Rådgivningsavdelningen informerar om 2015 års fastighetstaxering av småhus Villaägarnas Riksförbund 2014 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. FÖRORD... 5 2. INLEDNING... 6 2.1. Tidplan för 2015 års fastighetstaxering... 6 2.2. Kommunal fastighetsavgift... 6 3. VÄRDERING INFÖR FASTIGHETSTAXERINGEN... 7 4. TAXERINGSFÖRSLAG ELLER ALLMÄN FASTIGHETSDEKLARATION... 8 5. TAXERINGSENHET OCH VÄRDERINGSENHET... 8 5.1. Småhusenhet... 8 6. RIKTVÄRDE... 9 6.1. Värdefaktorer för byggnaden... 9 6.2. Värdefaktorer för tomtmarken... 10 7. RIKTVÄRDE FÖR SMÅHUS... 10 7.1. Storlek... 11 7.2. Ålder... 11 7.3. Standard... 11 Huvudområde Exteriör Antal standardpoäng... 11 Huvudområde Energihushållning Antal standardpoäng... 12 Huvudområde Kök Antal standardpoäng... 13 Underhålls- och ombyggnadsstandard Antal standardpoäng... 13 Huvudområde Sanitet Antal standardpoäng... 14 Huvudområde Övrig interiör Antal standardpoäng... 15 7.3.1. Jämkning... 15 7.4. Byggnadskategori... 16 7.5. Fastighetsrättsliga förhållanden... 16 7.6. Riktvärde för värderingsenhet omfattande byggnad för småhus... 17 7.7. Exempel på uträkning av riktvärdet för småhusbyggnad... 18 8. RIKTVÄRDE FÖR TOMTMARK... 18 8.1. Storlek... 18 8.2 Vatten och avlopp... 19 8.3. Fastighetsrättsliga förhållanden... 19 Villaägarnas Riksförbund 2014 2
8.4. Typ av bebyggelse... 20 8.5. Närhet till strand... 20 8.6. Beräkning av riktvärde för tomtmark... 21 8.7. Exempel på uträkning av riktvärdet för tomtmarken... 22 9. JUSTERING FÖR SÄREGNA FÖRHÅLLANDEN... 22 9.1. Värderingsmetoder... 23 9.1.1. Direkt metod... 23 9.1.2. Indirekt metod... 23 9.2. Värdefaktorer som kan ge justering för säregna förhållanden... 23 9.2.1. Radon... 23 9.2.2. Bristfällig ventilation... 24 9.2.3. Byggnadsskador... 24 9.2.4. Kulturhistoriskt intressanta småhus... 25 Eftersatt underhåll... 25 Onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden... 26 Vägrat rivningslov och rivningsförbud... 26 Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter... 26 9.2.5. Påtagligt eftersatt underhåll... 27 9.2.6. Låg takhöjd... 27 9.2.7. Lokaldel... 27 9.2.8. Värdefulla komplementhus... 27 9.2.9. Fördröjd exploatering... 27 9.2.10. Extraordinära grundläggningsförhållanden... 28 9.2.11. Topografi, orientering i vädersträck, fornlämningar, sankmark, skafttomt m.m. 28 9.2.12. Trädgårdsanläggningar... 29 9.2.13. Tillgång till väg eller gata... 30 9.2.14. Gatukostnader... 30 9.2.15. Kostnad för el-anslutning... 30 9.2.16. Servitut... 30 9.2.17. Buller, damm, avgaser, ljus och skakningar... 30 9.2.18. Kraftledningar... 31 9.2.19. Sjöutsikt... 32 9.2.20. Strandens attraktivitet... 32 9.2.21. Swimmingpool utomhus... 33 10. VAD HÄNDER EFTER DEN 3 NOVEMBER 2014?... 33 Villaägarnas Riksförbund 2014 3
10.1. Skatteverkets möjligheter till omprövning... 33 11. MÖJLIGHETER ATT BEGÄRA OMPRÖVNING OCH ÖVERKLAGA... 33 12. YTTERLIGARE INFORMATION... 34 BILAGA 1: MALL FÖR ATT ÖVERKLAGA FASTIGHETSTAXERINGEN... 35 VILLAÄGARNAS FRIA RÅDGIVNING - KOSTNADSFRI RÅDGIVNING TILL ALLA MEDLEMMAR... 36 Villaägarnas Riksförbund 2014 4
1. FÖRORD Informationsskriften är till för att ge utförlig information om fastighetstaxering, som är ett till stora delar komplicerat förfarande. Skriften är tänkt att fungera som uppslagsverk för att kunna ge svar på förhållandevis komplicerade frågor kring fastighetstaxering, t.ex. vad som krävs för lägre taxeringsvärde p. g. a. radon, buller eller närhet till kraftledning. Informationsskriften innehåller därför till viss del mycket utförlig och komplicerad information, som inte berör samtliga småhusägare. Villaägarnas Riksförbund 2014 5
2. INLEDNING Allmän fastighetstaxering skall äga rum vart sjätte år. Genom ett riksdagsbeslut i december 2001 slopades omräkningsförfarandet fr.o.m. år 2003. Istället ska förenklade fastighetstaxeringar för småhus ske fr.o.m. år 2006 med sex års intervall. 2015 års fastighetstaxering är en allmän fastighetstaxering. Avsikten med 2015 års allmänna fastighetstaxering är att värdena skall återspegla den genomsnittliga marknadsvärdenivån år 2013. Särskild fastighetstaxering sker under de år då allmän eller förenklad fastighetstaxering inte sker. Därvid ändras den taxering som bestämts vid allmän eller förenklad fastighetstaxering. Särskild fastighetstaxering görs endast om det föreligger grund för nytaxering, t.ex. om en tomt har bebyggts eller villan har rivits eller byggts ut. Syftet med fastighetstaxeringen är att fastställa taxeringsvärdet till 75 procent av marknadsvärdet, det pris fastigheten sannolikt skulle ha betingat vid en försäljning på allmänna marknaden. Skatteverket ser helst att deklarationen sker genom e-tjänsten fastighetsdeklaration, småhus på www.skatteverket.se/smahus. 