5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Ejdern 4, Ellavägen 21, Enebyberg, Danderyds kommun Lagfaren ägare Richard Magnusson Cecilia Widgren Magnusson Uppdragsgivare Richard Magnusson Närvarande vid besiktningen Richard Magnusson Cecilia Widgren Magnusson Peter Wannholm, del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2017-02-14 / 2017-0025 Väderlek Klart ca -3-4 C Byggnaden 1-2-plans villa uppförd 1945. Tillbyggnader från 1989 och 2000. Övriga byggnader Garage, förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Morän, berg (bedömt) Grundsulor, betongplatta Betonghålsten, Leca Trä, betong Trä Puts, träpanel Betongpannor Vattenburen. Bergvärme Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Tidigare utförd överlåtelsebesiktning och energideklaration samt planritningar. Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Inga problem föreligger med elsystemet. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - De tre öppna spisarnas rökgångar är tätade och provtryckta utan anmärkning ca år 2005. Spjället i en öppen spis erfordrar åtgärd. - Vedspis i kök är installerad och godkänd år 2001. - Radonmätning är utförd år 2006-2007. Årsmedelvärde av radon = 190 Bq/m³ enligt protokoll upprättat 2007-02-12. - Dränering och fuktisolering av grundmurar är utförd år 1989 respektive år 2000. - Träpanelsfasaden och fönstrens utsida målades år 2014. - Yttertaket är omlagt med ny underlagspapp, läkt och betongpannor år 2008. - Fastigheten gränsar till friområde.
7 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Det är viktigt att hålla rent i dagvattenbrunn utanför källarentré. - Justeringsbehov av dagvattenavledning från ett stuprör på baksida. - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. Hussockel - Sockeln är putsad. - Några små sprickor och lokalt mindre bomputs noterades. - Grundmursisoleringen avslutas delvis ovan marknivå vilket ej är enligt tillverkarens anvisningar. Fasad - Fasaden är delvis putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Det noterades några sprickor och lokalt bomljud vid knackning på putsfasaden. - Delar av fasaden är utförd med träpanel. - Träpanelsfasaden är enligt uppgift målad år 2014. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är delvis kopplade tvåglas. - Fönster är delvis treglas isolerglas eller treglas (tvåglas isolerglas med en kopplad båge / ruta). - Fönstrens utsida har enligt uppgift målats år 2014.
8 Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt och är enligt uppgift omlagt år 2008. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - På grund av att delar av yttertaket var snötäckt har hela yttertaket ej kunnat besiktigas. Besiktning av snötäckta ytor bör utföras när taket är snöfritt. - Takpannor är ej spikade i randzoner och nockpannor är ej spikade. - Överlappningen i höjdled mellan takpannor på takdel ovan entré och badrum är ej fullgod. Spikhål i takpannor är delvis synliga. Förhållandet kan förkorta takdelens livslängd gentemot ett fullgott utförande. - På takdel ovan entré och badrum saknas tätning under anslutningsplåt in mot fasaden. Montering av tätning bör utföras. Det noterades en hel del trädavfall under anslutningsplåt närmast fasaden. - Lokalt noterades spår av rinningar på underlagspappen på takdel ovan entré och badrum. - Utförandet av snednock på takdel ovan entré och badrum är ej fullgott utförd. Det bedöms föreligga risk att vatten kan rinna in under takpannor på nämnda ställe. - En del färgflagning noterades på yttertakets plåtarbeten. - Det noterades luftning vid takdel ovan entré och badrum vilket är korrekt. Denna takdel saknar inspekterbart vindsutrymme. Sekundärbyggnader - Sekundärbyggnader har ej besiktigats.
9 INVÄNDIGT Souterrainvåning Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är i allrum påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Tillbyggnader är grundlagda med betongplatta på mark. Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen. För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av t ex singel runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan. - Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift förnyad år 1989 respektive ny från år 2000. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. - Grundmurar är i gästrum påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Enligt uppgift är väggkonstruktioner utförda med metallreglar och luftspalt och det finns inget organiskt material i kontakt med grundmurar.
10 - VA-serviser (vatten- och avloppsledningar från byggnad till förbindelsepunkt i gata) bedöms vara äldre. Avloppsservisen är enligt uppgift rensad år 2012. Entré - Klinker på golv med vattenburen golvvärme. Hall - Klinker på golv med vattenburen golvvärme. Inre hall - Klinker på golv med vattenburen golvvärme. Kontor - Klinker på golv med vattenburen golvvärme. Klädkammare - Klinker på golv med vattenburen golvvärme. - Golvvärmefördelare saknar slitsbotten och tätskikt vilket dock inte var ett krav år 2000.
