Taxering av fastigheter skapade genom tredimensionell fastighetsbildning

Taxering av fastigheter skapade genom tredimensionell fastighetsbildning - En studie av 3D:s inverkan på fastighetstaxering generellt och taxeringsmodeller specifikt Författare: RICKARD HELLEMAR Handledare: HANS LARSSON Examinator: THOMAS KALBRO 1

Förord Ett 20 poängs examensarbete är avslutningsmomentet i lantmäteriutbildningen vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Detta examensarbete har utförts vid institutionen för infrastruktur, enheten för fastighetsvetenskap. Uppdrag är givet av Lantmäteriet i Gävle, enheten för Fastighetsuppdrag inom divisionen fastighetsbildning. Jag vill rikta ett stort tack till hela enheten för Fastighetsuppdrag (FQU) på Lantmäteriet som hjälpt och stöttat hela vägen. Ett särskilt tack till Hans Larsson och Hans Söderblom, FQU, som alltid funnits till hands under arbetets gång. 2

Abstract... 6 Sammanfattning... 7 1. Inledning... 8 1.1 Bakgrund... 8 1.1.1 Taxering... 8 1.1.2 Vad är 3D?... 10 1.1.3 Varför införs 3D?... 10 1.1.4 3D i skrivande stund... 12 1.1.5 Byggherrarnas vision... 12 1.1.6 3D i andra länder... 12 1.2 Syfte... 13 1.3 Avgränsning... 14 1.4 Metodik... 14 1.5 Disposition... 14 2. Värdering vid taxering av 2D... 16 2.1 Värderingsregler och värderingmetoder i FTL... 16 2.1.1 Marknadsvärde... 16 2.1.2 Värdefaktorer... 16 2.1.3 Värdeområden... 16 2.1.4 Riktvärdekarta... 16 2.1.5 Riktvärdeangivelse... 17 2.1.6 Riktvärde... 17 2.2 Värderingsmetoder... 17 2.2.1 Ortsprismetoden... 17 2.3 Värderingsmodeller för 2D... 17 2.3.1 Värderingsmodell för småhus... 17 2.3.2 Värderingsmodell för hyreshus... 19 3. Påverkan av 3D på befintliga värderingsmodeller... 21 3.1 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde för småhus... 21 3.1.1 Ålder... 21 3.1.2 Storlek... 21 3.1.3 Standard... 22 3.1.4 Byggnadskategori... 23 3.1.5 Fastighetsrättsliga förhållanden... 24 3.1.6 Stamtomt... 25 3.1.7 Värdeordning... 27 3.2 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde för tomtmark tillhörande småhus... 27 3.2.1 Storlek... 28 3.2.2 Vatten och avlopp... 31 3.2.3 Fastighetsrättsliga förhållanden... 31 3.2.4 Typ av bebyggelse... 32 3.2.5 Närhet till strand... 33 3.2.6 Läge i höjd... 34 3

3.2.7 Fri utsikt... 34 3.3 Justering för säregna förhållanden för 3D... 35 3.3.1 Justering av säregna förhållanden beträffande trädgårdsanläggningar... 35 3.4 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde för hyreshus... 36 3.4.1 Lägenhetstyp... 36 3.4.2 Hyra... 36 3.4.3 Ålder... 37 3.5 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde för tomtmark tillhörande hyreshus... 39 3.5.1 Storlek... 40 3.5.2 Typ av bebyggelse... 42 3.6 Kontaktperson skatteförvaltningen... 42 3.7 Gåshaga Pirar... 43 4. Ortsprismetoden specifikt för 3D?... 45 5. Övervägandeprincipen... 47 5.1.1 Skattelindring för fastighetsägaren?... 47 5.1.2 Taxering beroende av arkitektur... 47 5.1.3 Trängkåren 6... 49 6. Diskussion och slutsats... 51 Litteratur och källor... 54 4

Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Riktvärdeangivelse för Gåshaga Strand och Gåshaga Pirar. Frågor ställda under intervju med Haapaniemi, M & Hall, B. & Sölscher, C E under hösten och vintern 2002. Bilaga 3 Frågor ställda under intervju med Bäckman, S. & Weideskog, T. under hösten 2002 Bilaga 4 Frågor ställda under intervju med Ringdahl, T. under vintern 2002 Bilaga 5 Frågor ställda under intervju med Håkansson, K. under vintern 2003 Bilaga 6 Frågor ställda under intervju med Larsson, L E. & Liljegren, S Å. under vintern 2003 5

Abstract Title: Author: Institution: Supervisor: Key words: 3D and real estate taxation. - a study of the influence from 3D on real estate taxation generally and the taxation models specially. Rickard Hellemar The institution of Real Estate Planning and Land Law at the Royal Institute of Technology (KTH). Hans Larsson 3D, 2D, real estate taxation, valuation models, value factors, value zones, small house, apartment house, sales comparison method. The introduction of three dimensional property formation (3D) will affect the swedish real estate situation. This demands, in some sense, a new way of thinking in the real estate business. This report deals with how the 3D will affect the existing valuation models for taxation. With the introduction of 3D, the real estate taxation will be affected. Thereby the valuation models require great adjustments or even completely new models need to be shaped. This study focus on how the valuation models of today need to be changed when 3D is introduced. The models that are being examined are those for small houses and apartment houses. How will the sales comparison method be affected of the introduction of 3D? Will the method be differentiated depending on 2D or 3D, or can the same method be used regardless of the property formation? The answer this report reaches, is that everything depends of how many relevant sales of 2D and 3D that are being made in the specific region. Different laws are strongly influenced of 3D. Will, for example, the predominate principle (övervägande principen) continue to exist in the same shape as today? Undoubtedly 3D will, in large proportions, compensate this principle. 6

Sammanfattning Titel: Författare: Institution: Uppdragsgivare: Handledare: Nyckelord: Taxering av fastigheter skapade genom tredimensionell fastighetsbildning en studie av 3D:s inverkan på fastighetstaxering generellt och taxeringsmodeller specifikt. Rickard Hellemar Institutionen för infrastruktur, enheten för fastighetsvetenskap. Lantmäteriet, Gävle, enheten för fastighetsuppdrag, FQU Hans Larsson, Lantmäteriet 3D, 2D, fastighetstaxering, värderingsmodeller, värdefaktorer, värdeområden, småhus, hyreshus, ortspris- metod, anläggningsfastighet och anläggningsutrymme Införandet av tredimensionell fastighetsbildning (3D) kommer att påverka den svenska fastighetsbranschen. Därmed krävs, i viss mån, ett nytänkande. Rapporten behandlar hur 3D påverkar befintliga värderingsmodeller för fastighetstaxering. Fastighetsmarknaden kommer på ett eller annat sätt att influeras av 3D. I och med införandet av 3D kommer fastighetstaxeringen att påverkas. Därmed kommer också dagens värderingsmodeller att behöva revideras eller nya modeller skapas. Studien har fokuserats kring huruvida dagens värderingsmodeller behöver förändras vid införandet av 3D. De modeller som undersökts är för småhus och hyreshus. Hur påverkas ortsprismetoden av 3D? Ska metoden differentieras, beroende på om det är 2D eller 3D? Eller kan de båda fastighetsbildningssätten jämföras i en och samma ortsprismetod? En stor del av svaret ligger antagligen i det antal relevanta köp som görs, detta för att få ett vettigt underlag för taxeringen. Kommer övervägandeprincipen i fastighetstaxeringslagen att finnas kvar i sin nuvarande form? Otvivelaktigt kommer 3D att till stor del ersätta denna princip. 7

