GATUKOSTNADSUTREDNING

GATUKOSTNADSUTREDNING för detaljplan för Ormbacka B, Veddesta 2:1 m.fl. den 24 augusti 2016 SAMRÅDSHANDLING

1 Sammanfattning Järfälla kommun håller på att upprätta detaljplan för Ormbacka B, fastigheten Veddesta 2:1 m.fl. Inom området planeras för cirka 400-500 bostäder. Förtätning sker inom sex av kommunens fastigheter och inom sju stycken privata fastigheter. Vidare finns inom området på fastigheterna fem stycken småhus och en fastighet med växthusverksamhet och två stycken småhus. Detaljplanen möjliggör bl.a. byggnation av bostäder i form av friliggande hus, parhus, radhus, mindre flerbostadshus och en tomt för förskola. Utbyggnaden medför behov av ombyggnad och nyanläggning av gator, parker och dagvattenanläggningar för vägdagvattnet. Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser inom detaljplaneområdet och avser att bygga ut dessa i enlighet med detaljplanen. Denna gatukostnadsutredning tas fram för att fördela kommunens kostnader för att bygga ut allmän plats. Kostnaden debiteras fastighetsägare inom fördelningsområdet efter den nytta fastigheterna anses ha av anläggningarna. För fördelningen av gatukostnader tillämpas regler i plan- och bygglagen. Gatukostnadsutredningen redovisar följande förutsättningar: o Fördelningsområde - anger ett område, inom vilket fastigheter ska vara med och betala. o Kostnadsunderlag - anger vilka anläggningar som ingår och de beräknade kostnaderna för dessa. o Fördelningsgrund - anger grund för fördelning av kostnaderna mellan de fastigheter som ska betala (andelstal) Kostnadsunderlaget omfattar gator inklusive belysning och vägdagvatten, gångoch cykelvägar inklusive belysning, natur, park, torg, projektering, bygg- och projektledning, markinlösen samt kostnader för administration. Totalt ska 13 fastigheter erlägga ersättning för gatukostnad. Andelstalet har bestämts per kvarter enligt den nya detaljplanen. För varje fastighet har kvarterens andelstal summerats. Kostnadsunderlaget och fördelningsgrunden kan komma att förändras i mindre omfattning till kommande granskningsunderlag beroende på inkommande synpunkter och/eller förändringar i plankartan med mera.

2 Innehållsförteckning Sammanfattning... 1 1. Inledning... 3 1.1 Bakgrund... 3 1.2 Tidsplan... 4 1.3 Process och lagrum... 4 2 Gatukostnadsutredning... 5 2.1 Fördelningsområde... 5 2.2 Kostnadsunderlag... 6 2.3 Fördelningsgrund... 8 2.4 Fastighetsbildning... 10 2.5 Gatukostnadsersättning... 10 3 Betalning av gatukostnadsersättning... 12 3.1 Kostnadstak... 12 3.2 Debitering... 12 3.3 Betalningsvillkor... 13 3.4 Avbetalning... 13 4 Utbyggnad... 13 5 Medverkande konsulter och tjänstemän... 15 BILAGOR... 15 Bilaga 1 - Fördelningsområdet... 16 Bilaga 2 Kvartersindelning... 17 Bilaga 3 Andelstal och gatukostnad per kvarter... 18

