Aktieägarinformation

ÅRSREDOVISNING 2013

INNEHÅLL Innehåll 1 Aktieägarinformation 2 Detta är Amasten 4 Vd har ordet 5 Nyckelhändelser under året 6 Amastenaktien 9 Förvaltningsberättelse 16 s rapport över totalresultatet 17 s rapport över finansiell ställning 18 s rapport över förändring i eget kapital 19 s rapport över kassaflöden 20 Moderbolagets resultaträkning 21 Moderbolagets balansräkning 23 Moderbolagets förändring i eget kapital 24 Moderbolagets kassaflödesanalys 25 Noter, gemensamma för moderbolaget och koncernen 41 Försäkran 42 Revisionsberättelse 44 Styrelse och revisor 45 Koncernledning 46 Definitioner 48 Adresser

Aktieägarinformation Aktieägarinformation Aktieägarinformation Amasten Holding AB (Amasten) pressmeddelanden och rapporter distribueras genom Be Quoted (www.bequoted.se). Årsredovisning, rapporter och pressmeddelanden kan beställas direkt från Amasten Holding AB (publ), Drottning gatan 150, 254 33 Helsingborg, +46 20-210 575 eller e-post info@amasten.se. All aktuell information finns även tillgänglig på www.amasten.se. Årsredovisningen för 2013 kommer inte att tryckas. Årsstämma Årsstämma hålls den 26 mars i Stockholm. Kallelse publiceras enligt bolagsordningen i dagspress och på www.amasten.se. På hemsidan finns även mer information om anmälan till årsstämman. Aktieägare som har förvaltarregistrerade aktier bör av den bank eller fondhandlare som förvaltar aktierna begära tillfällig ägarregistrering ett par bankdagar före avstämningsdagen. Informationstillfällen Delårsrapport för perioden jan mars 2014: 9 maj 2014 Delårsrapport för perioden april juni 2014: 18 juli 2014 Delårsrapport för perioden juli sep 2014: 24 oktober 2014 Bokslutskommuniké 2014: 26 februari 2015 1

Detta är amasten Detta är Amasten Amasten är ett fastighetsbolag med huvudkontor i Helsingborg som äger hyresfastigheter med i huvudsak bostäder samt till viss del även lokaler och kontor. Bolagets ledord är bra bemötande, kunskap och engagemang. Amasten äger i dagsläget 17 fastigheter i Helsingborg, Landskrona, Karlshamn, Osby och Sollefteå med ett redovisat marknadsvärde på omkring 350 mkr. Affärsidé Amasten ska förvärva, förvalta och förädla huvudsakligen hyresbostadsfastigheter i mindre och medelstora orter med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad. I takt med att portföljen växer skall även andelen kommersiella fastigheter öka. Amasten ska både förvärva fastigheter med avsikt att äga och förvalta dem långsiktigt samt förvärva fastigheter med god utvecklings- och förädlingspotential som i möjligaste mån skall förädlas och därefter avyttras. Övergripande mål Amasten ska på ett etiskt och miljömedvetet sätt förvalta fastigheter med värdegrunden att om hyresgästen mår bra och trivs med fastigheten så blir Amasten ett välmående och kommersiellt framgångsrikt fastighetsbolag. Bolagets ambition är att inom tre till fem år äga ett fastighetsbestånd med ett marknadsvärde om minst två miljarder kronor, givet att attraktiva affärsmöjligheter uppstår och att finansiering beviljas. En sådan portföljstorlek underlättar ytterligare expansion genom en större förvaltningsorganisation. Vidare medför det också ett större och stabilare underliggande kassaflöde som i sig underlättar kreditfinansiering och kapitalanskaffningar. Generella målsättningar och ledstjärnor Balansering av risk genom en blandning av sektorer och städer. Värdeskapande förvaltning som förbättrar kassaflöden och höjer värdet på fastigheterna. Inga heliga tillgångar. Portföljsammansättningen måste vara dynamisk och resultatstyrd. Tillhandahålla en stabil årlig avkastning över en konjunkturcykel snarare än enskilda toppår. Finansiella mål Avkastningen på eget kapital skall under en femårsperiod uppgå till 10-12 procent per år. Belåningsgraden skall långsiktigt understiga 70 procent. Räntetäckningsgraden på bankfinansiering skall långsiktigt överstiga 150 procent. Amasten har en utpräglad lågriskstrategi och befinner sig i ett uppbyggnadsskede. Ledningen har därför valt att fokusera på realistiska finansiella mål. Strategi Amasten ska långsiktigt förvalta fastigheter med goda kassaflöden och effektivisera såväl drifts- som förvaltningskostnader. Amasten ska också förvärva fastigheter med god utvecklings- och förädlingspotential för att avyttra dem när förädlingen är fullbordad, i syfte att ha likvida medel för ytterligare förvärv av fastigheter med goda kassaflöden eller god utvecklingspotential. Amasten ämnar expandera fastighetsbeståndet de kommande åren och i takt med det även utöka organisationen, bland annat genom att ta över befintlig personal i samband med framtida fastighetsförvärv. 2

Detta är amasten Geografisk strategi Amasten har ambitionen att växa med fokus på mindre och medelstora städer i ett antal regioner. För närvarande har fokus varit på Skåne även om Bolaget äger fastigheter på andra orter i Sverige, men flera regioner kommer med hög sannolikhet att i framtiden bli centrala för Bolaget. Sektorstrategi Amastens huvudfokus är att förvärva, förvalta, förädla och avyttra bostadsfastigheter. I framtiden avser Bolaget dock att öka andelen kommersiella fastigheter i sitt bestånd. 3

