Årsredovisning 2016
Innehållsförteckning 3 Fastighetschefen har ordet 4 Ett miljötänkande företag 6 Förvaltningsberättelse 8 Resultaträkningar för koncern 9 Balansräkningar för koncern 11 Kassaflödesanalys för koncern 12 Resultaträkningar för moderbolag 13 Balansräkningar för moderbolag 15 Kassaflödesanalys för moderbolag 16 Tilläggsupplysningar 18 Noter koncernen 23 Noter moderbolaget 29 Årsredovisningens undertecknande 30 Revisionsberättelse 32 Bolagsöversikt EA-koncernen När vi renoverar och bygger nytt är miljöcertifiering ett naturligt val. Fastighetschefen har ordet Keyser Fastigheter står inför ett mycket spännande år. Bostadsmarknaden i Stockholm är brännhet och behovet av nya bostäder enormt. För flera av våra fastigheter har vi under 2016 utrett möjligheterna att på sikt omvandla de gamla industrifastigheterna till bostadsmark. De ekonomiska effekterna av en sådan omvandling är stora, ofta kan värdet av fastigheten flerdubblas. I en utveckling där bolaget vill diversifiera innehavet med bostadsfastigheter ligger i en omvandling också goda möjligheter att delvis bebygga dessa fastigheter i egen regi. Vår ambition är att växa och vi kan genom denna omvandling skaffa resurser att öka fastighetsinnehavet kraftigt. Koncernens ledord: Lönsamma i nivå med de bästa i branschen Efterfrågade och erkända för att leverera kundnytta Kända för kompetens, kreativitet, innovation och effektivitet Ledande inom hållbar utveckling och rätt kvalitet Attraktiv arbetsgivare Den utmaning vi hade under 2016 att ersätta två medarbetare som gick i pension med ett externt förvaltningsbolag som ska sköta den tekniska förvaltningen, ombyggnader mm har fungerat mycket bra. Under 2017 kommer även den tekniska utvecklingen mot styrning och mätning av de olika energislagen i fastigheterna att fortsätta. Peter Mandel, Fastighetschef Omslag och insida: 2 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Huvudkontor i Segeltorp Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 3
Ett miljötänkande fastighetsbolag Keyser Fastigheter beaktar energifrågorna i alla skeden av fastigheternas livscykler. Fokus ligger på energieffektivisering inom drift och underhåll då mest besparingspotential ses inom dessa skeden. I nybyggnads- och renoveringsfall kommer energifrågorna att få ett allt starkare fokus och någon form av miljöcertifiering av fastigheten ingår som ett naturligt val för oss. Vårt arbete med energieffektivisering Keyser vill erbjuda hyresgästerna en byggnad av, i förhållande till sin ålder, högsta kvalitet. Keyser arbetar med energieffektivisering för att minska verksamhetens kostnader vilket i sin tur kan ge utrymme för andra förbättringar. Arbetet med energieffektivisering ses som en kontinuerlig förbättringsprocess där uppföljning för kvalitetssäkring sker parallellt. Keyser vill visa sina hyresgäster den höga kompetens företaget besitter och för energifrågorna innebär detta att medarbetarna ska hållas uppdaterade genom utbildning. För minskad energianvändning krävs det insatser på många nivåer inom företaget. Vid val av konsulter, entreprenörer och leverantörer ska alltid miljö- och energifrågan beaktas. Den övergripande energistrategin är att i första hand minska energianvändningen och i andra hand att välja förnybara energikällor. Keyser förbinder sig att ständigt energieffektivisera sitt fastighetsbestånd. De energimål som anges i detta energiledningssystem är fastställda på ledningsnivå i företaget och följs upp årligen. Energimål Keyser Fastigheters ska år 2020 ha minskat energianvändningen i fastighetsbeståndet med 25 % (jämfört med 2008). Energianvändningen mäts i kwh/m2 och inkluderar uppvärmning, tappvarmvatten, komfortkyla och fastighetsel. Hållbarhet Hållbarhet är inte bara en fråga om miljö utan om ett långsiktigt åtagande att driva en organisation i flera generationer och att ha kommande generationer i åtanke vid dagens beslut. Som marknadsaktör, arbetsgivare och företag är det viktigt att vi agerar på ett långsiktigt och ansvarsfullt sätt och bidrar till goda och långsiktiga relationer med kunder, medarbetare och leverantörer. Vi har en uttalad vilja att