar självfallet i hyreshöjande riktning. Närhetsfaktorn och trygghetsfaktorn måste vidare få påverka hyrans storlek, eftersom de utgör grunden för att överhuvudtaget inrätta ett särskilt boende. Båda parter hade i ärendet pekat på var sitt jämförelsematerial - ett gruppboende - som till sin natur i grova drag fick anses svara mot den boendeform som prövningsboendet utgjorde exempel på. Hyresnämnden konstaterade att sett utifrån prövningsboendets boendekonstruktion och de förmåner som var knutna till boendet kunde nämnden inte komma till någon annan uppfattning än att den utgående hyran för prövningslägenheten var skälig och därför skulle godtas. Ansökan om lägre hyra kunde inte bifallas. Hovrätten gjorde samma bedömning som hyresnämnden och lämnade överklagandet utan bifall 10. I det andra avgörandet gällde tvisten fem gruppbostäder, tillika bostäder med stöd av LSS, i Överkalix kommun. Genom förhandlingsöverenskommelse hade hyran för prövningslägenheterna bestämts till 845 kronor/m2 och år. Socialnämnden i kommunen hyrde gruppbostäderna i form av ett muntligt blockhyresavtal med den allmännyttiga stiftelsen. Lägenheterna hyrdes ut i andra hand till hyresgäster med särskilda behov. Andrahandshyresgästerna begärde villkorsändring och yrkade att hyran för respektive lägenhet sänktes till 523 kronor/m2 och år. Av hyresnämndens protokoll framgår att andrahandshyresgästerna enligt hyresavtalen hade rätt att nyttja dels respektive lägenhet med en yta av 64,5 m2, dels en gemensam lägenhet på bottenplanet, som disponerades gemensamt av hyresgästerna till gruppbostäderna och där bl.a. gemensamma måltider arrangerades. Kontakt via larm fanns mellan de enskilda lägenheterna och personalen i den gemensamma lägenheten. I övrigt var de enskilda lägenheterna endast i mindre utsträckning anpassade efter hyresgästernas handikapp. I huvudsak var bostäderna utformade som vanliga hyresbostäder i flerfamiljshus. Hyresnämnden fann att skälig hyra för en tvårumslägenhet av det slag hyresgästerna bebodde i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet på orten kunde antas uppgå till 650 kronor/m2 och år. Vid bedömningen av det tillägg som enligt praxis skulle göras för särskilda nyttigheter hänförliga till den typ av kategoriboende som här är aktuellt fann hyresnämnden med hänsyn till den ytterligare yta som disponerades av hyresgästerna i den gemensamma delen av huset, larmanordningarna och övriga omständigheter, att ett hyrespåslag av 125 kronor/m2 och år var skäligt. Hyran fastställdes således av hyresnämnden till 775 kronor/m2 och år. Fyra hyresgäster av fem överklagade hyresnämndens beslut. Hyresgästerna anförde som grund för sitt överklagande att av förarbetena till LSS och praxis framgick att det är olagligt att ta ut avgifter av den enskilde för gemensamma utrymmen. Dessutom fick det inte, enligt 9 c LSS, tas ut någon avgift för omvårdnad. Förekomsten av larm var enligt hyresgästernas uppfattning en del av omvårdnaden. 10 SÖH 405/2001 8
Sammanfattningsvis skulle således varken förekomsten av gemensamma utrymmen eller larm medföra något hyrespåslag. Skälig hyra skulle därför anses vara 650 kronor/m2 och år. Hovrätten utvecklade utförligt hur den såg på förhållandet hyreslagen och LSS. Hovrätten konstaterade inledningsvis att enligt fast praxis har upplåtelse av lägenhet som hyresgästen disponerar ensam och som är förenad med särskild service ansetts som hyra. Hyresgästen hade vidare åberopat nämnda rättsfall från kammarrätten i Jönköping. Utgången i det målet fick enligt hovrätten