ÅRSREDOVISNING 2013
AB Övikshem i korthet Omsättning Resultat efter finansnetto Balansomslutning 218,7 Mkr 20,4 Mkr 957,8 Mkr Soliditet 14,5 % Investeringar 68,9 Mkr Uthyrningsgrad bostäder 99,2 % Antal bostadslägenheter 3365 varav 206 studentbostäder Yta, bostadslägenheter 209 072 m 2 Antal lokaler 123 Yta lokaler 11 862 m 2 Medelantalet anställda 51,5
Vd har ordet Miljösatsningar och moderniseringar i positiv anda Carina Eriksson var tillförordnad vd under perioden 1 januari fram till och med 24 november. Därefter tillträdde jag på vd-posten. Det är med stor glädje jag antagit uppdraget att som vd för AB Övikshem leda bolaget tillsammans med styrelse och medarbetare in i en spännande framtid. Allmännyttan generellt och även Övikshem står inför den stora utmaningen att behålla en ekonomi i balans samtidigt som bolaget har ambitionen att bygga nytt och att underhålla fastigheterna på ett långsiktigt hållbart sätt. Självklart blir det viktigt att fortsätta skapa en god ekonomi som frigör handlingsmöjligheter till att fortsätta underhålla och systematiskt stambyta våra fastigheter. Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Bland annat genom att hyresgästerna fick skicka in en lägenhetsdeklaration för att kartlägga standarden och ge oss ett underlag i det fortsatta arbetet med rättvis hyressättning. Liknande projekt pågår just nu på många platser i landet. Under 2014 gör vi en kundundersökning som blir viktig för vilka insatser vi framöver ska prioritera i våra bostadsområden. Jag ser fram emot ett spännande år då vi tillsammans ska arbeta intensivt för vår vision ett ännu bättre boende! Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Våra satsningar på stambyten och renovering av tätskikt i badrum står för nära hälften av de totala investeringarna, som under 2013 uppgick till 68,9 Mkr. Det stora energibesparingsprojekt (EPC) som startade i april 2012 pågick även under 2013. Mycket av arbetet under året bestod av inregleringar av värmesystem och optimeringar för ett stabilt och bra inomhusklimat. Bolagets resultat före skatt uppgick år 2013 till 20,4 Mkr. Ett gott resultat som delvis består av reavinster (6,1 Mkr). Även när resultatet rensats från reavinster kan vi dock konstatera att målet för året, som var satt till 12,0 Mkr, kunde nås. Soliditeten har förbättrats med 1,3 procentenheter jämfört med föregående år och uppgår nu till 14,5 procent. Nöjda och engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Årets medarbetarenkät hade ett index på 4,29, med tolerans och medarbetarskap i topp. En fortsatt satsning på ledarskap, medarbetarskap och frågor kopplade till vår företagskultur är viktiga för att behålla nöjda medarbetare. Från och med hösten 2014 sker detta i nya lokaler på Sjögatan, där vi flyttar ihop med de andra kommunala bolagen. Anna-Karin Eriksson, Vd Vd har ordet 2
Förvaltningsberättelse Verksamhet AB Övikshem är ett helägt dotterbolag till Rodret i Örnsköldsvik AB, org.nr 556526-0691, vilket är moderbolag i en bolagskoncern som till 100 procent ägs av Örnsköldsviks kommun. AB Övikshem har ett dotterbolag; Södra Örnsköldsviks Fastighets AB. Dotterbolaget äger och förvaltar huvudsakligen kommersiella fastigheter. Enligt bolagsordningen ska Övikshem inom Örnsköldsviks kommun förvärva, avyttra, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter, samt på dessa bygga bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen. Väsentliga händelser under året och efter dess utgång En ny VD tillträdde den 25 november 2013. Beslut fattades om försäljning av Övikshems dotterbolag Södra Örnsköldsviks Fastighets AB och i början av 2014 genomfördes en försäljning av dotterbolaget. Uppdrag Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för kommunens utveckling. Det motiverar ett kommunalt bostadsbolag som har till uppdrag att bidra till försörjning av bostäder åt alla. Ägardirektiv Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB, har upprättat ägardirektiv för AB Övikshem. Direktiven omfattar samverkanskrav, ekonomiska mål, kapitalförvaltning och personalpolitik. Affärsplan Övikshems styrelse antar årligen en affärsplan som innehåller vision, affärsidé, kärnvärden, mätbara perspektiv, mål, strategier, framgångsfaktorer och kritiska processer. Vision Visionen om ett ännu bättre boende står för Övikshems uppgift att erbjuda en god bostad och dessutom påverka alla övriga delar av boendet till en attraktiv helhet som svarar mot många människors behov. Med denna helhetssyn skapar Övikshem livskvalitet för kunderna. Detta sker i en lönsam affärsverksamhet med utvecklande arbeten för medarbetarna och positiva möjligheter för andra intressenters verksamhet i bolagets bostadsområden. Affärsidé Övikshem ska vara kommunens mest attraktiva hyresvärd och erbjuda hyresgästen önskad service till rätt pris. Strategi Övikshem tillämpar sedan år 2008 en strategi som är uppbyggd kring tre hörnstenar: tjänstekvalitet, kunddialog och information. Tjänstekvalitet En god kundupplevd kvalitet utgör själva kärnan i bolagets strategi. Kvaliteten påverkar det kundupplevda värdet, som i sin tur är den faktor som starkast påverkar relationen mellan kund och företag. Tjänstekvaliteten är uppbyggd av den funktionella och den emotionella kvaliteten. Med funktionell kvalitet menas att de tjänster Övikshem