Markanvisningspolicy Godkänd av KF 204 2009-11-30
Markanvisningspolicy Markanvisning innebär en rätt för byggherren att efter godkänt markanvisningsavtal ensam förhandla med kommunen om tilldelning av ett utpekat markområde. Metod Huvudprincipen för tilldelningen av mark ska vara att KS beslutar att markanvisning av ett särskilt område ska ske. Samtidigt beslutas om metoden för tilldelningen av marken, d v s antingen direkttilldelning, anbudsförfarande, markanvisningstävling eller arkitekttävling. Om KS beslutar att markområdet ifråga ska skickas ut på markanvisningstävling ska markanvisningsprogrammet godkännas av kommunstyrelsen innan markanvisningstävlingen påbörjas. KS = Kommunstyrelsen Om särskilda skäl föreligger förhandlar förvaltningen med en byggherre i s k direkttilldelning av mark. I samband med att markanvisningsavtalet godkänns ska motivet till direkttilldelning motiveras. Om anbudsförfarande, markanvisningstävling eller arkitekttävling används som metod för tilldelningen ska ett tilldelningsbeslut föregå förhandlingar om markanvisningsavtal. Huvudregeln ska vara att kommunstyrelsen beslutar om tilldelningen och kommunfullmäktige godkänner markanvisningsavtalet. I vissa fall föregås tilldelningen av mark av att ett planprogram eller en detaljplan tas fram. Huvudregeln ska vara att PBN beslutar om framtagandet av program eller detaljplan i de fall detta ska föregå tilldelningen av mark. Huvudprincipen ska dock vara att marken tilldelas icke-planlagd eftersom kommunen då tar en mindre ekonomisk risk. PBN = Plan- och byggnämnden Kommunstyrelsen kan ge förvaltningen i uppdrag att finna mark för byggande av hyresrätter eller specialbostäder. Markområdet blir då öronmärkt för detta ändamål och köpeskillingens storlek anpassas till projektets art. 2
Markpriser Huvudregeln ska vara att kommunens mark ska säljas till marknadspris. Om marknadspriset inte är känt bör inte direkttilldelning av marken göras. Markanvisningsavtal Markanvisningsavtalet föregår i regel detaljplaneläggningen. Markanvisningsavtalet innebär då en rätt för exploatören att ensam förhandla med kommunen om tilldelningen av mark. Godkänt markanvisningsavtal kan ses som en markreservation. Marktilldelningen, d v s överlåtelsen av den fasta egendomen (hel eller del av fastighet) sker när detaljplanen antas, d v s i exploateringsavtalet. Om detaljplanen inte vinner laga kraft eller om byggherren drar sig ur projektet faller markanvisningsavtalet. Exploatören ska dock betala de av kommunen nedlagda kostnaderna i samband med avtalsskrivning och planläggning. Exploateringsavtal Exploateringsavtal tecknas i samband med att detaljplanen antas. I exploateringsavtalet finns bl a bestämmelser om överlåtelse av marken. Huvudprincipen i ett exploateringsavtal ska vara att byggherren ska bekosta utbyggnaden av de allmänna anläggningarna, men att kommunen i enlighet med LOU ansvarar för utbyggnaden. Byggherren ska i samband med detaljplaneläggning och exploateringen stå för all ekonomisk risk. LOU = Lagen om offentlig upphandling Vidare ska huvudprincipen vara att byggherren även ska bekosta kommunens administration i samband med exploateringen, d v s nedlagda kostnader inom framförallt Mark- och exploateringsenheten och Stadsmiljöenheten i samband med utbyggnaden. Exploateringen ska alltså inte innebära merkostnader för kommunen om inte särskilda skäl föreligger. 3
