VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 15.

Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 39 / April 2011 Välkommen till Experten i Huset nr 39 I DETTA NUMMER ÅTERGES SEX STYCKEN INTRESSANTA RÄTTSFALL som alla är av intresse för de som dagligen kommer i kontakt med hyresjuridik. Ett av rättsfallen berör en hyresvärds uppsägning av hyresgäst med anledning av att denna uppställt en pool på tomtmarken i anslutning till den förhyrda lägenheten. Vidare återges flera rättsfall avseende hyresgästers misskötsamhet, exempelvis olovlig kraftavledning, innehav av narkotika och vapen i lägenheten, hyresgästs sons misshandel av granne samt uppsättande av ett stort antal kränkande lappar i trapphuset. Det sista rättsfallet handlar om preskriptionsavbrott och det höga beviskrav som ställs för att styrka ett preskriptionsavbrott. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 15. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida www.steinmann.se och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Sofie Johansson Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

Innehållsförteckning RÄTTSFALL Förlängt hyresavtal vid ett för en hyresvärd principiellt viktigt ärende angående hyresgästs installation av pool i trädgården... sid 3 Hyresgästs olovliga kraftavledning ledde till att hyresavtalet förverkades... sid 5 Fråga om rätt till förlängning av hyresavtal för bostad med anledning av att hyresgästen innehaft narkotika och vapen i lägenheten...sid 7 Hyresgästs sons misshandel av grannar ansågs ej utgöra tillräckligt skäl för att bringa hyresavtalet att upphöra...sid 9 Hyresgäst får bo kvar trots uppsättande av stort antal lappar i trapphuset av kränkande karaktär...sid 11 Fråga om preskriptionsbrott...sid 13 KPI, referensränta m.m... sid 15 Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 2

Rättsfall Förlängt hyresavtal vid ett för en hyresvärd principiellt viktigt ärende angående hyresgästs installation av pool i trädgården Hyresgästerna hade låtit installera en pool i trädgården till prövningslägenheten. Fråga om underlåtenhet att låta ta bort poolen innebar att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Hyresgästen hade sedan 2004 hyrt en lägenhet om fyra rum och kök av hyresvärden. Till lägenheten hör en bit tomtmark och på den marken hade hyresgästen uppställt en utomhuspool. Hyresvärden anmodade hyresgästen vid flera tillfällen att ta bort utomhuspoolen med anledning av att hyresvärden kände viss oro för att denne hade ett juridiskt ansvar för den händelse en olycka skulle ske i poolen. Hyresvärden åberopade Boverkets publikation Boverket informerar om pooler, 2008:7 i vilket det framgår att fastighetsägaren alltid har det yttersta ansvaret för att samhällskraven för sådana pooler är uppfyllda. När hyresgästen valde att låta poolen vara kvar på den till lägenheten hörande tomtmarken sa hyresvärden upp hyresavtalet till upphörande och åberopade som rättslig grund att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte skulle förlängas. Hyresgästen bestred upphörsyrkandet. Enligt hyresgästen var det hon som hade det rättsliga ansvaret för den icke fasta poolanläggningen som tillhör henne och som hon har satt upp på sin förhyrda tomt. Detta framgår av 3 kap 5 ordningslagen i vilken det anges att beträffande bl a bassänger är det anläggningens ägare eller den som till följd av nyttjanderättsavtal eller på någon annan grund är i ägarens ställe som ansvarar för att anläggningen är försedd med nödvändiga säkerhetsanordningar. Enligt hyresnämnden var det ostridigt i ärendet att det i hyresgästens hyresavtal inte fanns något hyresvillkor som innebar förbud för henne att sätta upp en flyttbar pool i trädgården till den bostad som hon hyr av hyresvärden. Inte heller fanns det något villkor i form av ordningsföreskrifter i boendet av en sådan innebörd. Det finns inte heller i hyreslagstiftningen någon bestämmelse som kan ges den innebörden att det finns ett generellt förbud för en hyresgäst att sätta upp en pool eller att detta kräver tillstånd av hyresvärden. Det har således inte funnits något hinder för hyresgästen att sätta upp den aktuella poolen. Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 3

