Publicerat 2005-07-13 Kösituationen och nyproduktionsplaner, våren 2005 Rapport 2005:1 INNEHÅLL Inledning 2 Deltagande studentbostadsaktörer 2 Brist, balans eller överskott? 3 Kösituationen 6 Effekter av investeringsstimulansen 8 Nyproduktionsplaner 2005-2007 10 Kartläggning av beståndet 11 Omsättningshastigheten 12 Avslutande kommentarer 14 Bilaga 1, Åldersfördelningen av studentbostadsbeståndet 15 Bilaga 2, Enkätformuläret 17 Ulf Bingsgård Generalsekreterare Svenska Studentbostadsföreningen SSBF
INLEDNING Svenska Studentbostadsföreningen SSBF skickade i mars 2005 ut en enkät med frågor för att kartlägga kösituationen i studentbostadsbranschen för vårterminen 2005, vilken effekt investeringsstimulansen som infördes 2003 fått och då även kopplat till vilka nyproduktionsplaner som finns i dagsläget för perioden 2005-2007. Avslutningsvis genomfördes en kartläggning över studentbostadsbeståndets ålder. Det är Svenska Studentbostadsföreningens bedömning att det i år, 2005, finns totalt cirka 69 000 studentbostäder i Sverige varav drygt 52 900 bostäder representeras via SSBF. Detta innebär att SSBF representerar i dagsläget drygt 80 % av studentbostäderna i Sverige. Svenska Studentbostadsföreningen hade 40 medlemsorganisationer när enkäten skickades ut. Av dessa svarade 31 stycken. För att få en än mer heltäckande bild av läget i landet skickades enkäten även ut till några nyckelaktörer på högskoleorter där medlemmar saknas. 22 stycken icke-medlemmar fick enkäten tillsänt sig varav nio svarade. Totalt skickades alltså 62 enkäter ut och 40 svar inkom. Denna rapport är en sammanställning av de svar och synpunkter som inkommit, där slutsatser från SSBF:s sida återfinns under rubriken Avslutande kommentarer på sidan 13. DELTAGANDE STUDENTBOSTADSAKTÖRER Följande har svarat på enkäten: AB Gavlegårdarna, Gävle * AB GotlandsHem, Visby * AB Helsingborgshem, Helsingborg * AB Karlskronahem, Karlskrona * AB Karlstad Studentbostäder, Karlstad * AB PiteBo, Piteå AB Ronnebyhus, Ronneby * AB Skövdebostäder, Skövde * AB Stora Tunabyggen, Borlänge AB Svenska Bostäder, Stockholm * Bostaden Västa Götaland AB, Jönköping Bostads AB Eidar, Trollhättan Bostadsstiftelsen Uddevallahem, Uddevalla Byggnads AB Mimer, Västerås * Chalmers Studentbostäder, Göteborg * Eskilstuna Kommunfastigheter AB, Eskilstuna * GotlandsResor AB, Visby * Halmstads Fastighets AB, Halmstad * HSB Sundsfastigheter AB, Malmö * Hyresbostäder i Växjö AB, Växjö * John Ekströms Bygg AB, Örebro * Kalmarhem AB, Kalmar Kirunabostäder AB, Kiruna Lulebo AB, Luleå * Midroc Property Development AB, Malmö * MKB Fastighets AB, Malmö * NIHAB, Norrtälje * Proventum AB, Stockholm * Riksten Friluftsstad AB, Stockholm * SGS Studentbostäder, Göteborg * Stiftelsen AF Bostäder, Lund * Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, Stockholm * Stiftelsen Ultuna Studentbostäder, Ultuna* StudentBo, Östersund Studentbo i Norrköping AB, Norrköping * Studentbostäder i Linköping AB, Linköping * Studentbostäder i Växjö AB, Växjö* Studentstaden i Uppsala AB, Uppsala * University Accommodation Center AB, Stockholm* Uppsalahem AB, Uppsala* * = medlem i Svenska Studentbostadsföreningen 2
BRIST, BALANS ELLER ÖVERSKOTT? Syftet med enkäten var att kartlägga hur kösituationen var runt om i landet, att kartlägga huruvida det råder brist, balans eller överskott på studentbostäder i Sverige. En liknande undersökning genomfördes våren 2004, vilket gav möjligheten till jämförelser i utvecklingen mellan åren. Dock valde vissa företag som svarade 2004 att inte svara i år vilket gör att jämförelsen mellan åren inte kunde göras fullt ut. Uppfattningen om huruvida brist, balans eller överskott råder på orten är baserat på studentbostadsaktörernas egna uppfattningar om den lokala marknaden. I de fall flera aktörer på samma lokala marknad har svarat, har en sammanvägd bild av ortens utbud på studentbostäder gjorts. Balans I enkäten 2004 svarade 15 företag på 14 orter att det råder balans på deras ort. I årets enkät svarade 18 företag på 16 orter att det råder balans på deras marknad. Balans 2004 Balans 2005 Eskilstuna Borlänge 2 Falun 1 Eskilstuna Gävle Helsingborg Helsingborg Kalmar Huddinge 1 Karlskrona 2 Karlstad Karlstad Linköping Linköping Luleå Malmö Norrköping Piteå Ronneby Ronneby Visby Solna Vänersborg 1 Trollhättan Växjö Ultuna Örebro Visby Växjö Örebro Tabell 1: Orter med balans i studentbostadsbeståndet 2004 och 2005. 1 = deltog i undersökningen 2004 men inte 2005. 2 = deltog i undersökningen 2005 men inte 2004. Stiftelsen Ultuna Studentbostäder angav att de har ett överskott på korridorrum och ett underskott på små lägenheter, vilket sammanjämkades till att balans trots allt råder på Ultuna. University Accommodation Center AB i Solnas svar gällande balansen tolkades så 3