erbjuder marknaden ska motsvara det som utlovats. Här utgör Övikshems kvalitetssäkringsarbete en viktig del. Den emotionella kvaliteten avser bemötande och tillgänglighet i kontakten med kund. Kunddialog En utvecklad kunddialog är ett effektivt sätt att fånga upp de boendes behov och önskemål. Information Kunddialogen kompletteras med effektiv information till de boende via olika medier, samt system för att lagra hyresgästernas behov och önskemål. Dessa behov och önskemål ligger i sin tur till grund för utvecklingen av bolagets verksamhet. Kärnvärden Bolagets kärnvärden beskriver vad Övikshem står för, nu och i framtiden, och de har en stark koppling till företagets vision. Kärnvärdena inspirerar och utmanar Övikshems medarbetare i deras strävan att skapa ett framgångsrikt företag ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Övikshems tre kärnvärden är: Trygghet Trygghet i boendet utgör en hörnsten. Övikshems bostadsområden ska vara trygga att bo och vistas i. Synen på trygghet omfattar även tjänstekvalitet, samt allas lika värde. 3 Verksamhet
Engagemang Övikshems medarbetare ska vara engagerade medarbetare. Kundmötet ska kännetecknas av ett positivt bemötande och en öppen dialog. Övikshems kunder ska känna att engagemang och omtanke finns i ännu högre utsträckning än förväntat. Nytänkande Övikshem ska vara ett bolag som ständigt strävar efter att göra saker bättre och smartare. Bolaget ska anamma nya idéer inom områden som förvaltning, nyproduktion, energieffektivisering, miljö och it. Övikshem ska också skapa fler mervärden för kunderna i form av olika kringtjänster och service. Mål Bolagets mål definieras inom ramen för de mätbara perspektiven. De mätbara perspektiven utgörs av Kund, Medarbetare, Fastighet och Ägare. Företagets övergripande mål och utfall för verksamhetsåret 2013 redovisas nedan. De företagsövergripande målen utgör basen för respektive enhet/verksamhetsområde inom Övikshem, som i början av verksamhetsåret tar fram handlingsplaner för hur dessa mål ska uppnås. Detta sker normalt under februari månad, efter det att affärsplanen beslutats av styrelsen. Stor vikt läggs vid förankring av affärsplanen bland samtliga medarbetare, vilket bland annat sker på arbetsplatsträffar. Processer I arbetet med att utveckla verksamheten, med syfte att skapa ökad effektivitet och kundnöjdhet, är processerna en viktig utgångspunkt. Arbetsflödet mot kund är horisontellt och korsar regelmässigt flera organisations- och funktionella gränser. Inom respektive perspektiv finns processer som definierats som kritiska för den övergripande måluppfyllnaden. Styrelse och ledning Styrelsen i Övikshem utses av kommunfullmäktige och presenteras i bolagsstämman. Styrelsen består av fem till sju ledamöter som är valda av kommunfullmäktige, samt två representanter för personalen. Ledamöterna utses för tiden från den ordinarie bolagsstämma som följer närmast efter val till kommunfullmäktige, till slutet av den ordinarie bolagsstämma som följer efter nästkommande sådant val. Kommunfullmäktige utser bland ledamöterna ordförande och vice ordförande. Under året bestod styrelsen av: Mikael Breilin (ordf), Lars Olsson (v ordf), Hans Selling, Solbritt Furberg, Malin Sahlén, Kay Lundgren, Torbjörn Vestman, Roland Thelin och Cecilia Genlund. Personalens fackliga organisationer representeras i styrelsen av Roland Thelin och Cecilia Genlund, som även de är fullvärdiga styrelsemedlemmar. Suppleant är Staffan Larsson. Styrelsen höll under året sju sammanträden. Carina Eriksson var tillförordnad verkställande direktör under perioden från 1 januari fram till och med 24 november. Den 25 november tillträdde Anna-Karin Eriksson som ny VD. I ledningsgruppen, som bestod av fyra personer inklusive tillförordnad VD, ingick under perioden 1 januari fram till och med 24 november tre kvinnor och en man. Därefter utökades ledningsgruppen till fyra kvinnor och en man. I ledningsgruppen finns funktionerna Human resources (personalfrågor), intern och extern kommunikation, ekonomi, it, processer, förvaltning och projekt/teknik representerade. Organisationstillhörighet Företaget är anslutet till Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Husbyggnadsvaror HBV Förening. Perspektiv Målområde Mål 2013 Utfall 2013 Kund NKI (Nöjd Kund Index) 68 (mål 2014) Mäts 2014 Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal 4,5 65 % 4,29 58 % Fastighet Rörelseresultat Energibesparing 37,4 Mkr ** (rev 36,9) 5 000 000 kwh +/- 5 % 43,2 Mkr ** 3 170 000 kwh Ägare Resultat e fin kostnader Soliditet Bostadsgaranti studenter 12,0 + 0,8 Mkr * > 13 % Bostad inom en månad. 20,4 + 2,3 Mkr * 14,5 % Bostad inom en månad. * Avser Övikshem + Söfab, ** Avser Övikshem Verksamhet 4