2.1. TIDPLAN FÖR 2015 ÅRS FASTIGHETSTAXERING 15 oktober 2014 fastighetsägare som inte fått ett taxeringsförslag eller en fastighetsdeklaration bör lämpligen kontakta Skatteverket. 3 november 2014 sista dag då fastighetsdeklarationen alternativt synpunkter på taxeringsförslaget ska ha kommit Skatteverket tillhanda. juli 2015 Skatteverket underrättar fastighetsägarna om de nya taxeringsvärdena i början av juli 2015. 31 december 2020 sista dag som begäran av omprövning och överklagande till förvaltningsrätt får ha kommit in. Begäran om anstånd bör göras senast 10 dagar före den 3 november 2014 för att den ska hinna behandlas innan senaste deklarationsdatum. Allra senast ska anstånd begäras den 3 november 2014. 2.2. KOMMUNAL FASTIGHETSAVGIFT Beskattningsåret 2007 var det sista året då fastighetsskatt användes för att beskatta småhusfastigheter. Fr.o.m. beskattningsåret 2008 har fastighetsskatten bytts ut mot den kommunala fastighetsavgiften. Vissa undantag finns dock, som fortfarande beskattas med fastighetsskatt. Den kommunala fastighetsavgiften uppgår för småhus med tillhörande tomtmark till ett högstabelopp om 7 112 kr per år (inkomståret 2014). Kostar det mindre att betala 0,75 procent av taxeringsvärdet i kommunal fastighetsavgift, får man göra det istället. Villaägarnas Riksförbund 2014 6
Det finns en specialregel för nybyggda småhus, som innebär att de första fem åren är avgiftsfria medan avgiften de följande fem åren blir halva högstabeloppet (för närvarande 3 556 kr) eller högst 0,375 procent av det totala taxeringsvärdet för fastigheten. Vissa personer kan få skattereduktion för fastighetsavgift för permanentbostäder, som de har ägt och varit bosatta i under hela beskattningsåret. De som ska kunna tillgodoräknas skattereduktion är fysiska personer som har fyllt 65 år vid ingången av året före taxeringsåret eller som under året före taxeringsåret har uppburit sjuk- eller aktivitetsersättning. Samma sak gäller om man under inkomståret har fått ersättning enligt lagstiftning om social trygghet i en annan stat inom det Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES), om ersättningen betalas ut enligt grunder som är jämförbara med vad som gäller för sjuk- eller aktivitetsersättning. Fastighetsavgiften begränsas till 4 procent av inkomsten, dock lägst till ett spärrbelopp om 3 032 kr för inkomståret 2014. Skattereduktionen ges inte om ägaren har avlidit under inkomståret. Från beskattningsåret 2009 höjs högstabeloppet med förändringen av inkomstbasbeloppet. Samma sak gäller för spärrbeloppet för dem som får skattereduktion. 3. VÄRDERING INFÖR FASTIGHETSTAXERINGEN Grundläggande vid fastighetstaxering är indelningen i geografiska områden, s.k. värdeområden. Det finns 1 000-tals värdeområden i landet. Värdeområdena är avgränsade så att de fastigheter som ligger inom samma område taxeras efter samma grunder. Vid förberedelsearbetet, som i huvudsak utförs av Lantmäteriverket, sker en insamling av de köp som skett under år 2011-2013. Vid behov korrigeras köpeskillingarna så att de motsvarar den marknadsvärdenivå som i genomsnitt gällde under år 2013. Anledning härtill är att taxeringsvärdenivån år 2015 skall återspegla den prisnivån som gällde två år före taxeringsåret under det s.k. nivååret, d. v. s. år 2013. Köp som inte är representativa sållas bort, t.ex. högre pris p. g. a. affektionsvärde eller lägre pris p. g. a. släktskap. Även topp- och bottenpriser, som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet sållas bort. Detta sker bl.a. när en fastighet av impulsivitet har köpts alldeles för dyrt eller av obetänksamhet sålts på tok för billigt. När gallringen och omräkningen är genomförd är det dags för provvärderingen. Med utgångspunkt i provvärderingen tas fram riktvärdeangivelser, andra bestämmelser och förtydliganden m.m. samt görs indelning i värdeområden. Målet är att taxeringsvärdena inom respektive värdeområde skall utgöra 75 procent av marknadsvärdet. Som framgår av den ovan beskrivna arbetsmetoden gäller inte taxeringen varje enskild fastighet utan bygger på en schablon i området. Det innebär att vissa fastigheter inom ett värdeområde kan få ett taxeringsvärde, som är något högre än 75 procent av marknadsvärdet medan några får ett taxeringsvärde som ligger något under 75 procent av marknadsvärdet. Den arbetsgång och värderingsmetod som används vid fastighetstaxeringen är fastlagd i fastighetstaxeringslagen, vilket innebär att förberedelsearbetet följer samma mönster runt om i landet. De skillnader i taxeringsvärdenivån som uppstår i olika delar av landet beror på skillnader i marknadspriset, dvs. vad som har betalts för fastigheterna inom värdeområdet. Villaägarnas Riksförbund 2014 7
4. TAXERINGSFÖRSLAG ELLER ALLMÄN FASTIGHETSDEKLARATION Om det finns tillfredsställande uppgiftsunderlag i Skatteverkets register för att beräkna taxeringsvärde, erhåller du ett taxeringsförslag (vit blankett). I förslaget redovisas samtliga faktorer som leder fram till det redovisade taxeringsvärdet. Om allt stämmer, behöver du inte göra något mer, inte ens skicka in blanketten till Skatteverket. Har Du däremot synpunkter på taxeringsförslaget skall ändringar och tillägg göras senast den 3 november 2014. För att göra en ändring senare måste du begära omprövning av beslutet. I de fall då Skatteverket inte har tillräckligt med uppgifter i sina register för att föreslå ett taxeringsvärde, skall Du lämna allmän fastighetsdeklaration (grön blankett). Skatteverket vill ha in deklarationen senast den 3 november 2014. Om du inte har erhållit något taxeringsförslag eller allmän fastighetsdeklaration den 15 oktober 2014, kontakta Skatteverket. 5. TAXERINGSENHET OCH VÄRDERINGSENHET Med taxeringsenhet avses vad som skall taxeras för sig. Taxeringsenhet med småhus och tomtmark för småhus betecknas småhusenhet. I sådan taxeringsenhet kan förutom värdet av småhus och tomtmark ingå värdet av del i samfällighet. 5.1. SMÅHUSENHET Ett småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: För att en byggnad ska anses vara inrättad som bostad åt en eller två familjer bör krävas att den är utrustad med för en bostad grundläggande installationer och bekvämligheter. I undantagsfall kan dessa funktioner vara uppdelade mellan två eller flera byggnader på samma tomt om byggnaderna är inrättade för att tillsammans utgöra bostad åt en familj. Endast byggnader som klassificeras som småhus inklusive komplementhus (garage, förråd, bastu eller annan mindre byggnad) kan utgöra värderingsenhet avseende byggnad på en småhusenhet. En byggnad som innehåller en bostads- och en lokallägenhet (t.ex. frisörsalong) indelas som småhusenhet, om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden. Härutöver indelas en bostadsbyggnad för minst tre och högst tio familjer som småhus om byggnaden är belägen på registerfastighet som till någon del upptas av mark för lantbruksändamål. För att en byggnad ska anses vara inrättad som bostad åt en eller två familjer bör krävas att den är utrustad med för en bostad grundläggande installationer och bekvämligheter. I undantagsfall kan dessa funktioner vara uppdelade mellan två eller flera byggnader på samma tomt om byggnaderna är inrättade för att tillsammans utgöra bostad åt en familj. Det förekommer att byggnader på en småhusenhet kan användas för olika ändamål. Om byggnaden inte är inrättad för boende eller utgör ett komplementhus hänförs byggnaden till annan byggnadstyp än småhus, vilket innebär att den inte kan ingå i småhusenhet. Exempel på Villaägarnas Riksförbund 2014 8
sådana byggnader är lagerbyggnader för småhusägarens firma och lastbilsgarage för ägarens åkeri. Om det finns tre eller flera sammanbyggda tvåbostadshus på en fastighet betraktas dessa inte som småhus utan som ett hyreshus. Vid bedömningen av om en byggnad är inrättad till småhus (en eller två familjer) eller hyreshus kan antalet lägenheter tas som utgångspunkt. Med bostadslägenhet avses ett eller flera rum, inrättade för boende, med egen ingång och med kök eller annan kokmöjlighet. En småhusenhet består normalt av två värderingsenheter, en för småhuset och en för marken. I samma värderingsenhet som småhuset kan dock som ovan nämnts även komplementhus som garage, förråd, bastu och annan mindre byggnad ingå. Om det finns flera småhus på en fastighet, utgör enligt huvudregeln varje småhus en egen värderingsenhet. När det på samma tomt finns ett eller flera småhus och dessa har ett sammanlagt värde under 50 000 kr, ska de inte åsättas något värde. 6. RIKTVÄRDE Taxeringsvärdet för en fastighet bestäms med utgångspunkt i riktvärden, som i sin tur bestäms med utgångspunkt i värdefaktorer, egenskaper som har betydelse för fastighetens marknadsvärde. De värdefaktorer som är aktuella för småhus anges nedan. 6.1. VÄRDEFAKTORER FÖR BYGGNADEN Värdefaktorerna som gäller för småhus är följande: Storlek - bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen. Ålder - ger uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms utifrån småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa. Standard - bestäms med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning. Byggnadskategori - friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Fastighetsrättsliga förhållanden - om tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. När tomtmarken inte utgör självständig fastighet och inte ligger inom ett grupphusområde 1, skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Värdeordning - husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten. Det mest värdefulla huset hänförs till klass I och övriga småhus på tomten till klass II. Samtliga värdefaktorer med undantag för värdefaktorn storlek indelas i klasser. Indelningen i klasser görs på samma sätt i hela Sverige. Det finns ett rekommenderat riktvärde för varje kombination av klassindelningsdata. Lägets betydelse för värdet av ett småhus beaktas genom 1 För definition av grupphusområde, se kapitel 7.5. Villaägarnas Riksförbund 2014 9
indelningen i värdeområden och den för varje område gällande S-nivåfaktorn. Taxeringsvärdet för småhus räknas schablonmässigt fram genom jämförelse med ett normhus (normenheten), varmed avses ett småhus som har uppförts under det sjuttonde året före den allmänna fastighetstaxeringen är av normal storlek (125 kvadratmeter) har normal standard (31 standardpoäng) är friliggande utgör det enda småhuset på en tomt som är självständig fastighet inte är om- eller tillbyggt. 6.2. VÄRDEFAKTORER FÖR TOMTMARKEN Värdefaktorerna för tomtmark till småhus är Storlek - tomtmarkens areal. Vatten och avlopp - med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Fastighetsrättsliga förhållanden - om tomtmarken utgör självständig fastighet, eller inte. När tomtmarken inte utgör självständig fastighet, som inte ligger i ett grupphusområde, skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Typ av bebyggelse - om tomtmarken är bebyggd med eller är avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Närhet till strand - tomtmarkens läge i förhållande till strand. Värdefaktorerna indelas i klasser förutom värdefaktorn storlek. Klassindelningen är identisk för hela landet. Lägets betydelse för tomtmarkens värde beaktas genom indelningen i värdeområden och det för varje värdeområde gällande värdet för normaltomten, som är en tomt med särskilt angivna genomsnittliga egenskaper. Hur normaltomten ser ut varierar mellan värdeområdena. Normaltomten är dock aldrig hänförlig till klassen strand eller strandnära. Din tomts värde räknas fram utifrån hur mycket den avviker från normaltomten. 7. RIKTVÄRDE FÖR SMÅHUS En fastighets taxeringsvärde bestäms utifrån riktvärden, som i sin tur bestäms med utgångspunkt i värdefaktorer, egenskaper som har betydelse för fastighetens marknadsvärde. Ett småhus taxeringsvärde bestäms som summan av riktvärdena för tomt och byggnad, Villaägarnas Riksförbund 2014 10
eventuellt efter justering för säregna förhållanden 2. Riktvärdet för småhuset (fastighetens byggnadsdel) bestäms på sätt angivet i förevarande kapitel. I kapitel 8 tar vi upp hur riktvärdet bestäms för tomtmarken. 7.1. STORLEK Värdefaktorn storlek anges som småhusets värdeyta. Den utgörs av summan av småhusets boyta jämte ett tillägg motsvarande 20 procent av sådan biyta som kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande. Tillägget för biyta får maximalt uppgå till 20 kvadratmeter. När takhöjden är mellan 1,9 och 2,1 m, kan justering för säregna förhållanden aktualiseras. Utrymmen med en takhöjd under 1,9 m mäts inte, varför de inte heller kan utgöra boyta eller biyta. För information om hur justering för säregna förhållanden görs vid låg takhöjd, jfr kapitel 9.2.6. I värdeytan ingår inte heller utrymmen i eventuell lokaldel, vilken dock kan beaktas genom justering för säregna förhållanden, se kapitel 9.2.7. 7.2. ÅLDER Åldern ger uttryck för hur mycket av husets sannolika återstående livslängd som återstår. Värdefaktorn ålder anges med värdeår. Hur värdeåret räknas ut, framgår av exemplet nedan. Exempel: En byggnad är ursprungligen uppförd år 1930. Då var boytan 60 kvadratmeter. År 1970 byggdes 40 kvadratmeter till. Total boyta är således 100 kvadratmeter. Jämkat värdeår = 1930 * (60/100) + 1970 * (40/100) = 1946 Observera att för byggnader uppförda 1929 och tidigare, anges 1929 som nybyggnadsår. 7.3. STANDARD Småhusets byggnadsmaterial och utrustning avgör hur standardklassificeringen skall ske. Skulle huset ha två lägenheter, redovisas standarden för lägenheten med högst standard. Avvikelser i standarden mellan lägenheterna redovisas under övriga upplysningar i deklarationsblanketten. Standarden bestäms efter hur många standardpoäng huset har. Ju bättre standard, desto högre taxeringsvärde. Det finns fem huvudområden för standard: Exteriör Energihushållning Kök Sanitet Övrig interiör Antalet standardpoäng fördelar sig enligt följande: Huvudområde Exteriör Antal standardpoäng 2 Se kapitel 9 Villaägarnas Riksförbund 2014 11
