Separationsrätt och fastighetstillbehör

UMEÅ UNIVERSITET EXAMENSARBETE Juridiska institutionen Juris kandidatprogrammet 2006-03-22 Handledare: Ulf Israelsson Opponent: Åsa Johansson Separationsrätt och fastighetstillbehör Jordabalkens tillbehörsreglering ur ett sakrättsligt perspektiv Författare: Daniel Unger

Innehållsförteckning Innehållsförteckning 2 1 Inledning 4 1.1 Problemformulering 4 1.2 Syfte 5 1.3 Avgränsningar 5 1.4 Metod och material 5 2 Återtagande- och äganderättsförbehåll 7 2.1 Terminologi 7 2.2 Förutsättningar för äganderättsförbehålls rättsliga verkan 7 2.2.1 Allmänna förutsättningar 7 2.2.2 Förutsättningar jämlikt reglerna i JB en schematisk problemformulering 8 3 Allmänna fastighetstillbehör 12 3.1 Byggnader och andra anläggningar 12 3.2 Begreppet anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk 13 3.2.1 Tolkning utifrån förarbeten och doktrin 13 3.2.2 Tolkning utifrån rättspraxis 15 3.2.3 Tolkning utifrån jämförelse med JB 2:2 17 3.2.4 Tolkning utifrån jämförelse med skatterättsliga rättskällor 18 3.2.5 Tolkning i fall där fastigheten är inrättad för industriell verksamhet 20 3.2.6 Närmare kring byggnader 21 3.2.7 Krav på ändamålssamband 24 4 Byggnadstillbehör 25 4.1 Exemplifiering 25 4.2 Fast inredning 26 4.3 Ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden 27 4.4 Rekvisitet försedd 30 4.4.1 Tolkning utifrån förarbetena 30 4.4.2 Uthyrning av mjölktankar 30 4.4.3 Analys av innebörden av rekvisitet försedd 33 5 Industritillbehör 34 5.1 Allmänt 34 5.2 Verksamhetens art 35 5.3 Inrättad för industriell verksamhet 35 5.4 Ändring av verksamhetsinriktningen 37 5.5 Maskiner och annan utrustning 38 6 Gränsen mellan byggnadstillbehör och industritillbehör 38 6.1 Det inbördes förhållandet mellan JB 2:3 och övriga fastighetstillbehör 38 6.2 Skräddarsydda byggnader 40 6.2.1 Definition 40 6.2.2 Skiljedom om virkestork 43 2

6.2.3 Analys av skiljedomen 46 7 Gränsdragningen mellan allmänna fastighetstillbehör och industritillbehör 47 7.1 Begreppet omedelbara fastighetstillbehör 47 7.2 Gränsen mellan anläggningar och industritillbehör 48 8 Föremål som annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten 49 8.1 Innebörden av JB 2:4 st 1 49 9 Rättsliga lösningar för att undgå tillbehörsegenskap 52 9.1 Utnyttjande av regeln i 2:4 st 1 52 10 Allmänna begränsningar i separationsrätten 54 10.1 Medgivande till infogande och tidpunkten för förbehållets sakrättsliga ogiltighet 54 10.2 Accession 56 10.2.1 Innebörd 56 10.2.2 Accession på grund av att föremålet utgör en nödvändig beståndsdel av fastigheten 56 10.2.3 Accession på grund av att särskiljande medför betydande värdeförstörelse 58 11 Slutsatser 59 Käll- och litteraturförteckning 63 Offentligt tryck 63 Praxis 63 Litteratur 64 Övriga källor 65 3

1 Inledning 1.1 Problemformulering Av JB 2:3 följer att till fastighet som är inrättad för industriell verksamhet kan höra maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas på denna (industritillbehör). Av JB 2:4 st 1 p 2 och 3 följer vidare att industritillbehör lämpar sig väl för uthyrning eller försäljning förenad med äganderätts- eller återtagandeförbehåll. Lagtexten anger nämligen att industritillbehören i dessa fall ej hör till fastigheten, vilket innebär att uthyraren eller försäljaren, i händelse av konkurs hos hyrestagaren eller köparen, äger rätt att separera den aktuella egendomen ur konkursboet. 1 Denna rätt gäller oavsett om hyrestagaren eller köparen äger fastigheten varpå verksamheten bedrivs eller ej. Ur JB 2:4 st 1 kan e-contrario utläsas att det motsatta gäller beträffande egendom som är att klassificera som allmänna fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör. Sådan egendom kommer i en obeståndssituation att höra till fastigheten oaktat att egendomen endast förhyrts eller var föremål för uppställt äganderätts- eller återtagandeförbehåll. 2 Detta gäller dock endast om hyrestagaren eller köparen äger fastigheten varpå föremålen installeras. Att industritillbehören gentemot övriga fastighetstillbehör på detta sätt intar en särställning vid uthyrning eller kreditförsäljning innebär att klassificeringen av egendom är viktig för dem som ägnar sig åt sådan uthyrning eller försäljning. En felbedömning avseende klassificeringen av det aktuella föremålet kan innebära att uthyraren eller försäljaren gör kreditförluster med anledning av att säkerheten i objektet går om intet. Gränsen mellan respektive tillbehörsslag regleras i JB 2:1-3. Tolkningen av reglerna innehåller emellertid flera svårbedömda moment. Förarbetena härrör huvudsakligen från 1960-talet och flertalet bedömningsfrågor står olösta i den bemärkelsen att rättspraxis saknas. Det har påtalats att det beträffande reglernas närmare innebörd råder stor osäkerhet hos såväl konkursförvaltare som leasing- eller finansbolag. 3 1 Att egendomen ej hör till fastigheten innebär sålunda att den utgör lös egendom. 2 När i JB stadgas att något hör till fastigheten, innebär detta att tredje mans eventuella äganderätt till egendomen upphör. I en obeståndssituation äger tredje man givetvis framställa sitt anspråk, men detta är utgör endast en oprioriterad fordran i en konkurs eller annars i förhållande till borgenärerna. 3 Se Brattström och Möller, Förord i Fastighetstillbehör, en antologi, s. 5. Se även Håstad, Skiljedom meddelad i Uppsala den 25 juni 1998 i Fastighetstillbehörs, en antologi, s. 43 ff där konkursförvaltaren uppenbarligen felaktigt bedömt rättsläget. Se även Möller, Fastighetstillbehör de lege ferenda kritik och reformförslag, i Fastighetsrättsliga studier till minnet av Sten Hillert, s. 222 samt Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 38 not 17. 4