1. Inledning 1.1 Bakgrund Införandet av tredimensionell fastighetsbildning kräver en del nytänkande i svensk fastighetstaxering. Lagar måste ändras för att trygga rättsäkerheten, värderingsmodeller för fastighetstaxering och skattetekniska problem måste lösas. I rapporten används hädanefter förkortningen 3D för fastighet skapad genom tredimensionell fastighetsbildning. Förkortningen 2D används för fastighet som tillkommit genom tvådimensionell fastighetsbildning. Innan jag går in på 3D är det lämpligt att läsaren har klart för sig hur fastighetstaxering går till i dagsläget. 1.1.1 Taxering 1 Fastighetstaxering sker vid allmän och särskild fastighetstaxering. När fastigheter taxeras fattas följande huvudsakliga beslut: - hur de ska indelas i taxeringsenheter, - om taxeringsenheterna är skattepliktiga eller ej, - vilken typ av taxeringsenhet de utgör, och - vilket taxeringsvärde de ska åsättas. Taxering innebär att fastighetens taxeringsvärden, skatteplikt (vissa byggnader faller utanför skatteplikten, dessa kallas specialbyggnad), typ av taxeringsenhet undersöks. De byggnader som inte är specialbyggnader och sålunda skattepliktiga ska åsättas taxeringsvärde. Vad taxeras Det som i första hand taxeras är fastighet. Men även byggnad på annans mark, dvs. lös egendom ska taxeras som om den vore en fastighet. 2 Vad som är fastighet regleras i 1-2 kap. Jordabalken, (JB). Där kan läsas att fastighet är: - jord, - allmänna fastighetstillbehör, - byggnadstillbehör och - industritillbehör. Även viss lös egendom taxeras, dessa är: 1 Kapitel 1.1.1 grundas i sin helhet på LMV Rapport 2002:10. 2 1 kap. 4 FTL 8

- byggnad på annans mark och - byggnadstillbehör till sådan byggnad och industritillbehör för verksamheten om tillbehören ägs av byggnadens eller fastighetens ägare. Markanläggning som är lös egendom, dvs. som ligger på annans mark ska inte taxeras. En markfastighet kan vara: - mark som tillhör enskild fastighet, - andel i samfälld mark och - servitutsrätt till mark. Taxeringsintervall Allmän fastighetstaxering sker vartannat år. 3 Särskild fastighetstaxering sker varje år. Särskild taxering inträffar inte då fastigheten taxeras genom allmän fastighetstaxering samma år. Allmän fastighetstaxering (AFT) sker från och med 2003 vartannat år uppdelat på olika kategorier enligt följande sexårscykel: 2003, AFT03 småhusenheter 2005, AFT05 lantbruksenheter 2007, AFT07 hyreshus-, industri- och specialenheter 2009, AFT09 småhusenheter, osv. Mellan de ovan nämnda allmänna fastighetstaxeringar genomförs förenklad fastighetstaxering (FFT) tredje året efter den allmänna fastighetstaxering enligt följande system: 2004, FFT04 hyreshusenhet 2006, FFT06 småhusenheter 2008, FFT08 lantbruksenheter 2010, FFT10 hyreshusenheter, osv. Observera att industrienheterna är undantagna från den förenklade fastighetstaxeringen och alltså bara är föremål för allmän fastighetstaxering. Den förenklade fastighetstaxeringen genomförs i stora drag på samma sätt som den allmänna fastighetstaxeringen. Förenklingen ligger dels i att någon fastighetsdeklaration i regel inte erfordras, taxeringen bygger på de uppgifter som redan finns i fastighetstaxeringsregistret, (FTR), dels i vissa förenklingar vid förberedelsearbetet som t.ex. att någon ny värdeområdesindelningen inte upprättas. Särskild fastighetstaxering, (STF) innebär att nya taxeringsvärden beräknas för de fastigheter som enligt vissa kvalifikationsregler undergått 3 16 Kap. FTL 9

förändring. Även ny- eller ombildade fastigheter erhåller nya taxeringsvärden vid STF. 1.1.2 Vad är 3D? Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter, fastslås i 1 kap. 1 Jordabalken (JB). Dessa fastigheter avgränsas enbart med gränser i horisontalplanet. De är med andra ord tvådimensionella. B A Fig. 1.1. Anläggningsfastighet A som bildats ur fastigheten B. En 3D avgränsas både i horisontal- och vertikalplanet. De blir slutna volymer. Dessa kallas anläggningsfastigheter. 4 Det blir också möjligt att bilda s.k. anläggningsutrymmen. 5 Dessa fogas till en fastighet. Både anläggningsfastigheter samt anläggningsutrymme ska vara avsedda att rymma en byggnad eller annan anläggning eller del av en sådan. 1:3 1:2 1:1 F U 1:3 1:2 1:1 Figur 1.2. exemplifierar när anläggningsfastigheter har tillhörande anläggningsutrymmen. F är ett boningshus och U ett garage. I F finns anläggningsfastigheter och i U anläggningsutrymmen. Fig. 1.2. Tre stycken anläggningsfastigheter med tillhörande anläggningsutrymmen. 1.1.3 Varför införs 3D? Problematiken grundar sig i den obegränsade höjd fastigheter har. Idag löses detta genom olika former av nyttjanderätter. I olika sammanhang har kommuner och byggföretag pekat på projekt där det nuvarande regelverket framstår som otillräckligt. 6 Det handlar ofta om större och komplicerade byggnadskonstellationer. Sådana anläggningar är exempelvis köpcentrum, spårcentrum, tunnelbyggen och ledningar. 4 Lagrådsremiss, den 19 december 2002, sid. 6 5 Lagrådsremiss, den 19 december 2002, sid. 6 6 Utkast till lagrådsremiss 2002-08-26, sid. 73 10