3 1. Inledning 1.1 Bakgrund 2007 antogs ett planprogram för Ormbacka. I programmet delades området upp i tre etapper. Den första etappen, Ormbacka A, har detaljplanelagts. Järfälla kommun tog fram en gatukostnadsutredning i samband med detaljplan för Ormbacka A. Principerna i denna gatukostnadsutredning ligger till grund för gatukostnadsutredningen för Ormbacka B. Kommunstyrelsen beslutade 2014-11-24 om att ge förvaltningen i uppdrag att ta fram en detaljplan för Ormbacka B. Området ligger inom tunnelbanans influensområde och är ett bidrag till Stockholmsöverenskommelsen där Järfälla kommun har åtagit sig att uppföra ca 14 000 bostäder fram till 2030. Planområdet Ormbacka B omfattar 37,5 hektar. Inom området planeras för cirka 400-500 bostäder. Kommunen äger fastigheterna Veddesta 1:6, 1:7 och 2:1, Skälby 3:529, 3:536 och 3:537. Kommunen äger även fasstigheten Skälby 46:1, som helt hamnar inom allmän plats. I övrigt ägs marken av sju olika privata fastighetsägare. Förtätning sker inom kommunens mark och inom de privata fastigheterna. Järfälla kommun äger drygt hälften av förtätningsområdet. Inom området finns en småhusfastighet som ska bevaras och en fastighet med växthusverksamhet som även innehåller två stycken privatbostäder. I övrigt finns ytterligare några småhus inom planområdet, som avses rivas i samband med planens genomförande. Planförslaget medger förtätning av nya bostäder i form av friliggande småhus, radhus, parhus och mindre flerbostadshus och förskola. En utbyggnad av planområdet förutsätter att teknisk infrastruktur så som gator, gång- och cykelvägar, dagvattenssystem och övriga ledningssystem byggs ut. Utbyggnaden av dagvatten för kvartersmark, VA, el och eventuellt stadsnät och fjärrvärme finansieras genom uttag av taxa/avgift. Utbyggnaden av allmän plats såsom gator inklusive belysning och vägdagvatten, gång- och cykelvägar inklusive belysning, natur, park, torg, projektering, bygg- och projektledning, markinlösen samt kostnader för administration kommer att finansieras genom uttag av gatukostnader. Kommunen blir huvudman för allmänna platser inom planområdet, det vill säga kommunen ansvarar för drift och underhåll för mark och anläggningar inom allmän plats. En ny genomfartsväg ska byggas mellan Växthusvägen och Viksjöleden. Denna sträckning ingår i ett större kommunalt vägnät, men är även till nytta för den planerade bebyggelsen inom Ormbacka B och nästa planerade etapp Ormbacka C. Endast en del av gatans kostnad kommer att tas med i kostnadsunderlaget. Ormbackavägen tillsammans med Bautastensvägen är idag en del av det kommunala huvudcykelstråket och kommer så förbli. Det ansluter i öst till det regionala cykelstråket. En mindre sträcka av cykelstråket kommer att kunna trafikeras av bilar till och från handelsträdgården samt boende på Ormbacka torp. Längs de nya gatorna finns trottoarer för de gående separerade från

4 körbana av trädplanteringar. En del parkeringar kommer att anläggas inom gaturummet och ska fungera som gästparkering. Inom planområdet finns förutsättningar som måste beaktas vid planläggandet såsom störningar från buller, lägen med befarad skredrisk, skyddsvärda arter, dagvatten, förekomst av föroreningar, rikligt med fornlämningar och betydande kulturhistoriska värden. Planområdets utformning kan komma att revideras under processen beroende på vad utredningar kommer fram till och vilka synpunkter som kommer in vid samrådet, vilket kan komma att påverka denna gatukostnadsutredning. 1.2 Tidsplan Gatukostnadsutredningen upprättas parallellt med detaljplanen för Ormbacka B. Preliminär tidplan för detaljplanen och gatukostnadsutredningen framgår nedan. Tidplanen kan ändras under arbetets gång. Samråd 3:e kvartalet 2016 Granskning 2:a kvartalet 2017 Antagande 4:e kvartalet 2017 Laga kraft (om detaljplanen inte överklagas) 1:a kvartalet 2018 1.3 Process och lagrum Gatukostnadsutredning regleras i 6 kapitlet i plan- och bygglagen (PBL). Kommunen får besluta att ta ut kostnader för att anlägga eller förbättra gator, gång och cykelvägar och andra anläggningar inom allmänplats, se PBL 6 kap. 24. Kommunen har rätt att ta ut gatukostnader från fastighetsägarna inom ett område där kommunen är huvudman för allmän plats. Kostnaderna för att bygga ut allmänna anläggningar ska enligt lagstiftningen fördelas på ett skäligt och rättvist sätt. Endast sådana åtgärder som är avsedda att tillgodose områdets behov ska bekostas av fastighetsägarna inom fördelningsområdet. Om anläggningarna byggs med en högre standard än vad som behövs för det enskilda områdets behov, till exempel genomfartsleder eller större parker, ska fastighetsägarna inom området inte behöva svara för hela kostnaden. I gatukostnadsutredningen redovisas avgränsningen av det område, fördelningsområdet, inom vilket gatukostnaderna ska fördelas. Vidare visas vilka kostnaderna blir, kostnadsunderlaget, och grunderna för fördelningen av dessa, fördelningsgrunden. Processen liknar till stor del processen om att besluta om en detaljplan. Kommunen ska samråda med sakägare och de bostadsrättshavare, hyresgäster och boende som berörs av förslaget samt med andra sammanslutningar och