ses i belysning av de socialoch kommunalrättsliga aspekter som en förvaltningsdomstol har att beakta vid en laglighetsprövning av beslut angående avgifter inom den sociala förvaltningen. Hovrätten hänvisade därefter till SOU 1999:33 - Bo tryggt, betala rätt - och konstaterade att utredaren ansett det ur rättssäkerhetssynpunkt bäst för den enskilde att upplåtelsen av bostad med särskild service sker inom ramen för hyreslagen. Den delen av betänkandet som rörde avgifter inom äldre- och handikappomsorgen behandlas i prop. 2000/01:149. Där föreslås såvitt nu är aktuellt ett tillägg till 8 kap. 2 socialtjänstlagen (2001:453). I specialmotiveringen anges att genom detta tillägg tydliggörs att bestämmelsen, som reglerar de sociala tjänster för vilka kommunen får ta ut avgifter, inte är tillämplig på upplåtelse av bostad i särskilt boende som omfattas av 12 kap. jordabalken 11. Med hänsyn till de överväganden som för närvarande görs i lagstiftningssammanhang förelåg, enligt hovrätten, inte skäl att nu frångå praxis rörande hyreslagens tillämplighet på upplåtelser av sådant slag som är föremål för prövning i målet. Vad gäller hyresnivåerna frångick hovrätten inte hyresnämndens bedömning. Överklagandena lämnades således utan bifall. 11 SÖH 411/2001 9
Kapitel 3 HYRESSÄTTNING I SÄRSKILT BOENDE 3.1 Bakgrund till begreppet särskilt boende Särskilda krav ställs på utformningen av en gruppbostad som vanligen består av ett litet antal bostäder. Dessa skall vara grupperade kring gemensamma utrymmen och service och vård skall kunna ges alla tider på dygnet. Det gemensamma utrymmet är en del av gruppbostaden, men fysiskt placerat utanför hyresgästernas privata bostäder. Det gemensamma utrymmet bör vara lätt tillgängligt för samtliga hyresgäster och fungera som en samlande punkt. Både hyresgäster och personal skall kunna delta samtidigt i olika aktiviteter i det gemensamma utrymmet. Den enskilde bör inte ha kostnader för gemensamma utrymmen och personalutrymmen. Kostnaderna för dessa bör betraktas som del av den särskilda service och omvårdnad som skall ges i anslutning till bostaden. 12 3.2 Hyressättning Vid hyressättning av bostadslägenheter råder avtalsfrihet. Hyresförhandlingar kan bedrivas individuellt mellan hyresvärd och hyresgäst eller kollektivt med hyresgästförening enligt hyresförhandlingslagen. De allmännyttiga bostadsföretagens hyror bestäms genom kollektiva förhandlingar. Företagens självkostnader ligger till grund för hyressättningen av hela lägenhetsbeståndet. Fördelningen sker efter ett av parterna bedömt bruksvärdet. Även de privata hyresvärdarna och kommunerna för ofta kollektiva förhandlingar. Oavsett om förhandlingarna är individuella eller kollektiva skall bruksvärdeprincipen vara utgångspunkt. 3.2.2 Bruksvärdeprincipen Principen innebär att hyrorna skall bestämmas efter jämförelse med hyrorna för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter hos främst allmännyttiga bostadsföretag. Hyresvärdens egna kapital- och driftskostnader saknar betydelse. Jämförelse skall ske i första hand med lägenheter på samma ort. Faktorer av betydelse är storlek, modernitet, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Vidare är förmåner knutna till lägenheten av betydelse såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, 12 Prop. 1992/93:159, s 100. 11
