mäklarinsikt 2010:4 Familjeförhållanden styr Stillastående priser Längre förmedlingstid

mäklarinsikt 2010:4 Familjeförhållanden styr Stillastående priser Längre förmedlingstid Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet

Mäklarsamfundet presenterar: Mäklarinsikt Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden CLAUDIA WÖRMANN ANALYSANSVARIG Hej! Vi slår rekord med den här upplagan av Mäklarinsikt. Hela 2242 fastighetsmäklare från norr till söder i Sverige besvarade frågorna som ligger till grund för denna omgång av Mäklarinsikt. 52 procent av alla mäklare som fick undersökningen besvarade den. Undersökningen bevarades mellan den 9 november till och med den 30:e november 2010. Och samtidigt som Mäklarsamfundets medlemmar i Sverige besvarade Mäklarinsikt 2010:4 gjorde drygt tusen mäklare samma sak i Norge, i Danmark och på Island. Som tidigare är det i ett framtidsperspektiv som fastighetsmäklarna bedömer de kommande tre månaderna, som för den här undersökningen är lika med december 2010 och januari och februari 2011. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner i mindre grupper. I undersökningen bedömer 4000 av Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. December månad är oftast lugn på bostadsmarknaden. Vi är upptagna med att fira jul och nyår. Och lussebullar och knäck kommer före att sälja eller köpa bostad. Viss aktivitet råder visserligen, men den är liten. Likadant är det med januari. Bostadsmarknaden kommer normalt sett inte igång igen efter jul och nyår förrän i januari februari då marknaden vanligtvis återgår till det normala och utbudet och efterfrågan kommer igång igen. Dessa är de normala cyklerna på bostadsmarknaden. Vissa år försenas dock uppvaknandet på bostadsmarknaden på grund av vintervädret. Fjolårets ihållande och segdragna vinter försenade säsongen på bostadsmarknaden som kom igång en månad senare än vanligt. Under slutet av januari och februari var människor fortfarande sysselsatta med att skotta snö och hålla värmen. Det som tänkt sälja sköt beslutet på framtiden. Främst är det villamarknaden som påverkas av en ihållande vinter. Men den drar även med sig bostadsrättsmarknaden. Rörligheten på villamarknaden hänger ju starkt samman med den för bostadsrätter, eftersom vi flyttar mellan boendeformer. Är villautbudet litet på en ort påverkar det flödet av bostadsrätter eftersom man många gånger börjar sitt flyttbeslut med att se sig om efter en ersättningsbostad, eller två bostäder om det handlar om att man går skilda vägar. Saknas det tillräckligt med alternativ försenas beslutet att flytta. Det var det som skedde vintern 2009. I Mäklarinsikt 2010:4 har vi frågat fastighetsmäklarna hur lång tid det tar att sälja en villa eller en bostadsrätt. Siffror på försäljningstiden har jämförts med hur det såg ut för precis ett år sedan. Jämfört med för ett år sedan har försäljningstiden för både bostadsrätt och villa blivit något längre. Däremot är det mycket variation över landet, i vissa län tar det kortare tid att förmedla en bostad, och i andra längre. Tiden det tar att sälja hör starkt samman med skick, läge och efterfrågan på huset eller bostadsrätten. (Försäljningstiden visar hur balansen mellan utbud och efterfrågan ser ut i ett område eller en viss region.) Regionala skillnader förekommer. I vissa regioner tar det längre tid, och i andra kortare tid, vilket är det normala. Noteras en förändring i försäljningstid över lag, kortare eller längre, indikerar det en förändring på marknaden och betyder bland annat att köpare och säljare har olika uppfattning om bostadsmarknaden och om den enskilda bostaden. Extra roligt är att för andra gången kunna redovisa resultat för Nordic Housing Insight. Samma undersökning skickades ut till fastighetsmäklare verksamma i Sverige, Norge, Danmark och på Island. Just den här gången stod Finland över. Mer om det Nordiska resultatet kan du läsa på sidan 4 i den här rapporten. Claudia Wörmann Analysansvarig Mäklarsamfundet. 2

