Vasallen delårsrapport Januari mars 2009

Vasallen delårsrapport Januari mars 2009 Nettoomsättningen uppgick till 54 (53) Mkr, varav hyresintäkter 50 (43) Mkr Driftöverskottet ökade till 4 (0) Mkr De orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 5 (16) Mkr Rörelseresultatet uppgick till 1 (8) Mkr medan resultat före skatt blev 3 (7) Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 4 (1) Mkr Investeringarna uppgick till 100 (128) Mkr Nyuthyrningen uppgick till 12 000 (8 000) kvm lokalarea Ekonomiska data Jan mars Jan mars Helår Mkr 2009 2008 2008 Nettoomsättning 54 53 236 Hyresintäkter 50 43 181 Driftöverskott fastigheter 4 0 21 Värdeförändringar fastigheter 6 20 112 Resultat före skatt 3 7 141 Resultat efter skatt 4 1 115 Balansomslutning 1 847 1 690 1 773 Eget kapital 1 017 1 204 1 021 Periodens kassaflöde 1 25 25 Kassaflöde från investeringsverksamheten 80 123 391 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 1 738 1 526 1 657 Uthyrningsgrad, % 55 56 54 Direktavkastning, % 4 0 1 Soliditet, % 55 71 58 Regeringens proposition om utökat uppdrag för Vasallen ger oss nya spännande möjligheter att utveckla bolaget till ett än mer attraktivt förvärvs objekt. Håkan Steinbüchel, Verkställande Direktör

2 Vasallens vision är att vara Sveriges främsta fastighetsutvecklare med fokus på omvandling av unika objekt till attraktiva fastigheter. Affärsidén är att skapa långsiktig värdetillväxt genom att hållbart utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt. Marknadsöversikt Den globala ekonomin befinner sig i en mycket snabb konjunkturnedgång med en tillväxt som är den svagaste på många decennier. Den svenska ekonomin är starkt beroende av omvärlden vilket medför att konjunkturen försvagas även här. Sysselsättningen i näringslivet har minskat kraftigt och planerna framöver pekar på fortsatta kraftiga nedskärningar. En faktor bakom den svaga globala utvecklingen är finanskrisen som startade hösten 2008 och som lett till en global förtroendekris med ökad risk för stora finansiella förluster för finansiella institut och en åtstramning av kreditgivning som följd. Världens centralbanker har tillfört likviditet till det finansiella systemet och samtidigt sänkt styrräntorna, på vissa håll till nära noll. Statligt kapital har också tillförts banksystemen i syfte att stärka bankernas balansräkningar och därmed stärka kreditgivningen. Det finns nu tecken på att den finansiella krisen inte är lika akut som i höstas. Svenska banker förefaller vara relativt väl kapitaliserade och de fyra storbankerna bedömdes av såväl Riksbanken som Finansinspektionen under hösten 2008 kunna klara kapitaltäckningskraven även under en lågkonjunktur. Verksamheten Regeringen har i proposition 2008/09:172 föreslagit att Vasallen ska få ett utökat uppdrag. Utökningen går ut på att Vasallen får möjlighet att förvärva och förädla andra statliga fastigheter än de som använts av Försvarsmakten. Dessutom kan bolaget om särskilda skäl föreligger förvärva andra fastigheter än statliga. Vasallen tillförs också bolaget Kasernen AB som äger bostäder för anställda i Försvarsmakten. Riksdagen tar ställning till propositionen under våren. För att bättre anpassa verksamheten till det utökade uppdraget införs en ny organisation i Vasallen från och med 1 april. Den nya organisationen innebär att verksamheten delas in i tre geografiska affärsområden; Norra Sverige, Mellansverige och Södra Sverige. Vasallens verksamhet har varit inriktad på att hyra ut och anpassa koncernens befintliga byggnadsbestånd samt att skapa nya byggrätter för framförallt nya bostäder men även till viss del för verksamheter. Efterfrågan på lokaler i Vasallens bestånd mattades av under 2008 och var fortsatt låg under första kvartalet. Under perioden hyrdes drygt 12 000 (8 000) kvadratmeter ut med hyreskontrakt som har en längd om ett år eller mer. Kontrakterad årshyra för de nya hyresavtalen uppgår till 6 (9) Mkr. Den låga genomsnittshyran beror på att en stor del av uthyrningarna utgörs av enklare lokaler. Försäljningen av färdigutvecklade fastigheter ur Vasallens bestånd har varit låg framför allt på grund av oron på finansmarknaden. Vasallens driftöverskott är fortfarande lågt, 4 (0) Mkr, även om det skett en förbättring jämfört med föregående år. Pågående