som att behovet av bostäder för de internationella studenterna kopplade till Karolinska Institutet är täckt och därmed råder balans. AB Ronnebyhus angav att det råder balans i Ronneby men att det privata studentbostadsbolaget på orten har ett överskott på minst 100 studentbostäder. Kommentarer inkom från Bostads AB Eidar i Trollhättan att det finns ett behov att ändra typerna av bostäder från korridorrum till egna lägenheter. John Ekströms Bygg AB i Örebro påtalade svårigheten med att få studentbostäder uthyrda med inflyttning 1 juni och 1 juli. Eskilstuna Kommunfastigheter AB kommenterade att det är svårare att hyra ut bostäder i ej centrala lägen. MKB Fastighets AB i Malmö konstaterade att det som behövs är fler biliga studentlägenheter som bättre speglar studenternas betalningsförmåga med tanke på deras låga studiemedel. Detta är en synpunkt som SSBF vid flera tillfällen fört fram till berörda parter inom Regeringskansliet. Överskott I nedanstående tabell redovisas de orter där ett överskott av studentbostäder finns. Då samma sammanställning gjordes i förra årets enkät återges även det årets siffror. Är flera aktörer verksamma på samma ort har en sammanvägning av uppgifterna gjorts av SSBF. Ort Överskott 2004 Överskott 2005 Borås 1 70 Gävle 100 Haninge 2 30 Härnösand 1 150 Jönköping 1 15 Kiruna 2 27 Kristianstad 1 20 Luleå ca100 Norrköping ca 50 Norrtälje 2 13 Piteå 40 Tullinge 2 101* Uddevalla 2 15 Uppsala 50-100 Västerås 2 50-60 Östersund 15 ca 20 Totalt 310 556-616 Tabell 2: Orter med överskott av studentbostäder 2004 och 2005. 1 = deltog i undersökningen 2004 men inte 2005. 2 = deltog i undersökningen 2005 men inte 2004. * = antal lediga lägenheter per 2005-07-01, eventuellt kommer 65 st reserveras för utbytesstudenter vid Södertörns högskola för höstterminen 2005. 4
I enkätsvaret från Studentstaden i Uppsala AB anges att det råder ett överskott med 50-100 studentbostäder medan Uppsalahem AB anger att det finns brist på studentbostäder till ett okänt antal. Genom att dessa båda uppgifter står en bit från varandra är det svårt att göra en sammanvägning vilket resulterar i att båda uppgifterna har redovisats var för sig. Brist Bland enkätsvaren fanns det ett antal orter som angav att det råder brist på studentbostäder. I årets svar fanns kommentarer kring att det saknas studentbostäder, dock är det svårare att ange bristen i siffror. Detta till trots, återges nedan de uppskattningar som inkommit i jämförelse med förra årets bristsiffror. Ort Uppskattad brist 2004 Uppskattad brist 2005 Göteborg 2 000 1 000 Halmstad 200 100 Kalmar 200 Anger balans i år Lund 400 300 Malmö 500 Anger balans i år Skövde 100 100 Stockholm 4 000 2 000 Ultuna 500 Se kommentar Umeå 200 Deltog inte i år Uppsala 4 000 Angav ej antal Totalt 12 100 3 500 Tabell 3: Orter med uppskattad brist på studentbostäder 2004 och 2005. Kommentar: Stiftelsen Ultuna Studentbostäder angav ett överskott på korridorrum och ett underskott på små lägenheter, vilket sammanjämkades till att balans trots allt råder på Ultuna. Någon siffra på överskottet eller underskottet angavs inte. Uppsalahem AB angav att brist på studentbostäder finns, dock att siffra på bristen saknades. Bostaden Västra Götaland AB som är verksamma i Jönköping och Trollhättan angav att det behövs fler studentbostäder, dock utan att siffra på behovet angavs eller om de anser att brist råder på båda orterna eller bara en av dem. SGS Studentbostäder i Göteborg angav att de för tillfället har ett litet antal lediga studentboende, men uppskattar bristen till höstterminens start till drygt 1 000 studentbostäder, ett antal som Chalmers Studentbostäder också angav som uppskattad brist. Halmstads Fastighets AB lämnar kommentaren att studenterna söker sig allt tydligare, efter något år i studentbostäderna, ut på den vanliga lägenhetsmarknaden. En uppskattning är att 40 % av studenterna lever i samboförhållande i Halmstad. Stiftelsen Stockholm Studentbostäder angav att brist råder med ett okänt antal billiga studentbostäder (med en hyra på 3 000 kronor/månad) i Stockholm i relativt centrala lägen. 5