5 enskilda som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. Resultatet av samrådet och de nya förslag som samrådet kan ha givit anledning till ska redovisas i en samrådsredogörelse. Efter samråd bearbetas förslaget till gatukostnadsutredning och finns sedan tillgängligt för granskning tillsammans med samrådsredogörelsen. Berörda fastighetsägare och övriga sakägare underrättas om granskningen. Efter granskning sammanställs inkomna synpunkter och mindre justeringar kan komma att göras av handlingen. Därefter fattas beslut av kommunfullmäktige att anta gatukostnadsutredningen. Kommunstyrelsens och kommunala nämnders beslut om grunderna för skyldighet att betala kostnader för gator och andra allmänna platser och om generella villkor för sådan betalning kan enligt PBL 13 kap. 1 överklagas genom laglighetsprövning enligt 10 kap. kommunallagen. Överklagandet ska ske skriftligt och ska ha inkommit till förvaltningsrätten inom tre veckor från den dag då det tillkännagavs på kommunens anslagstavla att protokollet över beslutet justerats. Kommunfullmäktiges beslut om att anta gatukostnadsutredningen kan inte överklagas i andra fall än vad som framgår av PBL 13 kap. 1. Tvist mellan kommunen och fastighetsägare om ersättning för gatukostnader eller villkoren för betalning prövas genom stämning till mark och miljödomstolen i enlighet med PBL 15 kap. 10. Vissa tvister om gatukostnad får överklagas genom laglighetsprövning enligt reglerna i kommunallagen 10 kap. 2 Gatukostnadsutredning 2.1 Fördelningsområde Fördelningsområdet omfattar samma område som detaljplanen för Ormbacka B, se bilaga 1. Den bebyggelse som medges av detaljplanen ställer krav på utbyggnad av allmänna anläggningar, såsom gata, gång och cykelvägar, parker med mera. Befintliga och nytillkomna fastigheter inom planområdet bedöms alla få nytta av anläggningarna och ska därför ersätta kommunen för kostnaden av utbyggnaden. Inom fördelningsområdet finns 14 fastigheter, varav 13 stycken med byggrätt som därmed ska betala gatukostnad. Fem fastigheter finns med befintliga småhus angivna som bostäder i planen och en fastighet med växthusverksamhet och två småhus. Detaljplaneförslaget medger ny bebyggelse i form av ca 200 småhus (friliggande, rad-/kedjehus), 22 000 kvm bruttoarea (BTA) bostäder i flerbostadshus och en förskola om 2 400 kvm BTA.

6 2.2 Kostnadsunderlag Kostnadsunderlaget omfattar de åtgärder som görs inom fördelningsområdet till följd av att gatorna byggs ut för att motsvara de krav på säkerhet och långsiktigt hållbara anläggningar som ställs på gator inom ett område med permanent bostadsbebyggelse. Förutom anläggningskostnader för gator, gång- och cykelbanor, inklusive grundförstärkningar och dagvattenavledning för väg, belysning, släntanpassningar samt anpassning av tomtinfarter, projektering och byggledning, natur- och parkmark ingår även kostnader för markinlösen och fastighetsbildning för allmän platsmark samt administration. Genomfartsgatan mellan Växthusvägen och Viksjöleden kommer att betjäna fler än fastigheterna inom planområdet. Ett avdrag om 60 % av den totala kostnaden för genomfartsgatan har därför gjorts. Av samma anledning kommer endast 50 % av kostnaden för aktivitetsparken att belasta fördelningsområdet. De kalkylerade kostnaderna för de allmänna anläggningarna uppgår till 64 450 000 kronor. Därutöver tillkommer byggherrekostnader inklusive projektledning på 14 179 00 kronor samt 15 % av 64 450 000 kronor för oförutsedda kostnader. Gatorna kan till stor del läggas inom kommunal mark. Inom vissa delar behöver allmän plats lösas in från privatägda fastigheter. Fastighetsägaren har rätt till marknadsmässig ersättning för marken och ersättning för de byggnader och tomtanläggningar som behöver lösas in. Den totala fördelningsbara kostnaden för markåtkomst, ersättning för tomtanläggningar/byggnader och nödvändig fastighetsbildning har beräknats till 10 000 000 kronor.