4 slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden 1. Stillastående priser inleder 2011 Sammantaget för både bostadsrätter och villor gör fastighetsmäklarna bedömningen stillastående priser. 62 procent av landets fastighetsmäklare bedömer stillastående priser på småhus mellan december 2010 och februari 2011. 23 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att priset för ett småhus kommer att sjunka. Övriga 15 procent bedömer stigande priser fram till och med februari 2011. 57 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat mellan december 2010 till och med februari 2011. 22 procent bedömer stigande priser och övriga 21 procent sjunkande. 2. Familjeförhållandena styr flytten Fastighetsmäklare i Norge, i Danmark, på Island och i Sverige konstaterar att den vanligaste anledningen till att sälja sitt hem, både bostadsrätt och villa är förändrade familjeförhållanden. Allra vanligast är det i Sverige och minst vanligt på Island, där det är lika vanligt att sälja på grund av försämrad ekonomi. I förändrade familjeförhållanden ligger att bli sammanboende, bilda familj, barnen flyttar hemifrån, skilsmässa och att ena parten dör. I Sverige, bedöms förändrade familjeförhållanden stå bakom närmare 9 av 10 flyttar från villa. På Island handlar det om var fjärde försäljning. I Sverige och i Norge är det förbättrad ekonomi som gör att människor säljer. Den anledningen hamnar på andra plats, näst efter den överlägset största anledningen förändrade familjeförhållanden. I Danmark och på Island är det tvärt om en försämrad ekonomi som bedöms som andra största anledning att sälja sin villa. 3. Försäljningstid 47 procent av landets fastighetsmäklare bedömer i november 2010 att det i genomsnitt tar två till tre veckor att förmedla en bostadsrätt. Motsvarande bedömning för småhusmarknaden är att 51 procent av fastighetsmäklarna bedömer att det tar fyra till sex veckor att förmedla ett småhus. Jämfört med för precis ett år sedan, november 2009, tar det idag längre tid att förmedla en villa. Även om det handlar om mycket små justeringar. Det är dessutom så att olika förmedlingar tar olika lång tid beroende på villan eller bostadsrättens skick och läge. Vad Mäklarinsikt och landets fastighetsmäklare redovisar är genomsnittstiden. 4. Bankernas utlåning påverkar bostadsmarknaden På frågan om vad som påverkar bostadsmarknaden just nu hamnar bankernas restriktiva utlåning, medias rapportering och Sveriges arbetsmarknad i topp. 57 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att dessa två samhällsfaktorer påverkar småhusmarknaden mest just nu. Landets fastighetsmäklare bedömer att bankernas restriktiva utlåning påverkar deras lokala bostadsrättsmarknad och är därmed den faktor som påverkar mest. Näst efter det kommer medias rapportering och arbetsmarknaden, som bedöms påverka bostadsrättsmarknaden i hög grad. Ett litet utbud påverkar bostadsrättsmarknaden mer än småhusmarknaden just nu. 3

Nordic Housing Nordic Housing Insight Småhus Fastighetsmäklare i Sverige, Norge, Danmark, och på Island fick bland annat besvara frågan om varför människor väljer att sälja sitt hem. Den allra vanligaste orsaken till att sälja är beroende av förändringar inom familjen. Allra vanligast är det i Sverige. Förändrade familjeförhållanden toppar fyra av fem länders listor som anledning till flytt. Inom begreppet förändrade familjeförhållanden ryms faktorer som att man blir änka/änkling, att man flyttar ihop, att barnen flyttar hemifrån, att man får tillökning eller att man skiljer sig. Att skilsmässor är den allra vanligaste orsaken till flytt i Sverige har sannolikt att göra med att vi också är det land som har flest skilsmässor per år, i jämförelse med våra Nordiska grannländer. Förändrad ekonomi I Sverige och i Norge är det oftare förbättrad ekonomi som gör att människor säljer. Den anledningen hamnar på andra plats, efter den överlägset största anledningen förändrade familjeförhållanden. I Danmark och på Island är det tvärt om en försämrad ekonomi som bedöms som andra största anledning att sälja sin villa. Skillnaderna i bedömning kan också spegla den verkliga konjunkturen och bostadsmarknadsläget i respektive land. Vanligaste anledningen att flytta från sin villa 100 90 80 70 60 50 40 Förändrade familjeförhållanden Bättre ekonomi Sämre ekonomi Arbete eller studier på annan ort 30 20 10 0 Sverige Norge Danmark Island Likheter och skillnader I Sverige bedömer 87 procent av landets fastighetsmäklare att människor i första hand säljer sin vill på grund av ändrade familjeförhållanden. 77 procent av de norska fastighetsmäklarna bedömer att villasäljarna säljer på grund av att något förändras inom familjen. Motsvarande siffra för de danska mäklarna är 72 procent. På Island är det 41 procent som bedömer att villan säljs på grund av en förändring inom familjen. De isländska fastighetsmäklarna, 41 procent, bedömer att villasäljarna också säljer på grund av försämrad ekonomi. Med tanke på det ekonomiska läget på Island är det inte förvånande. Bostadsrätter De svenska fastighetsmäklarna bedömer att 8 av 10 bostadsrättsförsäljningar sker på grund av förändrade familjeförhållanden. 82 procent gör den bedömningen. Motsvarande siffra för de norska, danska och isländska fastighetsmäklarna är 52 procent, 62 procent och 41 procent. Näst efter förändrade familjeförhållanden är det vanligast att sälja sin bostadsrätt på grund av förbättrad ekonomi. I Norge är det allra vanligast att flytta från bostadsrätten på grund av att man fått bättre ekonomi. 4