vara en del av ett hållbart samhällsbyggande vilket ställer stora krav på oss som medarbetare. För att nå upp till våra mål arbetar vi koncernövergripande avseende hållbarhet och miljö där vi löpande arbetar med interna och externa projekt och ser ständig utveckling som ett självklart sätt att arbeta och bevara vår långsiktiga målsättning. Vi har som företag ett stort ansvar för kommande generationer och långsiktighet är den ledstjärna som genomsyrar hela vår verksamhet, oavsett om det är vår servicegrad, vårt kvalitet- och miljöarbete, våra etiska riktlinjer eller hur vår lönsamhet uppnås. Vårt mål är att vara en ledande, långsiktig, och hållbar leverantör som utför tjänster av högsta kvalitet till professionella och långsiktiga beställare. I samband med omfattande ombyggnation av fastigheterna ska energianvändningen minska med 25 % och vid nybyggnation ska energianvändningen vara 25 % lägre än gällande BBR krav. Återvinningsbodar, Industrifastighet 4 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 5
Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Keyser Fastigheter AB med säte i Huddinge kommun får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2016. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusentals kronor. Ägarförhållanden Bolaget är dotterbolag till Eric Andersson Gruppen AB, org. nr. 556287-3967 med säte i Huddinge kommun. Koncernredovisning där Keyser ingår upprättas av Eric Andersson Gruppen AB. Verksamhetens art och inriktning Bolaget äger och förvaltar egna fastigheter genom direktinnehav eller via helägda dotterföretag. Flerårsjämförelse tkr 2016 2015 2014 2013 2012 Koncernen Hyresintäkter 25 176 22 619 23 764 21 148 19 728 Resultat efter finansiella poster 7 696 70 674 7 364 7 403 3 970 Rörelsemarginal (%) 33,8 291,6 38,0 36,6 25,0 Avkastning på eget kapital (%) 7,4 80,0 10,7 11,4 6,4 Balansomslutning 171 523 174 615 166 354 155 936 127 752 Soliditet (%) 59,0 61,6 41,5 43,4 48,3 Antal anställda 1 2 2 2 2 Moderbolaget Hyresintäkter 16 471 15 961 15 730 14 298 12 869 Resultat efter finansiella poster 7 335 65 058 7 399 8 139 3 900 Rörelsemarginal (%) 20,6 81,5 30,9 34,2 32,5 Avkastning på eget kapital (%) 7,8 75,8 10,6 12,9 6,5 Balansomslutning 154 634 162 837 168 139 131 247 108 242 Soliditet (%) 61,3 62,3 41,8 52,5 56,7 Antal anställda 1 2 2 2 2 Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden i Stockholm har under året varit relativt stabil, med små förändringar i vakanser och hyresnivåer. Marknaden för industri- och lagerlokaler är fortsatt god, medan efterfrågan på kontor i lite mer perifera områden är måttlig. Keyser-koncernen Det förvaltningsresultat på 7,6 mkr efter finansiella poster som redovisas är det bästa i Keysers historia. Det beror både på extremt låga vakanser och måttliga reparations- och driftkostnader. Vid årsskiftet var vakansen i koncernen endast 0,3%, vilket är mycket under genomsnittlig nivå och klart under den låga nivån på 3% vid föregående årsskifte. Fem lokaler har under året hyrts ut och fem lokaler har under året omförhandlats, alla till högre hyror än utgående. Vi har under året fortsatt arbeta med att modernisera och effektivisera ventilationsoch styrsystem i byggnaderna med syfte att reducera energiförbrukningen. I samband med att fastighetsskötaren gått i pension har ett separat förvaltningsbolag upphandlats. Detta ger oss nya möjligheter för den tekniska förvaltningen och en ökad potential för kontinuerlig förbättringsprocess och kvalitetssäkring. Ett utredningsarbete avseende förädling av fem industrifastigheter till bostadsprojekt pågår. Förändring av eget kapital Koncernen Förändring av eget kapital Moderbolaget Utveckling 2017 Efter slutligt avslag på beslut om försäljning av fastigheten Edsberg 11:27 till Sollentuna kommun, kommer den att under 2017 bjudas ut på den öppna marknaden. Reservfond Aktiekapital Bundet eget kapital Övrigt tillskjutet kapital Aktiekapital Uppskrivningsfond Disposition av föregående års resultat: - Balanserat resultat 41 018-41 018 Lämnad utdelning -10 000-10 000 Årets resultat 3 525 3 525 Utgående balans 2016-12-31 1 000 0 1 000 88 334 3 525 93 