Kund och marknad Kundundersökning Regelbundna kundundersökningar är ett viktigt verktyg som visar vad kunderna tycker är bra och vad bolaget kan förbättra. Bolagets NKI (Nöjd Kund Index) var 67 vid senaste mätningen 2012. En ny mätning kommer att göras under våren 2014. Målet för 2014 är att uppnå ett NKI på 68. Marknadsutveckling Under 2013 steg uthyrningsgraden från 97,9 procent (2012) till 99,2 procent. Studentbostäderna stod för den största ökningen. Volymen av studentbostäder minskades under året med 28 bostäder, delvis genom konvertering till vanliga lägenheter. Uthyrningsgraden för övriga lägenheter steg också under året och särskilt i de centrala delarna av Örnsköldsvik var efterfrågan fortsatt hög. Efterfrågan och uthyrning Antalet uthyrningsbara lägenheter (vakanta och utan framtida avtal) varierade under året mellan 22 (44) och 77 (70) stycken. Den 31 december 2013 uppgick antalet till 27 (70) vakanta, varav 9 (29) var studentrum. Vid årets slut har 7 (8) lägenheter avställts i väntan på ombyggnad, underhåll eller andra lämpliga åtgärder. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,2 procent vid årsskiftet. Under 2013 hade Övikshem en omflyttning på 19,9 procent (20,4) av bostäderna (exklusive studentrum och möblerade lägenheter). I den siffran ingår den interna omflyttningen med 3,5 procent (4,2) och extern avflyttning med 16,4 procent (16,2). Rättvisa hyror Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Hyresgästerna fick skicka in en lägenhetsdeklaration för att kartlägga standarden på lägenheterna. Detta för att få ett underlag i det fortsatta arbetet med rättvis hyressättning. Liknande projekt pågår just nu på många platser i landet och grundar sig på riktlinjer som gemensamt tagits fram av SABO och Hyresgästföreningen. Målet är att hyresnivån i större utsträckning ska återspegla de boendes värderingar av lägenhetens läge och standard. Hyresutveckling Hyran höjdes med 2,2 procent den första mars (studentbostäder 1 juli). Den genomsnittliga höjningen för samtliga SABO-företag i riket blev 1,92 procent (vägt medeltal). Antal lediga lägenheter 2013-12-31 70 60 50 40 30 20 10 70 60 50 40 30 20 10 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2009 2010 2011 2012 2013 Bostäder, reguljära Studentbostäder Bostäder, reguljära Studentbostäder Omflyttningsfrekvens, % Omflyttningsfrekvens Extern avflyttning Intern omflyttning Total 2004 20,3 7,3 27,6 2005 20,6 7,3 27,9 2006 18,5 5,1 23,6 2007 17,2 4,1 21,3 2008 16,3 4,8 21,1 2009 16,1 5 21,1 2010 18,5 4,8 23,3 2011 16,8 5,7 22,5 2012 16,2 4,2 20,4 25 20 15 10 5 0 25 20 15 10 5 0 2009 2010 2011 2012 2013 2009 2010 2011 2012 2013 Extern avflyttning Extern avflyttning Intern omflyttning Intern omflyttning Intern omflyttning Extern avflyttning 25 5 Kund och marknad 20 15
Fastigheter Försäljning av fastigheter Under 2013 såldes fem fastigheter, i form av en- och tvåfamiljshus, i områdena Köpmanholmen och Bredbyn. Försäljningen omfattar totalt tjugo lägenheter. Fyra bostadsrätter såldes också under året. Ett antal studentlägenheter konverterades tillbaka till vanliga lägenheter under året. Bostadsbestånd I Övikshems bestånd finns ett varierande utbud av bostäder och lokaler i olika delar av kommunen. Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget 3 365 lägenheter. Av dessa lägenheter utgjorde 206 studentbostäder och 28 var möblerade lägenheter som främst hyrs ut till lokala företag. Fördelningen ser ut enligt nedanstående: 2013 2012 Bostadslägenheter, antal 3 365 3 395 varav studentbostäder, antal 206 234 Bostadslägenheter, yta 209 072 209 745 varav studentbostäder, yta 4 133 4 627 Lokaler, antal 123 129 Lokaler, yta 11 862 12 262 Förråd, antal 522 514 Garage, antal 513 514 Bilplatser, antal 2 084 2 090 Investeringar Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering av tätskikt i badrum utfördes under året i 156 lägenheter i Sörliden, Violen och Själevad. Under året investerade bolaget 68,5 Mkr (60,2) i byggnader och 0,4 Mkr (0,3) i inventarier. Fastigheternas värde Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 procent, beroende på fastigheternas belägenhet, använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns bland de enskilda fastigheterna. Andel lägenheter per område Bredbyn Husum Bostadsrätter Köpmanholmen Bjästa Själevad Centrum Domsjö Gullänget Valhalla Sörliden Fastigheter 6
Energi och miljö Övikshem har en miljöpolicy och arbetar systematiskt med dessa frågor i verksamheten. Ett exempel är att bolaget arbetar kontinuerligt med att optimera driften av fastigheterna och dess installationer. Sedan 2008 är bolaget anslutet till Skåneinitiativet med målsättning att sänka energiförbrukningen med 20 procent under perioden 2007-2016. Miljö- och energibesparande åtgärder För att klara det långsiktiga energibesparingsarbetet har underlag för en energitjänst med besparingsgaranti tagits fram i form av ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting). Investeringen finansieras genom framtida energibesparingar. Dessutom garanterar leverantören Schneider Electric en viss årlig energibesparing. Uppnås inte besparingen ersätts Övikshem för mellanskillnaden. Projektet startade i april 2012 och installationsarbetena pågick även under 2013. Mycket av arbetet under året bestod av inregleringar av värmesystem och optimeringar. Installationsarbetena kommer att avslutas under mars 2014, varefter garantitiden påbörjas och pågår därefter under tre plus två år. Övikshems bilpark byts successivt ut till mer miljövänliga bilar. Förbrukning Den totala energiförbrukningen för uppvärmning och varmvatten uppgick under 2013 till 130,0 kwh/m² A-temp (136,0) normalårskorrigerad. Normalårskorrigering av energianvändning syftar till att skapa möjligheter att jämföra energianvändningen mellan olika perioder, oberoende av den aktuella utomhustemperaturen. A-temp är golvarean i temperaturreglerade utrymmen som är avsedda att värmas upp till mer än 10 grader. Förbrukningen av fastighetsel minskade till 17 kwh/m² A- temp, (18). Vattenförbrukningen var 1072 l/m² BOA, LOA (1 229 l/m²). Nyckeltalen för förbrukningar baserar sig på de fastigheter Övikshem ägt under hela 2013. Fastighetsel, kwh/m 2 * 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 Värme, normalårskorrigerad kwh/m 2 A-temp * 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 * Enligt rapportering till Skåneinitiativet. 7 Energi och miljö