Huvudprincipen ska vara att exploatören, om denne äger marken, ska överlåta allmän platsmark och vattenområden till kommunen utan ersättning. Exploatören ska även överlåta mark utan ersättning för förskola, skolor, idrottsändamål och andra servicefunktioner om dessa bedöms behövas för områdets behov. Vad gäller exploatörens kostnadsansvar för utbyggnaden av de allmänna anläggningarna ska huvudprincipen vara att exploatören ska betala verklig kostnad för dessa anläggningar. Den verkliga kostnaden inkluderar förutom själva entreprenadkostnaden även kostnaderna för projektering, byggledning, besiktning och interna kostnader inom kommunförvaltningen i samband med genomförandet. I de fall huvudprinciperna ovan frångås ska detta motiveras och tydligt framgå av avtal och tjänsteutlåtande innan avtalet godkänns. Genomförande Projektering ska ske i samarbete med kommunen. Betalning Betalning av köpeskillingen ska ske senast 30 dagar efter det att detaljplanen vunnit laga kraft eller i samband med att bygglovansökan skickas in. Om betalning sker i samband med bygglov ska exploatören för tiden mellan det att detaljplanen vunnit laga kraft och fram till att bygglovet inlämnas betala en markanvisningsavgift som ska täcka de löpande kostnaderna, t ex skatt, ränta och eventuella driftskostnader. Säkerhet Exploatören ska senast innan exploateringsavtalet föreläggs kommunstyrelsen för godkännande ställa säkerhet till kommunen för de allmänna anläggningar som ingår i kostnadsåtagandena i exploateringsavtalet. För VA- 4
anläggningar tas i regel ingen säkerhet ut eftersom kommunen kan bygga ut dessa med hjälp av VA-taxan. Avbrutet projekt Kommunen kan och får inte i avtal föregripa planläggningen och utlova byggrätter. Om en detaljplan inte vinner laga kraft faller markanvisningsavtalet. Byggherren kan också dra sig ur ett markanvisningsavtal om projektet inte anses ekonomiskt bärkraftigt, t ex genom att byggrätten under planprocessen reducerats kraftigt eller för att konjunkturen sviker. Avbrutet projekt ger inte exploatören rätt till ersättning. Kommunens upplupna kostnader ska betalas av exploatören. Avbrutet projekt ger inte heller rätt till ny markanvisning. Specialbostäder På kommunens begäran ska byggherren tillhandahålla specialbostäder. Överlåtelse av avtal Markanvisnings- och exploateringsavtalet får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag. 5
Markanvisningspolicy Utredning Bakgrund Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade 2009-04-21, KSAU 81, att ge förvaltningen i uppdrag att utarbeta förslag till markanvisningspolicy och återrapportering sker till kommunstyrelsens arbetsutskott i oktober 2009. Inledning Syftet med denna policy är att underlätta markanvisningsprocessen och förtydliga processen både internt och externt. Markanvisningspolicyn ska vara ett redskap för tjänstemän och beslutsfattare vid tilldelningen av kommunal mark i Strängnäs kommun. Markanvisningspolicyn antas av kommunfullmäktige och gäller därefter som ett policydokument i kommunen. Förslaget till markanvisningspolicyn har arbetats fram inom kommunförvaltningen på uppdrag av kommunstyrelsens arbetsutskott. Samråd med byggherrarna i kommunen har skett vid två tillfällen, 1 april 2009 och 1 oktober 2009. Vid det senare tillfället presenterades utkastet till markanvisningspolicy för byggherrarna. Innan förslaget till markanvisningspolicy skickas till kommunfullmäktige för beslut granskas förslaget av den juridiska enheten på Sveriges kommuner och landsting (SKL). 6
Utgångspunkter i Strängnäs Kommunägd mark I Strängnäs kommun är det kommunstyrelsen som ansvarar för kommunens mark. Detta innebär att kommunstyrelsen ansvarar för förvaltning och förädling av all kommunal mark. En del av beslutanderätten är delegerad till förvaltningsnivå. Det praktiska vardagliga arbetet sköts av Mark- och exploateringsenheten inom Samhällsbyggnadskontoret. Vid beslut om fastighets-försäljningar över två miljoner kronor och arrendeavtal längre än tio år tas besluten i kommunfullmäktige. Markanvisningsavtal, ramavtal och exploateringsavtal godkänns av kommunfullmäktige medan tilldelningsbeslutet innan tecknande av markanvisningsavtal tas av kommunstyrelsen. Strängnäs kommun äger idag ca 3000 ha mark. Att få fram en exakt areal för den kommunägda marken är inte möjligt eftersom gatumarken i Strängnäs och