7 Kostnaderna för utbyggnad av allmänna anläggningar inom detaljplaneområdet för Ormbacka B har preliminärt beräknats till 98 296 500 kronor. GATUKOSTNADER Kostnadspost Kostnad kr 40 % av genomfartsväg inkl. cirkulationsplats 7 200 000 Kvartersgator 22 000 000 Gator/kajer mot det gröna 7 500 000 Entrégator 11 000 000 Upprustn. Ormbackav. 1 250 000 Torg 12 000 000 50 % av aktivitetspark 3 000 000 Upprustn. Park/natur 500 000 SUMMA 64 450 000 Övriga kostnader Byggherrekostnader inkl. projektering 14 179 000 Oförutsedda kostnader 9 667 500 Markinlösen, Ersättning anl. och byggn. Fastighetsbildning 10 000 000 Summa 33 846 500 FÖRDELNINGSGRUND 98 296 500 Ovan beräknade preliminära kostnader avser prisläge augusti 2016. Kommunens debitering av gatukostnader är en form av myndighetsutövning och omfattas därmed inte av mervärdesskatt (moms). Moms ingår därför inte i angivna kostnader. Kostnadsunderlaget som anges när gatukostnadsutredningen ställs ut för granskning ska justeras med entreprenadindex E84, med det senast kända indexet innan granskning fram till senast kända indexet vid tillfället för uttag av gatukostnader. Det indexjusterade kostnadsunderlaget vid granskningstillfället ska gälla som maxtak vid debiteringen av gatukostnader efter att utbyggnaden av de allmänna anläggningarna har utförts. Detta betyder att om det indexjusterade kostnadsunderlaget som räknats fram till granskningsskedet är större än de verkliga kostnaderna kommer gatukostnadsbeloppen att sänkas.

8 2.3 Fördelningsgrund Fördelningsunderlaget på 98 296 500 kronor, ska enligt plan- och bygglagen 6 kap. 24 fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. Eftersom planen medger en så stor variation av vilka bostadstyper som ska finnas inom kvarteren är det svårt att ge ett visst andelstal för en särskild typ av bebyggelse. Fördelningen föreslås fördelas efter andelstal som är en kombination av storlek på byggrätt och dess användning. Varje kvarter har fått ett andelstal som motsvarar den möjliga byggrätten i kvm BTA som finns inom kvarteret. Inom respektive fastighet har därefter andelstalen för kvarteren summerats för att räkna ut de olika fastigheternas andelstal. Avvikelser från denna princip har gjorts för befintliga småhus, den gamla transformatorstationen, förskolan och växthustomten. Om det finns en befintlig byggnad på fastigheten, dvs befintliga småhus, och transformatorstationen eller växthuset har en reducering av andelen om 50% använts. Befintliga småhus och den gamla transformatorstationen har givits andelstalet 50, efter en reducering om 50 %. Fastigheten med växthusverksamet och två befintliga småhus har givits andelstalet 350, efter en reducering om 50 %. Förskoletomten har givits andelstalet 2 000. Andelstalen har bestämts efter uppskattning av trafikmängd i förhållande till andelstalen för nytillkomna bostäder. Fördelningsgrunden kan komma att revideras i mindre omfattning i kommande granskningsförslag till följd av inkomna synpunkter och/ eller justeras på grund av förändringar i förslag till detaljplan. Motiv för fördelning, klassificering och andelstal Det finns ett antal taxerade småhus inom området och en fastighet med växthusverksamhet och två småhus. Småhusen har givits ett andelstal på 50. Den gamla transformatorstationen har bedömts som likvärdig med ett småhus och givits ett andelstal om 50 enligt samma princip. En genomsnittlig byggrätt om 100 kvm i ett plan har används för befintliga bostadshus, varefter det gjorts en reducering om 50 %. Motivet är att befintliga fastigheterna med småhus/verksamheter förutsätts ha deltagit i kostnaderna för befintligt gatunät och ska därför inte belastas lika mycket som nybildade eller obebyggda fastigheter. Åtgärderna som gatukostnaderna avser är också en förutsättning för tillkommande fastigheter vilket gör nyttan för dessa fastigheter avsevärt högre. För de tillkommande bostadshusen har byggrätten beräknats i antal kvm BTA för att göras jämförbar. I kvarter med centrumändamål har ett våningsplan multiplicerats med faktor 2 eftersom bottenvåning kan innehålla lokaler för verksamheter och därmed beräknas ha större trafikmängd/bta.

