Delårsrapport RIKSBYGGENKONCERNEN 1 JANUARI- 31 AUGUSTI 2013 Positiv utveckling för Riksbyggen Intäkterna ökade 17 procent jämfört med samma period föregående år. Rörelseresultatet ökade till 29 mkr (-5) Räntabiliteten på eget kapital efter skatt uppgick till 2,0 % (1,8) Koncernens kassaflöde uppgick till -210 mkr (144). MKR 2013 Jan-aug 2012 Jan-aug 2012 Jan-dec Nettoomsättning 3 042 2 603 4 256 Rörelseresultat 29-5 53 Resultat före skatt 111 103 205 Räntabilitet på eget kapital efter skatt % 2 1,8 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten -62-162 -445 Påbörjade lägenheter i nyproduktion 702 364 917 Antal sålda lägenheter 658 386 666
Kommentar från Riksbyggens vd Leif Linde Riksbyggen redovisar en positiv utveckling av resultatet i affärsområde Bostad jämfört med motsvarande period under föregående år. En positiv utveckling av befolkningstillväxten i tillväxtområden i kombination med låga räntor ger en stabil utveckling av affären i samtliga regioner. Vår bedömning är att vi kommer att behålla alternativt öka vår marknadsandel 2013 och att vi kommer att få en fortsatt positiv resultateffekt av detta även under 2014. Vi har under rapportperioden påbörjat drygt 700 lägenheter vilket är nästan dubbelt så många som motsvarande period föregående år. Det underliggande resultatet i affärsområde Fastighetsförvaltning ligger i linje med föregående års resultat. Återbäringen till Riksbyggens andelsägande kunder förväntas uppgå till 8 mkr 2013. Det bedömda marknadsvärdet för koncernens förvaltningsfastigheter bedöms överstiga det bokförda värdet med drygt 1 mdr. Avslutningsvis kan konstateras att förutsättningarna för våra affärer är goda och att vi står offensivt rustade med en god finansiell ställning och en bra portföljstrategi. Leif Linde VD 2
KONCERNEN Intäkter och resultat Koncernens intäkter för perioden ökade till 3 042 mkr (2 603) vilket beror på att vi har fler projekt och fler lägenheter i pågående produktion inom affärsområde Bostad. Rörelseresultatet ökade till 29 mkr (-5). Resultatförbättringen är hänförlig till affärsområde Bostad. Föregående periods resultat är belastat med kostnader för två av Riksbyggen anlitade totalentreprenörers konkurser. Under perioden har exploateringsmark för bostäder förvärvats om cirka 170 mkr. Finansiell ställning Det egna kapitalet uppgick till 4 525 mkr (4 397). Det egna kapitalets andel av balansomslutningen (soliditeten) uppgick till 38 procent (37). Koncernens kassaflöde uppgick till -210 mkr (144) främst hänförligt till investeringar i exploateringsfastigheter. Koncernens balansomslutning uppgick till 11 946 mkr (11 793). Affärsområde Bostad Efterfrågan på bostäder ökar jämfört med föregående år. Riksbyggen bevakar marknaden för att bedöma om fler projekt kan startas. Om efterfrågan minskar kan projekt komma att senareläggas för att minska risken för ett stort antal osålda lägenheter när projekten färdigställs. Riksbyggen påbörjade under rapportperioden totalt 702 lägenheter i nyproduktion att jämföra med samma period 2012 då 364 lägenheter påbörjades. Vid rapportperiodens utgång 2013-08-31 hade Riksbyggen 34 osålda lägenheter i färdigställda projekt. Vid årets början fanns det 56 osålda lägenheter. Affärsområdets intäkter uppgick under perioden till 1 675 mkr (1 149) och resultatet före skatt till 6 mkr (-37). Kapitalbindningen i byggrätter för bostäder är per 2013-08-31 bokförd till 1 440 mkr. Vid årets början var motsvarande belopp 1 121 mkr. Affärsområdet har 155 anställda (143). Affärsområde Fastighetsförvaltning Verksamheten inom affärsområde Fastighetsförvaltning bedrivs med en rikstäckande och starkt decentraliserad organisation med lokala operativa affärsenheter marknadsområden som har marknads- och kundansvar. Affärsområdets intäkter uppgick under perioden till 1 202 mkr (1 166) och resultatet före skatt till 32 mkr (34). Affärsområdet har 1 996 anställda (2073). 3
