CSR - hållbarhetsredovisning
VD har ordet Du har nu en kombinerad årsredovisning och CSR-redovisning i din hand. Skälet till att vi har valt att slå samman dem beror på att de är nära sammankopplade. För har företaget en god ekonomi så frigörs också utrymme för att arbeta vidare med oerhört viktiga framtidsfrågor hållbarhet och ett stort ansvar för bostadsförsörjning och för att utveckla Norrköping till att bli en attraktiv stad att bo och trivas i. Det är en självklarhet för oss att ta ett långsiktigt och hållbart ansvar. Det är också en stark vilja från våra ägare och står även i våra ägardirektiv. Genom att arbeta fokuserat med CSR tar vi ett tydligare kliv mot en hållbar framtid genom ett starkt samhällsansvar. Vi arbetar långsiktigt med vår fastighetsförvaltning, med boendemiljöer och stadsdelsutveckling. Vi jobbar också med energieffektiviseringar, hållbar klimatpåverkan och verksamhetsutveckling för att skapa en god och stabil ekonomisk grund att utgå från. Vi har en långsiktig ambition att genom nära relationer till våra hyresgäster och samarbetspartners skapa livskraftiga och attraktiva boendemiljöer i kommunen. Enligt lagen för kommunala bostadsaktiebolag ska Hyresbostäder drivas enligt affärsmässiga principer och samtidigt ta ett samhällsansvar, samt vara till allmän nytta utifrån vad som är långsiktigt hållbart. Det vi kallar att vara till allmän nytta på marknadens villkor. Vårt CSR-arbete hänger intimt ihop med vår ekonomiska utveckling. Inte bara i denna årsredovisning utan också i vardagen ute hos våra hyresgäster. För att komplettera bilden av det vi gör föreslår jag att du som läsare också tittar i vår populärversion Magasinet Hemma. Tillsammans ger det en god bild av den enorma bredd av det vi gör, varje dag, året runt. Gunnar Boquist, vd Norrköping i februari hyresbostäder hyresbostäder
Finansiering och Risker ett oroligt år Även om inleddes med en övervägande optimism om framtiden vändes den ganska omgående när orosmolnen hopade sig över Euro-zonen. Oron för spridningseffekter av de extremt skuldsatta länderna i södra Europa ökade. Och till slut blommade hela krisen ut, vilket resulterade i flera nödlån till Grekland och kraftigt stigande räntekostnader för flertalet krisande länder i sydeuropa. I Sverige gjorde Riksbanken en paus i sin höjningscykel av reporäntan, som planade ut på %. Istället för ytterligare inplanerade höjningar sänkte Riksbanken räntan till,75 % i december, för att möta den försämrade konjunkturen. Finansiell riskhantering Sedan tidigare är finansieringsverksamheten centraliserad till Norrköpings kommuns internbank. Det innebär att Hyresbostäders finansiering sker via ett konto hos internbanken och finansieringskostnaden speglar kommunens upplåningskostnad. Ränterisken hanteras av internbanken enligt en finansinstruktion, som reglerar hur stor del av finansieringen som kan läggas inom olika löptidssegment. År - - - -4 4-5 5-6 6- Norm % 4 Intervall % -6 - - - - - -4 Utfall % 6 5 6 Låneportfölj Den finansiella nettoskulden uppgick per balansdagen till 66 Mkr ( 58 Mkr). För blev den genomsnittliga upplåningsräntan,8 % (,4 %). Ränteutvecklingen för portföljen redovisas i nedanstående diagram. Utsikter för Utsikterna för Euro-zonen framöver ser allt annat än positiva ut. Fortsatta stora besparingspaket kommer att behöva genomföras i flertalet länder runtom i Europa, vilket på sikt kommer att dämpa tillväxten under en lång period. För Sverige som ett litet exportberoende land är ett sargat Europa allt annat än positivt, även om statsfinanserna är bland de bästa i Europa. Enligt Riksbanken ska reporäntan ligga på,5 % under hela och inte höjas förrän en bit in på. Tillväxten bedöms bli låg under hela för att normaliseras under. femårsöversikt. Driftresultat Resultat före jämförelsestörande poster, avskrivningar och finansiella poster.. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen.. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella intäkter och kostnader i procent av genomsnittligt eget kapital. RESULTATRÄKNING, Mkr Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Kostnader för underhåll, drift och administration Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Avskrivningar* Rörelseresultat exklusive engångsposter Finansiella intäkter Finansiella kostnader 4. Avkastning på totalt kapital Rörelseresultatet plus finansiella intäkter i procent av balansomslutningen. 5. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. 77 5-54 - -8 69-9 75 4-5 - -8 54-9 9 74 6-49 - -8 7-8 77-485 -6-7 65-4 7 649 8-47 -5-6 7-7 Resultat efter finansiella intäkter och kostnader 5 46 6 7 9 Jämförelsestörande poster 7 Ränteutveckling Resultat före skatt Skatt Årets resultat * 8 inklusive nedskrivningar och reverseringar 5-5 66-4 6 69-68 9 9,5,,8,4,5,7,5,,,,,8 BALANSRÄKNING, Mkr Tillgångar Byggnader, mark och markanläggningar Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar 4 8 5 4 64 4 86 7 4 6 9 4 97 8 6 4 8 4 74 9 8 4 7 9 96 4 Eget kapital och skulder,,8,7 Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder och eget kapital 5 5 66 86 4 64 474 5 58 84 4 6 4 5 6 45 4 59 5 67 65 4 7 58 4 4,5 Jan Feb Mars April Maj Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Snitt NYCKELTAL Driftsresultat Genomsnittlig ränta, brutto i % Räntetäckningsgrad i % Soliditet i % Marknadsjusterad soliditet i % Avkastning på eget kapital i %** Avkastning på totalt kapital i % Investeringar, Mkr Uthyrningsgrad lgh i % Medelantal anställda 54,,4, 6,,,9 8 98,8 4 7,,4, 5, 4,7 4, 86 98, 8 9 54,,6,, 7,6 4, 9 97, 4 8 6,8, 8,5, 8,8 4, 5 96, 7 9,5, 8,,,9, 6 95, 7 ** 6 exkl nedskrivningar -5,% 4 hyresbostäder 5 hyresbostäder 5