Fig. 1.3. På Liljeholmstorget samsas många olika markanvändningar. Vid den typen av projekt kan 3D vara en lösning. Det som idag möjliggörs genom servitut och ledningsrätter kan med 3Dutnyttjande skapa mindre komplicerade fastighetsbildningar. I dagsläget uppkommer problem att hålla ordning och reda på exempelvis servitut och ledningsrätter. Med 3D är det möjligt att vissa av dessa nyttjanderätter blir onödiga och därmed förenklas fastighetsbildningen. Exemplen där 3D kan användas är naturligtvis många. För hus blir följande tre alternativ troligen vanligt förekommande: 1. 2. 3. 2:2 2:1 1:3 3:3 1:2 3:2 1:1 3:1 Fig. 1.4. Tre stycken olika appliceringsmöjligheter för 3D. Bild 1 i fig. 1.4 föreställer ett befintligt hus där tre stycken fastigheter bildats. Bild 2 visar påbyggnad av fastighet 2:2 på taket på en befintlig fastighet 2:1. Sista bilden illustrerar ett helt nytt hus. Där bildas tre stycken fastigheter redan från början. Det kan antas att behovet av 3D-utnyttjande kommer att öka i framtiden 7. Detta eftersom de framtida ny- eller ombyggnationer inom tätorterna kommer att behöva ske på redan bebyggd mark. Genom denna möjlighet att med 3D bebygga befintliga fastigheter ökar effektiviteten av markanvändningen i stadskärnor. Förvaltningen effektiviseras eventuellt vid införandet av 3D. Det som tidigare varit en fastighet och därmed en ägare kan delas upp i flera fastigheter. Flera fastigheter generar flera olika ägare. Dessa olika fastighetsägare ges möjlighet att specialisera sig på det område de verkar 7 Utkast till lagrådsremiss 2002-08-26, sid. 74 11

inom. Därmed ökar möjligen specialiseringsgraden i svensk fastighetsförvaltning. 8 Antag att ett garageplan kan bilda en fastighet. Ägaren till denna fastighet specialiserar sig på att driva just garagerörelse. 1.1.4 3D i skrivande stund De nya reglerna angående 3D kommer träda i kraft den 1 juli 2003. Bildandet av anläggningsfastigheter och anläggningsutrymmen kan ske först fr.o.m. 1 januari 2004. 9 Det ska, tillsvidare, inte vara möjligt att bilda 3D för bostadsändamål, såvida inte fastigheten är ägnad att rymma minst fem stycken bostadslägenheter. Alltså är det till en början inte möjligt att bilda typen småhus vid 3D. Det innebär att inga ägarlägenheter skapas. Anläggningsfastigheter och anläggningsutrymmen ska bildas enligt allmänna villkor för fastighetsbildning. 10 3D ska endast användas när andra lösningar, t.ex. servitutslösningar, inte är lämpliga. 11 Eftersom inga anläggningsfastigheter finns vid ingången av 2004 kommer anläggningsfastigheter att åsättas ett taxeringsvärde första gången vid 2005 års taxering. 12 1.1.5 Byggherrarnas vision Vad öppnar 3D för dörrar beträffande byggande och fastighetsbildning? Dagstidningar och andra medier talar sig varma för 3D. Medierna visar upp de stora byggherrarnas bilder av hur många fler bostäder som kan byggas på redan bebyggd mark. I en artikel i DN 13 framgår att Skanska har skissat på en till fyra våningar ovanpå ett 50-tal hus i Stockholms innerstad. Därmed har Skanska hittat utrymme för cirka 2000 nya lägenheter. Vidare menar Skanska att det finns utrymme för ungefär 9000 medelstora lägenheter innanför tullarna. Detta om tre nya våningar byggdes upp på tio procent av stadens byggbara tak. Potentialen är uppenbar, menar Skanska. Tas förorterna in i beräkningarna med alla byggrätter de genererar blir det en ansenlig mängd nya möjliga bostäder. 1.1.6 3D i andra länder 3D är ingen internationell nyhet. I Europa förekommer ägarlägenheter exempelvis i Italien, Frankrike, Spanien, Holland, Belgien, Tyskland, Danmark och Norge. Ägarlägenheter finns också i Syd- och Mellanamerika samt i USA, Canada och Japan. 14 8 Eriksson, Fastighetsägarna Sverige, 2002 9 Lagrådsremiss den 19 december 2002, sid. 2 10 Promemoria 2002-11-22, sid. 2 11 Lagrådsremiss, den 19 december 2002, sid. 16 12 Promemoria 2002-11-29, sid. 8 13 Hedlund, DN, torsdagen den 29 augusti 2002 14 SOU 1996:87, sid. 97 12

Följande tre exempel är hämtade från SOU 1996:87 15. Norge Norge brukar 3D sedan 1980-talet. I tinglysingsloven kan begreppet avse både vad som vanligtvis betecknas som fast egendom och rättigheter. Samtliga fastigheter och rättigheter registreras i det norska fastighetsregistret, Grunnboken. I Norge finns lag om ägandelägenheter. Genom denna lag ges rätt till uppdelning i ägarlägenheter av både ny som befintlig bebyggelse. Uppdelningen i sektioner måste omfatta hela byggnaden. Det är också möjligt att avstycka underjordiska volymer enligt den s.k. Oslo-modellen. Det är ett system för registrering av underjordiska volymer som självständiga fastigheter. Danmark Danmark tillämpar också 3D. Främst då genom att taklägenheter byggs ovanpå en befintlig fastighet. 3D förutsätter ägarlägenheter. Utmärkande för ägarlägenheter i Danmark är att det är den fasta egendomen som delas. Ägarlägenhetssystemet är uppbyggt kring en direkt äganderätt till lägenheten i kombination med en samäganderätt till mark och gemensamma anläggningar. Det är både en rättighet och skyldighet att tillhöra den förening som ska förvalta den gemensamma egendomen. Strata Title i Australien Australien har 3D och kallar systemet Strata Title. Redan 1960 antogs den första lagstiftningen på området. Strata Title utgör en form av besittningsrätt till en volym i en byggnad. Denna volym kan lagfaras och pantsättas. Olika ägare samarbetar och detta görs genom att en samfällighetsförening bildas som ansvarar för byggnadens gemensamma delar. Om inte föreningen sköter sina åtaganden kan den bli stämd av en enskild ägare. Vid större renoveringar av byggnader är det vanligt att en exploatör köper alla delar av fastigheten. Sedan upplöser köparen 3D och renoverar byggnaden. Därefter upprättas en ny s.k. Strata Title för att senare sälja fastighetens olika delar. 1.2 Syfte Syftet med denna rapport är att analysera konsekvenser av 3D för fastighetstaxering. I synnerhet ska studien visa var skillnader kan uppstå för riktvärdekartan och befintliga värderingsmodeller vid införandet av 3D jämfört med 2D. Värderingsmodeller som analyseras är för småhus och hyreshus. Förslag ges på förändringar hos befintliga riktvärden i syfte att kunna verka också för 3D. 15 SOU 1996:87, sid. 98-124 13

