KS14.924 Gult = kommunens markinnehav Markpolicy för Lerums kommun 2015-01-09 Mark- och projektenheten
Innehåll 1 Bakgrund 4 2 Markreserv 4 3 Strategiska markförvärv 5 4 Exploatering 5 5 Markanvisning 5 5.1 Direktanvisning... 6 5.2 Anbud... 6 5.3 Markanvisningstävling... 6 6 Avtal 6 6.1 Markanvisningsavtal... 6 6.2 Marköverlåtelseavtal... 7 6.3 Exploateringsavtal... 7 7 Försäljning av kommunala tomter 8 7.1 Småhustomter... 8 7.2 Bebyggda fastigheter... 8 7.3 Industrifastigheter... 8 8 Markförvaltning 8 8.1 Arrende och nyttjanderätt... 8 8.2 Ersättning vid intrång... 9 3
1 Bakgrund Denna markpolicy har som syfte att vara ett beslutsunderlag vid kommunal hantering av markärenden samt ge allmänheten information om kommunens vilja i markfrågor. Ny lagstiftning Lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar (2014:899), som trädde i kraft 1 januari 2015, innebär att alla kommuner som anvisar mark till privata byggherrar ska ha tydliga och transparenta riktlinjer för sådan markanvisning. Lagtexten stadgar i 2 att Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning. Markanvisning är ett medel som används för att nå de mål för samhällsutvecklingen som har fastställts i kommunfullmäktiges vision 2025 och övergripande mål. Genom översiktsplan, övriga styrdokument och bostadsprogram har ytterligare preciseringar gjorts av var olika etableringar ska ske. Markanvisning innebär att kommunen förbinder sig att låta en utvald exploatör/byggherre genomföra ett projekt under förutsättning att denne följer upprättad detaljplan och uppfyller kommunens övriga villkor. I övrigt tilldelar kommunen mark genom direktanvisning, anbud eller tävling. 2 Markreserv Lerums kommun äger cirka 3 000 ha mark fördelat på cirka 450 fastigheter. Mycket av marken arrenderas ut till dess att den planläggs och tas i anspråk för annat ändamål. Cirka 1 500 hektar av kommunens mark är skogsmark. Ungefär 2/3 av denna förvaltas som produktionsskog och resterande som särskilt värdefull för natur och friluftsliv. Skogen förvaltas av en extern förvaltare som upprättar en skogsbruksplan där kommunens intentioner med skogen tydligt framgår. Skogens användning är under omprövning. Markreserven är viktig för kommunens möjlighet att kunna påverka utbyggnaden i kommunen och även för att kunna bevara områden av intresse för natur, miljö och kultur. Även för rekreation och allmänhetens tillgänglighet till natur är det kommunala ägandet viktigt. 4
3 Strategiska markförvärv Kommunen ska aktivt förvärva mark i områden för framtida behov i enlighet med översiktsplanen. Detta för att säkerställa att markområden utvecklas i enlighet med översiktsplanen och de regionala ambitionerna, till exempel Göteborgsregionens (GR:s) strukturbild. Marken läggs i kommunens markreserv för att arrenderas ut eller brukas. Vid försäljning från markreserven ska vinsten gå till reinvestering i densamma. 4 Exploatering Exploatering i Lerum är utveckling av mark och byggnader. Detta sker i samarbete mellan företag och kommun. Denna utveckling kan ske på både kommunens och privata intressenters initiativ. Både mark som ägs av kommunen och i privat ägo kan vara föremål för exploatering. Den kommunala marken anvisas, se nedan. Vid privat exploatering tecknas exploateringsavtal med exploatör/byggherre. Viktigt är att områden som väljs att exploateras är lämpliga ur ett hållbarhetsperspektiv och att exploateringen följer kommunens vision att bli "Sveriges ledande miljökommun". 5 Markanvisning Med markanvisning avses en överenskommelse mellan kommunen och en exploatör/byggherre som ger denne ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande. Mark som anvisas har olika grad av iordningställande. Kommunen drar normalt fram kommunalt vatten och avlopp samt vägar till aktuellt område. För varje aktuellt område görs en bedömning av hur markanvisningen ska gå till. Varje område har olika förutsättningar och kräver olika typer av anvisning. Markanvisning kan ske genom direktanvisning, anbud eller tävling. Ansökningar om att förvärva eller bli anvisad mark ska vara skriftliga och ställas till Sektor samhällsbyggnad. 5
5.1 Direktanvisning Direktanvisning kan ges då det inte föreligger något behov av anbud eller tävling, exempelvis när en byggherre själv funnit ett lämpligt område för bostäder på kommunens mark och skissat på möjligheterna att bebygga och kommunen bedömer förslaget vara förenligt med kommunens styrdokument. När direktanvisning sker ska priset för marken sättas till aktuellt marknadsvärde. Huvudprincipen vid framtagande av pris är att en oberoende värdering ska tas fram. 5.2 Anbud Med anbudsförfarande menas här att en inbjudan skickas ut till intresserade exploatörer/byggherrar, alternativt avisering i annons, där dessa erbjuds inkomma med en enkel dispositionsskiss över hur markområdet kan bebyggas alternativt skicka med referensmaterial och fram för allt inkomma med pris på marken. Vid anbudsförfarandet är det inget krav på arkitektmaterial. Anbudsförfarandet kan ske både innan och efter detaljplan är framtagen. 5.3 Markanvisningstävling Tävlingsförfarandet används i de speciella fall när platsen eller ändamålet så kräver. Det kan till exempel vara att utveckla ett projekt där arkitektur och innehåll är viktiga parametrar. Vid en markanvisningstävling ställs krav på inlämnande av arkitektskisser av olika slag. För att locka deltagare arrangeras tävlingar exempelvis på mycket attraktiva tomter för speciella projekt. En jury sätts samman med representanter från berörda förvaltningar, som föreslår exploatör/byggherre för beslut i Kommunstyrelsen. 