Vd har ordet Vi blickar framåt med tillförsikt Under 2013 etablerade sig Amasten som ett nytt fastighetsbolag på First North med den uttalade målsättningen att växa. Det gångna året har i många avseenden ägnats åt att skapa den plattform genom vilken tillväxten kan ske på ett betryggande sätt. Omstruktureringskostnaderna av det tidigare Morphic ligger nu i allt väsentligt bakom oss och ledningsgruppen samt styrelsen har förstärkts. Därmed står vi väl rustade för att på bästa sätt förvalta det befintliga beståndet och växa genom ytterligare förvärv. Ett större bolag kommer också innebära skalfördelar och ett förbättrat kassaflöde. 2013 var ett finansiellt utmanande år för Amasten. Resultatet har påverkats av avvecklingskostnader för den tidigare verksamheten. Vidare har resultatet påverkats negativt av derivat. Hyresintäkterna har dessutom påverkats av en hög vakansgrad under första halvan av året. Vi kan nu glädjas åt en betydligt bättre uthyrningsgrad tack vare åtgärder att minska vakanserna. Åtgärderna har dock medfört högre förvaltnings- och underhållskostnader än vad som är normalt vid det långsiktiga förvaltningsarbete som nu vidtar. Den nuvarande portföljen utgörs till mycket stor del av bostadsfastigheter med låga vakansrisker. Hyresgästernas betalningsförmåga är också stabil. En del vakanser återstår att hantera i Sollefteå där beståndet var kraftigt eftersatt när Amasten förvärvade det och där ett omfattande renoveringsarbete har genomförts. En förbättrad uthyrningsgrad och det fortsatt låga ränteläget kommer sammantaget att gynna Amastens förvaltningsresultat för innevarande år. Amastens strategi inför 2014 är att förvärva, förvalta och förädla fastigheter i svenska orter med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad. Bolagets geografiska fokus kommer i första hand att ligga på mindre och medelstora städer med tonvikt på bostadsfastigheter. I takt med att portföljen växer förväntas dock andelen kommersiella fastigheter att öka. Mixen av bostäder och kommersiella fastigheter på ett flertal orter syftar därför till att såväl sprida risker som att säkerställa att bolaget lever upp till sitt avkastningskrav, med bibehållen låg riskprofil. Fastighetstransaktioner och värdeförändringar Utöver det omvända förvärvet av det initiala fastighetsbeståndet i januari 2013, förvärvades i december sju fastigheter i Osby i Skåne till ett värde av dryga 60 mkr. Därmed uppgår det samlade redovisade marknadsvärdet till cirka 350 mkr. Enligt den senaste översiktliga externa värdering som genomfördes per årsskiftet så är marknads värdet 373 mkr, med ett värderingsintervall på +/- 7,5 procent. Därmed ligger Amastens redovisade marknadsvärden i den nedre delen av externvärderingens värderingsintervall. Finansiering Bankernas intresse för fastighetsfinansiering har förbättrats under hösten 2013. Vi har därför god tillförsikt om att vi i samband med kommande förvärv skall kunna erhålla attraktiva villkor på uthålliga belåningsgrader. Inte minst bedömer vi att den framtida tänkta kombinationen av bostäder och kommersiella fastigheter kommer att erbjuda en bra riskspridning ur kreditgivningshänseende. Vidare är det allmänna investerarintresset för fastigheter alltjämt starkt, vilket även borgar för goda möjligheter till kapitalanskaffning. Utsikterna för 2014 och framåt Det är med tillförsikt som Amasten blickar fram emot 2014. Konjunktursignalerna i omvärlden har långsamt förbättrats under 2013. Även om konjunkturuppgången är fortsatt skör och många utmaningar kvarstår så finns all anledning för oss att se positivt på framtiden. Sverige har i sammanhanget bättre förutsättningar än de flesta europeiska länder att gynnas av det förbättrade ekonomiska läget. Vår uppfattning är därför att den svenska fastighetsmarknaden kommer att erbjuda intressanta investeringsmöjligheter för Amasten och dess aktieägare under 2014 och kommande år. Bolagets uttalade tillväxtmål om ett fastighetsbestånd om minst två miljarder inom tre till fem år kvarstår och ledningen kommer att verka för att uppnå detta mål. Helsingborg den 5 mars, 2014 Thomas Melin, vd och styrelseledamot 4

Nyckelhändelser under året Nyckelhändelser under året Den 30 november 2012 undertecknades ett avtal mellan Amasten AB där det tidigare Morphic Technologies (numera Amasten Holding AB) genom en apportemission lägger ett bud på Amasten Bostäder AB. Efter genom förd transaktion kom Morphics aktieägare att äga cirka 25 procent av Amasten Bostäder och resterande 75 procent att ägas av Amasten AB. Vidare beslutades det att Cell Impact skulle delas ut till aktieägarna i gamla Morphic (alltså inte till Amasten) och noteras på lämplig handelsplats. Affären var villkorad av ett beslut från extra bolagsstämma. Den 10 januari 2013 hölls denna stämma som beslöt att genomföra affären. Stämman beslutade även att ändra bolagets namn till Amasten Holding AB (publ) och aktien avnoterades från Nasdaq OMX Small Cap och listades istället på Nasdaq OMX First North från och med 28 januari 2013. Slutligen särnoterades Cell Impact och började handlas separat den 20 februari 2013. Därmed hade alla väsentliga förändringar från det tidigare Morphic till den nuvarande verksamheten i Amasten Holding som fastighetsbolag på First North också genomförts. Året har präglats av arbetet med att omstrukturera verksamheten till ett renodlat fastighetsbolag och utarbeta olika affärsstrategier och tillväxtmöjligheter, vilka omnämnts i vd-ordet ovan. Under tredje kvartalet valde bolagets tidigare vice vd att lämna företaget för nya utmaningar utanför organisationen. Istället anställdes under fjärde kvartalet David Dahlgren som ny vice vd med ansvar för transaktioner och affärsutveckling. I december hölls en extra bolagstämma där en ny styrelse valdes. Stämman beslutade att styrelsen för tiden in till slutet av nästa årsstämma ska bestå av fyra ordinarie ledamöter. Styrelseledamöterna Jan Rynning, John Hamilton och Mattias Klintemar avböjde omval. Istället utsågs Lars-Erik Wenehed och Veronica Sjödin till nya styrelseledamöter för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Stämman utsåg Lars-Erik Wenehed till styrelsens ordförande. Stämman beslutade vidare att anta en ny bolagsordning enligt vilken bland annat två aktieslag införs; stamaktier av serie A samt preferensaktier av serie B. Stämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att intill nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen besluta om emission av aktier, konvertibler och/eller teckningsoptioner. Betalning får ske kontant och/eller med bestämmelse om apport eller kvittning. Bemyndigandet skall främst användas för genom förande av förvärv eller finansiering. Villkoren skall vara väl avvägda gentemot marknadskurs och i övrigt på marknadsmässiga villkor. I slutet av december förvärvade Amasten via bolag sju fastigheter i centrala Osby. Värdet uppgår till cirka 60 mkr och driftsnettot i fastigheterna till cirka 3,2 mkr. Transaktionen kommer att bidra positivt till den totala intjäningen och kassaflödet i Amastenkoncernen. Inom Amasten-koncernen finns det dotter bolag som har säkerheter ställda för bolag utanför koncernen. I samband med förvärvet förhandlades villkoren så att betalning inte behöver erläggas förrän panterna frisläppts och om pantrealisation skulle ske så kan skulden kvittas mot det belopp som Amasten Holding måste betala för att lösa panten. Därmed har man säkrat den risk som pantsättningen kan innebära för Amastenkoncernen. Denna pantsättningsproblematik uppstod i samband med det omvända förvärvet av Morphic Technologies under 2013 och har redovisats i delårsrapporterna. Genom de förändringar som skett under det gångna året står Amasten Holding nu väl förberett att ta viktiga steg framåt för att realisera de tillväxtmål och strategier som föreligger. 5

Amastenaktien Amastenaktien Bolaget noterades den 4 mars 2008 på OMX Nordiska Börs Stockholm och ingick i sektor Industri under kortnamnet MORP-B. Sedan den 28 januari 2013 är bolaget noterat under namnet Amasten Holding på NASDAQ OMX First North. I samband med denna nynotering delades den tidigare Morphicverksamheten ut till aktieägarna under namnet Cell Impact den 8 februari 2013. Cell Impact började handlas separat den 20 februari 2013 och även detta bolag handlas på NASDAQ OMX First North. Detta avsnitt är helt fokuserat på verksamheten sedan den 20 februari 2013, då det innan dess rådde osäkerhet hur bolaget skulle värderas då Cell Impact ingick i koncernen. Aktien och aktiebok På balansdagen uppgick aktiekapitalet till 25 765 120, fördelat på 17 176 569 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,50 kronor och berättigar till en röst. Samtliga aktier är fullt inbetalda och ger lika rätt till full utdelning. Antalet aktieägare uppgick till 14 818. Bolagets aktiebok med uppgift om aktieägare hanteras av Euroclear Sweden (tidigare VPC) med adress: Euroclear Sweden, Box 7822, 103 97 Stockholm, Sverige. Aktieägare har enligt aktiebolagslagen (2005:551) företrädes rätt till nyteckning av aktier, teckningsoptioner och konvertibla skuldebrev, men denna företrädesrätt kan frångås efter beslut av bolagsstämma. Aktiekursens utveckling och handeln i aktien Under nämnda period av verksamhetsåret 2013, 21 februari till 31 december, sjönk aktiekursen med 46 procent från 7,90 kr till 4,30 kr. Högsta betalkurs under perioden var 7,90 kr och lägsta 3,90 kr. Vid periodens utgång uppgick börsvärdet till 74 mkr. Den genomsnittliga handeln per börsdag under perioden var 7790 (429 125) aktier eller 36334 kr (100 000). Det kan i sammanhanget noteras att jämförelsetalen från 2012 avviker kraftigt, då kursen i det tidigare Morphic varierade mellan 8 öre och 21 öre under 2012, vilket gav andra typer av omsättnings volymer. Totalt omsattes 1,7 (106,4) miljoner aktier till ett sammanlagt värde av 7,8 (13,6) mkr. Detta motsvarar en omsättningshastighet på cirka 11 (37) procent. Förändringar i antalet aktier under året Under januari 2013 genomfördes en större förändring av antalet aktier i det nuvarande Amasten Holding AB (publ), då det tidigare Morphic förvärvade samtliga aktier i Amasten Bostäder AB. En extra bolagsstämma den 10 januari 2013 beslutade bland annat om: (i) att godkänna förvärvet, (ii) sammanläggning av aktier, varvid 100 befintliga aktier lades samman till 1 aktie, (iii) att ändra Bolagets verksamhetsinriktning, (iv) ändra Bolagets namn (firma) till Amasten Holding AB (publ), (v) styrelseförändringar medförande att majoriteten av styrelsens totala antal ledamöter därefter kommer vara utsedda av säljaren av Amasten Bostäder AB, (vi) riktad nyemission om cirka 5 miljoner kronor (vii) minskning av aktiekapitalet för återbetalning till aktieägarna i form Aktiekurs i Amasten efter att Cell Impact började handlas separat 20 februari 2013 SEK 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec Amasten Carnegie Real Estate Index 6

Amastenaktien av samtliga aktier i Cell Impact, (viii) riktad apportemission av vederlagsaktier till Amasten AB, samt (ix) omvandling av samtliga aktier av serie A i Morphic till serie B samt om ändring av bolagsordningen så att aktieslagen A och B tas bort. Efter besluten enligt ovan samt efterföljande registreringar kom säljaren av Amasten AB att äga cirka 75 procent av aktierna och rösterna i Morphic medan befintliga aktieägare kommer äga resterande cirka 25 procent. Köpeskillingen uppgick till 90 miljoner kronor bestående av sammanlagt 12 857 143 nyemitterade aktier av serie B som tecknades till en kurs om 7,0 kronor per aktie (justerat för den planerade sammanläggningen om 1:100). Det totala antalet utestående aktier i Morphic kom efter apportemissionen, den riktade nyemissionen samt sammanläggningen av aktier 1:100 att uppgå till 17 176 569 aktier. Aktiekapitalets utveckling sedan Bolagets bildades framgår nedan: Aktiekapitalets utveckling Förändring av Totalt efter förändring År Transaktion A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kvotvärde Aktiekapital 1999 Nybildning 10 000 000 10 000 000 10 000 000 0,01 100 000 2000 Nyemission 10 300 000 10 000 000 10 300 000 20 300 000 0,01 203 000 2001 Nyteckning via optioner 38 000 10 000 000 10 338 000 20 338 000 0,01 203 380 2001 Nyemission 2 215 000 10 000 000 12 553 000 22 553 000 0,01 225 530 2001 Fondemission 10 000 000 12 553 000 22 553 000 0,04 902 120 2001 Nyteckning via optioner 8 567 954 10 000 000 21 120 954 31 120 954 0,04 1 244 838 2001 Nyteckning via optioner 205 000 10 000 000 21 325 954 31 325 954 0,04 1 253 038 2002 Nyteckning via optioner 8 350 900 10 000 000 29 676 854 39 676 854 0,04 1 587 074 2003 Nyemission 4 988 935 10 000 000 34 665 789 44 665 789 0,04 1 786 632 2003 Nyemission 5 011 050 10 000 000 39 676 839 49 676 839 0,04 1 987 074 2004 Nyemission 5 740 000 10 000 000 45 416 839 55 416 839 0,04 2 216 674 2004 Nyemission 4 260 000 10 000 000 49 676 839 59 676 839 0,04 2 387 074 2004 Nyteckning via optioner 80 000 10 000 000 49 756 839 59 756 839 0,04 2 390 274 2004 Nyteckning via optioner 60 000 10 000 000 49 816 839 59 816 839 0,04 2 392 674 2005 Nyteckning via optioner 120 000 10 000 000 49 936 839 59 936 839 0,04 2 397 474 2005 Nyteckning via optioner 40 000 10 000 000 49 976 839 59 976 839 0,04 2 399 074 2005 Nyemission 10 000 000 10 000 000 59 976 839 69 976 839 0,04 2 799 074 2005 Omvandling av aktier -1 300 000 1 300 000 8 700 000 61 276 839 69 976 839 0,04 2 799 074 2005 Nyteckning via optioner 120 000 8 700 000 61 396 839 70 096 839 0,04 2 803 874 2005 Nyemission 14 019 367 8 700 000 75 416 206 84 116 206 0,04 3 364 648 2005 Nyteckning via optioner 823 368 8 700 000 76 239 574 84 939 574 0,04 3 397 583 2005 Apportemission 203 665 8 700 000 76 443 239 85 143 239 0,04 3 682 549 2005 Apportemission 7 124 150 8 700 000 83 567 389 92 267 389 0,04 3 690 696 2005 Nyemission 16 987 914 8 700 000 100 555 303 109 255 303 0,04 4 370 212 2006 Nyteckning via optioner 113 240 8 700 000 100 668 543 109 368 543 0,04 4 374 742 2006 Omvandling av aktier -300 000 300 000 8 400 000 100 968 543 109 368 543 0,04 4 374 742 2006 Apportemission 490 908 8 400 000 101 459 451 109 859 451 0,04 4 394 378 2006 Nyemission 2 636 000 8 400 000 104 095 451 112 495 451 0,04 4 499 818 2007 Omvandling av aktier -2 350 000 2 350 000 6 050 000 106 445 451 112 495 451 0,04 4 499 818 2007 Nyemission 10 000 000 6 050 000 116 445 451 122 495 451 0,04 4 899 818 2007 Omvandling av aktier -400 000 400 000 5 650 000 116 845 451 122 495 451 0,04 4 899 818 2007 Nyemission 334 000 10 915 545 5 984 000 127 760 996 133 744 996 0,04 5 349 800 2007 Nyemission 3 000 000 5 984 000 130 760 996 136 744 996 0,04 5 469 800 2007 Nyemission 13 426 063 5 984 000 144 187 059 150 171 059 0,04 6 006 842 2007 Nyemission 600 963 5 984 000 144 788 022 150 772 022 0,04 6 030 881 2007 Nyemission 13 100 000 5 984 000 157 888 022 163 872 022 0,04 6 554 881 2008 Nyemission 5 984 000 157 888 022 11 968 000 315 776 044 327 744 044 0,04 13 109 762 2009 Nyemission 32 770 000 11 968 000 348 546 044 360 514 044 0,04 14 420 562 2009 Omvandling av aktier -4 708 000 4 708 000 7 260 000 353 254 044 360 514 044 0,04 14 420 562 2013 Sammanläggning 1:100 1-7 187 400-349 721 504 72 600 3 532 540 3 605 140 4,00 14 420 562 2013 Nyemission¹ 714 286 72 600 4 246 826 4 319 426 4,00 17 277 706 2013 Minskning av aktiekapital¹ 72 600 4 246 826 4 319 426 1,50 6 479 206 2013 Apportemission¹ 12 857 143 72 600 17 103 969 17 176 569 1,50 25 765 120 2013 Omvandling av aktier¹ -72 600 72 600 17 176 569 17 176 569 1,50 25 765 120 1) Beslutad av extra bolagsstämma den 10 januari 2013. 7

Amastenaktien Bemyndigande från extra bolagsstämman 19 december 2013 Stämman beslutade att anta en ny bolagsordning enligt vilken bland annat två aktieslag införs; stamaktier av serie A samt preferensaktier av serie B. Varje stamaktie av serie A har ett röstvärde om en röst. Varje preferensaktie av serie B har ett röstvärde om 1/10 röst samt företrädesrätt till vinstutdelning med visst belopp och bolagets tillgångar vid likvidation. Stämman beslutade vidare att bolagets nuvarande 17 176 569 aktier ska utgöra stamaktier av serie A. Stämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att intill nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen besluta om emission av aktier, konvertibler och/eller teckningsoptioner som innebär utgivande av, konvertering till eller nyteckning av sammanlagt högst 50823 431 aktier. Betalning får ske kontant och/eller med bestämmelse om apport eller kvittning. Bemyndigandet skall främst användas för genomförande av förvärv eller finansiering. Villkoren skall vara väl avvägda gentemot marknadskurs och i övrigt på marknadsmässiga villkor. Ägarinformation och ägarstruktur De största aktieägarna Innehav Röster i % Amasten AB 12 832 143 74,71 Östersjöstiftelsen 411 744 2,40 Six Sis Ag, W8imy 202 837 1,18 Gilstring, Kåre 202 500 1,18 Försäkringsbolaget, Avanza Pension 187 176 1,09 Alven, Jan 171 086 1,00 Mariegården Investment AB 150 150 0,87 Gilstring, Malin 70 000 0,41 Bang Pedersen, Stein-Åge 60 600 0,35 Robur Försäkring 59 549 0,35 Summa 14 347 785 83,54 Övriga 2 828 784 16,47 Amasten totalt 17 176 569 100 Utdelningspolicy för stamaktieägare Styrelsens förslag avseende utdelning till årsstämman den 26 mars 2014. Styrelsen har inte för avsikt att föreslå att utdelning lämnas för verksamhetsåret 2013 på befintliga aktier i samband med årsstämman den 26 mars. Dock föreslår styrelsen i tillägg till det tidigare bemyndigandet från den extra bolagsstämman i december att beslut fattas om vinstutdelning för preferensaktier av serie B med ett belopp om fem (5) kronor per preferensaktie och kvartal, dock högst tjugo (20) kronor, för tiden intill nästa årsstämma. Total utdelning skall kunna lämnas med maximalt 60 000 000 kronor fram till nästa årsstämma. Ordinarie avstämningsdagar för utdelning skall vara den 10 juli 2014, den 10 oktober 2014, den 9 januari 2015 och den 10 april 2015 (under förut sättning att dessa datum inträffar före årsstämman 2015). Preferens aktie berättigar till utdelning för första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att preferensaktien har emitterats och införts i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Beslutet om utdelning ovan är villkorat av att bolaget emitterat preferensaktier. I den händelse att villkoret inte uppfylls, balanseras de utdelningsbara medlen i ny räkning. Vidare är beslutet villkorat av att styrelsen i samband med varje kvartalsutdelning bedömer att utdelningen är försvarlig i enlighet med försiktighetsregeln i 17 kap. 3 aktiebolagslagen. 8

Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Amasten Holding AB (publ), 556580-2526, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2013 Bolaget är noterat på Nasdaq OMX First North. Bolaget har cirka 14 800 (17 300) aktieägare. Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändringar i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av årsredovisningen och är granskade av bolagets revisor. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år. Flerårsöversikt Nedan presenteras en flerårsöversikt, som dock i praktiken saknar relevans då Bolaget fram till och med januari 2013 hade en helt annan verksamhet än den nuvarande fastighetsfokuseringen. Verksamheten Amasten är ett fastighetsbolag med huvudkontor i Helsingborg som äger hyresfastigheter med i huvudsak bostäder samt i viss del även lokaler och kontor. Bolagets ledord är bra bemötande, kunskap och engagemang. Amasten äger i dagsläget fastigheter i Helsingborg, Landskrona, Karlshamn, Osby och Sollefteå med ett totalt marknadsvärde på omkring 350 mkr. Bolagets ambition är att inom tre till fem år äga ett fastighetsbestånd med ett marknadsvärde om minst två miljarder kronor, givet att attraktiva affärsmöjligheter uppstår och finansiering beviljas. Finansiella mål Amastens mål är att över tid generera en uthållig avkastning på eget kapital om 10 12 procent per år. Därtill har Amasten som målsättningar att, räntetäckningsgraden långsiktigt ska överstiga 150 procent och att soliditeten långsiktigt ska överstiga 30 procent. Organisation Amasten har i dagsläget två affärsområden som utgörs av segmenten Skåne samt Övriga Sverige. Organisationen utgörs av den i Amasten anställda personalen som för stunden uppgår till tre personer med ansvar för central administration, fastighets- och finansfunktioner. Ledningsgruppen består av Thomas Melin (vd), David Dahlgren (vice vd) och Per Jönsson (CFO). Bolagets fastig heter förvaltas rent operativt genom ett heltäckande fastighetsförvaltningsavtal med SEM-System Fastighets AB i båda affärsområdena. Amasten har för avsikt att på sikt integrera även den operativa förvaltningen in i moder bolaget. För upplysningar kring beslutade Flerårsöversikt 2013 2012 2011 2010 Hyresintäkter/Nettoomsättning mkr 26,0 107,2 270 Driftsnetto/Rörelseresultat mkr 10,6-93,3-95,7 Nettoresultat mkr -7,6-9,1-92,8-95,2 Balansomslutning mkr 3 54,5 22,7 65 247,5 Förvaltningsfastigheter, mkr 3 48,5 Räntebärande skulder mkr 244,6 7,3 15,4 Eget kapital 93,9 17,2 26,2 120,5 Räntetäckningsgrad, ggr 0,74 neg neg neg Soliditet % 26,5 75,7 40,3 48,7 Avkastning på totalt kapital, % neg neg neg neg Räntabilitet på eget kapital, % neg neg neg neg Som beskrivits tidigare i årsredovisningen har verksamheten i Amasten Holding AB förändrats radikalt under början av 2013 i förhållande till den verksamhet som bedrivits i tidigare under namnet Morphic Technologies AB. Detta har till följd att jämförelsetal mellan 2013 och tidigare år saknar relevans varför denna flerårsöversikt hållits väldigt kortfattad. 9