KÖSITUATIONEN I enkäten ombads företagen att uppskatta hur de upplevde att kösituationen hade förändrats mellan vårterminen 2004 och vårterminen 2005. Av den 40 svarande aktörerna uppgav elva att kötiden blivit något kortare och för elva aktörer är situationen oförändrad. Åtta aktörer har betydligt kortare kötid och sju av de svarande angav att de inte har någon köhantering. Bland svarsalternativen som gavs i enkäten fanns inte alternativet Har ingen kö/köhantering. De som i kommentarfältet till frågan skrivit att de inte har kö eller saknar köhantering har redovisats efter det i diagrammet, oberoende av vad de kryssat för som svar på frågan i enkäten. Hur har kötiden förändrats vårterminen 2005 jämfört med vårterminen 2004? 12 10 8 6 4 2 0 Betydligt kortare Något kortare Oförändrad Något längre Betydligt längre Har ingen kö Ej svar Diagram 1: Uppskattad förändring av kötiden på orter med studentbostäder, en jämförelse mellan vårterminerna 2004 och 2005. I enkäten ställdes en fråga om företaget tillämpar någon form av förtur eller har bostadsgaranti gällande nyantagna studenter. Nio av de svarande företagen angav att de har bostadsgaranti för nyantagna studenter. Fyra företag har förtur men i begränsad utsträckning. Av de svarande företagen angav 25 stycken att de ej har förtur. Bland de som svarade att de inte tillämpar förtur skrev Kirunabostäder AB att alla får bostad på grund av överskottet av lägenheter. De hade 22 % av studentbostäderna outhyrda. Från Kalmarhem AB informerades att alla inom en månad fått studentbostad, trots att företaget inte tillämpar någon förtur. MKB Fastighets AB i Malmö tillämpar ingen förtur, dock tas hänsyn till om den sökande bor på annan ort i Sverige. Företaget ser till att dessa studenter i första hand får tillgång till studentlägenhet i Malmö. University Accommodation Center AB i Stockholm tar endast emot internationella studenter kopplade till Karolinska Institutet där efterfrågan är konstant och någon förändring i kötid har inte märkts. Proventum AB i Haninge ger förtur till studenter vid KTH-Syd och Södertörns högskola. Kommentaren från Karlstad Studentbostäder AB var att alla studenter har fått bostad genom bostadsgaranti denna termin eftersom de inte gör någon skillnad på den ene eller den andre av sina hyresgäster. GotlandsResor AB i Visby och Midroc Property Development AB i Malmö har ej 6
kunnat ge svar på frågorna då de inte har några studentbostäder till uthyrning för vårterminen 2005. I förra årets enkät ombads studentbostadsaktörerna att svara på frågan Hur bedömer ni att kötiden har förändrats vårterminen 2004 jämfört med höstterminen 2003?. Svaren återges nedan i de röda staplarna medan svaren på årets fråga Hur bedömer ni att kötiden under vårterminen 2005 har förändrats hos er jämfört med vårterminen 2004? återges i de blåfärgade staplarna. Enkäten 2004 hade 41 svarande studentbostadsaktörer medan enkäten i år fick 40 svar. Jämförelse enkätsvar 2004 och 2005 25 20 15 10 Enkät 2005 Enkät 2004 5 0 Betydligt kortare Något kortare Oförändrad Något längre Betydligt längre Har ingen kö Ej svar Diagram 2: Jämförelse av enkätsvaren mellan enkäten gjord vårterminen 2004 och vårterminen 2005. 7
EFFEKTER AV INVESTERINGSSTIMULANSEN Under 2003 infördes en investeringsstimulans vid nyproduktion av mindre hyreslägenheter och studentbostäder. Upplägget av själva stimulansen är i korthet att fastighetsägarens skattekonto krediteras med ett belopp motsvarande en momssats på 6 % istället för faktiska 25 % på nerlagt entreprenadarbete eller tillhandahållande av varor och tjänster vid nyproduktion. Samtidigt som denna stimulans infördes togs möjligheten bort för fastighetsägare att få investeringsbidrag (upp till 40 000 kr/bostad) vid produktion av studentbostäder. I författningstexten i Förordning om investeringsstimulans för byggande av mindre bostäder och studentbostäder (SFS 2003:506) framgår det av 9 att Om länsstyrelsen finner att investeringsstimulans skall lämnas, skall den fatta ett preliminärt beslut om stimulansens storlek för det aktuella projektet. I annat fall skall ansökan avslås. Denna skrivning till trots har information framkommit till SSBF:s kansli att förhandsbesked inte har lämnats. En fråga kring förhandsbeskeden ställdes i enkäten. Frågan löd Om ni har nyproducerat studentbostäder efter det att stimulansen infördes, har ni fått preliminärt beslut om projektet varit stimulansberättigat eller ej? Svarsalternativ Antal svar Ja, utan att vi har behövt begära det av länsstyrelsen. 