D e l å r s r a p p o r t

Transkript

1 D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i j u n i Nettoomsättningen uppgick till 104 (115) Mkr, varav hyresintäkter 88 (73) Mkr Driftöverskottet ökade till 6 (1) Mkr Rörelseresultatet uppgick till 44 (5) Mkr medan resultat före skatt blev 47 (14) Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 42 (8) Mkr Värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 27 (27) Mkr Uthyrningen uppgick till (35 000) kvm lokalarea Investeringarna ökade till 196 (167) Mkr Ekonomiska data Jan juni Jan juni Helår Mkr Förändring, % 2007 Nettoomsättning Hyresintäkter Driftöverskott fastigheter Värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Resultat efter skatt Balansomslutning Eget kapital Periodens kassaflöde Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % Soliditet, % Hyresavtalen som tecknats under andra kvartalet med Räddningstjänsten, Landstinget och Åklagarmyndigheten om ca kvm fullbordar samarbetsprojektet Certus i Östersund. I projektet ingår också Polismyndigheten i Jämtland samt SOS Alarmering. I och med detta så är Fyrvalla i stort sett fullt uthyrt. Håkan Steinbüchel, Verkställande Direktör

2 Vasallens vision är att vara Sveriges främsta fastighetsutvecklare med fokus på omvandling av unika objekt till attraktiva fastigheter. Affärsidén är att skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Verksamheten Den svenska ekonomin har mattats av under 2008 och bedöms ha en svag tillväxt de närmaste kvartalen. Det är den svagare internationella konjunkturen och mer pessimistiska hushåll som bidrar mest till konjunkturnedgången. Riksbanken höjde reporäntan till 4,5 procent i juli och varslade då också om att eventuellt höja reporäntan upp till 5 procent under året. Marknadens aktörer som tidigare gjort bedömningen att reporäntan skulle sänkas under hösten och fortsätta att sänkas under 2009 har nu svängt och gör också bedömningen att det kan bli nödvändigt med ytterligare räntehöjningar i syfte att dämpa inflationsförväntningarna. Flera bedömare, däribland konjunkturinstitutet och SEB, tror på en räntesänkning under Oron på kreditmarknaden under hösten 2007 har inneburit att vi har en fastighetsmarknad med högre räntor och banker som kräver högre marginaler. Börsen har svängt kraftigt och det råder fortsatt osäkerhet på finansmarknaden. Omsättningen på fastighetsmarknaden var hög under Den totala transaktionsvolymen nådde upp till 146 miljarder kronor, den näst högsta någonsin. Under 2008 har transaktionsvolymen minskat till följd av kreditåtstramningen samt stigande direktavkastningskrav vilket medför att priserna sjunker. Sysselsättningstillväxten bedöms avta under andra halvåret för att sedan åter öka under nästa år när konjunkturnedgången bryts. Vasallen finns på många olika marknader med varierande förutsättningar. Det är en utmaning att vara så spridd i landet varför vår lokala närvaro och marknadskännedom är väsentlig för ett lyckat resultat. Verksamheten har varit inriktad på att hyra ut koncernens befintliga byggnadsbestånd och att skapa byggrätter för framförallt nya bostäder men även till viss del för verksamheter. Efterfrågan på lokaler på de flesta av Vasallens orter är fortsatt bra men har mattats av något jämfört med föregående år. Under första halvåret hyrdes (35 000) kvadratmeter ut med hyreskontrakt som har en längd om ett år eller mer. Samtidigt med uthyrningen av kommersiella lokaler så förbereder Vasallen för bostadsexploatering på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete eller förberedelse för planarbete avseende större bostadsexploatering inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm. Enligt konjunkturinstitutet antas bostadsinvesteringarna plana ut på en hög nivå. Efterfrågan på bostäder förväntas vara relativt hög de närmaste åren. Bostadsproduktionen har numera nått sådana nivåer att den relativt väl klarar av att tillgodose den högre efterfrågan. Det överhettade läget på byggmarknaden medför att entreprenadpriserna ökat kraftigt. Det får till följd att kostnaderna för hyresgästanpassningar och andra investeringar i anläggningarna har ökat markant under det senaste året. De kraftigt höjda entreprenadpriserna har försvårat uthyrningen framför allt på svagare orter med låga marknadshyror. De två senaste årens kraftiga nyuthyrning har medfört att Vasallens investeringar ökat kraftigt under Totalt investerades 197 (167) Mkr under första halvåret och återstående projektportfölj för att anpassa lokaler, mark och övrig infrastruktur enligt de tecknade hyresavtalen uppgår till 546 Mkr. Vid halvårsskiftet uppgick det samlade fastighetsvärdet till (1 206). Nyuthyrningen 2007 bidrog starkt till att värdeutvecklingen i Vasallens fastighetsbestånd blev bra. Under 2008 har den finansiella krisen medfört en viss ökning av direktavkastningskraven på de flesta av orterna där Vasallen verkar. Det innebär att den positiva värdeutvecklingen av fastighetsbeståndet nu bryts. Höjningen av direktavkastningskraven med 0,25-0,5 procent innebär en sänkning av marknadsvärdet på koncernens fastighetsbestånd med 60 Mkr. En annan värdepåverkande faktor i negativ riktning utgör också beskeden från Räddningsverket om reträtt från Kristinehamn och Sollefteå samt Apoteksbolagets besked om att Distansapoteket i Sollefteå ska stängas. I Kristinehamn och Sollefteå finns dock hyresavtal med lång återstående kontraktstid vilket medför att den negativa värdepåverkan begränsas. Under perioden har utvecklingen av markområden för bland annat bostäder gått framåt vilket medfört att marknadsvärdena på dessa höjts något. Netto uppgår därmed försämringen av marknadsvärdena till 32 Mkr. Realiserade värdeökningar föreligger med 5 Mkr hänförligt till tidigare genomförda fastighetsförsäljningar. Mål Under 2007 gjordes en översyn av målen vilket resulterade i omformulerade mål för 2008 som bygger på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Vasallens bolag ska efter tre års verksamhet uppnå ett positivt driftnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Nyuthyrningen i koncernen ska uppgå till minst kvadratmeter. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens gemensamma värdegrund ska genomsyra allt arbete. 100 procent av Vasallens medarbetare ska ge betyget 4 5 på en femgradig skala vad gäller efterlevnad av de gemensamma värderingarna. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för 2008 är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 115 kwh/kvadratmeter.

