1 (18) Tjänsteställe Integrationsenheten Riktlinjer för Öppna ditt hem Innehåll 1. Bakgrund...2 2. Syfte....2 3. Begrepps förklaring.. 2 4. Marknadsföring... 2 5. Betalningsmöjligheter.. 3 6. Regler vid uthyrning....3 6.1 Skatt... 3 6.2 Besittningsrätt... 4 6.3 Hemförsäkring.. 5 7. Tillvägagångs sätt vid uthyrning 5 8. Bilagor... 6 1. Tilldelning av bostadsnummer 6 2. Betalningsmöjligheter. 7 3. Skatt på hyresintäkter.. 9 4. 2199+08. 14 5. Avstående från besittningsskydd - HN 4 17
2 (18) 1. Bakgrund Det är många som kommer till Sverige, personer som flyr från förföljelse, förtryck och krig i sina hemländer. Falu kommun har stora behov av att hitta boenden till flyktingar. Det finns falubor som äger och bor i stora hus, eller till och med har flera små hus på sin tomt. Idén till projektet kommer från faluborna själva. En nyanländ som bor i ett bostadsområde med till största delen gammelsvenskar ökar sina chanser till att snabbare komma in i samhället. Som inneboende hos en familj ökar också chansen att lära sig svenska snabbare. Genom finansiering av Länsstyrelsen har arbetsmarknads-, integrations- och kompetensförvaltningen (AIK) i Falu kommun startat projektet Öppna ditt hem. Det visade sig det fanns ett intresse även från andra kommuner vilket bidrog till att Öppna ditt hem blev ett regionalt projekt. 2. Syfte Målet är att hitta minst 20 nya boenden till flyktingar i Falun inom loppet av ett år. Det kan handla om att hyra ut ett rum i sin lägenhet eller kanske en stuga på gården. Projektet har också som syfte att hjälpa igång andra kommuner i Dalarna. 3. Begrepps förklaring Hyresgästen, är över 18 år, kan vara en person eller en hel familj, som fått uppehållstillstånd och går ett introduktionsprogram. Hyresvärden, är en privatperson som hyr ut ett rum, en lägenhet, en stuga eller ett hus. 4. Marknadsföring Vi har först och främst använt oss av kommunens hemsida och sociala medier. Genom att vi har gjort detta har även annan media uppmärksammat oss och även de rapporterat om projektet. Foldrar har tryckts upp och placerats ut runt om i kommunen. Vi har också besökt olika organisationer och föreningar och pressenterat projektet. Kortare filmer med exempel ur verkligheten har producerats. Vi har även annonserat i annonsbladet som är en gratis tidning
3 (18) som delas ut till alla hushåll i kommunen. 5. Betalningsmöjligheter Den som är ny i Sverige kan få etableringsersättning. Etableringsersättningen är pengar man får när man har en etableringsplan hos Arbetsförmedlingen. Om man har barn kan man också få etableringstillägg och bostadsersättning. Är man ung har man också möjlighet att få bostadsersättning. Den som har etableringsersättning kan också få etableringstillägg och bostadsersättning. Det är Försäkringskassan som beslutar och betalar ut etableringstillägg och bostadsersättning. 1 För att den person som har rätt till bostadsbidrag ska kunna få ut bidraget måste denna person ha en egen bostad. Bostadsbidrag delas alltså inte ut till personer som bor inneboende utan tillgång till en egen ingång. Finns det en egen ingång kan man bli tilldelad ett eget bostadsnummer. Tilldelningen av bostadsnummer sker via miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen och görs klart under en dag. Se dokumentet Tilldelning av bostadsnummer (bilaga 1)för vilka uppgifter som behöver lämnas in. För att veta mer om de olika ersättningarna kan ni läsa dokumentet Betalningsmöjligheter (bilaga 2) eller på försäkringskassans hemsida. 6. Regler vid uthyrning Det är samma regler som gäller vi all annan uthyrning och det är hyresvärden som bestämmer om det är några speciella regler som gäller. Projektet har sagt att för att det ska vara ett godkänt boende så ska kontraktet vara på minst ett halvt år. Detta för att hyresgästen ska kunna känna trygghet och kunna planera framåt. 6.1 Skatt Om du hyr ut din privatbostad ska du redovisa ett eventuellt överskott av uthyrningen som inkomst av kapital. Du får ett schablonavdrag på 40 000 kronor vid uthyrning av en privatbostad eller en hyresrätt. Du får dessutom göra avdrag för den avgift eller hyra du själv 1 Informationen hämtad på försäkringskassans hemsida 2016-01-29 www.forsakringskassan.se