Nordic Housing Nordic Housing Insight Där gör hela 38,5 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna den bedömningen. 11 procent av de svenska fastighetsmäklarna delar den bedömningen för vår marknad. Och 8 procent av mäklarna i Danmark och 3,5 procent av de isländska gör samma bedömning. Ekonomin påverkar Sämre ekonomi bedöms stå bakom 41 procent av bostadsrättsförsäljningarna på Island. Motsvarande bedömning för de danska fastighetsmäklarna är 8 procent. I Norge står sämre ekonomi bakom 2 procent av flyttningarna och i Sverige 1 procent. Flytt på grund av arbete eller studier På den danska bostadsrättsmarknaden sker flest bostadsrättsförsäljningar på grund av att den nuvarande ägaren fått arbete eller ska påbörja sina studier på annan ort. 21,5 procent av de danska mäklarna gör den bedömningen. Även på Island är det en vanlig anledning att flytta, 14,5 procent gör den bedömningen. I Norge och Sverige är det minst vanligt, 8 procent respektive 6 procent av de norska och svenska fastighetsmäklarna delar uppfattningen att man säljer på grund av arbete eller studier på annan ort. Skillnad mellan småhus och bostadsrätt Den största anledningen att sälja i Norden, är förändrade familjeförhållanden, även om de isländska fastighetsmäklarna gör en avvikande bedömning mot övriga länder. Försämrad ekonomi och förändrade familjeförhållanden bedöms vara de två största anledningarna att flytta både från bostadsrätt som småhus. Dessa två faktorer bedöms vara lika stora - 41 procent på vartdera svaret. Att ta ett flyttbeslut omgärdas av en rad faktorer och är sällan något spontant infall. Ett flyttbeslut sätts oftast igång av att bostaden inte längre passar ens behov. Har man då möjlighet ekonomiskt, och om man hittar sin drömbostad, så tar man steget och byter boende. Skillnaden i bedömning blir tydlig mellan länderna. Och mellan boendeformerna. Flyttbeslutet hör också samman med arbetsmarknadsläget. Att människor flyttar på grund av arbete och studier på annan ort är vanligare i Danmark och på Island. Det kan också spegla arbetsmarknadsläget som är mer ojämnt i dessa länder än vad det är i Norge och i Sverige. Förbättrad ekonomi och arbete eller studier på annan ort är ett vanligare skäl att flytta från sin bostadsrätt än från villan. Det har mer att göra med var någonstans i bostadskarriären och i livet man är än med boendeformen. Det är vanligare att i början av sin boendekarriär och i sitt yrkesliv bo i bostadsrätt där också livet är mer rörligt och mindre statiskt. Det är en stor del av förklaringen. Boendet i villa harmoniserar oftast med att man kommit längre i yrkeslivet och i boendestegen. Och flytten från villan har mer sällan att göra med att säljaren får arbete eller börjar studera på annan ort. Ju större obalans på arbetsmarknaden i ett land desto större andel som flyttar dit jobben finns. Regioner med stark tillväxt och stabil arbetsmarknad vinner konkurrensen mot regioner med sämre arbetsmarknad. Regionala skillnader blir starkare, vissa orter och regioner drabbas av stark utflyttning och andra av det motsatta. En stark inflyttning leder till konkurrens om bostäder och höga priser som följd. Bostadssituationen i tillväxtregioner kan leda till att det blir svårt för arbetsgivare att rekrytera arbetskraft. Förbättrad ekonomi väger tyngre som flyttbeslut på bostadsrättsmarknaden jämfört med småhusmarknaden. Det är alltså fler bostadsrättsinnehavare än villaägare som säljer när de får bättre ekonomi. En del av förklaringen ligger i den så kallade boendekarriären. Det normala är att man efter att ha flyttat hemifrån, bott i andra hand, studentkorridor och kanske på andra ställen köper en bostadsrätt. Inte sällan är det vad man då, en bit in i livet, har råd med. Kanske möter man sin partner och köper en gemensam bostadsrätt och när man väntar sitt första barn börjar man leta villa. En delförklaring ligger i att många bor i bostadsrätt under singeloch de unga vuxenåren, men byter upp sig till större bostadsrätt eller villa när det första barnet är på väg. Och för att ta det steget krävs en förbättrad ekonomi. 5

påverkan Sveriges arbetsmarknad och bankernas mer restriktiva utlåning påverkar bostadsmarknaden mest På frågan om vad som påverkar småhusmarknaden mest just nu hamnar arbetsmarknaden och mediernas rapportering om bostadsmarknaden i topp. Att arbetsmarknadens påverkan är störst är naturligt. En fungerande arbetsmarknad är en av grundpelarna för bostadsmarknaden generellt och avgörande för hur den enskilde individen agerar på bostadsmarknaden. I tider av oro med nedläggningshot och hög arbetslöshet reagerar många med avvaktan. Och det motsatta, lägre arbetslöshet och reviderade varsel leder till ökad optimism och aktivitet på bostadsmarknaden. Prognoser och uttalanden om vart bostadsmarknaden egentligen är på väg och hur den mår avlöser varandra. Många gånger är artiklarna lokala, och inte sällan handlar de om storstadsregionerna. Sällan är tolkningarna av utvecklingen samstämmiga. Det är sannolikt så att säljarna kan ta till sig en information och köparna en annan. Mycket handlar om psykologi på bostadsmarknaden, att fatta rätt beslut i rätt tid är viktigt i livets största affär. Därför är vad som sägs i media viktigt. Och innehållet i dessa artiklar påverkar såväl köpare som säljare och hur de agerar på bostadsmarknaden. På tredje plats bedöms bankernas restriktiva utlåning påverka bostadsmarknaden i Sverige. Möjligheten eller svårigheten att få lån är också väsentligt för den enskilde individen i en bostadsaffär. På fjärde plats, bedömd av landets fastighetsmäklare hamnar optimism om den egna ekonomin som påverkansfaktor. Därefter följer allmän oro och försiktighet. Räntan återfinns som påverkansfaktor först på sjätte plats. Ett litet utbud påverkar mer än ett stort utbud. Bostadsmarknaden påverkas av en rad omvärldsfaktorer. En viktig faktor för bostadsmarknaden och dess rörlighet och utveckling är att man hyser tilltro till Sveriges och sin egen ekonomi. Just nu är optimismen om ekonomin starkare än pessimismen. Pessimismen som påverkansfaktor på bostadsmarknaden hamnar först på nionde plats i fastighetsmäklarnas lista. PÅVERKAN PÅ BOSTADSMARKNADEN Media Säsong Litet utbud Stort utbud Allmän oro och försiktighet Bankernas restriktiva utlåning Bostadsrätt Småhus Pessimism om den egna ekonomin Optimism om den egna ekonomin Väder Arbetsmarknad Ränta 0% 20% 40% 60% 80% 100% 6