Förvaltningsberättelse rikt linjer om ersättningar till personal och ledande befattningshavare, se Not 4, Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Den 28 januari började Amastens aktie handlas på First North. Därmed etablerades i praktiken Amasten som ett nytt börsnoterat fastighetsbolag. Tiden därefter har i huvudsak ägnats åt att omstrukturera bolaget från det tidigare Morphic och förbereda Amasten för att kunna växa vidare. Under tredje kvartalet valde bolagets tidigare vice vd att lämna företaget för nya utmaningar utanför organisationen. Istället anställdes under fjärde kvartalet David Dahlgren som ny vice vd med ansvar för transaktioner och affärsutveckling. I december hölls en extra bolagsstämma där tre tidigare styrelseledamöter lämnade styrelsen och två nya ledamöter valdes in, Veronica Sjödin och Lars-Erik Wenehed. Till ny styrelseordförande utsågs Lars-Erik Wenehed. Stämman beslutade vidare att anta en ny bolagsordning enligt vilken bl.a. två aktieslag införs; stamaktier av serie A samt preferensaktier av serie B. Stämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att intill nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen besluta om emission av aktier, konvertibler och/eller tecknings optioner. Betalning får ske kontant och/eller med bestämmelse om apport eller kvittning. Bemyndigandet skall främst användas för genomförande av förvärv eller finansiering. Slutligen förvärvades i december även ett bostadsbestånd i Osby som beskrivs i mer detalj nedan. Fastighetsbeståndet Amastens strategi är att förvärva, förvalta och förädla fastigheter i svenska orter med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad. Bolaget skall förvärva fastigheter med avsikt att äga och förvalta dem långsiktigt samt fastigheter med god utvecklings- och förädlingspotential där målet är att, efter avslutade förädlingsprocesser, avyttra fastigheterna. Amasten äger i dagsläget 17 fastigheter i Helsingborg, Landskrona, Karlshamn, Osby och Sollefteå med ett redovisat marknadsvärde på cirka 350 mkr. Enligt den senaste översiktliga externa värdering som genomfördes per årsskiftet så är marknadsvärdet 373 mkr, med ett värderingsintervall på +/- 7,5 procent. Med hänvisning till att samtliga fastigheter förvärvades in i Amasten under 2013 har bolaget valt att behålla förvärvsvärdena som de redovisade marknadsvärdena. Därmed ligger Amastens redovisade marknadsvärden i den nedre delen av externvärderingens värderingsintervall. Den uthyrnings bara arean uppgår till 43 985 kvm. I december förvärvade Amasten via bolag sju fastigheter i centrala Osby med hyresintäkter på omkring 7 mkr varav cirka 20 procent kommer från lokaluthyrning och resterande 80 procent från uthyrning av bostadslägenheter. Värdet uppgår till cirka 60 mkr och driftsnettot i fastigheterna till cirka 3,2 mkr. Inga fastigheter har sålts under året. Amasten har för avsikt att under 2014 utöka beståndet ytterligare. Fördelningen av redovisat värde mellan de olika segmenten utgörs till 65 procent av Skåne och 35 procent av övriga Sverige. Samtliga fastigheter är bostadsfastigheter där endast 10 procent av de uthyrningsbara areorna uthyrs för andra ändamål än bostäder. Möjligheter och risker Hyror och kunder Amastens intjäning påverkas främst av vakanser, hyresgästernas betalningsförmåga och bolagets möjligheter att ta ut marknadsmässiga hyror. Vakanser och hyresnivåer påverkas till stor del av den allmänna konjunkturutvecklingen men också av den ekonomiska utvecklingen på de orter där bolaget äger fastigheter. Därtill kan stora enskilda hyresgäster ha tydlig effekt på intäkterna ifall de avflyttar eller har betalningsproblem. Man kan uttrycka det som att hyresgästernas resultaträkning blir Amastens balansräkning. Amasten strävar därför efter att genom god förvaltning etablera långsiktiga relationer med sina hyresgäster för att tillgodose att deras lokalbehov kan mötas inom ramen för bolagets fastighets bestånd. Även om Amasten räknar med att öka andelen fastigheter med kommersiella lokaler som erbjuder högre direkt avkastning så bedöms ändå bostadsfastigheter på sikt att utgöra den dominerande delen. Bostadsfastigheter har generellt lägre hyresbortfall och kortare vakansperioder än kommersiella fastigheter, vilket minskar risken för hyresbortfall för portföljen som helhet. Att vara verksam på ett flertal orter bidrar också till att sprida den geografiska risken avseende intjäningen. Skuldförvaltning och riskhantering Finansieringsrisk, det vill säga risken för att Amasten skulle sakna eller stå inför försämrade kreditmöjligheter 10