hyresgästanpassningar avslutas successivt och hyresgäster flyttar in i nya lokaler. Några av de större entreprenaderna kommer att fortgå en bra bit in på 2010 vilket betyder att nuvarande kontraktsportfölj inte kommer att leverera fulla hyresintäkter förrän dess. Samtidigt med uthyrningen av kommersiella lokaler så förbereder Vasallen för bostadsexploatering på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete eller förberedelse för planarbete avseende större bostadsexploateringar inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm. Den finansiella krisen har påverkat efterfrågan negativt på bostäder men det är mycket osäkert hur stor och långvarig nedgången blir. Flera bedömare pekar på att efterfrågan på bostäder kommer att öka även om det för närvarande är högst osäkert när en förändring kan komma. Vasallens attraktiva markområden ligger bra till i en framtida bostadsexpansion. De två senaste årens kraftiga nyuthyrning har medfört att Vasallens investeringar ökade jämfört med samma period 2008. Under första kvartalet 2009 investerades totalt 100 (128) Mkr och återstående investeringsvolym för att anpassa lokaler, mark och övrig infrastruktur enligt beslutade investeringsprojekt uppgår till 330 Mkr. Vid kvartalsskiftet uppgick det samlade fastighetsvärdet till 1 738 (1 526) Mkr. Den finansiella krisen har medfört att direktavkastningskraven vid fastighetsinvesteringar har ökat. Fastighetsvärdet baseras på en direktavkastning som varierar mellan 7,5 13 procent över hela beståndet. Lägst direktavkastning bedöms gälla i de projekt som är färdiga eller så gott som färdiga. Ingen justering av de bedömda direktavkastningsnivåerna har skett sedan årsskiftet. Den orealiserade värdeförändringen blev 5 Mkr under första kvartalet, en ökning som till största delen förklaras av nyuthyrningar under perioden. Som ett led i Vasallens strategi för ett hållbart samhälle tecknades i slutet av föregående år avtal med våra elleverantörer om leverans av enbart miljöel. Med miljöel menas el från kraftverk som stödjer en förnyelsebar, CO2 fri och miljöriktig produktion. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2.

3 Mål för verksamheten Vasallens bolag ska efter tre års verksamhet uppnå ett positivt driftnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Nyuthyrningen i koncernen, 2009, ska uppgå till minst 36 500 kvadratmeter. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens gemensamma värdegrund ska genomsyra allt arbete. 100 procent av Vasallens medarbetare ska ge betyget 4 5 på en femgradig skala vad gäller efterlevnad av de gemensamma värderingarna. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för 2009 är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 115 kwh/kvadratmeter. Uthyrningsgrad % 100 75 50 25 0 1998 1999 Procent av kontrakterad årshyra per hyresgästkategori Övriga, 4% Privatpersoner, 1% Aktiebolag, banker och försäkringsbolag, 34% Stat, kommuner och landsting, 61% Procent av kontrakterad lokalyta per branschkategori Övriga, 4% 2000 Finans och fastighet, 4% Informationsteknik, 1% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Industrivaror och tjänster, 9% Sällanköpsvaror och tjänster, 19% I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Dagligvaror, 3% Offentlig verksamhet, 59% Hälsovård, 1% Måluppfyllelse Ingen måluppfyllelse finns att rapportera för första kvartalet 2009. Koncernens resultat och ställning Koncernens nettoomsättning uppgick till 54 (53) Mkr varav hyresintäkter 50 (43) Mkr. Driftöverskottet som ökade till 4 (0) Mkr påverkades negativt med 9 Mkr för sanering av kreosot i Visby. Den orealiserade värdeförändringen i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 5 (16). Rörelseresultatet blev 1 (8) medan resultatet efter skatt blev 4 (1) Mkr. Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 0 (1) Mkr. Koncernens kassaflöde uppgick till 1 ( 25) Mkr. Av Vasallens kreditram om 900 Mkr hos Swedbank var 578 (179) Mkr utnyttjade vid periodskiftet. Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj uppgick vid periodskiftet till ett årligt hyresvärde om 232 (224) Mkr fördelat på 629 (691) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till 310 000 (340 000) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 55 (56) %.

4 Under första kvartalet har nya kontrakt tecknats på 12 000 (8 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 6,3 (9) Mkr. Den låga genomsnittshyran beror på att en stor del utgörs av enklare förrådslokaler. Vasallens kontraktsportfölj har en genomsnittlig bindningstid om cirka sju år. De tio mest värdefulla kontrakten har en genomsnittlig återstående löptid om cirka tio år. Investeringar Investeringarna under första kvartalet 2009 uppgick till 100 (128) Mkr i byggnader och anläggningar. Inga förvärv av nya anläggningar har ägt rum. Under första kvartalet fattades beslut om nya investeringar till ett totalt värde av 5 (63) Mkr. Återstående beslutade bygginvesteringar var vid kvartalsskiftet 330 (470) Mkr. Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 469 Mkr. Under kvartalet avslutades byggprojekt till ett värde om totalt ca 25 (23) Mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen 2008 sid 28 29. Bolagets finansieringsrisker har ökat genom den globala finansoron. Det kortsiktiga finansieringsbehovet har säkrats genom avtal med kreditinstitut. Refinansiering av verksamheten pågår och beräknas vara klar till sommaren 2009. Kontraktsportfölj, Mkr årshyra 50 40 30 20 10 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2023 2024 2025 Kontrakterad lokalarea 900 600 300 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Uthyrbar LOA, tkvm Kontrakterad LOA, tkvm Kontrakterad årshyra, Mkr Medarbetare Den 31 mars var 58 (63) personer anställda i Vasallen varav 24 (28) kvinnor och 34 (35) män. Minskningen med fem medarbetare jämfört med samma kvartal föregående år beror på att dotterbolaget A8 Vasallen i Boden såldes per 30 juni, 2008 samt att några medarbetare har slutat vars tjänster inte återbesatts. På Örebrokontoret har fyra medarbetare sagts upp på grund av arbetsbrist. Deras anställningar avslutas under juni juli. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 7 (7) Mkr. Intäkterna från finansiella tillgångar uppgick till 12 (8) Mkr varav 12 (8) Mkr avser ränteintäkter från koncernbolag. Kostnaderna, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 9 (11) Mkr. Rörelseresultatet blev 2 ( 4) Mkr medan resultatet efter skatt uppgick till 2 ( 2) Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick per 31 december till 0 (0) Mkr. Låneskuld till Swedbank uppgick till 578 (179) Mkr. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.

5 Koncernens tioårsöversikt redovisning enligt IFRS Mkr 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 Rapport över totalresultat Nettoomsättning 236 220 200 369 374 344 294 214 74 61 varav hyresintäkter 181 159 169 142 255 339 289 213 73 60 Driftnetto fastigheter 21 8 32 32 117 143 112 78 6 11 Entreprenader och övriga kostnader 210 209 168 336 256 201 182 113 57 39 Av- och nedskrivningar fastigheter (till och med år 2003) 56 45 21 8 7 Utvecklings- och administrationskostnader 42 48 55 52 50 53 50 72 47 39 Värdeförändringar fastigheter (IFRS från och med 2004) 112 185 299 67 23 Realisationsvinst (till och med år 2003) 57 9 3 Finansnetto 13 11 28 30 4 14 23 23 70 42 Resultat före skatt 141 159 304 78 49 105 49 34 32 18 Skatt på årets resultat 26 25 68 5 47 30 20 3 16 5 Årets resultat 115 134 236 73 96 75 29 31 16 13 Rapport över finansiell ställning Anläggningstillgångar 1 677 1 403 1 052 879 994 1 979 1 843 1 457 857 544 Omsättningstillgångar 96 204 773 1 495 1 462 200 591 970 1 459 1 757 Eget kapital 1 021 1 203 1 540 2 080 2 103 1 787 2 229 2 213 2 192 2 179 Avsättningar 24 15 9 6 2 Långfristiga skulder 126 152 121 78 68 69 Kortfristiga skulder 626 252 164 216 285 368 190 205 118 51 Balansomslutning 1 773 1 607 1 825 2 374 2 456 2 179 2 434 2 427 2 316 2 301 Rapport över kassaflöden Kassaflöde från den löpande verksamheten 30 46 118 147 1 147 95 64 1 346 415 281 Kassaflöde från investeringsverksamheten 391 232 710 169 675 136 424 660 310 74 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 336 406 776 96 208 347 13 8 76 192 Årets kassaflöde 25 220 52 118 264 388 373 678 29 15 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad, % 12 5 19 23 46 42 39 37 8 18 Direktavkastning, % 1 1 3 4 7 7 7 7 1 3 Räntabilitet på eget kapital, % 10 10 13 4 5 4 1 1 1 1 Räntabilitet på sysselsatt kapital, % 9 11 17 4 3 5 2 3 2 1 Vinstmarginal, % 49 61 118 20 26 22 10 14 22 21 Soliditet, % 58 75 84 88 86 82 92 91 95 95 Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea exklusive utländska fastigheter, tusen kvm 567 596 640 738 574 793 825 678 434 344 Kontrakterad lokalarea exklusive utländska fastigheter, tusen kvm 303 342 318 536 268 519 543 419 278 205 varav inflyttad, tusen kvm 1) 265 275 239 520 265 499 523 372 212 Uthyrningsgrad exklusive utländska fastigheter, % 54 57 50 73 47 65 66 62 64 60 Kontrakterad årshyra 230 224 204 195 145 348 364 267 198 133 Fastighetsförvärv 7 185 57 102 59 Investeringar i fastigheterna exklusive förvärv 421 303 163 57 163 211 379 526 415 128 Fastighetsförsäljning 17 160 269 461 1 693 96 16 4 Realisationsvinst (till och med år 2003) 57 9 3 Värdeförändringar fastigheter (IFRS, från och med år 2004) 112 185 299 67 23 1) Redovisningen av inflyttad lokalarea började användas först år 2000. Redovisningen avseende åren 1999 2003 har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer.

6 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Jan mars Jan mars Helår Mkr 2009 2008 2008 KVARVARANDE VERKSAMHETER Intäkter Hyresintäkter 50 43 181 Intäkter entreprenader 0 9 53 Övriga intäkter 4 1 2 Nettoomsättning 54 53 236 Kostnader Energi, bränsle, vatten 20 19 57 Fastighetsdrift övrigt 19 18 70 Underhåll 10 6 32 Fastighetsskatt 1 1 3 Kostnader entreprenader 1 9 48 Summa kostnader 51 53 210 Bruttovinst 1) 3 0 26 Utvecklingskostnader 1 3 Administrationskostnader 8 11 39 Värdeförändringar fastigheter Realiserade 1 4 4 Orealiserade 5 16 116 Rörelseresultat 1 8 128 Finansnetto 4 1 13 Resultat före skatt 3 7 141 Skatt 1 6 26 Periodens resultat 4 1 115 1) Driftöverskott fastigheter 4 0 21 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 40 10 1 150 Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Jan mars Jan mars Helår Mkr 2009 2008 2008 Fakturerade tjänster 7 7 28 Nettoomsättning 7 7 28 Administrationskostnader 9 11 40 Rörelseresultat 2 4 12 Finansnetto 4 2 33 Resultat efter finansiella poster 2 2 45 Bokslutdispositioner 14 Skatt 16 Periodens resultat 2 2 47 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 09-03-31 08-03-31 08-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 738 1 526 1 657 Inventarier 1 2 1 Andra långfristiga fordringar 19 18 19 Summa anläggningstillgångar 1 758 1 546 1 677 Omsättningstillgångar Varulager 0 1 1 Kund- och hyresfordringar 13 22 27 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 6 18 Övriga kortfristiga fordringar 76 114 49 Likvida medel 0 1 1 Summa omsättningstillgångar 89 144 96 Summa tillgångar 1 847 1 690 1 773 Eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Övrigt tillskjutet kapital 2 2 2 Balanserad vinst 1 005 1 192 1 009 Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget 1 017 1 204 1 021 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 127 158 126 Summa långfristiga skulder 127 158 126 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 578 179 468 Förskott från kunder 3 2 5 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 37 4 Leverantörsskulder 28 18 48 Övriga kortfristiga skulder 94 92 101 Summa kortfristiga skulder 703 328 626 Summa skulder 830 486 752 Summa eget kapital och skulder 1 847 1 690 1 773 Summa räntebärande fordringar 0 1 1 Summa räntebärande skulder 578 179 468 Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser 14 14 14

7 Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 09-03-31 08-03-31 08-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 1 1 1 Summa materiella anläggningstillgångar 1 1 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 321 321 321 Summa finansiella anläggningstillgångar 321 321 321 Summa anläggningstillgångar 322 322 322 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 471 242 357 Övriga kortfristiga fordringar 26 30 26 Summa kortfristiga fordringar 497 272 383 Kassa och bank 0 0 0 Summa omsättningstillgångar 497 272 383 SUMMA TILLGÅNGAR 819 594 705 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Reservfond 2 2 2 Summa bundet eget kapital 12 12 12 Fritt eget kapital Balanserad vinst 219 373 266 Periodens resultat 2 2 47 Summa fritt eget kapital 221 371 219 Summa eget kapital 233 383 231 Obeskattade reserver 14 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 578 179 468 Leverantörsskulder 1 1 1 Övriga kortfristiga skulder 7 17 5 Summa kortfristiga skulder 586 197 474 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 819 594 705 Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Jan mars Jan mars Helår Mkr 2009 2008 2008 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 3 7 141 Justeringar avseende IFRS 5 20 112 Övriga ej likviditetspåverkande poster 2 8 13 27 Ökning/Minskning varulager 1 1 1 Ökning/Minskning kortfristiga fordringar 4 34 81 Ökning/Minskning kortfristiga skulder 28 38 25 Kassaflöde från den löpande verksamheten 31 16 30 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar 100 128 421 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 20 0 24 Försäljning av dotterbolag 5 7 Ökning/Minskning långfristiga finansiella fordringar 0 0 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten 80 123 391 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/Minskning kortfristiga finansiella skulder 110 114 403 Utbetald utdelning 67 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 110 114 336 Periodens kassaflöde 1 25 25 Likvida medel vid periodens början 1 26 26 Kursdifferens i likvida medel 0 0 0 Omräkningsdifferens 0 0 0 Likvida medel vid periodens slut 0 1 1 * Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter 5 20 112 Förändring periodiserade hyresrabatter 0 0 0 Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Jan mars Jan mars Helår Mkr 2009 2008 2008 Ingående eget kapital per 1 januari 1 021 1 203 1 203 Utdelning 67 Periodens resultat 4 1 115 Eget kapital vid periodens slut 1 017 1 204 1 021 Totalt antal aktier är 100 000 st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten.

8 Noter 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen för första kvartalet 2009 har, i likhet med årsbokslutet för 2008, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2.2, Redovisning för juridiska personer. Denna kvartalsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för 2008 med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari 2009. Endast de förändringar som har haft en effekt på koncernen omfattas av redogörelsen. Nya eller omarbetade standarder IFRS 8 Rörelsesegment Denna standard kräver upplysningar om koncernens rörelsesegment och ersätter kravet på att bestämma primära och sekundära segment i koncernen. Implementeringen av denna standard har inte haft någon effekt på koncernens finansiella ställning. Implementeringen av IFRS 8 har inte givit upphov till några andra segment än de som rapporterades som primära enligt IAS 14. Information om segment visas i not 2, inklusive omarbetade jämförelsetal. Omarbetad IAS 1 Utfomning av finansiella rapporter Standarden delar upp förändringar i eget kapital till följd av transaktioner med ägare och andra förändringar. Uppställningen över förändringar i eget kapital kommer endast att innehålla detaljer avseende ägartransaktioner. Därutöver introducerar standarden begreppet Rapport över totalresultat (statement of comprehensive income) som visar alla poster avseende intäkter och kostnader som tidigare redovisats i eget kapitalräkningen, antingen i en enskild uppställning, eller i två sammanhängande uppställningar. Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning. IAS 23 Lånekostnader (omarbetad) Den omarbetade versionen kräver aktivering av lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång, som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Koncernens tidigare princip var att kostnadsföra lånekostnader i den takt de uppstod. I enlighet med övergångsreglerna för detta tillägg i IAS 23 har koncernen valt att tillämpa dessa framåtriktat. Lånekostnader aktiveras därför på denna typ av tillgångar som börjar aktiveras den 1 januari 2009 och därefter. Under de tre månaderna fram till 31 mars 2009, har dock inga lånekostnader aktiverats för pågående nyanläggningar som tar lång tid i anspråk, då det endast rört sig om beloppsmässigt små projekt som påbörjats.

9 2 segmentrapportering nettoomsättning (Mkr) kostnader (Mkr) driftöverskott (Mkr) överskottsgrad (%) Verkligt värde (Mkr) Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars 31 mars 31 mars Område 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 Norra Sverige 16,3 17,5 12,3 13,2 4,0 4,3 25,0 24,6 491 370 Mellansverige 21,3 14,7 26,4 20,4 5,1 5,7 neg neg 817 749 Södra Sverige 16,5 11,1 10,6 9,2 5,9 1,9 45,8 17,4 388 346 Övrig koncern 1,3 66,2 85,0 58,8 83,7 7,4 neg neg 42 61 Eliminering 0,9 56,9 83,4 49,1 82,5 7,8 Totalt 54 53 51 53 4 0 7,2 1,5 1 738 1 526 investering (Mkr) avkastningskrav (%) yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Uthyrningsgrad (%) Jan mars Jan mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars Område 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 Norra Sverige 55 20 8 13 7 12 183 449 223 704 73 73 54 53 Mellansverige 41 93 8,5 10 7 8,5 253 938 249 304 110 106 52 56 Södra Sverige 4 15 7,5 10,5 7 9 130 430 132 725 49 45 60 61 Övrig koncern 0 0 0 0 Totalt 100 128 7,5 13 7 12 567 817 605 733 232 224 55 56 I Norra Sverige ingår under 2009 Östersund, Sollefteå och Falun. Under 2008 ingick även Boden (6 månader) i detta segment. I Mellansverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Visby har från och med 1 januari 2009 flyttats från Södra Sverige till Mellansverige. Jämförelsesiffrorna har justerats i motsvarande mån.

10 Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttovinst Resultat efter av- och nedskrivningar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus drift-, underhålls- och fastighetsskattekostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/ bolags form och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyres gäst kategorier är aktie bolag, stat, handels bolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för latent skatt 28 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskriv ningar och avdrag för andra ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investeringsverksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i netto uthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet dividerat med nettoomsättningen. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Rapporttillfällen Delårsrapport januari juni.... 17 augusti 2009 Delårsrapport januari september... 30 oktober 2009 Bokslutskommuniké... 29 januari 2010 Årsredovisning... mars 2010 Hållbarhetsredovisning... mars 2010 Verkställande direktör Håkan Steinbüchel har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport Örebro den 29 april 2009 Vasallen AB (publ) Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och Finansdirektör Leif Rytter, tel 019-764 86 20 eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel 019-764 86 01. Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, 701 44 Örebro Tel 019-764 86 00 Fax 019-764 86 60 E-post: info@vasallen.se www.vasallen.se (Org. nr: 55 64 75-4793)