3 Ja, men vi har fått begära det av länsstyrelsen. 10 Nej, vi har inte fått något preliminärt besked, men vi har inte begärt något heller. 13 Nej, vi har inte fått något preliminärt besked, trots att vi önskat det. 3 Ej svar 11 Tabell 4: Tabell över svar på frågan Om ni har nyproducerat studentbostäder efter det att investeringsstimulansen infördes, har ni fått preliminärt besked om projektet varit stimulansberättigat eller ej?. AB Pitebo i Piteå, Chalmers Studentbostäder i Göteborg och Proventum AB i Haninge är de som fått förhandsbesked från länsstyrelsen utan att ha behövt begära det. De företag som fått preliminärt besked från länsstyrelsen först efter att de begärt det är AB Gavlegårdarna i Gävle, AB Helsingborgshem i Helsingborg, Bostaden Västa Götaland AB i Jönköping, Hyresbostäder i Växjö AB i Växjö, Kalmarhem AB i Kalmar, Midroc Property Development AB i Malmö (med nyproduktion i Lund och Visby), NIHAB i Norrtälje, Riksten Friluftsstad AB i Tullinge, Stiftelsen Ultuna Studentbostäder i Ultuna och Studentbo i Norrköping AB i Norrköping. AB Svenska Bostäder i Stockholm, Lulebo AB i Luleå och Stiftelsen Stockholms Studentbostäder i Stockholm har trots att de begärt förhandsbesked inte fått det. En följdfråga på föregående frågeställning var huruvida länsstyrelsens handläggande påverkat nyproduktionsplanerna och i så fall på vilket sätt. Av de tre som fått förhandsbesked utan att begära det av länsstyrelsen svarade ett företag att det påverkade genomförandet av projektet i positiv riktning. De andra två företagen angav att handläggandet ej påverkat projektet på något sätt. Av de tio företag som fått 8
förhandsbesked från sin länsstyrelse efter att de begärt det har sju företag svarat att länsstyrelsens handläggande inte påverkat projektets genomförande. Ett företag angav att länsstyrelsens handläggande bidrog i positiv riktning för projektets genomförande medan ett företag anser att länsstyrelsens handläggande bidrog i negativ riktning. Ett av företagen kommenterade att länsstyrelsens otydlighet kring investeringsstimulansen medfört svårigheter för företagets styrelse att fatta investeringsbeslut. Av de 13 företag som inte fått något preliminärt besked om investeringsstimulans och ej heller begärt det svarade elva företag att länsstyrelsens handläggande inte påverkat dem. Ett företag menade att länsstyrelsens handläggande påverkat projektet i positiv riktning. Tre företag angav att de trots att de begärt förhandsbesked kring stimulansen inte fått detta. Av de svarande menade ett företag att detta handläggande varit negativt för projektets genomförande. De två andra företagen anger att länsstyrelsens handläggande ej påverkat projektet. Ett av företagen kommenterar frågan med att de fått ägna mycket tid åt argumentering för att få bidrag och för att påverka regelverk och beslutande instanser, exempelvis länsstyrelsen och Boverket. En inledande fråga kring stimulansen var huruvida införandet av investeringsstimulansen medförde några förändrade planer vad gäller nyproduktion. I svaret från SGS Studentbostäder i Göteborg fanns en kommentar att införandet av stimulansen inte medförde någon förändring av planerna. Dock fick beslutade nyproduktioner lägre hyra och planerade projekt kunde genomföras. Det är osäkert vilka projekt som hade blivit av utan stimulansen. Stiftelsen AF Bostäder i Lund ändrade inte sina planer, men en fördröjning uppstod på grund av väntan på nya regler, uppskattningsvis ett års fördröjning av projektet på grund av detta. Stiftelsen Ultuna Studentbostäder i Ultuna ändrade i sina nyproduktionsplaner till följd av stimulansen genom att tidigarelägga projekt. AB Svenska Bostäder i Stockholm ändrade sina planer genom att skapa fler bostäder för familjer alternativt öka möjligheten för ett par studenter att hyra en större studentbostad gemensamt. Från fyra företag kom positiva besked om att stimulansen bidragit till planer på fler studentbostäder. För AB Helsingborgshem i Helsingborg medförde stimulansen byggande av ytterligare 140 studentbostäder. Bostaden Västra Götaland AB i Jönköping tillskapade drygt 200 fler studentbostäder till följd av stimulansen. För Hyresbostäder i Växjö AB i Växjö gav stimulansen ytterligare produktion av 59 studentbostäder och Riksten Friluftsstad AB i Tullinge producerade 36 fler studentbostäder. Införandet av investeringsstimulansen medförde, med andra ord, sammanlagt 435 fler studentbostäder i Sverige som helhet. 9