1.2 Syfte Syftet med studien är att utifrån regleringen i JB 2:1-5 utreda i vilken mån det är möjligt att på kredit försälja eller hyra ut egendom med ett sakrättsligt skyddat anspråk på återtag vid händelse av konkurs hos köparen eller hyrestagaren. För att uppfylla syftet skall en genomgång av respektive tillbehörsslag göras varvid särskilt uppmärksammas gränsdragningsfrågor mellan tillbehörsslagen samt gränsen gentemot lös egendom. 1.3 Avgränsningar Studien avgränsas till att i huvudsak behandla situationen där den uthyrda eller med kredit sålda egendomen tillförts fastighet på sådant sätt att separationsrätten riskerar att gå förlorad på den grunden att egendomen utgör fast egendom jämlikt reglerna i 2 kap JB eller på grund av i praxis utvecklade rättsprinciper rörande accession. Redogörelsen av 2 kap JB gör ej anspråk på att förmedla en fullständig beskrivning av vad som kan utgöra fastighetstillbehör, utan är begränsad till att behandla kapitlet på det sätt som är intressant med hänsyn till det valda syftet. 1.4 Metod och material I studien skall jag genom att tillämpa rättsdogmatisk metod försöka fastställa gällande rätt beträffande de rättsfrågor som det valda syftet aktualiserar. Härvidlag skall lagtext, förarbeten, praxis och doktrin studeras och analyseras. Relevanta förarbeten består framförallt av proposition 1966:24 vilken utgör förarbete till lagen (1966:453) om vad som är fast egendom. Nämnda lag kom sedermera att i det närmaste oförändrad införas i 1970 års jordabalk. Att nämnda proposition härrör från 1960-talet aktualiserar en särskild metodfråga bestående i att bedöma en så gammal rättskällas relevans för uttolkningen av gällande rätt. Det brukar i rättsvetenskapen framhållas att motivuttalanden kan förlora i giltighet om samhällsutvecklingen gör dem inaktuella. 4 För denna studies vidkommande bör nämnas att vissa sakförhållanden som var rådande på 1960-talet när förarbetena till 1966 års lag om vad som är fast egendom tillkom inte längre gör sig gällande. Ett sådant exempel består i 4 Se Strömholm, Rätt, rättskällor och rättstillämpning, s. 364. 5

förekomsten av leasing inom industrin som ökat kraftigt sedan 1960 talet. 5 Denna tendens torde för övrigt komma att förstärkas med de nya förmånsrättsreglerna som kan tänkas medföra att objektsfinansiering som finansieringsform kommer att öka i omfattning. En annan aspekt av att förarbetena är gamla är att flertalet ändringar i den ursprungliga lagtexten hunnit företas. Härvidlag har lagstiftaren i senare tillkomna förarbeten nödgats att i vissa avseenden göra uttalanden beträffande innebörden av gällande rätt, vilka inte står helt i överensstämmelse med de ursprungliga motiven. 6 Vidare skall nämnas ett särskilt problem som uppstår med anledning av att JB:s regler avseende fastighetstillbehör utgör definition av fastighetsbegreppet på andra områden än det civilrättsliga. Härvidlag kan exempelvis nämnas att förarbetena till fastighetstaxeringslagen (1979:1152) hänvisar till det civilrättsliga fastighetsbegreppet enligt JB. Dessa förarbeten innehåller emellertid uttalanden beträffande innebörden av JB:s reglering som inte har direkt stöd i förarbetena till JB. Uttalandena kan i huvudsak sägas innebära förenklingar vilka har karaktär av hjälpregler. Till stor del torde uttalandena kunna förklaras genom det behov av schablonartade och lättillämpade regler som erfordras för daglig tillämpning inom fastighetstaxeringen. Enligt min ståndpunkt utgör av nämnda anledning skatterättslig praxis och av Skatteverket utarbetade rekommendationer i detta avseende inte några för denna studie direkt relevanta rättskällor, även om studien i vissa delar kommer att jämföra resonemang och tolkningar mellan de olika rättsområdena. Slutligen skall kort beröras att jag i studien även använt mig av en skiljedom för uttolkningen av gällande rätt. Vanligtvis torde frågor kunna uppstå kring vilken status en skiljedom intar i rättskällehierarkin, eftersom skiljedomar normalt ej görs tillgängliga för allmänheten. Den nu aktuella skiljedomen har emellertid publicerats i juridisk doktrin och till följd härav även blivit föremål för diskussion. 7 Skäl föreligger därför enligt min mening inte att på denna grund bortse från skiljedomen som rättskälla för denna studie. Däremot torde frågetecken kunna resas kring vilka slutsatser beträffande gällande rätt som rimligtvis kan utläsas av skiljedomen, eftersom avgörandet ingalunda härrör från någon allmän domstol. 5 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 37. 6 Härvidlag avses framförallt uttalanden i prop. 1970:20. 7 Håstad, Skiljedom meddelad i Uppsala den 25 juni 1998, s. 43 ff. 6

2 Återtagande- och äganderättsförbehåll 2.1 Terminologi Vid uthyrning sker i regel ingen förändring avseende äganderätten till det uthyrda föremålet utan detta kvarblir enligt huvudregeln i uthyrarens ägo. 8 Uthyraren behöver därigenom ej särskilt uppställa villkor avseende detta. Vid köp övergår däremot äganderätten (obligationsrättsligt) på köparen i samband med avtalet, såvida inte parterna uppställt så kallat äganderättsförbehåll. 9 Det kan förvisso frågas huruvida det egentligen är äganderätten som parterna härvidlag disponerar över. Av köplagen (1990:931) 54 4 st anges att om varan har kommit i köparens besittning får säljaren häva köpet endast om han förbehållit sig rätt till detta eller om köparen avvisar varan. Vad köplagen i förevarande lagrum reglerar skulle terminologiskt istället kunna betecknas som förbehåll om hävningsrätt och inte förbehåll om äganderätt. På andra juridiska områden förekommer andra benämningar avseende liknande företeelser. JB 2:5 talar om villkor där överlåtaren har rätt att återtaga föremålet eller villkor där äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren. I doktrinen har diskussion uppstått kring vilken benämning som egentligen bör användas. Genom NJA 1975 s 222 är emellertid klarlagt att det i rättsligt avseende är utan betydelse vilken av de nu nämnda termerna som används samma sakrättsliga verkan uppnås således med såväl förbehåll om hävnings- eller återtaganderätt som med äganderättsförbehåll. 10 2.2 Förutsättningar för äganderättsförbehålls rättsliga verkan 2.2.1 Allmänna förutsättningar Köplagen 54 st 4 reglerar endast den obligationsrättsliga möjligheten för säljaren att återta det sålda föremålet vid köparens dröjsmål med betalningen. Huruvida ett av säljaren gjort förbehåll även står sig mot köparens borgenärer är beroende av flertalet omständigheter. 11 För det första krävs att förbehållet avtalats innan eller senast samtidigt som varan överlämnas. Ett 8 Detta gäller förvisso med viss modifikation. Ibland finns skäl att betrakta vissa hyresavtal som förtäckta avbetalningsköp, se lag (1978:599) om avbetalningsköp mellan näringsidkare m.fl. jämfört med JB 2:5 st 2. 9 Det kan förvisso invändas mot begagnandet av termen äganderätt i fall där denna ej står sig även sakrättsligt. Mera vanligt torde vara att använda termen fordringsrätt, se Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 24 f. 10 Beträffande begreppsanvändningen, se Adlercreutz, Finansieringsformers rättsliga reglering, s. 55 56 samt Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 183 184. 11 För den fortsatta framställningen i denna del hänvisas till Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 185 194. 7