garage eller parkeringsplats. Även faktorer såsom husets läge, boendemiljö samt närhet till affärer och allmänna kommunikationsmedel. För att kunna jämföras skall lägenheterna i grova drag motsvara varandra, d.v.s. ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Samtliga omständigheter skall bedömas objektivt utan avseende på den enskilde hyresgästens behov. Om överenskommelse inte kan träffas får hyran bestämmas av hyresnämnden med tillämpning av bruksvärdeprincipen. Bostadsdomstolen (numera avskaffad och ersatt av Svea Hovrätt, avd 16) har i ett fall funnit att upplåtelse av ett rum med toalett i ett servicehus har ansetts som hyra, trots att upplåtelsen har varit förenad med omfattande vård och service. 13 Domstolen har sammanfattningsvis konstaterat: Hyreslagstiftningen avser olika slags bostadsupplåtelser. Lagstiftningen är tillämplig på bl.a. studentlägenheter och andra s.k. kategoribostäder. Hyresgästerna har ensam dispositionsrätt till sina rum. De erlägger avgift för boendet. Boendet är permanent och rummet hyresgästens enda bostad. Hyresgästerna är visserligen i hög grad beroende av den sjukvård som kommunerna tillhandahåller. Rätten till egen bostad får emellertid anses ha sådan vikt att den inte kan anses som något underordnat moment i rättsförhållandet till hyresvärden. RH 1997:93-Serviceavgift som erläggs tillsammans med hyra anses också utgöra hyra. Följande omständigheter är av betydelse: - avgiften har debiterats tillsammans med hyran - avgiften är obligatorisk oavsett om tjänsterna utnyttjats - servicen har naturligt samband med äldreboendet Upplåtelse av del av rum i hem för äldre som varit förenad med omfattande vård och service, har inte ansetts som hyresavtal. 14 Kommunen var inte hyresvärd i förhållande till hyresgästen och serviceavgiften till kommunen kunde därmed inte anses utgöra underlag för upplåtelsen av lägenheten. 15 Vid hyressättning av särskilda boendeformer skall också bruksvärdeprincipen vara utgångspunkten. Ofta är det problem med godtagbart jämförelsematerial. Hyresnämnden är då hänvisad till att göra en skälighetsbedömning utifrån det material 13 RBD 8:94 14 RH 1999:10 15 RH 2000:5 12
(bakgrundsmaterial) som parterna förebringat samt med beaktande av övriga omständigheter. Hyressättningen kan gå till på följande sätt. 1. Utgå från en slags normalhyra inom allmännyttan på orten 2. Beakta förmåner eller nackdelar som prövningslägenheten har i förhållande till en vanlig lägenhet t.ex. nackdelar: ej eget kök el badrum. Värdera förmåner som handikapptoalett, kokvrå, specialsäng etc. 3. Tillgång till gemensamma utrymmen såsom gemensamt kök, gästrum, samlingsrum, bibliotek etc. Man får dock inte fördela ytorna bland antalet hyresgäster och åsätta dem samma kvadratmeterpris som lägenheten. Hyresobjektet är bara det som hyresgästen disponerar ensam! Ytorna skall ha ett lägre kvadratmeterpris 4. Några väsenliga faktorer som också måste påverka hyrans storlek är s.k. närhetsfaktorn och trygghetsfaktorn eftersom de utgör grunden till att ett särskilt boende överhuvudtaget inrättas. Man har omedelbar tillgång till sjukvård och omvårdnad samt övrig hygien såsom hårvård, terapi. Även om avgifter tas ut för detta få boendet i sig ett ökat värde pga. att utbudet av tjänsterna tillhandahålls i den boendes omedelbara närhet. Den boende får snabbt hjälp och detta innebär ett förenklat liv. Utbudet ökar med andra ord bruksvärdet. Några kommuner har enligt Svenska kommunförbundet tagit fram egna modeller för sin hyressättning av boendeformerna i kommunen, för att underlätta arbetet samt enklare redovisa för hyresnämnd vid eventuell tvist om hyran. Linköpingsmodellen: Modellen är framtagen i samarbete med kommunen och hyresgästföreningen. En prislista för olika