NYPRODUKTIONSPLANER 2005-2007 I samband med uppdateringen av medlemsmatrikeln i februari i år fick medlemmarna i Svenska Studentbostadsföreningen ange sina nyproduktionsplaner för åren 2005, 2006 samt 2007. Dessa uppgifter kompletteras nedan med de uppgifter som inkom i samband enkätsvaren. I de fall de svarande företagen kände till andra studentbostadsaktörer på orten ombads de ange deras nyproduktionsplaner också. Dessa siffror ingår i det nedanstående redovisade antalet. Om osäkerheten kring de andra aktörernas planer var för stor ingår inte dessa planer i ovan redovisade sammanställning. Ort 2005 2006 2007 Borlänge 126 Gävle 46 Göteborg 550 750 600 Jönköping 28 150 Kalmar 10 Karlstad 116 Luleå 9 200* Lund 10 361 Malmö 25 600 Norrköping 30 Norrtälje 45 33 Piteå 25 25 Skövde 113 Stockholm 286 492 923 Ultuna 26 26 26 Uppsala 214 400 150 Visby 120 Växjö 240 Örebro 148 100 TOTALT 2 009 3 062 1 932 * = nyproduktion planerad under hela perioden 2005-2007 som ej gick att få uppdelad på årsbasis. Tabell 5: Planerad nyproduktion av studentbostäder under perioden 2005-2007 i Sverige. Av det insamlade materialet framgår det att knappt 7 % av de studentbostäder som avses produceras under perioden 2005-2007 kommer vara så kallade korridorrum. 10
KARTLÄGGNING AV BESTÅNDET I ett försök att skapa en heltäckande bild över hur studentbostadsbeståndet ter sig i Sverige ombads de tillfrågade studentbostadsaktörerna att ange hur deras studentbostäder är fördelade, dels utifrån ett åldersperspektiv dels utifrån fördelningen mellan korridorrum och lägenheter. Färdigställandeår Korridorrum Lägenheter Summa - 1959 204 155 359 1960-1969 7 738 4 413 12 151 1970-1979 3 413 2 844 6 257 1980-1989 555 1 063 1 618 1990-1999 2 503 5 917 8 420 2000-858 9 289 10 147 Totalt antal 15 271 23 681 38 952 Tabell 6: Tabell över studentbostadsbeståndets åldersfördelning samt fördelning i antal i korridorrum eller lägenhet. En tabell där studentbostadsbeståndet är redovisat per ort återfinns som bilaga 1. Nio av de företag som deltog i undersökningen svarade inte på denna del av enkäten. Det sammanlagda antalet studentbostäder redovisade är 38 952 stycken fördelat på 15 271 korridorrum och 23 681 lägenheter. Totalt bland medlemmarna i Svenska Studentbostadsföreningen finns det 52 899 studentbostäder varav 20 316 är korridorrum. 11
OMSÄTTNINGSHASTIGHETEN Ett efterfrågat nyckeltal i studentbostadsbranschen är den genomsnittliga omsättningshastigheten i studentbostäderna. Med bakgrund i det ställdes frågan Hur hög var den genomsnittliga omsättningshastigheten under 2004 i korridorrummen respektive lägenheterna?. Företag Ort Korridorrum Lägenheter AB Gavlegårdarna Gävle 35 % 30 % AB GotlandsHem Visby 51 % 50 % AB Helsingborgshem Helsingborg 68 % samt 16 % AB Karlskronahem Karlskrona 10 % 30 % AB Karlstads Studentbostäder Karlstad 50-60 % 50-60 % AB Skövdebostäder Skövde 59,5 % AB Stora Tunabyggen Borlänge 61 % 46 % AB Svenska Bostäder Stockholm 30 % Chalmers Studentbostäder Göteborg 40 % Eskilstuna Kommunfastigheter AB Eskilstuna 95,7 % samt 44,9 % Statistik ej tillgänglig Halmstad Fastighets AB Halmstad 50 % HSB Sundsfastigheter AB Malmö 100 % 52 % John Ekströms Bygg AB Örebro 44 % Lulebo AB Luleå 76 % 43 % MKB Fastighets AB Malmö 50 % 52 % NIHAB Norrtälje 63 % PiteBo AB Piteå 42 % Riksten Friluftsstad AB Stockholm 50 % Stift. AF Bostäder Lund 50 % 39 % Stift. Stockholms Studentbostäder Stockholm 50 % 48 % Stift. Ultuna Studentbostäder Ultuna 56 % 41 % Student-Bo Östersund 70 % 70 % Studentbostäder i Linköping AB Linköping 60 % 50 % Studentbostäder i Växjö AB Växjö 60 % Studentstaden i Uppsala AB Uppsala 50-60 % 30-40 % University Accommodation Center Stockholm 100 % 100 % Uppskattad omsättningshastighet, riket drygt 50 % knappt 50 % Tabell 7: Omsättningshastigheten i studentbostäder, antingen i korridorrum eller lägenhet, under 2004. HSB Sundsfastihgeter AB i Malmö har endast internationella studenter i sina korridorbostäder. University Accommodation Center AB i Stockholm tillhandahåller bostäder enbart för internationella studenter vilket medför den höga omsättningshastigheten. AB Helsingborgshem och Eskilstuna Kommunfastigheter AB angav omsättningshastigheten per 12
