Vasallens årsredovisning. och hållbarhetsredovisning

Vasallens årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2013

INNEHÅLL Innehållsförteckning Kort om Vasallen Året i korthet 1 VD-kommentar 2 Förvaltningsberättelse Verksamheten 4 Koncernens resultat och ställning 6 Risker, möjligheter och känslighetsanalys 8 Ekonomisk översikt 12 Tioårsöversikt 15 Finansiella rapporter Rapport över totalresultat 16 Rapport över finansiell ställning 17 Rapport över förändringar i eget kapital 18 Rapport över kassaflöden 19 Noter 20 Vinstdisposition 35 Revisionsberättelse 36 GRI-rapportering GRI-index 38 GRI-resultatindikatorer 40 Bestyrkanderapport 43 Bolagsstyrning 44 Definitioner 48 Adresser 49 Rapporttillfällen 2014 49 Affärsidé Vasallen utvecklar och förädlar fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt. Värdegrund Mötet med Vasallen ska kännetecknas av delaktighet, tydlighet, respekt och kreativitet. Utvecklingsbestånd Under 2013 har några mindre försäljningar genomförts, bland annat mark i Rindö Hamn och i Sollefteå. Vasallens utvecklingsbestånd finns nu på fem orter: Luleå, Sollefteå, Kristinehamn, Strängnäs och Vaxholm. Fastighetsbeståndet uppgår till cirka 227 000 kvadratmeter lokalarea och cirka 240 hektar mark. I beståndet finns möjlighet till cirka 360 000 BTA byggrätter i huvudsak för bostäder. Historik Vasallen bildades 1997 med uppdrag att omvandla nedlagda försvarsanläggningar. Sedan starten har bolaget arbetat med totalt 1 280 000 kvadratmeter lokalarea, varav 1 053 000 kvadratmeter nu är färdigutvecklade och sålda. Totalt har Vasallen investerat cirka 4 900 Mkr i sina fastigheter. Intäkterna från försäljningar uppgår till totalt cirka 5 100 Mkr och kvarvarande värde uppgår till 845 Mkr. 3 180 Mkr har delats ut till ägaren. Organisation Vasallen har en liten, kundnära utvecklings- och förvaltningsorganisation på de flesta orter där verksamhet bedrivs. På huvudkontoret i Örebro finns utvecklingsresurser samt administrativa resurser. Vasallen har 17 anställda samt sysselsätter ett varierande antal konsulter beroende på vilka utvecklingsprojekt som är igång. Omslagsbilden är från det före detta kanslihuset vid Eldsundsviken i Strängnäs. Byggnaden inrymmer idag Vasallens lokalkontor och en visningslägenhet. Nu står Vasallen redo att påbörja omvandlingen av området till ett nytt spännande bostadsområde. Till en början är det tänkt att omvandla de befintliga kasernbyggnaderna till bostadsrätter. Fotografer: Dan Coleman, omslaget samt sidorna 2, 5 och 13. Jennie Pettersson, sidan 14. Industriromantik, sidan 11. Michael Engman, sidan 7. Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB (publ), org. nr. 556475-4793, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning samt hållbarhetsredovisning för verksamhetsåret 2013. Hållbarhetsredovisningen följer principerna i GRI G3, nivå C+.

ÅRET I KORTHET 1 Året i korthet Hyresintäkterna minskade till 77 (95) Mkr till följd av avyttringar Fastigheternas driftnetto uppgick till 30 (34) Mkr Intäkter projektutveckling minskade till 22 (659) Mkr, medan resultatet blev 5 (4) Mkr De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet ökade till 47 (17) Mkr Resultat före skatt uppgick till 65 (14) Mkr medan resul tat efter skatt blev 53 (56) Mkr Investeringarna minskade till 56 (166) Mkr Nyuthyrningen uppgick till 15 000 (19 000) kvm lokalarea Lokalarean minskade till 227 000 (235 000) kvm. EKONOMISKA DATA Mkr Jan dec 2013 Jan dec 2012 Hyresintäkter 77 95 Fastigheternas driftnetto 30 34 Intäkter projektutveckling 22 659 Resultat projektutveckling 5 4 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 47 17 Resultat före skatt 65 14 Resultat efter skatt 53 56 Balansomslutning 1 000 958 Eget kapital 914 891 Kassaflöde från den löpande verksamheten 23 38 Kassaflöde från investeringsverksamheten 40 487 Marknadsvärde fastigheter 845 753 Uthyrningsgrad, % 55 54 Direktavkastning, % 4 3 Räntetäckningsgrad, ggr 19,0 0,8 Soliditet, % 91 93 VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

2 VD-KOMMENTAR VD-kommentar Verksamhetsåret 2013 gav en vinst efter skatt på 53 Mkr, vilket förklaras av orealiserade värdeökningar och ett bra driftnetto. Efter att stora delar av fastighetsbeståndet avyttrades 2012, har utvecklingsarbetet koncentrerats på att skapa olika typer av bostäder på de orter Vasallen finns kvar. 2013 blev ett bra år för Vasallen med ett resultat efter skatt på hela 53 Mkr. En stor del av vinsten utgörs av orealiserade värdeökningar men även av ett bra driftnetto. Värdeökningen i fastighetsbeståndet förklaras av att driftnettot förbättrats avsevärt på några orter, vissa infrastrukturella frågetecken rätats ut framför allt i Kristinehamn och att marknaden för fastigheter med vissa typer av hyreskontrakt har förbättrats under året. När det gäller projektutveckling så kan året karaktäriseras som ett mellanår med relativt liten försäljningsvolym och begränsade investeringar i avvaktan på att detaljplaner ska fastställas. Under året såldes mark i Rindö Hamn till Besqab som avser att bygga 13 radhuslägenheter. Efter räkenskapsårets utgång såldes mark till Möller & Partners som kommer att uppföra två eller tre byggnader med totalt 33 lägenheter i varierande storlek. Det är mycket glädjande att vi nu fått in två nya aktörer som vill satsa på Rindö Hamn. Deras produkter skiljer sig åt sinsemellan och dom avviker också från det Vasallen har att erbjuda varför företagens produkter inte så mycket konkurrerar med varandra utan snarare kompletterar varandra. Vasallens tre huvudpunkter inom det viktiga området hållbarhet utgörs av fastigheterna, kunderna och personalen. Fastigheterna utvecklas med hållbarhet som en av de viktigaste komponenterna. Enbart det faktum att vi försöker återanvända de byggnader och installationer som finns på de före detta militära anläggningarna är i grunden en hållbarhetstanke. Förbättringen och effektiviseringen av byggnadernas uppvärmning är en viktig del när vi nu utvecklar fastigheterna till ny användning. Pågående rivningsarbeten i Luleå och i Rindö Hamn genomförs med fokus på en hållbar miljö. I Luleå har vi stött på rester av fossila bränslen i den grop som finns kvar efter den gamla byggnaden, vilket nu kommer att saneras. I Rindö Hamn har vi tagit omhand PCB och asbest när simhallen revs. PCB från byggnaden hade också kommit ner i marken i direkt anslutning till fogarna. Marken har därefter sanerats för att klara miljökraven i enlighet med kraven för bostadsbyggande, det vill säga känslig markanvändning. Vid årets mätning av NKI hamnade index på 88 (86) vilket är mycket högt. Det goda resultatet kan sannolikt till stor del förklaras av en god dialog med hyresgästerna och en lyhördhet för deras behov. En engagerad och alert personal som gör sitt yttersta är en av de viktigaste nyckelfaktorerna för att projektet Vasallen fortsatt ska bli framgångsrikt. En ständig dialog med och mellan medarbetarna för att följa upp och förbättra är en förutsättning för att göra bra affärer. Under året genomförs två sammankomster där hela personalen deltar och diskuterar aktuella ämnen. För att klara en föränderlig värld uppmuntras samtliga att utveckla sig själva genom fortbildning. Att vi som människor är hållbara är ett ansvar för såväl mig som VD som alla anställda. Det är viktigt att hålla sig ajour med utvecklingen och att vara anställningsbar när projektet Vasallen har gått till ända. Anställningsbarhet är i den meningen lika med hållbarhet. Framtiden ort för ort Fastighetsutvecklingen på våra orter fortskrider i oförminskad takt. Fokus ligger på att skapa nya bostäder i någon form på alla Vasallens orter såväl i form av konvertering av befintliga kasernbyggnader som att skapa nya byggrätter. En viktig del i utvecklingsarbetet är också att hyra ut lokaler till kommersiella aktörer samt att skapa nya byggrätter för kommersiell verksamhet. Vaxholm Det första detaljplaneområdet i Rindö Hamn antogs redan 2012, men på grund av överklaganden blev inte planen lagakraftvunnen förrän under våren 2013. Inom planområdet kommer det att skapas cirka 400 bostäder inkluderat det 60-tal bostäder som redan fanns när planen antogs. Under året har flera större byggnader rivits, bland andra Vattenhallen och den gamla matsalen, för att bereda plats för nya bostäder. Den senaste matsalen, uppförd någon gång under 80-talet, kommer också att rivas då vi gör bedömningen att den inte går att anpassa till de nya verksamheter som är tänkta för den delen av Rindö Hamn. I samband med rivnings-