Förvaltningsberättelse vid refinansiering är bolagets största finansiella risk. Därför har Amasten löpande dialog med sina kreditgivare för att genom goda relationer säkerställa sin långsiktiga finansiering. Amasten hade per 2013-12-31 en belåningsgrad på 67,6 procent. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Amastens räntekostnad. Räntekostnaderna påverkas, förutom av omfattningen av räntebärande skulder, främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Amasten väljer för bindningstiden på räntorna. Amasten hade per 2013-12-31 en räntetäckningsgrad om 74 procent. Baserat på aktuell intjäningsförmåga för 2014 kommer Amastens räntetäckningsgrad att uppgå till 126 procent. Räntenivåerna påverkas i stor utsträckning av faktisk och förväntad inflation. Som fastighetsbolag gynnas Amasten i detta sammanhang av att hyresintjäningen i stor utsträckning indexjusteras med hänsyn till inflationen. Amasten hade per 2013-12-31 en genomsnittlig räntekostnad på 3,87 procent. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna består främst av utbetalningar för fastigheternas normala drift inklusive fastighetsskatt, reparation och underhåll, tomträttsavgälder samt fastighetsadministration. Bedömningen av fastighetskostnaderna är baserad på underliggande budgetar och utfall under de år som Amasten har ägt fastigheterna. Kostnaderna följs löpande upp genom intern granskning och jämförs mot bland annat externa jämförelsetal från jämförbara objekt. Amasten arbetar kontinuerligt med förebyggande åtgärder, investeringar och effektiviseringar i syfte att förbättra kostnadsbilden, inte minst avseende el-, vattenoch värmeförbrukning. Driftsoptimeringen är en av de viktigaste miljöförbättringarna Amasten kan påverka i egenskap av fastighetsbolag. En förändring av bolagets fastighetskostnader om +/- 1 procent har en resultatpåverkan på cirka 150 000 kronor. Känslighetsanalys Faktor Förändring Resultateffekt Hyresintäkter +/- 1 procent +/- 0,364 mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet 0,39 mkr Räntenivå på räntebärande skulder + 1 procentenhet 2,45 mkr Fastighetskostnader + 1 procentenhet 0,15 mkr Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter +/- 5 procent 17,4 mkr Miljö Amasten har inte gjort någon fullständig genomgång av den eventuella förekomsten av miljöföroreningar i fastighetsbeståndet eller hyresgästernas verksamheter. Bolaget kan heller inte se några specifika risker i portföljen i dagsläget, baserat på historisk kunskap om fastigheterna eller nuvarande hyresgästers affärsverksamhet. I händelse att eventuella miljörisker kan föreligga vid framtida förvärv, kommer dessa att undersökas noga före förvärvet. Portföljen är än så länge relativt liten men ett mer systematiskt miljöarbete kommer att utarbetas i takt med att portföljen växer. Aktien och aktieägarna Utöver apportemissionen i januari som är beskriven i detalj tidigare i årsredovisningen har inga ytterligare emissioner eller återköp av aktier skett under 2013. Däre mot beslutade den extra bolagsstämman i december att anta en ny bolagsordning enligt vilken bland annat två aktieslag införs; stamaktier av serie A samt preferensaktier av serie B. Stämman beslutade vidare att bolagets nuvarande 17 176 569 aktier ska utgöra stamaktier av serie A. Stämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att intill nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen besluta om emission av aktier, konvertibler och/eller teckningsoptioner som innebär utgivande av, konvertering till eller nyteckning av sammanlagt högst 50823 431 aktier. Betalning får ske kontant och/eller med bestämmelse om apport eller kvittning. Bemyndigandet skall främst användas för genomförande av förvärv eller finansiering. Villkoren skall vara väl avvägda gentemot marknadskurs och i övrigt på marknadsmässiga villkor. Vid årsskiftet uppgick aktiekapitalet till 25 765 120, fördelat på 17 176 569 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,50 kronor och berättigar till en röst. Styrelsen har inte för avsikt att föreslå att utdelning lämnas för verksamhetsåret 2013 på befintliga aktier i samband med årsstämman den 26 mars. Dock föreslår styrelsen i tillägg till det tidigare bemyndigandet från den extra bolagsstämman i december att beslut fattas om vinstutdelning för preferensaktier av serie B med ett belopp om fem (5) kronor per preferensaktie och kvartal, dock högst tjugo (20) kronor, för tiden intill nästa årsstämma. Total utdelning skall kunna lämnas med maximalt 60 000 000 kronor fram till nästa årsstämma. Ordinarie avstämningsdagar för utdelning skall vara den 10 juli 2014, den 10 oktober 2014, den 9 januari 2015 och 11

Förvaltningsberättelse den 10 april 2015 (under förutsättning att dessa datum inträffar före årsstämman 2015). Preferensaktie berättigar till utdelning för första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att preferensaktien har emitterats och införts i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Beslutet om utdelning ovan är villkorat av att bolaget emitterat preferensaktier. I den händelse att villkoret inte uppfylls, balanseras de utdelningsbara medlen i ny räkning. Vidare är beslutet villkorat av att styrelsen i samband med varje kvartalsutdelning bedömer att utdelningen är försvarlig i enlighet med försiktighetsregeln i 17 kap. 3 aktiebolagslagen. Resultat Förvaltningsresultatet för 2013 uppgick till -1,8 mkr vilket motsvarar -0,04 kr per aktie, sett till det genomsnittliga antalet aktier under året. Årets totalresultat uppgick till -7,6 mkr, vilket motsvarar -0,17 kr per aktie. Den negativa resultatpåverkan är främst hänförlig till att central administration om 7,2 mkr utgör en stor post i relation till intäkternas storlek under beståndets uppbyggnadsskede. Vidare har avvecklingskostnader för den tidigare verksamheten påverkat totalresultatet med -4,4 mkr, liksom negativa värdeförändringar på derivat om -1,5 mkr. Fastigheternas värde Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Samtliga fastigheter värderas externt minst en gång årligen. Amasten har per 31 december externvärderat samtliga fastigheter. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, det vill säga prognoser baserade på framtida kassaflöden för varje individuell fastighet. Fastigheternas avkastningsnivå har bestämts utifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner i respektive stad enligt ortsprismetoden. Vidare beaktas eventuella förändringar i drift- och underhållskostnader liksom uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad. Externvärderingarna har genomförts av Nordier Property Advisors AB. Fastigheternas marknadsvärde per 31 december uppgick till 348 mkr inklusive fastighetsbeståndet i Osby som förvärvades i december. Exklusive Osby uppgick värdet till 298 mkr (296,6). Enligt den senaste översiktliga externa värdering som genomfördes per årsskiftet så är marknadsvärdet 373 mkr, med ett värderingsintervall på +/- 7,5 procent. Med hänvisning till att samtliga fastig heter förvärvades in i Amasten under 2013 har bolaget valt att behålla förvärvsvärdena som de redovisade marknadsvärdena. Därmed ligger Amastens redovisade marknadsvärden i den nedre delen av externvärderingens värderingsintervall. Skatt Givet det negativa resultatet för det gångna året uppstod ingen aktuell skatt, emedan uppskjuten skatt hade en positiv resultatpåverkan om 42 000 kronor. Kassaflöde och finansiell ställning Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital upp gick till -6,6 mkr, där -4,4 mkr förklaras av avvecklingskostnader för den tidigare verksamheten. Totalt uppgick årets kassaflöde till -12,7 mkr och är främst hänförlig till förändringar i rörelseskulder på -12,8 mkr. Likvida medel vid årets slut uppgick till 0,8 mkr. Eget Kapital Det egna kapitalet uppgick per 2013-12-31 till 93,9 mkr och soliditeten till 26,5 procent. Räntebärande skulder Finansieringsrisk, det vill säga risken för att Amasten skulle sakna eller stå inför försämrade kreditmöjligheter vid refinansiering, är bolagets största finansiella risk. Därför har Amasten löpande dialog med sina kreditgivare för att genom goda relationer säkerställa sin långsiktiga finansiering. Amasten hade per 2013-12-31 en belåningsgrad på 67,6 procent och en sammanlagd räntebärande skuld på 245 mkr. Därmed uppfyller Amasten sitt finansiella mål om en belåningsgrad understigande 70 procent av fastigheternas redovisade marknadsvärde. Av de räntebärande skulderna utgör 223 mkr banklån emedan resten utgörs av revers avseende Osby. Likviditet Likvida medel vid årets slut uppgick till 0,8 mkr. För vidare analys av likviditeten hänvisas till kassaflödesrapporten. Investeringar Fastighetsinvesteringarna under 2013 uppgick till 348,5 mkr av vilket 284,5 mkr är hänförligt till apportemissionen i januari. I samband med detta lämnades en rabatt från säljaren om 12,1 mkr för att säkerställa att förvärvet inte skedde till övervärde i och med att bolagets verksamhet ändrade inriktning. 12