Finansiell verksamhet Finansfunktionen inom Riksbyggen ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt finansiell riskhantering. Därutöver bedrivs en relativt omfattande inlåningsverksamhet med bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen som bas. Inlåningsmedlen placeras i svenska räntemarknaden. Därutöver förvaltas även koncernens egna medel genom placeringar i såväl räntemarknaden som i direktägda fastigheter (se avsnitt Förvaltningsfastigheter nedan). Placeringsverksamheten sker i enlighet med av styrelsen fastställda placeringsriktlinjer vilka tar hänsyn till respektive åtagande både vad avser risknivå, duration och likviditetsbehov. Den tidsbundna inlåningen från bostadsrättsföreningar är fortsatt stabil och uppgick per 2013-08-31 till 3 964 mkr (3 699). Den avtalade bindningstiden varierar i genomsnitt mellan 1 6 månader och uppgick 2013-08-31 till 1,3 månader (1,4). Någon säkerhet för tidsbunden inlåning är inte ställd. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna har ett bokfört värde 2013-08-31 om 1 128 mkr (1 126). Det samlade marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter bedömdes vid årsskiftet 2012/13 väsentligt överstiga det bokförda värdet med ca 1 mdr. Det konsoliderade fastighetsbeståndet omfattar cirka 264 000 kvm varav 224 000 kvm utgörs av bostäder (3 400 lägenheter). Geografiskt är beståndet koncentrerat till Linköping, Jönköping, Stockholm och Umeå. Finansiella risker För hanteringen av Riksbyggens finansiella risker har styrelsen fastställt en placeringspolicy vilket begränsar exponeringen mot ränte- och kreditrisker. För att löpande analysera ränteutvecklingens påverkan på det finansiella resultatet värderas Riksbyggens placeringsportfölj utifrån rådande marknadsräntor. Ränterisken, uttryckt som värdeförändringen i portföljen vid 1 procents förändring av marknadsräntorna, var 2013-08-31 cirka 10 mkr (12,7). Kreditrisken i kundfordringarna är begränsad då de avser ett stort antal kunder. Moderföreningen har tecknat försäkring i Riksbyggen Byggnadsförsäkrings AB för bl.a. kredit- och borgensförluster. I bolaget finns avsättningar i form av säkerhetsreserv och reserv för oreglerade skador om totalt 90 mkr (202). Några större valutarisker finns inte. Riksbyggen har möjlighet att begränsa ränterisken med användning av räntederivat. Likviditetsrisken är förhållandevis begränsad mot bakgrund av koncernens kassaflöde och goda likviditet. Placeringarnas löptid matchar väl löptiden på den tidsbundna inlåningen. Övriga finansiella tillgångars och skulders redovisade värden utgör en god approximation av verkliga värden. 4
Krediter Riksbyggen har via kreditavtal med Swedbank per 2013-08-31 en kortfristig upplåning om 1 895 mkr (1 943). För upptagen kredit har räntebärande värdepapper motsvarande kreditbeloppet ställts som säkerhet. Outnyttjade bindande checkkreditramar uppgick till 350 mkr (350). Placeringar Likvida medel inklusive kort- och långfristiga penningmarknadsplaceringar uppgick till 6 926 mkr (7 253). Den genomsnittliga, räntebundna löptiden på placeringsportföljen uppgick 2013-08-31 till 61 dagar (70). Löptiden har valts för att begränsa ränterisken och matcha löptiden på inlåningen. Investeringar Under rapportperioden har investeringar i inventarier, verktyg och installationer skett med 63 mkr (19). Den stora ökningen jämfört med föregående år avser förvärv av vindkraftverk. 5
Koncernresultaträkning (tkr) Jan-aug Jan-aug 2013 2012 Nettoomsättning 3 041 938 2 603 091 Kostnad för sålda varor och tjänster -2 926 340-2 528 955 Bruttoresultat 115 598 74 136 Försäljnings- och administrationskostnader -107 049-94 214 Övriga rörelseintäkter 17 951 13 363 Övriga rörelsekostnader -347-43 Resultatandel i handels- och kommanditbolag 2 638 1 760 Rörelseresultat 28 791-4 998 Resultat från finansiella poster 81 939 108 373 Resultat efter finansiella poster 110 730 103 375 Skatt på periodens resultat -25 019-23 692 Minoritetens andel i årets resultat 2 317 Periodens resultat 88 028 79 683 6
Koncernbalansräkning (tkr) TILLGÅNGAR 31 aug 2013 31 dec 2012 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 43 397 35 978 Materiella anläggningstillgångar 1 329 102 1 302 610 Finansiella anläggningstillgångar 404 631 409 412 Summa anläggningstillgångar 1 777 130 1 748 000 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter m.m. 2 206 614 2 045 762 Kortfristiga fordringar 1 036 291 1 194 007 Kortfristiga placeringar 6 436 361 6 783 605 Kassa och bank 490 011 352 607 Summa omsättningstillgångar 10 169 277 10 375 981 SUMMA TILLGÅNGAR 11 946 407 12 123 981 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 525 070 4 487 296 Minoritetsintresse -2 301 16 Avsättningar 329 680 280 870 Långfristiga skulder 274 520 108 860 Kortfristiga skulder 6 819 438 7 246 939 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 946 407 12 123 981 Förändringar i koncernens eget kapital (tkr) Jan-aug Jan-aug 2013 2012 Ingående eget kapital enl. balansräkning per 31 december 4 487 296 4 378 779 Periodens resultat 88 028 79 683 Utbetald utdelning -50 196-61 015 Förändring av andelskapital -58-443 Belopp vid periodens utgång 4 525 070 4 397 004 7
Kassaflödesanalys för koncernen (tkr) Jan-aug Jan-aug 2013 2012 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 36 719 9 954 Avskrivningar 48 644 46 954 Övriga ej likviditetspåverkande poster -20 597-36 914 64 766 19 994 Erhållen ränta 143 527 158 256 Erlagd ränta -65 360-77 302 Betald inkomstskatt -85 590-84 775 57 343 16 173 Förändring exploateringsfastigheter m.m. 211 280 53 540 Förändring kundfordringar 83 927 75 496 Förändring övriga kortfristiga fordringar 124 441-160 304 Förändring leverantörsskulder -134 791-150 919 Förändring övriga kortfristiga rörelseskulder -403 856 4 177 Kassaflöde från den löpande verksamheten -61 656-161 837 Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -15 909-9 083 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -65 600-27 295 Investeringar i dotterföretag -276 616 0 Försäljning av dotterföretag 14 535 44 700 Resultat från intressebolag -419 211 Investering övriga finansiella anläggningstillgångar 28 673-10 654 Kassaflöde från investeringsverksamheten -315 336-2 121 Finansieringsverksamheten Förändring andelskapital -58-443 Upptagna lån/amortering av skuld 168 223 5 308 Förändring kortfristiga finansiella skulder 49 183 76 189 Utbetald utdelning -50 196-61 015 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 167 152 20 039 Periodens kassaflöde -209 840-143 919 Likvida medel vid årets början 7 136 212 7 397 376 Likvida medel vid periodens slut 6 926 372 7 253 457 8
Moderföreningen Moderföreningens intäkter för perioden uppgick till 3 012 mkr (2 484) och rörelseresultatet till 47 mkr (-31). Moderföreningens intäkter från dotterföretag uppgick till 14 mkr (6). Dotterföretagens intäkter från moderföreningen uppgick till 14 mkr (27). Det egna kapitalet uppgick till 4 305 mkr (4 174). Soliditeten uppgick till 38 procent (36). Likvida medel inklusive kort- och långfristiga penningmarknadsplaceringar uppgick 2013-08-31 till 6 769 mkr (7 253). Förvaltningsfastigheterna har ett bokfört värde 2013-08-31 om 638 mkr (632). Investeringar i inventarier, verktyg och installationer uppgick till 63 mkr (19). Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 20 Delårsrapportering. Skatt för perioden är beräknad enligt schablon. I övrigt har samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen, till vilken hänvisas. Undertecknande Stockholm den 2 oktober 2013 Leif Linde VD 9
Granskningsrapport Till styrelsen i Riksbyggen ekonomisk förening, org.nr 702001-7781. Vi har utfört en översiktlig granskning av bifogad delårsrapport för perioden 1 januari 2013 till 31 augusti 2013. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna finansiella delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 2 oktober 2013 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lars Wennberg Auktoriserad revisor Lars Randerz Leif Hjelm 10
Om Riksbyggen Riksbyggens vision och verksamhetsidé Vår vision är att vara samhällsutvecklaren för hållbara boendemiljöer med bostadsrätt. Vår verksamhetsidé är att utveckla och förvalta boendemiljöer med bostadsrätt som är attraktiva för människor att leva i. Vi ser till helheten och agerar långsiktigt. Vi sätter medlemmen i centrum. Vi skapar ett boende som är hållbart över tiden. Vi bygger långsiktiga relationer. Som samhällsutvecklare utvecklar vi en unik samverkan med kommuner liksom offentliga och privata fastighetsägare. All vår verksamhet utgår från vår kooperativa värdegrund. Riksbyggens kärnvärden Långsiktighet vi utvecklar långsiktigt hållbara boendemiljöer Trygghet vi skapar trygghet i boendet Samverkan vi är en samhällsutvecklare som samverkar med vår omvärld Nytänkande vi uppmuntrar och tar initiativ till nya idéer och lösningar Vår kooperativa värdegrund Kooperation betyder samarbete och kombinerar demokrati med affärsutveckling och socialt ansvarstagande. De kooperativa värderingarna om delaktighet, inflytande och gemenskap är Riksbyggens grundfundament och har följt oss hela vägen sedan starten 1940. Det innebär att vi inte bara bygger nytt utan också deltar i bostadsrättsföreningarnas vardag med förvaltning och föreningsliv. Vi har även ett stort engagemang i miljöfrågor och värdigt boende i andra länder bland annat i samarbete med We Effect. (Kooperation Utan Gränser) Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i. 11