3 Samtliga byggnader ska energideklareras före utgången av I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Koncernens avkastningsmål mäts över en femårsperiod. De två senaste åren översteg avkastningen målet. I den senaste prognosen som gjorts för 2008 är bedömningen att avkastningen försämras men att utfallet som ett genomsnitt över de senaste fem åren ändå når målet. Soliditetsmålet kommer sannolikt att uppnås medan målet för räntetäckningsgrad inte kommer att uppnås under 2008 på grund av den försämrade värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet. Fem av tolv bolag bedöms inte klara treårsmålet, positivt driftnetto. För två av bolagen har utvecklingen tagit längre tid än vad som från början beräknats och för de övriga tre pågår stora ombyggnader vilket ökar på drift- och underhållskostnaderna samtidigt som hyresintäkterna ännu inte börjat strömma in. EVA-målet uppnåddes inte under Den främsta orsaken till detta är att Vasallen är inne i en intensiv investeringsfas samtidigt som hyresintäkterna från nya avtal ännu inte börjat falla ut. Driftsresultatet för 2008 bedöms bli något bättre vilket kommer att påverka EVA i positiv riktning. I fjolårets avstämning med hyresgästerna gavs Vasallen bra betyg, NKI 77 i genomsnitt, som dock inte räcker riktigt fram till målet 80. Hyresgästenkäterna som är icke anonyma utgör en god grund för dialog med våra hyresgäster så att rätt åtgärder kan sättas in för att öka nöjdheten. Nästa avstämning kommer att äga rum under hösten Medarbetarenkäten som genomfördes under november december 2007 visar på att medarbetarna i huvudsak är nöjda sina arbetsuppgifter och med Vasallen som arbetsgivare. Utöver ovanstående mål formuleras också årsspecifika mål. För 2007 satte Vasallen upp uthyrningsmålet kvadratmeter nyuthyrning med avtal som sträcker sig längre än ett år. Målet överträffades med god marginal, kvadratmeter, vilket har lett till en bra värdetillväxt för Vasallens fastighetsbestånd. För 2008 är målet kvadratmeter. Till och med andra kvartalet uppnåddes kvadratmeter uthyrda på längre avtalstid än ett år. Föregående år klarade Vasallen målet att sjukfrånvaron inte ska överstiga 3 procent med 2,85 procent. Övriga mål är helt eller delvis nya för 2008 och kommer att följas upp senare under året. Koncernens resultat och ställning Koncernens nettoomsättning uppgick till 104 (115) Mkr varav hyresintäkter 88 (73) Mkr. Driftöverskottet ökade till 6 (1). Värdeförändringen i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 27 (27) Mkr, varav orealiserad värdeförändring 32 (25) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 44 (5) Mkr medan resultatet efter skatt blev 47 (14) Mkr. Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 1 (1) Mkr. Koncernens kassaflöde uppgick till 24 ( 240) Mkr. Av Vasallens kreditram om 900 Mkr hos Swedbank var 282 ( ) Mkr utnyttjade vid periodskiftet. Uthyrningsgrad % Procent av kontrakterad årshyra per hyresgästkategori Övriga, 3% Privatpersoner, 1% Aktiebolag, banker och försäkringsbolag, 36% Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa Kontor Utbildning Stat, kommuner och landsting, 60% Procent av kontrakterad lokalyta per branschkategori Övriga, 5% Finans och fastighet, 4% IT och Telecom, 1% Dagligvaror, 2% Offentlig verksamhet, 36% Industrivaror och tjänster, 20% Sällanköpsvaror och tjänster, 32% Verkstad/lager Övrigt 2008 Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj uppgick vid halvårsskiftet till ett årligt hyresvärde om 223 (206) Mkr fördelat på 625 (665) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till ( ) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 55 (53) %. 3