Rapporten vänder sig främst till läsare med god kännedom inom fastighetstaxering. Studien är utformad på det sätt att förkunskap inom befintliga värderingsmodeller för fastighetstaxering är önskvärd. 1.3 Avgränsning Denna rapport gör inget anspråk att på något sätt vara heltäckande för analys av de konsekvenser som 3D för med sig angående taxering. Studien ska snarare ses som ett avstamp till arbetet med att hitta nya värderingsmodeller för 3D. Rapporten omfattar småhus och hyreshus. Andra värderingsenheter som industribyggnad och övrig byggnad innefattas inte av rapporten. Småhus innefattas inte i dagsläget av 3D. Troligen kommer småhus inom en snar framtid att omfattas av 3D. Därav behandlas också småhus i rapporten. Hyreshus behandlas därför att den typen troligen blir mycket vanlig vid införandet av 3D. Svar på de intervjuer som gjorts är inte citat. De svar som gavs under intervjun antecknades. Största ansträngning har gjorts för att återge svaren korrekt i rapporten. Det är endast ortsprismetoden som analyseras av värderingsmetoderna. Avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden torde inte påverkas av 3D. Därav har dessa metoder lämnats utanför denna rapport. 1.4 Metodik När rapporten genomfördes under hösten och vintern 2002 fanns beträffande taxering för 3D, inga skriftliga undersökningar gjorda. Det som fanns skrivet, generellt angående 3D, var utkast till lagrådsremiss samt promemorior från Justitie- och Finansdepartementet. Denna rapport grundar sig på det som fanns att tillgå i pränt. För övrigt grundar sig examensarbetet på rättsfallsreferat och en serie intervjuer gjorda under hösten och vintern 2002. Utöver detta har information beträffande 3D tillgodogjorts under seminarium på s.k. Lantmätardagar. 1.5 Disposition Frågeställningarna som behandlas i de respektive kapitlen avhandlas genom Problemställning, Diskussion och Förslag. Under Problemställning klargörs det aktuella problemet. Därefter kommer Diskussion. Där redovisas oftast resultatet från de intervjuer som utförts. Vidare förs ett resonemang om problemet och dess verkningar. Under Förslag redogörs för olika lösningsförslag. Dessa lösningsförslag härstammar från resultat som genereras i Diskussion. 14

Förutom detta inledande kapitel innehåller rapporten fem kapitel med följande huvudsakliga innehåll. I kapitel två ges en kortfattad bakgrund angående taxering och värdering för 2D. Denna bakgrund är nödvändig för förståelse av övriga rapporten. Viktiga termer exponeras och förklaras. De värderingsmetoder som används vid 2D namnges och ortsprismetoden förklaras mer ingående. Detta eftersom ortsprismetoden är den metod som till största del kommer att påverkas av 3D. Värderingsmodeller för hyreshus och småhus klargörs. Kapitel tre är kärnan i examensarbetet. Här analyseras värderingsmodellerna för småhus och hyreshus. I kapitel tre går jag igenom varje enskild värdefaktor. En diskussion förs hur den aktuella värdefaktorn påverkas av 3D. Därefter ges förslag på hur värdefaktorn ska ändras/kompletteras för att på ett smidigt sätt passa 3D. Även idéer angående nya värdefaktorer ges. Gåshaga Pirar exemplifierar fastigheter där tomtmark saknas. Kapitel fyra ställer frågan om ortsprismetoden ska differentieras för 3D. Bör en särskild ortsprismetod finnas för 2D respektive 3D? Är det lämpligare att samma metod innefattar båda dessa fastighetsbildningstyper? Kapitel fem behandlar 3D:s inverkan på Övervägandeprincipen. Vad inträffar med Övervägandeprincipen när större möjlighet ges till fastighetsbildning i en och samma byggnad? Finns fortfarande utrymme för Övervägandeprincipen, eller ersätts den av ökad möjlighet till fastighetsbildning? Kapitel sex är diskussion och slutsats. Här redovisas de viktigaste resultaten som rapporten genererat. 15

2. Värdering vid taxering av 2D 16 2.1 Värderingsregler och värderingmetoder i FTL 2.1.1 Marknadsvärde Marknadsvärde kan sägas vara allmänt saluvärde eller som IVSC 17 och TEGOVOFA 18 redovisat i Approval European Property Valuation Standards. Här definieras marknadsvärde som: Market value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm slength transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently an without compulsion. Det är marknadsvärdet som utgör basen för fastighetstaxeringen. 2.1.2 Värdefaktorer Värdering ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. 19 Det är alltså inte möjligt att bestämma värdet för en värderingsenhet utan att först bestämma de värdefaktorer som enligt FTL ska beaktas. 2.1.3 Värdeområden Riket ska indelas i värdeområden för byggnader och ägoslag, som ska värderas med utgångspunkt i riktvärden. Värdeförhållandena inom ett värdeområde ska i allt väsentligt vara enhetliga. Värdeområde ska därför bestämmas på det sätt att inverkan av de värdefaktorer, som särskilt beaktas vid riktvärdets bestämmande, ska kunna bedömas enligt enhetliga regler 20. 2.1.4 Riktvärdekarta Med riktvärdekarta avses en karta (kartbild) på vilken anges gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter samt de riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som ska gälla inom värdeområdet. 21 16 Kapitel två grundas i sin helhet på LMV Rapport 2002:10. 17 International Valuation Standards Commitee 18 The European Group of Valuers of Fixed Assets 19 7 kap. 1 FTL 20 7 kap. 2 FTL 21 1 RSFS 2001:8 16

Om inte genomsnittligt förhållande gäller för en värdefaktor inom ett värdeområde ska det anges på riktvärdekartan. 22 2.1.5 Riktvärdeangivelse Riktvärden bestäms för kombinationer av de värdefaktorer som anges i FTL. Riktvärdeangivelserna för värdeområdet utgör grunderna för att kunna beräkna värdet av den normenhet som tas fram vid förberedelsearbetet. Riktvärdeangivelserna ligger alltså till grund för att bestämma riktvärdet på den enskilda fastigheten. 2.1.6 Riktvärde I 7 kap. 3 FTL framgår att för byggnader och ägoslag som avses i 8 15 kap. FTL ska värde bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa riktvärden ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som till viss del varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet. 2.2 Värderingsmetoder 2.2.1 Ortsprismetoden Med denna metod 23 bestäms marknadsvärdet genom att titta på förvärv gjorda av liknande fastigheter i den aktuella orten. Metoden leder direkt fram till ett marknadsvärde, därför är det en s.k. direkt metod. Om förvärv på den aktuella orten saknas jämförs liknande orter. Ju färskare förvärven är, desto större precision erhålls för marknadsvärdet. Övriga metoder är avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Jag fördjupar mig inte i dessa metoder eftersom de faller utanför min avgränsning för detta projekt. 2.3 Värderingsmodeller för 2D 2.3.1 Värderingsmodell för småhus Vid taxering av småhus används riktvärdeangivelser för att bestämma tomtmarkens respektive småhusets värde. Riktvärdeangivelsen kan sägas vara en uppsättning normaltomts- respektive normalbyggnadsvärden. Denna lägger fast värdenivån inom det enskilda värdeområdet. Riktvärdeangivelsen tillsammans med värdetabeller och andra värderingsregler gör det möjligt att beräkna ett taxeringsvärde i det enskilda fallet. Riktvärdeangivelsen hämtas från riktvärdekartan. Indelning i värdeområden görs för att beakta den viktiga faktorn läge. 22 5 RSFS 2001:8 23 5 kap. 5 FTL 17