förmåner har tagits fram, prislistan innefattar värdegrundande faktorer som exempelvis, 20 för sjukhussäng, 25-100 för hushållsel, 80 för närhetsfaktor osv. Gävlemodellen: Hyran är i två delar dels den egna lägenheten som åsatts ett kvadratmeterpris, som indelas i 4 kategorier från enkelrum till rum med egen dusch o wc samt kokvrå. Den andra delen är de gemensamma utrymmena som har fyra olika standardklasser, från (A) som har kök med matplats, samvarorum, tvättstuga förråd vilken värderas till 800, till (D) enklare samvarodel med stor yta som inte innefattar gemensamt kök dvs. all mat produceras i centralkök, vilken värderas till 300. 3.3 Värdeområden I princip kan det särskilda boendet delas in i tre "värdeområden": Den enskilda lägenheten Gemensamma utrymmen Övriga kvaliteter; tillgång till allmänna utrymmen, service - närhet, trygghet m m. Värdeområdena används av bl. a Pajala kommun vid 13
hyresättning av särskilda boenden. 16 Värdeområdena rekommenderas även av Svenska kommunförbundet. 3.3.1 Den enskilda lägenheten Den yta som hyresgästen disponerar själv har ett värde som torde kunna jämföras med lägenheter i motsvarande storlek och standard inom allmännyttans bestånd på orten. Detta ger en bild av rimlig nivå för denna del av boendet. Högre standard eller förmåner som t ex larm, specialsäng, kabel-tv, balkong, uteplats etc. höjer den enskilda lägenhetens kvadratmeterpris. Sämre standard eller dålig planlösning sänker kvadratmeterpriset. 3.3.2 Gemensamma utrymmen Med gemensamma utrymmen menar vi här gemensamt kök, vardagsrum etc. inom den avdelning eller enhet som lägenheten tillhör. Två olika förutsättningar kan urskiljas: (a) Den enskilda lägenheten är i sig inte "fullvärdig" och är beroende av komplement i gemensamma utrymmen för att uppfylla lagstiftarens och Boverkets krav på bostad. Förutsättning för stimulansbidrag, räntebidrag och bygglov är, att gemensamhetsutrymmen finns. I Boverkets Byggregler uttrycks: 3:211 I särskilda boendeformer för äldre får, för en mindre grupp boende, bostadens inredning och utrustning för matlagning, utrymme för matplats samt rum eller del av rum för daglig samvaro delvis utgöras av gemensamma utrymmen i anslutning till de enskilda lägenheterna. De gemensamma utrymmena skall vara så stora och välutrustade att de utgör en fullgod kompensation för inskränkningarna i den enskilda lägenhetens standard. Bostäderna skall medge en god arbetsmiljö för personalen." 17 En del av bostadens funktioner är alltså utflyttade till de gemensamma utrymmena. Möjligheten att här ge avkall på standarden i den enskilda lägenheten avser bara det särskilda boendet för äldre (liksom studentlägenheter). I övriga särskilda boendeformer gäller kravet på fullvärdiga lägenheter. (b) Den enskilda lägenheten är i sig "fullvärdig" och är inte beroende av komplement i gemensamma utrymmen för att uppfylla lagstiftarens och Boverkets krav på bostad. Statliga bidrag kan utgå till bostäderna utan komplementutrymme i ex gemensamt kök, vardagsrum eller dylikt. Naturligtvis kan ett gemensamhetsutrymme här knappast ha samma värde för hyresgästen som ett gemensamhetsutrymme i anslutning till en icke fullvärdig lägenhet. 16 Pajala kommun, Hyressättningsmall 17 SFS 1998:38 (BBR) 14
