RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2016 Bild: Befintlig utemiljö, Timotejen 19
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2016 1 JANUARI - 30 SEPTEMBER 2016 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2015 Koncernens nettoomsättning uppgick till 6 217 tkr (6 304 tkr) Driftnettot uppgick till -249 tkr (96 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -7 098 tkr (-5 387 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -52 073 tkr (-42 677 tkr) Kassa och likvida medel vid periodens utgång den 30 september 2016 var 57 129 tkr (61 688 tkr). Styrelsen för koncernens bolag har vid sammanträde den 9 oktober 2016 konstaterat bristen i bokfört eget kapital. Dock konstaterar styrelsen att koncernen har betydande övervärden i koncernens fastigheter. Fastighetsvärdena är validerade dels i extern oberoende värdering från februari 2016 samt dels i de bindande avtal om försäljning av fastigheterna som koncernen tecknat och som aktualiseras i samband med lagakraftvunnen detaljplan. VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Företaget överlämnade den 1 september 2014 ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. I februari 2015 meddelar Försvarsmakten att fastigheten Timotejen 17, grannfastigheten till Timotejen 28 ägd av SSM-koncernen, inte får uppföras på föreslagen plats. Timotejen 17 var tänkt som ett 237 meter högt hus med 75 våningar och omfattas av samma detaljplan som Timotejen 19 och 28. Försvarsmaktens beslut är oåterkalleligt och kommer att påverka det pågående detaljplanearbetet vad gäller tidpunkten för när den nya detaljplanen kan antas. I september 2015 meddelar Luftfartsverket att alla höjder överstigande 80 m.ö.h är i konflikt med radaranläggningen Bällsta radartorn. Radartornet har under flera år varit avstängt och inte utgjort hinder för idag godkända detaljplaner. Totalhöjderna för Timotejen 19 och 28 har således justerats och beräkning pågår i syfte att utreda eventuell förlorad byggrättsyta. Internationella Engelska skolan fortsätter att utöka sin etablering vid Telefonplan i fastigheten Timotejen 19. I augusti 2015 tillträdde skolan ytterligare 2 700 kvm och hyr därmed totalt ca 6 250 kvm vilka utökats med ytterligare 1 200 kvm från 2016. Från 2017 utökar skolan sin verksamhet och kommer hyra ytterligare två våningsplan. Under rapportperioden (1 januari 2016 30 september 2016) I pressrelease den 22 februari 2016 informerade Telefonplan Stockholm Property AB (publ) att en process inletts för att undersöka möjligheterna att erhålla vidare finansiering för att ytterligare stärka företagets finansiella kapacitet i förhållande till dess strategiska investeringar i fastigheterna. Den 14 april 2016 förlängdes företagets befintliga obligationslån med 12 månader med förfall den 23 maj 2017. Samma obligationslån utökades också med 50 mkr till att omfatta totalt 300 mkr. Förlängningen av den befintliga obligationen gjordes med oförändrade villkor och utökningen om 50 mkr emitterades på samma villkor. Efter rapportperioden (1 januari 2016 30 september 2016) I oktober 2016 beslutade Stockholms stads stadsbyggnadsnämnd att anta detaljplanen för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Därmed kommer detaljplanen upp för beslut i Stockholms stads fullmäktigesammanträde den 12 december 2016. Detaljplanen kan därmed vinna laga kraft tidigast den 10 januari 2017. Sida 2 av 12
FRAMTIDSUTSIKTER Koncernen har i dag en god likviditet om ca 57 MSEK. Då den nya detaljplanen i kommer att antas i december 2016 innebär det att de bindande avtal som koncernen tidigare tecknat avseende försäljning av koncernens fastigheter och som är villkorade av en lagakraftvunnen detaljplan kommer att aktualiseras i faktiska transaktioner. Detta kommer avsevärt stärka koncernens lönsamhet, egna kapital och öka dess likviditet. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under de första nio månaderna 2016 till 6 217 tkr (6 304 tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av byggnaderna och området. I november 2013 lämnade den sista avdelningarna med personal från Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller till och med upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster under exploateringsprocessen. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för de första nio månaderna uppgick till -7 098 tkr (-5 387 tkr). Resultatet efter skatt för de första nio månaderna uppgick till -52 073 tkr (-42 677 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick den 30 september 2016 till -12 791 tkr (60 166 tkr). Soliditeten var den 30 september 2016 negativ (8,64 %). Ett exploateringsprojekt av Telefonplans karaktär genererar stora kostnader, främst räntor. Dessa har omedelbar resultateffekt och belastar också det egna kapitalet. Värdet på den underliggande tillgången, fastigheten, stiger i samma takt som exploateringen fortgår, dock utan att detta syns i företagets balansräkning (se nedan rubriken Fastighetsvärden ). Styrelsen för koncernens bolag har vid sammanträde den 9 oktober 2016 konstaterat bristen i bokfört eget kapital. Dock konstaterar styrelsen att koncernen har betydande övervärden i koncernens fastigheter. Fastighetsvärdena är validerade dels i extern oberoende värdering från februari 2016 samt dels i de bindande avtal om försäljning av fastigheterna som koncernen tecknat och som aktualiseras i samband med lagakraftvunnen detaljplan. Lagakraftvunnen Sida 3 av 12
detaljplan förväntas under januari 2017. Sammantaget med koncernens betydande likviditetsreserv om ca 57 MSEK ser styrelsen inga hinder för vidare drift av koncernen. Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under de första nio månaderna till -2 660 tkr (-45 087 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under de första nio månaderna till -6 585 tkr (-3 514 tkr). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under de första nio månaderna 50 000 tkr (0 tkr). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 57 129 tkr (61 688 tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt återfördes i linje därmed i kvartal fyra 2014. Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 300 000 tkr. Obligationen har en löptid på 24 + 12 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, 7 500 + 4 875 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Händelser efter balansdagens slut I oktober 2016 beslutade Stockholms stads stadsbyggnadsnämnd att anta detaljplanen för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Därmed kommer detaljplanen upp för beslut i Stockholms stads fullmäktigesammanträde den 12 december 2016. Detaljplanen kan därmed vinna laga kraft tidigast den 10 januari 2017. Finansiering Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 550 000 tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 7 690 tkr eller 4,1 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2017-05-31. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERFÖRETAGET Moderföretagets intäkter uppgick under de första nio månaderna 2016 till 6 041 tkr (6 134 tkr). Resultatet före skatt uppgick under de första nio månaderna 2016 till -50 521 tkr (-38 880 tkr). Kassa och likvida medel vid periodens utgång den 30 september 2016 var 56 873 tkr (61 588 tkr). Moderföretagets egna kapital uppgick den 30 september 2016 till -4 499 tkr (65 333 tkr). Företagets styrelse har vid sammanträde den 9 oktober 2016 konstaterat bristen i eget kapital. Dock konstaterar styrelsen att företaget har betydande övervärden i företagets fastighet. Fastighetsvärdet är validerat dels i en extern oberoende värdering från februari 2016 samt dels i det bindande avtal om försäljning av fastigheten som företaget tecknat och som aktualiseras i samband med lagakraftvunnen detaljplan. Lagakraftvunnen detaljplan förväntas under januari 2017. Sammantaget med bolagets betydande likviditetsreserv om ca 57 MSEK ser styrelsen inga hinder för vidare drift av bolaget. Sida 4 av 12
I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderföretaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har av extern professionell fastighetsvärderare värderats till 1 115 000 tkr efter erhållen detaljplan. Fastigheternas bokförda värde i koncernen per rapportdagen uppgick till 541 mkr. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market och som finns tillgänglig på bolagets hemsida www.telefonplanproperty.se. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser de första nio månaderna 2016 med jämförelse motsvarande period 2015 för såväl koncernen som moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterföretagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderföretaget är ägare till fastigheten Timotejen 19, Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa två fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar drygt 60 000 m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderföretag avser motsvarande rapportperiod föregående år. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké för 2016 28 februari 2017 Årsredovisning 10 mars 2017 Årsstämma 31 mars 2017 Delårsrapport första kvartalet 2017 31 maj 2017 Delårsrapport andra kvartalet 2017 31 augusti 2017 Sida 5 av 12
OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterföretag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på Nasdaq First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser. Sida 6 av 12
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2016-07-01 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i tkr 2016-09-30 2016-09-30 2015-09-30 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 1 068 6 217 6 304 Summa Intäkter 1 068 6 217 6 304 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -988-5 289-5 077 Fastighetsskatt -392-1 177-1 131 Driftnetto -313-249 96 Förvaltningskostnader -1 305-6 849-5 483 Förvaltningsresultat -1 618-7 098-5 387 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -2 022-6 067-6 182-2 022-6 067-6 182 Finansiella poster Finansiella intäkter 0 1 Finansiella kostnader -11 033-38 909-29 614-11 033-38 908-29 614 Resultat före skatt -14 673-52 073-41 182 Skatt -1 495 Resultat efter skatt -14 673-52 073-42 677 Sida 7 av 12
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2016-09-30 2015-09-30 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 541 853 573 757 Pågående arbeten 37 993 35 876 Summa Materiella anläggningstillgångar 579 846 609 633 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 4 146 4 181 Övriga kortfristiga fordringar 33 015 20 719 Likvida medel 57 129 61 688 Summa Omsättningstillgångar 94 289 86 589 Summa Tillgångar 674 135 696 222 Eget kapital och skulder 2016-09-30 2015-09-30 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 38 782 102 343 Periodens resultat -52 073-42 677 Summa Eget kapital -12 791 60 166 Långfristiga skulder och avsättningar Avsättning ramp 3 000 Obligationslån 297 418 247 531 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 550 418 497 531 Kortfristiga skulder Övriga skulder 136 509 138 526 Summa Kortfristiga skulder 136 509 138 526 Summa Eget kapital och skulder 674 135 696 222 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2016-07-01 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i tkr 2016-09-30 2016-09-30 2015-09-30 Ingående Eget kapital 1 882 39 282 102 843 Periodens resultat -14 673-52 073-42 677 Utgående Eget kapital -12 791-12 791 60 166 Sida 8 av 12
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2016-07-01 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i tkr 2016-09-30 2016-09-30 2015-09-30 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -14 673-52 073-41 182 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 3 151 9 882 9 025 Betald skatt -1 495 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -11 522-42 191-33 653 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -1 004-3 884-7 920 Kassaflöde från den löpande verksamheten -12 526-46 076-41 573 Kassaflöde från investeringsverksamheten -6 585-3 514 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 50 000 Periodens kassaflöde -12 526-2 660-45 087 Likvida medel vid periodens början 69 655 59 789 106 775 Likvida medel vid periodens slut 57 129 57 129 61 688 Sida 9 av 12
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2016-07-01 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i tkr 2016-09-30 2016-09-30 2015-09-30 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 1 009 6 041 6 134 Summa Intäkter 1 009 6 041 6 134 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -967-5 240-4 943 Fastighetsskatt -318-955 -909 Driftnetto -277-153 281 Förvaltningskostnader -1 304-6 828-5 083 Förvaltningsresultat -1 581-6 981-4 802 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -1 453-4 359-4 473-1 453-4 359-4 473 Finansiella poster Finansiella intäkter 0 1 Finansiella kostnader -11 033-38 902-29 605-11 032-38 901-29 605 Resultat före skatt -14 066-50 241-38 880 Skatt -1 495 Resultat efter skatt -14 066-50 241-40 375 Sida 10 av 12
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2016-09-30 2015-09-30 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 436 157 441 551 Pågående arbeten 37 993 35 876 Summa Materiella anläggningstillgångar 474 150 477 427 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 1 734 9 667 Summa Finansiella tillgångar 1 734 9 667 Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag 91 823 91 823 Summa Långfristiga fordringar 91 823 91 823 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 4 072 4 128 Övriga kortfristiga fordringar 3 693 20 423 Likvida medel 56 873 61 588 Fordringar koncernbolag 47 125 35 232 Summa Omsättningstillgångar 111 763 121 371 Summa Tillgångar 679 471 700 289 Eget kapital och skulder 2016-09-30 2015-09-30 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 45 242 105 207 Periodens resultat -50 241-40 375 Summa Eget kapital -4 499 65 333 Långfristiga skulder och avsättningar Obligationslån 297 418 247 531 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 547 418 497 531 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 89 92 Övriga skulder 136 463 137 334 Summa Kortfristiga skulder 136 552 137 425 Summa Eget kapital och skulder 679 471 700 289 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2016-07-01 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i tkr 2016-09-30 2016-09-30 2015-09-30 Ingående Eget kapital 9 567 45 742 105 707 Periodens resultat -14 066-50 241-40 375 Utgående Eget kapital -4 499-4 499 65 333 Sida 11 av 12
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 2016-07-01 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i tkr 2016-09-30 2016-09-30 2015-09-30 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -14 066-50 241-38 879 Justering av poster som inte ingår i kassaflödet 2 581 8 173 7 316 Betald skatt -1 495 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -11 485-42 068-33 059 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 389-2 616-3 496 Kassaflöde från den löpande verksamheten -11 096-44 684-36 554 Kassaflöde från investeringsverksamheten -6 585-3 514 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 50 000 Periodens kassaflöde -11 096-1 269-40 068 Likvida medel vid periodens början 67 969 58 142 101 656 Likvida medel vid periodens slut 56 873 56 873 61 588 Stockholm den 30 november 2016 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0)708 186 770 Email: curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 12 av 12