9 Andelstalet för växthusfastigheten, Skälby 3:1516 och kvarteret med förskoletomten har satts i relation till andelstalen för nytillkomna bostäder och räknats fram utifrån vilken trafikmängd de förväntas alstra. Jämförelse har gjorts med fastigheter i tidigare gjorda gatukostnadsutredningar, bland annat Ormbacka A. Genomfartsvägen genom området kommer betjäna fler fastigheter än de inom planområdet, bland annat ett eventuellt nytt planområde söder om genomfartsgatan, Ormbacka C, men kommer även att avlasta det kommunala vägnätet ur ett större perspektiv. Därför tas endast 40 % av gatans kostnad med i kostnadsunderlaget. Av samma anledning kommer endast 50 % av kostnaden för aktivitetsparken att tas med i kostnadsunderlaget. Varje kvarter i plankartan har givits ett ID nummer, se karta i bilaga 2. En del fastighetsgränser går rakt igenom kvarter. I dessa fall har antaganden gjorts i beräkningarna kring vilken fastighet som antas komma att förvärva marken. Följande antaganden har gjorts: Kvarter 2 Fastigheten Skälby 3:529 erhåller del av fastigheten Skälby 3:41 och innehar därmed hela kvarteret. Kvarter 4 Fastigheten Skälby 3:529 erhåller del av fastigheten Skälby 3:41 och innehar därmed hela kvarteret. Kvarter 12 Fastighetsgränsen mellan fastigheterna Skälby 5:333 och 5:534 skär rakt igenom kvarteret. Vardera fastigheten ges en andel om 50 % av kvarteret. Kvarter 17 Fastighetsgränsen skär nästan i linje med egenskapsgränsen som delar byggrätten i småhus respektive flerbostadshus. Fastigheten Skälby 3:535 erhåller ett mindre markområde från fastigheten Skälby 5:356 så att fastighetsgränsen hamnar i linje med egenskapsgränsen. Kvarter 22 och 24 Kvarteren ligger inom fastigheterna Skälby 3:536 och 3:537, som kommunen äger. Fastigheten Skälby 3:536 erhåller del av fastigheten Skälby 3:537 så att hela kvarter 22 hamnar inom fastigheten Skälby 3:536. Skälby 3:537 erhåller del av fastigheten Skälby 3:536 så att hela kvarter 24 hamnar inom fastigheten Skälby 3:537. Om inte antagandena ovan genomförs genom fastighetsbildning och ett kvarter fortsatt ägs av två eller flera fastighetsägare ska andelstalet för kvarteret istället delas mellan fastigheterna utifrån vilken procentuell markyta respektive fastighet innehar av kvarteret.

10 2.4 Fastighetsbildning Följande riktlinjer föreslås vid fastighetsbildning: Avstyckning och Klyvning Styckningslotten och stamfastigheten erhåller andelstal i förhållande till vilka kvarter/byggrätter som hamnar inom respektive fastighet. Om ett kvarter efter avstyckning eller klyvning inrymmer hela eller delar av flera fastigheter ska andelstalet för kvarteret fördelas utifrån vilken procentuell tomtyta respektive fastighet innehar av kvarteret. Fastighetsreglering Om en del av fastighet överförs från en fastighet till en annan ska andelstalet överföras utifrån hur stor del av kvarter/byggrätter som hamnar inom respektive fastighet. Om ett kvarter efter fastighetsreglering inrymmer hela eller delar av flera fastigheter ska andelstalet fördelas utifrån vilken procentuell tomtyta respektive fastiget innehar av kvarteret. Om en hel fastighet som ålagts andelstal överförs till en annan, och därmed utplånas, kommer även andelstalet att överföras. Sammanläggning Vid sammanläggning där en eller flera fastigheter som åsatts andelstal för gatukostnadsersättning ingår kommer det sammanlagda andelstalet att tilldelas den nybildade fastigheten. 2.5 Gatukostnadsersättning Gatukostnadsersättningen som ska betalas beror av kostnadsunderlaget, antalet fastigheter som ska erlägga gatukostnad inom fördelningsområdet och fördelningsgrunden mellan dessa fastigheter. Nedan framgår vilken sammanlagd preliminär gatukostnad som föreslås belasta varje fastighet inom fördelningsområdet. Uträkningen förutsätter att antagandena angående framtida fastighetsbildning som gjorts under stycket Motiv för fördelning, klassificering och andelstal i punkt 2.3 genomförs. Om inte antagandena genomförs och ett kvarter fortsatt ägs av två eller flera fastighetsägare ska andelstalet för kvarteret istället delas mellan fastigheterna utifrån vilken procentuell markyta respektive fastighet innehar av kvarteret.

11 Tabellen nedan visar andelstal fördelat per fastighet och vilken gatukostnad respektive fastighet ska betala. Kvartersindelningen framgår ur bilaga 2. FASTIGHET KVARTER ANDELSTAL ANMÄRKNING ANDEL KOSTNAD % KR Skälby 3:41 1 450 Mark överförs till Skälby 3:529 0,77% 753 422 Skälby 3:529 2, 3, 4 5 350 Erhåller mark från Skälby 3:41 9,11% Skälby 3:530 5, 6, 7 4 020 6,85% Skälby 3:1516 8 350 0,60% Skälby 3:533 9, 10, 11, 12 Skälby 3:534 12, 13, 14, 15 5 470 Erhåller 50 % av andel för kv. 12 5 820 Erhåller 50 % av andel för kv. 12 9,32% 9,91% Skälby 3:535 16, 17, 18, 5 900 10,05% 19, 20, 21 Erhåller mark från Skälby 3:536 Skälby 3:536 17, 22 2 000 Mark överförs till Skälby 3:535 3,41% Erhåller mark från Skälby 3:537 Mark överförs från Skälby 3:537 Skälby 3:537 22, 23, 24 4 900 Erhåller mark från Skälby 8,35% 3:536 Mark överförs från Skälby 3:536 Skälby 3:544 32, 33 5 850 9,96% Veddesta 2:1 25, 26, 27, 28, 29,30,31 18 500 31,51% Veddesta 1:6 34 50 0,09% Veddesta 1:7 34 50 0,09% Totalt 58 710 100,00% 8 957 354 6 730 573 585 995 9 158 267 9 744 262 9 878 204 3 348 544 8 203 932 9 794 490 30 974 029 83 714 83 714 98 296 500 I bilaga 3 finns en mer detaljerad uträkning där andelstalet för respektive kvarter inom varje fastighet framgår. Med hjälp av tabellen kan de uppskattade andelstalen per fastighet enkelt justeras om antagandena i stycket Motiv för fördelning, klassificering och andelstal i punkt 2.3 inte genomförs.

12 3 Betalning av gatukostnadsersättning 3.1 Kostnadstak Uttag av gatukostnad sker utifrån beräknade kostnader att anlägga anläggningarna enligt stycke 2.2. Kostnadsunderlaget, som ligger till grund för fördelning av gatukostnader, är ett kostnadstak och kan därmed inte höjas även om de faktiska kostnaderna skulle bli större. Om de faktiska kostnaderna blir högre finansieras överstigande belopp av skattekollektivet. Kommunen äger rätt att tillämpa indexuppräkning av kostnaderna från och med granskning av detaljplanen då kostnadsunderlaget togs fram till och med det datum tilldelningsbeslut för de allmänna anläggningarna sker. De beräknade kostnaderna kan även justeras fram till antagande av gatukostnadsutredningen beroende på ändringar i detaljplanen. Om de faktiska kostnaderna understiger kostnadsuppskattningen ska dessa ligga till grund för debitering. 3.2 Debitering Enligt 6 kap. 34 i PBL inträder skyldighet för fastighetsägarna att ersätta kommunen för dess kostnader när den gata eller övriga anläggningar som ersättningen avser är utbyggd och kan användas för avsett ändamål. Först då kan debitering ske av de befintliga eller nya fastigheter som bildats med stöd av detaljplanen. Det betyder att befintliga fastigheter och eventuella nybildade fastigheter inte ska betala förrän utbyggnaden av allmänna anläggningar står klar. Kommunen och enskild fastighetsägare ska teckna ett exploateringsavtal, vilket ytterligare reglerar förutsättningarna kring erläggandet av gatukostnad och markåtkomst med mera. Debitering av gatukostnader bedöms kunna ske någon gång under perioden 2018-2020. Fakturan skickas ut av kommunen. Fastighetsägare som motsätter sig gatukostnadsersättningen som tillfallit fastigheten, och/eller villkoren för betalning, ska väcka talan vid mark- och miljödomstolen enligt PBL 15 kap. 10. De regler om rättegångskostnader som gäller vid dessa mål kan innebära att en fastighetsägare som förlorar målet kan förordnas att betala rättegångskostnaderna. Kommunfullmäktiges beslut att anta gatukostnadsutredningen kan inte överklagas enligt PBL 13 kap. 2 förutom de frågor om gatukostnader som avses i PBL 13 kap. 1. Istället prövas en tvist om gatukostnader genom stämning till mark- och miljödomstolen, enligt PBL 13 kap. 2. Vissa grundläggande beslut om gatukostnadsersättning får överklagas genom laglighetsprövning enligt reglerna i 10 kap. kommunallagen, t ex om kommunen har begått något formellt fel eller om kommunen har överskridit sina befogenheter.