påverkan Sveriges arbetsmarknad och bankernas mer restriktiva utlåning påverkar bostadsmarknaden mest Även denna gång delas frågan om påverkan upp i småhus respektive bostadsrätter. Detta för att se vilka likheter och skillnader det finns i hur landets fastighetsmäklare bedömer påverkansfaktorer på bostadsrätts- respektive småhusmarknaden. Landets fastighetsmäklare rankar bankernas restriktiva utlåning som den faktor som påverkar bostadsrättsmarknaden mest. Därefter är det medias rapportering om bostadsmarknaden som bedöms påverka mest. Arbetsmarknaden och ett litet utbud bedöms lika och hamnar på delad tredjeplats. Så långt bedöms påverkansfaktorerna ganska likartat mellan de båda boendeformerna. Arbetsmarknaden, bankernas utlåning och medias rapportering är de tre i topp. Skillnaden är att på delad tredjeplats tillsammans med arbetsmarknaden hamnar ett litet utbud som påverkansfaktor på bostadsrättsmarknaden. Mäklarinsikt 2010:4 skildrar de faktiska förhållandena som de var i november då undersökningen besvarades. November kännetecknas generellt av stor aktivitet på bostadsrättsmarknaden. Med aktivitet menas många bostadsrätter till salu och stort köpintresse. I år blev det inte riktigt så. På många delmarknader gick aktiviteten ned ovanligt mycket över sommaren. Beroende på en ovanligt solig och varm sommar. Först när sommaren och semestern var avklarad vaknade bostadsmarknaden till liv igen, och i år med besked. I mitten på augusti var det full fart på bostadsmarknaden. En drivkraft bakom aktiviteten var sannolikt att många ville byta boende innan Sverige gick till val. En annan bidragande orsak till aktiviteten i just augusti och början på september är sannolikt de nya bolånereglerna som endast möjliggör lån upp till 85 procent av köpeskillingen. Dessa nya regler gjorde att många ville få ett avslut innan de nya reglerna trädde i kraft, vilket ledde till stor aktivitet framför allt på bostadsrättsmarknaden. Det är en delförklaring till att utbudet var litet på bostadsrättsmarknaden i november. Även om summan av alla bostäder som säljs är ganska konstant år efter år, så finns det utrymme för variation i cyklerna. Så att det i slutet av året adderas upp till i stort sett samma antal sålda bostadsrätter, småhus och fritidshus. Marknadssituationen med balans mellan antal bostäder till salu (utbud) och efterfrågan är mindre vanlig. Det vanligaste är att det råder obalans. Antingen att köpintresset är större än antalet bostäder till salu. Eller att antalet bostäder till salu överstiger efterfrågan. I fjol ledde vädret till en ganska ryckig bostadsmarknadssituation. Köparna fanns där men säljarna skottade snö och avvaktade med att sälja. Marknaden kom igång igen först när snön smält bort. Obalansen i utbud kan också periodvis vara mer utbredd för en viss boendeform. Är det exempelvis få villor men många bostadsrätter till salu påverkar det hela marknaden. Står du i begrepp att sälja din bostadsrätt för att flytta till en villa, vilket är ganska vanligt i samband med att människor bildar familj, och inte hittar villan avvaktar du med din egen bostadsrättsförsäljning. Olika faktorer styr olika marknader. På den marknad där kunden ofta kommer från hyresrätt påverkar bankens utlåning väldigt mycket mer. Det är stor skillnad på olika bostadsområden när det gäller vilka faktorer som påverkar. Ett stort utbud på villamarknaden i kombination med ändrade lånevillkor har gjort att vi märker en större tröghet än tidigare. Många förstagångsköpare har försvunnit från marknaden, vilket lett till färre spekulanter på visningarna. Den stora förändringen som skett på min marknad är att det nu är svårare att sälja renoveringsobjekt, då människor i allmänhet inte har pengar kvar att renovera för när de måste skrapa ihop 15 procent i kontantinsats. 7