Medarbetare Engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Bolaget värdesätter därför en ständigt pågående intern diskussion kring hur Övikshem kan utvecklas. I ambitionen att ha engagerade och kompetenta medarbetare fokuserar bolaget på medarbetarnas hälsa. Som en del i friskvårdsarbetet erbjuder Övikshem alla medarbetare att träna en timme per vecka på arbetstid, samt ett friskvårdsbidrag för att stimulera till egna aktiviteter. Antal anställda Bolagets underhållsgrupp förstärktes under året med en målare. Medelantal anställda under året var 51,5. Sjukfrånvaro och frisktal Sjukfrånvaron under året var 4,2 procent (2,1). Övikshems frisktal är 58 procent och det säger att 58 procent av bolagets medarbetare hade mindre än fem sjukdagar under året. Kompetensutveckling Övikshems mål är att ha kompetenta och engagerade medarbetare. Därför är kompetensutveckling ett viktigt område. Bolaget arbetar med individuella planer som varje medarbetare tar fram vid medarbetarsamtalet tillsammans med sin chef. Under 2013 användes 522 000 kr (432 000) till kompetensutveckling. Utbildningsinsatserna riktades speciellt mot drifttekniker och bovärdar inom ramen för det pågående EPC-projektet (Energy Performance Contracting). Medarbetarenkät Bolagets medarbetarenkät besvarades av 98 procent av medarbetarna och resultatet för 2013 blev 4,29. Årets mål var 4,5. De bästa indexen stod tolerans och medarbetarskap för. En fortsatt satsning på ledarskap, medarbetarskap och hälsofrågor är viktig för att kunna behålla nöjda medarbetare. Medelålder, år 60 50 40 30 20 10 0 Sjukfrånvaro totalt, % 5,0 4,0 3,0 Fastighets Vision Underhållsgrp. Övikshem 2,0 1,0 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 NMI, Nöjd Medarbetar Index 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 Medarbetare 8
Ekonomi Hyresintäkter och resultat Vid förhandling med Hyresgästföreningen träffades en överenskommelse om hyreshöjning med 2,2 procent den 1 mars 2013. Hyran för studentbostäder höjdes med 2,2 procent den 1 juli. 2013 års resultat före skatt uppgår till 20,4 Mkr. Motsvarande siffra föregående år är 7,3 Mkr. Långfristiga skulder Den totala lånestocken per den 31 december 2013 är 750 Mkr (727,3). Långfristiga skulder har den 31 december 2013 en medelränta på 3,09 procent (3,5) och lånens kapitalbindning och räntebindning framgår av tabell: Lånestruktur 2013-12-31 Räntebindning Skuld Mkr Andel i % 0-1 år 252,4 34 1-2 år 115,0 15 2-3 år 87,6 12 3-4 år 50,0 7 4-5 år 70,0 9 5-6 år 100,0 13 6-75,0 10 Summa 750,0 100,0 Finansiering och räntekostnader Övikshem lånar av kommunens internbank och följer den finanspolicy som beslutats av ägaren. Det innebär bland annat att högst 50 procent av bolagets låneportfölj får ha en räntebindning som är kortare än ett år. Detta mått ligger på 34 procent per den 31 december 2013. Övikshem hade vid årsskiftet en skuldvolym på 750 Mkr, vilket motsvarar 100 procent av den låneram som kommunfullmäktige beslutat om motsvarande 750 Mkr. Soliditet och avskrivningar Soliditeten uppgår enligt balansräkningen till 14,5 procent (13,2), vilket innebär en ökning med 1,3 procentenheter från föregående år. Fastigheterna skrivs av med 2 procent på byggnadernas anskaffningsvärde. Omsättning, Mkr 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 Räntabilitet på totalt kapital, % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 Soliditet, % 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 9 Ekonomi
Fem år i sammandrag Det ekonomiska resultatet av 2013 års verksamhet, samt bolagets ekonomiska ställning den 31 december 2013 redovisas i resultat- och balansräkningar med tillhörande bilagor. Nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 Omsättning, Mkr 218,7 212,5 204,9 209,8 218,7 Resultat efter finansnetto, Mkr 20,4 7,3 6,2 10,5 4,0 Balansomslutning, Mkr 957,8 920,2 874,2 837,5 877,1 Räntabilitet på eget kapital, % 15,7 6,2 5,5 9,8 3,9 Räntabilitet på totalt kapital, % 4,8 3,9 3,9 4,3 3,8 Soliditet, % 14,5 13,2 13,1 13,2 12,0 Skuldsättningsgrad, ggr 5,9 6,6 6,5 6,6 7,3 Uthyrningsgrad bostäder, % 99,2 97,9 98,7 98,1 99,0 Medelantalet anställda 51,5 51 52 52 51 Fördelning män, % 71 73 71 69 67 Fördelning kvinnor, % 29 27 29 31 33 Antalet tjänster på balansdagen 52,75 51,75 50,75 51,75 51,5 Definitioner Nettoomsättning Räntabilitet på eget kapital Räntabilitet på totalt kapital Soliditet Uthyrningsgrad bostäder Medelantalet anställda Skuldsättningsgrad År 2009-2010 inkluderar övriga rörelseintäkter. Resultat efter finansiella poster i relation till genomsnittligt eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver. Resultat efter finansiella poster + räntekostnader i relation till genomsnittligt totalt kapital. Eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver i relation till totalt kapital. Antal uthyrda lägenheter i förhållande till totala antalet lägenheter. Från och med 2013 räknas medelantalet anställda ut som totalt antal arbetade timmar som ersatts med lön. Tidigare räknades talet ut som ett genomsnitt av antal anställda vid årets ingång respektive utgång. Totala skulder och 22 % av obeskattade reserver i förhållande till eget kapital och 78 % av obeskattade reserver. Fem år i sammandrag 10
En utblick 2014-2015 Övikshem har en hög uthyrningsgrad och efterfrågan på lägenheter bedöms som stabil. Örnsköldsvik har en befolkning med hög medelålder, vilket kommer att driva upp efterfrågan på tillgängliga bostäder i centralorten. Under år 2014 och framåt kommer arbetet med att trygga tillgången på bra bostäder att fortsätta. Bolaget arbetar med nyproduktion för att öka utbudet av tillgängliga bostäder, men det är också viktigt att arbeta med förnyelsen av det befintliga beståndet för att öka attraktionskraften där. Under de närmaste åren kommer arbetet med stambyten och badrums- och köksrenoveringar att fortgå. Återinförandet av ett strukturerat system för underhåll av ytskikten i lägenheterna kommer att bearbetas under 2014 i samarbete med Hyresgästföreningen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets resultat 66 205 106 kr 15 859 247 kr 82 064 353 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så, att i ny räkning överförs 82 064 353 kr. Övikshem arbetar aktivt med energieffektivisering och EPC-projektet (Energy Performance Contracting) är just nu inne i installationsfasen. Projektet kommer under år 2014 att övergå i garanti- och prestandafasen, då Schneider garanterar en viss energibesparing. I början av år 2014 genomfördes en försäljning av dotterbolaget Södra Örnsköldsviks Fastighets AB (Söfab), med tillhörande fastighet Kina 1. Fastigheten innehåller kommersiella lokaler. Försäljningen är ett strategiskt beslut för att renodla verksamheten och fokusera på bostäder. Till hösten flyttar Övikshem och de andra kommunala bolagen ihop på Sjögatan, i Övik Energis nuvarande lokaler. Mål Perspektiv Målområde Målvärde 2014 Utfall 2013 Kund NKI (Nöjd Kund Index) NKI 68 - Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal NMI > 4,2 65 % 4,29 58 % Fastighet Driftnetto Energibesparing 74 Mkr 3 741 000 kwh +/- 5 % 68,4 Mkr 3 170 000 kwh Ägare Direktavkastning på marknadsvärde Soliditet Bostadsgaranti studenter 4,5 % > 14,4 % Bostad inom 1 månad 4,2 % 14,5 % Bostad inom 1 månad 11 En utblick 2014-2015
Resultaträkning 2013-01-01 2012-01-01 Belopp i SEK Not -2013-12-31-2012-12-31 Nettoomsättning Hyresintäkter 1 216 801 646 210 592 114 Övriga intäkter från hyresgäster 1 908 839 1 907 858 Summa nettoomsättning 218 710 485 212 499 972 Fastighetskostnader Driftkostnader 2, 3-138 443 927-139 646 343 Underhållskostnader 2-8 480 871-7 146 490 Fastighetsskatt/avgift -3 428 705-3 858 186 Summa fastighetskostnader -150 353 503-150 651 019 Driftnetto 68 356 982 61 848 953 Övriga förvaltningsintäkter 4 1 802 545 2 734 264 Övriga förvaltningskostnader -1 281 513-2 487 551 Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -24 244 110-22 020 842 Bruttoresultat 44 633 904 40 074 824 Centrala administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar -32 804-13 152 Övriga kostnader 2, 5-8 112 077-8 426 854 Summa kostnader administration och försäljning -8 144 881-8 440 006 Övriga rörelseintäkter 6 7 608 258 1 607 810 Övriga rörelsekostnader 7-878 052-113 440 Rörelseresultat 5, 8 43 219 229 33 129 188 Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 1 669 583 1 973 463 Räntekostnader och liknande resultatposter -24 483 180-27 761 075 Summa resultat från finansiella poster -22 813 597-25 787 612 Resultat efter finansiella poster 20 405 632 7 341 576 Resultat före skatt 20 405 632 7 341 576 Skatt på årets resultat 10-4 546 385 209 279 Årets resultat 15 859 247 7 550 855 Resultaträkning 12
Balansräkning Belopp i SEK Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 841 848 496 832 382 442 Balansposter 12 0 2 030 184 Inventarier, verktyg och installationer 13 2 072 106 2 386 443 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 14 60 463 561 25 336 163 904 384 163 862 135 232 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 100 000 100 000 Bostadsrätter 16 1 496 252 1 823 630 Fordringar hos koncernföretag 17 36 281 000 36 281 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 427 865 423 967 Andra långfristiga fordringar 19 74 242 90 305 38 379 359 38 718 902 Summa anläggningstillgångar 942 763 522 900 854 134 Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter 518 009 716 877 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 632 075 367 706 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun 20 4 811 352 11 403 344 Fordringar hos koncernföretag 2 522 045 1 129 254 Övriga fordringar 4 205 586 3 975 398 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 2 375 852 1 751 320 14 546 910 18 627 022 Kassa och bank 20 607 33 314 Summa omsättningstillgångar 15 085 526 19 377 213 SUMMA TILLGÅNGAR 957 849 048 920 231 347 13 Balansräkning