859 Förslag till vinstdisposition Koncernens fria utdelningsbara medel uppgår till 100 205 tkr. Styrelsen föreslår att till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande (nedan belopp i kr): Balanserad vinst 88 334 319 Årets resultat 3 524 653 Disponibla vinstmedel 91 858 972 Till aktieägarna utdelas 0 Balanseras i ny räkning 91 858 972 Annat eget kapital inklusive årets resultat Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt Vid årets början 1 000 0 106 577 107 577 - Lämnad utdelning -10 000-10 000 - Årets resultat 3 628 3 628 Utgående balans 2016-12-31 1 000 0 100 205 101 205 Totalt Ingående balans 2016-01-01 1 000 0 1 000 57 316 41 018 100 334 Resultatet av bolagets, respektive koncernens, verksamhet under räkenskapsåret och dess ställning i övrigt framgår av nedanstående resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tilläggsupplysningar. 6 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 7
Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning tkr Not 2016-01-01 2016-12-31 2015-01-01 2015-12-31 Hyresintäkter 2 25 176 22 619 Övriga rörelseintäkter 59 60 919 Förvaltningskostnader -7 670-8 672 Fastighetsskatt -714-744 Driftöverskott 16 851 74 122 Avskrivningar -5 313-4 915 Bruttoresultat 11 538 69 207 Centraladministration 1, 2-3 012-3 274 Övriga rörelsekostnader -17 0 Rörelseresultat 8 509 65 933 Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter 3 127 6 178 Finansiella kostnader 4-940 -1 437 Summa finansiella poster -813 4 741 Resultat efter finansiella poster 7 696 70 674 Bokslutsdispositioner -3 200-11 450 Resultat före skatt 4 496 59 224 Skatt på årets resultat 5-868 -10 754 ÅRETS RESULTAT 3 628 48 470 tkr Not 2016-12-31 2015-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar 6 134 247 137 322 Maskiner och inventarier 7 1 950 2 448 Pågående nyanläggningar 8 501 307 Summa materiella anläggningstillgångar 136 698 140 077 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i bostadsrättsföreningar 50 50 Fordringar hos koncernföretag 8 200 8 200 Andra långfristiga fordringar 0 2 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 250 8 252 Summa anläggningstillgångar 144 948 148 329 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 696 408 Fordringar hos koncernföretag 9 16 889 24 083 Övriga fordringar 8 595 352 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 348 319 Summa kortfristiga fordringar 26 528 25 162 Kassa och bank 47 1 124 Summa omsättningstillgångar 26 575 26 286 SUMMA TILLGÅNGAR 171 523 174 615 8 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 9
Koncernens balansräkning forts. Koncernens kassaflödesanalys tkr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital 10 Aktiekapital 1 000 1 000 Övrigt tillskjutet kapital 0 0 Annat eget kapital inklusive årets resultat 100 205 106 578 Summa eget kapital 101 205 107 578 Avsättningar Avsättning för skatter 11 5 470 4 505 Summa avsättningar 5 470 4 505 Långfristiga skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 12 10 000 20 000 Långfristiga skulder till koncernföretag 34 000 15 000 Övriga långfristiga skulder 414 476 Summa långfristiga skulder 13 44 414 35 476 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 462 2 022 Skulder till koncernföretag 9 8 536 14 134 Aktuella skatteskulder 7 338 8 814 Övriga skulder 839 288 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 2 259 1 798 Summa kortfristiga skulder 13 20 434 27 056 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 171 523 174 615 2016-01-01 2016-12-31 2015-01-01 2015-12-31 tkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före finansiella poster 8 509 65 933 Avskrivningar 5 313 4 915 Summa 13 822 70 848 Erhållen ränta 127 128 Erhållna utdelningar 0 6 050 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -940-1 437 Betald inkomstskatt -1 381-3 901 Summa 11 628 71 688 Ökning (-)/(+) minskning kundfordringar -288 639 Ökning (-)/(+) minskning kortfristiga fordringar -1 078-12 693 Ökning (+)/(-) minskning leverantörsskulder -560 454 Ökning (+)/(-) minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 3 664-7 337 Kassaflöde från den löpande verksamheten 