4 Under första halvåret har nya kontrakt tecknats på (35 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 13 (10) Mkr. Netto är kontraktsportföljen under januari juni i stort sett oförändrad sedan årsskiftet på grund av att en del kortare kontrakt sagts upp. Vasallens kontraktsportfölj har en genomsnittlig bindningstid om sju år. De tio mest värdefulla kontrakten har en genomsnittlig bindningstid om drygt tio år. Kontraktsportfölj, Mkr årshyra ff BO Investeringar Investeringarna uppgick till 196 (167) Mkr i byggnader och anläggningar. Under halvåret fattades beslut om nya investeringar till ett totalt värde av 155 (63) Mkr. Återstående beslutad investeringsvolym uppgår till 546 (452) Mkr. De största investeringarna som nu genomförs är ombyggnad för Campus etapp 2 med bl a komvux inom Eldsund i Strängnäs, om- och tillbyggnad för Gotlands kommun på Visborg i Visby samt ombyggnad för Polismyndigheten inom Certusprojektet på Fyrvalla i Östersund. Investeringssumman för dessa tre projekt uppgår totalt till cirka 611 Mkr, varav återstår att investera 431 Mkr. Kontrakterad lokalarea Uthyrbar LOA, tkvm Kontrakterad LOA, tkvm Kontrakterad årshyra, Mkr Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen 2007 sid Inga väsentliga förändringar har skett som ändrar dessa redovisade risker. Medarbetare Vid kvartalsskiftet var 60 (69) personer anställda i Vasallen varav 26 (28) kvinnor och 34 (41) män. Förändringen jämfört med samma period föregående år utgörs i huvudsak av försäljningen av dotterbolaget I22 Vasallen AB i Kiruna vilket medförde att 4 medarbetare övergick till nya ägaren, LKAB, samt personalminskning på huvudkontoret i Örebro. De två anställda vid A8 Vasallen i Boden ingår i ovanstående eftersom bolaget såldes 1 juli. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 14 (15) Mkr. Intäkterna från finansiella tillgångar uppgick till 18 (21) Mkr varav 18 (12) Mkr avser intäkter från koncernbolag. Kostnaderna, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 20 (21) Mkr. Rörelseresultatet blev 6 ( 6) Mkr medan resultatet efter skatt uppgick till 1 (8) Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick per 30 juni till 0 (0) Mkr. Händelser efter balansdagen Den 1 juli övergick Vasallens dotterbolag i Boden till Bodens kommun. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde om 4,8 Mkr. Styrelseledamoten Lars Johnsson avgick under augusti på egen begäran ur Vasallens styrelse. 4

5 koncernens tioårsöversikt redovisning enligt IFRS Mkr Resultaträkning Nettoomsättning varav hyresintäkter Driftnetto fastigheter Värdeförändringar fastigheter (IFRS fr o m 2004) Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Årets resultat Balansräkning Anläggningstillgångar 1) varav pågående nyanläggningar Omsättningstillgångar Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Balansomslutning Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Nyckeltal Överskottsgrad, % Direktavkastning, % Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på sysselsatt kapital, % Rörelsemarginal, % Vinstmarginal, % Soliditet, % Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm Kontrakterad lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm varav inflyttad, tusen kvm 2) Uthyrningsgrad exkl utländska fastigheter, % Kontrakterad årshyra Fastighetsförvärv Investeringar i fastigheterna exkl förvärv Fastighetsförsäljningar Fastighetsvärde Realisationsvinst (t o m år 2003) Värdeförändringar fastigheter (IFRS, fr o m år 2004) ) Exklusive finansiella tillgångar. 2) Redovisningen av inflyttad lokalarea började användas först år Redovisningen avseende åren har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. 5