4 (18) betalar för den del du hyr ut, om du hyr ut en bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av småhus får du göra avdrag med 20 procent av hyresintäkten, utöver schablonavdraget på 40 000 kronor. Det innebär att om du får intäkter under 50 000 kronor från uthyrningen av småhuset, behöver du inte betala skatt. 2 För mer information angående skatt på hyresintäkter och exempel på uträkningar läs dokumentet Skatt på hyresintäkter (bilaga 3) eller på skatteverkets hemsida. Det finns en blankett som skatteverket vill att man fyller i och förvara hemma hos sig med uträkningen av hyresintäkterna. Blanketten heter 2199+08 (bilaga 4) eller på skatteverkets hemsida. Om det skulle bli aktuellt med en kontroll så ska hyresvärden kunna visa hur den har räknat. Detta gäller de som inte behöver skatta på hyresintäkterna. De som ska skatta redovisar det i sin deklaration. 6.2 Besittningsrätt Besittningsskyddet innebär att hyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta och att hyresvärden måste föra tvisten till hyresnämnden om hyresgästen inte lämnar boendet. Enligt hyreslagens regler gäller besittningsskyddet först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. Men det finns situationer då besittningsskyddet kan brytas, till exempel när hyresgästen inte har betalat hyran eller har betalat hyran för sent när hyresgästen har stört sina grannar när hyresgästen i annat fall i hög grad har åsidosatt sina förpliktelser när huset ska rivas eller byggas om i stor omfattning när den som hyr ut ett en- eller tvåfamiljshus ska bo i det själv eller ska sälja det 3 Besiktningsskyddet gäller INTE när man hyr ut ett rum i en bostad som man själv bor i. Besiktningsskyddet kan förhandlas bort genom att man fyller i blanketten Avstående från besittningsskydd - HN 4(bilaga 5). Då fortsätter hyresavtalet att löpa på samma sätt som det gjorde innan de två åren gått. 2 Informationen hämtad på skatteverkets hemsida 2015-12-15 www.skatteverket.se 3 Informationen hämtad på hyresnämndens hemsida 2016-02-11 www.hyresnamnden.se
5 (18) 6.3 Hemförsäkring Oavsett vilken boendeform det gäller har hyresgästen en skyldighet att ha en hemförsäkring. 7. Tillvägagångs sätt vid uthyrning Registrering Processen börjar med att en hyresvärd kontaktar projektledaren via telefon eller genom att fylla i formuläret på hemsidan. Besök Därefter gör projektledaren ett besök och tittar på det som hyresvärden vill hyra ut. Projektledaren visar även förslag på kontrakt och svara på hyresvärdens eventuella frågor. Matchning Projektledaren pressenterar boendet för handläggarna på flyktingmottagningen och de hittar en hyresgäst som stämmer in på boendet. Projektledaren ser sedan till så att hyresvärd och hyresgäst träffas. Skrivanade av kontrakt När både hyresvärden och hyresgästen känner sig nöjda så skriver man ett kontrakt och det är klart för inflyt. Vid kotraktskrivandet finns en tolk med som går igenom kontraktet med hyresgästen. Källor Försäkringskassans hemsida 2016-01-29 www.forsakringskassan.se Skatteverkets hemsida 2015-12-15 www.skatteverket.se Hyresnämndens hemsida 2016-02-11 www.hyresnamnden.se
6 (18) Bilaga 1 Tilldelning av bostadsnummer LÄGENHETSREGISTRET Uppgifter till lägenhetsregistret angående önskemål om tilldelning av lägenhetsnummer Fastighetsbeteckning - flerbostadshus Adress (endast en adress per blankett) Tillkommande lägenhet Datum för Färdigställande Förslag till Lägenhetsnummer Bostadsarea (Boarea) m2 Antal rum Kökstyp Kök Kokvrå Kokskåp Kök saknas Gemensamt kök Anledning till att man önskar tilldelningen av lägenhetsnummer är att värden önskar hyra ut den delen skall hyra ut ende av sin bostad. Underskrift Namnförtydligande E-postadress Telefon