3.3.3 Övriga kvaliteter Tillgång till sjuksköterska dygnet runt vid behov, arbetsterapeut, sjukgymnastservice och vårdpersonal har i rättsfall, RH 1997:93 ansetts utgöra grund för hyra, eftersom den service som erbjuds hyresgästerna har ett naturligt samband med äldreboendet. Svenska kommunförbundet talar om närhetsfaktorn och trygghetsfaktorn 18. "Särskilda boendeformer inrättas därför att de boende i sin omedelbara närhet skall ha i princip allt de behöver när det gäller sjukvård, omvårdnad, övrig hygien såsom t ex fotvård och hårvård, terapi, social gemenskap och övrig förströelse. Visserligen uttas avgifter för de flesta tjänster men även boendet i sig får ökat värde av att utbudet av tjänster tillhandahålls i den boendes omedelbara närhet samt att eventuell hjälp kan tillhandahålla s mycket snabbare än i vanligt boende. Sammantaget innebär utbudet ett förenklat liv för den boende och ger denne avsevärd trygghet. Utbudet av tjänster ökar bruksvärdet för den kategori hyresgäster boendet är avsett för och detta motiverar en högre hyresnivå," Servicen med trygghet och närhet utgör grunden till att överhuvudtaget inrätta ett särskilt boende. Till övriga kvaliteter kan också räknas tillgången till allmänna utrymmen såsom samlingssalar, terapirum och liknande. Det är uppenbart att gemensamma utrymmen, service och övriga kvaliteter spelar en stor roll i hyressättningen av särskilt boende. Hovrätten delar nämndens uppfattning om att "de förmåner som det gäller, gemensamma utrymmen, vårdpersonal och service (närhetsfaktorn och trygghetsfaktorn) har ett jämförelsevis högt värde för de personer som efterfrågar lägenheter där dessa förmåner erbjuds" 19 3.4 Hur mäter och räknar vi? I beslutinstansernas motiveringar möter vi ofta följande formulering och synsätt: "Å ena sidan skall som lägenhet endast räknas den yta som hyresgästen disponerar ensam, å andra sidan kan tillgång härutöver till gemensamma ytor och funktioner höja bruksvärdet i inte obetydlig mån Gemensamma ytor bör därvid inte prissättas lika högt som de ytor som ingår i själva lägenheten." I praxis gör hyresnämnderna och hovrätten sällan direkta jämförelser med andra objekt, eftersom (man anser att) det saknas godtagbart jämförelsematerial. Ett beslut vilar därför oftast på en "allmän skälighetsbedömning - utifrån vad som framkommit vid besiktning, det bakgrundsmaterial som parterna har presenterat och nämndens allmänna kännedom om hyresförhållandena på orten". Inte heller tycks nämnderna tillåta sig att göra olika boenden generellt jämförbara utifrån nivåer på olika nyckelparametrar. 18 Svekom. PM 2003-11-18 19 SÖH 30/1999 15
Resonemangen är oftast principiella och övergripande, innan en skälig hyra slås fast. Hur hyresnämnderna eller hovrätten räknar, vilka nivåer, nyckeltal etc. som används, vet vi ganska lite om i besluten presenteras principer och hyror. 3.5 Några synsätt Till särskilt boende hör lägenhetsyta, gemensamhetsyta och övriga kvaliteter (service). Till bostad räknas, när det gäller icke fullvärdiga lägenheter, den enskilda lägenheten och de gemensamma utrymmen som utgör kompensation för den enskilda lägenhetens brister. När det gäller bostäder där den enskilda lägenheten i sig är fullvärdig, (bostäder med särskild service för funktionshindrade och s.k. LSS-boenden, samt vissa särskilda boenden för äldre), kan inte gemensamhetsutrymmen anses utgöra del av bostad. De torde däremot kunna sägas utgöra ett komplement till bostaden och blir därmed ändå någon form av bostadsyta. Även om rättspraxis inte accepterar att kostnaderna för gemensamma ytor proportioneras på respektive lägenhet, är det viktigt att hålla isär begreppen och framför allt viktigt att särskilja bostadsyta, gemensamhetsyta och allmänna utrymmen som inte tillhör någon specifik boendeavdelning. Men att - åtminstone teoretiskt - värdesätta de ingående komponenterna kan ge en allmän uppfattning om vad som känns rimligt. Följande försök till uppdelning får illustrera tankegångarna. 