förbehåll kan även förlora sin sakrättsliga verkan om det föremål i vilket förbehållet uppställts, konsumerats eller förbrukats som insatsvara. Vid fall där förfogandet varit olovligt kan emellertid säljaren erhålla separationsrätt till ett fristående surrogat, vilket kan vara en fordran hos tredje man. Ett förbehåll kan också förklaras sakrättsligt ogiltigt om säljaren medgivit förfogande före betalning. Förfogandet kan avse infogande, konsumtion eller överlåtelse av det aktuella objektet. Anledningen till att sakrättslig verkan frånkänns dessa fall brukar uttryckas med att förbehållet ej kan anses ha varit allvarligt menat. Ifall förbehållets enda syfte var att garantera separationsrätt vid konkurs, medan köparen dessförinnan ägt rätt att förfoga över saken som sin egen, är förbehållet inte legitimt. Säljarens säkerhet i varan skulle i dessa fall till sist vara beroende av ren slump. Dessa i praxis utvecklade principer utgör krav för äganderättsförbehålls sakrättsligt giltighet oavsett om föremålet utgör fast eller lös egendom. I denna studie förutsätts dessa förutsättningar vara uppfyllda och den frågeställning som blir föremål för ingående behandling är istället huruvida förbehållet även står sig vid en bedömning utifrån reglerna i JB 2:1-5. Trots denna avgränsning kan ovannämnda principer ändock komma att få viss betydelse såtillvida att den sakrättsliga ogiltigheten möjligen kan inträda innan föremålen tillförts fastigheten på sådant sätt att de jämlikt reglerna i JB 2:1-2 utgör fast egendom. Oaktat att det i dessa fall sålunda är fråga om egendom som fortfarande utgör lös egendom blir detta spörsmål föremål för behandling nedan i avsnitt 10.1. 2.2.2 Förutsättningar jämlikt reglerna i JB en schematisk problemformulering Äganderättsförbehåll kan vara såväl obligationsrättsligt som sakrättsligt ogiltigt på den grunden att köparen förfogat över den sålda varan på så sätt att den blivit fast egendom enligt reglerna i JB. Enligt JB 1:1 är fast egendom jord. Till denna hör vidare så kallade fastighetstillbehör, vilka kan indelas i allmänna fastighetstillbehör (JB 2:1), byggnadstillbehör (JB 2:2) samt industritillbehör (JB 2:3). Huruvida föremål som uppfyller rekvisiten i respektive lagrum de facto utgör tillbehör beror på en rad omständigheter vilka regleras i JB 2:4 och 2:5. JB 2:4 st 1 stadgar att föremål som nyttjanderättshavare eller eljest annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten ej hör till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Detsamma gäller i fråga om föremål som enligt JB 2:3 kan höra till fastigheten och som 8

tillförts denna av fastighetsägaren utan att han ägde föremålet. Har fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål som enligt JB 2:3 kan höra till fastigheten och som han förvärvat under villkor att överlåtaren har rätt att återtaga föremålet om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, hör föremålet icke till fastigheten så länge villkoret gäller. JB 2:4 st 1 ger upphov till flertalet frågeställningar vilka blir föremål för behandling i den fortsatta framställningen. Inledningsvis ska endast kort redogöras för den närmare innebörden av regeln. I den första punkten anges att om annan än fastighetsägaren tillför fastigheten föremål, föremålet hör ej till fastigheten så länge inte den som tillfört föremålet också blir ägare av fastigheten. I den andra punkten framgår att föremål som faller under definitionen i JB 2:3 i två situationer kommer undgå att höra till fastigheten, nämligen; 1. Fastighetsägaren tillför fastigheten föremålet utan att han ägde det. 2. Fastighetsägaren tillför fastigheten föremålet med en rätt för överlåtaren att återta föremålet om fastighetsägaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet och villkoret fortfarande gäller. Av det ovanstående följer således att äganderätts- eller återtagandeförbehåll äger sakrättslig giltighet beträffande föremål som faller under definitionen i JB 2:3. Det kan noteras att lagtexten anger att sakrättsligt giltigt förbehåll är för handen så länge villkoret gäller. Egendom som uppfyller rekvisiten i JB 2:3 övergår således från att vara lös egendom till att bli fast egendom när det aktuella villkoret upphör att gälla vilket vanligtvis sker när föremålet är färdigbetalt. 12 Vad som med anledning av den tämligen komplicerade lagstiftningstekniken endast kan utläsas e contrario är att återtagande- respektive äganderättsförbehåll ej sakrättsligt kan göras gällande i föremål som fastighetsägaren tillfört fastigheten så att de utgör tillbehör enligt definitionen i JB 2:1 eller 2:2. Inte heller i fall där fastighetsägaren hyr ett föremål som denne tillfört fastigheten så att det utgör tillbehör enligt JB 2:1 eller 2:2, äger uthyraren något sakrättsligt skyddat anspråk. 13 12 Med anledning härav förekommer att reglerna sägs utgöra presumtionsregler, se exempelvis Grauers, Fastighetsköp, s. 79. 13 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 34. Jfr dock not 15. 9

Allmänt sett är det möjligt att skilja mellan obligationsrättsliga respektive sakrättsliga rättsverkningar av exempelvis avtal. Återtagande- eller äganderättsförbehåll kan således äga obligationsrättslig giltighet oaktat att de ej äger sakrättslig giltighet. Såvitt angår fastighetstillbehören anges emellertid i JB 2:5 st 1 att om fastighetsägaren förvärvar föremål under villkor att överlåtaren har rätt att återtaga föremålet om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, villkoret får ej göras gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 hör till fastigheten. Regel i JB 2:5 berövar således återtagande- och äganderättsförbehållen även den obligationsrättsliga giltigheten ( får villkoret ej göras gällande ), såvitt gäller föremål som tillförts fastigheten så att de utgör tillbehör jämlikt JB 2:1 2. I lagrummets andra stycke stadgas att beträffande hyresavtal, som i själva verket utgör förtäckta avbetalningsköp, uthyraren förlorar sin rätt att återfå föremålet om det tillförs fastigheten av fastighetsägaren så att föremålet utgör tillbehör enligt JB 2:1 eller 2:2. Formuleringen i det andra stycket är hämtad från lag (1979:599) om avbetalningsköp mellan näringsidkare m.fl. och i förarbetena till nämnda lag uttalades att det inte kommer ifråga att beteckna ett avtal som köp, med mindre än att avtalet syftar till att varumottagaren skall erhålla förfoganderätt över varan, antingen omedelbart eller så snart vissa villkor uppfyllts. Leasingavtal som inte innehåller köpoption skulle därmed i princip inte omfattas av bestämmelserna om avbetalningsköp. Såvitt gäller leasingavtal som är förenade med köpoption har i förarbetena framhållits att avtalet bör ses som ett nyttjanderättsavtal intill dess att optionsrätten tas i anspråk. Detta gäller dock inte om det av avtalet framgår att leasetagaren inte bara har rätt att köpa objektet utan att han har skyldighet därtill. 14 Sammanfattningsvis kan alltså sägas att återtagande- eller äganderättsförbehåll äger sakrättslig giltighet beträffande föremål som faller under definitionen i JB 2:3 (industritillbehör), oavsett vem som tillfört fastigheten föremålet. Återtagande- eller äganderättsförbehåll äger varken obligationsrättslig eller sakrättslig giltighet beträffande föremål som faller under definitionen i JB 2:1 (allmänna fastighetstillbehör) eller 2:2 (byggnadstillbehör) och som tillförts fastigheten av fastighetsägaren. Beträffande förhyrda föremål som fastighetsägaren tillfört fastigheten och som faller under JB 2:1 eller 2:2, äger 14 SOU 1977:24, s. 79 och prop. 1976/77:123, s. 159. Se även Möller, Civilrätten vid finansiell leasing, s. 56. 10