13 366 52 751 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i byggnader och markanläggningar -1 904-8 817 Investeringar i maskiner och inventarier -193-302 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 164 7 966 Försäljning av finansiella tillgångar 2 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 931-1 153 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 8 938 0 Förändring av övriga långfristiga skulder 0-41 615 Lämnat koncernbidrag -11 450 Utbetald utdelning -10 000-10 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -12 512-51 615 Årets kassaflöde -1 077-17 Likvida medel vid årets början 1 124 1 141 Likvida medel vid årets slut 47 1 124 Outnyttjad del av checkkredit vid årets slut 0 0 Disponibla likvida medel vid årets slut 47 1 124 RÄNTEBÄRANDE FORDRAN/SKULD Räntebärande skulder 44 000 35 000 Likvida medel -47-1 124 Räntebärande fordringar -8 200-8 200 Räntebärande nettoskuld vid årets slut 35 753 25 676 10 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 11
Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning tkr Not 2016-01-01 2016-12-31 2015-01-01 2015-12-31 Hyresintäkter 17, 27 16 471 15 961 Övriga rörelseintäkter 29 60 903 Förvaltningskostnader 16-6 613-7 909 Fastighetsskatt -398-433 Driftöverskott 9 489 68 522 Avskrivningar -4 079-3 844 Bruttoresultat 5 410 64 678 Centraladministration 16,17-1 979-2 040 Övriga rörelsekostnader -31 0 Rörelseresultat 3 400 62 638 Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter 18 464 477 Finansiella kostnader 19-940 -1 439 Resultatandel i handelsbolag + kommanditbolag 18 4 411 3 382 Summa finansiella poster 3 935 2 420 Resultat efter finansiella poster 7 335 65 058 Bokslutsdispositioner 20-2 958-13 688 Resultat före skatt 4 377 51 370 Skatt på årets resultat 5-852 -10 352 ÅRETS RESULTAT 3 525 41 018 tkr Not 2016-12-31 2015-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, markanläggningar och mark 21 83 415 85 774 Maskiner och inventarier 22 1 940 2 439 Pågående nyanläggningar 23 242 125 Summa materiella anläggningstillgångar 85 597 88 338 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 24 17 342 17 342 Fordringar hos koncernföretag 34 900 34 900 Andra långfristiga värdepappersinnehav 25 50 50 Andra långfristiga fordringar 0 2 Summa finansiella anläggningstillgångar 52 292 52 294 Summa anläggningstillgångar 137 889 140 632 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 17 408 Fordringar hos koncernföretag 26 8 010 20 593 Övriga fordringar 8 540 51 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 178 71 Summa kortfristiga fordringar 16 745 21 123 Kassa och bank 0 1 082 Summa omsättningstillgångar 16 745 22 205 SUMMA TILLGÅNGAR 154 634 162 837 12 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 13
Moderbolagets balansräkning forts. Moderbolagets kassaflödesanalys tkr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital 10 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 000 1 000 Reservfond 1 000 1 000 Summa bundet eget kapital 2 000 2 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 88 334 57 316 Årets resultat 3 525 41 018 Summa fritt eget kapital 91 859 98 334 Summa eget kapital 93 859 100 334 Obeskattade reserver 28 1 146 1 397 Avsättningar uppskjuten skatt 4 840 3 847 Långfristiga skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 29 10 000 20 000 Långfristiga skulder till koncernföretag 34 000 15 000 Övriga långfristiga skulder 12 74 Summa långfristiga skulder 30 44 012 35 074 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 105 1 137 Aktuella skatteskulder 7 269 8 724 Skulder till koncernföretag 325 10 982 Övriga skulder 335 176 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 1 743 1 166 Summa kortfristiga skulder 30 10 777 22 185 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 154 634 162 837 2016-01-01 2016-12-31 2015-01-01 2015-12-31 tkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före finansiella poster 3 400 62 638 Avskrivningar 4 080 3 843 Summa 7 480 66 481 Erhållen ränta 464 477 Resultat från HB/KB 4 411 3 382 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -940-1 439 