Mariefreds stadskärnor inte är inmätt. Den kommunägda marken är i huvudsak lokaliserad till städerna Strängnäs och Mariefred och de större tätorterna Stallarholmen och Åkers Styckebruk. Även i Härad och Merlänna äger kommunen mark. Den kommunägda marken utgörs av ca 280 ha exploateringsmark. Därutöver är ca 115 ha planlagd industrimark, 1700 ha är skog och 330 ha är åker och äng som är utarrenderad. Stora delar av skogsmarken tillhör också kategorin närrekreation samtidigt som större delen kan klassas som markreserv. Några egentliga definitioner mellan de olika kategorierna finns inte. Strängnäs kommun har de senaste åren bedrivit en aktiv markförvärvspolitik. Denna politik märks främst genom köpet av Norra Övningsfältet när Strängnäs kommun 2008 köpte 650 ha mark av Fortifikationsverket för 48 miljoner kronor. Strängnäs kommuns markreserv är därmed tryggad vad gäller Strängnäs stads utbyggnad under överskådlig tid. 7
Exploateringstryck och förutsättningar Strängnäs kommun ingår idag funktionellt i Mälardalsregionen även om de administrativa gränserna inte hängt med. Kommunens största privata arbetsgivare brukar sägas vara Scania i Södertälje och arbetspendlingen in och ut ur kommunen är stor. Under den senaste tioårsperioden har även utbyggd motorväg (E20) och Svealandsbanans utbyggnad medfört att Strängnäs knutits närmare resten av Mälardalen. Strängnäs kommuns motto Dynamisk idyll speglar också kommunens intentioner att locka till sig både nya kommuninvånare, företag och besökare. Närheten till Storstockholm och läget mitt i Mälardalen tillsammans med den dynamiska idyllen har medfört att exploateringstrycket i kommunen är exceptionellt högt. För närvarande pågår arbetet med ca 100 detaljplaner och exploateringsbudgeten omfattar ungefär lika många utbyggnadsprojekt med sammanlagt flera tusen bostäder. Några av dessa är större projekt som spänner över en lång tidsperiod, t ex de nya stadsdelarna Norra Staden vid gamla P10-området och Läggesta stationsområde. Mark- och exploateringsenheten bevakar alla inkomna förfrågningar avseende önskemål om tilldelning av mark för exploatering. För närvarande finns 40 exploatörer som aktivt önskar få sig tilldelat mark för byggnation av bostäder. Under 2007 godkändes 9 stycken markanvisningsavtal, exploateringsavtal eller ramavtal. Under 2008 godkändes 9 sådana avtal och hittills (2009-10-05) under 2009 har 7 avtal godkänts. Andra aspekter som påverkar hur kommunen växer och därmed påverkar marktilldelning, planprocesser och beslutsgång är det faktum att Strängnäs i motsats till flertalet andra kommuner i regionen har en geografiskt splittrad befolkningsstruktur. Med detta menas här att endast ungefär 8
hälften av kommunens befolkning bor i staden Strängnäs medan resten av befolkningen är utspridd på ett flertal tätorter, varav staden Mariefred är en. Även landsbygden i kommunen växer. Under de senaste åren har alla kommundelar växt befolkningsmässigt och exploateringar och nybyggnation pågår i alla av dem. Vidare präglas städerna Mariefred och Strängnäs av den medeltida karaktären, vilket i exploateringssammanhang innebär att planprocesserna blir långa och ibland komplicerade till följd av att stadskärnorna klassas som riskintresse för kulturmiljön. Terminologi Någon fastställd terminologi finns inte vad gäller olika typer av avtal. Såväl ramavtal, markanvisningsavtal som exploateringsavtal är genomförandeavtal. Ramavtal kan betraktas som ett föravtal och tecknas i vissa fall med en exploatör som själv äger marken. Ramavtal tecknas alltid tidigt i processen när det finns behov av att fastställa de övergripande reglerna, ansvar och skyldigheter, i den kommande exploateringen. Ramavtal är inte sällan kopplade till godkännande av planprogrammet. Dessa, ramavtal och planprogram, brukar då följas åt till kommunfullmäktige för beslut om godkännande. I små projekt