Hyresnämnden anförde vidare att det av allmänna rättsliga principer följer att det är ägaren till ett föremål som är ansvarig för de skador och olyckor som föremålet kan ge upphov till då det används av denne. Att såsom hyresvärden har uppfattat Boverkets publikation att hyresvärden skulle ha ett ansvar eller ett med hyresgästen delat ansvar för olyckor som kan inträffa vid användning av poolen kunde hyresnämnden inte utläsa ur Boverkets publikation. Istället regleras detta i ordningslagen 3 kap 5 som nämnts ovan. Även om ansvaret ligger hos ägaren, i detta fall hyresgästen, kan det inte uteslutas att hyresvärden i vissa speciella situationer vid en rättslig prövning kan bedömas ha ett visst ansvar jämte hyresgästen. En förutsättning för ett sådant ansvar torde dock vara att hyresvärden lämnat anvisningar om placering av poolen eller sättet för poolens användning och anvisningarna haft betydelse för den inträffade skadan eller olyckan. Inte något av detta var fallet i förevarande ärende och hyresgästens hyresavtal skulle således förlängas på samma villkor som tidigare gällt. Ärendet har inte överklagats och således vunnit laga kraft. Vill du läsa mer >> se hyresnämnden i Malmös beslut i ärende nr. 2793-10 meddelat 2011 02 15 Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 4

Hyresgästs olovliga kraftavledning ledde till att hyresavtalet förverkades En hyresgäst hade olovligen avlett elektricitet från ett eluttag i trapphuset in i sin lägenhet. Hyresnämnden ansåg att hyresgästen brustit vad gäller iakttagande av vad som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick samt att detta inte var av ringa betydelse. Hyresavtalet var därmed förverkat. Hovrätten gör inte någon annan bedömning och avslår nu hyresgästens överklagande. Av bestämmelserna i 25 hyreslagen framgår att en hyresgäst vid användningen av sin lägenhet ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 9 februari 2011, mål nr ÖH 9346-10, behandlas frågan om en hyresgäst som olovligt avlett elektricitet från ett eluttag i trapphuset in i sin lägenhet brustit vad gäller iakttagande av vad som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och därmed förverkat hyresavtalet. Hyresvärden yrkade hos hyresnämnden att hyresavtalet skulle förklaras ha upphört att gälla samt att hyresgästen skulle förpliktas avflytta från lägenheten. Hyresvärden sade upp hyresgästen på grund av att hyresgästen olovligen tagit elström från ett eluttag i trapphuset utanför hans lägenhetsdörr. Trots att hyresvärden tillsänt hyresgästen en rättelseanmaning fortsatte han göra sig skyldig till olovlig kraftavledning. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra på den grunden att han bott i lägenheten i 17 år, att han uppbar försörjningsstöd och att de sociala myndigheterna betalade hans räkningar. P.g.a. att hans elräkningar översteg gällande norm för elförbrukning, betalade sociala myndigheter endast en del av räkningarna vilket ledde till att strömmen till hans lägenhet stängdes av. Hyresgästen medgav att han olovligen hade lett in ström i lägenheten med det hade bara varit fråga om enstaka tillfällen och endast korta stunder. Hyresnämnden fann att det var utrett att hyresgästen olovligen avlett elektricitet från ett eluttag i trapphuset in i sin lägenhet. Vidare anförde hyresnämnden att en hyresrätt är förverkad om hyresgästen åsidosätter något som ska iakttas enligt 25 hyreslagen och han efter tillsägelse inte vidtar rättelse. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Hyresvärden hade i ifrågavarande fall skickat en rättelseanmaning till hyresgästen som hyresgästen hade ignorerat och han hade fortsatt att olovligen avleda elektricitet. Det som kunde läggas hyresgästen till last var inte av ringa betydelse. Hyresavtalet var därför förverkat. Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 5

Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden. Hovrätten fann att vad som förekommit i hovrätten inte motiverade annan bedömning än den som hyresnämnden hade gjort och fastställde hyresnämndens beslut. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts beslut 2011-02-09 i mål nr ÖH 9346-10 Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 6

Fråga om rätt till förlängning av hyresavtal för bostad med anledning av att hyresgästen innehaft narkotika och vapen i lägenheten Hyresvärden ansåg att hyresavtalet inte skulle förlängas i första hand på grund av att hyresgästen genom att inneha narkotika och vapen i lägenheten hade förverkat hyresrätten. Hyresvärden lyckades inte få bifall till talan, varken i hyresnämnden eller i hovrätten. När en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal gäller att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresavtalet är förverkat (12 kap 46 första stycket p 1 jordabalken) eller att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap 46 första stycket p 2 jordabalken). Enligt 12 kap 42 första stycket p 9 jordabalken är hyresrätten till lägenheten förverkad om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del. Hyresvärden yrkade i hyresnämnden att hyresavtalet inte skulle förlängas och att hyresgästen skulle åläggas att avflytta från lägenheten. Som grund för yrkandena anförde hyresvärden i första hand att hyresgästen genom att inneha narkotika och vapen i lägenheten hade förverkat hyresrätten. I andra hand anförde hyresvärden att hyresgästen genom att ha orsakat störningar i boendet, hanterat narkotika och vapen i lägenheten, olovligen upplåtit lägenheten i andra hand samt betalat hyran för sent sammantaget hade åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Av de aktuella omständigheterna kan i korthet nämnas följande. Hyresgästen är dömd för narkotikabrott och vapenbrott genom att i sin lägenhet vid ett tillfälle olovligen innehaft 5,0 gram amfetamin och 0,53 gram cannabisharts samt vid samma tillfälle innehaft tårgasspray. Dessutom är hyresgästen dömd för att vid ett annat tillfälle innehaft 647,8 gram narkotika som har packats om i hennes lägenhet under tid då hon befunnits där. Vidare är hyresgästen dömd för att vid ytterligare ett tillfälle innehaft 35,2 gram amfetamin och 2,22 gram cannabisharts i sin bostad. Hyresgästen dömdes till tre års fängelse och domen vann laga kraft den 1 juli 2009. I ärendet var det ostridigt att hyresgästen dömts för ovan nämnda brott, låt vara att hyresgästen ansåg att hon var oskyldigt dömd. Vad gäller frågan om hyresavtalet på grund av brottsligheten skulle anses förverkat konstaterade hyresnämnden att domen mot hyresgästen vunnit laga kraft den 1 juli 2009. Hyresvärden hade sagt upp hyresgästen den 16 februari 2010. Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 7

Enligt 12 kap 43 andra stycket jordabalken får en hyresgäst skiljas från lägenheten på grund av förhållanden som avses i 12 kap 42 p 9 jordabalken endast om hyresvärden säger upp hyresavtalet inom två månader från det att hyresvärden fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet vunnit laga kraft. Eftersom hyresvärden i detta fall sade upp hyresgästen efter tvåmånadersfristen löpt ut konstaterade hyresnämnden att hyresrätten inte var förverkad i enlighet med 12 kap 42 första stycket p 9 jordabalken. Hyresvärden, som inte heller hade framgång med sin andrahandsgrund, överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten. I hovrätten framhöll hyresvärden att denne först i samband med uppsägningen den 16 februari 2010 fått kännedom om såväl den brottsliga verksamheten som domen. Hyresgästen bestred inte hyresvärdens påstående om när denne fått kännedom om den brottsliga verksamheten och domen. Hovrätten konstaterade inledningsvis följande. I den uppsägningshandling som hyresvärden tillställde hyresgästen den 16 februari 2010 angavs att skälet till uppsägningen var att hyresgästen en längre tid upplåtit lägenheten i andra hand utan tillstånd, att det förekommit störningar i boendet och sena hyresbetalningar. Först efter att ärendet hänskjutits till hyresnämnden åberopade hyresvärden att hyresavtalet skulle förverkas med hänsyn till brottslig verksamhet. Hovrätten konstaterade därefter att hyresvärden fått kännedom om den brottsliga verksamheten lång tid efter att den ägt rum och efter det att dom meddelats och vunnit laga kraft. Vid den tidpunkten hade dessutom uppsägning redan skett på annan grund än den brottsliga verksamheten. Det fanns därför, enligt hovrätten, inga förutsättningar för hyresvärden att med stöd av 12 kap 42 första stycket p 9 jordabalken få hyresavtalet förverkat. Inte heller i hovrätten fick hyresvärden bifall till sin andrahandsgrund. Hovrätten avslog hyresvärdens överklagande, varför hyresavtalet löper vidare med oförändrade villkor. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts dom meddelad den 21 december 2010 i mål ÖH 5009-10 Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 8