11 Relax / duschrum - Utrymmet är enligt uppgift inrett år 2000. - Sjöstensplattor på golv och sjöstensplattor eller mosaikplattor på väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Fogsprickor noterades i golvvinklar. - Det noterades förhöjningsringar i duschplatsens utbytta golvbrunn. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades golvlutning i duschplats mot duschplatsens golvbrunn. Golvet i övrigt bedöms vara relativt plant. - Det noterades visst missljud från frånluftsfläkten. Bastu - Utrymmet är enligt uppgift inrett år 2000 med sjöstensplattor på golv och träpanel på väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor. - Spygatt (golvbrunn utan vattenlås) är placerad närmare vägg än gällande regler och saknar klämring och golvbrunnsmanschett. Förhållandet kan eventuellt innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det är endast lokal golvlutning mot spygatten närmast spygatten. - Frånluftsventil saknas. Trappförråd - Klinker på golv. - Det finns en äldre elradiator i utrymmet.
12 Arbetsrum - Klinker på golv. Gästrum - Klinker på golv med elgolvvärme. - Lokalt fogsprickor vid golvvinklar. Tvättstuga / dusch / klädvårdsrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2000 med klinker på golv och kakel på väggar. - Enligt uppgift finns det tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns inte klämring i den äldre golvbrunnen framför den maskinella utrustningen (tvättmaskin, torktumlare och torkskåp). - Golvlutningen är ej fullgod mot golvbrunnen framför den maskinella utrustningen. - Det noterades klämring i duschplatsens golvbrunn vilket är korrekt. - Golvlutningen mot duschplatsens golvbrunn är fullgod i duschplats. - Golvbrunnarna är äldre plastgolvbrunnar som inte bytts ut i samband med renoveringen av utrymmet vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades bedömt eternitplattor i tak ovan bergvärmeanläggningen. Eternit innehåller asbest men asbest frigörs endast vid t ex sågning / borrning. - Bergvärmepumpen är enligt uppgift installerad år 2016 och den separata varmvattenberedaren är tillverkad år 2000. - Evakueringsvatten från värmesystemet leds via avloppsrör till golvbrunnen i angränsande dusch. Källarentré - Klinker på golv i utrymmet. - Det finns en modern elradiator i utrymmet.
13 Förråd 1 - Klinker på golv i utrymmet. Matkällare - Klinker på golv i utrymmet. Förråd 2 - Klinker på golv i utrymmet. Allrum - Öppen spis finns i utrymmet. - Golvläggning pågick vid besiktningstillfället. Badrum - Utrymmet är enligt uppgift inrett år 1989. - Klinker på golv och kakel på väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens tätskikt under golvplattor och dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns inte klämring i golvbrunnen vilket innebär att tätskiktet inte är optimalt anslutet till golvbrunnen. - Det finns rörgenomföringar i vägg bakom och nära badkaret vilket ej är optimalt och inte enligt nu gällande regler. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i närheten av golvbrunnen. Delar av golvet bedöms vara relativt plant. Övervåning Hall Wc-rum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2012. - Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Frånluftsventil saknas, fönster finns.
14 Kök - Köket är enligt uppgift renoverat år 2001. - En del förbättringar har enligt uppgift utförts år 2012 bl a nya köksbänkar och ny maskinell utrustning. - Klinker på golv med elgolvvärme. - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- / frysskåpen och inte under vinkyl. - Skåpsbotten under diskbänk kan med fördel förses med läckageskydd. - Otät köksblandare. - Vedspis finns i utrymmet. Matrum Bibliotek - Öppen spis finns i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt. Allrum Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. - Utrymmet är utförd med en parallelltakskonstruktion utan besiktningsmöjlighet av utrymmet mellan ytter- och innertak. Det noterades luftning vid takfot vilket är korrekt. Altan - Altanen är delvis taktäckt. Passage - Golvvärmefördelare och cirkulationspump finns i utrymmet. Det finns inte slitsbotten och tätskikt för golvvärmeinstallationen vilket dock inte var ett krav år 2001.
15 Sovrum 1 - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Sovrum 2 - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Sovrum 3 Vind - Vindsbjälklaget i ursprunglig byggnadsdel är isolerat med kutterspån och tilläggsisolerat med mineralull. - Det noterades en del missfärgningar och vit påväxt på delar av yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Det noterades missfärgningar som delvis är relativt kraftiga på yttertaksinbrädning i anslutning till ränndalar som troligen har uppkommit innan yttertaket lades om år 2008. - Tillbyggnadsdelar är isolerade med mineralull ovan diffusionsspärr av plast. - Det noterades torra fuktfläckar på vindslucka och vindsgolv lokalt som bedöms ha uppkommit innan yttertaket lades om år 2008. - Vid besiktningstillfället utfördes stickprovskontroller på missfärgade områden och inga förhöjda fuktindikationer noterades.
16 RISKANALYS - Påbyggd golvkonstruktion i allrum / väggsyllar ovan betonggolv i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2017-02-15 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson