RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2014 Bild: Detaljplaneillustration Fastigheten Timotejen 19 och 28.
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2014 1 JANUARI - 30 SEPTEMBER 2014 JÄMFÖRT MED 2013 Koncernens nettoomsättning uppgick till 7 954 tkr (39 744 tkr) Driftnettot uppgick till 2 773 tkr (32 098 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -5 639 tkr (27 212 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -30 391 tkr (12 274 tkr) 1 JULI - 30 SEPTEMBER 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 988 tkr Driftnettot uppgick till 1 047 tkr. Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -5 639 tkr Resultat efter skatt uppgick till -20 345 tkr Då bolaget under 2013 inte rapporterade kvartalsvis saknas jämförtal för kvartalet. VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari 2014 30 september 2014) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Detaljplanearbetet följer tidplan med ett förmodat antagande av planen i maj 2015 med en laga kraftvunnen detaljplan i juni 2015. Bolaget överlämnade den 1 september ett komplett underlag för samrådshandlingarna till staden. Underlaget ligger inom de ramar för ytor och värden som angetts i Information Memorandum till utgiven obligation. Internationella Engelska skolan tillträdde sitt hyresavtal i Timotejen 19 den 1 augusti 2014 med skolstart 20 augusti 2014. Efter rapportperioden (1 oktober 2014 ) Stockholm stad gick ut med detaljplanen för Telefonplan på samråd den 5 november 2014. Offentliga utställningsdatum är 13-15 november 2014 samt offentligt samrådsmöte den 18 november 2014 för berörda sakägare med flera intressenter. Dryga 200 personer närvarade. Internationella Engelska skolan kommer även att hyra tillkommande ytor i samma byggnad där de redan är hyresgäst. Hyresgästanpassning pågår med inflyttning vårterminen 2015. FRAMTIDSUTSIKTER Kassaflödet för den löpande verksamheten för det fjärde kvartalet 2014 förväntas vara i nivå med det tredje kvartalet 2014. Eftersom fastigheterna exploateras till säljbara enheter förväntas kassaflödet från den löpande verksamheten successivt förbättras, främst under andra halvåret 2015. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Sida 2 av 11
Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under tredje kvartalet till 2 988 tkr och under de första nio månaderna till 7 954 tkr (39 744 tkr) Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av beståndet. I november 2013 lämnade de sista funktionerna av Ericsson verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller tom upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för tredje kvartalet uppgick till -5 639 tkr och under de första nio månaderna till -7 653 tkr (27 212 tkr). Resultatet efter skatt för tredje kvartalet uppgick till -20 345 tkr och under de första nio månaderna till -30 391 tkr (12 274 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i stort sett i samma takt som fastigheterna tomställs. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick vid delårsperiodens slut 30 september 2014 till 119 951 tkr. Soliditeten var den 30 september 16,0%. Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassflöde från den löpande verksamheten uppgick under tredje kvartalet till -5 172 tkr och under de första nio månaderna till 2 027 tkr (26 164 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under tredje kvartalet till -20 376 och under de första nio månaderna till -143 248 tkr (0). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under tredje kvartalet 0 tkr och under de första nio månaderna 203 638 tkr. Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 127 435 tkr (73 531 tkr). Uppskjuten skatt För rapportperioden redovisas ingen uppskjuten skatt då det inte föreligger några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10%. Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens resvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr. Sida 3 av 11
Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 9 876 tkr eller 5,3 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter uppgick under det tredje kvartalet till 2 981 tkr och under de första nio månaderna till 7 947 tkr (39 744 tkr). Resultatet efter finansiella poster uppgick under det tredje kvartalet till -20 032 tkr och för de första nio månaderna till -29 392 tkr (12 274 tkr). Kassa och likvida medel vid periodens slut var 122 281 tkr (65 018 tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderbolaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har externt värderats till 1 155 300 tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på First North Bond Market. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser de första nio månaderna 2014 för såväl koncernen som moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda bolagen Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB och Scanprop Fastigheter 4 AB. Koncernens bolag äger inga andra andelar i intressebolag. Moderbolaget är ägare till fastigheten Timotejen 19 och Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa båda fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 65 000 m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderbolag avser hel- och delår 2013. För jämförbarhet har 2013 års siffror justerats vad gäller materiella anläggningstillgångar och eget kapital pga av K3-regelverkets påverkan. Sida 4 av 11