7 (18) Bilaga 2 Betalningsmöjligheter Ettableringsersättning Den som är ny i Sverige kan få etableringsersättning. Etableringsersättningen är pengar man får när man har en etableringsplan hos Arbetsförmedlingen. Om man har barn kan man också få etableringstillägg. Bor man ensam kan man få bostadsersättning. Andra bidrag för de som har etableringsersättning. Den som har etableringsersättning kan också få etableringstillägg och bostadsersättning. Det är Försäkringskassan som beslutar och betalar ut etableringstillägg och bostadsersättning. Vem kan få etableringstillägg? Den som har barn som bor hemma kan ha rätt till etableringstillägg. Hur mycket etableringstillägg som betalas ut beror på antalet barn och barnens ålder. Den sökande får 800 kr för varje barn som inte har fyllt 11 år och 1500 kronor för varje barn som har fyllt 11 år. Etableringstillägg kan betalas ut för maximalt tre barn. Om den sökande har fler än tre barn räknas de äldsta barnen och en familj kan få maximalt 4 500 kronor i etableringstillägg per månad. Om man är ensamstående eller om bara en person i hushållet har rätt till etableringsersättning ansöker man om etableringsersättning på blanketten FK 6700 Ansökan om etableringstillägg En sökande. Makar som bor tillsammans och båda har rätt till etableringsersättning och etableringstillägg ansöker på FK 6701 Ansökan om etableringstillägg Två sökande. Om en sökande får underhållsstöd kan det innebära en minskning av etableringstillägget. Vem kan få bostadsersättning? Den som bor ensam i en egen bostad och är folkbokförd där kan få bostadsersättning. En egen bostad kan avse såväl en hyresrätt som en bostad som man äger. Man kan få bostadsersättning även om man bor i andra hand förutsatt att hyresavtalet är skriftligt och att hyresnämnden eller bostadsrättsföreningen har godkänt uthyrningen. Om man har en inneboende eller bor tillsammans med någon har man inte rätt till bostadsersättning. Bostadsersättning kan betalas ut för den bostadskostnad som överstiger 1 800 kronor per månad. Om man har en bostadskostnad som överstiger 5 700 kronor per månad har man inte rätt till ersättning för den överskjutande delen av kostnaden. Bostadsersättning kan maximalt uppgå till 3 900 kronor. Man ansöker om bostadsersättning på blanketten FK 6703 Ansökan om bostadsersättning.
8 (18) Bilaga 2 Utbetalning Försäkringskassan betalar ut etableringsersättning, etableringstillägg och bostadsersättning en gång i månaden. Pengarna kommer i efterskott. Bostadsbidrag Bostadsbidrag är ett stöd för barnfamiljer som behöver hjälp att betala hyra eller månadsavgift för sitt boende. De kan få bostadsbidrag för barnfamilj om du har barn som bor hos dig du betalar mer än 1 400 kronor i månaden för din bostad ditt hushåll har som mest 426 000 kronor i sammanlagd årsinkomst du bor och är folkbokförd på den adress som du söker bidrag för. Om det finns särskilda skäl kan man göra undantag från folkbokföringskravet. Hur mycket du kan få beror på dina inkomster hur många barn som bor hemma vad ditt boende kostar hur stor din bostad är Till skillnad från i många andra länder så gäller inte marknadshyror i Sverige. Det betyder att man inte får ta ut hur hög hyra som helst för en bostad, oavsett hur mycket människor är beredda att betala. Enligt lagen ska hyran vara skälig, det innebär att den ska vara lagom hög i förhållande till likvärdiga bostäder hos allmännyttan (ett kommunalt bostadsbolag) och privata bostadsföretag på orten. För en hyresrätt gäller vid andrahandsuthyrning att hyran inte får vara högre än den summa förstahandshyresgästen betalar för lägenheten. Hyr du ut en del av en lägenhet kan du begära motsvarande del av hyran. För bostadsrätter betalar förstahandshyresgästen normalt lite mindre än för en hyresrätt. Det är dock okej att ta ut lika mycket i hyra som för en likvärdig hyresrätt. 4 4 Bopoolen 2015-12-15 http://bopoolen.nu/lagar-regler-for-dig-som-hyr-ut/
