1(7) Information rörande sammanläggning och tilläggsavtal I Bostadsrättsföreningen Måttbandet i Stockholm har det förekommit frågor kring ombyggnationer och under vilka förutsättningar dessa ska få genomföras. Styrelsen kallar till en föreningsstämma tisdagen den 18 mars 2014 angående dessa frågor. Styrelsen kommer till stämman att lämna nedanstående förslag till beslut rörande hantering av ansökningar om ombyggnation. 1. För de ansökningar om ombyggnationer som inkommit till styrelsen före den 18 mars 2014 (inkl ansökningar för redan gjorda ombyggnationer) prövas i första hand om sammanslagning kan bli aktuell och i andra hand om det är lämpligt att upprätta tilläggsavtal. 2. För de ansökningar om ombyggnationer som inkommer efter den 18 mars 2014 prövas i första hand om sammanslagning kan bli aktuell och i undantagsfall om ett tilläggsavtal kan upprättas. 3. För de ansökningar som inkommit i efterhand rörande en redan genomförd ombyggnation gäller att återställande ska ske om inte erforderliga stämmobeslut fattas genom vilka sammanläggning kan ske eller tilläggsupplåtelseavtal kan upprättas. Det innebär att den yta som har införlivats med bostadsrätten utan bostadsrättsföreningens godkännande rent fysiskt ska återgå till att vara bostadsrättsföreningens egendom. Juridiskt sker ingen förändring vad beträffar ägandet eftersom ytorna aldrig har övergått till att vara en del av medlemmens bostadsrätt. Det är och förblir bostadsrättsföreningens ytor. Med ombyggnation avses ovan att en medlem utökar sin bostadsrättslägenhet genom att ta i anspråk yta som tillhör bostadsrättsföreningen. Med sammanslagning avses ovan att en medlems befintliga bostadsrätt upphör att existera för att sedan upplåtas på nytt som en helt ny bostadsrätt. Den nya bostadsrätten kommer att bestå av den gamla bostadsrätten och den tillkommande ytan. Förfarandet förutsätter att bostadsrättsföreningen köper tillbaka den befintliga bostadsrätten innan den upphör.
2(7) Med förfarandet avseende tilläggsavtal ovan avses att medlemmen förvärvar(köper) den tillkommande ytan av bostadsrättsföreningen och att man upprättar ett tilläggsavtal för den transaktionen. Tilläggsavtalet utgör ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet. Bakgrund Styrelsen har injämtat råd från en sakkunnig jurist på Fastighetsägarna Service Stockholm AB för att få information om de olika alternativ som står till buds för stämman att ta ställning till. De ombyggnationer som styrelsen har diskuterat och som kommer att vara föremål för beslutsfattande på stämman är sådana när en medlem vill utöka sin bostadsrättslägenhet genom att förvärva yta av bostadsrättsföreningen. Styrelsen har valt att kalla till informationsmöte för att informera om vad som menas med ett sammanslagningsförfarande och vad ett förfarande med tilläggsavtal innebär. Det är viktigt att medlemmarna har den informationen inför röstningen på stämman tisdagen den 18 mars 2014. Besluten om att utöka sin bostadsrätt genom sammanläggning eller genom att teckna tilläggsavtal fattas av stämman med enkel majoritet. Av 9 kap 15 bostadsrättslagen framgår att beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus ska fattas på en föreningsstämma. Det framgår av den juridiska litteraturen att det måste anses tillkomma föreningsstämman att besluta om något ytterligare utrymme i huset t e x en vind ska tas i anspråk för bostadsändamål. I en bostadsrättsförening ska alla medlemmar behandlas lika i enlighet med den s k likhetsprincipen. Det innebär att styrelsen anser att varje fall av ombyggnation ska prövas enligt samma principer. Naturligtvis kan dock utfallet bli olika beroende på hur
3(7) stämman röstar i respektive fall. Det är en majoritet av medlemmarna som bestämmer vilka beslut som ska röstas igenom på en stämma. Vad ingår i en upplåtelse och hur kan ny yta tillföras en lägenhet Det framgår av 1 kap 4 bostadsrättslagen att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan nyttjanderätt. En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus om marken ska användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset. Det ska av upplåtelseavtalet framgå vilken lägenhet som avtalet avser. Normalt anges i upplåtelseavtalet t e x att upplåtelsen avser fyra rum och kök om 100 kvm och med lägenhetsnummer 23. Det är således det utrymmet som ska bli upplåtet med bostadsrätt. Om man har tänkt sig att förråd eller andra utrymmen ska ingå i bostadsrättsupplåtelsen bör det framgå av själva upplåtelseavtalet för att inga oklarheter ska föreligga. I 4 kap 5 bostadsrättslagen regleras att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske skriftligen och att det i upplåtelsehandlingen ska anges: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som ska betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. Svea