VD-KOMMENTAR 3 arbetena, framför allt av Vattenhallen, har vi fått ta hand om en hel del miljöfarligt avfall som PCB och asbest. Försäljningen av lägenheter i Vasallens andra bostadsprojekt påbörjades under året. Projektet som kallas för Grisselmaren 2 är beläget intill Grisselmaren 1, det första bostadsprojektet på Rindö som färdigställdes 2012. Många intresserade har kommit på visningarna och när denna årsredovisning skrevs i slutet av mars 2014 så var 28 av 44 lägenheter sålda och flera är bokade av hugade spekulanter. Byggprojektet påbörjades under hösten med BTH Bygg AB som totalentreprenör. Planerad inflyttning under december 2014. Förberedelser pågår för att starta upp ytterligare ett bostadsprojekt i det före detta kanslihuset. Preliminärt är det tänkt att skapa 16 bostadslägenheter i byggnaden. Strängnäs Detaljplanearbetet för bostäder och verksamheter vid Eldsundsviken i anslutning till kaserngården vilket inleddes 2012 blev klart i december. Plan- och byggnadsnämnden i Strängnäs godkände planen den 17 december och förväntningen är att kommunens politiker ska anta planen under mars 2014. Planarbetet har tagit något längre tid än förväntat, men nu står Vasallen redo att påbörja omvandlingen av Eldsundsviken till ett nytt spännande bostadsområde. Till en början är det tänkt att omvandla de befintliga kasernbyggnaderna till bostadsrätter. Intresset från kommersiella företag att etablera sig inom Eldsundsvikens område har också ökat under året. I Vasallens planering ingår att tillskapa nya byggrätter för kommersiella verksamheter längs vägen mot Enköping. Kristinehamn I Kristinehamn, på Presterud, har vi rätat ut en del frågetecken av infrastrukturell art, bland annat har fjärrvärmenätet överlåtits till Kristinehamns Energi. Förhandlingar pågår om överlåtelse av resterande delar av elnätet och diskussionerna med kommunen om VA-nätet har kommit ganska långt. Elnätet kommer att överlåtas under 2014 och målet är att skynda på även med VA-nätet. Bolagets driftnetto har förbättrats avsevärt under året genom ett idogt arbete med kostnadsbesparingar och omförhandling av hyreskontrakt. Det finns sannolikt ett behov av nya hyresbostäder i Kristinehamn och Vasallen håller på att utvärdera en ombyggnad av befintliga kasernbyggnader till bostäder, i första hand hyresrätter. Kasernbyggnaderna är belägna i en parkliknande miljö och är storleksmässigt betydligt mindre än byggnaderna i till exempel Rindö Hamn. Detta gör att ombyggnad av kasernerna kan delas in i många små etapper för att minska exponeringen för marknadsrisk och finansiell risk. Parallellt med det tänkta bostadsutvecklingsprojektet kommer allt fler företag till insikt om att Presterud lämpar sig för verksamheter av olika slag. Sollefteå Färdigställandet av simhall, ICAs livsmedelshall och gymnasieskolan på Vasallens område Hågesta, har i ett slag skapat ett ökat intresse från andra aktörer att vara med och fortsätta utvecklingen. För Vasallens del är målet nu att förvandla en av kasernerna till ett nytt trygghetsboende. Den demografiska kurvan visar på ett behov som kommer att öka i framtiden och då gäller det att ha resurser att ta emot en åldrande befolkning på ett bra sätt. Det finns goda exempel på andra håll i Sverige som kan appliceras även i Sollefteå. Planarbetet för hela Hågesta har inletts och ett av målen är att skapa industrimark på den sydöstra delen, i närheten av verkstadsbyggnaden, där det finns stora körytor. Vidare tittar vi på att göra plats för ytterligare skollokaler på området. Den ökade uthyrningen har gett högre hyresintäkter och ett betydligt bättre driftnetto jämfört med tidigare. Det känns som om Hågesta nu går in i en ny fas i utvecklingen och att hyresmarknadens aktörer har fått upp ögonen för områdets potential. Luleå Under året tecknades ett hyresavtal med TeliaSonera avseende kontorslokaler i Kajan 18 om cirka 7 200 kvadratmeter. Det finns ytterligare cirka 1 600 kvadratmeter lokaler att hyra i den första etappen och förhandlingar pågår med flera intressenter. Det kommer också att finnas utrymme för en Bistro i byggnaden. Parallellt med denna uthyrning förs även diskussioner med presumtiva hyresgäster om lokaler i en andra etapp. Totalt uppgår den kommande byggnadsytan i de båda etapperna till knappt 15 000 kvadratmeter BTA inklusive garage. För att skynda på processen startades rivningen av den befintliga handels- och lagerbyggnaden och dessa arbeten beräknas vara avslutade till våren. Detaljplanen antogs av kommunfullmäktige under våren men den kom sedan att överklagas och nu ligger ärendet hos Mark- och miljödomstolen som har till och med maj 2014 på sig att besluta. Vasallen är förberett på att så snart planen vunnit laga kraft påbörja uppförandet av den nya byggnaden. Upphandlingsarbetet har inletts genom att bjuda in entreprenörer att komma med anbud. Diskussioner förs också med presumtiva hyresgäster till etapp två i en mindre byggnad intill den första byggnaden som nu är ute på upphandling. Etapp två innehåller också kontorslokaler och bruttoarean beräknas till cirka 5 000 kvadratmeter. De projekt som nu finns, antingen pågående eller nära förestående, innebär att Vasallens investeringar de kommande åren kommer att öka avsevärt jämfört med 2013. Vi kommer också att starta upp flera detaljplaner på våra orter vilket kommer att möjliggöra för ännu fler aktörer att delta i utvecklingen. Utvecklingen ska ske på marknadsmässiga villkor och med hänsyn till miljö och människor. Av det skälet förbereder vi kommande byggnationer genom att riva och sanera våra områden samt ordna upp infrastrukturen så att den är modern och användbar långt in i framtiden. Leif Rytter Verkställande direktör