Fasadbeklädnad Minst hälften av den sammanlagda fasadytan består av - tegel eller stenmaterial 4 - trä, puts, fibercement plåt eller plast 3 Garage - finns på tomten eller i byggnaden (inte källarplanet), - med plats för en bil 2 - med plats för två eller flera bilar 4 Carport Carport finns på tomten 1 Underhålls- och ombyggnadsstandard Fasadbeklädnaden är till mer än hälften utbytt år 2003 eller senare - ja 3 - nej 0 Takbeläggningen är till mer än hälften utbytt år 2003 eller senare - ja 3 - nej 0 Maximal delsumma Exteriör 15 Vid poängberäkningen för huvudområdet energihushållning bör följande iakttas enligt Skatteverket: Stomme: Endast bärande väggar ovan mark (inte grunden) klassificeras som stomme. Fasadbeklädnad: Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar medräknas inte i fasadytan. Mexitegel anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad. Garage: Om garage endast finns i källarplan, anses det som att garage saknas på tomten. Samma sak gäller när garage endast finns i gemensamhetsanläggning eller hyrs av en ekonomisk förening. Det görs ingen skillnad på varm- och kallgarage. Skulle flera typer av garage finnas på fastigheten, ska det alternativ redovisas som ger den högsta poängen. Carport: Med carport avses biluppställningsplats under tak. Väggar saknas helt eller delvis. Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytt. Huvudområde Energihushållning Antal standardpoäng El El finns indragen 4 Fönster Minst hälften av den sammanlagda fönsterytan utgörs av - två eller treglasfönster 2 - andra fönstertyper 0 Villaägarnas Riksförbund 2014 12
Uppvärmning Uppvärmningssystem finns 3 - Uppvärmningssystem saknas eller uppvärmningen sker enbart med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller luftvärmepump utan luftkanaler mellan rummen 0 Underhålls- och ombyggnadsstandard Elsystemet är utbytt 2003 eller senare 3 Maximal delsumma Energihushållning 12 Vid poängberäkningen för huvudområdet energihushållning bör följande iakttas enligt Skatteverket: - El: El bör anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet. - Fönster: Till tvåglasfönster bör inte räknas sådana fönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster. - Uppvärmning: Om huset värms upp enbart med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, bör det anses sakna system för uppvärmning. - Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare bör elsystemet inte anses vara utbytt. Huvudområde Kök Antal standardpoäng Utrustning m.m. - Enkel standard 3 - Normal standard 6 - Hög standard 9 Ett kök med enkel standard är mycket litet och sparsamt utrustat, t.ex. en kokvrå, ett pentry eller ett mindre, äldre kök eller ett kök i ett enkelt fritidshus. De flesta har ett kök med normal standard. Det är inte både påkostat och modernt, och inte heller mycket litet och enkelt. Hög standard är svarsalternativet för påkostade kök i såväl permanenthus som fritidshus. Underhålls- och ombyggnadsstandard Antal standardpoäng Köksinredningen (skåp, bänkar och liknande) är utbytt 2009 eller senare 3 Maximal delsumma Kök 12 Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses köksinredningen inte vara utbytt. Villaägarnas Riksförbund 2014 13
Huvudområde Sanitet Antal standardpoäng Vatten I huset finns indraget - åretruntvatten 4 - sommarvatten 3 Bad, dusch och WC I bostadsplan (inkl. sluttningsvåning) finns - ett bad- eller duschutrymme 1 - två eller flera bad- eller duschutrymmen 2 Bad- eller duschutrymme saknas eller finns i källarvåning 0 WC finns 3 Tvättutrustning Särskilt utrymme större än 4 kvm finns inrättat för tvätt och klädvård, t.ex. tvättstuga eller grovkök 1 Underhålls- och ombyggnadsstandard Mer än hälften av vatten- och avloppsstammarna i huset är utbytta 2003 eller senare 3 Sanitetsutrustningen, golvbeläggningen och väggmaterialet i det största bad- eller duschutrymmet är i allt väsentligt utbytt 2009 eller senare 3 Maximal delsumma Sanitet 16 Vid poängberäkningen för huvudområdet sanitet bör enligt Skatteverkets allmänna råd följande iakttas. - Vatten: Med sommarvatten bör avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året. - WC: Med wc bör avses endast vattenspolad toalett. - Utrymme för tvätt och klädvård: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård. - Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare bör vatten- och avloppsledningarna inte anses utbytta. Om huset är byggt 2003 eller senare bör sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggbeklädnad inte anses utbytta. För att sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggmaterial ska anses vara i allt väsentligt utbytt bör följande krävas: a) Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol. b) Av golvbeläggningen har minst 90 % bytts ut. c) Av väggbeklädnaden har minst 90 % bytts ut. Villaägarnas Riksförbund 2014 14