hovrätt har i mål T 9318-02 (dom 2004-05-27) konstaterat att överföring av ett med bostadsrätt upplåtet vindsutrymme från en bostadsrättslägenhet till en annan bostadsrättslägenhet inte var möjlig utan att båda upplåtelseavtalen ändrades och att frågan om förändring av insatser övervägdes. Hovrätten angav i sina domskäl bland annat följande. Termen upplåtelse används för det ursprungliga avtal som föreningen träffar med den som ska inneha bostadsrätten. Upplåtelse sker i regel bara en gång. När en bostadsrättsförening vill förändra innehållet i en bostadsrätt måste det ske genom en ändring av eller ett tillägg till upplåtelseavtalet och efter godkännande av bostadsrättshavaren. Det kan styrelsen besluta om utom i det fall att förändringen innebär att också relationerna mellan insatserna förändras. I det aktuella rättsfallet
4(7) hade ingen giltig upplåtelse skett och hovrätten fann att medlemmarna obehörigen nyttjat vindsutrymmet utan att erlägga ersättning och att avflyttning skulle ske. Rättsfallet är mycket omdiskuterat och det finns många jurister som bedömer det som osäkert och vill att Högsta domstolen d v s den högsta juridiska instansen i Sverige prövar frågan om det är möjligt att förändra en bostadsrätts storlek genom att teckna ett tilläggsavtal. I bostadsrättslagen finns det däremot reglerat i 6 kap 11 hur ett bostadsrättsobjekt kan förändras. En förening kan på en föreningsstämma besluta att bostadsrätten ska upphöra och styrelsen kan därefter upplåta en ny bostadsrätt med ny yta. Det förutsätter dock att bostadsrätten först övergår till föreningen. I praktiken gör man på det viset att stämman fattar alla de tre nödvändiga besluten. I den juridiska litteraturen benämns förfarandet sammanslagning eller sammanläggning. Om bostadsrätten är pantsatt innebär beslut om att bostadsrätten ska upphöra att också panten ska upphöra och en bostadsrättsförening kan ådra sig ett skadeståndsansvar om den fattar ett sådant beslut utan att först ha fått panthavarnas samtycke. Det råder enighet om att en bostadsrätt kan förändras genom ett sammanslagningsförfarande. Alternativet med sammanslagning av bostadsrättslägenheter Vid en sammanslagning ska den bostadsrätt som medlemmen är innehavare av upphöra för att sedan upplåtas på nytt som en ny bostadsrätt med en förändrad yta. Den nya bostadsrätten kommer att bestå av den gamla bostadsrätten och den nya ytan. Beslut om upphörande får meddelas endast om panthavarna har medigivit det. Det bör ske skriftligen. Föreningen kan bli skadeståndsskyldig om den beslutar att bostadsrätten ska upphöra utan att den erhållit panthavarnas medgivande. Anledningen till att panthavarna skyddas är att föremålen för deras pant d v s bostadsrätten upphör att existera vid en sammanslagning. Bostadsrättshavaren måste överlåta lägenheten d v s den nuvarande bostadsrätts-lägenheten till föreningen som fattar beslut om att lägenheten ska upphöra att existera. Föreningen
5(7) upplåter sedan en ny bostadsrätt som består av den f d bostadsrätten och den nya ytan. Den nya ytan kan exempelvis vara en kattvind eller en förrådsyta. Det är föreningens stämma som fattar de aktuella besluten. Besluten fattas enligt med enkel majoritet. Bostadsrätten ska prissättas med marknadsvärde vid transaktionerna. Den ytan, som köps d v s kattvinden eller förrådet ska även det värderas och prissättas. Alternativet med tilläggsavtal I en del fall kan det vara problem med att genomföra ett sammanläggningsförfarande. En del föreningar kan då fatta beslut om att upprätta ett tilläggsavtal till det befintliga upplåtelseavtalet. Medlemmen betalar föreningen för den yta som inte hör till hans befintliga bostadsrätt och genom att betalning sker och tilläggsavtal tecknas blir den nya ytan en del av den befintliga bostadsrätten. Det bör i tilläggsavtalet redogöras för varför inget sammanslagningsförfarande har vidtagits i det aktuella fallet. Upplåtelse genom tilläggsavtal är en omdiskuterad fråga bland jurister. I första hand bör ett sammanslagningsförfarande ske. Föreningen ska kräva ekonomisk ersättning för de ytor som en medlem vill förvärva. Upplåtelseavtalets innehåll vid en sammanslagning och vid tilläggsavtal I vanliga fall sker sammanslagningsförfarandet innan den fysiska sammanslagningen äger rum. I dessa fall bör upplåtelseavtalet innehålla vissa entreprenadrättsliga inslag med anledning av att sammanläggningen kommer att utföras av bostadsrättshavaren själv eller någon som han anlitar. Föreningen bör reglera frågor rörande ombyggnation som kan komma att påverka föreningens egendom och andra boende i fastigheten. Föreningen ska inte upprätta några avtal om ombyggnationerna inte utförs på ett fackmannamässigt godtagbart sätt. Bostadsrättshavaren ska svara för att erforderliga myndighetstillstånd erhållits.