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Verksamheten Bostadsutvecklingen i Rindö Hamn i Vaxholm har tagit fart i och med att detaljplanen för den första etappen vann laga kraft före sommaren. Ambitionen är att så snart som möjligt påbörja planarbete för bostäder i den västra delen av området. Under september förvärvade Besqab mark för 13 radhus i anslutning till Vasallens första bostadsprojekt, brf Grisselmaren 1. Diskussioner pågår med fler bostadsexploatörer om försäljning av byggrätter på området. Under våren påbörjades försäljningen av bostadsrätter i den västra kasernen i Rindö Hamn. Mer än hälften av lägenheterna är redan sålda och intresserade spekulanter strömmar till på visningar som anordnas. Planen är att köparna ska flytta in i sina nya bostäder vid årsskiftet 2014/2015. Som huvudentreprenör har BTH Bygg AB utsetts i konkurrens med fler byggbolag. Under senhösten påbörjades rivning av ett flertal äldre byggnader i Rindö Hamn, däribland simhallen, som inte kan konverteras eller som inte passar in i den framtida bebyggelse som nu börjar växa fram. Rivningsarbetet skall vara avslutat våren 2014. I Strängnäs pågår arbete med detaljplan 1 för Eldsundsviken som främst berör byggnader och mark runt kaserngården ned mot Mälaren. Detaljplanen beslutades i byggnadsnämnden den 17 december och kommer att föreläggas kommunstyrelse och kommunfullmäktige för antagande i mars 2014. Under tiden fram till att planen har vunnit laga kraft pågår planering för att bygga om kaserner belägna mot Mälaren till bostäder. Gymnasieskolan på Hågesta i Sollefteå färdigställdes i god tid till terminsstarten och den före detta kaserngården har iordningställts för parkering och grönytor. ICA har byggt en livsmedelshall på tomten som förvärvades av Vasallen och invigningen genomfördes den 23 oktober. ICA planerar att bygga och upplåta lokaler för handel på den del av marken som ännu ej utnyttjats. Infrastruktur i form av VA och vägar har ännu inte överlämnats till kommunen, men diskussioner pågår. Ett exploateringsavtal förhandlas för närvarande med kommunen. Infrastrukturen inom Presterud i Kristinehamn, i form av elnät och VA-nät, kommer att övergå till nya ägare i framtiden. Svagströmsnätet har nyligen överförts till Skanova och fjärrvärmenätet till Kristinehamns Energi. Elnätet är delvis överlåtet till Kristinehamns Energi, resterande delar skall överlåtas inom kort. Utredning pågår för att bedöma om det är möjligt att bygga om kasernerna till bostäder. Samarbetet med Lantmännen avseende utveckling av en före detta handelsfastighet i Luleå fortskrider. Arbete för att ta fram en ny detaljplan har avslutats, planen antogs av kommunen den 17 juni. Planen har överklagats till Mark- och miljödomstolen. Ett femtonårigt hyresavtal om cirka 7 200 kvadratmeter kontor tecknades under försommaren med Telia- Sonera. Det innebär att befintlig byggnad kommer att rivas och ersättas med en ny kontorsbyggnad i bästa läge. Rivning av den befintliga byggnaden påbörjades innan årsskiftet och beräknas vara avslutad i februari 2014. Förhandlingar pågår med flera presumtiva hyresgäster som kan tänka sig att hyra de resterande kontorsytorna om totalt cirka 1 400 kvadratmeter. Det finns också en byggrätt om ytterligare 4 000 kvadratmeter LOA inom fastigheten. Inledande diskussioner har förts med ett par intressenter som vill hyra lokaler inom den nya byggrätten. Mål Målen i Vasallen formuleras som finansiella mål och hållbarhetsmål. Vasallen genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Finansiella mål Avkastningen på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Utdelning till ägaren ska ske med 30 50 procent av årets resultat. Hållbarhetsmål Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat vid mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Medarbetarna ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning. Energiförbrukningen ska vara lägre än 100 kwh/kvadratmeter och år. Måluppfyllelse Avkastningen blev 6 procent för 2013 och för de senaste fem åren uppgår avkastningen i genomsnitt till 6,5 procent, vilket överstiger målet. Soliditeten uppgick till 91 procent, vilket klart överstiger målet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 5 Räntetäckningsgraden överstiger 2, vilket är i enlighet med målet. Styrelsen föreslår en utdelning om 100 Mkr, vilket överstiger utdelningsmålet. NKI uppgick till 88 (86), vilket är över målet 80. Sjukfrånvaron uppgick till 0,7 procent, vilket gör att målet uppfylls med god marginal. Energiförbrukningen för 2013 uppgick till 138 (139) kwh/kvm, vilket är något lägre än föregående år. Målet på 100 kwh/kvm uppnåddes därmed inte. Vasallen sålde under 2011 och 2012 en stor del av de färdigutvecklade fastigheterna med goda energiprestanda, vilket förklarar den relativt höga energiförbrukningen i det nuvarande beståndet. Då även förändringar under året skett avseende beståndets varma ytor, det vill säga för de ytor vi betalar förbrukningen, har jämförelsesiffrorna justerats för att uppnå jämförbarhet mellan åren. Samtliga byggnader som ska vara energideklarerade har deklarerats. Från ett fönster i den gamla Markan skymtar bostadsrättsföreningen Grisselmaren 1, Vasallens första bostadsprojekt i Rindö Hamn. Försäljningen av lägenheter i den intilliggande kasernbyggnaden, Grisselmaren 2, påbörjades under året. Intresset är stort, många intresserade har kommit på visningarna. 28 av 44 lägenheter är sålda och flera är bokade av hugade spekulanter. BTH Bygg AB är totalentreprenör och planerad inflyttning under december 2014. VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONCERNENS RESULTAT OCH STÄLLNING Koncernens resultat och ställning Hyresintäkterna uppgick till 77 (95) Mkr, medan övriga intäkter uppgick till 2 (2) Mkr. Jämfört med föregående år minskade hyrorna med 18 Mkr medan driftnettot minskade med 4 Mkr till 30 (34) Mkr. Minskningen av hyresintäkter och driftnetto jämfört med samma period föregående år beror till övervägande delen på försäljningen av fastigheter till Peab som ägde rum per 1 juli 2012. I jämförbara fastigheter är det sammanlagda driftnettot i stort sett oförändrat. Intäkter från projektutveckling uppgick till 22 (659) Mkr vilket avser slutlig reglering av försäljningar som genomfördes under 2012, försäljningar av mark i Rindö Hamn samt försäljning av lägenheter. Vasallens fastighetsbestånd har värderats av NAI Svefa vid årsskiftet till 845 (753) Mkr. Ökningen under året förklaras till stor del av att detaljplanen för kasernområdet i Strängnäs nu är på väg att antas av kommunen samt de investeringar som påbörjats i Luleå och Rindö Hamn. Förbättrade intäkter och driftnetton i Sollefteå och Kristinehamn har också påverkat fastighetsvärdet positivt. Dessutom har en hel del infrastrukturella åtgärder genomförts i Kristinehamn vilket eliminerat en del osäkerhetsfaktorer. Genomförda markförsäljningar i Rindö Hamn bekräftar de prisantaganden som ligger till grund för värderingen. De orealiserade värdeförändringarna blev 47 (17) Mkr. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 277 (221) Mkr. Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd har bedömts ligga mellan 6,2 9,5 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Kommande byggrätters värde har bedömts ligga i intervallet 1 000 5 000 kronor per kvadratmeter BTA. Resultatet efter skatt uppgick till 53 (56) Mkr. Koncernens likvida medel uppgick till 122 (167) Mkr. Av den totala kreditramen om 300 (300) Mkr var 0 (0) Mkr utnyttjad. Kontraktsportföljen Under året har 14 700 kvadratmeter lokalarea hyrts ut till en hyra om 16,9 Mkr varav kontraktet med TeliaSonera i Luleå svarar för en stor del. Vasallens kontraktsportfölj uppgick till ett årligt hyresvärde om 83 (77) Mkr fördelat på 394 (412) kontrakt. Den totala lokalarean uppgår till cirka 227 000 (235 000) kvadratmeter varav 50 000 kvadratmeter utgörs av byggnader som inte kan hyras ut utan omfattande ombyggnad, så kallade omställningsytor. Den uthyrda lokalarean uppgick till 124 000 (126 000) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 55 (54) procent räknat på hela beståndet och 69 procent när omställningsytorna inte räknats med. Omställningsytorna utgörs av i huvudsak kaserner som tidigare tjänstgjort som logement för värnpliktiga. Kasernerna är till övervägande delen tänkta att byggas om till bostäder. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till knappt tio år. Det är framför allt avtalet med Strängnäs kommun samt avtalet med TeliaSonera i Luleå som ökar genomsnittslängden på kvarvarande avtal. Utvecklingsportfölj I Vasallen finns 23 byggnader som passar för konvertering i huvudsak till någon form av boende. Byggnaderna omfattar totalt en möjlig BOA om cirka 50 000 kvadratmeter. Vid konvertering till bostäder kommer bostadsarean sannolikt att förändras något beroende på hur byggnaderna disponeras. För närvarande pågår planarbete som förväntas medföra att byggrätter om cirka 215 000 kvadratmeter BTA skapas under de närmaste 5 6 åren vilket motsvarar cirka 2 000 lägenheter. Efter ovan nämnda period finns möjligheten att skapa ytterligare byggrätter om minst 230 000 kvadratmeter BTA varav cirka 100 000 kvadratmeter för lokaler. Investeringar Periodens investeringar uppgick till 56 (166) Mkr i byggnader och anläggningar. Årets investeringar avser till övervägande delen hyresgästanpassningar i form av ombyggnad av en kasern till gymnasieskola i Sollefteå, det påbörjade kontorsprojektet i Luleå samt bostadsprojektet i Rindö Hamn. 2013 blev något av ett mellanår medan 2014 förväntas innebära avsevärt större investeringar i och med de projekt som nu är igång. Medarbetare Den 31 december var 17 (16) personer anställda i Vasallen varav 5 (6) kvinnor och 12 (10) män. Händelser efter balansdagen I början av februari tecknade Vasallen ett avtal om försäljning av mark i Rindö Hamn till Möller & Partners. På fastigheten avser Möller & Partners att uppföra 33 bostadsrättslägenheter. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 10 (14) Mkr. Administrationskostnaderna, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 15 (27) Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick till 98 (146) Mkr. Nettoskuld till externa kreditgivare uppgick till 0 (0) Mkr. Ledande befattningshavare Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare framgår av bolagsstyrningsrapporten, sid 46. Ort total volym byggrätter, ca Konverteringsbyggnader Ort Antal LOA Luleå 18 000 Sollefteå 12 000 Strängnäs 319 000 Vaxholm 93 000 Summa 442 000 Sollefteå 1 4 904 Kristinehamn 9 13 721 Strängnäs 5 12 386 Vaxholm 8 18 274 Summa 23 49 285