6 Avtal 6.1 Markanvisningsavtal Vid en markanvisning tecknas ett avtal, i början av detaljplaneläggningen, mellan kommunen och den valda exploatören/byggherren. Markanvisningsavtalet innebär en rätt för exploatören/byggherren att ensam förhandla med kommunen om bland annat ansvarsfördelning och marktilldelning. Markanvisningen tecknas på två år, räknat från kommunsstyrelsens beslut att anta avtalet vunnit laga kraft. Markanvisningsavtal ska fullföljas genom ett marköverlåtelseavtal. Om detta inte sker innan utgången av markanvisningsavtalet upphör detta att gälla. Parterna kan komma överens om förlängning av markanvisningsavtalet. 6
Villkor Lerum kommuns vision 2025 och övriga styrdokument ska följas till exempel energiplan och naturvårdsprogram. Kommunen har rätt att återta markanvisningen under den tidsbegränsade perioden om exploatören/byggherren uppenbart inte avser eller förmår att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen. Återtagen markanvisning ger inte exploatören/byggherren rätt till ersättning. Projekt som avbryts till följd av förändrade detaljplaneförutsättningar ger inte rätt till ny markanvisning. Exploatören/byggherren betalar kostnad för arbete med detaljplanen. Detta regleras i ett separat planavtal som tecknas mellan planenheten och exploatör/byggherre. Markanvisning får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Markanvisningsavgift tas ut av exploatör/byggherre i samband med att markanvisningsavtal tecknas. Avgiften är mellan 20.000-100.000 kronor beroende på projektets omfattning och uttages årligen. Avgiften tas ut för att marken är låst under en kortare eller längre tid. Erlagd avgift återbetalas när markanvisningsavtalet ersätts av ett marköverlåtelseavtal/exploateringsavtal. Skrivs inget avtal på grund av att exploatören/byggherren avbryter sammarbetet återbetalas inte avgiften. Marköverlåtelseavtal tecknas när kommunen äger mer än 50 % av marken inom planområdet. I övriga fall tecknas exploateringsavtal. 6.2 Marköverlåtelseavtal Markanvisningsavtalet ersätts med ett marköverlåtelseavtal, oftast i samband med att detaljplan antas. I marköverlåtelseavtalet klargörs projektets innehåll, tekniska förutsättningar och markpris. I marköverlåtelseavtalet anges alla kända förutsättningar för projektets genomförande och för den slutliga överlåtelsen. Marköverlåtelseavtalet beslutas av kommunfullmäktige. 6.3 Exploateringsavtal Exploateringsavtal är ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggherre eller fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen. I avtalet klargörs projektets innehåll och tekniska förutsättningar. I exploateringsavtalet anges alla kända förutsättningar för projektets genomförande och för eventuella marköverlåtelser. Exploateringsavtalet beslutas av kommunfullmäktige. 7
7 Försäljning av kommunala tomter 7.1 Småhustomter Lerums kommun har inte någon kommunal tomtkö. Tomterna värderas av en oberoende part och läggs ut till marknadspris. Småhustomter säljs vanligtvis med hjälp av upphandlad mäklare och genom budgivning till högstbjudande. Inom planlagda områden tecknas köpeavtal med delegation till chefen för Sektor samhällsbyggnad. Avtal tecknas med krav på byggnation och i enlighet med kommunens energiplan. Tillskottsmark till småhustomter säljs till marknadspris. 7.2 Bebyggda fastigheter Kommunen säljer ibland även bebyggda fastigheter. Dessa säljs till marknadspris med hjälp av mäklare genom budgivning till högstbjudande eller av kommunen direkt. 7.3 Industrifastigheter Kommunala fastigheter för industriändamål säljs inom planlagt område till fast pris antaget av kommunfullmäktige. Avgifter för vatten och avlopp (VA) tillkommer. Även gatukostnader kan komma att tas ut. Försäljning sker i kommunens egen regi. Köpeavtal tecknas med byggnadsskyldighet och i enlighet med kommunens energiplan. 8 Markförvaltning Alla förfrågningar som rör upplåtelse av kommunens mark ska vara skriftliga (särskild blankett på hemsidan- Ansökan markanvändning ) och ställda till Sektor samhällsbyggnad. 8.1 Arrende och nyttjanderätt Mark som inte behövs för nybebyggelse eller annat ändamål kan arrenderas ut för olika ändamål. Arrendeavgifterna ska vara marknadsmässiga. Utredning av arrendetaxor pågår. I vissa fall upplåts mark med nyttjanderätt. Infiltrationsanläggningar - enligt beslut från 1991 upplåtes mark för infiltrationsanläggningar till en kostnad av 1/20 basbelopp i grundavgift plus 1/25 basbelopp i årlig avgift. 8
8.2 Ersättning vid intrång I ersättning vid intrång på privat mark ersätter kommunen markägaren efter expropriationslagens principer. För att förenkla hanteringen betalar kommunen ut en fast ersättning till fastighetsägare om 50 kronor/m 2 ianspråktagen yta vid intrång på tomtmark. Detta förutsatt att intrånget är marginellt. På övrig mark exempelvisråmark betalas efter separat värdering. Kommer inte parterna överens överlåts intrångsvärderingen till Lantmäteriet. När någon vill ianspråkta kommunens mark för till exempelväg tillämpas samma principer som om kommunen gör intrånget. 9