Betald inkomstskatt -1 315-3 796 Summa 10 100 65 105 Ökning (-)/(+) minskning kundfordringar 391 639 Ökning (-)/(+) minskning övriga kortfristiga fordringar 3 987-1 588 Ökning (+)/(-) minskning leverantörsskulder -32-313 Ökning (+)/(-) minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 321-785 Kassaflöde från den löpande verksamheten 14 767 63 058 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i byggnader och markanläggningar -1 310-4 359 Investeringar i maskiner och inventarier -193-303 Investeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar 2 0 Försäljning av övriga materiella anläggningstillgångar 164 7 081 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 337 2 419 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 8 938 0 Amortering av skulder till koncernföretag 0-42 016 Lämnat koncernbidrag -13 450-13 450 Utbetald utdelning -10 000-10 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -14 512-65 466 Årets kassaflöde -1 082 11 Likvida medel vid årets början 1 082 1 071 Likvida medel vid årets slut 0 1 082 Outnyttjad del av checkkredit vid årets slut 0 0 Disponibla likvida medel vid årets slut 0 1 082 RÄNTEBÄRANDE FORDRAN/SKULD Räntebärande skulder 44 000 35 000 Likvida medel 0-1 082 Räntebärande fordringar -34 900-34 900 Räntebärande nettofordran vid årets slut 9 100-982 14 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 15
Tilläggsupplysningar Tilläggsupplysningar forts. Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). I samband med övergången har lättnadsregeln (frivilliga undantag från kravet på retroaktiv tillämpning) nyttjats gällande uppgifterna i flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen. Koncernredovisning Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. I koncernredovisningen redovisas inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa delas upp i eget kapital och uppskjuten skatt. Den beräknade uppskjutna skatten i bokslutsdispositionerna redovisas i koncernens resultaträkning som uppskjuten skatt och den uppskjutna skatten i obeskattade reserver som avsättning för skatter. Interna transaktioner mellan företagen ingående i koncernen Keyser Fastigheter AB elimineras vid upprättande av koncernredovisningen. Transaktioner med övriga bolag inom koncernen Eric Andersson Gruppen AB tas upp som koncernmellanhavanden samt ingår i intäkts och kostnadsposterna. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Intäktsredovisning Intäkterna utgörs av hyror och andra ersättningar för tillhandahållna tjänster. Tillgångar och skulder Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Erforderliga reserveringar har gjorts i de fall verkligt värde varit lägre än nominellt värde. Skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsens fordringar och skulder tillförs rörelseresultatet. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade planenliga avskrivningar baserad på en bedömning av tillgångens ekonomiska livslängd. Anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Följande procentsatser tillämpas vid planenlig avskrivning: Byggnader: Stomme (betong, stål eller trä) 0,26-3,3% Tak (tegel eller papp) 3,3-6,7% Installation värme och el 3,3% VVS och övriga installationer byggnader 5,0% Hissar och transportbord 3,3% Fönster och fasad 2,5% Hyresgästanpassning (rumsindelning och belysning) 10,0% Byggnadsinventarier 10,0% Mark Markanläggningar 5,0% Övrigt Service- och personbilar 20,0% Inventarier 20,0% Skillnaden mellan planenliga och bokföringsmässiga avskrivningar redovisas som bokslutsdisposition. Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Nyckeltalsdefinitioner Hyresintäkter Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader. Rörelsemarginal (%) Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen. Avkastning på eget kapital (%) Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. 16 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 17