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONCERNENS RESULTAT OCH STÄLLNING 7 Elevcafét vid Hågestaskolan i Sollefteå. Kommunens gymnasieskola färdigställdes i god tid till terminsstarten hösten 2013 där cirka 350 elever ger liv åt kasernområdet. Etableringen var startskottet till ett tänkbart utbildningscentra då även Sollefteå Skidgymnasium nyligen beslutat förlägga verksamhet till Hågesta. Den intilliggande före detta kaserngården har under året iordningställts för parkering och grönytor. KONTRAKTSPORTFÖLJ, KR ÅRSHYRA GENOMSNITTSHYRA PER LOKALSLAG, KR/KVM LOA/BOA 35 000 000 30 000 000 25 000 000 20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2025 2030 0 Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Det genomsnittliga hyreskontraktet i kontraktsportföljen har en löptid på knappt 10 år. 50 procent av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt som omförhandlas 2023 eller senare. Genomsnittshyran för kontors- och utbildningslokaler är cirka 1 127 kr/kvm. VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

8 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER, MÖJLIGHETER OCH KÄNSLIGHETSANALYS Risker, möjligheter och känslighetsanalys Utveckling och förädling av fastigheter innebär såväl möjligheter som risker. Genom sin verksamhet är koncernen exponerad för olika slags risker som kan få betydelse för framtida resultat och finansiell ställning. Ledningen är ansvarig för att risker beaktas vid styrningen av verksamheten och rapporterar riskhanteringen till styrelsen. Marknadsbakgrund Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 2013 uppskattas av flera bedömare till knappt 100 miljarder kronor, vilket är något lägre än föregående år. Det är inhemska investerare som dominerar marknaden och så har det varit de senaste åren. Den internationella andelen av fastighetsinvesteringarna uppskattas till 10 procent. Den övervägande delen av transaktionerna avser fastigheter inom Stockholmsregionen även om intresset i viss mån har svängt mot marknader utanför storstadsorterna. Marknaden har blivit mer polariserad och söker nu antingen nybyggda och fullt uthyrda fastigheter eller mer opportunistiska fastigheter såsom utvecklingsprojekt. Hyresnivåerna på de orter Vasallen verkar har förändrats marginellt under året. Enklare förråds- och verkstadslokaler som kräver liten eller ingen anpassning hyrs ut relativt snabbt. Efterfrågan på kontor och andra lokaler som kräver anpassningar av befintliga byggnader varierar över tid och mellan orterna. I och med att detaljplaner växer fram för bostäder och Vasallen startar upp bostadsprojekt ökar intresset från både bostadsköpare och exploatörer. Efterfrågan på kontorslokaler i Vasallens fastighet i centrala Luleå fick en skjuts framåt efter offentliggörandet att Telia- Sonera kommer att hyra en stor del av det nya kontorshus som Vasallen och Lantmännen avser att uppföra så snart detaljplanen vunnit laga kraft. Operativa risker Förvärv Det finns både möjligheter och risker kopplade till förvärv. Risken vid förvärv är kopplad till hårdare krav vid finansiering. Ett för stort innehav av utvecklingsfastigheter innebär ofta också en finansiell belastning till dess att försäljning kan genomföras. Ägarens under 2010 ändrade direktiv innebär fortfarande att Vasallen, om förutsättningarna i övrigt är de rätta, har rätt att förvärva andra fastigheter än före detta militära anläggningar. Förädling En risk är att Vasallen inte får igenom detaljplaner som tillåter en ekonomiskt bärkraftig utveckling. Det är också en risk när ett planarbete drar ut på tiden. Vasallens medarbetare lokalt har ett nära samarbete och täta kontakter med berörda instanser. Utveckling av byggrätter för i huvudsak bostäder har blivit ett allt större inslag i koncernens utvecklingsarbete. Möjligheten att skapa bostäder finns på samtliga Vasallens orter och framförallt vid Eldsundsviken, Strängnäs och i Rindö Hamn, Vaxholm. Lägen intill vatten, närhet till storstad eller citykärna är en stark faktor för framgång. Utvecklingsarbetet med bland annat planer fortgår för att möta den framtida efterfrågan. Efterfrågan på bostäder ökade något under 2013 vilket ledde till att Vasallen fattat beslut att uppföra ytterligare bostäder i bostadsrättsform i en kasern i Rindö Hamn. I och med genomförandet av dessa projekt tar Vasallen vissa nya risker. Osålda bostadsrättslägenheter vid färdigställandet ska enligt avtal förvärvas av Vasallen. De osålda lägenheterna kan sedan hyras ut eller säljas i ett senare skede. Bostadsrättsföreningarna köper ombyggnationerna till fast pris vilket innebär att Vasallen påtar sig risken att kostnaderna överstiger det beräknade. Entreprenaden på Rindö blev något dyrare än beräknat vilket minskade Vasallens vinst på projektet. En risk i förädlingsarbetet är att efterfrågan på den aktuella hyresmarknaden är för svag för att fylla upp de vakanser som finns i beståndet. Detta kan innebära att Vasallen inte fyller de vakanta ytorna i tillräcklig omfattning eller tillräckligt snabbt för att få ett positivt driftresultat i bolaget inom rimlig tid. Möjligheterna framåt i tiden att attrahera hyresgäster till fastighetsbeståndet bedöms som goda. Efterfrågan på lokaler är fortsatt bra på Vasallens orter och har förbättrats betydligt under året. Prognosen för de kommande åren pekar på att vakansgraden kommer att sjunka ytterligare. En del av Vasallens fastigheter finns på mindre orter där efterfrågan främst gäller mindre lokaler. En utmaning är att utveckling av stora ytor, till exempel kaserner, kan vara så kostsam att det är svårt att anpassa investeringarna för att klara avkastningskravet med ortens marknadshyror. Vasallen arbetar med hyresavtal med olika löptider. För investering krävs långa kontraktstider och en tydlig ansvarsfördelning mellan Vasallen och hyresgästen. Genomsnittslängden på hyresavtalen i portföljen är knappt tio år. Av det totala årshyresvärdet om cirka 83 (77) Mkr kommer hyresavtal till ett årshyresvärde om 24 (23) Mkr, cirka 28 (30) procent, att omförhandlas under innevarande och nästföljande år. En hyresförändring med 10 procent på de avtal som ska omförhandlas under de kommande två åren påverkar årshyran positivt eller negativt med 2 (2) Mkr.