uthyraren inget sakrättsligt giltigt anspråk i föremålet. 15 Däremot har uthyraren i det fallet ett obligationsrättsligt giltigt anspråk på den förhyrda egendomen. Beträffande motivet till varför tredje mans rätt i ovan angivna fall blir beskuren kan kort nämnas att en central utgångspunkt för lagstiftaren har varit att pantinnehavaren ej skall lida men på grund av att underlaget för panten kommit att minska. I förarbetena anges att det kan övervägas om lagstiftningen överhuvudtaget skall tillåta att föremål som utåt sett framstår som tillbehör ändock inte är tillbehör på grund av att särskilda rättigheter tillerkänns i dem. Dessa så kallade skentillbehör framstår som mindre önskvärda eftersom särrättigheterna riskerar att föremålen kan komma att skiljas från fastigheten med värdeförstörelse som följd. Därvidlag kan det innebära en fara för fastighetskrediten om vad som hör till en fastighet är beroende av privata rättsförhållanden, vilka inte bringats till offentlig kännedom. Denna aspekt tillmäter förarbetena mycket stor vikt vid bedömning av frågan om giltigheten av äganderättsförbehåll beträffande föremål som tillförts fastigheten. 16 Beträffande industritillbehören var utgångspunkten att bereda skydd för den utbredda förekomsten av leasing och avbetalningsköp beträffande maskiner och annan industriell utrustning. I förarbetena konstateras att avbetalningsköpen som en form för extern finansiering fyller en viktig funktion och hade vunnit betydande utbredning i affärslivet. Vid försäljning med äganderättsförbehåll kunde kredit lämnas med upp till 80-90 procent av den totala köpeskillingen. Det fastslås att en så stor kredit med säkerhet i ifrågavarande maskin inte kan lämnas av bank. Om leasegivarens anspråk på återtag av maskinen vid utebliven betalning skulle förvägras, skulle det innebära otrygghet inom den allmänna omsättningen vid kreditaffärer med maskiner och annan industriutrustning. 17 Efter hittillsvarande framställning kan det inte ha undgått någon att det för exempelvis ett finansbolag, som önskar uthyra eller, med kredit förenad med återtagande- eller äganderättsförbehåll, sälja visst föremål, är av yttersta vikt att nå kännedom kring huruvida föremålet ifråga är av sådan karaktär att den utgör allmänt fastighetstillbehör (JB 2:1), byggnadstillbehör (JB 2:2), industritillbehör (JB 2:3) eller annars utgör lös egendom. Åt regleringen i dessa lagrum kommer sålunda den fortsatta framställningen att ägna stor 15 En annan fråga är om hyresförhållandet i sig kan påverka huruvida föremålet har blivit anbragt för stadigvarande bruk jämlikt JB 2:1. Detta spörsmål behandlas nedan i kapitel 3.2.1. 16 Prop. 1966:24, s. 19 f. 17 Prop. 1966:24, s. 78. 11

uppmärksamhet varvid föremåls tillbehörsegenskap genomgående skall prövas utifrån regleringen i JB 2:4 5. 3 Allmänna fastighetstillbehör 3.1 Byggnader och andra anläggningar JB 2:1 anger vad som utgör så kallade allmänna fastighetstillbehör. Dessa benämns i förarbetena omedelbara fastighetstillbehör, vilket avsett belysa att tillbehören står i omedelbar kontakt med fastigheten som sådan, det vill säga jorden. 18 Enligt lagrummet hör till fastigheten byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel. Beträffande byggnader och andra anläggningar bör påpekas att anläggningar är det vidare begreppet vilket inkluderar byggnader. 19 Som exempel på byggnader anges i förarbetena hus, vattenverk, murar, broar, bryggor samt vissa andra transportanläggningar. Vidare nämner förarbetena att till begreppet byggnad torde överhuvudtaget kunna hänföras alla slags uppbyggda konstruktioner. Det är ej heller nödvändigt att byggnaden sträcker sig ovanför jordytan, utan exempelvis en kiosk som står uppställd vid underjordisk järnväg utgör byggnad i lagens mening. 20 Enligt 1966 års lag om vad som är fast egendom uppställdes beträffande byggnader inte något krav på att de skulle vara anbragda för stadigvarande bruk. Lagtexten löd i denna del istället att till fastighet hör hus, vattenverk och annan byggnad. Däremot anger förarbetena att byggnaden måste vara uppförd på fastigheten. Sådana transportabla skjul och kojor som vid utförandet av vissa arbeten flyttas runt utgör därför ej tillbehör till fastigheten. 21 Kravet på uppförd innebär emellertid inte att byggnad måste sammanfogas med marken utan även sådan oljecistern som kvarhålls endast genom sin egen tyngd och således ej är fästad vid marken, uppfyller kravet. Förarbetena uttrycker vidare att för det fall tveksamhet i viss situation skulle uppstå kring frågan om ett föremål utgör byggnad eller ej, detta kommer ej att medföra några praktiska problem eftersom föremålet ifråga i vart fall faller under det vidare begreppet anläggning. 22 I NJA 1996 s 139 bedömdes en byggnad av storleken två gånger tre 18 Prop. 1966:24, s. 13 och 59. 19 Westerlind, Kommentar till jordabalken 1 5 kap, s. 128. 20 SOU 1947: 38, s. 86, prop. 1966:24, s. 59 samt Westerlind, A.a. s. 128. 21 SOU 1947:38, s. 86 och prop. 1966:24, s. 88. 22 SOU 1947:38, s. 86, prop. 1966:24, s. 13 och 60. 12