studentbostadsområde. I AB Helsingborgshems bestånd finns ett nybyggt studentbostadshus som endast haft hyresgäster under senare halvåret 2004 vilket är förklaringen bakom den låga omsättningssiffran. AB Stora Tunabyggen i Borlänge och Lulebo AB i Luleå angav även omsättningshastigheten i delade lägenheter. För AB Stora Tunabyggen var omsättningshastigheten 79 % och för Lulebo AB var den 69 %. Vissa företag hade ej möjlighet att ange omsättningshastigheten fördelad på korridorrum och lägenheter vilket gjorde att deras siffror återges i nedanstående tabell. En tabell över genomsnittlig omsättningshastighet i studentbostadsbeståndet för respektive företag under 2004. Företag Ort Studentbostad Hyresbostäder i Växjö AB Växjö 44 % Kalmarhem AB Kalmar 70 % Proventum AB Stockholm 60 % SGS Studentbostäder Göteborg 42,5 % Tabell 8: Omsättningshastighet i studentbostäder under 2004 ej fördelat på korridorrum och lägenhet. SGS Studentbostäder i Göteborg angav siffran för den genomsnittliga omsättningshastigheten under 2004 inkluderat de internationella studenterna. Exkluderas de internationella studenter ger detta en omsättningshastighet på 48,5 %. De internationella studenternas bostäder hyrs i första hand av högskolan/universitetet. Svar på denna fråga inkom inte från tio av företag som svarade på enkäten i sin helhet. 13
AVSLUTANDE KOMMENTARER Den siffra som troligen väcker störst uppmärksamhet i denna rapport är siffran om uppskattad brist i landet 2005, speciellt i jämförelse med tidigare års siffror. Branschen uppskattade 2002 bristen till 15 700 studentbostäder, i fjol 12 100 studentbostäder medan årets bristsiffra hamnade på 3 500 studentbostäder. Visserligen har produktion av studentbostäder pågått under de år som SSBF genomfört sina enkäter, men nyproduktion är inte hela förklaringen till den minskande bristen. Överskottet på studentbostäder som förekommer på olika orter i landet bör uppmärksammas. I förra årets enkät angavs ett överskott på 310 bostäder medan i år är överskottet nästan det dubbla, drygt 600 studentbostäder. En generell trend för landet är dessutom att kötiderna har minskat. Den årliga nyproduktionstakten har sammantaget legat på drygt 2 000 studentbostäder i landet de senaste åren. En takt som enligt prognosen för perioden 2005-2007 kommer att hållas, med genomsnittliga nyproduktionsplaner på cirka 2 300 nya studentbostäder varje år i tre år. Den huvudsakliga produktionen har skett i Stockholm och Göteborg. Trots att bristen på studentbostäder till synes minskar från år till år och att det finns planer på att nyproducera studentbostäder under den kommande treårsperioden tillskriver inte branschen investeringsstimulansen dessa framgångar. Fyra av de sammanlagt 40 svarande studentbostadsaktörerna anger att stimulansen medförde planer och produktion på ytterligare studentbostäder, sammanlagt 435 stycken. Dock ska tilläggas att det påtalas att stimulansen medfört sänkning av projektens kostnader, men givit stimulans till ökat byggande kan man knappast påstå. 28 av de svarande angav att de inte ändrade sina produktionsplaner till följd av att investeringsstimulansen infördes 2003. I förordningen kring investeringsstimulansen framgår det att länsstyrelsen ska lämna förhandsbesked på om ett projekt är stimulansberättigat eller ej. Detta till trots har tio studentbostadsaktörer fått begära beskedet separat av länsstyrelserna. Än mer anmärkningsvärt är det faktum att tre av de svarande ej fått något preliminärt besked trots att de har önskat det av länsstyrelsen. Genom sammanställningen över omsättningshastigheten i studentbostäder kan man utläsa att det är ungefär lika hög omsättning av hyresgäster i korridorboende som i lägenheter. Merparten av korridorrummen får ny hyresgäst vartannat år, i vissa fall varje år. En uppskattad genomsnittlig omsättningshastighet för korridorboende är