Förvaltningsberättelse Osbybeståndet förvärvades i december 2013 för 59 mkr baserat på en extern värdering från NAI Svefa per 2013-10-31. Per 31 december bedömde värderingsfirman Nordier Osbybeståndet till 75 mkr i samband med att samtliga fastigheter i portföljen värderades. Skillnaden förklaras av att uthyrningsläget förbättrats kraftigt på kort tid. Då samtliga fastigheter förvärvats av Amasten Holding AB (publ) under 2013, fördelar sig investeringarna per segment enligt följande: Skåne: 226 mkr (65 procent) Övriga Sverige: 122 mkr (35 procent). Moderbolaget s moderbolag hanterar koncerngemensamma funktioner såsom kreditförsörjning, administration av dotterbolag, förvaltningsstyrning, riskhantering och affärsutveckling. I moderbolagets räkenskaper ingår intäkter och kostnader avseende avvecklingen av bolagets tidigare verksamhet som bedrevs fram till och med det omvända förvärvet. Moderbolagets omsättning uppgick under året till 2,2 mkr (0,5) och utgjordes av koncerninterna tjänster. Årets resultat efter skatt uppgick till -7,8 mkr (14,0). Moderbolaget hade per 31 december likvida medel till ett värde av 0,0 mkr (12,5). Fordringar på koncernbolag motsvarade per årsskiftet 4,6 mkr (0,0). Vidare uppgick investeringar i materiella anläggningstillgångar och finansiella anläggningstillgångar under året till 94,6 mkr (2,5). Förändringarna förklaras av omstruktureringen av bolaget från den tidigare verksamheten till ett fastighetsbolag. Bolagsstyrning Amasten styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och noteringsavtalet med Nasdaq OMX First North. Styrelsens strävan är att underlätta för enskilda aktieägare att förstå var i bolaget som ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom Amasten utgår från svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen, First Norths noteringsavtal, samt delvis från Svensk Kod för bolagsstyrning (dock har ingen separat Bolagsstyrningsrapport upprättats) och andra regler och riktlinjer som följer av god styrelseetik. Bland Kodens principer återfinns syftet att skapa goda förutsättningar för att möjliggöra en dynamik mellan ägare, styrelse och ledning, något som Amasten ser som en naturlig del av bolagsstyrningen. Ersättning till vd och andra ledande befattningshavare Bolaget strävar efter att erbjuda sina ledande befattningshavare marknadsmässig ersättning. Ersättningen skall bestå av följande delar: fast grundlön, rörlig lön, pensions förmåner samt övriga förmåner och avgångsvillkor. Rörlig lön kan maximalt uppgå till 60 procent av fast grundlön för ledande medarbetare och utifrån fastställda och överskridna prestationsnivåer. Pensionsavsättningar görs för ledande befattningshavare motsvarande maximalt 25 procent av fast grundlön. Övriga förmåner kan förekomma i begränsad omfattning. Uppsägningslön och avgångsvederlag kan i normalfallet inte överstiga 12 månadslöner. Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande årsstämma överensstämmer med nuvarande riktlinjer. Redogörelse för styrelsearbetet under året Under verksamhetsåret 2013 hade styrelsen 13 styrelsemöten, varav 3 varit konstituerande till följd av förändringar i bolagets verksamhet och styrelsesammansättning. Styrelsens arbete följer en fastställd arbetsordning. I den arbetsordningen regleras såväl styrelsens arbetsformer som arbetsfördelningen mellan styrelse och vd. Vidare regleras formerna för löpande ekonomisk rapportering. Utöver det sist omnämnda har styrelsens arbete avhandlat omstruktureringen av den tidigare verksamheten till ett fastighetsförvaltande bolag. Därtill har strategiska frågor diskuterats för att utveckla den nya verksamheten vidare. Bolagets revisorer deltar vid minst ett styrelsemöte och redogör för sin förvaltnings- och räkenskapsrevision. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen på nästkommande sida reflekterar Amastens intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att poängtera att intjäningsförmågan enbart baseras på aktuell hyreskontraktering och nuvarande förvaltningskostnader och ränteutgifter och andra kända parametrar. Därför innehåller tabellen inga antaganden om förändringar i vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Då fastigheterna i Osby förvärvades per den 19 december 2013 hade dessa ingen resultatpåverkan för det gångna bokslutsåret men påverkar intjäningsförmågan för de innevarande 12 månaderna. Därför har ett proformaresultat inkluderats som beaktar resultatet för 2013 som om Osbybeståndet hade ägts under hela 2013. Syftet 13

Förvaltningsberättelse med detta är att ge en mer jämförbar bild av den aktuella intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis. Hyresvärdet utgörs av summan av kontrakterade hyror på årsbasis jämte en av externa värderare bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnaderna baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerad för innehavstid. Kostnaderna för central administration utgörs av faktiskt utfall under det gångna bokslutsåret, justerat för kända engångsposter. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå utifrån gällande kreditavtal. Skatten är beräknad med 22 procent schablonskatt. Kommentar avseende 2014 En betydande nyuthyrning av tidigare vakanta lägen heter har skett under slutet av 2013 till följd av renoveringar. Amasten bedömer att delar av de återstående vakanserna i Sollefteå kommer att fyllas upp under innevarande år men avstår från att ge en mer detaljerad prognos för hur det kommer att förbättra intäkterna. Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Amastens strategi inför 2014 är att förvärva, förvalta och förädla fastigheter i mindre och medelstora städer med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad. I takt med att portföljen växer kommer dock andelen kommersiella fastigheter att öka och på längre sikt utgöra halva portföljen. Konjunkturuppgången är fortsatt skör men fortsätter att förstärkas. Sverige har i sammanhanget bättre förutsättningar än de flesta europeiska länder att gynnas av det förbättrade ekonomiska läget. Det stärker vår uppfattning att den svenska fastighetsmarknaden kommer att erbjuda intressanta investeringsmöjligheter för Amasten och dess aktieägare under 2014 och kommande år. Aktuell intjäningsförmåga Mkr 2013 Utfall 2013 Proforma 1 Intjäningsförmåga 1 jan 2014 Hyresvärde 30,9 38,2 39,1 Vakans -4,9-5,4-2,7 Hyresintäkter 26,0 32,8 36,4 Fastighetskostnader -15,3-19,0-19,0 Driftnetto 10,6 13,8 17,4 Direktavkastning, % 3,7 4,0 5,0 Central administration -7,2-7,2-7,2 Övriga rörelseintäkter 1,7 2,3 1,1 Övriga rörelsekostnader 0,0 0,0 0,0 Rörelseresultat före finansiella poster (EBITDA) 5,1 9,0 11,3 Räntenetto -6,9-8,9-8,9 Förvaltningsresultat -1,8 0,1 2,4 Avvecklingskostnader (Morphic) -4,4-4,4 0,0 Värdeförändringar fastigheter 0,0 0,0 0,0 Värdeförändringar derivat -1,5-1,5 0,0 Resultat före skatt -7,7-5,8 2,4 Aktuell skatt 0,0 0,0-0,5 Uppskjuten skatt 0,04 0,04 0,0 Resultat efter skatt -7,6-5,7 1,9 Resultat efter skatt justerat för engångskostnader -1,8 0,1 1,9 Utvalda nyckeltal Ekonomisk vakans, % 16 14 7 Räntetäckningsgrad, % 74 101 127 1) Proforma för 2013 inkluderar intäkter och kostnader för Osbyfastigheterna som förvärvades i december 2013. 14