småhus Lika stort köpintresse Lika stort köpintresse och färre småhus till salu fram till och med februari. Detta är landets fastighetsmäklares samlade bedömning. Efterfrågan Efterfrågan, det vill säga köpintresset för småhus bedöms av 48 procent vara lika stort under månaderna december till och med februari 2011. 35 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att köpintresset för småhus kommer att minska december till och med februari. Övriga 17 procent bedömer att köpintresset kommer att öka. Utbud Fler än hälften, 54 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att antalet småhus till salu kommer att minska under tremånadersperioden december 2010 till och med februari 2011. 32 procent bedömer att antalet småhus till salu kommer att vara oförändrat. Övriga 14 procent bedömer att antalet kommer att öka. De säsongsmässiga variationerna påverkar fastighetsmäklarnas bedömning framåt. Bedömningarna framåt påverkas av nuläget. Om marknaden vid bedömningstillfället präglas av stark efterfrågan är bedömningen oförändrat, fortfarande en positiv bedömning. Och det motsatta, om marknaden vid bedömningstillfället är präglad av liten efterfrågan, är bedömningen oförändrat negativ. I denna undersökning - Mäklarinsikt 2010:4 är det november som har bedömts. Det var då, den 9 30 november, som Mäklarsamfundets medlemmar fick undersökningen i sin mejlbox. November månad är normalt en av de mest hektiska på bostadsmarknaden. Så även i år. Det fanns ett uppdämt behov efter den avvaktan som präglade småhusmarknaden månaderna innan Sverige gick till val. Regionala avvikelser Vissa län avviker från övriga. I Stockholms län bedömer fastighetsmäklare i större utsträckning att köpintresset kommer att öka kommande tremånadersperiod. 28 procent av fastighetsmäklarna delar uppfattningen att köpintresset för småhus kommer att öka fram till och med februari 2011. Hälften bedömer lika stor efterfrågan och övriga 22 procent gör bedömningen minskat köpintresse. På Gotland bedömer hälften av fastighetsmäklarna att köpintresset kommer att minska fram till och med februari 2011. Likartad bedömning görs av fastighetsmäklare i Blekinge, 60 procent delar bedömningen att köpintresset kommer att minska. Att julen snart står för dörren påverkar en del. Köper man nu kanske man inte kan sälja förrän i februari eller mars, vilket gör att vissa väljer att avvakta. Att ha rätt bostad är ett behov. Yttre faktorer som det ekonomiska läget i landet har därför relativt liten påverkan. Tillåter den egna ekonomin att man köper större bostad så gör man det. I huvudsak upplever jag att köpare avvaktar om alla deras vänner i liknande situationer också avvaktar. Marknaden styrs i stor utsträckning av hur folk kommunicerar med varandra. 8

småhus Stillastående priser på småhus inleder bostadsåret 2011 En majoritet, 62 procent, av landets fastighetsmäklare bedömer att priserna på småhus kommer att ligga stilla kommande tre månader, december 2010 till och med februari 2011. 15 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna bedömer stigande priser och 23 procent sjunkande. Jämfört med förra bedömningsperioden 2010:3 med bedömningsmånaderna augusti september och oktober 2010 så gör landets fastighetsmäklare en ganska likartad bedömning den här gången. Något fler bedömer idag att priserna ska komma att stå still december till och med februari 2011. Då bedömde 57 procent att priserna för småhus skulle stå stilla, mot dagens 62 procent. Jämfört med förra gången är det färre den gången som gör bedömningen sjunkande priser. Då delades bedömningen av 28 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna mot dagens 23 procent. Sammantaget blickar vi tillbaka på en ganska ryckig bostadsmarknad under hösten 2010. Sverige gick till val i september och många ville få klart med flytten innan dess. Den varma sommaren som efterföljde den ihållande vintern påverkade bostadsmarknaden i så måtto att aktiviteten på framför allt bostadsrättsmarknaden gick ned mer än vanligt. Människor lapade sol och var på badstranden istället för att sälja eller köpa bostadsrätt. Sen följde ett antal månader med normal aktivitet. Men sen kom valet. Först när valutgången var klar, med de nya politiska spelreglerna, vad gäller skatter framförallt, som på olika sätt kan påverka bostadsmarknaden och dess aktörer, vaknade marknaden åter till liv. I oktober infördes de nya bolånereglerna, som innebär ett lånetak på 85 procent. Det har ännu inte fullt ut slagit igenom på prisstatistiken och beteendemönstret på bostadsmarknaden. Men bedöms påverka bostadsmarknaden och dess aktörer på sikt. Det pågår en diskussion om amorteringskrav och under hösten 2010 har reporäntan höjts tre gånger, med 0,25 procent varje gång. I skrivande stund ligger reporäntan på 1,25 procent. Sveriges arbetslöshetssiffror har förbättrats under hösten, med färre öppet arbetslösa. Ekonomiska kriser och oro i andra länder påverkar oss, direkt eller indirekt. Gradvis har den arbetsföra delen av befolkningen fått mer pengar i lönekuvertet i och med de skattelättnader som införts. Regionala avvikelser Fastighetsmäklarna är eniga, i samtliga län ligger tonvikten på stillastående priser fram till och med februari 2011. Genom att närmare studera varje län och hur fastighetsmäklarna bedömt prisutvecklingen sett till stigande eller sjunkande priser kan vissa avvikelser konstateras. 39 procent gör bedömningen att småhuspriserna i Dalarna kommer att sjunka fram till och med februari 2011. Och gör därmed en mer negativ bedömning än övriga län. I Västmanlands län ser det likartat ut. 4 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna bedömer stigande priser, att jämföra med rikssiffran 15 procent. 24 procent av fastighetsmäklarna i Stockholms län bedömer att priset för ett småhus kommer att stiga fram till och med februari 2011, vilket är avvikande mot riksbedömningen, 15 procent. Mer positiva tongångar i Stockholm alltså. De förändringar som sker på bostadsmarknaden brukar märkas först och tydligast på Stockholms bostadsmarknad. I länet sker det flest transaktioner till högst prislapp vilket är en av förklaringarna. Exakt likadan bedömning gör fastighetsmäklarna i Uppsala län, 24 procent bedömer stigande priser fram till och med februari 2011. 9