drygt 50 %. Omsättningshastigheten för lägenheter är knappt 50 %, vilket innebär att en hyresgäst bor kvar i drygt två år. Den höga men naturliga omsättningshastigheten medför högre förvaltningskostnader och större slitage på studentbostäderna än på vanliga bostäder generellt sett. Kommentarer inkom i samband med enkätsvaren om att det är bland annat hyresnivåerna som får studenterna att söka sig från studentboendet. Detta kan vara en av förklaringarna till varför bristen på studentbostäder minskar i snabbare takt och i större omfattning än vad studentbostäder produceras. Likaså att fler studentbostäder står vakanta i år jämfört med förra året. En utmaning för studentbostadsbranschen är att skapa balans i beståndet och bibehålla rimliga hyresnivåer. 14
Bilaga 1 Åldersfördelningen av studentbostadsbeståndet Färdigställandeår Ort Korridorrum Lägenheter - 1959 Göteborg Kiruna Lund Växjö 139 31 34 127 17 11 1960-1969 Göteborg Linköping Luleå Lund Ronneby Stockholm Ultuna Växjö 1970-1979 Göteborg Karlstad Linköping Luleå Lund Stockholm Växjö 1980-1989 Borlänge Halmstad Kalmar Linköping Luleå Stockholm Växjö 1990-1999 Göteborg Halmstad Kalmar Karlskrona Karlstad Kiruna Linköping Luleå Lund Piteå Ronneby Totalt antal 204 155 939 899 792 57 118 1 923 2 361 40 3 669 152 156 939 46 60 Totalt antal 7 738 4 413 1 244 120 1 354 848 600 52 536 539 16 257 156 535 Totalt antal 3 413 2 844 78 50 427 288 436 222 65 52 Totalt antal 555 1 063 137 450 120 550 46 478 382 504 262 400 199 87 843 83 333 48 41 15
Skövde Stockholm Trollhättan Uddevalla Västerås Växjö Örebro 2000- Göteborg Helsingborg Kalmar Karlskrona Karlstad Linköping Lund Malmö Norrtälje Piteå Skövde Stockholm Uddevalla Ultuna Uppsala Visby Västerås Växjö 134 82 27 97 500 579 165 705 1 032 136 Totalt antal 2 503 5 917 120 93 42 150 92 47 80 94 137 3 1 391 263 200 310 420 434 112 717 132 272 263 3 135 96 187 185 1 154 Totalt antal 858 9 289 16
Bilaga 2 Enkät kring kösituation och nyproduktionsplaner 2005 Svenska Studentbostadsföreningen SSBF genomför här sin årliga undersökning gällande läget i studentbostadsbranschen. Resultatet av enkäten kommer att användas i organisationens arbete gentemot riksdag, regering, berörda departement och statliga verk och kan även användas i massmediala sammanhang. För att få en komplett bild av läget i studentbostadssverige sänder vi inte bara enkäten till våra medlemmar utan även ett visst antal icke-medlemmar ombeds svara på enkäten. Givetvis skickas sammanställningen av enkätsvaren till medlemmarna i Svenska Studentbostadsföreningen samt till de ickemedlemmar som svarat på enkäten. SSBF ber om er hjälp att kartlägga hur kösituationen i studentbostadsbranschen var i samband med starten av vårterminen 2005. Dessutom har vi ett par frågor som gäller investeringsstimulansen som infördes under 2003 och vilka nyproduktionsplaner som finns. Slutligen vill vi kartlägga studentbostadsbeståndets ålder i landet. Vi ber er att fylla i enkäten och skicka tillbaka den senast torsdagen den 24 mars. Den kan återsändas antingen per e-post till ssbf@ssbf.se, faxas på 046 18 90 80 eller skickas per post till Svenska Studentbostadsföreningen SSBF, Tunavägen 39, 223 63 Lund. Enkäten kan fås digitalt om så önskas via ssbf@ssbf.se Tack på förhand för att ni vill delta med era svar på vår enkät! Med vänligaste hälsningar Ulf Bingsgård Generalsekreterare Uppgiftslämnare: e-postadress Företagsnamn Adress 17
KÖSITUATIONEN Fråga 1 Hur bedömer ni att har kötiden under vårterminen 2005 förändrats hos er jämfört med vårterminen 2004? Betydligt kortare Något kortare Oförändrat Något längre Betydligt längre Kommentar: Fråga 2 Finns det någon form av förtur/bostadsgaranti för nyantagna studenter hos er? Vi har bostadsgaranti för nyantagna studenter. Antal studenter som fått bostad genom bostadsgarantin denna termin Ja, men i begränsad utsträckning. Antal studenter som fått förtur denna termin Nej, vi har ingen förtur. Kommentar: Fråga 3 Hur är balansen mellan tillgång och efterfrågan på studentbostäder på orten? Det behövs st fler studentbostäder på orten för att uppnå en balanssituation. Vi har balans på orten. Vi har ett studentbostadsöverskott på st. Kommentar: 18