meter utrustad med lyftöglor samt uppställd på block utan fast förankring vara av sådan konstruktion att den inte utgjorde tillbehör till fastigheten. Detta rättsfall kan sannolikt ses som ett resultat av att byggnadens egenskap av transportabel var alltför framträdande. För att sammanfatta kravet på uppförd torde således kunna sägas vara att det i vart fall är uppfyllt när byggnaden sammanfogats med marken. I annat fall torde krävas att byggnaden är av viss storlek eller tyngd så att dess egenskap av transportabel inte är alltför framträdande. När 1966 års lag om vad som är fast egendom flöt in i JB ändrades formuleringen i JB 2:1 så att det även beträffande byggnader synes ska prövas huruvida de blivit anbragta för stadigvarande bruk. Med anledning av att ändringen synes ha införts utan någon närmare motivering finns anledning att ifrågasätta nämnda antagande. 23 Beträffande andra anläggningar än byggnader nämns i lagtexten ledningar och stängsel. Utöver dessa kan som exempel på andra anläggningar nämnas transportanläggningar som räls och syllar, samt cisterner och källare, såvida dessa föremål ej redan inbegripits i egenskap av byggnader. 24 3.2 Begreppet anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk 3.2.1 Tolkning utifrån förarbeten och doktrin Den formulering som tidigare förekom i lagtexten, i eller ovan jord, har i och med införandet av tredimensionell fastighetsbildning ersatts av inom fastigheten. Enligt förarbetena är någon ändring i sak ej avsedd, utan stadgandet innebar blott ett förtydligande av gällande rätt. 25 Det kan nämnas att det inte heller tidigare krävdes någon direkt integrering med jorden för att exempelvis en markanläggning skulle utgöra anläggning i lagens mening, utan även räls och syllar föll inom definitionen. 26 Med hänsyn till den vidsträckta innebörden av begreppet anläggningar påpekades i förarbetena att det var befogat att uppställa begränsningen att det skulle vara fråga om anläggningar för stadigvarande bruk. 27 I doktrinen synes den allmänt rådande uppfattningen vara att formuleringen anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk i nuvarande JB 2:1 åsyftar fastighetsägarens subjektiva avsikter fastighetsägaren ska ha åsyftat att föremålet ska vara anbragt inom fastigheten för 23 Nämnda spörsmål behandlas nedan i 4.3.6 24 SOU 1947:38, s. 86. 25 Prop. 2002/03:116, s. 121. 26 Prop. 1966:24, s. 89. 27 SOU 1947:38, s. 87. 13

stadigvarande bruk. 28 Det har emellertid även framhållits att detta subjektiva förhållningssätt inte utgör en särskilt markant skillnad gentemot den objektiva bedömning av föremålets typ som sker beträffande byggnadstillbehör. 29 Det måste nämligen även beträffande allmänna fastighetstillbehör i de flesta fall bli fråga om en typiserad bedömning utifrån egendomens karaktär. Den som exempelvis bygger ett hus på en fastighet brukar normalt ha åsyftat att huset ska stå kvar. 30 Saken har också uttryckts med att ju mer gediget föremålet är förankrat i marken, desto mer sannolikt är det att det subjektiva rekvisitet är uppfyllt. 31 Å andra sidan är det faktum att föremålet i och för sig är flyttbart inte avgörande, enär kravet på anbragt för stadigvarande bruk ändå kan vara uppfyllt. I RH 1986:84 har sålunda transportabla pontonbryggor med hänsyn till dess förankring och att de varit anbragta för stadigvarande bruk ansetts utgöra fastighetstillbehör. Jag ansluter mig till den nu anförda uppfattningen att det beträffande allmänna fastighetstillbehör måste bli fråga om en prövning av fastighetsägarens syfte utifrån objektivt synbara omständigheter. Detta torde för övrigt inte utgöra någon skillnad gentemot hur olika personers avsikter bedöms inom övriga juridiska områden. Såvitt gäller allmänna fastighetstillbehör står således fortfarande föremålets karaktär i förgrunden såsom yttre omständighet som kan sägas påvisa med vilken avsikt fastighetsägaren anbragt detsamma. Detta motsäger emellertid enligt min mening inte att det utöver föremålets karaktär torde kunna komma ifråga att beakta även andra omständigheter som kan sägas påvisa med vilken avsikt fastighetsägaren tillfört fastigheten ifrågavarande föremål. Därvidlag inställer sig frågan vilka andra omständigheter som kan komma ifråga att beakta samt vad begreppet stadigvarande bruk avser. Såvitt gäller den förstnämnda delen av detta spörsmål framstår det som relevant att beakta de rättsliga omständigheter under vilka föremålet ifråga tillförts. 32 För att belysa innebörden av detta antagande kan vi föreställa oss en anläggning som fastighetsägaren anbragt på fastigheten. Av ett kontrakt framgår att fastighetsägaren endast förhyrt anläggningen och att denna ska återlämnas till uthyraren efter viss bestämd tid. Någon option för fastighetsägaren att förvärva densamma finns ej upptagen i kontraktet, varför det således åtminstone med viss säkerhet står klart att ifrågavarande anläggning efter hyrestidens 28 Att det är fastighetsägarens subjektiva avsikter som ska fälla avgörandet stöds av exempelvis Grauers, A.a. s. 81 och Victorin och Sundell, Allmän fastighetsrätt, s. 157. Jfr dock Gustafsson, Jordabalkens tillbehörsreglering, s. 25. 29 Jfr JB 2:2. 30 Victorin och Sundell, A.a. s. 157 not 8. 31 Grauers, A.a. s. 81. 32 Se Möller, Fastighetstillbehör de lege ferenda, kritik och reformförslag, s. 237. 14