Koncern not 1-3 Koncern not 4-5 Not 1 Anställda och personalkostnader 2016 2015 Kvinnor 0 0 Män 1 2 Summa 1 2 Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor Styrelseledamöter inklusive VD 0 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Män Styrelseledamöter inklusive VD 1 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD 0 0 Övriga 668 917 Summa 668 917 Sociala kostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 210 288 Summa 210 288 Pensionskostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 105 38 Summa 105 38 Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 983 1 243 Bonus och tantiem utgår ej Not 2 Försäljning, inköp och hyror mellan koncernföretag 2016 2015 Hyresintäkter 8% 8% Administrationskostnader 6% 4% Not 4 Finansiella kostnader 2016 2015 Räntekostnader, koncernföretag 312 706 Räntekostnader, övriga 628 731 Summa finansiella kostnader 940 1 437 Koncernen Moderbolaget Not 5 Skatt på årets resultat 2016 2015 2016 2015 Justering föregående år skatt -148-12 -148-12 Aktuell skatt 53 9 998 8 9 998 Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära 963 1 864 992 1 462 skillnader Övrig skatt 0-1 096 0-1 096 Summa redovisad skatt 868 10 754 852 10 352 Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt 4 496 59 224 4 377 51 370 Skatt på redovisat resultat enligt gällande 989 13 028 963 11 301 skattesats (22 %): Skatteeffekt av: Skattemässig justering av avskrivning på byggnader -943-1 729-916 -1 374 Ej avdragsgill nedskrivning 0 0 0 0 Övriga ej avdragsgilla kostnader 43 7 42 6 Övrigt -10 0 0 0 Ej skattepliktiga intäkter -5-1 381-5 -9 Skatteeffekt obeskattade reserver 55 0 0 0 Resultat från Handelsbolag och Kommanditbolag -76 73-76 73 Redovisad skatt 53 9 998 8 9 998 Effektiv skattesats 1,12% 16,88% 0,18% 19,46% Uppskjuten skatt består av skillnad mellan skattemässigt och bokföringsmässigt restvärde på fastigheter. Not 3 Finansiella intäkter 2016 2015 Ränteintäkter, koncernföretag 105 122 Ränteintäkter, övriga 22 6 Utdelningar 0 6 050 Övriga finansiella intäkter 0 0 Summa finansiella intäkter 127 6 178 18 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 19
Koncern not 6 Koncern not 7-10 Not 6 Byggnader, markanläggningar och mark 2016 2015 Byggnader Vid årets början 226 264 217 120 Nyanskaffningar 1 531 7 146 Försäljningar/utrangeringar 0-1 646 Omklassificering 179 3 644 Vid årets slut 227 974 226 264 Ingående avskrivningar -124 536-121 212 Försäljningar/utrangeringar 0 586 Årets avskrivningar -4 253-3 910 Utgående avskrivningar -128 789-124 536 Planenligt restvärde vid årets slut 99 185 101 728 Markanläggningar Vid årets början 10 646 9 085 Nyanskaffningar 0 1 561 Vid årets slut 10 646 10 646 Ingående avskrivningar -1 853-1 377 Årets avskrivningar -532-476 Utgående avskrivningar -2 385-1 853 Planenligt restvärde vid årets slut 8 261 8 793 Mark Vid årets början 26 801 33 707 Försäljningar/utrangeringar 0 6 906 Vid årets slut 26 801 26 801 Sammanställning över planenliga restvärden Byggnader 99 185 101 728 Markanläggningar 8 261 8 793 Mark 26 801 26 801 Summa restvärde byggnader, markanläggningar och mark 134 247 137 322 Not 7 Maskiner och inventarier 2016 2015 Vid årets början 5 609 5 341 Nyanskaffningar 193 302 Försäljningar/utrangeringar -318-34 Vid årets slut 5 484 5 609 Ingående ackumulerade avskrivningar -3 161-2 667 Försäljningar/utrangeringar 155 34 Årets avskrivningar -528-528 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 534-3 161 Planenligt restvärde vid årets slut 1 950 2 448 Not 8 Pågående nyanläggningar och förskott 2016 2015 Vid årets början 307 3 853 Nyanskaffningar 373 98 Omklassificering -179-3 644 Vid årets slut 501 307 Not 9 Koncernkonto Bolaget är anslutet till koncernmoderns koncernkonto. Bolaget har likvida medel på ett underkonto i koncernkontostrukturen. Saldot på underkontot redovisas som en fordran / skuld på toppkontoinnehavaren på raden fordringar / skulder till koncernföretag. Not 10 Antal aktier och röstetal Kvotvärde Antal aktier Röstetal Antal A-Aktier 100 100 1 000 Antal B-Aktier 100 900 900 Summa 1 000 1 900 Disposition av vinst eller förlust (nedan belopp i kr): Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: Balanserad vinst 88 334 319 Årets vinst 3 524 653 Summa 91 858 972 Disponeras så att i ny räkning överföres 91 858 972 Marknadsvärde, verkligt värde per 31/12-2016 298 000 Fastigheterna är förutom Botvid 3 och Le Puit internt värderade efter en avkastningsvärdering enligt kassaflödesmetod med ett direktavkastningskrav i huvudsak i spannet 6,5-7,5%, förutom Edsberg 11:27 som är värderad efter direktavkastningskravet 4,5%. Extern värdering görs inte varje år, den senaste externa värderingen gjordes 2014-04-30 och den gav värdet 230 mkr för motsvarande fastigheter exkl Le Puit. 20 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 21
