Riktlinjer för exploateringsredovisning i Danderyds kommun

Relevanta dokument
Riktlinjer för Exploateringsredovisning. Ink ":z,o1 h 11 n l. Bilaga KS 2016/172/1 SALA KOMMUN

RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSREDOVISNING

Redovisning av Exploateringsverksamheten MEX-dagarna 2007 i Uppsala. Viveca Karlsson

RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGS- REDOVISNING

SAMMANTRÄDESPROTOKOLL 6ti?! LEDNINGSUTSKOTFET. Sammanträdesdatum O4

Riktlinjer för exploateringsverksamheten

Au 146 Regler för exploateringsredovisning i Strömstads kommun. Kommunstyrelsen beslutar föreslå kommunfullmäktige besluta

Riktlinjer för Exploateringsredovisning

Alingsås kommuns exploateringsriktlinjer

RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSVERKSAMHET

Revisionsrapport. Mjölby Kommun. Exploateringsverksamheten kontroll, uppföljning och redovisning. Matti Leskelä Stefan Knutsson

Revisionsrapport. Motala Kommun. Exploateringsverksamheten kontroll, uppföljning och redovisning. Matti Leskelä Stefan Knutsson 23 oktober 2012

Exploateringsprocessen i Katrineholms kommun

Regler. Fö r explöateringsredövisning. Vision. Program. Policy. Regler. Handlingsplan. Riktlinjer Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Nämnd

Exploateringsverksamheten-

Granskning av exploateringstillgångar - redovisning av inkomster och utgifter inom exploateringsverksamheten. Nynäshamns kommun

INVESTERINGSPOLICY MED RIKTLINJER FÖR VÄSTERVIKS KOMMUN. Antagen av kommunfullmäktige

Riktlinjer för ansvar och ekonomisk hantering i exploateringsprojekt

Resultat

Ändring av prissättning av tre småhustomter inom exploateringsområdet vid Slättenvägen. Dnr KS

Ny ekonomisk redovisning av exploateringsprojekt Fastighetskontoret

Granskning av exploateringsverksamheten

Regler för hantering av investeringar och anläggningar i Klippans kommun

Ånge kommun Tekniska förvaltningva verksamhet. RESULTATRÄKNING (TKR) Not

Riktlinjer för exploateringsavtal

Granskning av exploateringsavtal underlag och beslut

Budgetavräkning - Fackförvaltning (med och utan investeringar) Period: Förvaltning: 117 Kr

Projektavslut för stadsbyggnadsprojekt 9347 Insjön II

Ystads kommun. Granskning av årsbokslut och årsredovisning Daniel Lantz Auktoriserad revisor

Policy för exploateringsavtal Utgör kommunens riktlinjer för exploateringsavtal enligt lag

Riktlinjer för exploateringsavtal Gävle kommun

Ombudgetering, tilläggsanslag och reviderad budget 2010

Redovisning av kommunal markexploatering. En praktisk vägledning

Materiella anläggningstillgångar December 2013

RESULTATRÄKNING Not

Beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen tillstyrka kommunfullmäktige besluta

INFORMATION. Mars Bakgrund

Årsredovisning för Hammarby IF Ishockeyförening Räkenskapsåret

Granskning av delårsrapport Nynäshamns kommun

Kungl. Slottsstaten Årsbokslut 2010

Rekommendation Materiella anläggningstillgångar September 2011

Budgetavräkning - Fackförvaltning (med och utan investeringar) Period: Förvaltning: 117 Kr

Investeringar Riktlinjer. Riktlinjer

Budgetavräkning - Fackförvaltning (med och utan investeringar) Period: Förvaltning: 117 Kr

Riktlinjer för exploateringsavtal i Uppsala kommun

DRIFTREDOVISNING Budget Bokslut Bokslut Tkr

Riktlinjer för exploateringsavtal Fastställd av kommunfullmäktige , 60

Granskning av delårsrapport

Redovisningsreglemente

Delårsrapport för Vilhelmina Bostäder AB

Årsredovisning för räkenskapsåret

Granskning av delårsrapport. Surahammars kommun

Särredovisning för sid 1(5) Aneby Miljö & Vatten AB VA-verksamheten

Rådet för kommunal redovisning Aktuella frågor

Riktlinjer för exploateringsavtal i Mjölby kommun

ÅRSBOKSLUT. för Alingsås Ryttarsällskap Org.nr

KS SEPTEMBER 2014

1(7) Riktlinjer för exploateringsavtal. Styrdokument

RESULTATRÄKNING

Exploatering samt prissättning av två småhustomter inom del av Skrea 6:64 (vid Skrea Skola). Dnr KS