årsredovisning förvaltningsberättelse Hyresbostäder i Norrköping AB Org nr 55664-5847 Allmänt om verksamheten Hyresbostäder i Norrköping AB är ett av Norrköpings Rådhus AB helägt företag som i sin tur är en koncern inom Norrköpings Kommun. Hyresbostäder i Norrköping AB är moderföretag i en koncern som även innefattar företagen Studentbo i Norrköping AB, Hyresbostädershus i Norrköping AB, Boteknik i Norrköping AB och Fastighets AB Strömsholmen i Norrköping. Bolaget är anslutet till Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och till fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation (FASTIGO). Hyresbostäder i Norrköping AB och Fastighets AB Strömsholmen i Norrköping har till uppgift att inom kommunen äga, förvalta och utveckla prisvärda bostäder samt att tillsammans med de boende utveckla bostadsområden och stadsdelar. Studentbo i Norrköping AB har till uppgift att främja bostadsförsörjningen inom Norrköpings kommun, främst för studerande vid Linköpings universitet, Campus Norrköping. BoTeknik i Norrköping AB har till uppgift att bedriva teknisk fastighets-förvaltning såsom reparationer och fastighetsservice inom koncernens fastighetsbestånd. Hyresbostädershus i Norrköping AB bedriver ingen verksamhet. Den ekonomiska förvaltningen i dotterföretagen handhas av moderföretaget. Fastigheterna Bestånd äger och förvaltar 94 (94) fastigheter innehållande 564 ( 569) lägenheter och () lokaler. Den totala lägenhetsytan uppgår till 7 45 kvm (7 867 kvm) och den totala ytan för lokaler uppgår till 78 9 kvm (78 kvm). s 78 (78) fastigheter innehåller 9 6 (9 65) lägenheter med en yta på 697 566 kvm (697 95 kvm) och 97 (88) lokaler med en yta på 75 8 kvm (75 6 kvm). Marknadsvärdering En marknadsvärdering av fastigheterna har genomförts. Värderingen visar ett värde på koncernens fastigheter på ca 6 99 Mkr, vilket är knappt 9 Mkr högre än det bokförda värdet och en ökning med ca 7 % i jämförelse med föregående år. Fastigheternas taxeringsvärden uppgår till 5 65 Mkr (5 5 Mkr). Personal Medelantalet helårsanställda i moderföretaget har under året varit 9 (88), varav 4 (4) kvinnor och 49 (48) män, och i koncernen 4 (8), varav 4 (44) kvinnor och 97 (94) män. Marknad Uthyrningsläget nådde historiska nivåer under. Vakanserna låg konstant under % och det fanns få lägenheter att direkt erbjuda de som sökte bostad. Det har egentligen aldrig hänt tidigare och får ses som det yttersta beviset på att Norrköping nu har bostadsbrist. Orsakerna till detta är att nyproduktionen av bostäder legat lågt under en lång tid och det gäller särskilt hyresrätter. Till detta lägger vi den positiva befolkningsökningen och då uppstår bristen på bostäder. Det är glädjande att våra bostäder efterfrågas, men samtidigt ett problem, då Hyresbostäders uppdrag är att tillgodose Norrköpingsbornas behov av attraktiva och tillgängliga bostäder. För att kunna möta dessa behov fortsätter vi vårt arbete med att nyproducera hyresrätter. Uthyrningsgraden i moderföretaget, beräknad som hyresintäkter för uthyrda lägenheter i förhållande till total bruttohyra för lägenheter, uppgick under året till 99, % (98, %). Motsvarande siffra för koncernen var 98,8 % (98, %). Hyresnivå I förhandling mellan företaget och Hyresgästföreningen avseende års hyror träffades en överenskommelse om en höjning med,67 % från april. För har en överenskommelse om hyresjustering med,5 % från januari träffats. Ett hyressättningssystem som kallas Rätt hyra tillämpas. Rätt hyra innebär att varje lägenhet har poängsatts utifrån lägenhetens och områdets specifika kvalitéer för att på så sätt få fram en hyra som speglar hyresgästernas värderingar. Ekonomi Resultat s resultat uppgick till 5, Mkr (6, Mkr). Fastigheterna, med ett bokfört värde i koncernen av 4,4 Mkr (4 77, Mkr), gav under ett driftnetto beräknat som resultat före jämförelsestörande poster, avskrivningar och finansiella poster på 5,4 Mkr (5,6 Mkr). Investeringar och fastighetsunderhåll s bruttoinvesteringar uppgick till 8, Mkr (86, Mkr). Under året har flera stora ombyggnadsprojekt bedrivits, bl a fortsatt omdaning av bostadsområdet Ljura. Nyproduktionen av äldreboendet kv Lyran i Kneippen Syd påbörjades och har fortgått. Inflyttning kommer att ske under första kvartalet. Totalt har underhåll och reparationer i koncernen genomförts för 9,8 Mkr (7,4 Mkr) under. Finansverksamhetens resultat Finansnettot (räntebidrag och övriga ränteintäkter minus räntekostnader) i koncernen uppgick till -7,7 Mkr (-8, Mkr). Finansiell ställning s egna kapital uppgick vid årsskiftet till 5, Mkr (474, Mkr). Soliditeten, beräknad som eget kapital i förhållande till balansomslutningen, uppgick i koncernen till, % (, %). Den justerade soliditeten i koncernen, som tar hänsyn till marknadsvärderade tillgångar, uppgick till ca 6 % (5 %). I beräkningen har uppskjuten skatt beaktats med 6, % på skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokförda värdet. s likvida medel uppgick per balansdagen till, Mkr (,9 Mkr). Genom beslut av kommunfullmäktige ska bolagets kort- och långfristiga upplåning ske genom kommunens internbank. Internbanken garanterar finansiering av de kreditbehov som bolaget anmäler. Skulden per balansdagen uppgick i koncernen till 65,6 Mkr ( 58, Mkr) och i moderföretaget till 64,5 ( 65,6 Mkr). Den genomsnittliga räntesatsen på fastighetslånen uppgick till,8 % (,4 %). Information om risker och osäkerhetsfaktorer Hyresbostäder i Norrköping AB:s möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsade. Hyresintäkter från bostäder bygger på tillsvidareavtal med rätt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet med tre månaders varsel. Intäkter från lokaler är reglerade av förhållandevis långa hyresavtal. Rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet. Lönsamheten och verksamheten påverkas av bl.a. konjunkturen och ränteläget. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför lång framförhållning. Styrelsen och ledningen arbetar med affärsplaner på fem års sikt och Affärsplan 6 behandlar olika risker och osäkerhetsfaktorer i omvärlden och i närvärlden som påverkar företagets lönsamhet och verksamhet, vilket kort sammanfattas nedan. Hyresutvecklingen Hyresutvecklingen för bostäder följer av lokala förhandlingar mellan bolaget och Hyresgästföreningen. Hyresnivån för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är normalt bundna till konsumentprisindex. Hyresförändringar sker när avtalen förnyas. Hyresförluster vakanta bostäder Bolagets fastighetsbestånd finns i Norrköpings kommun och vakansgraden påverkas därför bl.a. av folkmängd och befolkningsutveckling i kommun samt hur antalet personer i sysselsättning utvecklas. Dessutom påverkas vakanserna av utbudet på nya bostäder. Med tanke på det gynnsamma ränteläget är också bostadsrätter och äganderätter starka konkurrenter. Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är svåra att påverka på kort sikt. Bolaget arbetar aktivt med att minska fastigheternas energianvändning och därmed sänka driftskostnaderna. Upphandling av el görs regelbundet på termin för att minska känsligheten för svängningar i energipriserna. Bolaget arbetar målmedvetet med uppföljning av vilka underhållsprojekt som skall genomföras för att på sikt bidra till minskade oförutsedda riskkostnader eller kostnadsökningar. Ett stort innehav av miljonprogramsområden bidrar till ett ökat framtida underhållsbehov. Finansiella risker Företagets verksamhet finansieras genom en checkräkningskredit hos Norrköpings kommun. Som en följd av det är bolaget exponerat för en ränterisk. En ränteuppgång påverkar koncernens resultat och kassaflöde negativt, inte minst mot bakgrund av koncernens skuldsättningsgrad. Övrigt Lagstadgade förändringar avseende bland annat fastighetsskatt och räntebidrag utgör risker. Information om icke finansiella resultatindikationer Bolaget genomför kontinuerliga undersökningar hos invånare i Norrköpings kommun och boende hos Hyresbostäder. Dessutom görs det regelbundet en medarbetarundersökning. Våra undersökningar leder fram till beslut om olika åtgärder inom företaget. Miljöpåverkan Inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd bedrevs under. Ägardirektiv och måluppfyllelse Företaget uppfyller de mål som satts upp kring ekonomi, verksamhet och inriktning, framför allt med avseende på 6 hyresbostäder 7 hyresbostäder 7
resultaträkning Belopp i Kkr FASTIGHETSRÖRELSEN Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Not KONCERNEN 77 998 75 56 5 44 74 796 4 775 MODERFÖRETAGET 79 644 7 4 4 97 78 754 67 74 987 Fastighetskostnader Underhållskostnader Driftskostnader Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillångar Summa fastighetskostnader 4-589 -5 6-75 -8 597-579 7-89 -74 76-54 -8 678-579 49-6 6-6 7-9 44-75 85-548 - 4-58 69-9 -7 69-55 5 Bruttoresultat 7 5 95 78 6 96 8 464 Centrala administrations- och försäljn.kostn. Resultat vid försäljning av fastigheter Resultat vid försäljning av aktier Rörelseresultat, 5-48 54 68 85-4 459 9 9 45 7 864-48 7 58 59-4 459 9 9 45 6 547 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster 6 7 44-8 77 5 96-9 65 85 8-64 48 46 95-57 6 95 Resultat före skatt 5 65 85 48 46 6 95 Skatt på årets resultat Årets resultat 8-94 5 99-79 6-76 48 6-64 58 9 hyresgästinflytande och socialt ansvar. Resultatkravet för året var satt till 6 Mkr, vilket infriades. Utsikter för Vi fortsätter att arbeta med våra fyra utmaningar; förbättrad resultatutveckling, framtida energisatsning, Staden vid Strömmen (nyproduktion) och framtida kompetensutveckling. Med tidigare års goda ekonomiska utveckling som bas fortsätter nu också arbetet med att öka värdet i vårt befintliga fastighetsbestånd - inte minst genom att utöka vårt redan stora underhållsarbete med ytterligare drygt 8 Mkr per år. Från och med år och under den kommande femårsperioden innebär detta att vi totalt satsar ca,5 Mdkr på olika underhållsinsatser - allt från stambyten, badrumsrenoveringar, energiinstallationer och totalrenoveringar till upprustning av utemiljöer, skalskydd, tak och inre underhåll. Inte alla, men det stora flertalet av våra hyresgäster kommer att märka av denna satsning under de kommande åren. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor 97 99 987 kr, disponeras enligt följande: Till aktieägare utdelas 85 Balanseras i ny räkning 84 67 987 Summa 97 99 987 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tillhörande bokslutskommentarer. 8 hyresbostäder 9 hyresbostäder 9