finns sällan behov av att teckna ramavtal. Exempel på utbyggnadsprojekt i Strängnäs där det finns ramavtal eller där förhandlingar pågår är Södra Årby i Läggesta (ramavtal med Mellqvist och Lundbergs) och P10 (förhandlingar med Vasallen). Markanvisningsavtal är i Strängnäs kommun i regel ett föravtal, och tecknas bara för kommunägd mark. Markavisningsavtal föregår detaljplaneprocessen. Oftast är markanvisningsavtal relativt kortfattade eftersom de tecknas i ett mycket tidigt skede av exploateringsprocessen. I avtalet regleras de stora dragen vad gäller ansvar och skyldigheter, 9
t ex köpeskilling, betalningsskyldighet och utbyggnadsskyldighet. Eftersom markanvisningsavtal tecknas i ett tidigt skede finns i regel behov av att knyta samman säcken i slutet av planeringsprocessen innan detaljplanen antas. Därför tecknas oftast ett exploateringsavtal med byggherrarna vari alla detaljer bestäms. Under planprocessen tillkommer för det mesta frågor som parterna tvingas förhandla om och vars resultat behöver formaliseras i ett exploateringsavtal. Exploateringsavtal tecknas således med både exploatörer som själv äger sin mark och de som fått marken tilldelad av kommunen genom markanvisningsavtal. Utmärkande för exploateringsavtal i Strängnäs kommun är att dessa tecknas med alla byggherrar och att de godkänns av kommunfullmäktige i samband med att detaljplanen antas. Tilldelningsmetoder All marktilldelning för nybyggnation av bostäder i Strängnäs kommun har under de senaste åren skett genom s k markanvisningstävling. Först fattar kommunstyrelsen beslut om att respektive område ska skickas ut på markanvisningstävling. Därefter tar förvaltningen fram ett markanvisningsprogram som skickas ut till ett stort antal byggherrar. Enheten erbjuder alla byggherrar att genom personliga möten få del av kommunens planer i enlighet med översiktsplanen och andra politiskt fattade beslut. Byggherrarna uppmanas att lämna in intresseanmälningar för marktilldelningen. Därmed kan alla byggherrar som är intresserade av att lämna anbud på ett projekt räkna med att få vara med. Efter det att anbud inkommit i markanvisningstävlingen tillsätts en bedömningsgrupp vars storlek och sammansättning varierar beroende av projektets art och omfattning. 10
Bedömningsgruppen föreslår sedan för kommunstyrelsen vilket förslag som ska ges tilldelningen. Tilldelningsbeslutet fattas av kommunstyrelsen som också ger förvaltningen i uppdrag att ta fram förslag till markanvisningsavtal. Efter avslutade förhandlingar skickas markanvisningsavtalet till kommunfullmäktige för godkännande. Därefter ansöker byggherren om detaljplaneläggning av marken och detaljplaneprocessen inleds. I samband med att detaljplanen antas godkänns exploateringsavtalet. Kommunfullmäktige godkänner exploateringsavtalet och antar detaljplanen. Markanvisningspolicy handlar om hur kommunen ska genomföra markförsäljningar av egen mark till byggherrar för byggnation av bostäder. När exploatören själv äger marken eller köper marken av annan privat markägare styr kommunen planeringen genom kommunens planmonopol enligt PBL och i de ramavtal och exploateringsavtal som upprättas under planprocessen. Efter de senaste årens marktilldelningar har behov uppkommit att formalisera processerna i en policy. Dessutom finns behov av att utreda möjligheten att tilldela mark på annat sätt än genom markanvisningstävling. När kommunen själv äger marken och önskar sälja den till en byggherre för exploatering finns flera alternativ för hur tilldelningen ska gå till, hur marken prissätts och för vilka krav kommunen ställer i samband med tilldelningen av marken. Tilldelningen av marken kan ske antingen innan detaljplan påbörjats eller efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Dessutom kan priset på marken bestämmas antingen i förväg eller genom anbudsförfrågan. 11