Balansräkning Belopp i SEK Not Eget kapital och skulder Eget kapital 22 Bundet eget kapital Aktiekapital (570 000 aktier) 57 000 000 57 000 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 66 205 106 56 891 486 Årets resultat 15 859 247 7 550 855 82 064 353 64 442 341 Summa eget kapital 139 064 353 121 442 341 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 23 10 950 902 9 931 056 Avsättningar för skatter 24 16 122 468 11 078 892 Summa avsättningar 27 073 370 21 009 948 Långfristiga skulder 25 Skulder till Örnsköldsviks kommun 750 000 000 727 300 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 8 496 373 12 534 859 Skulder till Örnsköldsviks kommun 26 2 409 466 4 276 435 Skulder till koncernföretag 8 175 266 10 696 093 Övriga skulder 1 629 602 1 601 928 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 21 000 618 21 369 743 Summa kortfristiga skulder 41 711 325 50 479 058 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 957 849 048 920 231 347 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 0 2 148 100 0 2 148 100 Ansvarsförbindelser Fastigo garantibelopp 355 011 352 321 355 011 352 321 Balansräkning 14
Kassaflödesanalys 2013-01-01 2012-01-01 Belopp i SEK Not -2013-12-31-2012-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 43 219 229 33 129 188 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 296 258 22 060 313 Erhållen ränta 1 669 583 1 973 463 Erlagd ränta -24 483 179-30 767 194 Övriga ej rörelsepåverkade poster -5 028 245 57 606 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 39 673 646 26 453 376 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Förändring av varulager 198 868-81 483 Förändring av kundfordringar -264 369 182 957 Förändring av övriga kortfristiga fordringar 5 594 372-8 942 119 Förändring av leverantörsskulder -4 038 486-739 040 Förändring av övriga kortfristiga skulder -3 293 247-8 440 043 Kassaflöde från den löpande verksamheten 37 870 784 8 433 648 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -68 859 513-60 832 961 Försäljning av materiella och finansiella anläggningstillgångar 8 362 415 1 489 586 Avyttring och amorteringar av övriga finansiella anläggningstillgångar 339 543 218 627 Kassaflöde från investeringsverksamheten -60 157 555-59 124 748 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 22 700 000 51 000 000 Erhållna/lämnade koncernbidrag -425 936-954 636 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 22 274 064 50 045 364 Årets kassaflöde -12 707-645 736 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början 33 314 679 050 Likvida medel vid årets slut 20 607 33 314 Saldo på koncernkonto redovisas som fordran/skuld hos Örnsköldsviks kommun 4 507 207 11 000 778 Tillkommer ej utnyttjad kredit koncernkonto 30 000 000 30 000 000 15 Kassaflödesanalys
Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för större företag. I år används en funktionsindelad resultaträkning, i övrigt är redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättning och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 % beroende på fastigheternas belägenhet använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns bland de enskilda fastigheterna. Intäktsredovisning Intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränteintäkter redovisas i den period de avser när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som det förknippar med transaktionen och inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Lånekostnader I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar 2013 2012 Byggnader 2,0% 2,0% Markanläggningar 5% 5% Balansposter 3-10% 3-10% Inventarier, verktyg och installationer 20% 20% Skatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Fr o m 2009 tillämpas det utvidgade reparationsbegreppet innebärande att vissa poster som bolaget aktiverar kommer att omkostnadsföras i inkomstdeklarationen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Koncernförhållanden AB Övikshem ingår i en koncern där Rodret i Örnsköldsvik AB, org nr 556526-0691, med säte i Örnsköldsvik upprättar koncernredovisning. AB Övikshems dotterbolag Södra Örnsköldsviks Fastighets Aktiebolag förvaltar huvudsakligen kommersiella lokaler. Med hänvisning till Årsredovisningslagen 7 kap 2 upprättas ingen koncernredovisning för AB Övikshem. Varulager Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats. Tilläggsupplysningar 16
Noter Not 1 Hyresintäkter 2013 2012 Hyresintäkter Bostäder, hyra 204 705 338 198 906 136 Lokaler, hyra 10 273 212 10 305 013 Garage och parkeringsplatser 10 559 912 10 371 737 Objekt under reparation -1 492 243-1 067 400 Bostäder, outhyrda -3 942 276-4 594 227 Lokaler, outhyrda -691 459-907 449 Garage och p-platser, outhyrda -2 047 093-1 759 869 Rabatter och plomberingar -563 745-661 827 Summa 216 801 646 210 592 114 Not 2 Anställda och personalkostnader 2013 2012 Medelantalet anställda Kvinnor 14,0 14,0 Män 37,5 37,0 51,5 51,0 Löner och andra ersättningar Styrelse och verkställande direktör 1 589 717 1 227 856 Övriga anställda 16 879 016 16 762 278 18 468 733 17 990 134 Sociala kostnader Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör 297 571 387 911 Pensionskostnader för övriga anställda 1 684 821 1 559 788 Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal 6 808 890 6 765 710 8 791 282 8 713 409 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 27 260 015 26 703 543 Upplysning om sjukfrånvaro Sjukfrånvaro i procent av total arbetstid 4,1 % 2,1 % Andel sjukfrånvaro med sammanhängande tid över 60 dagar 