Huvudområde Övrig interiör Antal standardpoäng Öppen spis, gillestuga Öppen spis, kakelugn eller braskamin finns i byggnaden 2 I källare finns gillestuga eller liknande inrett utrymme som - är större än 15 kvm 2 Maximal delsumma Övrig interiör 4 Vid poängberäkningen för huvudområdet övrig interiör bör enligt Skatteverkets allmänna råd följande iakttas. Öppen spis: Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin bör inte åsättas när rökgångarna är utdömda. 7.3.1. Jämkning När delsummorna för de olika huvudområdena har beräknats, kan varje delsumma jämkas för sig, om byggnadsmaterial och utrustning i och för sig finns, men är av mycket hög eller mycket låg standard. Jämkning kan även ske enligt 11 SKVFS 2014:04, om annat byggnadsmaterial eller annan utrustning än som anges i kapitel 7.3. är av mycket hög eller mycket låg standard och delsumman för ett eller flera huvudområde därför uppenbarligen ger en felaktig bild av den faktiska standarden Jämkningen får inte medföra att antalet standardpoäng överstiger det maximala antalet standardpoäng, som kan erhållas för huvudområdet. Den får inte heller innebära att standardpoängen för huvudområdet blir mindre än 0. Följande exempel på anledningar till jämkning kan framhållas för de olika huvudområdena. Huvudområdet Exteriör - Teglet i fasaden är av andra sortering. Huvudområde Kök - Avsevärt olika standard mellan två kök som finns i småhuset. - Kök utan fönster i sluttningsvåning. Huvudområde Övrig interiör - Öppen spis eller kakelugn finns i småhuset som i övrigt saknar uppvärmning. - Extrem planlösning. - Extra stor takhöjd. Det går inte att både erhålla jämkning av standarden samtidigt med justering av säregna förhållanden. Normalt sett är anledningarna till jämkning att hänföra till kvalitén, åldern och utförandet på standardhöjande åtgärder angivna under Underhålls och ombyggnadsstandard på aktuella huvudområden, se kapitel 7.3. Justering för säregna förhållanden kan i motsats till jämkningsanledningarna föranledas av t.ex. Villaägarnas Riksförbund 2014 15
1. omedelbart reparationsbehov, för sådana saker som läckande tak, behov av omläggning av ledningar eller andra nödvändiga åtgärder såsom åtgärder för t.ex. radon och mögel. 2. påtagligt eftersatt underhåll. 3. onormalt stora framtida drifts- och underhållskostnader, t.ex. för slott och andra kulturbyggnader. 7.4. BYGGNADSKATEGORI Värdefaktorn byggnadskategori indelas i tre klasser: Friliggande hus (F) Kedjehus (K) Radhus (R) Radhus är en rad om minst tre hus vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra. Kedjehus är ett småhus som inte utgör friliggande hus eller radhus. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus bör avses även kopplade hus, atriumhus, parhus m.m. 7.5. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FÖRHÅLLANDEN Med fastighetsrättsliga förhållanden avses om tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken skulle kunna bilda en självständig fastighet, tas hänsyn även till detta när fastigheten ligger inom ett grupphusområde. En tätbebyggd grupp av småhus som uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod och som har i huvudsak likartad karaktär benämns grupphusområde. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: Med grupphusområde bör avses ett område som är eller kan bebyggas med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus med likartad utformning, om området är detaljplanelagt. Med begränsad tidsperiod bör avses en treårsperiod. Med byggnader som uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod avses att småhusen är eller avses bli uppförda av samma exploatör. Komplementbyggnader i villakvarter, gäststugor av olika slag och fritidshus på arrenderad mark kan dock inte medföra definition som grupphusområde. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid ej grupphusområde Klass 1 - Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig fastighet. Klass 2 - Småhus på värderingsenhet för tomtmark som kan bilda egen fastighet. Klass 3 - Småhus på värderingsenhet för tomtmark som inte kan bilda självständig fastighet. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid grupphusområde Villaägarnas Riksförbund 2014 16