Marken kan tilldelas genom: Direktilldelning Anbudsförfarande Markanvisningstävling Arkitekttävling Direktilldelning Vid direkttilldelning delas planlagd eller icke planlagd mark ut till en eller flera byggherrar. Priset är i regel bestämt av kommunen på förhand och är känt av exploatören. Vid direkttilldelning kan motivet till val av byggherre vara att öka konkurrensen, d v s marktilldelningen går till en byggherre som saknar projekt i kommunen, eller för att just den byggherren har ett intressant koncept som kommunen önskar prova. Prissättningen grundas på erfarenhetsbedömningar. I Strängnäs kommun säljer kommunen större delen av marken för bostadsexploatering. Aktuella jämförelsepriser finns därmed och är kända. Fördelen med direkttilldelning är att markanvisningsprocessen kan gå snabbt, nya koncept kan prövas och nya exploatörer kan ges möjlighet att komma in i kommunen. Risken med direkttilldelning är att valet av exploatör kan misstänkliggöras och att priset blir satt i underkant. Ett exempel på när direkttillämpning är lämpligt är när Stockholms stad bygger ut hela nya stadsdelar, t ex Hammarby Sjöstad. I stadsdelen har en mångfald av exploatörer tilldelats mark. Marklotterna är olika stora och olika attraktiva. Priset bestäms på förhand. Att genomföra markanvisningstävlingar för alla dessa marklotter hade varit administrativt mycket betungande. I Strängnäs är direktanvisning lämplig t ex när ett större markområde ska exploateras och det finns möjlighet att dela upp området i flera delar. Då får många chansen att exploatera 12
och risken för arkitektonisk likriktning minskar. Andra situationer då direktanvisning kan vara lämplig är när det handlar om att exploatera mindre attraktiv mark eller när en exploatör presenterar ett nytt spännande koncept som kommunen önskar prova. Anbudsförfarande Med anbudsförfarande menas här att en inbjudan skickas ut till intresserade byggherrar där dessa erbjuds inkomma med en enkel dispositionsskiss över hur markområdet kan bebyggas alternativt skicka med referensmaterial och framför allt inkomma med pris på marken. Anbudsförfarande kan sägas vara en markanvisningstävling utan krav på omfattande arkitektmaterial. Anbudsförfarande kan ske både innan och efter det att detaljplan är framtagen. Fördelen med anbudstävling är att kommunen har möjlighet att göra bedömningar både vad gäller exploateringsgrad och erbjudet markpris. Vidare kostar beskrivet anbudsförfarande inte byggherrarna så mycket. Nackdelen med detta förfarande är att de mindre byggherrarna kanske inte alltid kan tävla ekonomiskt mot de större exploatörerna. Detta tenderar att missgynna lokala exploatörer. Vidare är nackdelen att dispositionsskissen i vissa fall kan anses vara otillräcklig. Anbudsförfarande bör därför inte användas i känsliga lägen där den arkitektoniska utformningen är central för bedömningen av en tilldelning I Strängnäs kan anbudsförfarande vara lämplig i de allra flesta fall, antingen före eller efter att detaljplan tagit fram. I synnerligen attraktiva lägen eller mindre attraktiva lägen förordas dock inte metoden. Markanvisningstävling Markanvisningstävling är en anbudstävling med krav på inlämnande av arkitektskisser av olika slag. Under de senaste tre åren har tilldelningen av mark i Strängnäs kommun skett uteslutande genom markanvisningstävling. 13