28,5 % 51,9 % Andel sjukfrånvaro för kvinnor 1,9 % 3 % Andel sjukfrånvaro för män 4,9 % 1,8 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 30-49 år 2,2 % 0,9 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 50 år eller äldre 5,8 % 3,4 % Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 44 % 44 % Andel män i styrelsen 56 % 56 % Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 80 % 60 % Andel män bland övriga ledande befattningshavare 20 % 40 % Not 3 Driftkostnader 2013 2012 Fastighetsskötsel -20 056 659-21 798 466 Reparationer -39 620 521-36 510 658 Fastighetsel -6 795 253-7 962 752 Vatten -11 755 349-11 449 276 Sophämtning -4 475 108-5 150 006 Uppvärmning -28 411 182-29 673 936 Fastighetsförsäkringar -1 953 773-1 853 985 Avskrivna hyres- och kundfordringar -546 084-368 124 Fastighetsanknuten administration -16 348 488-14 755 924 Medel till hyresgästorganisation -1 814 264-1 973 523 Markavgifter -31 900-31 609 Övriga driftkostnader -6 635 347-8 118 084-138 443 928-139 646 343 Not 4 Övriga förvaltningsintäkter 2013 2012 Försäljning av värme 627 863 648 954 Försäljning fastighetsskötsel 705 337 1 152 203 Försäljning administration 340 750 791 620 Övrigt 128 595 141 487 1 802 545 2 734 264 Not 5 Arvode till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. 2013 2012 Revisionsuppdrag 73 149 75 563 Revisionsnära rådgivning 265 262 96 391 338 411 171 954 Not 6 Övriga rörelseintäkter 2013 2012 Försålda fastigheter, vinst 6 016 800 464 557 Försålda bostadsrätter, vinst 909 344 384 586 Försålda inventarier, vinst 9 000 17 000 Övrigt 673 114 741 667 7 608 258 1 607 810 Not 7 Övriga rörelse kostnader 2013 2012 Förlust vid avyttring av byggnader och mark -878 052-565 Övrigt - -112 875-878 052-113 440 Not 8 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 2013 2012 Andel av årets totala inköp som skett från andra företag i koncernen 41,00 % 45,00 % Andel av årets totala försäljningar som skett till andra företag i koncernen 0,92 % 0,83 % 17 Noter
Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2013 2012 Ränteintäkter från dotterbolag 1 342 396 1 614 505 Övriga ränteintäkter 327 187 358 958 1 669 583 1 973 463 Not 10 Skatt på årets resultat 2013 2012 Uppskjuten skatt -5 043 575 321 300 Skatteeffekt koncernbidrag, Södra 497 190 265 647 Skatteeffekt koncernbidrag, Rodret - -377 668-4 546 385 209 279 Not 11 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 1 113 614 465 1 075 103 149 Inköp 33 281 237 35 269 249 Försäljningar/utrangeringar -3 626 705-738 998 Omklassificeringar 75 193 3 981 065 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 143 344 190 1 113 614 465 Ingående avskrivningar -277 824 401-257 660 832 Försäljningar/utrangeringar 868 956 49 273 Årets avskrivningar -20 766 052-20 212 842 Utgående ackumulerade avskrivningar -297 721 497-277 824 401 Ingående uppskrivningar 35 390 000 36 200 000 Årets avskrivningar på uppskrivet belopp -810 000-810 000 Utgående ackumulerade uppskrivningar 34 580 000 35 390 000 Ingående nedskrivningar -38 797 622-38 797 622 Försäljningar/utrangeringar 443 425 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar -38 354 197-38 797 622 Utgående redovisat värde 841 848 496 832 382 442 Taxeringsvärden byggnader 867 051 000 795 839 000 Taxeringsvärden mark 190 114 000 183 372 000 1 057 165 000 979 211 000 Bokfört värde byggnader 787 763 378 778 032 525 Bokfört värde mark 53 522 704 53 684 816 841 286 082 831 717 341 Not 12 Balansposter Ingående anskaffningsvärden 31 553 626 31 553 626 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 31 553 626 31 553 626 Ingående avskrivningar -29 523 442-29 195 688 Årets avskrivningar -2 030 184-327 754 Utgående ackumulerade avskrivningar -31 553 626-29 523 442 Utgående redovisat värde 0 2 030 184 Not 13 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden 9 852 537 9 756 444 Inköp 375 685 327 549 Försäljningar/utrangeringar -198 018-231 456 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 030 204 9 852 537 Ingående avskrivningar -7 466 094-6 987 833 Försäljningar/utrangeringar 198 018 231 456 Årets avskrivningar -690 022-709 717 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 958 098-7 466 094 Utgående redovisat värde 2 072 106 2 386 443 Not 14 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Ingående nedlagda kostnader 25 336 163 4 081 065 Under året nedlagda kostnader 35 202 591 25 236 163 Omklassificeringar -75 193-3 981 065 Utgående nedlagda kostnader 60 463 561 25 336 163 Utgående redovisat värde 60 463 561 25 336 163 Not 15 Se sid 19 Not 16 Bostadsrätter Ingående anskaffningsvärden 1 823 630 2 033 710 Försäljningar/utrangeringar -327 378-210 080 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 496 252 1 823 630 Utgående redovisat värde 1 496 252 1 823 630 Not 17 Fordringar hos koncernföretag Beviljade lån till dotterbolag, Örnsköldsvik Södra (Kina) 36 281 000 36 281 000 36 281 000 36 281 000 Not 18 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärden 423 967 412 213 Tillkommande värdepapper 3 898 11 754 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 427 865 423 967 Utgående redovisat värde 427 865 423 967 Not 19 Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärden 90 305 110 606 Avgående fordringar, rep.fonder -16 063-20 301 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 74 242 90 305 Utgående redovisat värde 74 242 90 305 Noter 18