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER, MÖJLIGHETER OCH KÄNSLIGHETSANALYS 9 En risk kopplad till fastigheternas värde är eventuella miljöskulder som kan finnas i mark eller byggnader. Osäkerheter kring framtida kostnader för saneringar har en negativ påverkan på värdet. Vasallen arbetar systematiskt med att såväl inventera som sanera miljöskulder. De anläggningar som idag är sålda har haft en gedigen dokumentation kring detta och för de kvarvarande anläggningarna är arbetet med dokumentationen långt framskridet. Målet är att all sanering kopplad till tidigare verksamhet ska vara slutförd vid försäljningen och att allt miljöskadligt inbyggt material ska vara dokumenterat och saneringskostnaden prissatt. Värdeförändring på fastigheter är enskilt en mycket stor resultatpost. Eftersom värdeförändringen är orealiserad påverkas inte kassaflödet. Försäljning Vasallens strategi är att sälja utvecklade fastigheter när bästa möjlighet uppstår. Den svenska fastighetsmarknaden har varit fortsatt stark trots allt. Transaktionsvolymen blev knappt 100 miljarder kronor för 2013, vilket är något lägre än 2012. Risken är att fastighetsmarknaden viker vilket i så fall kommer att negativt påverka Vasallens resultat och likviditetsflöde och därmed också möjligheter till nya investeringar. Vikande marknadsvärden slår direkt mot byggrättsvärdet vilket är en risk som kan komma att påverka Vasallen i större utsträckning i framtiden. Vid delförsäljningar inom en anläggning uppstår risken att en enskild försäljning kan försvåra den fortsatta utvecklingen och profileringen av området. Riskerna minimeras genom ett aktivt planarbete och särskilda villkor i avtalen med köparna samt att försäljningar genomförs när de bedöms inte kunna påverka den övriga utvecklingen negativt. Finansiella risker Finansieringsrisk Vasallens finansiella strategi är avsedd att säkerställa att erforderliga kreditfaciliteter vid var tid finns tillgängliga för koncernen. Kreditbehov definieras som summan av refinansiering och finansiering av Vasallens verksamhet under en viss period. Finansieringsrisk definieras som: Kreditgivarna har svårt att infria sina utfästelser, eller Vasallens kreditvärdighet har försämrats till den grad att det uppstår svårigheter att erhålla finansiering. Finansieringsrisken hanteras genom att via avtal säkerställa tillgänglighet till kreditfaciliteter med hänsyn taget till planerade investeringar och försäljningar. Finansieringsrisken ska därutöver hanteras så att kreditbehovet kan tillgodoses även vid oväntade förseningar av planerade försäljningar. Ränterisk Ränterisken definieras som risken för att ränteförändringar får en negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöde. Räntederivat ska användas för att strukturera räntebindningstiden. De typer av säkringsinstrument som är tillåtna i syfte att begränsa ränterisk är: Ränteswappar Forward rate agreement Caps och floors Likviditetsrisk Koncernen är utsatt för risken att vid ett visst givet tillfälle inte ha tillräckligt med likvida medel (betalningsberedskap) för att kunna fullgöra sina åtaganden. Denna risk hanteras genom att en likviditetsreserv finns tillgänglig. Överskottslikviditet inom koncernen ska i första hand användas för att återbetala externa lån. Likvida medel därutöver ska hållas som banktillgodohavanden eller placeras i likvida instrument. Likviditetsreserven ska utgöras av likvida medel (banktillgodohavanden eller likvida instrument) och omedelbart tillgängliga kreditfaciliteter med en återstående löptid om minst sex månader. Likviditetsreserven ska vid var tid uppgå till minst 100 procent av kommande sex månaders kreditbehov. Valutarisk Valutarisk är risken för att växelkursförändringar ska ha en negativ påverkan på koncernens resultat eller kassaflöden. Valutarisk får ej förekomma. Motpartsrisk Vasallen ska endast anlita motparter som bedöms vara välrenommerade och kunna fullgöra sina åtaganden. De banker och finansieringsinstitut som Vasallen samarbetar med ska ha lägst en lång rating A enligt Standard & Poor s eller motsvarande A2 hos Moody s. Känslighetsanalys per 2013-12-31 I analysen belyses den resultateffekt som uppkommer då respektive parameter schablonmässigt beräknas öka eller minska förutsatt att allt annat är oförändrat. De parametrar som har största påverkan på resultatet är förändringar i hyresintäkter, hyresbortfall på grund av vakanser, förändringar i fastigheternas driftkostnader, värdeförändringar samt finansiella kostnader. Hyresintäkter Årshyran för år 2013 uppgick till 77 (95) Mkr. 99 (99) procent av hyresintäkterna i koncernens bestånd kommer från uthyrning av kommersiella lokaler. Därtill kommer intäkter från uthyrning av bostäder, vilka genererade en årshyra på 1 (1) Mkr. Vasallens portfölj av tecknade hyreskontrakt har ett årshyresvärde om 83 (77) Mkr. Av den totala hyresportföljen om 83 Mkr i årshyra utgörs 59 (55) procent eller 49 (42)Mkr av offentliga hyresgäster. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till knappt tio år. VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