Koncern not 11-15 Moderbolaget not 16-18 Not 11 Avsättning för skatter 2016 2015 Uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader 5 218 4 198 Uppskjuten skatt på överavskrivningar 252 307 Summa avsättningar skatter 5 470 4 505 Not 12 Skulder till kreditinstitut Räntesats Datum för ränteändring Lånebelopp 2016-12-31 Lånebelopp 2015-12-31 Handelsbanken 3,45% 2016-06-10 0 10 000 Handelsbanken 3,86% 2017-10-30 10 000 10 000 Summa 10 000 20 000 Not 13 Fördelning av skulders förfallotid 2016 2015 Förfallotid inom 1 år 20 434 27 056 Förfallotid mellan 1 och 5 år 44 414 35 476 Summa skulder 64 848 62 532 Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016 2015 Personalkostnader 301 387 Förutbetalda hyresintäkter 1 782 939 Övriga upplupna kostnader 176 472 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 259 1 798 Not 15 Ställda säkerheter koncern 2016 2015 Fastighetsinteckningar till kreditinstitut 20 400 20 400 Summa ställda säkerheter 20 400 20 400 Not 16 Anställda och personalkostnader 2016 2015 Kvinnor 0 0 Män 1 2 Summa 1 2 Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor Styrelseledamöter inklusive VD 0 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Män Styrelseledamöter inklusive VD 1 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD 0 0 Övriga 668 917 Summa 668 917 Sociala kostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 210 288 Summa 210 288 Pensionskostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 105 38 Summa 105 38 Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 983 1 243 Bonus och tantiem utgår ej Not 17 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 2016 2015 Hyresintäkter 12% 4% Administrationskostnader 18% 18% Not 18 Finansiella intäkter 2016 2015 Vinst från HB/KB 4 411 3 382 Ränteintäkter från koncernföretag 442 470 Övriga ränteintäkter 22 7 Summa 4 875 3 859 22 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 23
Moderbolaget not 19-20 redovisat värde om inget annat anges. Moderbolaget not 21 Not 19 Finansiella kostnader 2016 2015 Räntekostnader till koncernföretag -312-709 Övriga räntekostnader -628-730 Summa -940-1 439 Not 20 Bokslutsdispositioner 2016 2015 Lämnat koncernbidrag -3 208-13 450 Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning 250-238 enligt plan Summa -2 958-13 688 Not 21 Byggnader, markanläggningar och mark 2016 2015 Byggnader Vid årets början 157 929 152 384 Anskaffningar 1 193 3 892 Omklassificeringar 0 2 883 Sålda byggnader 0-1 230 Vid årets slut 159 122 157 929 Ingående ackumulerade avskrivningar -84 040-81 713 Sålda byggnader 0 586 Årets avskrivningar -3 125-2 913 Utgående ackumulerade avskrivningar -87 165-84 040 Planenligt restvärde vid årets slut 71 957 73 889 Markanläggningar Vid årets början 8 534 8 083 Anskaffningar 0 451 Vid årets slut 8 534 8 534 Ingående ackumulerade avskrivningar -996-593 Årets avskrivningar -427-403 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 423-996 Planenligt restvärde vid årets slut 7 111 7 538 Mark Vid årets början 4 347 10 784 Anskaffningar/försäljningar 0-6 437 Vid årets slut 4 347 4 347 Utgående redovisat värde 83 415 85 774 Sammanställning över planenliga restvärden Byggnader 71 957 73 889 Markanläggningar 7 111 7 538 Mark 4 347 4 347 Summa restvärde byggnader, markanläggningar och mark 83 415 85 774 Marknadsvärde, verkligt värde per 31/12-2016 162 000 Fastigheterna är internt värderade efter en avkastningsvärdering enligt kassaflödesmetod med ett direktavkastningskrav i huvudsak i spannet 6,5-7,5%. Extern värdering görs inte varje år, den senaste externa värderingen gjordes 2014-04-30 och den gav värdet 161 mkr för motsvarande fastigheter. 24 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 25