Förvaltningsberättelse Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor: SEK Fritt eget kapital Överkursfond 1 140 691 438 Balanserat resultat -1 071 166 285 Årets resultat -7 804 958 Summa fritt eget kapital 61 720 195 Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Styrelsen har inte för avsikt att föreslå att utdelning lämnas för verksamhetsåret 2013 på befintliga aktier i samband med årsstämman den 26 mars. Dock föreslår styrelsen i tillägg till det tidigare bemyndigandet från den extra bolagsstämman i december att beslut fattas om vinstutdelning för preferensaktier av serie B med ett belopp om fem (5) kronor per preferensaktie och kvartal, dock högst tjugo (20) kronor, för tiden intill nästa årsstämma. Total utdelning skall kunna lämnas med maximalt 60 000 000 kronor fram till nästa årsstämma. Ordinarie avstämningsdagar för utdelning skall vara den 10 juli 2014, den 10 oktober 2014, den 9 januari 2015 och den 10 april 2015 (under förutsättning att dessa datum inträffar före årsstämman 2015). Preferensaktie berättigar till utdelning för första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att preferensaktien har emitterats och införts i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Beslutet om utdelning ovan är villkorat av att bolaget emitterat preferensaktier. I den händelse att villkoret inte uppfylls, balanseras de utdelningsbara medlen i ny räkning. Vidare är beslutet villkorat av att styrelsen i samband med varje kvartalsutdelning bedömer att utdelningen är försvarlig i enlighet med försiktighetsregeln i 17 kap. 3 aktiebolagslagen. Helsingborg den 5 mars 2014 Styrelsen 15

s rapport över totalresultatet s rapport över totalresultatet Tkr Not 2013 2012 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 3 25 977 0 Fastighetskostnader 3, 4, 6, 7-15 344 0 Driftsöverskott 10 633 0 Förvaltnings- och administrationskostnader -7 174 0 Övriga rörelseintäkter 2 1 664 0 Rörelseresultat 3, 4, 5, 6, 7 5 123 0 Finansiella poster Finansiella kostnader 9-6 905 0 Värdeförändringar derivat, orealiserade 16-1 519 0 Finansnetto -8 424 0 Resultat före skatt -3 301 0 Uppskjuten skatt 10 42 0 Årets resultat från kvarvarande verksamhet -3 259 0 Avvecklade verksamheter: Årets resultat från avvecklade verksamheter 23-4 367-9 081 Årets resultat -7 626-9 081 Övrigt totalresultat för året 0 0 Summa totaltresultat för året -7 626-9 081 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare -7 626-9 081 Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare -7 626-9 081 Summa totalresultat hänförligt till moderföretagets aktieägare Kvarvarande verksamhet -3 259 0 Avyttrade verksamheter -4 367-9 081-7 626-9 081 Förvaltningsresultat före skatt -1 782 Förvaltningsresultat före skatt per stamaktie, kr 0 0 Resultat efter skatt per stamaktie, kr 1 11 Resultat från kvarvarande verksamhet -0,07 0,00 Resultat från avyttrade verksamheter -0,10-0,03 Årets resultat -0,17-0,03 1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. 16

s rapport över finansiell ställning s rapport över finansiell ställning Tkr Not 31 dec 2013 31 dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12 348 462 0 Summa anläggningstillgångar 348 462 0 Omsättningstillgångar Kundfordringar 13 556 0 Fordringar hos koncernföretag 21 1 651 0 Övriga fordringar 712 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 2 311 0 Likvida medel 19 836 12 490 Summa omsättningstillgångar 6 066 12 490 Tillgångar i avyttringsgrupp som innehas för försäljning 23 0 10 217 SUMMA TILLGÅNGAR 354 528 22 707 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 15 25 765 14 421 Övrigt tillskjutet kapital 1 434 448 1 359 723 Andra reserver 2 036 2 036 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat -1 368 395-1 359 016 Summa eget kapital 93 854 17 164 Totalt eget kapital 93 854 17 164 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 4 504 0 Långfristiga räntebärande skulder 16 239 748 0 Derivat 16 1 519 0 Långfristiga icke räntebärande skulder 16 183 0 Summa långfristiga skulder 245 954 0 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 4 888 0 Leverantörsskulder 3 464 0 Skulder till koncernföretag 21 520 0 Övriga skulder 1 526 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 4 322 799 Summa kortfristiga skulder 14 720 799 Summa skulder 260 674 799 Skulder i avyttringsgrupp som innehas för försäljning 23 0 4 744 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 354 528 22 707 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter 18 274 984 1 576 Eventualförpliktelser 18 0 563 17

s rapport över förändring i eget kapital s rapport över förändring i eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Tkr Aktiekapital Övrigt till skjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl Reserver årets resultat Summa Ingående eget kapital 2012-01-01 14 421 1 359 723 2 036-1 349 935 26 245 Årets resultat -9 081-9 081 Övrigt totalresultat 0 Summa totalresultat 0 0 0-9 081-9 081 Fondemission 0 Nyemisson 0 Utbetald utdelning preferensaktier 0 Summa transaktioner med bolagets ägare 0 0 0 0 0 Utgående eget kapital 2012-12-31 14 421 1 359 723 2 036-1 359 016 17 164 Ingående eget kapital 2013-01-01 14 421 1 359 723 2 036-1 359 016 17 164 Årets resultat -7 626-7 626 Övrigt totalresultat 0 Summa totalresultat 0 0 0-7 626-7 626 Tillskott 1 868 1 868 Nyemission 2 857 2 143 5 000 Apportemission 19 286 70 714 90 000 Nedsättning aktiekapital -10 799 10 799 0 Utdelning -10 798-10 798 Utdelning koncernmässig effekt utdelning dotterföretag -1 754-1 754 Summa transaktioner med bolagets ägare 11 344 74 725 0-1 753 84 316 Utgående eget kapital 2013-12-31 25 765 1 434 448 2 036-1 368 395 93 854 18