10 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RISKER OCH KÄNSLIGHETSANALYS Vakanser Vid årsskiftet uppgick den ytmässiga vakansgraden till 45 (46) procent. Den ekonomiska vakansgraden är betydligt lägre då en stor del av de idag lediga ytorna är förrådslokaler och liknande. I vakansgraden ingår också oförädlade lokaler, vilka bedöms ha en längre omställningstid än sex månader till exempel kaserner som ska byggas om till bostäder och säljas. Fastighetskostnader Fastigheternas drift- och underhållskostnader, fördelat på genomsnittlig total uthyrbar lokalarea, uppgår till 212 (205) kr/kvm. Den enskilt största posten är energi, vars andel var drygt 35 (37) procent. I driftkostnaderna ingår också dotterbolagens administrationskostnader. Driftkostnadernas omfattning påverkas även av fastigheternas läge, grad av förädling, hyresgästsammansättning, modernitet och standard. Under de närmast kommande åren beräknas driftkostnaderna sjunka då fastigheterna når en allt större förädlingsgrad och fastighetsbeståndet minskar i omfattning. Fastighetsvärdet Värdeförändringar på fastigheter är ofta en stor resultatpost som kan ge kraftig påverkan på resultatet. De orealiserade värdeförändringarna har dock ingen effekt på kassaflödet. Vasallens kontraktsportfölj med en stor andel offentliga hyresgäster med långa kontrakt reducerar risken för stora värdeförändringar. Markinnehavet som ska förädlas till byggrätter har ett mer volatilt värde kopplat till förändringar i konjunkturen och fastighetsmarknaden, vilket ökar risken för värdeförändring. Räntekostnader Vasallen har som mål att ha en soliditet som överstiger 50 procent i genomsnitt under en femårsperiod. Vid årsskiftet var soliditeten 91 (93) procent vilket medför att känsligheten för ränteförändringar är och har varit relativt liten. Räntekostnaden under 2013 uppgick till 1 (13) Mkr. Skulden till kreditgivare uppgick till 0 (0) Mkr. Den genomsnittliga skulden uppgick till 0 (306) Mkr. Känslighetsanalys Förändring med 1 % Resultateffekt, Mkr Hyresintäkter +/ 0,8 Vakanser +/ 0,8 Driftkostnader +/ 0,5 Värdeförändring +/ 8,5 Räntekostnader +/ 0

F Ö R V A LT N I N G S B E R ÄT T E L S E R I S K E R O C H K Ä N S L I G H E T S A N A LY S Det första detaljplaneområdet i Rindö Hamn fastställdes under våren 2013. Inom planområdet kommer det att skapas cirka 400 bostäder inkluderat de bostäder som redan fanns när planen antogs. Redan idag bor här många familjer med båt- och friluftsliv som stort intresse. Byggrätter för nya bostäder håller på att skapas så att ännu fler ska kunna njuta av den vackra naturen nära Stockholm. VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013 11

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE EKONOMISK ÖVERSIKT Ekonomisk översikt Mkr Kajan 18, Luleå (50%) Hågesta, Sollefteå Eldsundsviken, Strängnäs Rindö Hamn, Vaxholm Presterud, Kristinehamn Moderbolaget Övriga koncernbolag Elimineringar Koncernen enl. IFRS Hyresintäkter 0,3 15,1 42,5 5,4 13,2 0 0,4 0 77 Nettoomsättning 1) 0,3 15,1 43,1 5,9 13,3 10,5 0,4 9,8 79 Fastighetskostnader 0,8 9,0 12,7 15,5 9,7 0 1,4 0 49 Fastigheternas driftnetto 0,5 6,1 30,4 9,6 3,6 10,5 1,0 9,8 30 Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 0,9 0 8,1 5,6 42,2 0,8 37,8 7 Intäkter entreprenader 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Direkta kostnader entreprenader 0 0 0 2,1 0 0 1,9 1,9 2 Av- och nedskrivningar fastigheter 0,1 3,0 11,3 2,3 0,9 0 0 11,6 0 Administrationskostnader 0 2,3 3,0 1,8 2,7 15,5 2,1 9,8 18 Finansnetto 0,1 2,4 12,7 2,3 0,8 15,3 2,7 0,8 1 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 0 0 0 0 0 0 0 47,0 47 Resultat före skatt 0,7 5,3 3,6 10,0 6,3 52,5 3,1 24,0 65 Årets resultat 0,7 4,3 2,8 7,8 4,9 49,2 3,1 13,6 53 Bokfört värde materiella anläggningstillgångar 12,4 93,2 322,1 83,3 25,6 0,1 9,5 300,0 846 Justerat eget kapital 5,9 25,4 2,6 45,4 1,9 572,6 298,9 39,0 914 Balansomslutning 14,0 101,3 331,7 126,0 37,3 575,4 458,2 644,4 1 000 Beslutade ännu ej genomförda investeringar 100,4 0 3,6 86,3 15,4 0 0 206 Överskottsgrad, % neg 40 71 neg 28 neg 39 Direktavkastning, % neg 7 9 neg 15 neg 4 Räntabilitet på eget kapital, % neg 19 106 neg neg 9 neg 6 Vinstmarginal, % neg 28 6 neg neg 469 neg 67 Soliditet, % 42 25 1 36 5 99 65 91 Medeltal anställda 0 3 3 2 2 7 0 17 1) I nettoomsättningen ingår även övriga intäkter, till exempel arrende.