Hyresgästs sons misshandel av grannar ansågs ej utgöra tillräckligt skäl för att bringa hyresavtalet att upphöra Sonen till en hyresgäst misshandlade hyresgästens grannar. Hyresgästen ansågs ha hyresrättsligt ansvar för sonen då denne besökte moderns lägenhet regelbundet. Hyresgästen hade därigenom åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Dock sågs denna enstaka händelse i ljuset av bl.a. hyresgästens sjukdom inte som skälig grund för att hyresavtalet skulle upphöra. Enligt 46 första stycket 2 hyreslagen föreligger rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 12 januari 2011, mål nr ÖH 931-10, behandlas frågan om en kvinna har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst då hennes son, som regelbundet besökt hennes lägenhet, attackerat grannarna och därvid utdelat flera slag mot dem. Även fråga om det var skäligt att hyresgästens hyresavtal skall upphöra. Hyresvärden yrkade hos hyresnämnden i första hand att hyresförhållandet skulle upphöra och hyresgästen åläggas att avflytta. I andra hand yrkades att hyresavtalet fortsättningsvis under en period om två år löpte vidare med en månads uppsägnings- respektive förlängningstid. Bakgrunden till hyresvärdens uppsägning var att hyresgästens son, som regelbundet besökt moderns lägenhet, vid ett tillfälle attackerat grannarna och därvid utdelat flera slag mot dem. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande på de grunderna att hon hade behov av prövningslägenheten då den utgjorde hennes permanenta bostad, att hon bott i lägenheten i 19 år, att hon hade MS och led av bl.a. depression samt att misshandeln av grannarna inte kunde läggas henne till last eftersom den inte skett i anslutning till prövningslägenheten och dessutom utan hennes vetskap. Hyresgästen medgav hyresvärdens andrahandsyrkande. Hyresnämnden konstaterade först att på grund av att hyresgästens son var en regelbunden besökare till lägenheten hade hon också ett hyresrättsligt ansvar för honom. Hyresnämnden ansåg det vara klarlagt att sonen attackerat grannarna och därvid utdelat flera slag mot dem, att han uppträtt på ett helt oacceptabelt sätt samt att hyresgästen därigenom också åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 9

Denna enstaka händelse skulle emellertid ses i ljuset av att hyresgästen bott i fastigheten i nästan 20 år samt att hon var allvarligt sjuk i MS. Vid dessa förhållanden fann hyresnämnden att det var oskäligt mot henne att hyresavtalet upphörde. Hyresvärdens ansökan bifölls endast på det sätt som medgetts av hyresgästen. Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan enligt förstahandsyrkandet vid hyresnämnden. Hovrätten fann att hyresvärdens ansökan skulle bifallas på det sätt som medgetts av hyresgästen. Vidare ansåg hovrätten att det inte förekommit något som motiverade någon annan utgång i målet än den hyresnämnden kommit fram till och fastställde således hyresnämndens beslut. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts beslut 2011-01-12 i mål nr ÖH 931-10 Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 10