Denna faktor har det absolut största inflytandet vid värdering och taxering av småhus. Byggnad Inom varje värdeområde ska riktvärde bestämmas för skilda förhållanden för följande värdefaktorer: - Byggnadskategori Det finns tre stycken byggnadskategorier: friliggandehus, kedjehus, radhus - Storlek Bestäms som husets boarea + 20 % av husets biarea. Biarean får inte överstiga 20 m 2. - Ålder Denna värdfaktor ska spegla husets återstående ekonomiska livslängd och anges som ett värdeår. Värdeår är oftast nybyggnadsår. Undantag då: ombyggnader som omvandlar biarea till boarea, tillbyggnader av boarea. - Standard Standard bestäms som småhusets totala standardpoäng, där poäng beräknas med hjälp av ett antal standard frågor. - Fastighetsrättsliga förhållanden Avser om enheten kan bilda fastighet eller inte. Kan den ej bilda fastighet reduceras värdet till hälften. - Värdeordning Avser husets ordningsnummer i värdehänseende på tomten. Det finns två stycken klasser, det mest värdefulla huset på tomten och övriga hus. Övriga hus reduceras med 50 % av värdet. Tomtmark Inom varje område definieras en normal tomt. Denna ska representera den mest frekventa tomten inom området. För varje värdeområde ska riktvärde bestämmas för skilda förhållanden för följande värdefaktorer: - Typ av bebyggelse Värdefaktorn delas in i tre stycken klasser: friliggande hus är ett småhus som inte är sammanbyggt med annat småhus radhus avser varje småhus i en rad om minst tre där bostadsdelarna är direkt sammanbyggda med varandra. kedjehus är övriga småhus - Storlek 18

Avser tomtens areal i hela m 2. Korrigering av en viss tomts värde som har en från normaltomten avvikande storlek räknas fram med hjälp av riktvärdeangivelsen. - Närhet till strand Denna värdefaktor delas in i fem klasser: strand, tre strandnära klasser samt klassen ej strand eller strandnära. Korrigering för närhet till strand sker genom att normaltomtens värde multipliceras med en faktor som hämtas från riktvärdeangivelsen. - Vatten och avloppsförhållanden Denna värdefaktor tar hänsyn till om tomten har tillgång till drickbart vatten och WC-avlopp. Totalt 6 klasser, där 1 innebär kommunalt vatten och avlopp och 6 innebär total avsaknad. - Fastighetsrättsliga förhållanden Värdefaktorn beaktar om tomten är, kan eller inte kan bilda en egen fastighet. För normaltomten förutsätts att tomten är en egen fastighet. Är inte tomten en egen fastighet ska värdet reduceras med 10 000 kr. Om inte möjlighet finns till egen fastighet ska värdet halveras. Specialregler finns för bebyggda fastigheter, t.ex. s.k. grupphusbebyggelse. 2.3.2 Värderingsmodell för hyreshus Modellen är en s.k. bruttokapitaliseringsmodell. Det innebär att värdet bestäms med begynnelsepunkt i den utgående hyran. Kostnader för drift och underhåll anses som normala för fastighetstypen. Eventuella skillnader ifråga om dessa beaktas i det enskilda fallet. Värdet på tomten är detsamma som värdet på den byggrätt som finns för tomten. Vid beräkning av taxeringsvärden för hyreshus bestäms markvärdet respektive byggnadsvärdet med hjälp av de riktvärdeangivelser som hör till riktvärdekartan. Dessutom används uppgifter om utgående hyra som hämtas från fastighetsdeklarationen för att beräkna taxeringsvärden. Byggnad För byggnaden hyreshus finns tre stycken värdefaktorer: - Lägenhetstyp Denna värdefaktor bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler. - Hyra Hyra avser bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Värdefaktorn bestäms alltid i den nivå som gäller under det s.k. nivååret, dvs. andra året före taxeringsåret. Ofta finns ingen utgående hyra att grunda värderingen på. Då kan s.k. jämförelsehyror användas. Jämförelsehyror bestäms i första hand med hjälp av hyresnivån för övriga bostäder eller lokaler inom hyreshuset. I and- 19

ra hand genom en jämförelse med omkringliggande hyreshus. I tredje hand genom utnyttjandet av rekommenderade genomsnittshyror. - Ålder Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår, vilken ska spegla byggnadens återstående ekonomiska livslängd. Värdeåret grundas på byggnadens nybyggnadsår. Om byggnaden har varit föremål för om- eller tillbyggnad kan värdeåret förändras. Tomtmark För kommersiella fastigheter anses den byggrätt som är knuten till tomten bättre spegla värdet av tomten än vad själva tomtarean i m 2 gör. Detta gäller både för bebyggda och obebyggda tomter. Därför används byggrätten i m 2 bruttoarea (BTA) som är knuten till tomten. När det gäller bebyggda enheter används normalt den faktiska byggrätt som föreligger i det enskilda fallet. Om den tillåtna byggrätten är avsevärt högre än den som för tillfället utnyttjas används istället den tillåtna byggrätten för att få en rättvisande bild av tomtmarkens värde. Riktvärden för tomtmark för hyreshus ska inom värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för de båda värdefaktorerna storlek och typ av bebyggelse. 24 24 12 kap. 4 FTL 20

3. Påverkan av 3D på befintliga värderingsmodeller Problemställning Vid införandet av 3D blir det nödvändigt att revidera befintliga värderingsmodeller vid fastighetstaxering. Frågan är på vilket sätt värderingsmodellerna eventuellt bör ändras för att på bästa sätt ge en rättvis taxering av 3D? Jag har valt att titta på de befintliga värdefaktorer som bygger upp taxeringsvärdet för småhus och hyreshus. Härigenom försöker jag att se vari skillnader möjligtvis kommer att uppenbara sig vid införandet av 3D. I vissa fall ges även förslag på nya värdefaktorer som möjligtvis kan nyansera värderingen ytterligare. Diskussion Haapaniemi 25 och Larsson 26 anser att problemet löses beroende på hur frekvent 3D visar sig bli. Blir 3D vanligt förekommande bör värdefaktorerna anpassas för att på bästa sätt täcka in 3D. Visar det sig däremot att 3D endast förekommer i enstaka fall är det bättre med manuell hantering för taxering av 3D. Hall 27 menar att de olikheter som 3D för med sig ska beaktas under justering för säregna förhållanden. Nya värdefaktorer eller revidering av befintliga sådana är inte nödvändigt, enligt Hall. 3.1 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde för småhus Vid bestämmande av riktvärde för den värderingsenhet som småhuset utgör, ska följande egenskaper hos värderingsenheten, värdefaktorer, enligt 8 kap. 3 FTL alltid bestämmas - ålder - storlek - standard - byggnadskategori - fastighetsrättsliga förhållanden - värdeordning 3.1.1 Ålder Se avsnitt 3.4.3 Ålder för hyreshus. 3.1.2 Storlek Värdefaktorn storlek torde inte orsaka problem. Svensk standard täcker även in 3D. 25 Haapaniemi, RSV, 2002 26 Larsson, KSK01, 2003 27 Hall, 2002 21