13 Kasernerna i Presterud, Kristinehamn är naturskönt belägna i lummig parkmiljö. Det finns tio i stort sett identiska kaserner som kan förvandlas till vanliga hyresbostäder, trygghetsboende eller ungdomsboende för att nämna några exempel. VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

14 Rivningen av handels- och lagerbyggnaden Kajan 18 i Luleå som under årtionden har använts av Lantmännen är nu avslutad. En del mindre markföroreningar har tagits omhand, bland annat rester av fossila bränslen. Planärendet ligger hos Mark- och miljödomstolen för avgörande och förhoppningen är att bygget av den nya kontorsbyggnaden kan komma igång till sommaren. TeliaSonera har tecknat ett långt hyreskontrakt och förhandlingar pågår med flera presumtiva hyresgäster.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE TIOÅRSÖVERSIKT 15 Tioårsöversikt Mkr 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Resultaträkning Nettoomsättning 79 97 131 231 232 183 162 170 147 260 varav hyresintäkter 77 95 127 220 217 181 159 169 142 255 Driftnetto fastigheter 30 34 42 97 77 21 8 32 32 117 Resultat projektutveckling 5 4 14 9 4 12 63 11 6 5 Utvecklings- och administrationskostnader 18 32 35 34 38 45 52 58 57 54 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 47 17 150 407 73 116 129 291 67 23 Finansnetto 1 9 8 19 17 13 11 28 30 4 Resultat före skatt 65 14 137 460 47 141 159 304 78 49 Skatt på årets resultat 12 42 49 12 21 26 25-68 5 47 Årets resultat 53 56 88 472 26 115 134 236 73 96 Balansräkning Anläggningstillgångar 846 754 1 222 1 420 2 242 1 677 1 403 1 052 879 994 Omsättningstillgångar 154 204 164 887 73 96 204 773 1 495 1 462 Eget kapital 914 891 835 1 673 1 201 1 021 1 203 1 540 2 080 2 103 Långfristiga skulder 33 21 79 129 132 126 152 121 78 68 Kortfristiga skulder 53 46 472 505 982 626 252 164 216 285 Balansomslutning 1 000 958 1 386 2 307 2 315 1 773 1 607 1 825 2 374 2 456 Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten 23 38 22 9 65 30 46 118 147 1 147 Kassaflöde från investeringsverksamheten 40 487 35 1 215 598 391 232 710 169 675 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 30 400 750 413 536 336 406 776 96 208 Årets kassaflöde 47 49 693 811 3 25 220 52 118 2 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad, % 39 36 33 44 35 12 5 19 23 46 Direktavkastning, % 4 3 3 5 4 1 1 3 4 7 Räntabilitet på eget kapital, % 6 6 7 33 2 10 10 13 4 5 Räntabilitet på sysselsatt kapital, % 7 3 7 24 2 9 11 17 3 2 Vinstmarginal, % 67 58 67 204 11 63 83 139 50 37 Räntetäckningsgrad, ggr 19,0 0,8 1,7 3,0 2,5 0,8 29,0 2,3 73,8 15 Soliditet, % 91 93 60 73 52 58 75 84 88 86 Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea, tusen kvm 227 235 379 441 597 573 602 646 744 580 Kontrakterad lokalarea, tusen kvm 124 126 185 185 311 304 343 319 537 269 Uthyrningsgrad, % 55 54 49 42 52 54 57 50 73 47 Kontrakterad årshyra 83 77 124 121 247 231 225 205 196 146 Fastighetsförvärv 9 7 185 Investeringar i fastigheterna exkl förvärv 56 166 282 213 427 421 303 163 57 163 Fastighetsförsäljning 22 653 333 1 432 20 17 160 269 461 1 693 Värdeförändringar fastigheter 54 25 143 416 70 112 185 299 67 23 VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

16 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Finansiella rapporter Koncernens rapport över totalresultat Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2013 2012 Hyresintäkter 77 95 Övriga intäkter 2 2 Nettoomsättning 5 79 97 Fastighetskostnader 5,6,7,8 49 63 Fastigheternas driftnetto 5 30 34 Mkr Not 2013 2012 Fakturerade tjänster 10 14 Nettoomsättning 10 14 Avyttrade dotterbolag 42 179 Administrationskostnader 7,8,9,11 15 27 Rörelseresultat 37 166 Projektutveckling Försäljningsintäkter 22 653 Bokfört värde Anskaffningsvärde 6 450 Realiserade värdeförändringar 9 195 Intäkter entreprenader 9 0 6 Direkta kostnader entreprenader 9 2 10 Resultat projektutveckling 5 4 Administrationskostnader 10,11 18 32 Finansnetto 12 Finansiella intäkter 2 4 Finansiella kostnader 1 13 Summa finansnetto 1 9 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 13 47 17 Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter 12 25 31 Finansiella kostnader 12 10 22 Summa resultat från finansiella investeringar 15 9 Resultat efter finansiella poster 52 175 Bokslutsdispositioner 16 22 27 Skatt på årets resultat 14 2 3 Årets resultat 32 151 Moderbolagets rapport över totalresultat Årets resultat 32 151 Övrigt totalresultat Årets totalresultat 32 151 Resultat före skatt 65 14 Skatt på årets resultat 14 12 42 Årets resultat 53 56 Övrigt totalresultat Årets totalresultat 53 56 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 15 530 560 Föreslagen utdelning per aktie, kr 1 000 300 Total föreslagen utdelning 100 30

FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 17 Koncernens rapport över finansiell ställning Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 845 753 Inventarier 17 1 1 Summa anläggningstillgångar 846 754 Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar 10 8 Övriga fordringar 19 26 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 3 Likvida medel 18 122 167 Summa omsättningstillgångar 154 204 SUMMA TILLGÅNGAR 1 000 958 EGET KAPITAL 19 Aktiekapital 10 10 Övrigt tillskjutet kapital 2 2 Balanserad vinst 902 879 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 914 891 SKULDER Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 14 33 21 Summa långfristiga skulder 33 21 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 18 3 Leverantörsskulder 14 11 Skatteskulder 0 1 Övriga skulder 9 7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 27 27 Summa kortfristiga skulder 53 46 Summa skulder 86 67 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 000 958 Ställda säkerheter Inga Inga Eventualförpliktelser Inga Inga Mkr Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 21 304 445 Uppskjutna skattefordringar 29 27 Summa finansiella anläggningstillgångar 333 472 Summa anläggningstillgångar 333 472 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 133 Övriga fordringar 11 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 1 Summa kortfristiga fordringar 145 8 Kassa och bank 18 98 146 Summa omsättningstillgångar 243 154 SUMMA TILLGÅNGAR 576 626 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 10 Reservfond 2 2 Summa bundet eget kapital 12 12 Fritt eget kapital Balanserad vinst 529 408 Årets resultat 32 151 Summa fritt eget kapital 561 559 Summa eget kapital 573 571 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 1 Skulder till dotterbolag 50 Övriga skulder 1 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 1 2 Summa kortfristiga skulder 3 55 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 576 626 Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser 7 Inga VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