bostadsrätter Fler bostadsrätter till salu med bibehållet köpintresse Utbud 4 av 10 svenska fastighetsmäklare gör bedömningen att utbudet av bostadsrätter till salu kommer att öka under december 2010 till och med februari 2011. 37 procent gör bedömningen att utbudet kommer att vara likadant och 24 procent att utbudet på bostadsrättsmarknaden kommer att sjunka. Bedömningsmånaden november, såg lite annorlunda ut på just bostadsrättsmarknaden mot tidigare år, genom att antalet bostadsrätter till salu var färre i år mot tidigare år. Det präglar naturligtvis bedömningen framåt. Och bedömningen framåt påverkas också av att december och januari som kännetecknas av liten aktivitet på bostadsmarknaden ingår i tremånadersperioden. Efterfrågan 57 procent av landets fastighetsmäklare gör bedömningen att köpintresset kommer att vara oförändrat kommande tre månader. 23 procent delar uppfattningen att köpintresset för bostadsrätter kommer att öka och övriga 20 procent bedömer att köpintresset kommer att sjunka fram till och med februari 2011. Jämfört med förra gången med bedömningsmånaderna september oktober och november ser vi störst förändring i bedömning av utbudet. 41 procent av fastighetsmäklarna då bedömde att antalet bostadsrätter till salu skulle bli fler, vilket också infriades. Då bedömde färre fastighetsmäklare än nu att antalet bostadsrätter till salu skulle minska. Endast 12 procent gjorde den bedömningen då, mot dagens 24 procent. Fastighetsmäklarnas prognos över september till och med november 2010 som mest av allt indikerade att antalet bostadsrätter till salu skulle bli fler stämde väl överens med faktiskt utfall, antalet bostadsrätter ökade från bedömningsmånaden augusti. Regionala avvikelser Uppsalas fastighetsmäklare gör en starkare bedömning än övriga på att köpintresset för bostadsrätter kommer att vara lika stort fram till och med februari 2011, bedömningen delas av 86 procent. Övriga 14 bedömer minskat köpintresse. Ingen bedömer ökat. Även de gotländska fastighetsmäklarna utmärker sig på samma sätt, hälften bedömer köpintresset för bostadsrätter på Gotland kommer att vara lika stort och hälften att det kommer att sjunka fram till och med februari 2011. 10

bostadsrätter Stillastående priser på bostadsrätter inleder bostadsåret 57 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat mellan december 2010 till och med februari 2011. 22 procent bedömer stigande priser och övriga 21 procent sjunkande. Sammantaget för både bostadsrätter och villor gör fastighetsmäklarna bedömningen stillastående priser. Regionala avvikelser Även om de allra flesta fastighetsmäklare i samtliga län gör bedömningen att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat fram till och med februari 2011 så kan vissa avvikelser i hur starkt man bedömer stigande eller sjunkande priser i de olika länen noteras. I Västernorrland bedömer ingen fastighetsmäklare att priset för en bostadsrätt kommer att stiguppfattningen fördelas mellan sjunkande och stillastående priser, 33 respektive 67 procent. Mer optimistisk är man i Stockholms län, i Uppsala län och i Jönköpings län. I Jönköpings än fördelar sig bedömningarna lika mellan stigande priser och stillastående priser, ingen bedömer sjunkande. I Uppsala län bedömer 43 procent att bostadsrättspriserna kommer att stiga fram till och med februari 2011. Att jämföra med riksbedömningen, 22 procent. Likartad bedömning gör fastighetsmäklarna i Stockholms län. 28 procent bedömer stigande priser på bostadsrätter i Stockholms län fram till och med februari 2011. Folk tar god tid på sig att hitta rätt boende och vill inte hamna i en situation där de måste köpa något i all hast för att de sålt sitt boende. De flesta vill helt enkelt inte sälja förrän de hittat någon ny bostad att flytta till, rädslan att hamna utan bostad är stor. Dock börjar det bli mer vanligt att sälja först och köpa sen, detta för att veta att man får sin bostad såld samt för att veta vad man får ut och kan lägga in i nästa boende. Det har blivit vanligare att man säljer först och köper sen. Tidigare var det nästan uteslutande köp först och sälj sen. Känns som det fortfarande är viktigast att veta vart man skata vägen, att hitta ett hus eller lägenhet där man kommer att trivas. Folk i gemen är inte intresserade av att flytta flera gånger. Börjar komma krav från banken att man ska sälja först. 11

