Årsredovisning 2015
Innehållsförteckning 3 Fastighetschefen har ordet 4 Ett miljötänkande företag 6 Förvaltningsberättelse 8 Resultaträkningar för koncern 9 Balansräkningar för koncern 11 Kassaflödesanalys för koncern 12 Resultaträkningar för moderbolag 13 Balansräkningar för moderbolag 15 Kassaflödesanalys för moderbolag 16 Tilläggsupplysningar 18 Noter koncernen 23 Noter moderbolaget 29 Årsredovisningens undertecknande 30 Revisionsberättelse 31 Bolagsöversikt EA-koncernen Koncernens ledord: Lönsamma i nivå med de bästa i branschen Efterfrågade och erkända för att leverera kundnytta Kända för kompetens, kreativitet, innovation och effektivitet Ledande inom hållbar utveckling och rätt kvalitet Attraktiv arbetsgivare 2 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Fastighetschefen har ordet När vi renoverar och bygger nytt är miljöcertifiering ett naturligt val. Keyser Fastigheter fortsätter på vår långsiktiga och sedan tidigare inslagna väg för ökad hållbarhet. I vår verksamhet är fastigheternas energiförbrukning den enskilt största miljöpåverkande faktorn. Därför jobbar vi på flera sätt med frågan. Vi fortsätter att modernisera fastigheterna när det gäller styr- och reglersystem, i syfte att kunna övervaka systemen på distans och få bättre kontroll. Vi jobbar även på andra sätt för att minska energiåtgången i fastigheterna, som modernisering av ventilation och utbyte av fläktar och värmesystem. Vår ambition är att växa och vi har genom ett antal strategiska försäljningar skaffat resurser att öka fastighetsinnehavet kraftigt. Under 2016 står vi inför utmaningen att ersätta två medarbetare som går i pension med ett externt förvaltningsbolag som ska sköta den tekniska förvaltningen, ombyggnader etc. Peter Mandel, Fastighetschef Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 3
Ett miljötänkande fastighetsbolag Keyser Fastigheter beaktar energifrågorna i alla skeden av fastigheternas livscyklar. Fokus ligger på energieffektivisering inom drift och underhåll då mest besparingspotential ses inom dessa skeden. I nybyggnads- och renoveringsfall kommer energifrågorna att få ett allt starkare fokus och någon form av miljöcertifiering av fastigheten ingår som ett naturligt val för oss. Vårt arbete med energieffektivisering Keyser vill erbjuda hyresgästerna en byggnad av, i förhållande till sin ålder, högsta kvalitet. Keyser arbetar med energieffektivisering för att minska verksamhetens kostnader vilket i sin tur kan ge utrymme för andra förbättringar. Arbetet med energieffektivisering ses som en kontinuerlig förbättringsprocess där uppföljning för kvalitetssäkring sker parallellt. Keyser vill visa sina hyresgästerna den höga kompetens företaget besitter och för energifrågorna innebär detta att medarbetarna ska hållas uppdaterade genom utbildning. För minskad energianvändning krävs det insatser på många nivåer inom företaget. Vid val av konsulter, entreprenörer och leverantörer ska alltid miljö- och energifrågan beaktas. Den övergripande energistrategin är att i första hand minska energianvändningen och i andra hand att välja förnybara energikällor. Keyser förbinder sig att ständigt energieffektivisera sitt fastighetsbestånd. De energimål som anges i detta energiledningssystem är fastställda på ledningsnivå i företaget och de följs upp årligen. Energimål Keyser Fastigheters ska år 2020 ha minskat energianvändningen i fastighetsbeståndet med 25 % (jämfört med 2008). Energianvändningen mäts i kwh/m2 och inkluderar uppvärmning, tappvarmvatten, komfortkyla och fastighetsel. Hållbarhet Hållbarhet är inte bara en fråga om miljö utan om ett långsiktigt åtagande att driva en organisation i flera generationer och att ha kommande generationer i åtanke vid dagens beslut. Som marknadsaktör, arbetsgivare och företag är det viktigt att vi agerar på ett långsiktigt och ansvarsfullt sätt och bidrar till goda och långsiktiga relationer med kunder, medarbetare och leverantörer. Vi har en uttalad vilja att vara en del av ett hållbart samhällsbyggande vilket ställer stora krav på oss som medarbetare. För att nå upp till våra mål arbetar vi koncernövergripande avseende hållbarhet och miljö där vi löpande arbetar med interna och externa projekt och ser ständig utveckling som ett självklart sätt att arbeta och bevara vår långsiktiga målsättning. Vi har som företag ett stort ansvar för kommande generationer och långsiktighet är den ledstjärna som genomsyrar hela vår verksamhet, oavsett om det är vår servicegrad, vårt kvalitet- och miljöarbete, våra etiska riktlinjer eller hur vår lönsamhet uppnås. Vårt mål är att vara en ledande, långsiktig, och hållbar leverantör som utför tjänster av högsta kvalitet till professionella och långsiktiga beställare. I samband med omfattande ombyggnation av fastigheterna ska energianvändningen minska med 25 % och vid nybyggnation ska energianvändningen vara 25 % lägre än gällande BBR krav. 4 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 5
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Keyser Fastigheter AB med säte i Huddinge kommun får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2015. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusentals kronor. Ägarförhållanden Bolaget är dotterbolag till Eric Andersson Gruppen AB, org. nr. 556287-3967 med säte i Huddinge kommun. Koncernredovisning där Keyser ingår upprättas av Eric Andersson Gruppen AB. Verksamhetens art och inriktning Bolaget äger och förvaltar egna fastigheter genom direktinnehav eller via helägda dotterföretag. Flerårsjämförelse tkr 2015 2014 2013 2012 2011 Koncernen Hyresintäkter 22 619 23 764 21 148 19 728 19 800 Resultat efter finansiella poster 70 674 7 364 7 403 3 970 3 289 Rörelsemarginal (%) 291,6 38,0 36,6 25,0 24,7 Avkastning på eget kapital (%) 80,0 10,7 11,4 6,4 5,2 Balansomslutning 174 615 166 354 155 936 127 752 123 035 Soliditet (%) 61,6 41,5 43,4 48,3 51,7 Antal anställda 2 2 2 2 1 Moderbolaget Hyresintäkter 15 961 15 730 14 298 12 869 12 759 Resultat efter finansiella poster 65 058 7 399 8 139 3 900 4 076 Rörelsemarginal (%) 81,5 30,9 34,2 32,5 35,4 Avkastning på eget kapital (%) 75,8 10,6 12,9 6,5 6,7 Balansomslutning 162 837 168 139 131 247 108 242 105 083 Soliditet (%) 62,3 41,8 52,5 56,7 67,6 Antal anställda 2 2 2 2 1 Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden i Stockholm har under året varit relativt stabil, med små förändringar i vakanser och hyresnivåer. Marknaden för industri- och lagerlokaler är fortsatt god, medan efterfrågan på kontor i lite mer perifera områden är måttlig. Keyser-koncernen Vid årsskiftet var vakansen i koncernen endast 3%, vilket är klart under genomsnittlig nivå och klart under nivån på 11% vid föregående årsskifte. De lokaler som har friställts, främst i Täby har relativt snabbt kunnat hyras ut till nya företag och fastigheten har idag i sin helhet en bilanknuten karaktär. Efter den konkurs som uppstod och friställde en yta på knappt 2.000 m2 i Ronden har ett långsiktigt kontrakt tecknats med Pågen, där vi tack vare borgen på föregående hyresgäst endast led mindre hyresförluster. Vi har under året fortsatt ett omfattande arbete med att modernisera och effektivisera ventilations- och styrsystem i byggnaderna. 6 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Förvaltningsberättelse Vidare har vi investerat i ytterligare en bergvärmeanläggning, varvid fastigheterna Gärdet 6 och 8 erhållit Green Building certifiering. Alla dessa arbeten kommer att resultera i klart lägre energiförbrukning. Fastigheterna i Eneby har genom ett köpeavtal med Sigtuna kommun sålts med tillträde i december 2015 vilket renderat i en betydande vinst. Vidare har försäljningen av fastigheten Platåskon genom bolag till en intressent genomförts och även den med god förtjänst. Framtida utveckling Bolaget är sedan 2013 medlem i föreningen Fastsam som är en sammanslutning av mindre fastighetsägare som i samverkan avser att bygga nya hyresbostäder i Stockholm. Under 2015 har vi deltagit i anbudstävlingar i Nacka och Ursvik och har förhoppningar om att under 2016 erhålla en första markanvisning. Vi förväntar oss inte att försäljningen av fastigheten Edsberg 11:27 till Sollentuna kommun kommer att kunna genomföras efter de fleråriga överklaganden som försenat försäljningen. Förslag till vinstdisposition Koncernens fria utdelningsbara medel uppgår till 106 578 tkr. Styrelsen föreslår att till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande (nedan belopp i kr): Balanserad vinst 57 316 010 Årets resultat 41 018 309 Disponibla vinstmedel 98 334 319 Till aktieägarna utdelas -10 000 000 Balanseras i ny räkning 88 334 319 Resultatet av bolaget respektive koncernens verksamhet under räkenskapsåret och dess ställning i övrigt framgår av nedanstående resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tilläggsupplysningar. Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 7
Koncernens resultaträkning tkr Not 2015-01-01 2015-12-31 2014-01-01 2014-12-31 Hyresintäkter 2 22 619 23 764 Övriga rörelseintäkter 60 919 38 Förvaltningskostnader -8 672-7 125 Fastighetsskatt -744-677 Driftöverskott 74 122 16 000 Avskrivningar -4 915-4 384 Bruttoresultat 69 207 11 616 Centraladministration 1, 2-3 274-2 555 Rörelseresultat 65 933 9 061 Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter 3 6 178 339 Finansiella kostnader 4-1 437-2 036 Summa finansiella poster 4 741-1 697 Resultat efter finansiella poster 70 674 7 364 Bokslutsdispositioner -11 450 0 Resultat före skatt 59 224 7 364 Skatt på årets resultat 5-10 754-2 499 ÅRETS RESULTAT 48 470 4 865 8 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Koncernens balansräkning tkr Not 2015-12-31 2014-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar 6 137 322 137 323 Maskiner och inventarier 7 2 448 2 674 Pågående nyanläggningar 8 307 3 853 Summa materiella anläggningstillgångar 140 077 143 850 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 0 3 Andelar i bostadsrättsföreningar 50 50 Fordringar hos koncernföretag 8 200 8 200 Andra långfristiga fordringar 2 2 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 252 8 255 Summa anläggningstillgångar 148 329 152 105 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 408 1 047 Fordringar hos koncernföretag 9 24 083 10 750 Övriga fordringar 352 374 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 319 937 Summa kortfristiga fordringar 25 162 13 108 Kassa och bank 1 124 1 141 Summa omsättningstillgångar 26 286 14 249 SUMMA TILLGÅNGAR 174 615 166 354 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 9
Koncernens balansräkning forts. tkr Not 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital 10 Aktiekapital (antal aktier 1000st) 1 000 1 000 Övrigt tillskjutet kapital 0 0 Annat eget kapital inklusive årets resultat 106 578 68 108 Summa eget kapital 107 578 69 108 Avsättningar Avsättning för skatter 11 4 505 2 641 Summa avsättningar 4 505 2 641 Långfristiga skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 12 20 000 20 000 Långfristiga skulder till koncernföretag 15 000 57 000 Övriga långfristiga skulder 476 91 Summa långfristiga skulder 13 35 476 77 091 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 022 1 568 Skulder till koncernföretag 9 14 134 9 310 Aktuella skatteskulder 8 814 3 825 Övriga skulder 288 319 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 1 798 2 492 Summa kortfristiga skulder 13 27 056 17 514 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 174 615 166 354 Ställda säkerheter 15 47 050 47 050 Ansvarsförbindelser Inga Inga 10 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Koncernens kassaflödesanalys 2015-01-01 2015-12-31 2014-01-01 2014-12-31 tkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före finansiella poster 65 933 9 061 Avskrivningar 4 915 4 384 Summa 70 848 13 445 Erhållen ränta 128 334 Erhållna utdelningar 6 050 0 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -1 437-2 036 Betald inkomstskatt -3 901-639 Summa 71 688 11 104 Ökning (-)/(+) minskning kundfordringar 639-942 Ökning (-)/(+) minskning kortfristiga fordringar -12 693-3 447 Ökning (+)/(-) minskning leverantörsskulder 454-573 Ökning (+)/(-) minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -7 337 5 871 Kassaflöde från den löpande verksamheten 52 751 12 013 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i byggnader och markanläggningar -8 817-25 492 Investeringar i maskiner och inventarier -302-222 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 7 966 9 600 Försäljning av finansiella tillgångar 0 5 602 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 153-10 512 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 0 1 884 Förändring av övriga långfristiga skulder -41 615 0 Utbetald utdelning -10 000-3 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -51 615-1 616 Årets kassaflöde -17-115 Likvida medel vid årets början 1 141 1 256 Likvida medel vid årets slut 1 124 1 141 Outnyttjad del av checkkredit vid årets slut 0 0 Disponibla likvida medel vid årets slut 1 124 1 141 RÄNTEBÄRANDE FORDRAN/SKULD Räntebärande skulder 32 000 77 000 Likvida medel -1 124-1 141 Räntebärande fordringar -8 200-8 200 Räntebärande nettoskuld vid årets slut 25 676 67 659 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 11