Moderbolaget not 22-26 Moderbolaget not 27-33 Not 22 Maskiner och inventarier 2016 2015 Vid årets början 4 715 4 446 Nyanskaffningar 193 303 Försäljningar/utrangeringar -318-34 Vid årets slut 4 590 4 715 Ingående ackumulerade avskrivningar -2 276-1 783 Försäljningar/utrangeringar 154 34 Årets avskrivningar -528-527 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 650-2 276 Planenligt restvärde vid årets slut 1 940 2 439 Not 23 Pågående nyanläggningar och förskott 2016 2015 Vid årets början 125 2 992 Anskaffningar 117 16 Omklassificeringar 0-2 883 Vid årets slut 242 125 Not 24 Specifikation av Eget Årets Antal Andel av Bokfört andelar i koncernföretag Säte i kapital resultat aktier kapitalet värde Åkerby Industrihus AB, 556118-0174 Huddinge 7 687 294 1 000 100% 6 279 Fastighets AB Elektrikern 7, Huddinge 153 2 100 100% 23 556259-7517 Älvsjö Industrihus AB, 556873-3587 Huddinge 6 100 2 500 100% 50 KB Industripark & Co, 916503-7996 Huddinge 0 0 0 100% 3 600 KB Söderorts Industrihus, Huddinge 800 0 0 100% 7 390 902004-1100 HB Elektrikern 7, 916404-5610 Huddinge 0 0 0 50% 0 Summa 17 342 Bokfört värde Bokfört värde Not 25 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2016 2015 Andelar i bostadsrättsförening 50 50 Not 26 Fordringar hos koncernföretag Bolaget är anslutet till koncernmoderns koncernkonto. Bolaget har likvida medel på ett underkonto i koncernkontostrukturen. Saldot på underkontot redovisas som en fordran / skuld på toppkontoinnehavaren på raden fordringar / skulder till koncernbolag. Not 27 Leasing 2016 2015 Förfallotid inom 1 år 11 880 13 146 Förfallotid mellan 1 till 5 år 27 476 21 971 Förfallotid efter 5 år 10 119 13 576 Summa framtida leasingintäkter 49 475 48 693 Leasingavtal där företaget är leasegivare avser hyra av lokaler och bostäder. Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt på 3 år och indexregleras. Hyresavtal avseende bostäder och garage ingås normalt tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med 3 månaders uppsägningstid. Not 28 Obeskattade reserver 2016 2015 Ackumulerade överavskrivningar 1 146 1 397 Not 29 Skulder till kreditinstitut Räntesats Datum för ränteändring Lånebelopp 2016-12-31 Lånebelopp 2015-12-31 Handelsbanken 3,45% 2016-06-10 0 10 000 Handelsbanken 3,86% 2017-10-30 10 000 10 000 Summa 10 000 20 000 Not 30 Fördelning av skulders förfallotid 2016 2015 Förfallotid inom 1 år 10 777 22 185 Förfallotid mellan 1 och 5 år 44 012 35 074 Summa skulder 54 789 57 259 Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016 2015 Förutbetalda hyresintäkter 1 252 449 Personalkostnader 301 365 Övriga kostnader 290 352 Summa 1 743 1 166 Not 32 Ställda säkerheter 2016 2015 Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut 20 400 20 400 Summa ställda säkerheter 20 400 20 400 Not 33 Eventualförpliktelser 2016 2015 Ansvar som bolagsman i handelsbolag och 25 955 22 872 komplementär i kommanditbolag 26 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 27
Årsredovisningens undertecknande Huddinge den april 2017 Stefan Wränghede Styrelseledamot och Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avlämnats den april 2017 Ernst & Young AB Ulf Strauss Auktoriserad revisor Ronden, Rotebro 28 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 29
Revisionsberättelse 30 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 31
Bolagsöversikt EA-gruppen Eric Andersson Gruppen AB 556287-3967 AB Frijo 556046-8638 Bro & Väg Mälardalen AB 556313-2397 Bygg och Berglaget AB 556712-7385 Åkerby Industrihus AB 556118-0174 Keyser Fastigheter AB Box 5080 141 05 Kungens Kurva www.keyser.se Broby Spår AB 556601-3479 S.G. Westin Elcenter AB 556114-7785 50% Fastighets AB Elektrikern 7 556259-7517 HB Elektrikern 7 916404-5610 50% Keyser Fastigheter AB 556064-8742 KB Söderorts Industrihus 902004-1100 Alvar Engine AB 556067-9663 KB Industripark & Co 916503-7996 EA Trading AB 556210-2748 Älvsjö Industrihus AB 556873-3587 Wränghede Consulting AB 556360-5756 Edsbergs Park Fastigheter AB 556801-0705 32 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742