3.5.1 Särskilt boende för äldre med icke fullvärdiga enskilda lägenheter Uppdelning i olika ytor och funktioner Bostad Den enskilda lägenheten Jämförelse med likvärdiga lägenheter Gemensamma utrymmen, t ex gemensamt kök, vardagsrum och finrum Eftersom hyresgästers "sparar egen lägenhetsyta" och de gemensamma ytorna är en förutsättning för bostaden, kan ett tänkt kvadratmeter pris nästan ligga i nivå med lägenhetens bruksvärde (kvadratmeterpris). Bostadskomplement, t ex tvättstuga, förråd, kommunikationsytor Skall ingå i den enskilda lägenhetens bruksvärde 16
Övriga kvaliteter Allmänna utrymmen för rehabilitering och service t ex träningslokaler, samlingslokaler, utrymme för studiecirklar, fotvård, terapi etc. Dessa ytor kan knappast ens i den interna diskussionen ges ett kvadratmeter pris och proportioneras på de enskilda lägenheterna. Ofta brukas de också av andra än dem som bor i huset. De torde bäst hanteras utifrån en allmän diskussion om övriga kvaliteter i boendet. Service, närhet och trygghet Genom en inventering och allmän värdering av olika kvaliteter kan rimligheten uppskattas. En riktlinje för diskussionen kan vara de nivåer som hovrätten i olika avgöranden har godtagit. Den enskilda lägenhetens yta är den yta som finns innanför lägenhetens ytterdörr. Det som presenteras som gemensamma utrymmen för bostaden är gemensamt kök, vardagsrum, finrum och motsvarande. I hyra för gemensamma utrymmen antas kostnader för el, möbler, TV, köksutrustning etc. ingå. Tvättstuga, trapphus, längre korridorer etc. bör inte räknas in i gemensamhetsutrymmen, eftersom kostnaden för sådana utrymmen redan ingår i hyran för den enskilda lägenheten och i jämförliga lägenheter (i t ex allmännyttans bestånd). Kontors- och expeditionsyta tillhör verksamheten och kan varken hänföras till lägenhetsyta eller till en för boendet gemensam yta. En annan sak är att en sådan "verksamhetsyta" i vissa fall kan komma att påverka hyressättningen genom att indirekt utgöra bas för den bruksvärdeshöjande servicen. 3.5.2 Särskilt boende med fullvärdiga enskilda lägenheter Uppdelning i olika ytor och funktioner Bostad Den enskilda lägenheten Jämförelse med likvärdiga lägenheter Gemensamma utrymmen. t ex gemensamt kök, vardagsrum och finrum Eftersom de enskilda lägenheterna är fullvärdiga och de gemensamma ytorna inte är enförutsättning för bostaden, bör ett tänkt kvadratmeterpriset ligga klart under nivån för lägenhetens bruksvärde (kvadratmeterpris). Bostadskomplement, t ex tvättstuga, förråd, kommunikationsytor Skall ingå i den enskilda lägenhetens bruksvärde 17
Övriga kvaliteter Allmänna utrymmen, för rehabilitering och service t ex träningslokaler, samlingslokaler, utrymme för studiecirklar, fotvård, terapi etc. Dessa ytor kan knappast ens i den interna diskussionen ges ett kvadratmeter pris och proportioneras på de enskilda lägenheterna. Ofta brukas de också av andra än dem som bor i huset. De torde bäst hanteras utifrån en allmän diskussion om service, närhet och trygghet och övriga kvaliteter i boendet. Service, närhet och trygghet Genom inventering och en allmän värdering av olika kvaliteter kan rimligheten uppskattas. En riktlinje för diskussionen kan vara de nivåer som hovrätten i olika avgöranden har godtagit. 