3.1.3 Standard För värdefaktorn standard finns följande fem huvudfaktorer: Exteriör Problemställning Under huvudområde exteriör finns standardklasserna Stomme, Fasadbeklädnad, Takbeläggning, Garage samt Carport. 28 Förutom Garage kan övriga klasser lämnas orörda vid införandet av 3D. Garage Antalet standardpoäng är i dag ett, två eller fyra. Med tanke på att 3D främst blir aktuellt i storstäder, är möjligheten stor att parkeringsplatserna kommer att befinna sig en bit bort från fastigheten. Alltså inte i markfastigheten eller i direkt anslutning till denna. Bör då garage som inte befinner sig i fastigheten eller i omedelbar närhet av denna få en annan poäng än motsvarande garage belägna i aktuella fastigheten? Vid införandet av 3D ges också möjligheten till anläggningsutrymme. Bör garage i anläggningsutrymme få ett högre värde än ett garage i en gemensamhetsanläggning (ga)? Förslag Med hänsyn till ovanstående frågeställning bör två nya parametrar betraktas vid bedömning av standardpoäng för klassen garage. 1. Är garaget ett anläggningsutrymme, ga eller ingetdera? 2. Är garaget beläget i fastigheten eller direkt anslutning till denna eller finns garaget en bit bort från fastigheten? De parametrar som används idag, dvs. om garaget finns i ga eller ej, samt om garaget är ämnat en bil eller flera bör naturligtvis vara kvar. Mina två punktförslag ovan är enbart tillägg. Troligen vore en fastighet med anläggningsutrymme som innehåller garage mer värt än en fastighet som har garage i ga. Möjligen är garage i anläggningsutrymme i direkt anslutning lika värt som garage som finns på tomten till 2D. Sålunda bör kanske garage i anläggningsutrymme tillfogas till dagens garage som finns på småhusets tomt. Därmed sker en förenkling av integreringen. Vad som är kvar att differentieras då är garagets belägenhet. I direkt anslutning eller inte? Antag att sträckan mellan fastighet och garage är någonstans mellan 0 - x meter, då uppnås klass 1. Är sträckan större än x, uppnås klass 2. Antalet meter som bokstaven x beskriver vill jag vara försiktig med att 28 Bilaga 1 till RSFS 2002:11 22

ange. Klass 1 ger ett högre taxeringsvärde än klass 2. Två stycken tabeller ger ett klart intryck. Kursivt är ändrings/tilläggs förslag KLASS 1 (mindre än x m) Antal standardpoäng Finns i gemensamhetsanläggning 2 Finns i husets mark- eller sluttningsvåning, alternativt vidbyggt, friliggande på tomten, eller finns i anläggningsutrymme, med plats för en bil Finns i husets mark- eller sluttningsvåning, alternativt vidbyggt, friliggande på tomten, eller finns i anläggningsutrymme, med plats för två eller flera bilar 3 5 KLASS 2 (x m eller mer) Antal standardpoäng Finns i gemensamhetsanläggning 1 Finns i anläggningsutrymme, med plats för en bil Finns i anläggningsutrymme, med plats för två eller flera bilar 2 4 Notera: Poängsättningen i ovanstående tabeller är endast en form av relationstal. På samma sätt som diskuteras angående garage torde även gälla för carport. Energihushållning, Kök, Sanitet och Övrig interiör Jag anser inte att huvudområdena energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör påverkas på något sätt av införandet av 3D. 3.1.4 Byggnadskategori Indelas i klasser avseende typ av bebyggelse - friliggande hus (F) - kedjehus (K) - radhus (R) 23

Diskussion Enligt både Hall 29 och Haapaniemi 30 torde de befintliga byggnadskategorier 31 samt anläggnings- och markfastighet, vara tillräcklig uppdelning för byggnadstyper. Förslag I Utkast till lagrådsremiss för 3D talas om begreppet anläggningsfastighet. 32 En lösning är att dela upp varje byggnadskategori i just klasserna mark- och anläggningsfastighet. En sådan uppdelning motiveras om marknaden visar på en märkbar skillnad i värde mellan anläggningsoch markfastighet. Därigenom erhålls en särskiljning, för typ av bebyggelse, mellan 2D och 3D. Denna särskiljning skulle kunna spegla värdeskillnader mellan de båda fastighetstyperna. Därmed skulle värdefaktorn byggnadskategori få följande utseende: - friliggande hus som markfastighet (FM) anläggningsfastighet (FA) - kedjehus som markfastighet (KM) anläggningsfastighet (KA) - radhus som markfastighet (RM) anläggningsfastighet (RA) En nackdel med ovanstående förslag kan vara att de olika fastigheterna blir för få för att ge relevanta underlag till ortsprismetoden. Finns det få relevanta köp av en viss byggnadskategori inom ett värdeområde, leder ovanstående uppdelning till att de redan få relevanta köpen blir färre. 3.1.5 Fastighetsrättsliga förhållanden Problemställning Med fastighetsrättsliga förhållanden för småhus på småhusenhet avses enligt 8 kap. 3 FTL om den tomtmark som småhuset är beläget utgör självständig fastighet eller inte. 33. Vad innebär då en avsaknad av tomtmark, vilket är en möjlig realitet för 3D? Tanken är att 3D ska kunna utgöra en egen registerfastighet trots avsaknad av tomtmark. Diskussion 29 Hall, 2002 30 Haapaniemi, RSV, 2002 31 2 kap. 2 FTL 32 Utkast till lagrådsremiss 2002-08-26, kap. 8.1 33 Handbok för fastighetstaxering 2003, avsnitt 5.2.5 24

Hall 34 menar att det inte föreligger något problem med att ha kvar tomtmark för 3D taxerade som småhus. Det finns idag många fastigheter som har svårutnyttjade tomter. Det har tidigare inte varit några problem att värdera dessa. Problemet, menar Hall, är sålunda inte nytt. Förslag Möjligen hamnar 3D initialt under grupphusområde och klass 2 35. Initialt därför att eventuellt kommer ägarlägenheter att införas efter en tid, vilka inte hamnar under kategorin grupphus. I förlängningen är därför en ändring av lagtexten för fastighetsrättsliga förhållanden en utväg. Ett alternativ är tillförandet av nya klasser under både första och andra stycket i 14 RSFS 2002:11. Dessa fiktiva klasser bör ta hänsyn till 3D specifikt. Innan förändringsförslag beträffande 14 RSFS redogörs, förklaras begreppet stamtomt. 3.1.6 Stamtomt Principen med tomtmark för 2D bör efterlevas. Detta för att i möjligaste mån smälta in i det svenska rättsväsendet. Ett förslag till komplettering för 3D vore införandet av begreppet stamtomt. Stamtomt skulle för 3D motsvara tomtmark för 2D. 3D upptar inte tomtmark. Men de upptar en viss area, om än inte mark. De nya fastigheterna upptar stambyggnaden på ett eller annat sätt. Anläggningsfastigheternas värde påverkas av den bebyggelsemöjlighet som finns knuten till marken. Om anläggningsfastigheter skulle taxeras enligt idag gällande regler skulle fastigheterna endast erhålla ett byggnadsvärde, inget annat. Anläggningsfastigheterna har dock ett byggrättsvärde. Därmed torde värdefaktorn Storlek för stamtomt mätas i föreliggande byggrätt. Mer om detta i avsnitt 3.2.1 Storlek. Ordet stamtomt härstammar från stambyggnad. Stambyggnad är exempelvis den ga på vilken eventuella hus placeras på dess tak. Alltså är stambyggnad den byggnad i vilken registerfastigheter kommer att bildas. 34 Hall, 2002 35 14 RSFS 2002:11, andra stycket 25

Fig. 3.1. Svart yta representerar stamtomt för en anläggningsfastighet Fig. 3.1 efterliknar en huskropp. I huset antas flera anläggningsfastigheter rymmas. Därmed kommer också flera stamtomter inrymmas. En stamtomt hänger direkt ihop med en anläggningsfastighet. Den svartmarkerade ytan representerar en stamtomt för en anläggningsfastighet. I och med införandet av stamtomt kan principen för befintliga värdefaktorer användas. Vissa värdefaktorer för tomtmark för småhus och hyreshus bör för stamtomt justeras för att bättre passa 3D. Jmf. avsnitt 3.2. Åter till förändringsförslag beträffande 14 RSFS 2002:11 första stycket. Dessa tilläggsförslag markeras med kursiv text. Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska för en värderingsenhet som inte ligger inom ett grupphusområde indelas i följande sex klasser. Klass 1 Klass 2 Klass 3 Klass 4 Klass 5 Klass 6 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig fastighet. Småhus på värderingsenhet för tomtmark som kan bilda egen fastighet. Småhus på värderingsenhet för tomtmark som inte kan bilda självständig fastighet. Tredimensionellt fastighetsindelat småhus på värderingsenhet för stamtomt som utgör självständig fastighet. Tredimensionellt fastighetsindelat småhus på värderingsenhet för stamtomt som kan bilda självständig fastighet. Tredimensionellt fastighetsindelat småhus på värderingsenhet för stamtomt som inte kan bilda självständig fastighet. Andra stycket samma lagrum 36. Återigen är förslag till tillägg skrivna kursivt. 36 14 RSFS 2002:11, andra stycket 26

För en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn indelas i följande tre klasser. Klass 1 Klass 2 Klass 3 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig fastighet. Tredimensionellt fastighetsindelat småhus på värderingsenhet för stamtomt som utgör självständig fastighet. Övriga småhus Skillnaden i mina klassförslag jämförelsevis med befintliga förslag är att stamtomt införs. En ytterligare skillnad är att en specifik särskiljning görs mellan 3D och 2D. Ett alternativ vore att behålla nuvarande klasser i första- och andra stycket i 14 RSFS 2002:11, men att dela upp småhus i anläggningsfastighet eller markfastighet på det sätt som jag föreslog i avsnitt 3.1.4 Byggnadskategori. 3.1.7 Värdeordning Problemställning Enligt 8 kap. 3 FTL avser värdeordning husets ordningsnummer i värdehänseende på tomten. Återigen, som vid fastighetsrättsliga förhållanden, nämns tomt i lagtexten. Vilka problem kan detta tänkas orsaka vid införandet av 3D? Värdeordning i sig torde inte skapa frågetecken vid införandet av 3D. Förslag Om inte 3D kommer att besitta tomt, bör lagtexten 37 även här revideras på ett sådant sätt att 3D innefattas. Med mitt förslag angående stamtomt behöver revideringen av 8 kap. 3 FTL inte bli större än att den även innefattar stamtomt. Enligt 8 kap. 3 värdeordning FTL anges inte heller vilken typ av tomt. Alltså inte att det specifikt rör en marktomt. Sålunda torde däri inte ligga några hinder mot en s.k. stamtomt. Därigenom kan principen för värdeordning behållas som den är. 3.2 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde för tomtmark tillhörande småhus Problemställning Först och främst bör ställning tas till om 3D överhuvudtaget ska ha tomt? Enligt 2 kap. 4 FTL är tomtmark sådan mark som upptas av 37 8 kap. 3 FTL 27

småhus, hyreshus. 3D kommer i de flesta fall inte i kontakt med mark. Förslag Följande kapitel bygger på antagandet att någon form av tomt för småhus ska finnas, exempelvis stamtomt, jmf. avsnitt 3.1.6. Vid bestämmande av riktvärde för den värderingsenhet som tomtmark för småhus utgör, ska följande egenskaper hos värderingsenheten, värdefaktorer, enligt 12 kap. 3 FTL alltid bestämmas: - storlek - vatten och avlopp - fastighetsrättsliga förhållanden - typ av bebyggelse - närhet till strand 3.2.1 Storlek Problemställning I Där skillnad exempelvis bör uppenbara sig är den begränsning en 3D har i höjd. För en 2D finns en obegränsad z - koordinat. För 3D är motsvarande z - koordinat begränsad. Begränsningen för z koordinat för en 3D är där ga eller annan fastighet tar vid. Kommer därav någon värdeskillnad att utkristalliseras mellan storlek för tomtmark och storlek för eventuell tomt för 3D? Diskussion för problemställning I Enligt Hall 38 är dagens 2D tomter med obegränsad z koordinater orationella. Detta gäller främst i städer. Genom införandet av 3D bör denna oändliga z koordinat bortrationaliseras för att ersättas av en begränsad sådan. Förslag för problemställning I Jag fortsätter på min linje med införandet av stamtomt. Skillnaden för värdefaktorn storlek mellan tomtmark och stamtomt torde inte innebära någon principskillnad i plan. Det leder troligen till att differensen för värde för storlek beträffande stamtomt inte kommer att skilja sig särskilt mycket från värde beträffande tomtmark. Praktiska begränsningar som boende upplever med z koordinatens inskränkning är eventuellt problem med trädgårdsodling. Men det torde ligga i 3D:s natur. Därför borde inskränkningen inte komma som någon överraskning för exempelvis köparen av en 3D. Största skillnaden med stamtomtens z koordinats begränsning upplevs förmodligen planmässigt. Det blir mycket mer hanterbart, för 38 Hall, 2002 28