Not 20 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun Koncernkonto 4 507 207 11 000 778 Fakturafordringar 36 612 394 097 Övriga fordringar 267 533 8 469 4 811 352 11 403 344 Not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkringar 985 305 966 887 Riksbyggen 120 655 141 259 Com Hem AB 921 916 0 Övriga poster 347 976 643 174 2 375 852 1 751 320 Not 22 Se nedan Not 23 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Vid årets början 9 931 056 9 073 589 Årets avsättning KPA 1 019 846 857 467 10 950 902 9 931 056 Örnsköldsviks kommun har tecknat borgen för avsatta pensioner. Not 24 Avsättningar för skatter Uppskjutna skatteskulder avseende temporära skillnader 38 104 219 32 798 314 Uppskjutna skattefordringar avseende temporära skillnader -2 249 940-2 011 386 Uppskjutna skattefordringar avseende underskottsavdrag -19 731 811-19 708 036 16 122 468 11 078 892 Not 25 Långfristiga skulder Bolagets upplåning är exponerade för ränteomförhandlingar och förfallodagar enligt följande Inom ett år Skulder till Örnsköldsviks kommun 252 400 000 234 300 000 252 400 000 234 300 000 Inom 1-5 år Skulder till Örnsköldsviks kommun 322 600 000 298 000 000 322 600 000 298 000 000 Senare än 5 år Skulder till Örnsköldsviks kommun 175 000 000 195 000 000 175 000 000 195 000 000 Totalt 750 000 000 727 300 000 % % Genomsnittlig ränta på långfristiga skulder 3,09 3,50 Not 26 Skulder till Örnsköldsviks kommun Upplupen ränta 1 176 489 1 298 541 Förskottsbetalda hyror 1 118 517 2 835 616 Fakturaskulder 111 071 141 978 Övrigt 3 389 300 2 409 466 4 276 435 Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna semesterlöner 3 627 351 3 295 982 Upplupna hyror och avgifter 13 555 873 12 136 526 Övriga poster 3 817 394 5 937 235 21 000 618 21 369 743 Årets förändring 5 043 575 kr ingår i Skatt på årets resultat i resultaträkningen. Not 15 Specifikation andelar i koncernföretag Kapitalandel Rösträttsandel Antal andelar Bokfört värde Södra Örnsköldsviks Fastighets AB 100% 100% 1 000 100 000 100 000 Org. nr Säte Eget kapital Resultat Södra Örnsköldsviks Fastighets AB 556715-9123 Örnsköldsvik 101 180 1 762 765 Not 22 Förändring av eget kapital Antal aktier: 570 000 Aktie kapital Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 57 000 000 56 891 486 7 550 855 Disposition enligt beslut av årets årsstämma 7 550 855-7 550 855 Erhållet koncernbidrag 2 259 955 Skatteeffekter koncernbidrag -497 190 Årets resultat 15 859 247 Belopp vid årets utgång 57 000 000 66 205 106 15 859 247 Aktiernas kvotvärde: 100 kr 19 Noter
Revisionsberättelse Till årsstämman i AB Övikshem, org.nr. 556103-7606 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för AB Övikshem för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av AB Övikshems finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Övikshem för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Örnsköldsvik den 12 mars 2014 Ernst & Young AB Rikard Grundin Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Revisionsberättelse 20
Lägenhetsbestånd Lägenhetstyper och antal Genomsnittlig 5 rk o Summa Lgh-yta totalhyra Fastighet Byggn år 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk större lgh i m 2 kr/m 2 1101 Hörnett 59:6,59:7 29-40 6 6 144 2 606,33 1103 Egypten 3 70, 50 5 6 2 13 971 933,81 1107 Konstantinopel 1,2 2007 0 1109 Kina 1 2007 0 1201 Aspen 2, 5-9 30-39 9 13 5 3 1 31 2029 926,09 1202 Solstrimman 2 62,2011 34 22 71 12 1 140 9010 1 106,84 1205 Linden 9 80 57 22 79 4032 1 164,80 1206 Asien 5 2009 17 6 23 1557 1 402,76 1209 Västerås 1:6 3 3 72 2 606,33 1301 Schweiz 1, 3 91 37 12 6 55 3859 1 210,19 1302 Ripan 13 89 5 7 17 6 35 2556 1 143,29 1303 Renen 1 57 9 45 32 20 1 107 6971 977,39 1306 England 8 39,59 1 5 1 1 8 604 729,94 1308 Roma 6 1988 3 6 5 1 15 1111 1 033,17 1401 Skottland 1, 4 1896, 88 23 22 2 1 48 3454 1 081,50 1501 Lönnen 2 69 10 46 16 23 95 6953 748,02 1502 Sälgen 2, 4 67 25 22 44 31 15 137 10417 843,38 1503 Rönnen 1 66 22 10 52 34 118 9204 841,21 1601 Sörliden 1-4 74 240 82 322 20478 992,78 1602 Järvsta 6 80 7 62 62 2 133 9576 924,25 1603 Järvsta 1 78 36 43 6 85 6865 952,17 1604 Karlshem 1 81 7 65 63 16 151 11793 924,63 1605 Örnsköldsvik 10:1 2007 4 2 6 440 1 932,95 1701 Violen 7 53 8 41 6 2 4 61 3558 991,73 2101 Norrlungånger 2:204, 2:205 49-51 38 120 56 21 1 236 13905 947,83 2102 Norrlungånger 2:220 53 61 64 30 9 164 9093 951,27 2103 Norrlungånger 3:33, 3:34 68 21 38 68 50 177 13465 923,25 2104 Norlungånger 3:40 92 28 10 38 2594 1 153,70 2105 Norrlungånger 3:37 2106 Kroksta 1:48 67 1 1 125 559,39 2107 Snickaren 6 4 4 184 1 510,33 4101 Gene 4:2, 4:5, 2:191 52,56 44 121 43 15 1 224 13124 965,66 4102 Gene 14:5, 25:2 48,59 30 9 39 1609 792,72 4104 Gene 2:59 93 5 13 2 20 1308 1 147,76 5101 Själevads Prästbord 1:84 64 3 3 6 4 16 1070 944,80 5102 Själevads Prästbord 1:45,1:48,1:81,1:100 50-61 20 16 17 7 60 3476 994,50 5103 Översjäla 2:56 73 9 63 9 9 90 6054 877,45 Köpmanholmen 25-87 15 32 15 3 65 3910 895,53 Bjästa 50-81 32 75 25 1 1 134 7618 908,82 Bredbyn 29-84 42 27 4 1 1 75 3989 909,70 Husum 51-63 30 47 17 3 97 5454 762,10 9110 Norrgissjö 5:46 2007 1 1 132 1 685,06 Bostadsrätter 58-65 17 2 19 800 1 163,30 SUMMA 577 1384 849 289 32 3131 203564 957,23 21 Lägenhetsbestånd