Markanvisningstävling har hittills skett främst innan detaljplan tagits fram, men kan också ske efter. Fördelen med markanvisningstävlingar är att en grundlig bedömning kan göras av det föreslagna arkitektoniska formspråket i ett projekt och att detta kan vägas in i bedömningen innan tilldelningen av marken. Vidare kan kommunen få prövat vilket det rätta markpriset är i respektive läge och kommundel. Nackdelen med markanvisningstävlingar är att dessa är dyra för exploatörerna (200 000 300 000 kronor), med resultat att vissa exploatörer väljer att inte delta. Tävlingar gynnar också i första hand större exploatörer medan mindre exploatörer kan anses missgynnas. En annan nackdel är att skisserna i markanvisningstävlingen kan sägas föregripa planläggningen. Om den slutliga detaljplanen inte ger den byggrätt som kommunen och exploatören i samband med tävlingen och tecknande av markanvisningsavtal förutsatte kan den situationen uppkomma att projektets ekonomiska bärighet försvagats. Då finns risk att det arkitektoniska uttrycket som kommunen i det tidiga skedet prisade och som gav exploatören tilldelningen av projektet inte längre går att förverkliga. Det är också svårt att binda upp exploatören till det arkitektoniska innehållet i anbudet. Detaljplanens bestämmelser räcker oftast inte för att binda upp exploatören eftersom detaljplanen anger t ex maximal byggrätt. Detaljplanebestämmelserna kan vidare i och för sig reglera taklutning, fasadfärg och fasadmaterial, men att i detaljplanen strikt reglera en exploatering så att endast den i anbudet föreslagna byggnationen går att förverkliga är knappast möjligt och inte heller önskvärt eller lämpligt. Huvudsyftet med detaljplaner är själva markanvändningen och inte planbestämmelser som reglerar varje detalj. Ett annat alternativ att binda upp exploatören till ett arkitektoniskt formspråk är att till exploateringsavtalet bifoga 14
ett till detaljplanen framtaget gestaltningsprogram. Problemet med detta är att avvikelser från gestaltningsprogrammet kan göras och bör kunna göras, och att det då är svårt att dra gränsen för när anbudets förslag, gestaltningsprogrammet och själva bygglovet avviker för mycket från varandra. Lagstiftarens lösning av problemet är att detaljplanen avgör markanvändningen i stora drag, t ex bostäder i tre vångar med fasadmaterial i trä eller pust, medan bygglovprövningen hanterar de för varje projekt lämpliga arkitektoniska detaljerna. Slutsatsen av detta resonemang är att kommunen egentligen inte kan tvinga byggherren att i slutändan bygga exakt de hus som föreslagits av honom i markanvisningstävlingen. Att då endast tilldela kommunal mark genom markanvisningstävling är inte lämpligt eller ekonomiskt försvarbart. Även om kommunen har möjlighet att pressa markpriset uppåt måste exploatören räkna hem den summa som lagts ned i markanvisningstävlingen och alla andra markanvisningstävlingar som exploatören ifråga medverkat i men inte tilldelats. Detta i sig sänker erbjudet markpris i tävlingen. För kommunen internt är också markanvisningar dyra eftersom de kräver större administrativa insatser inom förvaltningen än de tidigare nämnda, direkttilldelning och anbudsförfarande. I Strängnäs kan markanvisningstävling anses vara försvarbart i hyfsat attraktiva lägen och där markpriset är okänt och/eller där de arkitektoniska faktorerna har stor betydelse vid bedömning av anbuden. Ett gott exempel på detta är Hammarängen i Mariefred. Markanvisningstävlingar är inte lämpliga i små projekt. 15
Arkitekttävling Arkitekttävling kan beskrivas som en markanvisningstävling men med tonvikt på det arkitektoniska innehållet. Inkomna förslag i en arkitekttävling kan riskera att sakna vederbörlig koppling till teknisk och ekonomisk genomförbarhet. Arkitekttävlingar lämpar sig bäst i mycket specifika lägen, t ex Stockholms stadsbiblioteks utbyggnad eller Slussens ombyggnad i Stockholm. Syftet med arkitekttävlig är i bägge fallen att staden önskar få idéer till utformning av platsen eftersom läget är så exceptionellt känsligt. Det positiva med arkitekttävlingar är just det att kända arkitekter kan lockas lämna in förslag i lägen som tarvar något extra när det gäller utformningen. Det negativa är att förslagen inte alltid är kopplade till genomförbarhet. Dessutom är arkitekttävlingar dyra. Även de interna kostnaderna i kommunen blir höga eftersom en kvalitativ bedömning av inkomna anbud kräver stort kunnande och i