Klass 1 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig fastighet. Klass 2 Övriga småhus FV-tabell S Värdeordning Fastighetsrättsliga förhållanden Värderingsenhet belägen i Övriga värderingsenheter grupphusområde Klass 1 Klass 2 Klass 1 Klass 2 Klass 3 Klass 1 1,0 0,6 1,0 1,0 0,75 Klass 2 0,7 0,5 0,7 0,5 0,5 Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värderingshänseende på tomten. Om ett småhus är det mest värdefulla huset på tomten (värdeordning klass 1), som inte utgör självständig fastighet och värderingsenheten är belägen i ett grupphusområde (fastighetsrättsligt förhållande klass 2, grupphusområde), är en sådan värderingsenhets värde 60 % (0,6) av ett småhus värde på självständig fastighet. 7.6. RIKTVÄRDE FÖR VÄRDERINGSENHET OMFATTANDE BYGGNAD FÖR SMÅHUS Enligt Skatteverkets handbok för fastighetstaxering bestäms riktvärdet för värderingsenhet omfattande byggnad för småhus på följande sätt: R = V * S * Å * N där R = riktvärdet, V = relativa värdet enligt tillämplig SV-tabell vid värderingsenhetens storlek och standard, S = S-nivåfaktor för värdeområdet, Å = åldersfaktorn enligt tillämplig SO-tabell S vid värderingsenhetens ålder och standard och N = omräkningsfaktorn enligt FV-tabell S vid värderingsenhetens fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning. När riktvärdet räknas fram i ovanstående formel, används följande tillvägagångssätt enligt Skatteverkets handbok: 1. Småhusets värde enligt tillämplig SV-tabell beräknas och avrundas nedåt till närmast tusental kronor. Tillämplig tabell väljs med ledning av den för värdeområdet gällande S- nivåfaktorn. 2. Det sålunda avrundade beloppet skall multipliceras med den S-nivåfaktor som gäller för värdeområdet. Produkten avrundas till närmaste lägre tusental kronor. 3. Beloppet enligt punkt 2 multipliceras med den åldersfaktor som kan avläsas för småhuset i SO-tabellen S för värdeområdet. Det beräknade beloppet avrundas till närmast lägre tusental kronor. 4. Beloppet enligt punkt 3 multipliceras med den nedräkningsfaktor som framgår av FVtabellen S. Efter det att en nedräkning av riktvärdet skett enligt punkt 4 utgör det därigenom framräknade beloppet efter avrundning till närmast lägre tusental kronor småhusets riktvärde. Villaägarnas Riksförbund 2014 17
7.7. EXEMPEL PÅ UTRÄKNING AV RIKTVÄRDET FÖR SMÅHUSBYGGNAD Det bekvämaste sättet att räkna ut taxeringsvärdet för ett hus, är att använda Skatteverkets program som finns tillgängligt på www.skatteverket.se. Vill du se hur man räknar ut taxeringsvärdet för hand, kan du titta på följande exempel. Ninas och Antons friliggande småhus har värdeår 1970 och har en värdeyta på 96 m 2. Huset har sammanlagt 30 standardpoäng, se kapitel 7.3. Gällande tabellnivå är 4,2. Åldersinverkan är 80. Småhuset är det enda småhuset på tomten och inte beläget i ett grupphusområde. Ninas och Antons småhus står på egen fastighet. Tillämplig nedräkningsfaktor för fastighetsrättsliga förhållanden är 1,0. Nedanstående uträkning följer punkterna under kapitel 7.6. 3 1. Enligt tillämplig SV-tabell (1,2-30,0) är grundvärdet av ett hus på 76 m 2 med 30 standardpoäng 66 000 kr. Ett marginalvärde tillkommer med 640 kr per överstigande kvadratmeter. För 20 m 2 (96-76) tillkommer således 20 * 640 = 12 800 kr. Summan uppgår till 66 000 + 12 800 = 78 800 kr. Denna summa avrundas nedåt till närmaste tusental kr, d.v.s. 78 000 kr. 2. Tillämplig S-nivå (4,2) multipliceras med värdet under punkt 1. 77 000 * 4,2 = 327 600 kr. Beloppet avrundas nedåt till närmast lägre tusental kr, d. v. s. 327 000 kr. 3. Åldersfaktorn är 0,82 enligt tabell för åldersinverkan 80. De 327 000 kr under punkt 2 multipliceras med åldersfaktorn, 327 000 * 0,82 = 268 140 kr, vilket avrundas nedåt till närmast lägre tusental kr, 268 000 kr. 4. Nedräkningsfaktorn multipliceras med värdet under punkt 3. 268 000 * 1,0 = 268 000 kr. Riktvärdet för byggnaden är således 268 000 kr. 8. RIKTVÄRDE FÖR TOMTMARK En fastighets taxeringsvärde bestäms utifrån riktvärden, som i sin tur bestäms med utgångspunkt i värdefaktorer, egenskaper som har betydelse för fastighetens marknadsvärde. Riktvärdet för tomtmarken bestäms på sätt angivet i förevarande kapitel. I kapitel 7 tar vi upp hur riktvärdet bestäms för småhuset (fastighetens byggnadsdel). 8.1. STORLEK Tomtarealen mäts i kvadratmeter. Vid beräkningen av tomtens värde är utgångspunkten normaltomten för värdeområdet. Om aktuell tomt är större än normaltomten justeras värdet upp. När tomten är mindre än normaltomten justeras värdet ned. Korrigering av värdet får dock endast ske till halva normaltomtens storlek respektive uppåt till dubbla normaltomtens storlek. Även om tomtens storlek är mindre än halva normaltomten respektive större än dubbla normaltomten, blir värdet således inte mindre än för halva normaltomten respektive större än för dubbla normaltomten. Korrigeringsbeloppet i kr per kvadratmeter anges i riktvärdeangivelsen för varje värdeområde för tomtmark. Om korrigeringsbeloppet per kvadratmeter är 100 kr och tomten är 3 De uppgifter som inte framgår av deklarationen, kan man ta reda på via www.skatteverket.se eller genom att ringa till Skatteverket, tel 0771-567 567. Villaägarnas Riksförbund 2014 18