Årsbokslut. SV Blekinge

Riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal. Antagen av Kommunfullmäktige POLICY. Datum

Delårsrapport vårdvalsverksamheten mars 2017

Laholms kommun. Rapport från granskning av årsbokslut Magnus Helmfrid Lina Josefsson Sofie Gydell

Riktlinje för exploateringsavtal

Granskning av Malmö stads årsredovisning Mattias Haraldsson, PwC

Riktlinjer för investeringar

Avtalet innehåller förslag på köpeskilling samt vad som händer om projektet förändras eller ej genomförs.

Resultaträkning Not

Årsredovisning för räkenskapsåret 2011a01a01 a 2011a12a31

Granskning av delårsrapport 2015

Olofströms kommun. Granskning av delårsbokslut KPMG Bohlins AB 6 oktober 2009 Antal sidor: 5

Verksamhetens resultat 50,881 kr 608,533 kr 531,934 kr. Ränteintäkter 0 kr 45 kr 6,979 kr Räntekostnader -3,759 kr -4,020 kr -4,647 kr

Datum att godkänna exploateringsutgifter om 15 miljoner kronor vid genomförande av exploatering i Norra Kvarngärdet.

Riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal

Budgetavräkning - Stadsdelsförvaltning Period: Förvaltning: FG Kr

Anvisningar för redovisning av investeringar

REKOMMENDATION R6. Nedskrivningar. November 2018

Riktlinjer för exploateringsavtal i Ängelholms kommun

:41 Not Utfall Utfall Resultaträkning

Riksförbundet Bokslut (Årsmöte 25 april 2015,Bilaga nr 4) Sida 1(6) Sällsynta diagnoser Verksamhetsåret 2014 Organisationsnummer

BRF Byggmästaren 13 i Linköping

Årsredovisning för räkenskapsåret 2007

Granskning av delårsrapport 2016

STATISTISKA CENTRALBYRÅN VARIABELFÖRTECKNING 1(5) NR/OEM Monica Leonardsson

i exploateringsprocessen

Verksamhetens resultat 28,977 kr 61,804 kr 608,533 kr. Ränteintäkter 0 kr 51 kr 45 kr Räntekostnader -2,223 kr -5,241 kr -4,020 kr

Dnr: 2016/ Id: Investeringspolicy. Antagen av Kommunfullmäktige

INVESTERINGSPOLICY. Grästorps kommun Kommunförvaltningen Allmän verksamhet. Fastställd av Kommunfullmäktige , 52. Uppdateras före

Hund- och Kattstallar i Stockholm AB

Intäkter från avgifter, bidrag och försäljningar

Svenska Roddförbundet Organisationsnummer

:41 Not Utfall Utfall Resultaträkning

Exploateringsavtal. Riktlinjer i Leksands kommun. Fastställd av kommunfullmäktige

Budgetavräkning - Sluten redovisningsenhet Period: Förvaltning: 115 Kr

Resultaträkning Not

Kungälvs kommun. Granskning av intern kontroll inom ekonomiprocesser 2018

RESULTATRÄKNING Bokslut Bokslut Budget Avvikelse Tkr

Ingående likvida medel och kortfristiga placeringar Utgående likvida medel och kortfristiga placeringar

Film i Väst AB Bokslutsdokument RR KF BR (tkr)

Transkript:

1(4) KS 2008/0223 Riktlinjer för exploateringsredovisning i Danderyds kommun Bifogat material 1. Dokument, Riktlinjer för exploateringsredovisning. 2. Rådet för kommunal redovisning, Redovisning av kommunal mark exploatering. Bakgrund Kommunens markexploatering utgör ett väsentligt inslag i utvecklingen av kommunen och dess infrastruktur. Syftena med exploateringen och även kommunens roll kan variera över tid och i olika projekt. Generellt utgör byggande av bostäder, affärer, kontor eller industrier exempel på slutresultat av inledd exploatering. Vanligtvis har kommunen rollen som myndighet, markägare och som serviceansvarig för exempelvis gator, park samt vatten och avlopp. Även andra roller kan förekomma. Ett exploateringsprojekt omfattar olika verksamheter och tjänstemän inom kommunen och kraven på samordning och styrning är ofta stora. Finansieringen av kommunens exploateringsverksamhet kan ske via, Skattemedel Uttag av avgifter för planläggning och bygglov Genom markförsäljning till extern byggherre Genom tomtförsäljning Genom uttag av gatukostnadsersättning Genom uttag av anläggningsavgifter för vatten och avlopp Den mer framträdande finansieringskällan är vanligtvis genom mark- eller tomtförsäljning. Danderyds kommun har hittills inte använd sig av uttag av gatukostnadsersättning i aktuella exploateringsprojekt. Ekonomiska beslut gällande exploatering 1. Kommunfullmäktiges beslut om exploateringsbudget och plan för exploatering, budgetåret samt de två efterföljande åren. Omfattar exploateringsprojektets samlade finansiering och resultateffekter 2. Kommunfullmäktiges tillkommande beslut gällande tilläggsbudget och ombudgetering.

3. Kommunfullmäktiges beslut om planförslag. 4. Kommunstyrelsens beslut om disposition av anvisade medel för exempelvis genomförande av planuppdrag och konsultinsater. 5. Kommunstyrelsens beslut att lägga ut planuppdrag. 6. Kommunstyrelsens beredningsansvar gällande återrapportering av exploateringsprojekt. Klassificering av tillgångar Kommunens markreserv utgör en anläggningstillgång och är bokförd till ursprungligt anskaffningsvärde. Värdeminskning beräknas inte på den tillgång kommunen har som markreserv. - kommunen har en markreserv bokförd till 5,8 miljoner kronor vilket är det värde tillgången har haft sedan 2001. Utgångspunkten är att tillgången ska vara klassificerad som anläggningstillgång om bedömningen är att den ska kvarstå i kommunens ägo. Så snart beslut finns som anger att marken ska avyttras så ska den omklassificeras som omsättningstillgång (lager-/exploateringsfastighet). Praktiskt görs denna omklassificering vanligtvis när arbete inleds för det aktuella exploateringsområdet när detaljplan har upprättats och spaden sätts i marken. Förutom själva markvärdet kan kommunen få inräkna utgifter för exempelvis iordningställande av plats, leverans och hantering, installation, konsulttjänster såsom arkitekt-, ingenjörs och juristtjänster och lagfart. Anläggningstillgång bokförs till anskaffningsvärde minus eventuella avdrag för nedskrivning där värdet bedöms varaktigt ha reducerats. Så snart detaljplan är upprättad och fastställd ska avgränsad markreserv omklassifceras till omsättningstillgång. Praktisk innebär det att ett exploateringsprojekt etableras som redovisas som en omsättningstillgång med åsatt projektkod enligt löpnummer, 89xx samt klartext. Omsättningstillgången bokförs till det lägsta av anskaffningsvärde eller marknadsvärde. Frågan om värdering bör prövas löpande och minst vid kommunens delårs- och årsbokslut. Resultatbudget och resultatredovisning Intäkter Exploateringsinkomsten redovisas normalt som en intäkt vid köpehandlingens undertecknande. Konto 3721 försäljning av exploateringsfastighet. 2(4)

Kostnader Alla kostnader för inköp och tillverkning som gäller berörd exploateringsfastighet direkta och indirekta kostnader ska matchas mot den intäkt som redovisas ovan. Kommunens utgifter i varaktiga tillgångar, ex gator/vägar, parker och VAanläggningar som ingår i ett exploateringsavtal utgör investeringsutgifter vilka aktiveras som en tillgång i kommunens balansräkning. Kostnaden för den aktuella investeringen periodiseras i enlighet med fastställda avskrivningstider, normalt 33 år för exempelvis markanläggningar i form av gator, vägar, broar, parkanläggningar etc. Särskild utredning pågår av kommunens VA-redovisning. De eventuella förändringar som genomförs kommer då att påverka även de investeringar som görs för exploateringsfastigheter. De investeringar som beslutats och finansierats inom ramen för framtida exploateringsinkomster kommer att ge en kostnadsbelastning i resultaträkningen under anläggningens ekonomiska livslängd. Vid en jämn takt på exploateringsverksamheten uppstår över tid motsvarande jämnhet i resultatbelastning via värdeminskning. Ofta kan dock exploateringsverksamheten fluktuera över tid vilket ger resultatstörande effekter när större exploateringsinkomster resultatförs. Även kostnadssidan påverkas av större infrastrukturella investeringar men effekten slås vanligtvis ut över lång tid. Kommunens utgifter för gatuinvesteringar kan regleras via så kallad gatukostnadsersättning i exploateringsavtalet. Det innebär att exploatören erlägger en sådan ersättning som kommunen därefter kan avräkna från investeringsutgiften genom att betrakta ersättningen som ett investeringsbidrag. Ett uttag av gatukostnadsersättning ska föregås av en gatukostnadsutredning som fastställer respektive fastighetsägares del av gatukostnader. Motsvarande princip kan tillämpas även för anläggning i exempelvis park. Sammantaget innebär ett sådant upplägg normalt att exploateringsinkomsten reduceras i motsvarande grad som gatukostnadsersättningen. s överväganden och förslag Målsättningen i ett upplägg för kommunens exploateringsredovisning är att skapa en tydlig modell för kommunens beslutsfattare. För de politiska beslutsfattarna handlar det om att skapa beslutsunderlag som visar effekter och handlingsalternativ i ett kort och långt perspektiv. En effektiv styrning av de aktiviteter som ingår i ett exploateringsprojekt kräver ett stort mått av samordning. Praktiskt innebär det bland annat att det behöver finnas en tydlig rollfördelning mellan tjänstemän inom olika förvaltningar i kommunen. Här ingår även en tydlig ekonomimodell i de delar som gäller exploateringsredovisning. 3(4)

Den föreslagna ekonomimodellen måste kunna hantera såväl resultatbedömningar, finansiella bedömningar som effekter gällande kommunens ekonomiska ställning. I situationer då exploateringsverksamheten fluktuerar uppstår jämförelsestörande effekter för kommunens resultat. Av detta skäl behöver beskrivningar och ett notverk till poster i resultat- och balansräkning utvecklas. Av beslutade planer framgår att kommunen står inför ett antal större exploateringsprojekt, bland annat Mörby Centrum. Det år som exploateringsinkomsten redovisas kommer att ge en kraftigt positiv resultatpåverkan. Händelsen är av engångskaraktär och motsvaras åtminstone långsiktigt av en löpande resultatbelastning med avskrivningar på berörda investeringar. Inom ramen för vad som möjliggörs enligt god redovisningssed behöver frågan om periodisering av del av exploateringsinkomst prövas. Syftet med ett sådant upplägg är att över framtida resultat neutralisera för den löpande resultatbelastningen av avskrivningar på berörda anläggningstillgångar. Genom hanteringen av den förväntade försäljningsintäkten för Enmans väg bedömer kommunledningskontoret att en omställning till föreslagna riktlinjer har påbörjats. Utfärdandet av dessa riktlinjer är ett sätt att tydliggöra konsekvenserna av en anpassning till lagstiftningen, god redovisningssed och rekommendationer från normgivande organ. Kommunstyrelsens beslut 1 Kommunstyrelsen beslutar om riktlinjer för exploateringsredovisning i enlighet med kommunledningskontorets förslag. 2 ges i uppdrag att utfärda instruktioner för den löpande redovisningen av exploateringsverksamhet samt etablera en rapportstruktur för analys och uppföljning. 3 ges i uppdrag att utreda möjligheterna att periodisera del av exploateringsinkomster som motsvarar den totala utgiften för kommunens investeringar i anslutning till exploateringsprojekt. 4 ges i uppdrag att tydliggöra samordning och ansvarsfördelning gällande exploateringsprocessen. 4(4) Johan Haesert