6 koncernens Resultaträkning i sammandrag Jan juni Jan juni Apr juni Apr juni Helår Mkr KVARVARANDE VERKSAMHETER Intäkter Hyresintäkter Intäkter entreprenader Övriga intäkter Nettoomsättning Kostnader Energi, bränsle, vatten Fastighetsdrift övrigt Underhåll Fastighetsskatt Kostnader entreprenader Summa kostnader Bruttovinst 1) Utvecklingskostnader Administrationskostnader Värdeförändringar fastigheter Realiserade Orealiserade Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat från kvarvarande verksamheter ) Driftöverskott fastigheter Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag Jan juni Jan juni Apr juni Apr juni Helår Mkr Fakturerade tjänster Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutdispositioner 30 Skatt 12 Periodens resultat koncernens Balansräkning i sammandrag Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Kund- och hyresfordringar Fordringar avseende pågående entreprenaduppdrag Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Skulder avseende pågående entreprenaduppdrag Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Summa räntebärande fordringar Summa räntebärande skulder Ställda säkerheter inga Inga Inga Eventualförpliktelser 14 Inga 14 6

7 moderbolagets Balansräkning i sammandrag Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Övriga kortfristiga fordringar Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga koncernens Kassaflödesanalys i sammandrag Jan juni Jan juni Helår Mkr Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar avseende IFRS Övriga ej likviditetspåverkande poster Ökning/Minskning varulager Ökning/Minskning kortfristiga fordringar Ökning/Minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Försäljning av dotterbolag Ökning/Minskning kortfristiga finansiella placeringar Ökning/Minskning långfristiga finansiella fordringar 0 18 Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/Minskning kortfristiga finansiella skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Kursdifferens i likvida medel Omräkningsdifferens Likvida medel vid periodens slut * Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter Förändring periodiserade hyresrabatter Förändringar i koncernens eget kapital Jan juni Jan juni Mkr Ingående eget kapital per 31 december Utdelning Periodens resultat 42 8 Eget kapital vid periodens slut Totalt antal aktier är st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 7

8 Noter 1 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34. För moderbolaget tillämpas RFR 2:1 Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts som i årsredovisningen Vasallen tillämpar fr o m 2005 IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana som de har antagits av EU. Vasallen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att avskrivningar och eventuella nedskrivningar på förvaltningsfastigheter försvinner och att vinster vid fastighetsavyttringar förändras och istället utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och värde åsatt vid senaste värdering, dvs en realiserad värdeförändring. Vinsten vid fastighetsförsäljningar hanteras som en omvärderingseffekt och inte som ett realisationsresultat från fastighetsförsäljningar. 2 Rapportering för segment, Mkr nettoomsättning resultat före skatt Jan juni Jan juni Jan juni Jan juni Område Norra Sverige 35,5 33,9 1,0 3,6 Mälardalen 22,5 10,8 33,4 28,0 Södra Sverige 30,3 29,2 10,3 11,1 Övrig koncern 156,1 161,9 12,9 14,1 Eliminering 140,3 120,6 15,2 20,7 Summa 1) ) varav uthyrning av lokaler varav entreprenadverksamhet Koncernen är organiserad i geografiska områden vilket utgör det primära segmentet. Det sekundära segmentet utgörs av uthyrning av lokaler respektive entreprenadverksamhet. I Norra Sverige ingår under 2008 Boden, Östersund, Sollefteå och Falun. Under 2007 ingick även Kiruna i detta segment. I Mälardalen ingår Strängnäs, Vaxholm och Södertälje. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås, Visby och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat efter av- och nedskrivningar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus drift-, underhålls- och fastighetsskattekostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolagsform och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyresgästkategorier är aktiebolag, stat, handelsbolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för latent skatt 28 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och avdrag för andra ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/ erlagd ränta, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investeringsverksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i nettouthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet dividerat med nettoomsättningen. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. 8

9 Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Örebro den 27 augusti 2008 Holger Wästlund Jens Engwall Biljana Bozic Ordförande Vice ordförande Marianne Förander Lena Hedlund Tomas Werngren Håkan Andershed Charlotta Westerberg Arbetstagarrepresentant Arbetstagarrepresentant Håkan Steinbüchel Verkställande direktör 9

10 Revisors rapport över översiktlig granskning av delårsrapport upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen Till styrelsen i Vasallen AB Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Vasallen AB per den 30 juni 2008 och perioden 1 januari 30 juni Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att den bifogade delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 27 augusti Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Rapporttillfällen Delårsrapport januari september oktober 2008 Bokslutskommuniké januari 2009 Årsredovisning mars 2009 Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och Finansdirektör Leif Rytter, tel eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, Örebro Tel Fax E-post: info@vasallen.se (Org. nr: )