balansräkning Belopp i Kkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för dataprogram Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Underhållslånepost Ersättningslånepost Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 9,, 4 5 6 7 8 9 KONCERNEN -- -- 67 67 75 554 77 565 56 96 48 4 5 56 4 9 7 87 8 5 98 45 77 44 4 79 4 85 69 4 4 7 78 6 89 7 9 6 86 4 8 69 4 9 55 55 56 689 687 95 96 6 869 97 76 5 65 8 5 MODERFÖRETAGET -- -- 67 67 44 44 84 9 897 85 7 4 87 698 6 85 6 566 95 895 77 5 945 5 796 77 95 6 94 76 4 4 7 78 6 89 55 596 4 48 4 898 67 5 7 5 54 6 8 7 7 78 9 6 59 balansräkning Belopp i Kkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital ( 5 aktier, kvotvärdet uppgår till kr/st) Bundna reserver Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Långfristiga skulder Skulder till Norrköpings kommun Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till Norrköpings kommun Skulder till Norrkköpings Rådhus AB Skulder till systerbolag i Norrkköpings Rådhus AB Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Not 4 5 KONCERNEN -- -- 5 5 4 4 65 65 46 774 47 5 5 99 6 456 97 49 7 5 474 47 49 998 49 9 4 49 998 49 97 65 597 58 4 65 597 58 4 79 949 7 85 79 75 5 6 9 849 8 6 48 86 9 86 7 86 67 8 744 4 6 965 4 6 5 Inga Inga MODERFÖRETAGET -- -- 5 5 9 455 9 455 64 455 64 455 49 7 9 44 48 6 58 9 97 99 49 7 46 447 44 87 7 5 7 7 4 7 5 7 4 64 548 65 65 64 548 65 65 76 8 67 989 79 5 8 8 58 64 56 88 496 58 884 48 84 945 78 949 6 7 8 4 7 8 98 47 Inga Inga Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 6 5 6 4 6 965 856 497 4 6 5 4 4 7 8 5 4 98 47 Ansvarsförbindelser 6 95 99 65 6 hyresbostäder hyresbostäder
Kassaflödesanalys Belopp i Kkr Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av varulager Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella tillgångar Investeringar i finansiella tillgångar Avyttring/minskning av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Erhållna/lämnade aktieägartillskott Upptagna lån Amortering av lån Förändring av långfristiga fordringar Lämnade koncernbidrag, brutto Kassaflöde från finansieringsverksamheten KONCERNEN 5 67 65 85 8 98 59 9 589 5 95-589 5 94 - -7 58 494 7 74 8 96 94 66 9 - -8 7-86 7 9 7 746 575-8 88-48 86 98 94-4 66-4 -58 95-75 -5 9 44-8 5 MODERFÖRETAGET 48 46 6 95 75 78 5 4 54 56 4 54 56-6 6 9 5 8 859 95 5 4-4 85-85 56 9 7 746 - - 675-4 7-47 9 - - 98 94-9 45-58 95-5 98 85-744 tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall Redovisningsrådets rekommendationer eller annan princip tillämpas, så framgår detta av nedanstående avsnitt. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när de på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller koncernen/företaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om de genererar ekonomiska fördelar som överstiger den ursprungliga prestandan för tillgången. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastarresultatet. Bolagets fastighetsbestånd (inom materiella anläggningstillgångar) Bolagets fastigheter är upptagna till anskaffningsvärden med avdrag för linjära avskrivningar enligt plan med nedanstående undantag. Nedskrivningar av anläggningstillgångar Nedskrivning av enskild fastighet har gjorts i de fall där bolaget identifierat en värdenedgång och denna värdenedgång ansetts vara bestående. Totalt ackumulerade nedskrivningar framgår av not -5. är identifierbar, kontroll innehas över tillgången och att den förväntas ge framtida ekonomiska fördelar. Bolagets forskningskostnader kostnadsförs i den period de uppkommer. I bolaget redovisas utgifter för utveckling som immateriell tillgång, utöver de allmänna kraven angivna ovan, endast under förutsättning att det är tekniskt och finansiellt möjligt att färdigställa tillgången, avsikten är och förutsättning finns att tillgången kan användas i verksamheten eller säljas samt kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. I bolagets balansräkning av utvecklingskostnaderna upptagna till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningsprinciper för immateriella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med restvärde. Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen. och koncernen Balanserade utgifter för dataprogram % Hyres- och kundfordringar Hyres- och kundfordringar har värderats till belopp som beräknas inflyta. Varulager Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen enligt BFNAR :. Med nettoförsäljningsvärdet avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Varulagret har beräknats enligt först in- och först ut-principen. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats. Årets kassaflöde - 65 Likvida medel vid årets början 856 Likvida medel vid årets slut 6 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor Erhållen ränta 44 Erlagd ränta -8 77 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 6 Ej utnyttjade krediter Förutom ovanstående har koncernen även outnyttjad checkräkningskredit på koncernkonto, se not 4. 55 7 856 96-9 856-5 5 6-689 4 7 5 95-57 5 Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod som bolaget löpande går igenom och uppdaterar per fastighet. Avskrivningarna redovisas som en kostnad i resultaträkningen. och koncernen Byggnader Styr- och övervakningsutrustning, datanät, som ingår i byggnad Markanläggningar Inventarier Fastighetsinventarier, som ingår i byggnad,-, %, % 5, %, -, %, % Pågående ny- och ombyggnader Pågående ny- och ombyggnader har värderats till direkta produktionskostnader samt del av indirekta kostnader. Immateriella anläggningstillgångar Utgifter för forskning och utveckling redovisas enligt RR 5 Immateriella tillgångar. Rekommendationen innebär bland annat att en immateriell tillgång redovisas endast när tillgången Redovisning av intäkter Redovisning av intäkter sker enligt Redovisningsrådets rekommendation nr, Intäkter. Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna kommer att tillfalla bolaget och dessa fördelar kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intäkterna redovisas i takt med att väsentliga risker och förmåner som är förknippade med koncernens tjänster överförs till kunden och att koncernen inte heller utövar någon reell kontroll över de sålda tjänsterna. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Ränta redovisas som en intäkt när det är sannolikt att bolaget kommer att få de ekonomiska fördelarna som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Ersättningar till anställda Pensioner s pensionsförpliktelser enligt allmän pensionsplan täcks genom försäkringspremier i Collectum och Fora, vilka är avgiftsbaserade pensioner. Bolagets förpliktelser för varje period utgörs av de belopp som bolaget ska bidra med för den aktuella perioden. Bolaget har dessutom vissa pensionsförpliktelser för vilka man tecknat en kapitalförsäkring. Bolaget har valt att redovisa hyresbostäder hyresbostäder
tilläggsupplysningar dessa i enlighet med RedR4 Redovisning av pensionsskuld och pensionskostnad, innebärande att pensionsförpliktelsen redovisas som en ansvarsförbindelse. Statliga bidrag Bidrag från staten erhålls i form av räntebidrag. Dessa bidrag redovisas i resultaträkningen bland finansiella poster i den period de hänför sig till. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 7 Redovisning av kassaflöden. Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med indirekt metod. Skatt Företaget och koncernen tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd om redovisning av inkomstskatter, BFNAR :. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i koncernmässig goodwill och inte heller i skillnader hänförliga till andelar i dotter- eller intresseföretag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Temporära skillnader vid substansförvärv redovisas utifrån det värde som åsatts i samband med förvärvet. lämnas var för sig i not till berörda resultatmått. Exempel på väsentliga transaktioner är nedskrivningar, eller resultat vid försäljning av betydande anläggningstillgångar. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, utom till den del de ingår i tillgångs anskaffningsvärde. Koncernredovisning Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR :. Koncernredovisningen omfattar moderföretaget samt dess dotterföretag. Med dotterföretag avses de företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt, har ett bestämmande inflytande. Förvärvsmetoden innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom moderföretaget indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade dotterföretagets resultat, tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill. Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 5 % av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Eliminering av transaktioner mellan koncernföretag Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag i koncernen liksom därmed sammanhängande orealiserade vinster elimineras i sin helhet. Orealiserade vinster uppkomna från transaktioner med intresseföretag och joint ventures elimineras till den del koncernen äger andelar i företaget. Koncernbidrag Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttagandet från Rådet för finansiell rapportering UFR. Koncernbidrag redovisas efter sin ekonomiska innebörd: att minimera koncernens totala skatt. Eftersom koncernbidrag därför inte utgör något vederlag för utförda prestationer, redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel. Noter Not. Nettoomsättning per rörelsegren Bostäder Lokaler Övrigt Hyresintäkter, brutto Avgår hyresbortfall 69 44 76 74 6 8 78 977 677 69 75 5 6 7 768 49 Bostäder Lokaler Övrigt Hyresintäkter netto Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning -7 99-975 - - 979 77 998 5 44 796 4-87 - 7-67 -6 984 75 56 74 775 Not. Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse och revisorer Medelantalet anställda varav kvinnor 9 45% Dotterföretag 5 8% totalt 4 % Könsfördelning i företagsledningen Styrelsen Övriga ledande befattningshavare totalt Styrelsen Övriga ledande befattningshavare Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. 649 59 66 99 75 55 7 89 6 7 5 77 74 85 76 574-6 64-64 - 975-7 - 9-997 - 54-5 7 79 644 7 4 4 97 78 754 67 74 987 varav kvinnor 88 45% 5 7% 8 % Andel kvinnor Andel kvinnor 9% 9% 7% 4% % 5% 7% 4% Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Leasing - leasetagare Leasingavtal redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR :4. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. Det innebär att leasingavgiften kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Jämförelsestörande poster FARs Vägledning - Om årsredovisning i aktiebolag tillämpas vid redovisning av jämförelsestörande poster. Det innebär att upplysning om särskilda händelser av väsentlig betydelse Koncernuppgifter Hyresbostäder i Norrköping AB är helägt dotterföretag till Norrköpings Rådhus AB, org nr 5566-87 med säte i Norrköping. Norrköpings Rådhus AB är ett av Norrköpings kommun helägt företag. Hyresbostäder i Norrköping AB är moderföretag i en koncern som även innefattar företagen Studentbo i Norrköping AB, Hyresbostädershus i Norrköping AB, Boteknik i Norrköping AB och Fastighets AB Strömsholmen i Norrköping. Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 56 76 Kkr (fg år 4 4 Kkr) av inköpen och 65 65 Kkr (fg år 6 68 Kkr) av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. Av moderföretagets totala inköp och försäljning avser 497 Kkr (fg år 478 Kkr) respektive 55 Kkr (fg år 8 Kkr) andra företag inom koncernen där Hyresbostäder i Norrköping AB är moderföretag. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och Sociala Löner och ersättningar kostnader ersättningar (varav pensionskostnad) Dotterföretag (varav pensionskostnad) totalt (varav pensionskostnad) 4 48 5 84 49 5 5 6 (468) 5 88 (9) 94 (57) 6 969 46 85 ) Av moderföretagets pensionskostnader avser 4 Kkr (fg år 65 Kkr) gruppen styrelse och VD. Inga utestående pensionsförpliktelser finns till dessa (fg år inga). ) Av koncernens pensionskostnader avser 4 Kkr (fg år 65 Kkr) gruppen styrelse och VD. Inga utestående pensionsförpliktelser finns till dessa (fg år inga). Sociala kostnader 4 ) (457) 5 48 (75) 9 79 ) (54) 4 hyresbostäder 5 hyresbostäder 5
noter Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. Styrelse Övriga Styrelse Övriga och VD anställda och VD anställda Dotterföretag totalt Avgångsvederlag 59 54 99 5 7 47 98 87 7 44 79 9 44 66 För VD gäller att om anställningen upphör på bolagets begäran skall, utöver uppsägningslön, ett avgångsvederlag utgå motsvarande 4 månaders lön. För övriga ledande befattningshavare följer uppsägningstiden kollektivavtal och pensioner utgår enligt allmän pensionsplan. Sjukfrånvaro koncern Total sjukfrånvaro i förhållande till total ordinarie arbetstid Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på mer än 6 dagar Andel sjukfrånvaro för kvinnor Andel sjukfrånvaro för män Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 9 år eller yngre Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern -49 år Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 5 år eller äldre,9%,94% 5,8%,%,%,79%,64% 4,% 47,6% 6,5%,% 4,9% 4,% 4,% Not 4. Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utg för dataprogram Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Fastighetsinventarier Inventarier 4 77 85 5 8 4 75 65 85 5 8 49 Återförda nedskrivningar fördelade per tillgång Byggnader Markanläggningar - -484-85 - -484-85 Summa avskrivningar och återförda nedskrivningar 8 598 8 678 Not 5. Leasingavgifter avseende operationell leasing 4 7 7 45 9 4 9 47 76 666 74 44 - - -484-484 -85-85 75 85 7 69 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörs förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Årets bokförda kostnader för tillgångar som innehas via operationella leasingavtal, exklusive lokalhyror 547 68 46 76 Ernst&Young Revisionsuppdrag Övriga uppdrag Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag 7 4 64 4 7 76 447 5 4 477 4 8 76 4 Not 6. Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 44 44 96 96 8 8 95 95 Not. Driftskostnader Not 7. Räntekostnader och liknande resultatposter Fastighetsskötsel Reparationer Värme El Vatten Avfallshantering Kabel-tv Hyresgästföreningen Övrigt Summa driftskostnader -77 5-64 8-9 7-766 -8 55-4 - 5-5 7 - -5 6-85 8-65 87-99 879-78 -7 6-4 987-4 944-4 957-8 4-74 76-7 477-6 8-86 45-9 98-7 96-9 9-664 -5 7-69 -6 7-79 89-64 67-94 874-488 -6 88-8 -4 64-4 957-8 -58 69 Statliga bostadssubventioner Räntekostnader, Norrköpings kommun Räntekostnader, övriga 9-8 8-4 -8 77 5-6 -9-9 6-66 -4-64 777-6 -4-57 6 hyresbostäder 7 hyresbostäder 7
noter Not 8. Skatt på årets resultat Aktuell skatt - Uppskjuten skatt -9-94 - - 79-79 -76-76 - 64-64 Värdet av de skattemässiga underskottsavdragen och andra temporära skillnader har endast aktiverats som uppskjuten skattefordran i den utsträckning det har bedömts som sannolikt att de kommer att kunna utnyttjas mot skattemässiga överskott inom tre år. Nedan framgår en specifikation på ej redovisade uppskjutna skattefordringar, vilka framräknats utifrån ett skattemässigt värde uppgående till 6,% på aktuellt underskott respektive skattemässiga temporära skillnader. Byggnader Underskottsavdrag 58 6 97 9 85 58 8 6 546 Not 9. Balanserade utgifter för datorprogram -- -- -- -- Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 65 954 65 954 Verkligt värde avseende byggnader, mark, markanläggningar och standardförbättringar -- -- -- -- Internt beräknat verkligt värde 6 987 69 6 49 9 6 5 669 6 47 Bolaget har internt beräknat marknadsvärdet (verkligt värde) på koncernens fastigheter. Avkastningsvärdeberäkningen bygger på diskonterade kassaflöden under en kommande femårsperiod per fastighet och därefter på en egen beräkning av evig direktavkastning. Diskonteringsfaktorn varierar mellan 7-%. Beräkningen av kassaflöden baseras på en antagen inflation på %, normaliserade underhållskostnader och en långsiktig (normaliserad) vakansgrad. Not. MARK -- -- -- -- Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar 49 8 87 58 4-79 - 79 49 765 865-47 49-79 - 79 86 49 8 87 94 976-79 - 79 86 7 865-47 86 49-79 - 79 Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar - -5-7 - - - -5-7 - - Utgående redovisat värde Not. MARKanläggningar 56 96 48 4 9 897 85 7 Utgående redovisat värde 67 Not. Byggnader -- -- Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärdenw Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar 4 84 9 4 7 87 7 4 896 75-8 64-77 84-88 48 4 788 99 8 5-7 7 85 4 84 9-7 8 98-75 64-8 64 Ingående nedskrivningar Försäljningar/utrangeringar Återförda nedskrivningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade nedskrivningar -64 9-6 76-66 4-64 9 Utgående redovisat värde 75 554 77 565 Omklassificering av fastighetsinventarier till byggnad har skett. Fg år uppgick bokfört värde avseende fastighetsinventarier till 954 (moder) samt 4 (koncernen). 67 -- -- 4 449 9 4 44 9 4 677 8-7 87 6 7 85 4 54 7 4 449 9-77 7-75 46 98-7 -7 45-844 68-77 7-6 699-65 4-6 69-6 699 44 44 84 Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar Återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Not. Taxeringsvärden Taxeringsvärden byggnader, bostäder Taxeringsvärden byggnader, lokaler Taxeringsvärden mark, bostäder Taxeringsvärden mark, lokaler -- -- 6 969 6 95 4 8 9 9 675 6 969-6 447-4 6-5 - 85-8 8-6 447-6 -6 787 484 484-5 89-6 5 56 4 9 -- -- 9 47 8 6 6 96 6 96 446 6 4 77 5 57 4 57 5 64 888 5 5 79 -- -- 6 6 6 4 4 8 8 474 6 6-6 6-88 - 9-4 -8 69-6 6-6 -6 787 484 484-5 89-6 4 86 698 -- -- 647 985 546 674 6 44 6 44 66 5 47 46 989 9 989 5 87 6 5 64 54 8 hyresbostäder 9 hyresbostäder 9
noter Not 4. Underhållslånepost Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Utgående redovisat värde Not 5. Ersättningslånepost -- -- 47 6 47 6-55 - 55-7 - 7 -- -- 47 6 47 6-55 - 55-7 - 7 Specifikation av andelar i koncernföretag Kapitalandel Studentbo i Norrköping AB % Hyresbostädershus i Norrköping AB % Boteknik i Norrköping AB % Fastighets AB Strömsholmen i Norrköping % Dotterföretag Studentbo i Norrköping AB Hyresbostädershus i Norrköping AB Boteknik i Norrköping AB Fastighets AB Strömsholmen i Norrköping ) Under avyttrades Ringdansen i Norrköping AB. Under anskaffades och avyttrades Åbyfastigheter i Norrköping AB. Rösträttsandel % % % % Antal andelar Org.nr. 55654-744 556658-544 5567-969 55679-569 Bokfört värde 86 84 95 6 Säte Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Till den del posten motsvaras av tidigare bostadslånepost sker avskrivning enligt särskild avskrivningsplan. Det innebär att avskrivningen görs under de sista femton åren av lånets urspringliga löptid. Ersättningslåneposten är fullt avskriven per 8--. Not 6. Inventarier -- -- -- -- Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar 47 96 676-86 49 686-8 845 85 - -4 88 45 88 589-74 47 96-5 47 9-5 -8 845 4 79-85 4 44-664 85-9 -5 57 9 94 49-7 4-746 9-47 - 664 Not 9. Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärden Tillkommande fordringar Amorteringar, avgående fordringar Utgående redovisat värde Not. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Avgälder för tomträtt m m Fastighetsförsäkring Övriga förutbet kostnader & uppl intäkter -- -- 6 89 7 77 59-95 7 78 6 89 -- 4 5 65 5 56 76 -- 8 5 8 6 6 5 -- -- 6 89 7 77 59-95 7 78 6 89 -- -- 4 784 5 58 5 8 5 45 5 989 7 78 Utgående redovisat värde 7 86 8 5 6 85 6 566 Not. Eget kapital Not 7. Pågående ny- och ombyggnader Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Omklassificerat till byggnader Omklassificerat till markanläggningar Redovisat värde Not 8. Andelar i koncernföretag Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar ) Försäljningar/utrangeringar ) Ovillkorat aktieägartillskott Utgående redovisat värde -- -- 77 44 9 9 9 5 55 7-87 7-7 85-9 98 45 77 44 -- -- 77 5 9 9 5 9 55 6-87 6-7 85 95 895 77 5 -- -- 94 76 94 76-95 6 94 76 Belopp vid årets ingång Omföring av föregående års resultat Koncernbidrag Skatteeffekter koncernbidrag Årets resultat Belopp vid årets utgång Belopp vid årets ingång Disposition enligt beslut på årsstämma Lämnade koncernbidrag Skatteeffekter koncernbidrag Årets resultat Belopp vid årets utgång Aktiekapital 5 5 Aktie kapital 5 5 Bundna reserver 4 4 Reserv fond 9 455 9 455 Fria reserver 47 5 6-75 86 46 778 Balanserat resultat 9 44 58 9 49 7 Årets resultat 6-6 5 99 5 99 Årets resultat 58 9-58 9 48 6 48 6 hyresbostäder hyresbostäder
noter Not. Avsättning för uppskjuten skatteskuld Koncernmässiga övervärden Skillnader mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar på fastigheter -- -- 4 8 4 896 6 67 6 7 49 998 49 9 -- -- 4 7 4 5 44 85 7 5 7 7 Norrköping den 7 februari Mattias Ottosson Stefan Arrelid Fredrik Bergqvist Ordförande Not. Övriga avsättningar Avgångsvederlag -- -- 4 4 -- -- 4 4 Claes Egnell Kikki Liljeblad Anders Magnusson Not 4. Skulder till Norrköpings kommun Checkräkningskredit Beviljad kreditlimit Outnyttjad del Inga ställda säkerheter finns för denna kredit. -- -- 9 9-94 4-9 858 65 597 58 4 -- -- 6 6-55 45-54 95 64 548 65 65 Linda Snecker Gunnar Boquist Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 8 februari Ernst&Young AB Villkoren för Norrköpings kommuns utlåning till Hyresbostäderkoncernen baseras på avtal mellan parterna grundat på beslut i Kommunfullmäktige om kreditpolicy för Norrköpings kommun. Checkräkningskrediten ersatte 6 tidigare fastighetslån hos kreditinstitut. Lars Rydvall Auktoriserad revisor Not 5. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna löne- och lönebikostnader Förutbetalda hyresintäkter Övr uppl kostn/förutbet int -- 7 9 67 658 8 8 9 -- 6 8 6 57 7 47 86 7 -- 5 6 96 5 96 84 945 -- 4 6 58 765 6 4 78 949 Not 6. Ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser Borgensåtagande, Fastigo -- 96 96 -- 99 99 -- 65 65 -- 6 6 hyresbostäder hyresbostäder