försäljningstid 47 procent av landets fastighetsmäklare bedömer i november 2010 att det i genomsnitt tar två till tre veckor att förmedla en bostadsrätt. Motsvarande bedömning för småhusmarknaden är att 51 procent av fastighetsmäklarna bedömer att det tar fyra till sex veckor att förmedla ett småhus. Det tar kortare tid att förmedla en bostadsrätt än vad det tar att förmedla ett småhus. En förmedling av en villa omgärdas generellt av fler detaljer, med bland annat både inre och yttre miljö, vilket gör att hela processen generellt tar längre tid. Förändringen i försäljningstid är ett mått på vart bostadsmarknaden är på väg på riksnivå. Om det plötsligt tar mycket längre tid än innan att förmedla en bostad visar det på att en förändring skett bland köpare och säljare. Ibland kan förklaringen ligga utanför analysområdet, och snarare bestå av en rad olika faktorer, ibland är det lättare att begripa. På lokal nivå kan tillskott av nya bostäder, obalans i beståndet och demografiska faktorer påverka försäljningstiden både mycket och snabbt. Det kan vara ett önskemål från säljaren med en snabb affär många gånger för att undvika dubbla boendekostnader, i de fall där säljaren redan köpt bostad med tillträde snart. Och det motsatta förekommer ju också, där säljarna inte har bråttom alls utan kan vänta tills de känner sig nöjda med pris och köpare. Det är viktigt att påminna om att varje enskild bostadsförmedling är precis lika unik som de människor som omfattas av den. Vad Mäklarinsikt och Sveriges fastighetsmäklare redovisar är genomsnittstider. För precis ett år sedan, i Mäklarinsikt 4 som var aktiv mellan den 24 november till och med den 9 december 2009, frågade vi landets fastighetsmäklare om den bedömda försäljningstiden. Regionala avvikelser Fastighetsmäklare bedömer försäljningstiden för villor ganska lika över hela landet. Däremot noteras större variation i försäljningstid för bostadsrätter. I Hallands län bedömer 57 procent att det tar mellan 4 till 6 veckor för en förmedling av en bostadsrätt. Vilket är fler än i riket som helhet. Samma förskjutning mot längre försäljningstid för bostadsrätter i jämförelse med riket återfinns hos fastighetsmäklarna i Västernorrlands län, i Jämtlands län, i blekinge och 9 i Värmland. Något längre försäljningstider i år Bedömningarna bland landets fastighetsmäklare idag påminner mycket om hösten 2009. För ett år sedan bedömde 33 procent av landets mäklare att det tog två-tre veckor att förmedla ett småhus. Idag är det färre som gör den bedömningen, 25 procent. För ett år sedan bedömde 49 procent att det tog 4 6 veckor för en normal villaförmedling. Idag delas den bedömningen av 51 procent. 17 procent gjorde för ett år sen bedömningen att det tog i genomsnitt 7 veckor eller längre att förmedla en villa, mot dagens 20 procent. Sammantaget tar det idag längre tid att förmedla en bostad än för ett år sedan, trots att det handlar om små förskjutningar. Försäljningstid för småhus 2009 och 2010 7 veckor 4-6 veckor 2009 2010 2 till 3 veckor Omkring en vecka 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 12

försäljningstid Köpa eller sälja först? Att köpa bostad innan man säljer sin gamla är ett delvis mått på säkerhet. Att man som säljare bedömer att bostaden kommer att sälja inom en rimlig tid och att inget dramatiskt hinner hända prismässigt. En normal villaförmedling börjar med att villasäljaren först köper ny bostad, varefter den gamla säljs. Så ser det ut i nästan hälften av villaförmedlingarna. 49 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att den ordningen är vanligast. 26 procent bedömer att människor agerar genom att sälja först och köpa sen. 24 procent bedömer att det är lika vanligt. Försäljningsordningen är något vi kommer att fråga om varje gång. Sker en förändring på riksnivå kan orsaken till varför sökas i att det kan handla om bankernas rekommendation. Ett förändringsbeteende på riksnivå kan också indikera ekonomin och prisutvecklingen blivit mindre förutsebar och man vill ta det säkra för det osäkra, genom att sälja innanman köper nytt för att veta vad man har att röra sig med. På den lokala marknaden där en förändring skett måste man titta på demografiska aspekter, nyproduktion av bostäder och hur arbets- och det ekonomiska klimatet är. Jämfört med föregående period, Mäklarinsikt 2010:3 ser bedömningarna likadana ut. Ingen större förändring har skett, så vi kan egentligen bara konstatera att de allra flesta gör som förut köper först och säljer sen. Försäljningstiden beror helt och hållet på läget. I attraktiva områden går det snabbt om priset är det rätta. Dyrare objekt, eller hus med sämre planlösning eller standard tar lite längre tid. Antalet som säljer först ökar visserligen, men de är inte i majoritet. Att flytta från ett hus med familj och en längre historia kräver såväl känslomässigt som praktiskt att det finns ett nytt boende.. I det fall de funderar på att sälja innan hittar de oftast ett nytt boende relativt snabbt eftersom de mentalt påbörjat sin utflytt bara genom att förbereda en försäljning. På vår ort är det just nu för litet utbud för att våga sälja innan man köpt något nytt. 13