500 kvadratmeter större än normaltomten, ska tomtens värde justeras upp med 100 * 500 = 50 000 kr. 8.2 VATTEN OCH AVLOPP Värdefaktorn vatten och avlopp indelas i sex klasser (VA-klasser). Dessa är följande: 1. kommunalt vatten året om och kommunalt WC-avlopp, 2. kommunalt vatten året om och enskilt WC-avlopp. Enskilt vatten året om och kommunalt WC-avlopp, 3. enskilt vatten året om och enskilt WC-avlopp, 4. kommunalt eller enskilt vatten året om. Ej WC-avlopp, eller 5. kommunalt eller enskilt vatten under endast en del av året (sommarvatten). Vatten och/eller avlopp i annan kombination än som har förts till klasserna 1 4. 6. Ej vatten och ej WC-avlopp. Enligt 11 SKVFS 2014:04 gäller följande: Med kommunalt vatten och/eller kommunalt wc-avlopp avses anslutning till kommunal vatten- och/eller avloppsanläggning. Med kommunal anläggning avses sådan vatten- och avloppsanläggning som omfattas av lag (2006:412) om allmänna vattentjänster. Med enskilt vatten och/eller enskilt wc-avlopp avses anslutning till enskild vatten- och/eller avloppsanläggning. Med enskild anläggning avses annan än kommunal anläggning för vattenförsörjning och wc-avlopp. Enskild anläggning kan omfatta en eller flera fastigheter." 8.3. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FÖRHÅLLANDEN Med fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark avses om tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör självständig fastighet skall även möjligheten beaktas att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Sistnämnda gäller dock inte tomter inom grupphusområden. Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid ej grupphusområde Klass 1 Tomt som utgör självständig fastighet. Klass 2 Tomt som kan bilda egen fastighet. Klass 3 - Tomt som inte kan bilda självständig fastighet. Fastighetsrättsliga förhållanden - klasser vid grupphusområde Klass 1 Tomt som utgör en eller flera självständiga fastigheter. Klass 2 Övriga tomter Korrigerat normaltomtsvärde ej grupphusområde När en tomt som tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden och inte ligger i ett grupphusområde, bör värdet korrigeras. Om tomten tillhör klass 2, bör göras ett avdrag om 15 000 kr. När tomten tillhör klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en Villaägarnas Riksförbund 2014 19
nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för en tomt i klass 3 bör dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2 dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. När byggnaderna inte har åsatts något värde, bör värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr. Korrigerat normaltomtsvärde grupphusområde Om en tomt ingår i ett grupphusområde och tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,6 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet av en tomt som ligger inom grupphusområde och tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden, bör inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. När byggnaderna inte har åsatts något värde, bör värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr. 8.4. TYP AV BEBYGGELSE Värdefaktorn typ av bebyggelse för tomtmarken bestäms med hänsyn till vilken typ av småhus som marken skall bebyggas med eller redan är bebyggd med. Typ av bebyggelse har klasserna friliggande hus (F), kedjehus (K) och radhus (R). 8.5. NÄRHET TILL STRAND Värdefaktorn närhet till strand avser tomtmarkens läge i förhållande till strand. Närhet till strand indelas i fyra klasser (belägenhetsklasser): 1. (strand) högst 75 m och egen strand 2. (strandnära) högst 75 m utan egen strand 3. (strandnära) mer än 75 m men högst 150 m 4. (Inte strand eller strandnära) över 150 m Grundregeln är att indelningen i belägenhetsklasser görs utifrån det horisontellt mätta minsta avståndet mellan byggnadsplatsen för huvudbyggnaden (eller lämplig byggnadsplats för huvudbyggnad) och strandlinjen enligt ovan. Enligt Skatteverkets allmänna råd gäller följande: Vid klassificering av värdefaktorn närhet till strand vid taxering av småhusenheter bör mark mellan strandlinjen och tomtgränsen anses "tillhöra" värderingsenheten om marken disponeras med stöd av ett lokaliserat, dvs. geografiskt avgränsat, servitut. Det kan vara antingen ett fastighetsbildningsservitut eller ett s.k. inskrivet avtalsservitut. Motsvarande bedömning bör även göras i det fall ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark tillhörande ett mindre antal fastighetsägare. Tomtmarken indelas i belägenhetsklass 1, när det är högst 75 meter mellan byggnaden och stranden och området däremellan anses tillhöra värderingsenheten samt inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg som är allmänt tillgänglig. Annan tomt än som sägs i Villaägarnas Riksförbund 2014 20