6(7) Om en ansökan beviljas villkoras den av att det är medlemmen som får undersöka om bygglov eller bygganmälan behövs och i sådant fall ge in sådant innan arbetena påbörjas. Föreningen bör även få ta del av dessa tillstånd. Föreningen måste få tillgång till ritningar och få kännedom om vilka förändringar som kommer att göras i samband med ombygggnationen. Kostnaderna för genomförandet av sammanslagningen och upprättande av tilläggsavtal bör inte belasta föreningen utan bör bäras av den berörda bostadsrättshavaren. Anledningen är att föreningen får kostnader för ett förfarande p g a att en medlem vill utöka sin lägenhet med yta som tillhör föreningen. Lägenhetsförteckning Vid en sammanläggning ska föreningen uppdatera lägenhetsförteckningen med den nya lägenheten. Den nya bostadsrätten ska erhålla ett nytt lägenhetsnummer för att undvika att den sammanblandas med den gamla lägenheten. Om tilläggsavtal upprättas behövs inget nytt lägenhetsnummer eftersom den ursprungliga lägenheten fortsätter att existera och man kan använda sig av den befintliga lägenhetsbeteckningen. Skatt och värdering Sammanläggningsförfarandet medför vissa skattemässiga konsekvenser för medlemmen. Skatteverket har i ett ställningstagande från 2006 (dnr 131 380192-06/111) behandlat frågan om vad som krävs för att sammanlägga lägenheter. Det framgår att marknadsvärdet ska tas upp som ersättning för bostadsrätten i skattehänseende oavsett vilket pris som avtalats mellan föreningen och medlemmen. Skatteverket anser att det s k återköpet som genomförs i sammanläggningsprocessen ska göras till lägenheternas marknadsvärden. Bedömningstidpunkten vad gäller uppskattning av marknadsvärdet bör vara avyttringstidpunkten d v s datum för bindande avtal avseende bostadsrättshavarens avyttring till föreningen. Föreningen måste därmed köpa tillbaka den nuvarande
7(7) lägenheten till marknadspris av medlemmen. I annat fall kan föreningen uttagsbeskattas. De enskilda bostadsrättshavarna kommer att skatta vid återköpet eftersom de då säljer den lägenhet som de en gång har köpt till bostadsrättsföreningen. Medlemmarna bör kontakta Skatteverket för att få information om hur deras individuella skattesituation blir vid en sammanläggning. Man måste göra en värdering av lägenheten för att kunna fastställa det marknadsvärde som den befintliga bostadsrättslägenheten har vid tidpunkten för sammanläggningen. Den del av ytan som inte ännu är upplåten med bostadsrätt i respektive fall ska även den upplåtas till marknadsvärde och måste även den värderas. Vid upprättande av tilläggsavtal upplåter föreningen endast ny yta och den köper inte yta. Vid nyupplåtelse ska inte föreningen beskattas. Medlemmarna som förvärvar den nya ytan får kontakta Skatteverket för att utreda sina skattekonsekvenser vid en senare försäljning av lägenheten. Styrelsen Bostadsrättsföreningen Måttbandet i Stockholm