BILAGA Riktlinjer för exploateringsverksamhet Övergripande principer 1. Exploateringsprojekt läggs upp så snart tillräckliga beslut har fattats gällande kommunens intentioner med avgränsad fastighet/markområde eller del av denna. Utgifter gällande "förgävesprojekt" ska kostnadsföras om dessa bokförts på ett exploateringsprojekt. 2. Samtliga enheter inom kommunen använder samma projektkod för att redovisa sina utgifter i anslutning till exploateringsprojektet. Det innebär praktiskt att utgifter från tre parallella processer inom exploatering kommer att redovisas över projektet med ordinarie ansvarskod för säkerställande av lokal uppföljning (KLK, exploatering, SBK, plan- och utredning, TK, gata, park och VA.). 3. Praktiskt kommer redovisning som omsättningstillgång (lagerfastighet) kunna göras så snart beslut om detaljplan föreligger och insatser påbörjas för exploateringsområdet. Notera att själva exploateringsprojektet kan sättas upp före det att utgifter bokförs som omsättningstillgång. 4. Löpande görs en klassificeras som omsättningstillgång respektive anläggningstillgång. Utgifter gällande infrastruktur i park, gata eller VA där kommunen fortsatt äger anläggningen överförs till pågående investering respektive aktiveras som anläggningstillgång. Kommunens utgifter för att iordningställa exploateringsmark, inkl resursinsats för tjänstemän dedikerade till exploatering, utredningar och plankostnader, förs till anläggningstillgång*/omsättningstillgång. Inkomst från exploatering redovisas när exempelvis köp- och exploateringsavtal har undertecknats av parterna. Sker markanvisning i ett exploateringsområde etappvis bör även inkomsterna redovisas etappvis. Utgifterna för exploatering resultatförs etappvis. Tekniska kontorets utgifter för att iordningsställa fastighet för exploateringen ska inräknas i exploateringsfastigheten, omsättningstillgång. 5. Värdering av såväl anläggningstillgång som omsättningstillgång görs löpande. AT värderas till anskaffningsvärde och eventuell nedskrivning bedöms i de fall värdet bedöms varaktigt ha gått ner. Omsättningstillgång värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. * Utgifter i planeringsprocessen före omklassificering av tillgång belastar anläggningtillgången markreserv. \inetpub\danderyd.yourvoice.se\work\ks\2009-01-12\17_2008-0223a.doc

BILAGA Exempel på effekt av exploatering i kommunens räkenskaper Löpande redovisning sker via åsatt exploteringskod där helheten kan följas upp via denna kod och delarna genom ansvarskod. Under löpande år belastar inte utgifter med exploateringskod kommunens resultat när den är kodad med 89xx (ekonomiavdelningens systemförvaltning administrerar öppnande av nya koder). I en löpande maskinell rutin eller manuellt görs omföringar av gjord redovisning över projektkod mot pågående investering (anläggningstillgång) eller mot exploateringsfastigheter (omsättningstillgång). Respektive delansvarig ska kunna erhålla rapporter för sin del av exploateringsverksamheten. Samordningsansvarig, dvs exploateringschefen, erhåller rapporter för den samlade exploateringsverksamheten. förutsättningar i exempel: (avtal mellan parterna undertecknas den 30 augusti 2012) Finansiering 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 ack utfall Inkomst 500 500 400 100 1 500 Utgift 100 200 300 500 100 1 200 - varav exploateringschef etc KLK 10 20 20 20 20 300 - varav planarbete SBK 90 180 50 410 utgifter belastar exploateringsprojektet. - varav anläggningsarbete TK 230 480 80 790 utgifter belastar anläggningstillgång, markreserv eller exploateringsprojekt. Ger en finansiell belastning av exploateringsprojektet enligt följande. (i exemplet har utgifterna beräknats in i exp proj) - per år -100-200 -300 0 400 400 100 300 Pågående investering i egen anläggning ska enligt kommunens regelverk påföras en kreditivränta. Motsvarande ränta kan påföras omsättningstillgången om kommunen lånar till pågående exploatering. \inetpub\danderyd.yourvoice.se\work\ks\2009-01-12\17_2008-0223a.doc

BILAGA Effekt i resultatbudget och resultatredovisning Resultat 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Verksamhetens intäkter 1 500 Verksamhetens kostnader -410 avskrivning -28-28 -28 fw till anläggning är avskriven, d v s./. 790 + 34 tkr ränta. nettokostnad 1 090 ränta (kreditivränta) 4 14 16 Tekniska kontoret, gata, park o VA-verksamhet. Effekt i balansräkning Ekonomisk ställning, balans 2009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 - omsättningstillgång 100 300 370 410 - anläggningstillgång (AT) 234 728 824 796 768 740 summa tillgångar 100 300 604 1138 824 796 768 740 Not: När kommunfullmäktige anvisar budget och finansiering av exploateringsprojekt är det viktigt att betona att det centrala beslutet gäller finansieringen av löpande utgifter i exploateringsprojektet, såväl gällande omsättnings- som anläggningstillgång. Kostnaden för anläggningstillgång kommer att belasta verksamheten, skatte- eller avgiftskollektiv, under tillgångens livslängd. \inetpub\danderyd.yourvoice.se\work\ks\2009-01-12\17_2008-0223a.doc