Strängnäs fall anlitande av extern expertishjälp. Visholmen är det projekt i kommunen där arkitekttävling kan försvaras. Andra kommuner Förutsättningarna vid markanvisning är mycket olika i olika kommuner. Olikheterna består i politisk vilja, exploateringstryck, och om kommunen äger mark själv. I vissa kommuner sker ingen tilldelning av mark till byggherrar eftersom vissa kommuner nästan inte äger någon egen mark, t ex Värmdö kommun. Värmdö är nästan helt i händerna på privata markägare för utvecklingen av kommunen. Nedan följer en genomgång av hur markanvisningspolicyn ser ut i olika kommuner. Stockholms stad Stockholms stad reviderade sin markanvisningspolicy senast 2007-04-19. Markanvisning definieras som en option att 16
under en viss tid och på vissa villkor få förhandla med staden om förutsättningarna för genomförande av ny bostadsbebyggelse eller annan exploatering inom visst markområde som staden äger. Markanvisning sker i Stockholm antingen som direkttilldelning eller genom anbudsförfarande. (se sid 2-3). Vid tilldelningen upprättas ett markanvisningsavtal. Anbudsförfarande tillämpas enligt policyn i sådan omfattning att staden har goda kunskaper om marknadsvärdet på mark. Vid val av byggherre, både vid direkttilldelning och vid anbudsförfarande, ska hänsyn tas till byggherrens ekonomiska stabilitet och staden ska ta hänsyn till konkurrensförhållandena på marknaden vid tilldelning av mark. Vid tilldelning av mark för hyresrätter ska hänsyn tas till intresse för långsiktig förvaltning. Staden beaktar vidare tidigare genomförda projekt, nytänkande liksom kvalitets- och miljöprofil. Markanvisningen är begränsad till två år. Förlängning kan medges. Markanvisningen kan återtas efter två år (anm: markförsäljningen är då ej genomförd). Byggherren ska stå all ekonomisk risk i samband med planarbetet. Projektering ska ske i samarbete med staden. Återtagen markanvisning ger ej rätt till kompensation. På staden begäran ska byggherren upplåta specialbostäder. Markavisningen får ej överlåtas. Anmärkning: Stockholms stad är den överlägset största markägaren i staden. 70 % av marken i staden ägs av staden. Till detta kommer att Stockholms stad äger omfattande markområden i andra kommuner. Staden kan därmed styra planeringen och utvecklingen av staden på ett konkret sätt. För exploateringsfrågor har staden en särskild exploateringsnämnd. Det byggs sett över tid förhållandevis många hyresrätter i Stockholm. Fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter är beroende av politisk majoritet. De höga markpriserna gör att staden historiskt ofta använt sig av 17
tomträttsinstrumentet vid byggnation. Byggherren tvingas då inte betala ett högt markpris initialt utan marken upplåts genom s k tomträtt där fastighetsägaren arrenderar marken. Göteborgs stad I Göteborgs markanvisningspolicy, gällande (senast uppdaterad) från 1 januari 2008, definieras en markanvisning som att den innebär en rätt för en intressent att under en viss tid och på vissa givna villkor, få förhandla med staden om förutsättningarna för genomförande av ny bostadsbebyggelse inom visst markområde som staden äger. Göteborgs stad äger ca 50 % av stadens yta. I Göteborg fattar Fastighetsnämnden beslut om markanvisning och därefter upprättas ett markanvisningsavtal. I policyn anges att bl a följande ska vara vägledande: mångfald i boendet, d v s variation av hustyper och upplåtelseformer ekologi, en långsiktig kvalitets- och miljöprofil ska eftersträvas tillgänglighet, god tillgänglighet ska eftersträvas sociala åtaganden, byggherrarna ska upplåta specialbostäder vid behov konkurrens och mångfald på marknaden I reglerna för tilldelningen av mark anges att markanvisningen är begränsad till två år, och att byggnationen måste ha påbörjats senast tio månader efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Tilldelningen av mark kan ske genom markanvisningstävling eller direktanvisning. Muntlig redovisning ska ske till nämnden om vilka intressenter som funnits och hur bedömningen gått till. Malmö stad Malmö stads reviderade markanvisningspolicy gäller från den 18 april 2007. Markanvisning definieras som en rätt för en intressent att under en begränsad period, med vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla projekt inom ett avgränsat område 18