18 FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Rapport över förändringar i eget kapital Koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2012 10 2 823 835 Årets resultat 56 56 Övrigt totalresultat 0 0 Utgående balans per 31 december 2012 10 2 879 891 Ingående balans per 1 januari 2013 10 2 879 891 Utdelning avseende 2012 30 30 Årets resultat 53 53 Övrigt totalresultat 0 0 Utgående balans per 31 december 2013 10 2 902 914 Moderbolaget Bundet eget kapital Mkr Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2012 10 2 408 420 Årets resultat 151 151 Övrigt totalresultat 0 0 Utgående balans per 31 december 2012 10 2 559 571 Ingående balans per 1 januari 2013 10 2 559 571 Utdelning avseende 2012 30 30 Årets resultat 32 32 Övrigt totalresultat 0 0 Utgående balans per 31 december 2013 10 2 561 573

FINANSIELLA RAPPORTER RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 19 Rapport över kassaflöden Koncernen Moderbolaget Mkr Not 2013 2012 2013 2012 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 65 14 30 148 Ej likviditetspåverkande poster Avskrivningar 0 0 Värdeförändringar 23 54 25 Försäljning av anläggningstillgångar 42 179 Betald inkomstskatt 1 0 0 10 11 12 31 Ökning/minskning kund- och hyresfordringar 2 5 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 7 11 137 235 Ökning/minskning leverantörsskulder 3 8 0 2 Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder 5 3-52 49 Kassaflöde från den löpande verksamheten 23 38 201 251 Investeringsverksamheten Förvärv av anläggningstillgångar 56 166 0 Försäljning av anläggningstillgångar 23 16 653 42 179 Ökning/minskning andel koncernbolag 141 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten 40 487 183 178 Finansieringsverksamheten Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder 400 400 Utbetald utdelning 30 30 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 30 400 30 400 Årets kassaflöde 47 49 48 29 Likvida medel vid årets början 167 120 146 117 Omräkningsdifferens 2 2 0 0 Likvida medel vid årets slut 18 122 167 98 146 VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2013

20 FINANSIELLA RAPPORTER NOTER Noter Innehåll Not 1 Allmän information... 20 Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper... 20 Not 3 Finansiell riskhantering... 26 Not 4 Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål... 26 Not 5 Rapportering för segment... 27 Not 6 Fastighetskostnader... 27 Not 7 Personal... 27 Not 8 Leasing.... 29 Not 9 Entreprenadavtal... 30 Not 10 Ersättning till revisorerna... 30 Not 11 Administrationskostnader... 30 Not 12 Finansnetto... 30 Not 13 Förvaltningsfastigheter... 30 Not 14 Skatt... 31 Not 15 Resultat per aktie... 31 Not 16 Bokslutsdispositioner... 31 Not 17 Övriga materiella anläggningstillgångar... 31 Not 18 Finansiella instrument... 32 Not 19 Eget kapital... 32 Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter.... 32 Not 21 Koncernbolag... 33 Not 22 Transaktioner med närstående... 34 Not 23 Rapport över kassaflöden... 34 Not 24 Åtaganden... 34 Not 25 Händelser efter balansdagen.... 34 Not 1 Allmän information Vasallen AB (moderbolaget) och dess dotterbolag (gemensamt benämnda Vasallen eller koncernen) utvecklar och förädlar fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt. Moderbolaget är helägt av den svenska staten och har sitt säte i Örebro. Postadressen till huvudkontoret är Box 244, 701 44 Örebro. Koncernredovisningen, som omfattar moderbolaget och dess dotterbolag, och årsredovisningen för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2013 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering i mars 2014 och kommer att föreläggas årsstämman den 24 april 2014 för fastställande. Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna koncern- och årsredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. 2.1 Grund för rapporternas upprättande KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU. Vidare har även Rådet för finansiell rapportering RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats och därtill följande hänvisningar till Årsredovisningslagen samt uttalanden från Rådet för finansiell rapportering (UFR). Koncernredovisningen är upprättad enligt anskaffningsvärdesmetoden förutom vad beträffar vissa finansiella tillgångar samt förvaltningsfastigheter, vilka värderas till verkligt värde. Resultaträkningen följer uppställningen kallad funktionsindelning, vilket innebär att kostnader slås samman utifrån deras funktion. ÅRSREDOVISNINGEN Moderbolagets årsredovisning följer svensk aktiebolagslag och har upprättats i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2 Redovisning för juridiska personer och därtill följande hänvisningar till Årsredovisningslagen. Moderbolaget följer koncernens redovisningsprinciper förutom i nedan angivna områden: a) Dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. b) I moderbolaget redovisas på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. Om avvikelser föreligger i efterföljande redovisningsprinciper mellan koncernen och moderbolaget kommer det tydligt att framgå. BELOPP OCH DATUM Poster som ingår i de finansiella rapporterna för de olika enheterna i koncernen är värderade i den valuta som används i den ekonomiska miljö där respektive bolag huvudsakligen är verksamt (funktionell valuta). Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilken också är rapporteringsvalutan för såväl moderbolaget som koncernen. Samtliga belopp är, om inget annat anges, avrundade till närmaste miljon (Mkr) och belopp inom parentes anger föregående års värden. Resultaträkningsrelaterade poster avser perioden 1 januari 31 december och balansräkningsrelaterade poster avser den 31 december. NYA REDOVISNINGSREGLER Införda nya och ändrade IFRS Koncernen har under året infört följande nya och ändrade IFRS från och med 1 januari 2013: IFRS 13 Värdering till verkligt värde (Godkänd av EU 11 december 2012) IFRS 13 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2013 eller senare. Införandet av IFRS 13 introducerar även ändringar i IAS 34 Delårsrapportering, vilket innebär att nya upplysningar om verkligt värde även behöver lämnas i delårsrapporterna. IFRS 13 beskriver inte när ett verkligt värde ska användas utan hur det ska fastställas när ett sådant ska eller får användas i enlighet med respektive IFRS-standard. I enlighet med IFRS definieras ett verkligt värde som: Det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer ( exit price ). I standarden presenteras förtydliganden vad avser begreppet verkligt värde bland annat inom följande områden: Koncept såsom maximala och bästa användningen och värderingsantagande beskrivs. Det framgår att dessa enbart är tillämpliga med avseende på icke finansiella tillgångar. Marknadsaktörer antas agera på ett sätt som maximerar värdet för inblandade parter i situationer då det inte föreligger vägledning avseende beräkning av verkligt värde i enskilda IFRS-standarder. Effekten av så kallade blockrabatter (stor position relativt marknaden) får aldrig inkluderas i beräkningen av ett verkligt värde. Bestämmande av verkligt värde när aktiviteten på marknaden sjunker. Nya upplysningar ska i enlighet med IFRS 13 lämnas för att förtydliga vilka värderingsmodeller som tillämpas samt vilken information (data) som används i dessa modeller samt vilka effekter värderingen har gett upphov till i resultatet. Standarden ska tillämpas framåtriktat. Förtidstillämpning var tilllåten men Vasallen har tillämpat standarden först från och med 2013. Då Vasallen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde