I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING HUDDINGE ÖRTAGÅRDEN 6 Norrängsvägen 8, 141 44 Huddinge Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Örtagården 6 Norrängsvägen 8 141 44 Huddinge Huddinge kommun Beställare Daniel och Josefin Holger Telefon: E-post: Beställningsnummer 12260 Besiktningsman Anders Larsson Mailadress Telefon: 070-5722265 info@husbesiktning.com Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag torsdag den 30 april 2015 Klockan 12:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Beställarna Daniel och Josefin Holger samt fastighetsmäklare Titti Niesen. Besiktningen omfattar bostadshus.
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Teknisk beskrivning och detaljritningar har delvis funnits till hands vid besiktningen. Information från uppdragsgivaren: Fastigheten har byggts till under 2008, förlängd mot väster med källare och ett plan med ryggåstak. Hela källarvåningen har utvändigt försetts med nytt dränerings och fuktisoleringssystem, utförts under 2003 och 2008. Yttertaket har nytt utförande ifrån 2008, underlagspapp, läkt, betongpannor samt plåtbeslag med regnvattensystem.
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga. Notering Inga anmärkningar innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Muntliga uppgifter: Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 8 ºC och sol. Villabostad med 1½ alt. 1 plan med källare, ursprungligt byggår 1943 med tillbyggnad och renovering utförd 2008. Grundläggning med gjuten bottenplatta och med grundmurar/ bärande väggar bedömningsvis av betonghålsten / betong och leca vid källaren. Undermark bedömningsvis av morän. Överbyggnaden är av träplank / regelkonstruktion med utvändig fasadbeklädnad av puts. Yttertaket som är av träkonstruktion har inbrädning med underlagspapp och tätskikt av betongpannor. Uppvärmning sker med luft vattenvärmepump samt öppen spis med insats. Ventilationen är av självdragskonstruktion. Fastigheten är ansluten till kommunalt VA.
NOTERINGAR Bostadshus Utvändigt Mark m.m. Fasader Mindre sättningar och ojämnheter förekommer lokalt vid markytor runt bostadshuset. Putsurslag och lokala skador förekommer vid grundsocklar och fasader på några ställen vid ursprunglig byggnad. Stuprörsvatten släpps delvis vid grundsocklar, ej anslutna till dagvattenledningar. Pumpgrop för dagvattenledning vid garageinfart bedöms vara felmonterad med nedsatt funktion och frysrisk vintertid. Takbeslag ovan grundmursisolering har delvis lossnat och släppt ifrån underlaget, innebär att fukt och skräp kan tränga in mot grundmurar. Plintar till terrassdäck har förekommande ojämnheter och sättningar, bidrar till ojämnt terrassgolv och delvis lutande räcke. Yttertak Plåtbeslag saknades vid besiktningstillfället runt murstock. Hängrännor mycket lågt monterade i förhållande till takpannor, innebär nedsatt funktion med risk för överrinning. Fotplåtar saknas vid anslutningar, takfot hängrännor. Källare Trappa med hall Förråd under Trappa Utrymme inkommande vatten Tvättstuga Förekommande någon svikt med gnisselljud vid beträdande av golv, underliggande cellplastskivor orsak. Beklädnader av klinker och kakel vid golv och väggar samt vs-installationer har äldre utföranden. Lokalt något bristfällig vidhäftning av kakel mot väggar.
Pannrum Luft vattenvärmepump ny ifrån 2012. Matkällare Groventré Badrum Övergolv som vid halldel, förekommande någon svikt med gnisselljud vid beträdande. Beklädnader av klinker och kakel vid golv och väggar samt vs-installationer enligt uppgift utförda 2004. Golvbrunn har djupt utförd montering i förhållande till golvyta, ej enligt nyare normkrav. Garage Förråd Bottenvåning Entréhall Wc / Duschrum Färg / Putssläpp kan ses vid mindre väggdel mot betonggolv, enligt uppgift p.g.a. smältvatten ifrån bil vintertid.(bakfall) Beklädnader av klinker och kakel vid golv och väggar samt vs-installationer enligt uppgift nya från 2010. Dörrtröskel har något för låg vattentät upphöjning. Sovrum 1 Förråd Sovrum 2 Matrum Sovrum 3 Vardagsrum Övervåning Trappa med Hall Lekrum Förråd med Snedtak Ojämnheter vid golvytor, bjälklagsisolering av ursprungligt tunt spånskikt. Kondensmissfärgningar / lokal påväxt förekommande vid yttertaksinbrädning.
3 Riskanalys Utförandet av stuprör, dagvattenledningar samt pumpgrop för avledande av dagvatten ifrån byggnaden bedöms ej vara färdigställd enligt noteringa. Viktigt att allt regn och dagvatten leds bort ifrån grundmurarna för att inte onödigt belasta dränerings och fuktisoleringssystem. Yttertak med vindsutrymmen ovan ursprungliga byggnadens övervåning visar tecken på kondensbelastning med missfärgningar och någon påväxt. Detta beror på kombinationen av värmespill ifrån underliggande boutrymmen och bristfällig ventilation / luftspalter. Innebär att man bör räkna med kompletterande åtgärdsbehov. Fastighetens vs-installationer har delvis äldre utföranden, ej helt i enlighet med nyare normkrav. Avser i första hand tvättstugan och någon golvbrunn. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2015-05-04 Anders Larsson Byggledning AB Anders Larsson Av SBR godkänd besiktningsman. Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR
Örtagården 6
Örtagården 6
Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven ergideklaration som ingår i paketet Skyddat Köp.
FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år