Markanvisningen begränsas till högst två år. På kommunens begärans ska byggherren tillhandahålla specialbostäder. Malmö stad tilldelar mark på två olika sätt, antingen genom markreservation eller genom markanvisningsavtal. Skillnaden är att markreservation är tidsbegränsad och följs i senare skede av markanvisningsavtal. Markreservationen är således en option. Det markpris som åsätts marken vid försäljning utgår från en försiktig uppskattning av marknadsvärdet. Utgångspunkter är dock att kommunen ska ha en marknadsmässig avkastning på byggklar mark. Till saken hör att Malmö stad precis som Stockholm och Göteborg ofta upplåter tomter för flerbostadshus som tomträtter. Vid tilldelningen av mark tar Malmö stad hänsyn till att det ska finnas rimliga konkurrensförhållanden på marknaden. Vid valet av byggherre sker även viktning av sociala åtaganden, tidigare genomförda projekt, nytänkande och engagemang för att skapa bra stadsmiljö. Staden tar även hänsyn till kvalitetsoch miljöprofil hos byggherren. Vidare tas hänsyn till byggherrens ekonomiska stabilitet. Tilldelningen kan ske antingen efter ett jämförelseförfarande eller som direktanvisning. Även markanvisningstävling kan enligt markanvisningspolicyn förekomma (se sid 12). Enligt policyn arrangeras markanvisningstävlingar endast i mycket attraktiva lägen då arkitektur eller ekonomi är viktiga parametrar. Vad gäller jämförelseförfarandet går det till så att förvaltningen tar fram ett PM/program för projektet med förutsättningar och eventuella krav. PM:et presenteras för nämnden innan utskick. Intresserade byggherrar lämnar in enkla skisser eller referensmaterial. Utifrån detta gör förvaltningen en jämförelse innan tilldelningen av marken. När priset på marken bestäms framgår inte av policyn, men 19
troligen är markpriset redan bestämt av staden i samband med att PM/programmet går ut till byggherrarna. Lunds kommun Lunds kommuns markpolicy är antagen 2006-06-01. Innehav av mark är en viktig och ofta avgörande faktor i kommunens bostads- och näringslivspolitiska strävanden. Markpolicyn slår fast att Lunds kommun har ambitionen att tillgodose behovet av mark för bostäder, företagsetableringar och övrig samhällsservice genom en aktiv markpolitik och hög planberedskap. Markreserven ska präglas av långsiktighet. I markpolicyn slås också fast i vilka delar av kommunen som kommunen har särskilt intresse av att köpa mark, och att arrendeavgifterna ska vara marknadsmässiga. När det gäller marktilldelning vid exploatering sker denna ofta genom en enkel anvisningsprincip. För flerbostadshus i staden Lund sker fördelningen av mark genom tävlingsförfarande med eller utan planstöd. Ibland har tilldelningen skett genom direkttilldelning till en byggherre som haft ett intressant och nyskapande koncept. Vad gäller markpriser har Lund enligt markpolicyn inte, med något undantag, sålt exploateringsmark till högstbjudande. Markpriset har alltid varit känt av byggherren i förväg och prissättningen grundar sig på principen marknadsanpassat utan att vara marknadsledande. Lunds kommun kan ibland gå med på att skriva ett optionsavtal om särskilda skäl föreligger. Vid option tar kommunen ut en avgift som motsvarar räntan på det förväntade markpriset. Tiden för en option är vanligtvis ett år. Linköpings kommun Linköpings kommuns policy för markinnehav antogs 2007-10-24. Kommunen avser genomföra markförvärv i strategiskt syfte för att kunna påverka framtida 20