Så gick undersökningen till Metod Undersökningen genomfördes genom en webbaserad undersökning. Metodvalet motiverades med att en webbaserad undersökning tillåter att respondenterna svarar då de anser sig ha tid. Vidare ger metoden tid till eftertanke i den mån respondenten själv önskar. Webbundersökningen administrerades genom att ett e-mail skickades till varje respondent med en länk till frågeformuläret. Ett följebrev inkluderades där syftet med undersökningen förklarades, vikten av att varje respondent svarade samt att man svarade anonymt. Cirka en vecka efter att länken skickats till respondenterna gick en första påminnelse ut till dem som inte svarat. En påminnelse skickas för att erhålla en så hög svarsfrekvens som möjligt. Sammanlagt skickades tre påminnelser. Målgrupp och Urval: Samtliga av Mäklarsamfundets medlemmar, (ej aspiranter, studenter och assistenter) kontaktades vilket innebär att vi arbetade med ett totalurval. Ett totalurval betyder att man inte gör något urval inom sin målgrupp utan samtliga i målgruppen kontaktas, risken för snedvridet urval elimineras därmed och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval betyder vidare att vi kan se säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre än ner till sju respondenter per grupp, detta för att inte äventyra anonymitetsskyddet. Enkät Enkäten baserades på den enkät som användes från och med andra omgången av Mäklarinsikt. Ett antal frågor har bytts ut i syfte att hålla frågeställningar och resultat aktuella. Från och med Mäklarinsikt 3 är svarsalternativet vet ej borttaget från majoriteten av de fasta frågorna. Detta beslut fattades efter samtal med mäklare där det framkom att svarsalternativet ansågs onödigt. Att svarsalternativet tas bort innebär en liten justering i majoriteten av de fasta frågorna och detta ska hållas i åtanke vid jämförelser mellan mätningarna. Effekten bör dock vara försumbar då svarsalternativet har används i mycket liten utsträckning vid tidigare mätningar. I denna enkät togs inga frågor om Fritidshus med. En annan förändring i denna upplaga är att frågan om påverkansfaktorer delades upp i bostadsrättsmarknaden och småhusmarknaden. Vidare, samma fråga, lades det till ett öppet svarsalternativ under de fasta. Småhus 1. Förmedlar du småhus? (Ja, Nej) 2. Hur bedömer du att antalet småhus till salu kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minskat antal, 5 = Ökat antal) 3. Hur bedömer du att köpintresset för småhus kommer att förändras på din marknad de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) (Med köpintresse menar vi antalet personer på visningarna etc.) 4. Hur bedömer du att försäljningspriset på småhus kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) 5. Vad är vanligast på småhusmarknaden nu, att köpa eller sälja först? Köper först och säljer sen. Säljer först och köper sen. Det är lika vanligt. Bostadsrätt Förmedlar du bostadsrätter? (Ja, Nej) 6. Hur bedömer du att antalet bostadsrätter till salu kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minskat antal, 5 = Ökat antal) 7. Hur bedömer du att köpintresset för bostadsrätter på din marknad kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) (Med köpintresse menar vi antalet personer på visningarna etc.) 8. Hur bedömer du att försäljningspriset på bostadsrätter kommer att förändras de kommande tre månaderna? (1 = Minska, 5 = Öka) 9. Vad är vanligast på bostadsrättsmarknaden nu, att köpa eller sälja först? Köper först och säljer sen. Säljer först och köper sen. Det är lika vanligt. 14

Så gick undersökningen till, fortsättning Fritidshus Inga frågor om fritidshus i enkäten. Övriga frågor 10. I vilken utsträckning påverkar nedanstående faktorer din bostadsmarknad just nu? (1= Inte alls, 5 = I mycket hög utsträckning) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Säsong - Väder - Allmän oro och försiktighet - Media Övrigt som påverkan öppet svarsalternativ. OBS. Frågan om påverkan ställdes i separata frågor avseende bostadsrätter och småhus. Fältperiod: Fältarbetsperiod var mellan 2010-08-19 och 2010-09-07. Bortfallsredovisning: Bruttourval = Antal Inbjudna: 4348 Ej i målgruppen (t ex föräldraledighet, sjukskrivning, felaktig adress, slutat, förmedlar ej objekt till privatpersoner:) Nettourval = Antal målgruppsaktuella: 4348 Kompletta svar: 2242 Svarsfrekvens = Antal kompletta svar/nettourval: 52% Bortfallsdiskussion Svarsfrekvensen vid denna omgång av Mäklarinsikt är något högre än tidigare. En bidragande orsak till detta är att detta var sjunde omgången av Mäklarinsikt och medlemmarna har vant sig vid att svara. 15

www.maklarsamfundet.se Om Mäklarinsikt Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen gör Mäklarsamfundets medlemmar över hela Sverige bedömningar av den svenska bostadsmarknaden utifrån den lokala bostadsmarknad de verkar på, i dagliga kontakter och samtal med sina kunder. Mäklarinsikt genomförs av Mäklarsamfundet med hjälp av ett webbaserat verktyg som heter EasyResearch. 4000 av Mäklarsamfundets medlemmar deltar och har möjlighet att svara, vilket är ett totalurval. Ett totalurval betyder att inget urval görs inom målgruppen, samtliga i målgruppen kontaktas. På så sätt elimineras risken för snedvridet urval och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval ger dessutom säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre ner än till sju respondenter per grupp för att inte äventyra någon persons anonymitet. Mäklarinsikt presenteras fyra gånger per år. Denna gång genomfördes undersökningen mellan 2010-11-09 och 2010-11-30. 2242 medlemmar har svarat. Våra medlemmar bedömer bostadsrätter och småhus separat - de kommande tre månaderna, d.v.s. november 2010 till och med februari 2011. I Mäklarinsikt görs nedbrytning på län- och kommunnivå, i de kommuner där det finns tillräckligt med underlag. Information om metod, svarsperiod etc hittar du längst bak i rapporten. I den här riksrapporten finner du en sammanfattning och analys av undersökningen. Vi har också valt att göra omfattande länsrapporter med tillhörande grafer som finns att hämta på www.maklarsamfundet.se. Materialet är tillgängligt för var och en. Vi är helt öppna med resultaten. Materialet får fritt användas om källan anges. Källa: Mäklarinsikt 2010:4. Mäklarinsikt är Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden. Om Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet är bransch- och serviceorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi har cirka 4 800 medlemmar, vilket utgör en majoritet av den samlade kåren. Läs mer om oss på www.maklarsamfundet.se 16