Hyresgäst får bo kvar trots uppsättande av stort antal lappar i trapphuset av kränkande karaktär Hyresgäst fick sitt hyresavtal förlängt trots att hon under lång tid satt upp lappar i fastighetens trapphus med innehåll av kränkande karaktär gentemot annan hyresgäst i fastigheten. Hyresgästen hade sedan 1982 hyrt en lägenhet av hyresvärden i Stockholmsområdet. Sedan 2009 hade hyresavtalet som ursprungligen löpte tills vidare ersatts av ett korttidsavtal som löpte med en månad åt gången. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning och åberopade att hyresavtalet skulle förklaras förverkat med anledning av att hyresgästen vid upprepade tillfällen stört och trakasserat sina grannar. I andra hand åberopades att hyresavtalet inte skulle förlängas efter uppsägningstidpunkten med anledning av att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. Enligt hyresvärden var det störande beteende som hyresgästen lades till last av en betydande karaktär. Hyresgästen hade under en lång period satt upp hotfulla lappar på olika ställen i fastigheten och dessutom kallat andra hyresgäster vid otrevliga tillmälen. De uppsatta lapparna som främst riktade sig till en granne handlade om att grannen i fråga var lat, att denne skulle stänga porten efter sig, inte skulle springa i trappan, inte kasta fimpar, inte parkera barnvagnen i trappuppgången och lapparna innehöll ibland även tillmälen i form av din lilla råtta och dylikt. Hyresvärden hade i anledning av detta anmodat hyresgästen att vidta rättelse men uppsättandet av lappar hade fortsatt även efter det att ärendet hänskjutits till hyresnämnden. Hyresgästen själv uppgav att hon följde husets regler och före det att den aktuella grannen flyttade in hade hon inte haft något problem med sina grannar. Vad hon främst hade stört sig på avseende sin granne är att denna gång på gång öppnade fönstret i trapphuset samt att hon hade placerat sina blomkrukor i trapphuset. Beträffande lapparna vitsordade hyresgästen förvisso att några av dem kunde upplevas ha en otrevlig ton. Hyresnämnden biföll hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet var förverkat och angav följande i sina skäl. Genom vittnesförhören var det styrkt att hyresgästen satt upp en mängd lappar med tillrättavisningar och ibland även nedsättande budskap riktat mot en annan granne. Varje enskild lapp hade i sig inte ett särskilt hotfullt innehåll, men mängden lappar med någon lapp varje dag och så många som runt tio stycken vissa dagar, medförde enligt hyresnämnden att detta utgjorde en störning som de kringboende skäligen inte borde tåla. Detta fortsatte efter såväl rättelseanmaningen som efter uppsägningen och då vad som lades hyresgästen till last inte var av ringa karaktär var avtalet förverkat. Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 11

Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt som med ändring av hyresnämndens beslut medgav hyresgästen förlängning av hyresavtalet. Som skäl för hyresgästens förlängning av hyresavtalet anförde hovrätten följande. I den av hyresvärden upprättade rättelseanmaningen anges att hyresgästen uppmanades att vidta rättelse genom att omedelbart ta ned alla fastlimmade lappar som hon satt upp. Det talades visserligen i rättelseanmaningen om att lapparna innehöll uppmaningar och otrevliga kommentarer till grannarna men hovrätten fann att rättelseanmaningen därigenom inte kan anses ha fått en sådan utformning att den omfattade också andra störningar än vandalisering. Därigenom kunde den inte ligga till grund för ett förverkande på grund av att hyresgästen sedan hösten 2006 vid upprepade tillfällen skulle ha stört och trakasserat sina grannar. Hovrätten prövade därefter om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte skulle förlängas. Genom utredningen stod det klart att hyresgästen fått en diagnos på att hon led av ett lätt förståndshandikapp och en lätt atypisk autism. Vidare hade hon sedan en viss tid inte satt upp några lappar i trapphuset utan i stället lagt lapparna på hög i lägenheten och tillsammans med en boendestödjare regelbundet läst och bearbetat dem. Då hyresgästen hade bott i sin lägenhet under snart 30 år och de sociala myndigheterna vidtagit åtgärder för att hjälpa henne att komma till rätta med problemen i boendet bedömde hovrätten att de åtgärder som vidtagits och planerats för var tillräckligt handfasta för att det skulle vara en god prognos för att störningarna på sikt skulle upphöra. Vid en samlad bedömning fann hovrätten därför att det vore oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts avgörande meddelat 2011-01-14 i ärende nr. ÖH 5286-10 Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 12