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké för 2014 27 februari 2015 Årsredovisning för 2014 16 mars 2015 Årsstämma 31 mars 2015 Delårsrapport kvartal ett 2015 29 maj 2015 Delårsrapport första halvåret 2015 31 augusti 2015 Delårsrapport tredje kvartalet 2015 30 november 2015 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna bl.a. omklassificerade till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterbolag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterbolag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser Sida 5 av 11
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2014-07-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-09-30 2014-09-30 2013-09-30 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 988 7 954 39 744 Summa Intäkter 2 988 7 954 39 744 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 508-4 253-6 404 Fastighetsskatt -433-928 -1 242 Driftnetto 1 047 2 773 32 098 Förvaltningskostnader -6 686-10 426-4 886 Förvaltningsresultat -5 639-7 653 27 212 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -2 789-6 063-3 228-2 789-6 063-3 228 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 625 1 626 Finansiella kostnader -13 543-18 301-11 710-11 918-16 675-11 710 Resultat före skatt -20 345-30 391 12 274 Skatt Resultat efter skatt -20 345-30 391 12 274 Sida 6 av 11
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2014-09-30 2013-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 581 101 475 566 Pågående arbeten 26 990 Summa Materiella anläggningstillgångar 608 091 475 566 Omsättningstillgångar Lager 333 333 Hyres- och kundfordringar 2 719 875 Övriga kortfristiga fordringar 12 104 4 042 Likvida medel 127 435 65 018 Summa Omsättningstillgångar 142 592 70 269 Summa Tillgångar 750 683 545 835 Eget kapital och skulder 2014-09-30 2013-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 117 Balanserat resultat 149 843 147 496 Periodens resultat -30 391 2 215 Summa Eget kapital 119 951 149 828 Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt 6 103 4 805 Obligationslån 243 750 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862 Skulder till närstående bolag 3 500 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 503 353 304 667 Kortfristiga skulder Övriga skulder 127 379 91 341 Summa Kortfristiga skulder 127 379 91 341 Summa Eget kapital och skulder 750 683 545 835 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2014-07-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-09-30 2014-09-30 2013-12-31 Ingående Eget kapital 140 165 149 828 155 773 Ökning av aktiekapital 383 K3-justering 132 132-1 660 Utdelning -6 500 Periodens resultat -20 345-30 391 2 215 Utgående Eget kapital 119 951 119 951 149 828 Sida 7 av 11
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2014-07-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-09-30 2014-09-30 2013-09-30 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -20 345-30 391 12 274 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2 789 6 063 3 228 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -17 557-24 328 15 502 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 12 384 26 354 10 662 Kassaflöde från den löpande verksamheten -5 172 2 027 26 164 Kassaflöde från investeringsverksamheten -20 376-143 248 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 638 Periodens kassaflöde -25 549 62 417 26 164 Likvida medel vid periodens början 152 984 65 018 47 367 Likvida medel vid periodens slut 127 435 127 435 73 531 Sida 8 av 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2014-07-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-09-30 2014-09-30 2013-09-30 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 981 7 947 39 744 Summa Intäkter 2 981 7 947 39 744 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 508-4 215-6 404 Fastighetsskatt -277-832 -1 242 Driftnetto 1 197 2 901 32 098 Förvaltningskostnader -6 570-9 907-4 886 Förvaltningsresultat -5 374-7 007 27 212 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -2 741-5 723-3 228-2 741-5 723-3 228 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 625 1 626 Finansiella kostnader -13 543-18 289-11 710-11 918-16 663-11 710 Resultat före skatt -20 032-29 392 12 274 Skatt Resultat efter skatt -20 032-29 392 12 274 Sida 9 av 11
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2014-09-30 2013-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 471 093 475 566 Pågående arbeten 26 990 Summa Materiella anläggningstillgångar 498 083 475 566 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 91 923 100 Summa Finansiella tillgångar 91 923 100 Omsättningstillgångar Lager 333 333 Hyres- och kundfordringar 2 712 875 Övriga kortfristiga fordringar 10 114 3 944 Likvida medel 122 281 65 018 Fordringar koncernbolag 24 026 Summa Omsättningstillgångar 159 466 70 170 Summa Tillgångar 749 472 545 836 Eget kapital och skulder 2014-09-30 2013-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 117 Balanserat resultat 144 821 143 804 Periodens resultat -29 392 1 017 Summa Eget kapital 115 929 144 937 Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond 4 733 4 733 Uppskjuten skatt 4 969 4 969 Obligationslån 243 750 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862 Skulder till närstående bolag 3 500 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 506 952 309 564 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 50 Övriga skulder 126 542 91 335 Summa Kortfristiga skulder 126 592 91 335 Summa Eget kapital och skulder 749 472 545 836 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2014-07-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-09-30 2014-09-30 2013-12-31 Ingående Eget kapital 135 961 144 937 152 081 Ökning av aktiekapital 384 K3-justering -1 660 Utdelning -6 500 Periodens resultat -20 032-29 392 1 017 Utgående Eget kapital 115 929 115 929 144 937 Sida 10 av 11