Fråga 4 Hur hög var den genomsnittliga omflyttningshastigheten under 2004 i era Korridorrum _(i procent) Lägenheter (i procent) Kommentar: Att svara på för ICKE-MEDLEMMAR i Svenska Studentbostadsföreningen Fråga 5 Företaget hade per 2004-12-31 totalt studentbostäder i beståndet fördelat på: Korridorrum Lägenheter 19
NYPRODUKTION Under 2003 infördes en investeringsstimulans vid nyproduktion av mindre hyreslägenheter och studentbostäder. Stimulansen innebär i korthet att fastighetsägarens skattekonto krediteras med ett belopp motsvarande en momssats på 6 % istället för faktiska 25 % på nerlagt entreprenadarbete eller tillhandahållande av varor och tjänster vid nyproduktion. Samtidigt som denna stimulans infördes togs möjligheten bort för fastighetsägare att få investeringsbidrag (upp till 40 000 kr/bostad) vid produktion av studentbostäder. Fråga 6 Medförde införandet av investeringsstimulansen att ni förändrade era nyproduktionsplaner? På vilket sätt i så fall? Ja, vi planerade ytterligare studentbostäder Ja, vi planerade _ färre studentbostäder Ja, vi ändrade planerna på annat sätt: Nej, vi ändrade inte våra planer Kommentar: Fråga 7 Enligt regelverket kring investeringsstimulansen kan länsstyrelsen lämna preliminärt beslut gällande huruvida det aktuella projektet kommer att få investeringsstimulans eller ej. Om ni har nyproducerat studentbostäder efter det att stimulansen infördes, har ni fått preliminärt beslut om projektet varit stimulansberättigat eller ej? Ja, utan att vi har behövt begära det av länsstyrelsen. Ja, men vi har fått begära det av länsstyrelsen. Nej, vi har inte fått något preliminärt besked, men vi har inte begärt något heller. Nej, vi har inte fått något preliminärt besked, trots att vi önskat det. Kommentar: 20
Fråga 8 Har länsstyrelsens handläggande påverkat era nyproduktionsplaner på något sätt? Ja, i positiv riktning för projektets genomförande. Ja, i negativ riktning för projektets genomförande. Nej, länsstyrelsens handläggande har ej påverkat vårt projekt på något sätt. Kommentar: Fråga 9 Hur ser era totala nyproduktionsplaner i nuläget ut för studentbostäder för perioden 2005-2007? Inflyttningsklart Korridorrum Lägenheter 2005 2006 2007 Kommentar: Fråga 10 Finns det andra aktörer på er lokala marknad som planerar att bygga studentbostäder under perioden 2005-2007? Ja, följande företag Nej Vet inte 21
Fråga 11 Om ni svarade ja på fråga 10 och har möjligt ange de andra aktörernas planerade produktion, vore det bra om den informationen fylls i nedan. Inflyttningsklart Korridorrum Lägenheter 2005 2006 2007 Kommentar: Fråga 12 Vilket år etablerades universitets-/högskoleutbildningen på orten? Vilket år började ert företag med studentbostäder? Fråga 13 För att få en uppfattning om studentbostadsbeståndets fördelning och ålder ombeds ni fylla i nedanstående tabell baserat på år för färdigställandet av studentbostäderna. Färdigställandeår Korridorrum Lägenheter - 1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-22
Fråga 14 SSBF arbetar ständigt för att utveckla organisationen så den motsvarar medlemmarnas förväntningar och önskemål samt skapar förutsättningar och intresse för fler att ansluta sig till organisationen. Välj ut de, enligt er, fem viktigaste områdena och prioritera dem därefter på en skala från 1-5, där 1 är det område som ni vill prioritera högst och 5 det område som prioriteras lägst av de av er prioriterade områdena. Nätverksträffar och erfarenhetsutbyte. Endagskonferenser kring aktuella frågor eller ämnen. Nyhetsbreven. Omvärldsbevakning. Framtagande, insamlande och bearbetande av nyckeltal specifika för studentbostadsbranschen. Studentbostadskongresser, exempelvis StudBo04 eller StudBo06. Rådgivning i branschspecifika frågor. Framtagande av rekommendationer inom olika områden, exempelvis för uthyrning av studentbostäder. Arbeta för framtagandet av en standard studentbostad, en typstudentbostad. Påverka utformningen av bostadsfinansieringssystem vid produktion av studentbostäder. Påverka utformningen av byggregelsystemet. Uppvaktning av statliga organ och myndigheter vars verksamhet har bäring på studentbostadsverksamheten. Vara en aktiv opionsbildande part för studentbostadsbranschen. Bevaka utbildningspolitiken/planeringen kring universitets- och högskoleutbildningen i Sverige. Påverka utbildningspolitiken/planeringen kring universitets- och högskoleutbildningen i Sverige. annat, nämligen TACK FÖR ER MEDVERKAN! 23