Fråga om preskriptionsbrott Trots att en borgenär sänt ett flertal kravbrev till en gäldenär under dennes vid varje tid gällande folkbokföringsadress har hovrätten ansett att borgenären med hänsyn till omständigheterna inte styrkt preskriptionsavbrott. Ett bolag ansökte den 22 maj 2009 hos Kronofogdemyndigheten om verkställighet av ett utslag som meddelats den 8 april 1999 mot J i ett mål om betalningsföreläggande. I utslaget förpliktades ett kommanditbolag, M och J (som är bröder) att solidariskt betala 58 800 kr jämte ränta och kostnader. Kommanditbolaget hade därefter upplösts genom konkurs som avslutats. Sedan Kronofogdemyndigheten förordnat att verkställighet inte fick ske på grund av preskription överklagade bolaget beslutet till tingsrätten. Bolaget yrkade att tingsrätten skulle ändra Kronofogdemyndighetens beslut och fastställa att det inte förelåg hinder mot verkställighet av utslaget. J invände mot begärd verkställighet och anförde i första hand att skulden var preskriberad. I andra hand gjorde han gällande att fordran skulle sättas ned till hälften då hans regressrätt skadats eftersom bolaget inte hade visat att preskriptionsavbrott skett mot M. Tingsrätten konstaterade att eftersom fordran grundades på ett borgensåtagande för en kredit enligt ett löpande skuldebrev löper fordran med tio års preskriptionstid. Fordran preskriberades således den 8 april 2009 om inte någon preskriptionsavbrytande åtgärd kan ha anses förelegat dessförinnan. Av 5 preskriptionslagen framgår hur preskription kan avbrytas. Enligt samma paragrafs andra stycke avbryts preskription när gäldenären får ett skriftligt krav eller en skriftlig erinran om fordringen från borgenären. I praxis har det ställts höga krav på borgenärens bevisning för att preskriptionsavbrott ska anses ha skett. Bolaget gjorde gällande att fordringsägaren allt sedan skulden fastställdes löpande hade tillställt såväl M som J kravbrev med anledning av skulden på deras vid varje tid gällande folkbokföringsadresser. Enligt bolaget hade inga av dessa kravbrev kommit i retur. Till stöd för sina påståenden åberopade bolaget ett utdrag ur dess datasystem utvisande tidpunkterna för utskicken samt exempel på de kravbrev som sänts. Tingsrätten ansåg att det genom denna bevisning var klarlagt att bolaget sänt flertalet kravbrev till såväl M som J vid deras vid varje tid gällande folkbokföringsadresser. J, som bekräftat att han varit folkbokförd på de angivna adresserna, anförde att han och M inte varit bosatta på dessa adresser eftersom de studerat och arbetat på andra orter i Sverige och utomlands. J gjorde gällande att de mot bakgrund härav inte har fått del av något av de sända kravbreven. J anförde därutöver att M sedan 2005 arbetade på Malta. Som stöd härför åberopades ett anställningsbevis. Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 13