slut kommer att avlägsnas fastigheten. 33 Ovan har under avsnitt 2.2.2 sagts att uthyraren vid verkliga hyresavtal likt det som nu är för handen endast har ett obligationsrättsligt giltigt anspråk om det som uthyrts utgör anläggning jämlikt JB 2:1. Å andra sidan kan det möjligen tänkas att anläggningen med beaktande av ifrågavarande hyreskontrakt ej skall anses anbragd för stadigvarande bruk. Vid tillräckligt kort hyrestid skulle således en anläggning som i och för sig är av sådan karaktär som avses i JB 2:1 möjligen undgå tillbehörsegenskap oaktat att den blivit anbragd på fastigheten. Huruvida tillämpningen av JB 2:1 tillåter att hyreskontraktet, eller närmare bestämt hyrestiden, får en sådan inverkan på bedömningen kommer diskuteras nedan. Först ska emellertid utredas om det går att bestämma vid hur kort hyrestid en sådan verkan skulle inträda. Frågan är således vad som närmare ska förstås med uttrycket stadigvarande bruk. Såvitt gäller nämnda begrepp anges som ovan nämnts i förarbetena endast att med hänsyn till den vidsträckta innebörden av begreppet anläggningar har den begränsningen stadgats att det skall vara fråga om anläggningar för stadigvarande bruk. 34 Utöver detta ställningstagande lämnar förarbetena ingen ytterligare vägledning för tolkningen av vad stadigvarande bruk innebär. I juridisk doktrin har rekvisitets innebörd bland annat uttolkats som ett krav på att den som tillfört föremålet ska ha avsett att föremålet skall brukas en längre tid på fastigheten, varför föremål som exempelvis rent tillfälligt anbragta byggbodar och tillfälliga försäljningsstånd ej utgör fastighetstillbehör. 35 Enligt en annan tolkning är rekvisitet uppfyllt så snart fastighetsägaren tänkt sig att föremålet skall vara där för mera permanent bruk och inte bara tillfälligt. 36 Enligt ett tredje uttalande, måhända inte reellt av annat slag än redan nämnda men ändock annorlunda formulerat, innebär rekvisitet att föremålet skall vara kvar stadigvarande och inte för en kortare tid. 37 För det fall ovan diskuterade möjlighet att uthyra föremål som är av sådan karaktär som avses i JB 2:1 de facto föreligger måste emellertid betydelsen av nu nämnda rekvisit ytterligare preciseras. Annars kan vid uthyrningsverksamhet av sådana föremål svårligen säkerställas ett sakrättsligt giltigt anspråk på återtag vid en eventuell konkurs hos fastighetsägaren. 3.2.2 Tolkning utifrån rättspraxis I NJA 1985 s 365 bedömdes en silo utgöra fastighetstillbehör. Silon var föremål för fem års leasing med villkor att den förblir säljarens egendom tills full betalning skett. Av fakta i målet 33 Jämför vad som sagts ovan under avsnitt 2.2.2 beträffande förtäckta avbetalningsköp och JB 2:5 st 2. 34 SOU 1947:38, s. 87. 35 Victorin och Sundell, A.a. s. 157. 36 Grauers, A.a. s. 81. 37 Hillert, Fastighetstillbehör och äganderättsfrågor i Fastighetstillbehör, en antologi, s. 27. 15

framgick att silon var föremål för ett köpeavtal i vilket priset angavs till 180 000 kronor och som betalningsvillkor bland annat innehöll formuleringen 5 års leasing, silon förblir säljarens egendom tills full betalning skett. HD:s domskäl är synnerligen kortfattade eftersom det endast konstateras att siloanläggningen får anses utgöra sådan i 2 kap 1 1 st JB avsedd anläggning som anbragts på fastigheten för stadigvarande bruk. Parterna hade ej betecknat avtalet som hyresavtal varför domstolen direkt kunde tillämpa JB 2:5 st 1. När egendom av ifrågavarande storlek förvärvats genom köp föreligger enligt min mening ingen anledning att anta att den inte anbragts för stadigvarande bruk. I frånvaro av omständigheter som pekar i annan riktning fäller härvidlag sannolikt egendomens karaktär avgörandet. Enligt min mening skall inte heller beaktas att silon möjligen var portabel eftersom den sannolikt kan hänföras till uttalandet i förarbetena avseende cistern som kvarhålls endast genom sin egen tyngd och som därigenom uppfyller kravet på att vara uppförd. I RH 1986:84 var pontonbryggor föremål för domstolens prövning. Bryggorna var i och för sig transportabla men var fastsatta med bultar i betongfundament och hade legat i vattnet i tio år. Hovrätten för Västra Sverige yttrade att bryggor normalt utgör tillbehör till fastighet. Med hänsyn till hur pontonbryggorna är förankrade och då de otvivelaktigt är anbragta för stadigvarande bruk fann hovrätten att bryggorna var att anse som tillbehör till fastigheten. Enligt min mening torde den omständigheten att bryggorna legat i vattnet i tio år ha gett bevisverkan i prövningen avseende det subjektiva rekvisitet. Av domskälen kan vidare utläsas att bryggornas förankring beaktats, vilket sannolikt kan ses mot bakgrund av bryggornas transportabla karaktär och kravet på anbragt i JB 2:1. I NJA 1996 s 139 var bland annat en förrådsbyggnad föremål för prövning. Byggnaden var av storleken två gånger tre meter och utrustad med lyftöglor. Hovrätten över Skåne och Blekinges bedömning, vilket delades av HD, var att förrådsbyggnaden var av sådan konstruktion att den ej utgjorde tillbehör till fastigheten. Hovrätten redogjorde för de i förarbetena gjorda uttalandena beträffande transportabla skjul och kojor som vid utförande av arbete flyttas från en plats till en annan. Någon bedömning av det subjektiva rekvisitet gjordes alltså inte, vilket torde kunna tolkas som att gällande rätt intar den ståndpunkten att det ej räcker med att fastighetsägaren åsyftat att föremålet ifråga ska vara kvar på fastigheten för stadigvarande bruk om ej föremålet har tillräckligt starkt mekaniskt samband med fastigheten som sådan. I avsaknad av sådant mekaniskt samband är föremålet sannolikt inte att betrakta som anbragt på fastigheten. 16

3.2.3 Tolkning utifrån jämförelse med JB 2:2 Något som vid en första anblick synes kunna tjäna till ledning för tolkningen av rekvisitet stadigvarande bruk är hur förarbetena ser på betydelsen av stadigvarande bruk i den i JB 2:2 upptagna formuleringen ägnat för stadigvarande bruk. Oaktat att det är fråga om två olika begrepp har de åtminstone det gemensamt att de innehåller formuleringen stadigvarande bruk. 38 En jämförelse framstår därmed inte som helt inadekvat. Beträffande ägnat för stadigvarande bruk anges i förarbetena att häri ligger ett krav på ändamålsbetingat samband mellan föremålet och byggnaden. 39 Detta ändamålssamband följer inte av det subjektiva syfte byggnadens ägare haft vid anskaffningen av föremålet ifråga, utan det måste föreligga ett objektivt ändamålssamband mellan föremålet och byggnaden. Med formuleringen undantas således från lagrummets tillämpningsområde föremål som endast fyller ett behov hos den som för tillfället äger byggnaden eller fastigheten. 40 Departementschefen utvecklade innebörden beträffande denna inre ändamålsgemenskap med att föremålet med hänsyn till den huvudsakliga användning, för vilken byggnaden eller lokalen på ett bestående sätt är inrättad, skall framstå som en så typisk inredningsdetalj, att man bör anta att en ny ägare eller nyttjare av byggnaden eller lokalen med samma huvudsakliga inriktning av byggnadens eller lokalens användning har bruk för föremålet. 41 Det bör noteras att förarbetena beträffande ägnat för stadigvarande bruk knyter an till definitionen genom att fråga sig om en ny ägare av byggnaden eller lokalen har bruk för föremålet. Direkt översatt till det subjektiva betraktelsesätt som stadgas i JB 2:1 beträffande vilket jag i det närmaste försöker precisera en tidsrymd, skulle anbragts för stadigvarande bruk således kunna tolkas som ett krav på att fastighetsägaren ska ha åsyftat att föremålet ska vara kvar på fastigheten även när denna övergår på ny ägare eller nyttjare att föremålet slutligt tillförts fastigheten. Mot denna tolkning kan och bör emellertid flertalet invändningar göras. För det första låter sig tolkningen inte så enkelt göras i praktiken, eftersom fastighetsägare svårligen kan förutsättas ha vetskap om hur länge fastigheten ska kvarbli i deras ägo. Dessutom är ägnat för stadigvarande bruk i JB 2:2 inte tänkt att överhuvudtaget tolkas i termer av tid eller tidsrymd, utan åsyftar att föremål för att kunna utgöra byggnadstillbehör måste äga viss typicitet, vilket lagstiftaren har valt att belysa genom uttalandet att även en ny ägare eller nyttjare av byggnaden eller lokalen 38 Jag nödgas härigenom att gå händelserna något i förväg. En utförlig redogörelse beträffande regleringen i JB 2:2 följer nedan med början i avsnitt 4. 39 Prop. 1966:24, s. 14. 40 Prop. 1966:24, s. 15. 41 Prop. 1966:24, s. 90. 17

skall ha bruk av föremålet. 42 Av detta torde följa att uttalanden i förarbetena beträffande rekvisitet ägnad för stadigvarande bruk, ej överhuvudtaget kan tjäna till ledning för tolkningen av rekvisitet stadigvarande bruk i JB 2:1 isolerat. 3.2.4 Tolkning utifrån jämförelse med skatterättsliga rättskällor I förarbetena till fastighetstaxeringslagen (1979:1152) diskuterades huruvida det i lagtexten skulle intas en bestämmelse kring gränsen mellan tillfällig byggnad och byggnad som anbragts för stadigvarande bruk. Kommittén föreslog härvidlag att byggnad inte skulle anses vara tillfällig om den funnits i minst fem år på samma plats. 43 Departementschefen yttrade å sin sida att fastighetsbegreppet enligt JB alltjämt skulle gälla och såvitt gäller tolkningen av begreppet tillfällig byggnad fick den civilrättsliga fastighetsklassificeringen bli avgörande. Enligt departementschefens uppfattning skulle således beträffande denna fråga fortfarande prövas huruvida byggnaden var uppförd för stadigvarande bruk. Departementschefen delade dock härvidlag kommitténs bedömning att om det vid taxeringstillfället framstår som klart att byggnaden inte skall finnas kvar på samma ställe i fem år, den är en tillfällig byggnad och är således ej anbragd för stadigvarande bruk. 44 Detta uttalande har lagts till grund för senare av Skatteverket utarbetade handledningar, vilka liksom förarbetena uppställer nämnda femårsregel beträffande rekvisitet stadigvarande bruk. Av dessa framgår även att exempelvis byggnader som är uppställda på enkla plintar eller dylikt, till exempel de flesta manskapsbodar, utgör byggnader vilka inte kan förväntas stå kvar på en fastighet mer än några år. Dessa byggnader bör enligt uttalandena således bedömas utgöra lös egendom. 45 Departementschefens uppfattning beträffande rekvisitet stadigvarande bruk är onekligen en tolkning av den civilrättsliga regeln i JB 2:1. Oaktat detta faktum måste beaktas det inom det skatterätterättsliga området föreliggande behovet av schablonartade och lättolkade regler. Något egentligt stöd för att anbragts för stadigvarande bruk skall tolkas som ett krav på att föremålet skall kvarbli på fastigheten i fem år kan enligt min mening således ej anses föreligga. Departementschefens uppfattning och den följd denna får avseende det i avsnitt 3.3.1 framförda spörsmålet med den förhyrda anläggningen bör ändock belysas. Med den skatterättsliga utgångspunkten skulle en kortare hyrestid än fem år möjliggöra ett för 42 Se nedan i avsnitt 4.3. 43 Prop. 1979/80:40, s. 249. 44 Prop. 1979/80:40, s. 60. 45 Skatteverket, Handbok för fastighetstaxering 2005, Taxeringsregler, s. 23 18

uthyraren sakrättsligt skyddat anspråk på återtag vid händelse av konkurs hos hyrestagaren, oaktat att egendomen är av sådan karaktär som avses JB 2:1. Detta följer av att egendomen ej anses anbragd för stadigvarande bruk. Vidare torde kreditförsäljning eller leasing med föremål vars livslängd är kortare än fem år innebära ett för försäljaren eller leasegivaren sakrättsligt skyddat anspråk såvitt gäller föremål som faller under JB 2:1. Härvidlag torde de frågeställningar som diskuterats ovan under avsnittet om gränsen mellan leasing och avbetalningsköp komma att aktualiseras. Om det aktuella leasingavtalet innehåller klausuler som gör det möjligt att betrakta avtalet som ett förtäckt avbetalningsköp, räcker det inte med att studera leasingtiden för att avgöra huruvida föremålet ifråga anbragts för stadigvarande bruk. Om så är fallet kan svårighet uppstå i de fall då det ej klart framgår att leasetagaren förutsätts köpa föremålet vid leasingtidens utgång, utan denne enligt avtalet blott har en formell möjlighet att göra det. Enligt min mening torde denna situation bedömas på samma sätt som frågan huruvida köp eller hyra föreligger. Härvidlag har som tidigare nämnts gällande rätt intagit den ståndpunkten att det i dessa fall föreligger ett hyresavtal så länge hyrestagaren ej utnyttjar den köpoption han har enligt avtalet. Föremålet ifråga skulle därmed inte utgöra allmänt fastighetstillbehör om hyrestiden understiger fem år. I JB 2:5 finns regeln som indirekt anger att verkliga hyresavtal äger obligationsrättslig giltighet. Ovan diskuterade tolkning avseende stadigvaranderekvisitet i JB 2:1 skulle innebära att uthyrarens anspråk, i fall där hyrestiden är kortare än fem år, utsträcks till att även gälla sakrättsligt. Det ter sig onekligen som att detta strider mot systematiken i JB varför en analys förefaller behövlig. Ur JB 2:5 utläses e contrario att uthyrarens obligationsrättsliga anspråk inte utsläcks vid uthyrning av föremål som i och för sig är av sådan karaktär att de faller under JB 2:1 eller 2:2. Att uthyraren också har ett sakrättsligt skyddat anspråk såvitt gäller föremål som skulle kunna utgöra allmänt fastighetstillbehör jämlikt JB 2:1 sammanfaller med att föremålet, mot bakgrund av att det ej anbragts för stadigvarande bruk, aldrig kommer att utgöra fast egendom. Om det vore så att i JB 2:1 upptagna anläggningar ej är att betrakta som anbragda för stadigvarande bruk i fall där de är föremål för verklig förhyrning, är regeln som ger uthyraren ett obligationsrättsligt giltigt anspråk överflödig. Saken kompliceras emellertid genom att nu nämnda regel ej framgår direkt av lagtexten, utan endast e contrario. Av förarbetena framgår dock att detta e contrario-slut ej är ett resultat av förbiseende, utan tvärtom framkommit genom ett klart ställningstagande. 46 Det bör dock noteras att denna 46 Proposition 1966:24, s. 80. 19

rättsföljd ej är förbehållen den tolkning som görs inom skatterätten, eftersom samma resultat uppkommer så snart hyrestiden kan anses sammanfalla med vad den civilrättsliga doktrinen lägger i ordet tillfälligt tillfälligt förhyrda anläggningar av den typ som stadgas i JB 2:1 kommer inte att utgöra fastighetstillbehör. Det ställningstagande varigenom hyresmannens obligationsrättsliga ställning garanteras är sålunda obehövligt beträffande dessa fall. 47 På frågan om detta strider mot systematiken i JB bör noteras att regeln i JB 2:5 tar sikte på hyresavtalet i sig, medan den omständighet som avgör huruvida föremålet bibehåller sin egenskap av lös egendom är för hur lång tid det anbragts. Hyresavtalet utgör endast en omständighet som påvisar detta faktum. Härutöver torde krävas ytterligare omständigheter som påvisar att ifrågavarande föremål faktiskt kommer avlägsnas fastigheten efter viss bestämd tid, eftersom risken för missbruk annars torde vara uppenbar. Uthyrare skulle regelmässigt kunna uppställa korta hyrestider som underförstått skall förlängas vid utgången av respektive hyrestid. 48 3.2.5 Tolkning i fall där fastigheten är inrättad för industriell verksamhet Som kommer framgå nedan i avsnitt 6.1 framhölls i förarbetena att det finns skäl att iaktta restriktivitet såvitt gäller tolkningen av begreppet byggnadstillbehör i JB 2:2 i fall när fastigheten är inrättad för industriell verksamhet. Ifrågavarande restriktivitet krävdes enligt departementschefen för att de speciella formerna för finansiering av industriell verksamhet skall kunna bedrivas ostört. 49 Något motsvarande uttalande gjordes emellertid ej beträffande bedömningen av förekomsten av eventuella allmänna fastighetstillbehör på ifrågavarande fastigheter. Härvidlag uppkommer en särskilt problematik bestående i förarbetena behandlade definitionen av annan anläggning i JB 2:1 på ytterst sparsamt sätt och definitionen av byggnad kom att bli mycket vid. Sålunda kan det tänkas att flertalet maskiner och annan industriell utrustning som står i direkt anslutning till fastigheten, torde komma att även utgöra sådan anläggning varom talas i JB 2:1. Som kommer framgå nedan skall dessa maskiner i så fall insorteras under JB 2:1 eftersom JB 2:3 är supplerande till JB 2:1-2. 50 Huruvida 47 Det kan för övrigt frågas huruvida skäl föreligger att särskilja obligationsrättslig giltighet och sakrättslig giltighet i detta avseende eftersom skadan av ett återtag torde vara lika stor oavsett. Detta stöds av det faktum att Lagberedningen beträffande regeln som frånkänner äganderättsförbehållen obligationsrättslig verkan uttalar att härför talar samma skäl som att frånkänna dem sakrättslig verkan, se prop. 1966:24, s. 77. 48 Jfr Gustafsson, A.a. s. 33 som menar att påtagliga problem uppstår om det uppställs en regel som gör skillnad mellan hur lång tid föremål förhyrts. Vad som ska betecknas som korttidsavtal och hur det ska bedömas när avtalstiden förlängs torde vara svårbedömda frågor. 49 Prop. 1966:24, s. 91. 50 Se nedan avsnitt 5.1. 20

departementschefen hade sakliga skäl för att särbehandla de allmänna fastighetstillbehören eller om problematiken helt enkelt förbisågs låter sig inte säkert sägas. Enligt min mening finns emellertid skäl att anta att det senare var fallet. I yttrandet avseende skräddarsydda byggnader upptog departementschefen exemplet där en masugn omgärdats av ett i sig tämligen värdelöst skal. 51 Härvidlag torde departementschefen ha betraktat förevarande masugn som en maskin, trots att den snarare vore att betrakta som en byggnad. 52 Enligt min mening talar övervägande skäl för att beakta förekomsten av eventuella leasingavtal även vid bedömningen av huruvida ett föremål anbragts för stadigvarande bruk jämlikt JB 2:1. Därvidlag bör således sådan restriktivitet iakttas att de överväganden som låg bakom införandet av kategorin industritillbehör tillgodoses, eftersom reglerna annars skulle omöjliggöra leasing av maskiner och annan industriell utrustning som står i direkt anslutning till fastigheten. 53 3.2.6 Närmare kring byggnader Som ovan nämnts i avsnitt 3.1 uppställde 1966 års lag om vad som är fast egendom inte kravet att byggnader skall vara anbragta för stadigvarande bruk. Lagen angav istället att till fastighet hörde hus, vattenverk och annan byggnad; ledning stängsel och annan anläggning, som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, samt naturlig gödsel. När lagen införlivades med JB kom kravet på stadigvarande bruk emellertid att omfatta även byggnader, även om förarbetena ej närmare kommenterade denna ändring. Att detta rekvisit således tämligen obemärkt kom att omfatta även byggnader har tolkats som att utvidgningen skett av förbiseende. 54 Med anledning därav kan det trots lagens ordalydelse ifrågasättas om det beträffande byggnader verkligen kan uppställas ett krav på att fastighetsägaren ska ha åsyftat att byggnaden skall ha anbragts för stadigvarande bruk, för att utgöra fastighetstillbehör. 55 Flertalet byggnader äger ett så starkt mekaniskt samband med fastigheten att fastighetsägaren svårligen torde kunna påvisa någon annan avsikt än att byggnaden ifråga är avsedd att kvarbli på fastigheten. För att rättfärdiga en diskussion avseende huruvida kravet på stadigvarande bruk omfattar även byggnader måste det 51 Prop. 1966:24, s. 91. Dessa skräddarsydda byggnader kommer att behandlas nedan i avsnitt 6.2. 52 Victorin, Skiljedom, JT 1998-99, s. 194. 53 Studien återkommer till nämnda spörsmål nedan i avsnitt 6.2.3. 54 Håstad, Skiljedom meddelad i Uppsala den 25 juni 1998, s. 48. Se också Victorin och Sundell, A.a. s. 157 som ställer sig tveksam till huruvida det kan uppställas ett sådant krav beträffande byggnader. 55 Se Håstad, Skiljedom meddelad i Uppsala den 25 juni 1998, s. 52. Se även Victorin och Sundell, A.a. s. 157 not 8. Jfr dock Gustafsson, A.a. s. 15 och Stark, Jordabalken, den nya lagstiftningen med kommentar av Hans Stark, s. 166 f. 21