9 (18) Skatt på hyresintäkter Bilaga 3 Uthyrning av bostad Om du hyr ut din privatbostad (ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt) eller hyr ut en hyresrätt som är bostad, ska du redovisa ett eventuellt överskott av uthyrningen som inkomst av kapital. Regler för avdrag Du får ett schablonavdrag på 40 000 kronor vid uthyrning av en privatbostad eller en hyresrätt. Du får dessutom göra avdrag för den avgift eller hyra du själv betalar för den del du hyr ut, om du hyr ut en bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av småhus får du avdrag med 20 procent av hyresintäkten, utöver schablonavdraget på 40 000 kronor. Det innebär att om du får intäkter under 50 000 kronor från uthyrningen av småhuset, behöver du inte betala skatt för det. Du redovisar överskottet vid punkt 7.3. (överskott vid uthyrning av privatbostad) på Inkomstdeklaration 1. Deklarera via e-tjänsten om du har e-legitimation. Använd hjälpblanketten SKV 2199 för att beräkna överskottet, men lämna inte in den till Skatteverket. Spara den i stället med din deklarationskopia.
10 (18) Bilaga 3 Hur räknar jag ut skatten på överskottet av uthyrningen? Överskottet vid uthyrning av privatbostad beskattas i inkomstslaget kapital. Du räknar ut det så här: Kapitalinkomster (till exempel räntor, utdelningar, schablonintäkter, uthyrningsinkomster) + kapitalvinster (till exempel vinst vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper) - kapitalutgifter (till exempel ränteutgifter, förvaltningsutgifter) - kapitalförluster (till exempel förlust vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper). Då får du antingen ett överskott eller ett underskott i inkomstslaget kapital. Vid överskott av kapital betalar du statlig skatt på detta belopp med 30 procent. Vid underskott av kapital får du en skattereduktion. Vid skatteuträkningen dras skattereduktionen av från kommunal och statlig inkomstskatt på inkomst av tjänst och näringsverksamhet och från fastighetsavgift och fastighetsskatt. Skattereduktionen är 30 procent av underskottet om det är högst 100 000 kronor. Om underskottet är större får du skattereduktion med 30 000 kronor (100 000 * 30 procent) plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor. Vill du bara räkna ut skatten på överskottet av uthyrning så multiplicerar du överskottet med 30 procent. Om du exempelvis har ett överskott på 10 000 kronor så betalar du 30 procent i skatt på detta belopp, alltså 3 000 kronor (10 000 x 30 procent).
11 (18) Uthyrning av småhus och ägarlägenhet Bilaga 3 Hyran som hyresgästen betalar till dig är en skattepliktig intäkt och beskattas som inkomst av kapital. Du ska redovisa ersättning som du fått både i kontanter och i annan form. Om hyresgästen, efter överenskommelse med dig, har målat, tapetserat, reparerat eller liknande, ska värdet av arbetet tas upp som intäkt. Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp ersättningen som hyra. Får du en schablonmässig ersättning ska den däremot tas upp som hyra. Från hyresintäkten får du göra två avdrag. Varje småhus och ägarlägenhet ger rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor och ett avdrag som är 20 procent av bruttointäkten (hyresintäkten före avdrag). Detta gäller oavsett hur många som äger huset eller lägenheten. Om exempelvis du själv äger, eller ni är flera delägare som äger och hyr ut två fritidshus, får ni schablonavdrag med 40 000 kronor per hus, det vill säga 80 000 kronor totalt. Samma regler gäller oavsett om det uthyrda fritidshuset finns i Sverige eller utomlands. Om det finns flera privatbostäder (småhus) på en privatbostadsfastighet medför varje småhus rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor. Har du inte ägt småhuset eller ägarlägenheten under hela året ska schablonavdraget proportioneras. Om huset/lägenheten exempelvis är köpt den 1 april, blir schablonavdraget 30 000 kronor (40 000 * 9/12 månader). Avdragen får inte överstiga hyresintäkten. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa har varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen. Om ni är flera ägare till privatbostadsfastigheten beräknar du överskottet för hela fastigheten på hjälpblankett SKV 2199 och tar sedan upp din del av överskottet vid punkt 7.3 på Inkomstdeklaration 1. Schablonavdrag för tidigare år (inkomstår 2013 och bakåt) Exempel 1 Du hyr ut din villa under tre månader för 10 000 kronor/månad. Hyresintäkten blir totalt 30 000 kronor. Då hamnar inkomsten under schablonavdraget och ska inte beskattas. Du behöver inte ta upp det i din deklaration.
12 (18) Exempel 2 Bilaga 3 Du hyr ut din villa under sex månader för 10 000 kronor/månad. Hyresintäkten blir totalt 60 000 kronor. Från detta dras schablonavdraget på 40 000 kronor. Dessutom får avdrag på 20 procent göras från de 60 000 kronorna, vilket innebär ett ytterligare avdrag på 12 000 kronor (20 % av 60 000). Kvar blir då 8 000 kronor att ta upp som skattepliktig inkomst av kapital i deklarationen nästa år. (60 000-40 000 - (60 000 * 0,2) = 8 000 kronor) Är ni två som äger den uthyrda villan ska var och en redovisa 4 000 kronor vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1. Uthyrning av hyresrätt Den hyra som du fått om du hyrt ut din hyresrätt i andra hand räknas som skattepliktig inkomst. Du ska redovisa ersättning som du fått både i kontanter och i annan form. Om hyresgästen, efter överenskommelse med dig, har målat, tapetserat, reparerat eller liknande, ska du ta upp värdet av arbetet som intäkt. Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska ersättningen inte tas upp som hyra. Får du en schablonmässig ersättning ska du däremot ta upp den som hyra. Varje hyresrätt ger rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor. Detta gäller oavsett hur många som innehar hyresrätten. Utöver schablonavdraget får du, och eventuella övriga innehavare, göra avdrag för den avgift som du/ni har betalat till hyresvärden under den tid som hyresrätten har varit uthyrd. Hyr du inte ut hela bostaden får du bara dra av den del av avgiften/hyran som motsvarar den uthyrda delen av bostaden. Med uthyrd del menas den del av bostaden som den inneboende ensam kan disponera över. Utrymmen som disponeras gemensamt av dig och den inneboende, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del. Avdragen får inte överstiga hyresintäkten. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa har varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen. Om ni är flera innehavare av hyresrätten beräknar du överskottet för hela hyresrätten på hjälpblankett SKV 2199 och tar sedan upp din del av överskottet vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1. Schablonavdrag för tidigare år (inkomstår 2013 och bakåt)
13 (18) Exempel uthyrning 12 månader Bilaga 3 Du hyr ut din hyresrätt möblerad för 5 000 kronor/månad under januari till december. Din hyresintäkt blir totalt 60 000 kr. Du betalar 4 500 kr per månad i hyra till hyresvärden. Dina avdrag skulle kunna beräknas till 40 000 kr + 54 000 kr (12 månader x hyran 4 500 kr), sammanlagt 94 000 kr. Eftersom avdragen inte får överstiga inkomsterna får du bara avdrag med 60 000 kr motsvarande hyresintäkten. Det innebär att hyresintäkten blir skattefri. Uträkning Intäkt: 60 000 kronor Avdrag: 40 000 + 54 000 = 94 000 kronor. Max avdrag är intäktssumman = 60 000 kronor. Skattepliktigt: Intäkt 60 000 kronor avdrag 60 000 kronor = 0 5 5 Info Hämtad från skatteverkets hemsida 22/12-15 www.skatteverket.se
14 (18)
15 (18)
16 (18)
17 (18)
18 (18)