3.5.3 Övriga ytor I anslutning till det särskilda boendet finns ofta en rad utrymmen som inte tillhör någon specifik boendeavdelning. De kan antingen betjäna en större allmänhet vid sidan av de boende ( här benämnt allmänt utrymme) eller också upplåtas för personal och annan drift av det särskilda boendet (här benämnt verksamhetsyta, jfr ovan). Övriga ytor För boende/allmänheten (allmänt utrymme) Rehabilitering och service t ex träningslokaler, samlingslokaler, utrymme för studiecirklar, etc. För verksamheten, personal (verksamhetsyta), fastighetsutrymmen etc. Personallokaler t ex omklädningsrum, pausrum, konferensrum etc. Kontor, arbetsrum och dylikt Förrådsutrymmen för hjälpmedel, förbrukningsmaterial etc. Driftsutrymmen som t ex pannrum, Varken allmänt utrymme eller verksamhetsyta inverkar omedelbart på hyressättningen, men kan var för sig få indirekt genomslag. Tillgången till viss allmän service verkar oftast bruksvärdeshöjande och verksamhetsytan kan i vissa fall utgöra förutsättning för de värdehöjande kvaliteter som tillhandahålls. 3.6 Boende med stöd av LSS I två fall har förvaltningsdomstol då bostaden beviljats med stöd av LSS, ansett att hyresuttag som inkluderat ersättning för gemensamma utrymmen varit lagstridig med 18
hänsyn till uttalanden i förarbetena. Om hyran bedömts enligt 12 kap JB (hyreslagen) godtar hyresnämnden att de gemensamma utrymmena beaktas vid hyressättningen. Samma förhållande bedöms således olika beroende på efter vilken lagstiftning som saken skall prövas. Problemet har uppmärksammats i betänkandet SOU 1999:33- "Bo tryggt betala rätt". I betänkandet föreslås att om boendet utgör ett hyresförhållande så skall avgiftsbestämmelserna i SoL och LSS inte vara tillämpliga på boendekostnaden. Ändring har redan skett i SoL (se 8 kap 2 i dess lydelse efter 1/702). Vad gäller LSS bereds ärendet i regeringskansliet. 19
Kapitel 4 AVSLUTANDE KOMMENTARER 4.1 Det gemensamma utrymmet i bostad med särskild service enligt LSS En viktig handikappolitisk princip i LSS är att den enskilde inte skall ha merkostnader på grund av sitt funktionshinder. Principen, såsom den omnämns i propositionen till LSS, utgår från tanken att ett omfattande behov av omvårdnad på grund av funktionshinder inte skall medföra en lägre levnadsstandard än den som gäller för personer utan motsvarande behov. Denna princip torde vara lagstiftarens avsikt (prop. s 99). Med stöd av principen får avgifter därför inte tas ut för insatser enligt LSS utom i de fall som särskilt anges i 18-20. Det är framförallt kommunens möjlighet att ta ut avgifter enligt 19 LSS som berör dem som bor i en bostad med särskild service enligt LSS. 19 reglerar att kommunen endast kan ta ut avgifter för bostad, fritidsverksamhet och kulturella aktiviteter. Med stöd av den handikappolitiska principen samt enligt lagens förarbeten, avgiften för en bostad enligt LSS bara gälla den enskildas privata bostad, inte gemensamma utrymmen och personalutrymmen. De senare får betraktas som en del av den särskilda service och omvårdnad som skall ges i anslutning till bostaden och som är en del av den beviljade insatsen. Avgiften för bostaden skall vara skälig och inte överstiga kommunens självkostnader. Kommunen är dessutom skyldig att se till att den enskilde får behålla tillräckligt med pengar för att tillgodose sina personliga behov. Lagstiftarens övergripande mål är att personer som omfattas av LSS skall få möjlighet att leva som andra och tillförsäkras goda levnadsvillkor. Det skyddet skall gälla även i avgiftssammanhang. Goda levnadsvillkor i LSS är ett övergripande begrepp som anger kvalitet och nivå på de särskilda insatserna i lagen. 