Pappan till J och M, som bekräftade att sönerna inte varit bosatta på folkbokföringsadresserna utan endast besökt adresserna sporadiskt, framhöll att det var han som tagit hand om kravbreven och att han medvetet inte vidarebefordrat dessa till sina söner. Tingsrätten konstaterade att när en borgenär har sänt flera försändelser till en gäldenärs folkbokföringsadress får möjligheten att inte åtminstone någon av dessa försändelser nått gäldenären anses vara närmast försumbar, om ingen särskild omständighet till stöd för detta föreligger. Tingsrätten fann det klarlagt att M och J, oavsett om de faktiskt hade bott på folkbokföringsadresserna, hade gått att nå på sina vid varje tid gällande folkbokföringsadresser. Att deras pappa inte lämnat kravbreven vidare till sina söner kunde fordringsägaren inte lastas för. Mot bakgrund härav ansåg tingsrätten att bolaget hade visat att preskriptionsavbrott skett mot såväl M som J. Tingsrätten upphävde Kronofogdemyndighetens beslut och fastställde att verkställighet fick ske av det tidigare meddelade utslaget. J överklagade tingsrättens beslut. Hovrätten konstaterade inledningsvis att av de skäl som tingsrätten anfört får det anses utrett att bolaget har sänt flertalet kravbrev till J på hans vid varje tid gällande folkbokföringsadress samt att inget av kravbreven kommit i retur. Hovrätten anförde därefter att det enligt praxis ställs högra krav på borgenärens bevisning om att kravbrev kommit gäldenären till handa. Om ett flertal kravbrev skickats till gäldenärens folkbokföringsadress utan att dessa kommit i retur är möjligheten att inte åtminstone något kravbrev nått gäldenären försumbar, om ingen särskild omständighet till stöd för detta föreligger. I aktuellt ärende har J påstått att han inte fått del av något kravbrev och att han vistats på andra adresser än de han var folkbokförd på. Hovrätten ansåg att hans uppgifter i denna del inte var orimliga. Till detta kom den omständigheten att J:s pappa under ed uppgett att han medvetet undanhållit kravbreven från sonen. Hovrätten ansåg att eftersom J:s invändning inte kunde lämnas utan avseende hade bolaget inte visat att preskriptionsavbrott skett. Hinder mot verkställighet förelåg därmed. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts beslut meddelat den 28 april 2010 i mål ÖÄ 928-10 Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 14

KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 jan 2011 -...1,5 % 1 juli 2010-31dec 2010...0,5 % 1 jan 2010-30 juni 2010...0,5 % 1 juli 2009-31 dec 2009...0,5 % 1 jan 2009-30 juni 2009...2,0 % 1 juli 2008-31 dec 2008...4,5 % 1 jan 2008-30 juni 2008...4,0 % 1 juli 2007-31 dec 2007...3,5 % 1 jan 2007-30 juni 2007...3,0 % 1 juli 2006-31 dec 2006...2,5 % 1 jan 2006-30 juni 2006...1,5 % 1 juli 2005-31 dec 2005...1,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) 2011...42 800 kr 2010...42 400 kr 2009...42 800 kr 2008...41 000 kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Februari 2011... 308,02 Januari 2011... 306,15 December 2010... 308,73 November 2010... 306,58 Oktober 2010... 305,57 September 2010... 304,60 Augusti 2010... 302,06 Juli 2010... 302,04 Juni 2010... 302,97 Maj 2010... 302,92 April 2010... 302,36 Mars 2010... 302,32 Februari 2010... 301,59 Januari 2010... 299,79 December 2009... 301,69 November 2009... 301,03 Oktober 2009... 301,11 Kurser, seminarier och frukostmöten i hyresjuridik och bostadsrätt Våra seminarier, kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 19 maj - Direktbyte bostadslägenhet, uthyrning i andra hand. Kurser Advokatfirman anordnar löpande olika kurser, bland annat: Hyresrättslig grundkurs, Hyresrättslig fortsättningskurs samt Lokalhyresjuridik. Det går även att skräddarsy kurser anpassade till klientens specifika behov och önskemål. Kontakta oss gärna för mer information. Läs mer om våra frukostmöten Experten i Huset Nr 39 April 2011 / sid 15

Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Biträdande jurist Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Petter Ingemarsson Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Johansson Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Gabriella Karlsson Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Sofie Johansson. Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: petter.ingemarsson@steinmann.se, anders.hildebrand@steinmann.se och sofie.johansson@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, 2010. Box 5220, 102 45 Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel 08-663 97 96, Fax 08-663 97 99 www.steinmann.se, info@steinmann.se