13 3.3 Betalningsvillkor Enligt 6 kap. 34 i PBL inträder skyldighet för fastighetsägarna att ersätta kommunen för dess kostnader när den gata som ersättningen avser är utbyggd och kan användas för avsett ändamål. Ersättning ska betalas på begäran från kommunen (PBL 6 kap. 35 ). Det är den som är lagfaren ägare till en fastighet vid debiteringstillfället som är betalningsskyldig. Gatukostnadsersättningen ska betalas mot faktura, senast 60 dagar efter debitering. Om gatukostnaden är för betungande kan fastighetsägaren ansöka om avbetalning med betalningen. 3.4 Avbetalning Om kommunen bedömer att ersättningsbeloppet är betungande med hänsyn till en fastighets ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter, får fastighetsägaren enligt 6 kap. 36 PBL betala ersättningen genom avbetalningar och ställa en godtagbar säkerhet i fastigheten, t ex genom pantbrev i fastigheten. Avbetalning ska ske med minst en tiondel årligen. På obetalt belopp ska betalas ränta enligt 5 räntelagen. Om betalningsvillkoren ändå blir alltför betungande för fastighetsägaren ska villkoren jämkas. 4 Utbyggnad Ormbackavägen tillsammans med Bautastensvägen är idag en del av det kommunala huvudcykelstråket och kommer så förbli. Det ansluter i öst till det regionala cykelstråket. En mindre sträcka av cykelstråket kommer att kunna trafikeras av bilar till och från handelsträdgården samt boende på Ormbacka torp. Den resterande delen kommer att förbli en gång och cykelväg men standarden kommer att höjas med bland annat belysning. Längs de nya gatorna finns trottoarer för de gående separerade från körbana av trädplanteringar. Vid gatorna mot park anläggs istället gångfartsområden. En del parkeringar kommer att anläggas inom gaturummet och serva som gästparkering. Parken och naturen kommer att rustas upp och göras trivsammare. Aktivitetsparken byggs för något äldre barn, med t.ex. basketplan eller skateramp och andra lekinrättningar. Övrig park och natur rustas upp, bland annat genom gallring/hantering av skogens brynzon och frösådd av grönytor. Torget byggs ut med stenbeläggning, bänkar, plantering och belysning. Genomfartsväg En ny genomfartsväg ska byggas mellan Växthusvägen och Viksjöleden. Denna sträckning ingår i ett större kommunalt vägnät, men är även till nytta för den planerade bebyggelsen inom Ormbacka B och nästa etapp Ormbacka C.

14 Genomfartsgatan planeras byggas med en körbana om 7 meter med diken om 1 meter på vardera sidan. Södra sträckningen av vägen ligger inom ett skredriskområde. Vägen är totalt cirka 810 meter lång. Kajer mot det gröna Kajerna mot det gröna planeras uppföras med ett gångfartsområde om 4,5 meter och med ett 1,5 meter brett dike på ena sidan. Gatorna är totalt cirka 550 meter. Kvartersgator Kvartersgatorna planeras byggas med en gångbana om 1,5 meter, ett dike/grönyta om 2 meter, en körbana om 4,5 meter och ett dike om 1,5 meter. Gatornas totala längd uppskattas till cirka 1760 meter. Entrégator Entrégatorna planeras byggas med en gångbana om 2 meter, grönt/p-plats om 2 meter, en körbana om 5,5 meter, ett grönt släpp om 3,5 meter och en gångbana om 2 meter. Gatornas totala längd är cirka 430 meter. Genomfartsgatan har markerats med röd färg på kartan nedan, kajerna mot det gröna med grön färg, entréerna med turkos färg och resterande gator har lämnats ofärgade.

15 5 Medverkande konsulter och tjänstemän Martin Ivarsson Christian Sköld Karolina Hedman Tina Hatt NAI Svefa NAI Svefa Järfälla kommun Järfälla kommun BILAGOR 1. Fördelningsområdet 2. Kvartersindelning 3. Andelstal och gatukostnad per kvarter

Bilaga 1 - Fördelningsområdet 16

Bilaga 2 Kvartersindelning 17

18 Bilaga 3 Andelstal och gatukostnad per kvarter Fastighet Kvarter Använd. Utformn. Tillåten BYA *våningar Faktor Andelstal Anmärkning Andel, % Skälby 3:41 1 B1 v3 100 0,5 50 Befintligt småhus 0,09% 1 B1 v3 200*2 400 Ny byggrätt bedömd 0,68% Kostnad kr 450 0,77% 753 422 Skälby 3:529 2 B1 v1 350*3 1 050 Flerbostadshus, Kvarteret kräver frgl från 3:41 2 B1 v1 350*2 700 Småhus, Kvarteret kräver frgl från 3:41 1,79% 1,19% 3 B1 v2 300*3 900 Flerbostadshus 1,53% 3 B1 v2 550*2 1 100 Småhus 1,87% 4 B1 v3 800*2 1 600 Kvarteret kräver frgl från 3:41 2,73% 5 350 9,11% 8 957 354 Skälby 3:530 5 B1 v3 100 0,5 50 Befintligt småhus 0,09% 5 B1 v3 60*2 120 Ny byggrätt bedömd 0,20% 5 B1 v3 450*2 900 1,53% 6 B1 v2 450*3 1 350 Flerbostadshus 2,30% 6 B1 v2 350*2 700 Småhus 1,19% 7 B1 v3 450*2 900 1,53% 4 020 6,85% 6 730 573 Skälby 3:1516 8 JH 0,5 350 Växthus 2 st befintliga småhus 0,60% 585 995 Skälby 3:533 9 B1 v3 300*2 600 1,02% 10 B1 v2 300*3 900 Flerbostadshus 1,53% 10 B1 v2 600*2 1 200 Småhus 2,04% 10 B1 100 0,5 50 Befintligt småhus 0,09% 11 B1 v1 250*3 750 Flerbostadshus 1,28% 11 B1 v1 550*2 1 100 Småhus 1,87% 12 B1 v3 220*3 660 50% av kvarteret 1,12% 12 B1 v3 105*2 210 Se ovan 0,36% 5 470 9,32% 9 158 267