kommuner, att planera nya byggen och liknande när inte fastigheter sträcker sig från jordens mitt till universums slut. Problemställning II Om anläggningsfastigheter skulle taxeras med idag gällande regler skulle fastigheten endast åsättas ett byggnadsvärde. 39 Hur ska det värde som är utöver byggnadsvärdet uppfångas? Diskussion för problemställning II En åsikt är att värdering av storlek för tomtmark beträffande anläggningsfastigheter bör ske med avseende på byggrätt. 40 Det innebär samma värderingsprincip som för tomtmark för hyreshus. Skulle denna tanke appliceras även på tomtmark tillhörande småhus den dagen de blir anläggningsfastigheter ökar hanterbarheten även för dessa. Värdet av tomtmark ligger främst i möjligheten att bebygga tomten. Även om en anläggningsfastighet inte har någon del i marken finns ett värde utöver byggvärdet som till absolut största del består i byggrätten. Förslag för problemställning II Finansdepartementets förslag att storlek bör mätas i byggrätt torde gälla även den dag småhus också blir mål för 3D. På något sätt ska byggvärdet beaktas. Eftersom det redan existerar för tomtmark till hyreshus är det därför lämpligt att införa det även för anläggningsfastigheter. Att beräkna byggrättsvärde istället för storlek i kvadratmeter gör taxering för småhus i städer bättre fungerande. Ponera att en anläggningsfastighet har bildats men inte uppförts. Enligt gällande rätt kommer fastigheten varken åsättas byggnadsvärde eller markvärde. Därmed inget taxeringsvärde. Taxeras fastigheten med avseende på byggrätt, istället för storlek i kvadratmeter, undviks detta problem. Värdefaktorn storlek för stamtomt torde mätas i byggrätt i kvadratmeter. Alltså på samma sätt som tomtmark för hyreshus och inte i kvadratmeter som för tomtmark för småhus. Därmed skulle det värde som härstammar från existerande byggrätt, lättare kunna fångas upp om stamtomt införs. Stamtomt eller inte, det viktiga är att byggrättsvärdet uppmärksammas. Dubbeltaxering Problemställning 39 Promemoria 2002-11-29, sid. 13 40 Promemoria 2002-11-29, sid. 12-13 29

Ett problem som möjligen följer med 3D är den dubbeltaxering som eventuellt kommer att äga rum för småhus. Med dubbeltaxering förstås att en och samma yta taxeras mer än en gång. Antag att en stambyggnad innehåller ägarlägenheter. Stambyggnaden utgör en ga. På taket till ga byggs exempelvis ytterligare 3D i form av radhus. Om radhus har en tomtfastighet taxerar radhusen för denna. Tomtfastigheten är tillika tak för de ägarlägenheter som finns överst i ga. Därmed uppstår en dubbeltaxering av ytan som å ena sidan är taket för ägarlägenheterna och å andra sidan tomten för radhusen. Även om radhusen inte har en tomt taxeras radhusens byggarea. Därmed inträffar dubbeltaxering. Dubbeltaxering kommer däremot inte att äga rum vid hyreshus, då byggrätt, och inte storlek i kvadratmeter, är en stor grund för värdering. A B C 1:2 1:2 Fig. 3.2 Olika fastigheter i en och samma huskropp. Ytterligare ett exempel angående dubbeltaxering illustreras av figur 3.2. Markfastighet 1:2 och anläggningsfastigheterna A, B och C taxerar för storlek i kvadratmeter. Detta medför problemet att markarean som skuggas, i figuren som tjock linje, av A, B och C taxeras först av 1:2 och därefter av anläggningsfastigheterna. Alltså, samma stycke tomtmark taxeras fyra gånger. Diskussion Haapaniemi 41 menar att eventuell dubbeltaxering är ett problem som möjligtvis kan uppstå för småhus. Detta problem måste sålunda vara löst före det att lagen träder i kraft. Hall 42 anser att det inte föreligger något problem med dubbeltaxering. Ägarlägenheterna får ett värde och småhusen på taken får ett värde. Dessa åsätts sedan taxeringsvärden. Stambyggnaden, dvs. ga:n, har inget självständigt värde. Ägarna till ägarlägenheterna taxerar sina respektive fastigheter. Därmed inträffar ingen dubbeltaxering. Förslag 41 Haapaniemi, RSV, 2002 42 Hall, 2002 30

Det finns två stycken olika lösningar till ovanstående problem angående dubbeltaxering. 1. Beträffande småhus bör värdefaktorn Storlek beskriva den byggrätt som föreligger istället för, som nu, ytan i kvadratmeter. 43 Därmed får värdefaktorn Storlek samma innebörd för småhus som för hyreshus. Därigenom försvinner problematiken med eventuell dubbeltaxering. Detta eftersom ytan, i kvadratmeter, inte längre blir grund för taxeringsvärdet. Ska denna förändring av värdefaktor gälla både 2D och 3D, eller bara 3D? Fördelen med att en förändring av Storlek innefattar såväl 3D som 2D blir en mer enhetlig hantering av de båda fastighetstyperna. Nackdelen är att Storlek för 2D fungerar bra, särskilt utanför tätbebyggda områden. Där är en förändring av värdefaktorn Storlek inte nödvändig. 2. Låt varje anläggningsfastighet få en del av tomtmarken. I fig. 3.2 torde A få ¼ samt B, C och 1:2 ¼ vardera. Därmed är problemet med dubbeltaxering löst. Detta eftersom varje fastighet blir taxerad för var sin del av tomtmarken. Bör 1:2 erhålla en större del av tomtmarken, eftersom den har direkt kontakt med mark? Det torde vara en bedömningsfråga. Är alla fyra fastigheter liknande fastigheter torde det inte finnas någon orsak till varför del i tomtmark skulle skilja sig mellan dem. Annars är det kanske något som bör lösas av fastighetsägarna själva. 3.2.2 Vatten och avlopp Jag anser att denna värdefaktor inte behöver genomgå någon förändring vid införandet av 3D. 3.2.3 Fastighetsrättsliga förhållanden Problemställning Ett dilemma är den lagtekniska biten. I kap. 12 3 FTL nämns tomtmark. Hur ska lagen ändras om 3D-småhus inte innehar tomt eller innehar en annan form av tomt? Dagens tomtmark kan inte existera för 3D, som tidigare fastslogs. Förslag Vid nyttjande av stamtomt, anser jag, att värdefaktorn Fastighetsrättsliga förhållanden tycks möjlig att applicera på 3D. Men inte utan vissa korrektioner. De förändringar och tillägg som föreslås är följande och utmärks genom kursiv stil: 43 Jmf. avsnitt 3.2.1 Storlek 31