4.2 Aktuell rättstillämpning Frågan om kommunen har rätt att ta ut avgifter för dessa utrymmen har prövats i domstol flera gånger. Varje gång har domstolen upphävt kommunens beslut om högre avgift för tillgång till gemensamhetsutrymme som olagligt. 20 Stöd för denna rättstillämpning har hämtats från kammarrätten i Jönköping som i dom den 11 maj 1995 (mål 2870-1994) fann att sådana avgifter strider mot LSS. Den 5 dec 1997 beslutade Regeringsrätten (mål 3119-1995) att inte meddela prövningstillstånd. Många har drabbats av krav på höjd hyra på grund av tillgång till gemensamhetsutrymme. Som stöd för en höjning av boendekostnaden 21 åberopar kommunerna avgöranden från Svea hovrätt enligt jordabalken, där tillgång till det gemensamma utrymmet i bostad enligt LSS bedömts som en särskild förmån förenad 20 Kammarrätten i Jönköping mål 2870-1994 samt Regeringsrätten mål 3119-1995 21 SÖH 405/2001 och SÖH 411/2001 20
med den egna lägenheten och därmed möjlig att beakta i en prövning av hyrans storlek enligt bruksvärdes regeln. Länsrätten i Hallands län kom genom dom den 22 november 2002 i mål nr 1140-02 fram till en liknande slutsats. Med hänvisning till Svea hovrätts beslut den 15 november 2001 gjorde länsrätten bedömningen att gemensamhetsutrymmen i bostad med särskild service enligt LSS kan utgöra underlag för beräkning av hyressättningen och att kostnaden för den boende inte är en olaglig avgift. 22 Kammarrätten beslutade i mars 2003 att meddela prövningstillstånd. 4.3 Slutsatser Avgiftsbestämmelsen i LSS är måhända otidsenlig såtillvida att avgift inte längre används i dagligt tal när vi talar om boendekostnaden för den som bor i en bostad enligt LSS. Självklart skall hyra betalas för en fullvärdig bostad och självklart skall ett kontrakt upprättas mellan hyresvärd och hyresgäst och lika självklart bör hyreslagens bestämmelser också omfatta hyresgästen i bostad enligt LSS, dock med ett undantag, funktionshinder får inte orsaka mer kostnader i hyressättning orsakade av funktionshindret. Huvudmannen för verksamheten, kommunen, har genom sitt yttersta ansvar att tillhandahålla LSS bostaden och svara för verksamhetens utformning. Definitionen av hyra/avgift i en LSS bostad bör klargöras. Det är oacceptabelt att ett kontraktsförhållande, som är det normala för alla hyresgäster som hyr en bostad, skall ställas mot principen om att inga merkostnader skall uppkomma på grund av ett funktionshinder. Den olägenhet att boendekostnaden när det gäller LSS-boende både kan prövas i förvaltningsdomstol och i hyresnämnd med olika resultat kvarstår fortfarande. Enligt uppgift från Svenska kommunförbundet som hänvisar till uttalande från Regeringskansliet, dröjer en lagändring eftersom man planerar att i en kommande proposition behandla även andra frågor rörande LSS, som tagits upp i nämnda betänkande. Om hyreslagen är tillämplig följer således av praxis att boendekostnaden skall prövas enligt denna lag och att gemensamma ytor kan beaktas vid hyressättningen av sådant boende. Tillgången till gemensamma utrymmen anses höja "värdet i inte obetydlig mån". Här görs inte alltid skillnad mellan olika typer av gemensamhetsutrymmen eller mellan gemensamhetsutrymmen och allmänna utrymmen; enbart det förhållandet att det i hyresgästens omedelbara närhet finns tillgång till andra utrymmena liksom att servicen och säkerheten är tryggad tycks vara tillräckligt för att höja värdet i inte obetydlig mån. Att i krontal beskriva vad som avses med "inte obetydlig mån" lär inte vara fullt så enkelt. 22 Länsrätten i Hallands län mål nr 1140-02 21