19 Fastighet Kvarter Använd. Utformn. Tillåten BYA *våningar Faktor Andelstal Anmärkning Andel, % Skälby 3:534 12 B1 v3 220*3 660 50% av kvarteret 1,12% Kostnad kr 12 B1 v3 105*2 210 Se ovan 0,36% 13 B1 v1 100 0,5 50 Befintligt småhus 0,09% 13 B1 v1 100*2 200 Småhus 0,34% 13 BC 150*3 450 Bostäder 0,77% 13 BC 150*1 2 300 Centrumändamål 0,51% 14 B1 v2 300*3 900 Flerbostadshus 1,53% 14 B1 v2 500*2 1 000 Småhus 1,70% 15 B1 v2 450*3 1 350 Flerbostadshus 2,30% 15 B1 v2 350*2 700 Småhus 1,19% 5 820 9,91% 9 744 262 Skälby 3:535 16 BC 300*3 900 Bostäder 1,53% 16 BC 300*1 2 600 Centrumändamål 1,02% 17 B1 v1 300*2 600 Småhus 1,02% 18 B1 v1 300*3 900 Flerbostadshus 1,53% 18 B1 v1 150*2 300 Småhus 0,51% 19 B1 100 0,5 50 Befintlig småhus 0,09% 20 B1 v3 350*3 1 050 1,79% 21 B1 v1 300*3 900 Flerbostadshus 1,53% 21 B1 v1 300*2 600 Småhus 1,02% 5 900 10,05% 9 878 204

20 Fastighet Kvarter Använd. Utformn. Tillåten BYA *våningar Faktor Andelstal Anmärkning Andel, % Skälby 3:536 17 B1 v1 150*3 450 Flerbostadshus 0,77% 22 B1 v1 300*3 900 Flerbostadshus, del av kvarteret 22 B1 v1 325*2 650 Småhus, del av kvarteret 1,53% 1,11% Kostnad kr 2 000 3,41% 3 348 544 Skälby 3:537 22 B1 v1 325*2 650 Småhus, del av kvarteret 1,11% 23 B1 v1 300*4 1 200 Flerbostadshus 2,04% 23 B1 v1 200*3 600 Småhus 1,02% 24 B1 h1 350*3 1 050 Byggnadens höjd ska variera 1,79% 24 B1 h1 350*4 1 400 Se ovan 2,38% 4 900 8,35% 8 203 932 Skälby 3:544 32 B1 v1 150*3 450 Flerbostadshus 0,77% 32 B1 v1 300*2 600 Småhus 1,02% 33 B1 v1 900*4 3 600 Flerbostadshus 6,13% 33 B1 v1 600*2 1 200 Småhus 2,04% 5 850 9,96% 9 794 490 Veddesta 2:1 25 B1 h1 350*4 1 400 Byggnaders höjd ska variera 2,38% 25 B1 h1 350*3 1 050 se ovan 1,79% 25 B1 h1 350*2 700 se ovan 1,19% 26 B1 v3 800*2 1 600 2,73% 27 B1 v3 1000*2 2 000 3,41% 28 B1 v1 300*3 900 Flerbostadshus 1,53% 28 B1 v1 600*2 1 200 Småhus 2,04% 29 BC 400*3 1 200 Bostäder 2,04% 29 BC 400*1 2 800 Centrumändamål 1,36% 29 B1 v2 150*3 450 Flerbostadshus 0,77% 29 B1 v2 950*2 1 900 Småhus 3,24% 30 B1 v1 300*3 900 Flerbostadshus 1,53% 30 B1 v1 1200*2 2 400 Småhus 4,09% 31 S 2 000 Förskola 3,41% 18 500 31,51% 30 974 029

21 Fastighet Kvarter Använd. Utformn. Tillåten BYA *våningar Faktor Andelstal Anmärkning Andel, % Veddesta 1:6 34 BH q2 100 0,5 50 Bedöms inte till högre värde än befintligt bostadshus Kostnad kr 0,09% 83 714 Veddesta 1:7 34 B1 q1 100 0,5 50 0,09% 83 714 Totalt 58 710 100,00% 98 296 500