Moderbolagets resultaträkning tkr Not 2015-01-01 2015-12-31 2014-01-01 2014-12-31 Hyresintäkter 27 15 961 15 730 Övriga rörelseintäkter 60 903 38 Förvaltningskostnader 16-7 909-5 318 Fastighetsskatt -433-408 Driftöverskott 68 522 10 042 Avskrivningar -3 844-3 558 Bruttoresultat 64 678 6 484 Centraladministration 16,17-2 040-1 606 Rörelseresultat 62 638 4 878 Resultat från finansiella poster Realisationsresultat försäljning finansiella tillgångar 0 0 Finansiella intäkter 18 477 640 Finansiella kostnader 19-1 439-1 707 Resultatandel i handelsbolag + kommanditbolag 18 3 382 3 588 Summa finansiella poster 2 420 2 521 Resultat efter finansiella poster 65 058 7 399 Bokslutsdispositioner 20-13 688-121 Resultat före skatt 51 370 7 278 Skatt på årets resultat 5-10 352-2 484 ÅRETS RESULTAT 41 018 4 794 12 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Moderbolagets balansräkning tkr Not 2015-12-31 2014-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, markanläggningar och mark 21 85 774 88 945 Maskiner och inventarier 22 2 439 2 663 Pågående nyanläggningar 23 125 2 992 Summa materiella anläggningstillgångar 88 338 94 600 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 24 17 342 17 342 Fordringar hos koncernföretag 34 900 34 900 Andra långfristiga värdepappersinnehav 25 50 50 Andra långfristiga fordringar 2 2 Summa finansiella anläggningstillgångar 52 294 52 294 Summa anläggningstillgångar 140 632 146 894 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 408 1 047 Fordringar hos koncernföretag 26 20 593 18 049 Övriga fordringar 51 235 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 71 843 Summa kortfristiga fordringar 21 123 20 174 Kassa och bank 1 082 1 071 Summa omsättningstillgångar 22 205 21 245 SUMMA TILLGÅNGAR 162 837 168 139 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 13
Moderbolagets balansräkning forts. tkr Not 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital (1 000 aktier) 10 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 000 1 000 Reservfond 1 000 1 000 Summa bundet eget kapital 2 000 2 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 57 316 62 520 Årets resultat 41 018 4 794 Summa fritt eget kapital 98 334 67 314 Summa eget kapital 100 334 69 314 Obeskattade reserver 28 1 397 1 158 Avsättningar uppskjuten skatt 3 847 2 387 Långfristiga skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 29 20 000 20 000 Långfristiga skulder till koncernföretag 15 000 57 000 Övriga långfristiga skulder 74 91 Summa långfristiga skulder 30 35 074 77 091 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 137 1 450 Aktuella skatteskulder 8 724 3 630 Skulder till koncernföretag 10 982 11 785 Övriga skulder 176 83 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 1 166 1 241 Summa kortfristiga skulder 30 22 185 18 189 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 162 837 168 139 Ställda säkerheter 32 45 050 45 050 Ansvarsförbindelser 33 22 872 21 820 14 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Moderbolagets kassaflödesanalys 2015-01-01 2015-12-31 2014-01-01 2014-12-31 tkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före finansiella poster 62 638 4 878 Avskrivningar 3 843 3 558 Summa 66 481 8 436 Erhållen ränta 477 640 Resultat från HB/KB 3 382 3 588 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -1 439-1 707 Betald inkomstskatt -3 796-692 Summa 65 105 10 265 Ökning (-)/(+) minskning kundfordringar 639-942 Ökning (-)/(+) minskning övriga kortfristiga fordringar -1 588-14 455 Ökning (+)/(-) minskning leverantörsskulder -313-525 Ökning (+)/(-) minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -785 9 251 Kassaflöde från den löpande verksamheten 63 058 3 594 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i byggnader och markanläggningar -4 359-13 062 Investeringar i maskiner och inventarier -303-222 Investeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar 0-14 600 Försäljning av övriga materiella anläggningstillgångar 7 081 2 804 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2 419-25 080 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 0 25 012 Amortering av skulder till koncernföretag -42 016 0 Lämnat koncernbidrag -13 450-53 Utbetald utdelning -10 000-3 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -65 466 21 459 Årets kassaflöde 11-27 Likvida medel vid årets början 1 071 1 098 Likvida medel vid årets slut 1 082 1 071 Outnyttjad del av checkkredit vid årets slut 0 0 Disponibla likvida medel vid årets slut 1 082 1 071 RÄNTEBÄRANDE FORDRAN/SKULD Räntebärande skulder 35 000 77 000 Likvida medel -1 082-1 071 Räntebärande fordringar -34 900-34 900 Räntebärande nettofordran vid årets slut -982 41 029 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 15
Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). I samband med övergången har lättnadsregeln (frivilliga undantag från kravet på retroaktiv tillämpning) nyttjats gällande uppgifterna i flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen. Koncernredovisning Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. I koncernredovisningen redovisas inte bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa delas upp i eget kapital och uppskjuten skatt. Den beräknade uppskjutna skatten i bokslutsdispositionerna redovisas i koncernens resultaträkning som uppskjuten skatt och den uppskjutna skatten i obeskattade reserver som avsättning för skatter. Interna transaktioner mellan företagen ingående i koncernen Keyser Fastigheter AB elimineras vid upprättande av koncernredovisningen. Transaktioner med övriga bolag inom koncernen Eric Andersson Gruppen AB tas upp som koncernmellanhavanden samt ingår i intäkts och kostnadsposterna. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Intäktsredovisning Intäkterna utgörs av hyror och andra ersättningar för tillhandahållna tjänster. Tillgångar och skulder Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Erforderliga reserveringar har gjorts i de fall verkligt värde varit lägre än nominellt värde. Skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsens fordringar och skulder tillförs rörelseresultatet. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade planenliga avskrivningar baserad på en bedömning av tillgångens ekonomiska livslängd. Anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Följande procentsatser tillämpas vid planenlig avskrivning: Byggnader: Stomme (betong, stål eller trä) 0,26-3,3% Tak (tegel eller papp) 3,3-6,7% Installation värme och el 3,3% VVS och övriga installationer byggnader 5,0% Hissar och transportbord 3,3% Fönster och fasad 2,5% Hyresgästanpassning (rumsindelning och belysning) 10,0% Byggnadsinventarier 10,0% Mark Markanläggningar 5,0% Övrigt Service- och personbilar 20,0% Inventarier 20,0% Skillnaden mellan planenliga och bokföringsmässiga avskrivningar redovisas som bokslutsdisposition. 16 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Tilläggsupplysningar forts. Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Nyckeltalsdefinitioner Hyresintäkter Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Rörelsemarginal (%) Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen. Avkastning på eget kapital (%) Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 17
Koncern not 1-3 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 1 Anställda och personalkostnader 2015 2014 Kvinnor 0 0 Män 2 2 Summa 2 2 Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor Styrelseledamöter inklusive VD 1 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Män Styrelseledamöter inklusive VD 1 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD 0 0 Övriga 917 850 Summa 917 850 Sociala kostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 288 318 Summa 288 318 Pensionskostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 38 126 Summa 38 126 Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 1 243 1 294 Bonus och tantiem utgår ej Not 2 Försäljning, inköp och hyror mellan koncernföretag 2015 2014 Hyresintäkter 8% 10% Administrationskostnader 4% 0% Not 3 Finansiella intäkter 2015 2014 Ränteintäkter, koncernföretag 122 327 Ränteintäkter, övriga 6 7 Utdelningar 6 050 0 Övriga finansiella intäkter 0 5 Summa finansiella intäkter 6 178 339 18 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Koncern not 4-5 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 4 Finansiella kostnader 2015 2014 Räntekostnader, koncernföretag 706 1 304 Räntekostnader, övriga 731 732 Summa finansiella kostnader 1 437 2 036 Koncernen Moderbolaget Not 5 Skatt på årets resultat 2015 2014 2015 2014 Justering föregående år skatt -12 0-12 0 Aktuell skatt 9 998 745 9 998 742 Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära 1 864 1 754 1 462 1 742 skillnader Övrig skatt -1 096 0-1 096 0 Summa redovisad skatt 10 754 2 499 10 352 2 484 Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt 59 224 7 364 51 370 7 278 Skatt på redovisat resultat enligt gällande 13 028 1 620 11 301 1 601 skattesats (22 %): Skatteeffekt av: Skattemässig justering av avskrivning på byggnader -1 729 667-1 374 671 Ej avdragsgill nedskrivning 0-125 0-125 Övriga ej avdragsgilla kostnader 7-228 6-228 Övrigt 0-12 0-12 Ej skattepliktiga intäkter -1 381 26-9 26 Resultat från Handelsbolag och Kommanditbolag 73 551 73 551 Redovisad skatt 9 998 2 499 9 998 2 484 Effektiv skattesats 16,88% 33,90% 19,46% 34,10% Uppskjuten skatt består av skillnad mellan skattemässigt och bokföringsmässigt restvärde på fastigheter. Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 19
Koncern not 6 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 6 Byggnader, markanläggningar och mark 2015 2014 Byggnader Vid årets början 217 120 203 450 Nyanskaffningar 7 146 8 186 Försäljningar/utrangeringar -1 646-8 091 Omklassificering 3 644 13 575 Vid årets slut 226 264 217 120 Ingående avskrivningar -121 212-117 456 Försäljningar/utrangeringar 586-335 Årets avskrivningar -3 910-3 421 Utgående avskrivningar -124 536-121 212 Planenligt restvärde vid årets slut 101 728 95 908 Markanläggningar Vid årets början 9 085 8 133 Nyanskaffningar 1 561 952 Vid årets slut 10 646 9 085 Ingående avskrivningar -1 377-942 Årets avskrivningar -476-435 Utgående avskrivningar -1 853-1 377 Planenligt restvärde vid årets slut 8 793 7 708 Mark Vid årets början 33 707 32 228 Nyanskaffningar 0 1 587 Försäljningar/utrangeringar 6 906-1 108 Vid årets slut 26 801 33 707 Sammanställning över planenliga restvärden Byggnader 101 728 95 908 Markanläggningar 8 793 7 708 Mark 26 801 33 707 Summa restvärde byggnader, markanläggningar och mark 137 322 137 323 Marknadsvärde, verkligt värde per 31/12-2015 265 000 Fastigheterna är förutom Botvid 3 och Le Puit internt värderade efter en avkastningsvärdering enligt kassaflödesmetod med ett direktavkastningskrav i huvudsak i spannet 6,5-7,5%, förutom Edsberg 11:27 som är värderad efter direktavkastningskravet 4,5%. Extern värdering görs inte varje år, den senaste externa värderingen gjordes 2014-04-30 och den gav värdet 230 mkr för motsvarande fastigheter exkl Le Puit. 20 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Koncern not 7-10 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 7 Maskiner och inventarier 2015 2014 Vid årets början 5 341 5 386 Nyanskaffningar 302 222 Försäljningar/utrangeringar -34-267 Vid årets slut 5 609 5 341 Ingående ackumulerade avskrivningar -2 667-2 341 Försäljningar/utrangeringar 34 201 Årets avskrivningar -528-527 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 161-2 667 Planenligt restvärde vid årets slut 2 448 2 674 Not 8 Pågående nyanläggningar och förskott 2015 2014 Vid årets början 3 853 2 653 Nyanskaffningar 98 15 379 Omklassificering -3 644-14 179 Vid årets slut 307 3 853 Not 9 Koncernkonto Bolaget är anslutet till koncernmoderns koncernkonto. Bolaget har likvida medel på ett underkonto i koncernkontostrukturen. Saldot på underkontot redovisas som en fordran / skuld på toppkontoinnehavaren på raden fordringar / skulder till koncernföretag. Not 10 Förändring av eget kapital koncernen Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Totalt Vid årets början 1 000 0 68 108 69 108 Lämnad utdelning 0-10 000-10 000 Årets resultat 0 48 470 48 470 Utgående balans 2015-12-31 1 000 0 106 578 107 578 Omklassificering av reservfond och eget kapitalandel av obeskattade reserver om 1.959 tkr i ingående eget kapital har gjorts i enlighet med BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Not 10 Förändring av eget kapital moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt Ingående balans 2015-01-01 1 000 0 1 000 62 522 4 794 69 316 Överföring resultat föregående år 0 0 0 4 794-4 794 0 Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning 0 0 0-10 000 0-10 000 Årets resultat 0 0 0 0 41 018 41 018 Utgående balans 2015-12-31 1 000 0 1 000 57 316 41 018 100 334 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 21
Koncern not 11-15 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 11 Avsättning för skatter 2015 2014 Uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader 4 198 2 386 Uppskjuten skatt på överavskrivningar 307 255 Summa avsättningar skatter 4 505 2 641 Not 12 Skulder till kreditinstitut Räntesats Datum för ränteändring Lånebelopp 2015-12-31 Lånebelopp 2014-12-31 Handelsbanken 3,45% 2016-06-10 10 000 10 000 Handelsbanken 3,86% 2017-10-30 10 000 10 000 Summa 20 000 20 000 Not 13 Fördelning av skulders förfallotid 2015 2014 Förfallotid inom 1 år 27 056 17 514 Förfallotid mellan 1 och 5 år 35 476 77 091 Summa skulder 62 532 94 605 Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015 2014 Personalkostnader 387 278 Förutbetalda hyresintäkter 939 1 161 Övriga upplupna kostnader 472 1 053 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 798 2 492 Not 15 Ställda säkerheter 2015 2014 Fastighetsinteckningar till kreditinstitut 20 400 20 400 Ställd pant till koncernföretag 26 650 26 650 Summa ställda säkerheter 47 050 47 050 22 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Moderbolaget not 16-18 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 16 Anställda och personalkostnader 2015 2014 Kvinnor 0 0 Män 2 2 Summa 2 2 Fördelning ledande befattningshavare per balansdagen Kvinnor Styrelseledamöter inklusive VD 1 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Män Styrelseledamöter inklusive VD 1 1 Andra personer i företagets ledning 0 0 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD 0 0 Övriga 917 850 Summa 917 850 Sociala kostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 288 318 Summa 288 318 Pensionskostnader Styrelse och VD 0 0 Övriga 38 126 Summa 38 126 Summa löner, andra ersättningar och sociala kostnader 1 243 1 294 Bonus och tantiem utgår ej Not 17 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 2015 2014 Hyresintäkter 4% 7% Administrationskostnader 18% 18% Not 18 Finansiella intäkter 2015 2014 Vinst från HB/KB 3 382 3 588 Ränteintäkter från koncernföretag 470 633 Övriga ränteintäkter 7 7 Summa 3 859 4 228 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 23
Moderbolaget not 19-20 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 19 Finansiella kostnader 2015 2014 Räntekostnader till koncernföretag -709-976 Övriga räntekostnader -730-731 Summa -1 439-1 707 Not 20 Bokslutsdispositioner 2015 2014 Lämnat koncernbidrag -13 450-53 Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning -238-68 enligt plan Summa -13 688-121 24 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Moderbolaget not 21 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 21 Byggnader, markanläggningar och mark 2015 2014 Byggnader Vid årets början 152 384 148 704 Anskaffningar 3 892 703 Omklassificeringar 2 883 11 068 Sålda byggnader -1 230-8 091 Vid årets slut 157 929 152 384 Ingående ackumulerade avskrivningar -81 713-85 523 Sålda byggnader 586 6 460 Årets avskrivningar -2 913-2 650 Utgående ackumulerade avskrivningar -84 040-81 713 Planenligt restvärde vid årets slut 73 889 70 671 Markanläggningar Vid årets början 8 083 7 130 Anskaffningar 451 952 Vid årets slut 8 534 8 083 Ingående ackumulerade avskrivningar -593-206 Årets avskrivningar -403-387 Utgående ackumulerade avskrivningar -996-593 Planenligt restvärde vid årets slut 7 538 7 490 Mark Vid årets början 10 784 11 892 Anskaffningar/försäljningar -6 437-1 108 Vid årets slut 4 347 10 784 Utgående redovisat värde 85 774 88 945 Sammanställning över planenliga restvärden Byggnader 73 889 70 671 Markanläggningar 7 538 7 490 Mark 4 347 10 784 Summa restvärde byggnader, markanläggningar och mark 85 774 88 945 Marknadsvärde, verkligt värde per 31/12-2015 151 500 Fastigheterna är internt värderade efter en avkastningsvärdering enligt kassaflödesmetod med ett direktavkastningskrav i huvudsak i spannet 6,5-7,5%. Extern värdering görs inte varje år, den senaste externa värderingen gjordes 2014-04-30 och den gav värdet 230 mkr för motsvarande fastigheter exkl Le Puit. Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 25
Moderbolaget not 22-26 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 22 Maskiner och inventarier 2015 2014 Vid årets början 4 446 4 491 Nyanskaffningar 303 222 Försäljningar/utrangeringar -34-267 Vid årets slut 4 715 4 446 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 783-1 463 Försäljningar/utrangeringar 34 201 Årets avskrivningar -527-521 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 276-1 783 Planenligt restvärde vid årets slut 2 439 2 663 Not 23 Pågående nyanläggningar och förskott 2015 2014 Vid årets början 2 992 2 653 Anskaffningar 16 14 518 Omklassificeringar -2 883-14 179 Vid årets slut 125 2 992 Not 24 Specifikation av Eget Årets Antal Andel av Bokfört andelar i koncernföretag Säte i kapital resultat aktier kapitalet värde Åkerby Industrihus AB, 556118-0174 Huddinge 7 393 1 215 1 000 100% 6 279 Fastighets AB Elektrikern 7, Huddinge 151-2 100 100% 23 556259-7517 Älvsjö Industrihus AB, 556873-3587 Huddinge 6 098 6 048 500 100% 50 KB Industripark & Co, 916503-7996 Huddinge 0 0 0 100% 3 600 KB Söderorts Industrihus, Huddinge 800 0 0 100% 7 390 902004-1100 HB Elektrikern 7, 916404-5610 Huddinge 0 0 0 50% 0 Summa 17 342 Bokfört värde Bokfört värde Not 25 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2015 2014 Andelar i bostadsrättsförening 50 50 Not 26 Fordringar hos koncernföretag Bolaget är anslutet till koncernmoderns koncernkonto. Bolaget har likvida medel på ett underkonto i koncernkontostrukturen. Saldot på underkontot redovisas som en fordran / skuld på toppkontoinnehavaren på raden fordringar / skulder till koncernbolag. 26 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Moderbolaget not 27-33 Angivna belopp i noter är i tkr och redovisat värde om inget annat anges. Not 27 Leasing 2015 2014 Förfallotid inom 1 år 13 146 9 352 Förfallotid mellan 1 till 5 år 21 971 10 671 Förfallotid efter 5 år 13 576 0 Summa framtida leasingintäkter 48 693 20 023 Leasingavtal där företaget är leasegivare avser hyra av lokaler och bostäder. Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt på 3 år och indexregleras. Hyresavtal avseende bostäder och garage ingås normalt tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med 3 månaders uppsägningstid. Not 28 Obeskattade reserver 2015 2014 Ackumulerade överavskrivningar 1 397 1 158 Not 29 Skulder till kreditinstitut Räntesats Datum för ränteändring Lånebelopp 2015-12-31 Lånebelopp 2014-12-31 Handelsbanken 3,45% 2016-06-10 10 000 10 000 Handelsbanken 3,86% 2017-10-30 10 000 10 000 Summa 20 000 20 000 Not 30 Fördelning av skulders förfallotid 2015 2014 Förfallotid inom 1 år 22 185 18 189 Förfallotid mellan 1 och 5 år 35 074 77 091 Summa skulder 57 259 95 280 Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015 2014 Förutbetalda hyresintäkter 449 696 Personalkostnader 365 278 Övriga kostnader 352 267 Summa 1 166 1 241 Not 32 Ställda säkerheter 2015 2014 Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut 20 400 20 400 Ställd pant för skulder till koncernföretag 24 650 24 650 Summa ställda säkerheter 45 050 45 050 Not 33 Ansvarsförbindelser 2015 2014 Ansvar som bolagsman i handelsbolag och 22 872 21 820 komplementär i kommanditbolag Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 27
28 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Årsredovisningens undertecknande Huddinge den april 2016 Anna Wränghede Styrelseledamot Stefan Wränghede Styrelseordförande och Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avlämnats den april 2016 Ernst & Young AB Ulf Strauss Auktoriserad revisor Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 29
Revisionsberättelse 30 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742
Bolagsöversikt EA-gruppen Eric Andersson Gruppen AB 556287-3967 AB Frijo 556046-8638 Bygg och Berglaget AB 556712-7385 Alvar Engine AB 556067-9663 Åkerby Industrihus AB 556118-0174 Bro & Väg Mälardalen AB 556313-2397 Broby Spår AB 556601-3479 50% Fastighets AB Elektrikern 7 556259-7517 HB Elektrikern 7 916404-5610 50% EA Trading AB 556210-2748 KB Söderorts Industrihus 902004-1100 Keyser Fastigheter AB 556064-8742 KB Industripark & Co 916503-7996 S.G. Westin Elcenter AB 556114-7785 Älvsjö Industrihus AB 556873-3587 Wränghede Consulting AB 556360-5756 Edsbergs Park Fastigheter AB 556801-0705 Keyser Fastigheter AB, org. nr. 556064-8742 31
Keyser Fastigheter AB Box 5080 141 05 Kungens Kurva www.keyser.se