revisionsberättelse Till årsstämman i Hyresbostäder i Norrköping AB Org nr 55664-5847 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Hyresbostäder AB för -- --. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 6-. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionsed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktöres uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den december och en av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Hyresbostäder i Norrköping AB för -- --. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst och förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om företagets dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Norrköping den 8 februari Ernst & Young AB Lars Rydvall Auktoriserad revisor Granskningsrapport Till årsstämman i Hyresbostäder i Norrköping AB Org nr 55664-5847 Vi, av fullmäktige i Norrköpings kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Hyresbostäder i Norrköping AB:s verksamhet. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och kontroll samt att pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet samt av årsstämman fastlagda ägardirektiv. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Vi bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Vi bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Vi bedömer även att bolaget bedrivit sin verksamhet i enlighet med gällande ägardirektiv. Norrköping den 8 februari Göran Ekdahl Willy Holmberg 4 hyresbostäder 5 hyresbostäder 5
Fastighetsbestånd Atrium Polskan 8 Polskan 6 Polskan 7 Polskan Polskan Polskan Polskan 4 Hambon Hambon Tangon Gavotten Kadriljen Mazurkan Menuetten Totalt Atrium Såpkullen Kommunalrådet Kanslirådet Törnrosa 6* Sekreteraren 5 Sekreteraren 4 Sekreteraren Borgmästaren 4 Notarien 7 Notarien 5 Notarien 6 Aktuarien Eknäs Kyrkoherden 5 Byggår 97 968 968 97 969 969 968 97 97 97 97 97 97 97 95 948 948 95 95 95 95 95 95 96 948 948 946 Värdeår 97 968 968 97 969 969 968 97 97 97 97 97 97 97 96 966 96 96 98 97 987 96 948 968 99 Taxeringsvärden (tkr) 8 49 5 98 7 99 5 44 44 54 5 859 47 99 7 84 46 6 4 8 4 46 46 46 6 468 55 59 55 76 99 49 76 979 58 497 9 948 465 88 64 9 65 695 6 86 48 Antal bostäder 47 46 58 67 6 9 59 44 8 7 7 8 6 9 88 96 9 8 54 48 4 5 Yta bostäder (m ) 65 65 4 554 5 74 6 6 6 7 9 88 6 5 4 468 944 96 96 944 58 96 7 65 8 6 6 798 5 868 8 697 9 75 7 648 6 84 48 Antal lokaler 5 9 Yta lokaler (m ) 48 7 76 495 8 7 48 48 59 8 8 6 Totalt Såpkullen 5 564 8 5 8 79 *Individuell mätning av värme och vatten på del av Törnrosa 6 och dessa poster ingår ej i bruttohyra Norra Hageby Taket Gaveln Golvet 4 Virket Muren + Muren 4 Muren 5 Muren 6 Golvet Gaveln (garage) Taket (garage) Spånet 6 Spånet 8 Spånet Stämpen 8 Stämpen 5 Stämpen 4 Fogen 4 Falsen 4 956 957 958 957 958 959 958 958 965 965 965 965 965 965 965 965 965 956 957 969 957 958 959 958 958 965 965 965 965 965 965 965 965 965 5 9 6 5 7 5 55 5 5 7 46 5 79 8 5 4 57 87 468 57 7 84 64 6 6 66 7 46 4 9 6 5 497 4 68 8 46 79 4 67 894 75 6 6 6 6 6 6 6 6 8 6 5 78 68 9 4 89 Totalt Norra Hageby 65 85 6 4 888 9 76 Bruttohyra Bostäder (tkr) 5 55 557 99 5 5 5 77 5 4 8 6 5 97 95 69 46 49 6 5 8 7 6 8 64 6 56 84 6 49 9 546 4 54 7 6 45 8 478 56 6 797 9 4 686 784 7 94 5 4 7 958 9 96 98 96 97 97 97 98 7 84 Hyresnivå bostäder (kr/m ) 9 94 944 876 87 87 87 869 859 874 88 845 86 84 87 98 44 5 45 6 98 6 5 6 866 66 5 4 9 97 85 98 948 97 966 6 855 9 96 99 9 9 9 94 98 95 Boförda värden (tkr) 8 555 984 4 6 8 5 7 67 8 474 6 4 56 7 4 6 4 47 999 6 86 6 758 4 54 5 67 5 64 4 88 4 949 5 9 55 96 8 9 4 95 4 45 45 7 6 445 4 89 5 684 46 8 78 75 759 Porten Porten 6 Porten 5 Porten 7 Porten 4 ej bebyggd Totalt Porten Ljura Kardusen Kardusen Kardusen Kardusen Kardusen 7 Kolonien 4-5 Åkerkroken Kardusen Totalt Ljura Ringdansen Ringdansen * Ringdansen * Ringdansen * (Centrumanläggn.) Ringdansen 4 Ringdansen 5* Ringdansen 6* Ringdansen 7* 968 969 969 97 97 97 97 98 989 99 996 99 977 98 79 8 6 65 6 99 6 98 8 97 65 99 96 97 46 6 8 5 68 7 4 9 85 74 Totalt Ringdansen 4 457 97 69 498 *Individuell mätning av värme och vatten och dessa poster ingår inte i bruttohyran Ektorp Hörnan Klubben Klubben Laget Kedjan Hörnan 4 Laget (tvättstuga) Tjuren Fenix 6 Fenix Totalt Ektorp Byggår 965 965 98 954 95 95 954 959 98 94 99 964 964 964 964 964 966 965 99 99 99 Värdeår 965 965 98 954 95 976 976 959 987 96 99 964 964 964 964 964 966 989 99 99 Taxeringsvärden (tkr) 5 6 78 79 65 679 6 585 7 984 77 445 44 7 74 4 79 7 97 5 4 7 99 4 998 58 5 6 95 49 86 74 49 8 474 58 Antal Yta bostäder bostäder (m ) 98 4 7 98 8 8 5 4 8 47 9 8 6 78 8 64 5 445 8 5 68 8 6 5 666 7 7 5 77 9 6 5 4 8 47 4 94 8 98 6 85 6 5 94 5 6 897 7 59 5 75 Antal lokaler 9 8 5 8 8 4 6 5 6 Yta lokaler (m ) 7 4 55 4 4 44 566 6 64 7 5 455 5 45 95 7 744 5 9 98 7 696 8 7 9 56 87 89 Bruttohyra Bostäder (tkr) 97 9 7 79 7 9 4 955 9 76 6 65 8 75 58 7 6 8 96 6 5 9 54 8 44 67 99 59 6 9 464 8 9 6 86 6 4 8 6 7 7 59 46 8 Hyresnivå bostäder (kr/m ) 95 94 98 9 97 5 85 6 96 99 85 84 848 89 86 86 849 667 984 98 97 985 7 67 94 Bokförda värden (tkr) 69 457 47 776 5 7 64 4 4 48 54 96 7 745 5 69 788 7 87 9 84 56 57 88 467 8 84 4 49 57 64 978 8 7 749 7 9 48 4 54 7 4 94 8 5 96 9 9 48 4 46 4 4 98 6 hyresbostäder 7 hyresbostäder 7