Råd och riktlinjer Komplementbyggnad Komplementbyggnad
0 m INNEHÅLL Inledning 3 regelverk vad är en komplementbyggnad? friggebodsregeln Mer information om bygglov hittar du på www.malmo.se på ritningen ska det framgå tydligt vad som är nytt och vad som är befintligt tänk på att en ny komplementbyggnad ska vara tillgänglig för rörelsehindrade Fasader Exempel 4,0 m Plan höjd över mark för färdigt golv anges uppgift om marknivå ska finnas med markera den nya byggnaden med skraffering om bygglovet gäller garage så ska det visas två bilplatser inom fastighten 8,0 m FG +00,00 m ange byggnadshöjd (skärningspunkt för fasad- och takliv) Situationsplan visa fastighetsbeteckning SKALSTOCK (1:100/1:400) +00,00 m 2,9 m Sektion norriktning ska visas ange byggnadens mått samt två mått på avstånd till fastighetsgränsen 5 m/20 m 10 m/80 m Till denna folder finns en exempelritning som visar vad en bygglovshandling ska redovisa och hur det ska illustreras. utrymme för stadsbyggnadskontorets beslutsstämpel MATERIAL OCH FÄRGSÄTTNING Tak: rött lertegel lika befintligt bostadshus Väggar: putsade vita lika befintligt bostadshus, NCS S 0502-Y Port: klarlackad ek Snickerier: mellangrå, NCS S 5402-Y05R material och färg på samtliga byggnadsdelar ska anges ritningshuvudet fylls i enligt förklaring på folderns baksida BYGGLOVSHANDLING MALMÖ FASTIGHETSBETECKNING BUSKEN 5 ÅTGÄRD Nybyggnad av garage RITNINGSANSVARIG Namn Namn telefon 070-45 67 89 e-post namn.namn@epost.se RITNINGSTYP SKALA plan, fasad 1:100 (A3) och sektion situationsplan 1:400 (A3) DATUM RITNING NR 2013-11-13 01 Detaljplan 4 avvikelse från detaljplan grannehörande utanför detaljplan Byggnad i tomtgräns 4 Gestaltning 5 kulturhistoriska värden När du fått bygglov 6 laga kraft startbesked slutbesked brandskyddskrav Avgifter 6 Detta ska du lämna in 7 ansökningsblankett ritningar exempelritning Att tänka på! 8 Kunddisken 8 Omslagsbild: Lusthus från 1996 med mycket omsorgsfulla detaljer. Huset är väl anpassat till huvudbyggnaden. Arkitekturen har inspirerats av äldre stilideal. Stadsbyggnadskontorets PM för komplementbyggnad har här uppdaterats i enlighet med den nya plan- och bygglagen (SFS 2010:900) 2013. Uppdateringen har godkänts av stadsbyggnadsnämnden i juni 2013. Skriften är framtagen av Malmö stadsbyggnadskontor. Projektgrupp: Lotta Swahn, Klara Mörk och Annika Hermodsson Foton: 1_ Ägget av MEM Arkitekter, modellbild, 10_Peter Arnfalk, 11_Dorte Mandrup Arkitekter, övriga foton_stadsbyggnadskontoret Illustrationer: Christer Liljemark
Råd och riktlinjer Komplementbyggnad Inledning Det finns en hel del frågor att ta hänsyn till när man planerar att bygga en komplementbyggnad på sin tomt. Den här skriften riktar sig till fastigheter med en- och tvåbostadshus. Den är tänkt att ge en översiktlig bild av vad som granskas vid en bygglovsprövning. Den är framtagen för att underlätta för dig när du ska ta fram ditt förslag och söka bygglov. Ta gärna en tidig kontakt med stadsbyggnadskontoret. Bygglovsprocessen kan bli smidigare om man redan från början vet vilka förutsättningar som finns och har kontakt med en handläggare. REGELVERK Myndighetsprocessen är uppdelad i två samverkande delar; bygglov och anmälan. När man har fått sitt bygglov ska man ha fått ett startbesked innan man börjar bygga. Byggnaden får inte tas i bruk förrän ett slutbesked meddelats (se sidan 6). Riktlinjerna utgår från de krav som ställs enligt bygglagstiftningen vid nybyggnad. Kraven finns huvudsakligen i plan- och bygglagen (PBL) och plan- och byggförordningen (PBF). I tillämpliga delar gäller även Boverkets byggregler (BBR). VAD ÄR EN KOMPLEMENTBYGGNAD? Komplementbyggnad är en fristående byggnad som är ett tillägg till en större huvudbyggnad på fastigheten. I PBL definieras komplementbyggnad som fristående uthus, garage och andra mindre byggnader. En komplementbyggnad kräver bygglov inom detaljplanelagt område. Små växthus, friggebodar och liknande räknas också som komplementbyggnader, men är bygglovsbefriade i de fall där friggebodsregeln kan tillämpas. FRIGGEBODSREGELN Friggebodsregeln gäller för en- och tvåbostadshus, enligt PBL 9 kap. 4. Du får utan bygglov uppföra en eller flera friggebodar i omedelbar närhet till bostadshuset, minst 0,8 m från byggnaden. Friggeboden ska vara fristående och kan inte byggas ihop med en annan byggnad. Den sammanlagda byggnadsarean av alla friggebodar på tomten får inte vara större än 15,0 kvm. Högsta höjd från mark till taknock får inte överstiga 3,0 meter. Höjden beräknas från markens medelnivå invid byggnaden. Om du vill placera din friggebod närmre tomtgräns än 4,5 meter krävs medgivande av berörda grannar. Detta bör vara skriftligt. Ger inte grannarna sitt medgivande måste du söka bygglov hos byggnadsnämnden. Du måste också söka bygglov om du vill placera din friggebod närmre tomtgräns än 4,5 m då den angränsar till gata, väg eller park. Friggeboden ska ha en lämplig form och färg. Man måste inte bygga den som en traditionell bod men den ska ha en gestaltning som harmonierar med omgivningen. Den får inte dominera över huvudbyggnaden. Det är alltid trevligt om byggnadens funktion framgår av gestaltningen. Det kan synas om det är t.ex. ett gästhus eller förråd. I vissa fall kan kommunen kräva bygglov för att uppföra friggebod i en särskilt värdefull miljö. 3 1 En friggebod behöver inte alltid gestaltas som ett traditionellt hus. Den kan också ges en friare form, men då kan det vara extra viktigt att studera hur den förhåller sig till sin omgivning. ( Ägget av MEM Arkitekter, modellbild) 1 3
Detaljplan Detaljplanen anger vilka förutsättningar som gäller för fastigheten. Det kan t.ex. handla om vilka möjligheter som finns för att bygga mer, byggnadens höjd och area eller place ring. Särskilt noggrann granskning behöver göras när byggnaden ligger i tomtgräns och när grannar är berörda. AVVIKELSE FRÅN DETALJPLAN Om förslaget strider i mindre omfattning mot detaljplanen som gäller för fastigheten kan stadsbyggnadsnämnden pröva om det kan godtas som en så kallad liten avvikelse enligt plan- och bygglagen. GRANNEHÖRANDE Strider förslaget mot detaljplanen måste stadsbyggnadskontoret ge grannar tillfälle att yttra sig över ansökan innan bygglov ska kunna beviljas. Stadsbyggnadskontoret ansvarar för hörande av grannar. UTANFÖR DETALJPLAN Utanför detaljplan och områdesbestämmelser krävs inte bygglov för att uppföra en komplementbyggnad i omedelbar närhet av bostadshuset, förutsatt att den inte ligger närmare fastighetsgränsen än 4,5 meter. Byggnaden får inte heller dominera över befintligt byggnadsbestånd. Byggnad i tomtgräns Om en komplementbyggnad ska förläggas i gränsen mot en grannfastighet (figur 1) finns det några viktiga regler som gäller.: Ingen del får skjuta över på grannens sida såvida det inte rör sig om en normal taksarg av en brädas tjocklek (figur 2). Vattenavrinning från byggnadens tak ska tas om hand på den egna tomten. På ritningen ska det visas tydligt hur överhänget är utformat och hur långt det sträcker sig (figur 3). Lämplig skala för detta är 1:20. För att undvika eventuella problem i framtiden, bör man skydda utsprånget genom att ett s.k. servitutsavtal upprättas mellan den som bygger och grannen. Detta avtal ska skrivas in på tingsrätten och gäller då för all framtid, oavsett ägare till fastigheterna. Detta avtal behövs dock inte för själva bygglovet. En placering av byggnad i tomtgräns får man inte själv sätta ut. Fastighetsgränsen måste markeras av professionell utsättare. Läget på byggnaden måste även kontrolleras efter byggnation. Detta medför högre bygglovskostnad för byggnad i gräns än om den ligger 0,8 meter eller mer från gränsen. BRANDSKYDDSKRAV Brandskyddskrav kan komma att ställas, vilket ofta är relaterat till avstånd till tomtgräns och avstånd till andra byggnader. Stadsbyggnadskontoret kan ge upplysning om vad som gäller i ditt fall. 2 Fig. 1 Fig. 2 Fig. 3 4
Gestaltning Man måste ta stor hänsyn till hur den nya byggnaden påverkar kringliggande fastigheter. Även en liten byggnad kan ha stor betydelse för grannar och gaturum. En komplementbyggnad får inte dominera visuellt över huvudbyggnaden. Det är viktigt att du väljer en utformning som passar till din huvudbyggnad och till omgivande bebyggelse. Den kan följa huvudbyggnadens arkitektoniska stil eller göras som ett diskret tillägg. Ibland kan man vilja göra ett mer utstickande stilbrott. Då är det extra viktigt att studera hur förslaget förhåller sig till omgivningen och det kan bli aktuellt med en mer detaljerad redovisning. 3 Utformningsfrågor hanteras i PBL 2 kap. 6 samt 8 kap. 1 och 17. Enligt reglerna ska byggnadsverk utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan. KULTURHISTORISKA VÄRDEN I kulturhistoriskt känsliga miljöer spelar gestaltning och materialval extra stor roll. Varsamhet är ett av ledorden i PBL. Syftet är att behålla det som är unikt och karaktäristiskt. Komplementbyggnaden blir ett nytt inslag i en kulturhistoriskt värdefull miljö. Ibland har en befintlig komplementbyggnad bevarandevärden. I sådan fall är tumregeln att bevara och vid behov göra tillägg. 4 5 2 En unik detalj! Det här garaget från 1950-talet har stort bevarandevärde. 3 Ett nytt garage som anpassats till 20-talsvillan på ett vackert stilrent sätt. Förutom material och färg har t.ex. takdetaljerna stor betydelse. 4 I äldre villabebyggelse är ofta garagen placerade i tomtgränsen. Det kan man endast undantagsvis göra idag på grund av hänsyn till sikt vid utfart. 5 Vit puts och korta takutsprång gör det här lågmälda förrådet fint stilanpassat till villan. 6 Komplementbyggnadens lågmälda och smäckra gestaltning ger ett lugnt möte med huvudbyggnaden. 6 5
7 När du fått bygglov LAGA KRAFT När ett beslut om bygglov fattats ska beslutet meddelas genom brev, delgivning och kungörelse till berörda grannar och andra sakägare, så att de får kännedom om beslutet. Grannar och sakägare ges möjlighet att överklaga beslutet. När eventuell överprövning gjorts eller om ingen överklagan inkommit vinner beslutet laga kraft. STARTBESKED När ett bygglov meddelats får byggnadsarbetena inte påbörjas innan sökanden har fått ett startbesked från stadsbyggnadskontoret. I vissa enklare bygglov kan startbesked ges direkt i samband med bygglovbeslutet. SLUTBESKED När byggnaden är uppförd får den inte tas i bruk förrän ett slutbesked har meddelats från stadsbyggnadskontoret. 8 Avgifter Den avgift som kommer att tas ut följer fastställd taxa, som i första hand är baserad på byggnadens bruttoarea. Taxan är antagen av kommunfullmäktige. Mer information om kostnaderna för just ditt bygglov kan du få av stadsbyggnadskontorets kunddisk (se folderns baksida). 9 6 10 7 Det här garaget har en ren och enkel utformning med omsorg om detaljer. Träporten har stor betydelse för det fina intrycket. 8 Garaget är indraget från tomtgränsen så att det blir en extra biluppställningsplats på uppfarten. 9 Ett dubbelgarage som är diskret anpassat till huvudbyggnaden genom bl.a. vindskivans form vid takfoten. 10 Nytt lusthus på gården. Detaljer som smäckra spröjsade fönster och en traditionell uthusform gör huset väl anpassat till huvudbyggnaden från 1800-talet. 11 Den här paviljongen har ett originellt arkitektoniskt uttryck som bryter stilmässigt med omgivande bebyggelse. Den blir mer en del av trädgården och när träpanelen grånar med tiden kommer byggnaden att smälta mer och mer in i grönskan. 11
Detta ska du lämna in ANSÖKNINGSBLANKETT Ansökningsblankett kan hämtas på stadsbyggnadskontoret eller laddas ner från Malmö stads hemsida. Blanketten ska lämnas in i 3 exemplar. Det är viktigt att du får rätt fastighetsbeteckning i din ansökan. Fråga stadsbyggnadskontoret om du är osäker på beteckningen. RITNINGAR Ritningarna ska lämnas in i 3 exemplar. De ska vara i minst A3-format (42 x 30 cm), nedvikta till A4 (30 x 21 cm). Vi ställer krav på att de handlingar du lämnar in är fackmannamässigt utförda. De ska bl.a. tydligt visa samtliga fasader, planlösning och situationsplan. Hur det ska se ut och förklaring av begreppen kan du se på stadsbyggnadskontorets exempelritning. EXEMPELRITNING Till den här foldern finns ett ritningsexempel som visar hur förslaget ska illustreras och vilka uppgifter som ska framgå i din ansökan. Den finns att ladda hem på www.malmo.se och kan även hämtas i stadsbyggnadskontorets kunddisk. Skicka din ansökan till Stadsbyggnadskontoret, 205 80 Malmö Lycka till! 9 7
Att tänka på! Ta reda på vilka förutsättningar som gäller för er fastighet enligt gällande detaljplan. Byggnader som följer friggebodsregeln får oftast uppföras utan bygglov. Gestaltning, material och anpassning till omgivningen spelar stor roll. I kulturhistoriskt värdefulla miljöer ska man alltid ta särskild hänsyn till den kringliggande bebyggelsens arkitektur. Komplementbyggnaden får inte dominera över huvudbyggnaden. Biluppställningsplatser för två bilar ska redovisas i bygglovet. Diskutera gärna förslaget med dina grannar. Om du lämnar in kompletta handlingar från början så blir det en smidigare bygglovsprocess. Ta en tidig kontakt med stadsbyggnadskontoret! Kunddisken Stadsbyggnadskontoret har en kunddisk som du kan vända dig till om du har frågor kring en viss fastighet eller bygglovs- och verksamhetsfrågor. Välkommen upp till oss på stadsarkitektavdelningen där det alltid finns bygglovshandläggare tillgängliga. Kunddisken är öppen för besök och telefon vardagar kl 9.00-15.00 Bygglovshandläggarna har telefontid vardagar kl 9.30-11.30 Stadsbyggnadskontoret Besöksadress: Stadshuset, August Palms plats 1 Postadress: 205 80 Malmö E-post: sbk.kunddisk@malmo.se Tel SBK kunddisk: 040-34 22 73 Tel växel: 040-34 10 00 Hemsida: www.malmo.se